房地產(chǎn)物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)的互動

物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開發(fā)的互動物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)過程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。本講主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)二、物業(yè)管理前期介入可行性研究三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)1.從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性1）物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可以選擇：（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這樣形式。（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售手段來獲取利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者。（4）以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)，通過市場細(xì)分化，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體經(jīng)營策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費(fèi)者滿意購買產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)從以上四種經(jīng)營導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證實(shí)了這一點(diǎn)。（20世紀(jì)后十年）一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)營銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如圖所示：從圖中分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。生產(chǎn)制造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用戶呼喚市場需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開發(fā)銷售回收利潤運(yùn)作周期下一個(gè)周期一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對各項(xiàng)物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會保證物業(yè)開發(fā)營銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開發(fā)效果，使開發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟(jì)效益的社會效益。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售隨著人的消費(fèi)心理日漸成熟，人們的消費(fèi)理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)也越來越注重商品的售后服務(wù)?！耙再|(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念成為企業(yè)生存、發(fā)展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點(diǎn)之一。南方物業(yè)管理可以提高樓宇價(jià)格20%~30%。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2.用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性

1）反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反饋，以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制?？刂撇糠终歉鶕?jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)做為一個(gè)系統(tǒng)，為保證其開發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖：①輸入信號②控制信號③輸出信號④反饋信號⑤干擾信號⑥外部信號環(huán)境變化施控系統(tǒng)受控系統(tǒng)反饋通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道

反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為”。由于物業(yè)管理人員在長期管理實(shí)踐中了解物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)新一輪物業(yè)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)前期介入把住戶對物業(yè)的需求意見表達(dá)出來，并且從住戶角度出發(fā)來積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)活動，完全起到了反饋通道作用。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性任何經(jīng)濟(jì)活動都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性，可從三個(gè)角度來分析：一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)

1）從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來分析，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：物業(yè)公司的介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，確保物業(yè)順利開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承擔(dān)）假若物管公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期。結(jié)論：房地產(chǎn)商雖然在前期介入中增加了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性角度來看利大于弊。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究

2）從物業(yè)管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物業(yè)，為今后接受這新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。弊的方面：如果物管公司承擔(dān)前期介入經(jīng)費(fèi)，由自己承擔(dān)增加成本費(fèi)用，對本身就是微利行業(yè)的物管企業(yè)壓力太大，同時(shí)擔(dān)心前期介入招標(biāo)了，在正式管理時(shí)，業(yè)主不要該物管企業(yè)管理，則對前面成果付之東流，會感到得不償失。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究

3）從社會政府角度分析由于前期介入，有利于提高房產(chǎn)質(zhì)量，有利于城市化進(jìn)展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會總體經(jīng)濟(jì)利益提高。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究2.技術(shù)力量保證為了使前期介入成功，物管公司必須由專門技術(shù)人員進(jìn)行參與。由于物業(yè)建設(shè)周期較長，不可能抽調(diào)大批人員介入。而采取兩種方式介入：二、物業(yè)管理前期介入可行性研究1）長期介入人員為2~3人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長期介入人員從項(xiàng)目一開始就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)能力在很大程度上決定了前期介入的成敗，所以選人一定要精心。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究2）短期介入人員為3~4人，由公司經(jīng)理部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與前期檢查、幫助、指導(dǎo)長期介入的人員的工作。因此短期介入應(yīng)由物管公司經(jīng)理牽頭，組織骨干參加，主要聽取長期介入人員匯報(bào)工作，指導(dǎo)他們工作，同時(shí)與房地產(chǎn)商、建筑商進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，把前期介入發(fā)現(xiàn)的問題解決好。二、巧物業(yè)淋管理限前期絞介入堡可行肥性研隆究3.愈法仙律制虧度的仰保證房地產(chǎn)步開發(fā)過勇程中是諒否需要殖物業(yè)管泛理前期資介入，箭開發(fā)商強(qiáng)是需要民受到委喂托才能受開展此肌類工作咬（通常犧開發(fā)商委考慮眼堡前利益休較多而洋忽略此顯項(xiàng)工作傅）。由花委托代火理理論建而知，酬需要有諷委托人扭、代理毒人委托芝協(xié)議或挨委托合恩同，而容在物業(yè)桂管理前篩期介入倒工作中雖，委托廊人沒有壺明確，噴因此完啊全意義甚上的委氣托代理現(xiàn)關(guān)系在頓這里不棒可行。二、禾物業(yè)競管理捏前期構(gòu)介入鋒可行覽性研送究開發(fā)商就開發(fā)物乖業(yè)推向森市場，溉存在著牛潛在業(yè)鴉主（購仰房者）飾但通常朝情況下恐，這些樓業(yè)主（佳購房者瓣）是無裳法確定伙的。作為房五子主人垂肯定是昌希望前黑期介入眨，而潛繩在不明典確的業(yè)律主需要股物管靠端誰來委搜托呢？才靠誰來練發(fā)號施可令呢？鉛自然就顆落在“挺政府”線。二、鑒物業(yè)溪管理險(xiǎn)前期教介入絞可行張性研恨究政府?dāng)嘟槿胄鄯绞椒从袃尚顐€(gè)方篇面：1）制的定頒布鄭機(jī)關(guān)物努業(yè)管理急前期介像入法律排規(guī)章。作為開證發(fā)商往扶往急功外近利或泊片面追跟求利潤槐，不愿鍵物管前普期介入愈，政府乏頒布了蘋法規(guī)，付開發(fā)商中就自然腰執(zhí)行了且。2）集通過暢行業(yè)畫協(xié)會內(nèi)的監(jiān)嬌督機(jī)惱構(gòu)，茅進(jìn)行似監(jiān)督銅，保歐證前佩期介借入的敗進(jìn)行你。三、漢物業(yè)汗管理亮前期光介入梁的方符式與逝內(nèi)容1.瓶物業(yè)管勢理前期處介入時(shí)譽(yù)期物業(yè)脅管理按前期餅介入姨與房符地產(chǎn)棚整個(gè)教過程嗓緊密似相連以，通魔常與鳥房產(chǎn)默開發(fā)器全過剪程各厚個(gè)時(shí)員期有督關(guān)，儲通常遞分為稀幾個(gè)母階段三、物頑業(yè)管理慎前期介猶入的方仙式與內(nèi)葉容1）蜜立項(xiàng)間階段協(xié)助贏開發(fā)寶商對住房屋維產(chǎn)品減定位緣瑞進(jìn)行倉可行屑性研鈔究，牲作出流是否扎開發(fā)盞及開誼發(fā)周道期，騙開發(fā)值規(guī)模覺等有璃關(guān)問帳題的傘決策唯。2）規(guī)長劃設(shè)計(jì)楊、施工療準(zhǔn)備階臉段這一窗時(shí)期石協(xié)助陸開發(fā)稼商完僻成規(guī)鏡劃設(shè)亂計(jì)、新單體淘設(shè)計(jì)尚及戶諷型功殼能、膏外部孕環(huán)境呢，智臣能化勵(lì)等各懇項(xiàng)工白作。三、物捎業(yè)管理止前期介語入的方跨式與內(nèi)部容3）施樓工建設(shè)泥階段這一階訊段主要純是把好端質(zhì)量關(guān)匹、協(xié)助哲監(jiān)理對套一些今鎖名容易蓄出現(xiàn)問役題的地帖方、部伴位進(jìn)行貼指導(dǎo)、見監(jiān)督。4）拌竣工測驗(yàn)收伙階段這一評階段桂主要辯任務(wù)抄對竣撕工項(xiàng)自目進(jìn)梢行逐巷項(xiàng)檢桶查驗(yàn)裁收，犧保證頸今后突更好即開展憤售后肺服務(wù)暮。三、參物業(yè)軋管理析前期斯介入改的方壇式與掛內(nèi)容物業(yè)管碌理前期肝介入的途流程圖煎如下：Y與房地譯產(chǎn)開發(fā)辭公司開惜始洽談編初步達(dá)輕成協(xié)議介入可攪行性研斯究簽訂疲合同螺正式歇進(jìn)入抽前期娘介入退出房界地產(chǎn)開朗發(fā)介入規(guī)秩劃設(shè)計(jì)肯階段介入施堆工建設(shè)劈燕階段介入階物業(yè)展銷售將階段物業(yè)移蒼交驗(yàn)收結(jié)束前早期介入緩進(jìn)入正裂常物管N主體完工三、俯物業(yè)抵管理奏前期根介入就的方競式與懇內(nèi)容2.密物業(yè)管銜理前期袋介入的披方式及勾內(nèi)容物業(yè)悲管理憐前期拒介入驗(yàn)和其肌方式距與內(nèi)過容主潑要有較以下畏三個(gè)下部分蜻：1）早父期（可誦行性研倘究規(guī)劃顆設(shè)計(jì)階朽段）充推當(dāng)顧問（1）息可行性腥研究①確號立物醉業(yè)管室理檔芳次。根據(jù)脹商品栽房定壯位確盾定今吧后管德理水只平。②制定草物業(yè)管雪理方案蘆。物管開糾展的硬改件條件宴應(yīng)給予繁滿足。三、物久業(yè)管理矮前期介認(rèn)入的方孤式與內(nèi)騎容（2陶）規(guī)液劃設(shè)幣計(jì)根據(jù)州物管放活動蒸經(jīng)驗(yàn)猴在設(shè)果計(jì)中箏應(yīng)滿端足人江與居躬住環(huán)世境的筑和諧貪，因日此要滑考慮崇房屋熊使用扔功能掌合理踢、實(shí)嚼用、頃樓群糊布置鞭合理理，建籃筑造喊型與副色調(diào)伯的和脫諧、梁室外替環(huán)境叔、居場住的賺安全狀與舒暖適，懲交通書便利患與生奇活方竟式等繪等，詢特別禽對一絕些業(yè)擊主生膜活中蔬必不寄可少協(xié)的相弄關(guān)條依件應(yīng)騙逐一咐提出味在規(guī)扮劃設(shè)油計(jì)中問考慮嫂周全架。主動要有難下面柳一些暖內(nèi)容三、礎(chǔ)物業(yè)破管理賣前期冬介入伯的方袖式與土內(nèi)容規(guī)劃設(shè)沿計(jì)應(yīng)滿幟足人與編居住環(huán)滿境的和矮諧三、物劣業(yè)管理靜前期介亮入的方磚式與內(nèi)活容①各刑類配猜套設(shè)漿施的剃完善對于遙一定濾規(guī)模拔的住唇宅小指區(qū)，零要有怒幼兒乒園、岡學(xué)?？绲裙⒁媸聹y業(yè)，防各類心服務(wù)甲商業(yè)譯網(wǎng)點(diǎn)允（飲視食店征、郵膽電所所、銀可行）衰、人梢們休嚷息活耐動場捎所與曠場地砍。配套設(shè)施完悟善對于寫梁字樓、報(bào)商貿(mào)中扭心等，振則商務(wù)嘗中心面桐積以及營停車場給大小都提很重要域。三、落物業(yè)明管理慨前期旬介入曬的方師式與亮內(nèi)容②水碼電氣半等供膚應(yīng)容辛量要充分疤考慮到岸地域特紫點(diǎn)和人興民對家時(shí)庭電氣濟(jì)化不斷鮮增加的短需要，溪要充分論留有余霞地，滿墳足人們斤生活需部求。（疼特別是悠電的容察量要設(shè)修計(jì)好）三、物氣業(yè)管理會前期介彈入的方匹式與內(nèi)肚容③安甘全保紛衛(wèi)系仍統(tǒng)規(guī)劃設(shè)持計(jì)時(shí)，蠟對安全腰保衛(wèi)系作統(tǒng)智能鬧化給予值足夠重裁視。在饞節(jié)約成換本前提梅下盡可再能設(shè)計(jì)伴防盜報(bào)偽警系統(tǒng)獎(jiǎng)，給業(yè)蕉主創(chuàng)造堵一個(gè)安鵝全的居英家環(huán)境迅?？梢晫字v單元蘇防盜門陽臺奸上的險(xiǎn)紅外線寨探頭三、始物業(yè)羨管理勺前期軟介入油的方伐式與林內(nèi)容④垃圾凍處理方棉式根據(jù)鏟各地杰不同開情況駝，決挽定是比否采進(jìn)用設(shè)踐立垃貨圾桶巨或垃鵝圾袋蹈，以獅及是棚否有脹專人牧收倒薪垃圾歷還是乒業(yè)主旅自己榨收倒麻垃圾絞。此村外還永應(yīng)考登慮垃后圾外斤運(yùn)方稠式與銷垃圾拿中轉(zhuǎn)巡壽站位杠置。垃圾箱垃圾習(xí)壓縮草設(shè)備三、范物業(yè)賢管理婚前期妨介入川的方婆式與藏內(nèi)容⑤綠化區(qū)布置綠化應(yīng)鬼考慮氣標(biāo)候、環(huán)訓(xùn)境、造斷型、布碎局等，騰特別的賤根據(jù)需敞要搭配企。主干弦道：要以種息高大航喬木子落葉鞋為主叨；次干道悲：小區(qū)包的路通說常5~膏6m，人行殲為主扁，通嘴車為漠次，燈綠化犯選擇怨富于辨變化育、色與彩變沈化、礙高低洲錯(cuò)落死變化榨。主干道繭綠化住宅銀群之泄間道鳥路通糠常2饑~3m，以花木啦為主，熔種一些秤花卉，飛一些草較坪，使縣人有舒峰適感。住宅群熔間綠化三、灑物業(yè)斯管理敞前期叮介入夜的方塘式與啄內(nèi)容⑥消防陶設(shè)施在建特筑設(shè)輪計(jì)中佛消防救設(shè)備緩的配幸套是賊有嚴(yán)諷格要難求的尤，物魄業(yè)管脾理公勒司應(yīng)督著眼拖于各云種消斤防死惜角。聚比如公大樓市的通堵道部猛分、吉電纜塘井部塌分，騾在消蓬防設(shè)棋計(jì)中泉一般碎考慮不不周炮，自誦動噴消防移設(shè)施貨和消欄防演大習(xí)淋裝釣置也強(qiáng)不可哪能顧籍及到擺每個(gè)富角落匯，物略管公馬司應(yīng)靈建議布在這首些地內(nèi)方配煤備滅熔火器胞（電屈器部滔分應(yīng)超用二斧氧化鞭碳滅胃火器潑）或侵滅火紛砂箱突。三、察物業(yè)育管理榨前期竊介入輪的方饒式與帖內(nèi)容⑦一些唉其他特問殊要求房誠的意見在規(guī)劃鐘設(shè)計(jì)中腔，常有殼一些易德被忽視碰問題，宣但從日桂后使用澆和維修龍的角度探來看，緣瑞都很重靈要。如以：灶臺下吃放置煤章氣罐的酸高度是句否低于墊煤氣罐夫的角度遞。懸掛的植廚柜向崇通道伸儉出了幾卸十公分毛，用戶畏不小心占會碰到勻腦門。冰箱、改洗衣機(jī)醒預(yù)留位慶置及下拍水口是顛否適當(dāng)慘。電路換接口洗是否眉足夠狡、位鳴置是建否合摩適等尸。三、物隆業(yè)管理鳥前期介您入的方勸式與內(nèi)粗容（3）銅規(guī)劃辦階段應(yīng)內(nèi)注意的歇問題物業(yè)管足理公司醉參與規(guī)序劃設(shè)計(jì)殊可從下素面幾個(gè)素方面考斤慮：①實(shí)串用性房屋澤的功班能首茶先滿招足實(shí)因用功科能。蹦采光想、通阻風(fēng)、圖隔熱捉都應(yīng)丟滿足錄要求饅。房屋功略能要有離實(shí)用性三、物坦業(yè)管理紙前期介蜓入的方灰式與內(nèi)嘉容②美切觀、痰耐用濕性美觀鑼與耐肥用兩量方面慢處理傘很好酷，會慕很和皂諧，轎處理背不好乞又會猴很矛重盾。例如療有些齊房地列產(chǎn)商傘考慮捉美觀矛、突腦出一旱些造乒型，仍采用抽一些圍壽命腹短的田材料流（掛羨灰板醒、鐵環(huán)網(wǎng)）名裝修飛一些放間隔襲墻，從特別蔬在一壤些公來共部果分，戲造成厚物業(yè)包管理慰企業(yè)內(nèi)在接宅手管彩理后加沒幾閣年，子就需宴花大覺量資臘金重撇新裝呆修，灑給物蛇業(yè)管剝理公鼻司和硬業(yè)主品造成泊很大張后期店經(jīng)濟(jì)斜負(fù)擔(dān)值。三、鼠物業(yè)座管理笑前期虜介入猾的方賴式與喬內(nèi)容例：陪住宅臭空調(diào)社統(tǒng)一剛留位偶、防醫(yī)盜網(wǎng)場門統(tǒng)原一安鍬裝、采盡量擁減少爭二次裙裝修緩影響擴(kuò)公共稍外觀施的不敏統(tǒng)一鳴。以卡上材濁料盡盾可能但采用貪不銹糕、耐賀用材膨料，移以免務(wù)長時(shí)廣期銹璃跡、尺污染美外墻動、影慢響整猜體美潔觀等移等。住宅堤空調(diào)制的統(tǒng)傾一留神位三、物迅業(yè)管理匠前期介差入的方峰式與內(nèi)腳容③功宰能性除了扶正常熟規(guī)劃賄設(shè)計(jì)歸考慮堅(jiān)的功柄能性圈。還前應(yīng)注仍意一儲些常褲被忽噸視的鑼功能燭性設(shè)高施配欣備，盟如：住宅戒空調(diào)傍機(jī)留己位及再空調(diào)慕冷凝芳水集妻中排承水管摔配備三、物堂業(yè)管理域前期介奪入的方另式與內(nèi)壟容集中“怎能源計(jì)哪量表”凡功能配詢備。如蓋水、電茅氣能源煙量按功屆能區(qū)分哪，集中禾安放入套公共區(qū)案間，通暮常講“沖三表出腰戶”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、慘物業(yè)梅管理薪前期扶介入擺的方灑式與艦內(nèi)容各種環(huán)指標(biāo)愚牌、慣小區(qū)協(xié)（大粥廈）奴平面舞圖，升警示蕉標(biāo)志罵（牌貧）配弓備。三、卷物業(yè)散管理藝前期孩介入俊的方蜜式與辜內(nèi)容物業(yè)管魂理用房撓的配備噴（如辦脫公室、肉調(diào)度室斜、值班幟室、控涉制中心豆倉庫等羊）垃圾繪處理鋒。每理層樓盜、每把幢房旨都應(yīng)遼考慮野配備抄收集胳垃圾煎的相候應(yīng)位險(xiǎn)置及宗設(shè)施刊。住宅底劇層可作乎為物業(yè)雷管理用孔房垃圾絮的分德類收姥集三、物燃業(yè)管理朽前期介肯入的方倉式與內(nèi)勝容其他功送能。防腸火、防擔(dān)盜、訪主客等系粒統(tǒng)，購?fù)锘顒蛹妶鏊?、稍綠化道婦路、圍遍墻護(hù)欄詞等環(huán)境蠟，郵政故、交通拜、通訊首等功能舞。綠色的霉圍墻護(hù)禽欄活動場地信報(bào)箱三、物叨業(yè)管理岡前期介倒入的方摔式與內(nèi)濤容以人湊為本訂的活漿動休石閑區(qū)墻域底層幟架空顆可作蝕為活早動場醉所樓間的狐活動場掉所綠地玻上的汗活動刪場所三、沈物業(yè)正管理救前期沿介入芝的方廁式與福內(nèi)容④安駁全性有條器件小慎區(qū)、議大廈茄盡量抓設(shè)計(jì)鎖成“剃封閉籍型”谷以利牢治安絡(luò)管理三、喪物業(yè)稻管理圖前期丸介入籃的方桿式與肢內(nèi)容利用智餅?zāi)芑O(jiān)犬控系統(tǒng)耗做到人徹防、機(jī)雁防相結(jié)詞合，減拐少損失住宅圍省合的智厭能化進(jìn)碎出控制三、斃物業(yè)稱管理歡前期霞介入威的方幻玉式與障內(nèi)容裝修材燦料除了尖美觀、純耐用性厚外，要肝注意禁罵用“有春毒、有注輻射性醉”材料道路要價(jià)人車分鄙流人車分杠流，行清人有自今己的道尊路系統(tǒng)三、菜物業(yè)扯管理畫前期銅介入飯的方濟(jì)式與頁內(nèi)容⑤節(jié)能疏性注意各威種節(jié)能朋材料的層運(yùn)用公共區(qū)鉆域照明宋盡量采淡用節(jié)能祥燈，開伸關(guān)組合英設(shè)計(jì)配鼓備盡量刑細(xì)劃，秒不要一板個(gè)開關(guān)宣控制一絡(luò)片燈，桑應(yīng)按功岸能、節(jié)承能配備趨開關(guān)（似比如按譜照不同棉時(shí)間段耐，分別策用開關(guān)艦控制路福燈）公共區(qū)妄域的照姜明三、物洗業(yè)管理乎前期介勤入的方神式與內(nèi)傅容2）胃對施扇工的蘆介入物業(yè)忌管理率企業(yè)涉在施喘工階后段參蔑與主協(xié)要是券確保述工程片施工束質(zhì)量查。（1歐）指研導(dǎo)施扁工單渴位把尖好質(zhì)切量關(guān)物業(yè)管君理企業(yè)躁對樓宇筑使用中躲常出現(xiàn)古的各種夾工程質(zhì)帆量問題姿有較多陶了解，態(tài)如衛(wèi)生梳間、廚壯房間的繪漏水問油題及其狠成因；較水電管步線如何君走向才櫻有利于夜安全和旋便于管固理；什學(xué)么樣的遇墻體會滔滲水等征等。用加壓訊泵測試?yán)m(xù)管道是題否有滲騎漏三、物垂業(yè)管理攻前期介桂入的方呢式與內(nèi)脾容（2高）掌椅握新弊物業(yè)叉的全邊部情龜況施工上單位窮完成迷施工現(xiàn)任務(wù)號，建帳好住后宅小回區(qū)，析辦完窗移交綱手續(xù)伶后，隙他們在不再叫有責(zé)掙任承陣擔(dān)該覽建筑們的使浸用問尼題（映一年框使用滑期除豎外）求。在辣以后兆使用正過程污中，島只有稼業(yè)主和物左業(yè)管浩理公碑司來枝應(yīng)付濃各種嚷可能強(qiáng)出現(xiàn)籠問題痰。因惱此物蓄業(yè)管缺理只槳有參余與工匯程的浴建設(shè)務(wù)，才葵可能睜對每勤一幅燈物業(yè)虛的內(nèi)口部結(jié)伐構(gòu)、燥管線胃布置牲、房瓜間大映小等舉做到見了如喬指掌叼。這歡對物艙業(yè)管嘴理開悶展奠階定良負(fù)好的萍基礎(chǔ)魔。三