鄭州房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及項(xiàng)目定位報(bào)告

鄭州xx項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略及項(xiàng)目定位：[2005]-GW01-28項(xiàng)目研究的工作階段劃分第一階段市場(chǎng)調(diào)研2005/4/26工作區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談及座談會(huì)第二階段啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)發(fā)展建議第一階段發(fā)展戰(zhàn)略與項(xiàng)目定位2005/5/32005/5/252005/6/10項(xiàng)目界定及研判問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析案例借鑒和分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位深化物業(yè)發(fā)展構(gòu)思經(jīng)濟(jì)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書我們的研究思路和方法市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題結(jié)構(gòu)化模型和案例核心問(wèn)題是什么？規(guī)律是什么？成功的解決辦法是什么？我們應(yīng)該怎么做？解決方案處于何種市場(chǎng)環(huán)境下？問(wèn)題界定什么性質(zhì)的項(xiàng)目？項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位發(fā)展策略市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求片區(qū)解析項(xiàng)目解析模式研究案例借鑒機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位發(fā)展策略市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求片區(qū)解析項(xiàng)目解析模式研究案例借鑒機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目區(qū)位分析——位于城市邊緣地帶，片區(qū)具備良好的發(fā)展前景資料來(lái)源：1995—2010年鄭州市市區(qū)規(guī)劃地塊四臨及資源

——地塊自然資源一般，周邊建筑景觀較差從地塊內(nèi)部看四周，南側(cè)及東南側(cè)為楊君劉村；東側(cè)為汽車銷售市場(chǎng)，鄰近107國(guó)道；西側(cè)為工廠，及柳林鎮(zhèn)政府駐地；北側(cè)未來(lái)規(guī)劃為新柳路，路北121畝用地也在本次顧問(wèn)工作范圍；地塊內(nèi)部場(chǎng)地項(xiàng)目平整，基本為空地，場(chǎng)地東北側(cè)有一污水坑，未來(lái)建設(shè)過(guò)程中將加以利用；目前尚未有與項(xiàng)目地塊緊鄰的開發(fā)項(xiàng)目。西北北側(cè)東北西側(cè)東側(cè)西南水域東南側(cè)交通狀況分析——外圍具備較好的交通條件和利好因素，現(xiàn)狀道路相對(duì)較差地塊南側(cè)為楊君劉路，路況較差，主要為村民用道路；地塊西側(cè)1公里為鄭花公路，是鄭州市的主要干道，通過(guò)楊君劉路與地塊相連；地塊北側(cè)為規(guī)劃中的新柳路，路北121畝土地也屬于本項(xiàng)目；地塊東側(cè)目前為107國(guó)道，車輛眾多，未來(lái)107國(guó)道東移，原道路改造為中州大道，將成為一條市政主干道和景觀大道；目前地塊與外部連接的道路狀況較差，距離已有市政主干道較遠(yuǎn)；周邊目前公交線路較少，隨片區(qū)開發(fā)進(jìn)程較快和居住人口增多，這一狀況將會(huì)得以改善。鄭花公路新柳路新柳路鄭花公路107國(guó)道楊君劉路楊君劉路楊君劉路項(xiàng)目限定條件總用地面積約307.5畝，其中南側(cè)地塊用地面積186.5畝，北側(cè)地塊用地面積121畝；南側(cè)地塊土地使用權(quán)面積157.1畝，市政道路用地29.4畝；容積率1.55—2.0；用地性質(zhì)：居住；項(xiàng)目四周不臨現(xiàn)狀主干道，新柳路建成后將成為項(xiàng)目對(duì)外連接的主要通道；項(xiàng)目位于鄭州新規(guī)劃的城市中心組團(tuán)邊緣，與花園城市組團(tuán)相連。已有部分項(xiàng)目?jī)?nèi)定團(tuán)購(gòu)，面積40000㎡，建筑形式為多層，價(jià)格1600元/㎡左右。周邊配套情況分析

——目前周邊各項(xiàng)配套設(shè)施尚不完善項(xiàng)目位于城市邊緣，屬于房地產(chǎn)格局中的北區(qū)中段，鄰近郊區(qū)，各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施較為匱乏；配套商業(yè)設(shè)施：建材市場(chǎng)、汽車銷售鄰近鄭州市商業(yè)中心（二七路商圈）約10公里距離聯(lián)華超市距離約4公里教育配套設(shè)施：市第七中學(xué)分校（在建）、劉詩(shī)昆藝術(shù)幼兒園公共交通系統(tǒng)：鄭花公路32路（劉莊—火車站）、62路（劉莊—萬(wàn)客來(lái)）、310路（二七廣場(chǎng)—花園口旅游區(qū)）107國(guó)道39路（慶豐農(nóng)化市場(chǎng)—火車站）、308路（二七廣場(chǎng)—黃河鯉魚廠）醫(yī)療、健身、娛樂(lè)、金融配套較為匱乏。片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的不斷深入使得北區(qū)成為鄭州市民購(gòu)房的首選區(qū)域之一，但是配套設(shè)施的建設(shè)和完善過(guò)程卻顯落后，在一定程度上制約了北區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。項(xiàng)目屬性界定屬性界定地理位置城市邊緣地帶片區(qū)發(fā)展具備良好發(fā)展前景項(xiàng)目規(guī)模較大規(guī)模（相對(duì)于鄭州市場(chǎng)）資源狀況無(wú)明顯比較優(yōu)勢(shì)配套資源現(xiàn)狀配套設(shè)施匱乏項(xiàng)目是位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、規(guī)模較大、資源狀況一般的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位發(fā)展策略市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求片區(qū)解析項(xiàng)目解析模式研究案例借鑒機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目的R1（非期望結(jié)果）和R2（期望結(jié)果）分析SR1甲方對(duì)利潤(rùn)要求不低于行業(yè)平均利潤(rùn)率；甲方希望項(xiàng)目能夠站在更高的角度來(lái)解決問(wèn)題，具備前瞻性；北區(qū)中段開發(fā)熱度較高，成為鄭州市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域；北區(qū)中段項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品線路較寬；北區(qū)屬于城市邊緣區(qū)域，目前配套設(shè)施方面存在一定的不足；項(xiàng)目本身并無(wú)明顯比較優(yōu)勢(shì)資源；已團(tuán)購(gòu)4萬(wàn)平方米，團(tuán)夠的價(jià)格較低；鄭州房地產(chǎn)發(fā)展處于上升階段，市場(chǎng)發(fā)展迅速，項(xiàng)目操作空間比較大。非期望結(jié)果期望結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化樓盤眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈差異化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)價(jià)格陷入?yún)^(qū)域主流樓盤的價(jià)格壁壘，開發(fā)利潤(rùn)相對(duì)較低打破原有價(jià)格體系，創(chuàng)造較高的附加收益客戶與同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)客戶，陷入激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)中準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客戶，定制產(chǎn)品，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)品牌品牌塑造度小，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目銷售促進(jìn)作用小塑造品牌，通過(guò)品牌帶動(dòng)后期開發(fā)，通過(guò)項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌項(xiàng)目核心問(wèn)題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾從R1到R2需解決的核心問(wèn)題：如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋找機(jī)會(huì)，形成項(xiàng)目的突破點(diǎn)？項(xiàng)目容積率如何確定？已團(tuán)購(gòu)的4萬(wàn)平方米項(xiàng)目如何與項(xiàng)目融合？項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的確定和開發(fā)節(jié)奏如何把控？項(xiàng)目界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位發(fā)展策略市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求片區(qū)解析項(xiàng)目解析模式研究案例借鑒機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析——城市簡(jiǎn)介河南省省會(huì)城市，地處中原腹地；2004年中心城區(qū)建成區(qū)面積212平方公里，人口322萬(wàn)人；2004年GDP1375億，財(cái)政收入114.8億；工業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，主要支柱產(chǎn)業(yè)有汽車、建材、紡織、會(huì)展等；在35個(gè)大中城市中，經(jīng)濟(jì)總量排名第20位，在全國(guó)地級(jí)以上城市中，排名第28位。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

——經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)縱向來(lái)看，鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)；2004年，鄭州市人均生產(chǎn)總值達(dá)到2350美元；與國(guó)內(nèi)其它大城市相比，鄭州市人均經(jīng)濟(jì)水平仍顯落后；在與周邊城市武漢、濟(jì)南的比較中，也落后于上述兩城市；相比周邊城市功能有一定類似的城市來(lái)看，鄭州市與濟(jì)南、武漢的人均GDP差距遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)均價(jià)差異；經(jīng)驗(yàn)表明：在人均GDP在2000—4000美元時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展期。年限單位199520002001200220032004轄區(qū)人口萬(wàn)600.3665.9677.0687.7697.7708.2國(guó)民生產(chǎn)總值億元389.9738.0828.2928.311021375建成區(qū)面積k㎡108.3133.2142.4156.4212.4243.3人均GDP元1148112335136041579519154美元13831486163919032350職工年均工資901710398119661353715024固定資產(chǎn)投資165.6258.4295.7340.7502.3650.3一線城市人均GDP（美元）沿海城市人均GDP（美元）內(nèi)陸城市人均GDP（美元）北京4459南京3596武漢3000上海6696杭州4743濟(jì)南3200深圳7161廣州6056鄭州2350鄭州市歷年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)2004年鄭州與其它城市人均GDP橫向比較資料來(lái)源：鄭州市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展公告及網(wǎng)絡(luò)資料說(shuō)明：深圳市按照常住人口口徑統(tǒng)計(jì)高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)特征——研究鄭州處于的房地產(chǎn)發(fā)展階段2004年鄭州市人均生產(chǎn)總值達(dá)到2350美元，按照經(jīng)驗(yàn)和慣例，正處于房地產(chǎn)發(fā)展的高速階段；鄭州市房地產(chǎn)的各項(xiàng)發(fā)展階段亦與快速發(fā)展期的房地產(chǎn)主要特征相吻合。2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期處于快速發(fā)展期的房地產(chǎn)主要有如下幾個(gè)特征：房地產(chǎn)供給需求旺盛，開工面積、竣工面積、年銷售量等增幅較大；房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上浮，價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入增展水平；土地市場(chǎng)異?；钴S，土地價(jià)格的增幅高于房產(chǎn)價(jià)格增幅，土地一級(jí)市場(chǎng)與房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交相呼應(yīng)；房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，升幅較快，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)決策能力迅速提高；產(chǎn)品創(chuàng)新的速度加快，客戶需求多元化和產(chǎn)品多元化趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的模仿能力較強(qiáng)。城市深圳鄭州2004年人均GDP7161美元2350美元常住人口598萬(wàn)322萬(wàn)04年房屋銷售量958萬(wàn)504萬(wàn)04年房屋均價(jià)5980元/平方米2615元/平方米鄭州房地產(chǎn)近年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)和銷售面積增幅較大，整體房地產(chǎn)價(jià)格小幅上揚(yáng)圖1顯示：鄭州房地產(chǎn)自近年來(lái)供應(yīng)和銷售面積均保持高速增長(zhǎng)，2004年銷售面積達(dá)到504萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需比為1.07：1，基本合理；2004年鄭州市市區(qū)人均房地產(chǎn)消化面積近2平方米，遠(yuǎn)高于經(jīng)驗(yàn)值1平方米左右，市場(chǎng)需求旺盛；房地產(chǎn)價(jià)格歷年來(lái)增幅不大，銷售均價(jià)四年間，上升不到40%；2004年較2003年的房地產(chǎn)價(jià)格有較大增幅，整體均價(jià)增幅13%，其中住宅增長(zhǎng)11%，商業(yè)增長(zhǎng)16%；圖表1：鄭州市歷年房地產(chǎn)供應(yīng)及銷售情況（萬(wàn)㎡）圖表2：鄭州市歷年房地產(chǎn)銷售價(jià)格（元/㎡）20樣04忠年以喉來(lái)的至宏觀廊調(diào)控娃對(duì)房押地產(chǎn)蹲市場(chǎng)挺有深謊遠(yuǎn)影克響，列價(jià)格機(jī)震蕩奮升高20探04臟年鄭俗州房輸?shù)禺a(chǎn)聯(lián)價(jià)格撒上浮族較大杏，尤印其是紅下半常年，合整體裂均價(jià)徐平均兔上浮塞30幻玉0—脹50還0元姐/平曬方米投；非住義宅物此業(yè)的臨價(jià)格歌變化語(yǔ)主要房誠(chéng)由于帝供應(yīng)表結(jié)構(gòu)砍的變什化引急起，川商業(yè)燒物業(yè)村和辦茅公物扛業(yè)的修投放液比例姐在各旁月有滑所不束同；進(jìn)入粱20扮05董年，急市場(chǎng)北價(jià)格犬表現(xiàn)哪較為悅平淡貢，基輸本與冷20凝04屆年下岸半年兼價(jià)格駁持平子。圖表折3：巷鄭州橡市2遙00草4年監(jiān)至今傳月度曉房地擦產(chǎn)銷本售價(jià)針格（攜元/㎡）我們胸認(rèn)為搶，宏列觀政白策是飾目前帝影響屈房地肌產(chǎn)價(jià)住格震攏蕩的霧主要瞧原因德：國(guó)家繭對(duì)土村地市紹場(chǎng)的蘭宏觀殺調(diào)控罪不斷花，8.械31大限危之后躺，土異地市爸場(chǎng)相酒對(duì)透嘉明，伍土地掉獲取么成本靠升高欠、難候度較殊大，趨導(dǎo)致鄰成本界上升守；處于?？焖冁I發(fā)展許階段雪的鄭幸州房限地產(chǎn)拖需求評(píng)增幅故較快宣，供禽需比出例相柿對(duì)合攻理，雙市場(chǎng)體銷售夠價(jià)格膀增加從；建材乏成本務(wù)大幅辟上升摔，開受發(fā)成瞞本增貓加較咳快；國(guó)八系條的固出臺(tái)箱表明和了國(guó)呆家在協(xié)房地靈產(chǎn)價(jià)限格調(diào)銹控的墨態(tài)度搶和決母心，夸也使鴉得銷悼售者良對(duì)市常場(chǎng)價(jià)頌格存掠在降殖價(jià)的贈(zèng)預(yù)期魚，開谷發(fā)商收謹(jǐn)慎沫應(yīng)對(duì)芳；20祥05年以呼來(lái)，舌金融姜行業(yè)翅惜貸員，以崗便應(yīng)騾對(duì)金喬融風(fēng)疑險(xiǎn)；銷直接波結(jié)果吼是導(dǎo)蝴致貸刪款難伴度加吃大、泳利率漸上升偽、門勿檻增歇加，護(hù)影響劍了市才場(chǎng)需帆求。城市辭規(guī)劃巷格局越—傍—北阻擴(kuò)東報(bào)移的姨發(fā)展貍戰(zhàn)略鄭州進(jìn)建成草區(qū)的儀格局匠還主著要集臉中在素中心梁組團(tuán)惱，以纖塊狀承集中循模式柔為主煙，呈允滾動(dòng)蛙發(fā)展史態(tài)勢(shì)唐；鄭州癥市實(shí)演行的值是“價(jià)北擴(kuò)粥東移腎”的襪發(fā)展卸戰(zhàn)略房誠(chéng)，鄭洲東新?lián)寘^(qū)的蹄發(fā)展秧是需訊要時(shí)柜間和塘其他邪因素暖來(lái)促洗動(dòng)的般，客宜觀上然為北鹿區(qū)發(fā)娃展提汽供了杰難得校的機(jī)誓遇，飲從長(zhǎng)睬期來(lái)莖看，鳥鄭東元新區(qū)秤發(fā)展脅定位學(xué)以商釘務(wù)投坐資區(qū)不為主海，適摧合居疫住方耽面還沙是北蜂區(qū)更跌為理緞想。北區(qū)是定位抓于居啞住、河科技思文化孕及旅除游度統(tǒng)假區(qū)寄。資料礎(chǔ)來(lái)源批：鄭刮州市誓20疲04疾——首20丹20勵(lì)年城計(jì)市發(fā)弱展戰(zhàn)位略規(guī)申劃鄭東齒新區(qū)膚高起貴點(diǎn)的滲規(guī)劃貧設(shè)計(jì)爪，政問(wèn)府政閥策的墨大力茫支持臺(tái)，使桑得東嚴(yán)部房機(jī)地產(chǎn)釘炙手筆可熱鄭東云新區(qū)雙的規(guī)敘劃設(shè)谷計(jì)由怖黑川棒紀(jì)章刻擔(dān)綱勝，規(guī)池劃為瘋水城兩的環(huán)銳狀結(jié)辣構(gòu)；自2協(xié)00群3年身以來(lái)成，鄭屬東新暈區(qū)的辜發(fā)展吩如日憲中天凱，C毅BD株建設(shè)毫已初敘具輪鳥廓；鄭東趙新區(qū)遼的土憤地已暢被國(guó)看內(nèi)眾供多知都名開謝發(fā)商蝴把控史，高慕品質(zhì)偽樓盤迫聯(lián)合名托市支，使叫得鄭摩東新我區(qū)的柜住宅鑼開發(fā)涼也異袍?；饦?biāo)爆，國(guó)房地縣產(chǎn)價(jià)塘格保絕持高逆速增憤幅；作為遮同樣肢具備悶發(fā)展霞前景任的北他區(qū)，葬其房觀地產(chǎn)忘開發(fā)黃勢(shì)必壞與鄭欣東新寫區(qū)形臉成片茂區(qū)競(jìng)順爭(zhēng)。規(guī)劃衡沙盤鄭東港新區(qū)跳規(guī)劃旺平面在建邪CB洞D宏觀掏房地航產(chǎn)市鄰場(chǎng)分叫析的僑主要姑結(jié)論通過(guò)零對(duì)鄭例州市爆宏觀遺經(jīng)濟(jì)握分析嬌及房構(gòu)地產(chǎn)閃行業(yè)獎(jiǎng)總體損分析拾：宏觀什經(jīng)濟(jì)找運(yùn)行五穩(wěn)定答，經(jīng)我濟(jì)保刪持高燦速增曉長(zhǎng)，鑒房地?zé)o產(chǎn)發(fā)散展處務(wù)于高蒙速發(fā)比展的蹦階段礎(chǔ)；市場(chǎng)霉總體煎供應(yīng)席結(jié)構(gòu)膛較為孟合理麗，房衡地產(chǎn)形價(jià)格任穩(wěn)步刷上升加，且咸受到信行業(yè)艙宏觀磁調(diào)控括的影灶響較豎大；橫向沫比較速，房?jī)?chǔ)地產(chǎn)咳發(fā)展濱相對(duì)院于東便部沿虛海城約市滯獎(jiǎng)后，彼市場(chǎng)待發(fā)展秘空間火較大憐。市場(chǎng)羽供給尋——愉板塊由特征批明顯創(chuàng)，發(fā)悠展不瘡均勻偏，東胖區(qū)和抗北區(qū)悄市場(chǎng)溫占有樹率較拆高鄭東謹(jǐn)新區(qū)西起況10錢7國(guó)肆道，鳴南自剛機(jī)場(chǎng)伍高速呀公路且，遠(yuǎn)喬期規(guī)鞠劃總追面積姻約1升50慶平方度公里嚼。根據(jù)酒總體旗規(guī)劃都，將炕環(huán)C陜BD慣25氧平方施公里銜為近舟期重奏點(diǎn)開壤發(fā)建勵(lì)設(shè)區(qū)勞域（劃新區(qū)齒起步之區(qū)）姻，未軟來(lái)前滿景看板好，午對(duì)投屢資置擾業(yè)者四吸引沿力較佩大；北區(qū)包括爭(zhēng)金水即區(qū)（別鄭州撤的行敏政文堂化區(qū)鑒）、袍惠濟(jì)侮區(qū)，滴北臨敬黃河務(wù)生態(tài)角濕地表，有水花園刊路、送文化拐路等奶城市拐主干動(dòng)道與嶺城市劇中心撐連接籍，無(wú)聲工業(yè)株污染體，居皺住環(huán)伏境純塵凈，訪是另制一個(gè)散開發(fā)母熱點(diǎn)叉區(qū)；19臥95找—2纏01饅0年合鄭州刮市市女區(qū)規(guī)揀劃北區(qū)中心董區(qū)西區(qū)鄭東厲新區(qū)本案中心富區(qū)鄭州遇老城橋區(qū)、白商貿(mào)元中心賤，土抗地資揭源稀宇缺、子寸土蕉寸金均，配魂套成嬌熟，艦居住你密度高大，躍新盤摩多為蝦舊城典改造數(shù)項(xiàng)目根，正恥在開縱發(fā)的磁商業(yè)塵和辦惹公物例業(yè)也僵多集叮中于徐此貌；西區(qū)丘陵酒地帶礦，老我工業(yè)趣區(qū)，愧生活爐配套留成熟燥，9盤0年趣代后污期隨家著紡稀織等拌工業(yè)易的衰心落而溉在房柜地產(chǎn)留市場(chǎng)葉上日易漸落守寞，銅但也泄不乏犁新盤碑出現(xiàn)吸；東南壓片區(qū)隨著迅原1蠟07舍國(guó)道惕被規(guī)傘劃為性鄭州查的中憤州景壓觀大目道，也并于清今年牲被打析通，幅以美閑景天財(cái)成、焰金色吸港灣虹為代口表的雨?yáng)|南辦板塊桑樓盤司，房剃價(jià)已政較往仍年提豬升不咳少，偽片區(qū)絲式存在殃一定倒升值腸潛力東南干區(qū)市場(chǎng)肆供給命——醫(yī)各片長(zhǎng)區(qū)供強(qiáng)應(yīng)量市及走駁勢(shì)情款況北區(qū)丑、東精區(qū)、娛中區(qū)股的市補(bǔ)場(chǎng)供斥給和墳銷售倚量都烤較大束；從投秒放來(lái)寇看，吳北區(qū)較年投犁放量確逐年血上升槳，中彼區(qū)的兄投放圾量逐租年下斜降，筐城市里發(fā)展棄外移累的趨卵勢(shì)明皇顯；從供離給需敢求比火來(lái)看堂，中鎮(zhèn)區(qū)憑垃借良犬好的懶區(qū)位夠優(yōu)勢(shì)什和配茶套資圾源依敗舊受州到市蒼場(chǎng)的評(píng)追崇沫；北元區(qū)的鼓供需與比3格9：燙30緒，主眼要是全北區(qū)睬20鍋04毀年底魂投入辨市場(chǎng)波的樓艷盤較暮多，蘭多數(shù)躺樓盤產(chǎn)處于沒(méi)銷售狂初期閃；西區(qū)販和南封區(qū)的糕供應(yīng)燈需求漫變化痕不大弓，與始該兩赴個(gè)區(qū)不域客絹戶層稀面有否關(guān)。年限北區(qū)東區(qū)東南區(qū)西區(qū)中區(qū)投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年39%30%23%22%9%9%13%13%20%26%國(guó)內(nèi)臘知名步企業(yè)禁聯(lián)合扔托市放，鄭東蹦新區(qū)樓盤勞素質(zhì)胖遠(yuǎn)遠(yuǎn)旨領(lǐng)先嫩，客斑戶更批關(guān)注第未來(lái)凈發(fā)展?fàn)€前景典型樓盤順馳-鄭東第一大街綠地-老街聯(lián)盟新城社區(qū)形象開盤時(shí)間2004年10月2004年9月2004年12月規(guī)模項(xiàng)目占地面積815畝，容積率1.04項(xiàng)目占地30萬(wàn)平方米，建筑面積45萬(wàn)平方米項(xiàng)目總占地

800

余畝，建筑總面

80

萬(wàn)平方米產(chǎn)品形式多層多層多層均價(jià)3380元/平3300元/平4300元/平戶型面積二房90-120平，三房110-140平方米二房80-100平方米、三房110-140平方米缺銷售狀況一期已售罄銷售率50%，商業(yè)暫未出售銷售率80%產(chǎn)品特色5層的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在鄭州市場(chǎng)上較少鄭州人對(duì)上海老街主題的接受度一般由鄭東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)者黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)客戶特征30-45歲者較多，有車族，鄭州本地人較多，郊縣客戶較少報(bào)社編輯、記者、政府官員，郊縣客戶較少高薪白領(lǐng)，樂(lè)于接受新事物鄭東貓新區(qū)削主要紫代表欲樓盤稻有鄭賄東第倦一大及街、果聯(lián)盟痰新城標(biāo)、老師街、狂阿卡返迪亞萬(wàn)以及云未來(lái)訪的綠遺城等價(jià)項(xiàng)目發(fā)，成膝熟的織操作錯(cuò)模式胖使得拖鄭東屠新區(qū)仔成為佳鄭州巨高品畫質(zhì)的情代名掀詞，蓮伴隨久著政霞府政籮策導(dǎo)盜向型逗不斷檔擴(kuò)大斑，新抬區(qū)開牛發(fā)日進(jìn)新月爸異，飽新C紡BD睜形象嗓初步裝顯現(xiàn)壯；本區(qū)純域樓東盤價(jià)代格普眾遍超盲過(guò)3剛00陳0元距/平亞方米澇，聯(lián)馬盟新州城的斗多層鉤院落原住宅望更是溫達(dá)到刷43滋00曲元/累平方睛米；本區(qū)綁域產(chǎn)換品領(lǐng)幫先優(yōu)僅勢(shì)明猴顯，娛面積至較大宮，總菊價(jià)較聚高，價(jià)洋房寬、高尾層公際寓等尊產(chǎn)品無(wú)形式辨已達(dá)看到國(guó)眉內(nèi)先疲進(jìn)水鈴平；防客戶刺層面譜來(lái)自選于鄭兇州市認(rèn)的各絞區(qū)域海，客蚊戶層棒面較嘉高，仍多數(shù)肉屬于抱中高粉端客巨戶；配套偷不足捉和市傭政功泥能不湊完善論成為篇制約波客戶恒在此刃購(gòu)買剖的最糟不利扒因素遺，未伙來(lái)新?lián)韰^(qū)的親發(fā)展身依賴提于市乒政建繼設(shè)的慢跟進(jìn)俱速度藥。配套鋪完善編、都話市味則濃，誘土地書稀缺墳、地帥價(jià)高糟昂，中心肺區(qū)成為敲高層藍(lán)集中脅區(qū)域班的代撲名詞典型樓盤天下城城中央社區(qū)形象開盤時(shí)間2004年3月（二期）2004年11月規(guī)模占地108畝，建筑面積30萬(wàn)平方米，容積率4占地50畝，建筑面積13萬(wàn)平方米，容積率4產(chǎn)品形式小高層、高層小高層、高層均價(jià)4600元/平3600-4100元/平物業(yè)管理費(fèi)1.1元/平方米/月1.1元/平方米/月戶型面積二房100平方米；三房130平方米；四房170-180平方米2房80-90平方米（20%）；三房120平方米（40%）；四房140-150平方米（40%）樓盤特色中心地段中心地段銷售率80-90%70-80%客戶特征本地客戶與外地客戶各半（外地指地市）市區(qū)與周邊地區(qū)客戶均有，包括公司高管、私企業(yè)主，公務(wù)員等中心額區(qū)樓誤盤主艦要代孕表有災(zāi)天下悉城、期城中圍央等少，受杠規(guī)劃截限定畝、土姥地價(jià)峽格等檢因素咐影響其，中曠區(qū)樓且盤基念本為夢(mèng)高層碧，占小地規(guī)懇模普設(shè)遍不崗大，誓容積較率普熊遍較旁高；中區(qū)鞋樓盤鳳依賴桐于成嶼熟的殲配套用、完櫻善的貴設(shè)施練、都對(duì)市中逮心的鹽生活央，受搬到市站場(chǎng)的桿追崇軍，銷玻售價(jià)漫格居詢高不耕下，馳均價(jià)味超過(guò)艇35計(jì)00歷元/記平方挺米；中區(qū)算樓盤滲的客圣戶層去面來(lái)狐自于鬧各區(qū)句，部秘分郊陸縣客樂(lè)戶亦辯在此用置業(yè)哀，多浸數(shù)客校戶具尿備較椒強(qiáng)的森經(jīng)濟(jì)鋸實(shí)力雜，泛伐公務(wù)仰員、采生意剝?nèi)说冉樗紜傻谋仁乐剌^士大；伴隨童中心槳區(qū)土涂地資視源的榆日益掠枯竭首，未彎來(lái)中地心區(qū)害的樓悲盤的喇供求手矛盾旺會(huì)越京來(lái)越憑突出僵，高重層的輔建筑茶形式禾依舊哭是其磨未來(lái)父產(chǎn)品啞主流昆。行政良中心由區(qū)政府散導(dǎo)向照促成齊了北優(yōu)區(qū)迅鄉(xiāng)豐速發(fā)敘展，廳城市旦發(fā)展唉東移薯北擴(kuò)允以及箏花園幻玉口城餅市組雹團(tuán)功住能的詠定位榴，未獸來(lái)的匠北區(qū)躍成為金以居再住、象文化恥、旅致游為辭主導(dǎo)昌的優(yōu)芹勢(shì)區(qū)崗域；北區(qū)娃跨度扯大，禁區(qū)域擇差異阿大，濤因而龜產(chǎn)品菜形態(tài)叉的差乎異最年為明克顯，抹產(chǎn)品財(cái)供應(yīng)躬從多更層、堆高層壘、小少高層認(rèn)至低廳密度起的高曬檔住榴宅和舟豪宅焦都已筐出現(xiàn)校；北區(qū)紫的價(jià)包格差愉異化雀明顯李，各葉區(qū)域叮的都撥有不毅同的壘客戶拆層次窗，因縣而我看們將薪北區(qū)餅劃分府為北明段、搶中段葉、南兵端三幸部分撤研究泥；區(qū)位線的優(yōu)達(dá)勢(shì)并查不能霧掩蓋疲配套獲不足望的缺淹陷，醒北區(qū)舍地產(chǎn)紡任重塌道遠(yuǎn)跨。中心區(qū)西區(qū)鄭東新區(qū)北環(huán)路北區(qū)本案開洛高速公路北區(qū)恭北段北區(qū)武中段北區(qū)文南段北區(qū)之南段——按良好腿的區(qū)被位和歐配套朱催生熄市場(chǎng)搖中高太檔樓度盤鑫苑名家濱水帶.圣菲城茵悅之聲建業(yè).森林半島樓盤形象開盤時(shí)間04年3月2005年7月2005年4月末04年9月，04.5月認(rèn)籌開發(fā)規(guī)模占地340畝，建筑面積35萬(wàn)平方米，2200戶占地170畝，建筑面積30萬(wàn)平方米占地50畝，總規(guī)劃建筑面積5.3萬(wàn)平方米占地面積260畝，容積率2.4產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、類別墅多層、小高層、高層多層、小高層小高層、高層（200多套）townhouse（96套）均價(jià)(元/平)3200小高層、多層；4000townhouse270027004500小高層6000townhouse戶型面積140平方米二房100平方米（15%）；三房126-132平方米（50-60%）；四房172平方米（20%）二房85平方米（30%）三房109-135平方米（50%）四房140（10%）三房150平方米四房170平方米樓盤賣點(diǎn)及銷售情況社區(qū)內(nèi)配有會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)內(nèi)街，有地段、物業(yè)管理和品牌優(yōu)勢(shì)，樓盤暢銷河兩岸70米寬的濱河公園，100％住戶享有至少2個(gè)景觀面，樓盤所在片區(qū)成熟，市政配套完善交通便利，且省政府機(jī)關(guān)、名校環(huán)繞周邊，北面是40米的城市綠化帶。銷售率40%獨(dú)占“綠茵廣場(chǎng)”資源；產(chǎn)品外觀、戶型開發(fā)水平較高認(rèn)籌率90%左右客戶特征金水區(qū)客戶為主——周邊為主、少量郊縣鄭州市內(nèi)客群為主，如政府官員、企業(yè)高管、私企業(yè)主等該區(qū)群域代悟表樓因盤有橡鑫苑殺名家抱、森系林半爬島等鑒，產(chǎn)仇品形晚式多僵層為帶主，撐小高賺層、粒高層哀所占逆比例朝逐步脖升高筐；片區(qū)過(guò)樓盤豬素質(zhì)池在市栽場(chǎng)上仿處于姑較高等地位嚼，客她戶層齒次相敏對(duì)較眉高；瞧區(qū)域巨臨近睬行政鴿中心解區(qū)，嚼配套盈設(shè)施供完善坑，深刑受市槍場(chǎng)追反崇；客戶光階層便較為傲廣泛扎，工傭薪階有層比非例增過(guò)加，特主打哨金水逐區(qū)內(nèi)吸客戶超，有弱一定謹(jǐn)?shù)慕紦峥h客秘源，策但所弊占份縫額已縣明顯歸少于錦中心膏區(qū)得啊郊縣瓶客戶皇比例胸，客戰(zhàn)戶層貢注重?fù)醮髤^(qū)鞏域配鑒套，唯追求纏低成香本的薯城市榨生活訴；區(qū)域喜價(jià)格驕已逐謝步走蜂高，丘目前促均價(jià)描在3濟(jì)00貞0元附/平黎方米姑左右軟。北環(huán)保路一歌路之活隔，剛使得防中段滋與南抗段的疊差異醒明顯頸，處碌于城堪市邊熱緣地姑帶的蜂區(qū)位泥屬性倚也決具定了逝樓盤齊的多袋樣化控特征泉；北區(qū)鵝中段視是市薯場(chǎng)上糞產(chǎn)品殺供應(yīng)近最豐勝富的爭(zhēng)區(qū)域沾，也但是市攝場(chǎng)供臺(tái)求最瞇旺的裙區(qū)域雷之一仆；家厚和萬(wàn)潮世、還鹿港幅小鎮(zhèn)撿、四惑月天榜、城孕市公拔園、至21腥世紀(jì)超社區(qū)族等均挪是市底場(chǎng)上產(chǎn)的重厭要力叨量?？蛻袅覍用嬉呖缍冉M較大震，未計(jì)來(lái)的械客戶棋層面雄有逐伯步升真高的宗趨勢(shì)歇；小高獵層、殿高層述住宅兄為供龍應(yīng)逐揀步上反升，海土地兆資源哭日趨仔緊張振、價(jià)淹格大幸幅上燈升，閃必然苦使得絞市場(chǎng)殘被動(dòng)鋤接受軋被區(qū)隆域的厭小高慮層住總宅。北環(huán)路北區(qū)12345678良好掏的區(qū)廳位優(yōu)吃勢(shì)和關(guān)滯后廉的配領(lǐng)套設(shè)蜜施相遮互影哄響，北區(qū)灶中段產(chǎn)品兇形態(tài)沸差異砌最大傘，市細(xì)場(chǎng)供明應(yīng)豐熔富社區(qū)餐大盤1漢伴飛.速城市奏公園22騾1世俘紀(jì).理湖適3四威月天別墅道盤4純面翠領(lǐng)攤域5鹿驚港小誰(shuí)鎮(zhèn)6家享和萬(wàn)圍事7九膏郡.迷弘8大境河龍稼城北區(qū)慢北段——診優(yōu)質(zhì)百的自舒然資祥源和養(yǎng)不可諷復(fù)制趴的人瀉文資搬源，勻頂端到的別犯墅，團(tuán)頂端苗的富跨豪九郡.弘大河龍城樓盤形象開盤時(shí)間04年2月04年5月（二期）規(guī)模占地200畝，建筑面積3.5萬(wàn)平方米占地325畝，一期占地169畝,二期156畝，容積率0.6左右產(chǎn)品形式獨(dú)棟獨(dú)棟、聯(lián)排均價(jià)8000-9000元/平一期3500元/平，二期4200元/平戶型面積400-500平方米，其中一套1000平方米二期230-240平方米樓盤特色項(xiàng)目位于上風(fēng)上水的三所，擁有1200畝森林，產(chǎn)品采用北美和地中海式建筑風(fēng)格產(chǎn)品內(nèi)庭院頂層透天，周邊環(huán)境資源良好銷售率基本售罄二期銷售50%客戶特征鄭州及周邊地區(qū)富豪階層主要是市內(nèi)客群九郡敏弘、肝果嶺壺山水間等頂泉端別屯墅產(chǎn)紅品是宵北區(qū)貸北段打的典瘡型代治表，慚客戶毛層面漁鎖定輛為河代南省慚內(nèi)的能頂端青富豪犁；30屯0萬(wàn)砌左右著/套嘆的別南墅成醋為區(qū)寬域樓濱盤的懸主力產(chǎn)；自然快環(huán)境忽、偉舒人足殲跡是墻良好擊的外惑部資漢源，荒項(xiàng)目守自身蘋均保強(qiáng)持了夫原始沖生態(tài)辣的環(huán)中境和饞營(yíng)造夕出類芒拔萃瞇的園按林；定位懲相對(duì)印較低連的大碰河龍嚼城目坡前銷井售均蘋價(jià)超碧過(guò)4溪20稠0元挨/平豪方米蠶，銷緊售狀西況一駝般。區(qū)域才內(nèi)工致薪階端層主蠻導(dǎo)西區(qū)房地肯產(chǎn)發(fā)喜展，六購(gòu)買終力不缺強(qiáng)和充輻射喬范圍替小制稻約了浩樓盤圈檔次刺提升帝湖亞星盛世家園樓盤形象開盤時(shí)間05年7月三期開盤04.12月五期開盤規(guī)?？傄?guī)化面積3110畝，總建筑面積147萬(wàn)平方，規(guī)化住戶1、2萬(wàn)戶占地面積389畝，建筑面積45萬(wàn)平方米產(chǎn)品形式多層、復(fù)式、高層、別墅多層均價(jià)2200（非別墅部分）2500戶型面積二房80；三房120-140；四房（復(fù)式）160-170二房100-120；三房120-150（錯(cuò)層、復(fù)式）（50-60%）；四房（復(fù)式）170-180（10%）銷售率一期售罄，二期基本售完銷售率50%樓盤特色大型社區(qū)、商業(yè)街、湖景資源優(yōu)勢(shì)，高層和別墅區(qū)臨舊村純居住區(qū)，周邊配套與小區(qū)配套完善，景觀設(shè)計(jì)別具一格客戶特征主要是西區(qū)內(nèi)客戶，地緣特征明顯客戶主要來(lái)自西區(qū)，西郊客戶30%。私企業(yè)主39％，國(guó)企職工23％，公務(wù)員18％，教師占5％，企業(yè)高管5％本區(qū)警是鄭嗽州市糕直機(jī)誤關(guān)所鹽在地蹈，原謊有的弱國(guó)有盟企業(yè)捆近幾艷年效嚼益下套滑，最區(qū)域愿對(duì)其士他區(qū)房誠(chéng)客戶浮吸引肥力不漆強(qiáng)，續(xù)制約帳了區(qū)扯域房駕地產(chǎn)慎的發(fā)廉展；以近檔年熱張銷的夏帝湖的、亞偵星為丙代表巡壽樓盤討的西質(zhì)區(qū)，辮產(chǎn)品予形式千以多淡層為救主，猛客戶靜層近煩一兩遞年內(nèi)宿有所蔬提升稍；熱銷溜樓盤傻的月鴿銷售凱速度保在7崇0套使左右懷，大估盤均臂價(jià)在勺21休00竊元/炸平左斬右，水大盤冶所營(yíng)仁造的工居住延氛圍歪和西噸區(qū)內(nèi)陶原有拒的生暮活配貨套是量?jī)r(jià)格攻的主霜要支廈撐點(diǎn)膀；客戶衣層主蛾要來(lái)戴自于葡本區(qū)駱，地冬緣特格征明哈顯，劉從職戒業(yè)來(lái)灑說(shuō)有綁私企酸業(yè)主斷、國(guó)懲企職況工和擠公務(wù)旨員居濾多。居住腳人口步少、耀產(chǎn)業(yè)殊優(yōu)勢(shì)監(jiān)不明可顯、摘配套心不完美善，東南幅片區(qū)的發(fā)掃展更符多依航賴于壩整體橫市場(chǎng)確發(fā)展樹和鄭討東新跌區(qū)的扭帶動(dòng)金色港灣富田·太陽(yáng)城（一期）樓盤形象開盤時(shí)間2004年7月五期開盤2004年11月規(guī)模項(xiàng)目總占地650畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，五期由六棟多層，一棟小高層組成占地面積20萬(wàn)平方米，建筑面積18萬(wàn)平方米，19棟多層和5棟小高層產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層、小高層均價(jià)（元/平方米）多層2400，高層2900多層2700，小高層2900戶型面積（平方米）2房85-100；3房128-170（65%）；4房150-180（6-8%）一房68-82；二房97-99；三房120-140銷售率多層、小高層90%，高層80%60%，多層70-80%樓盤賣點(diǎn)地段交通方便，到市區(qū)15-30分鐘車程，環(huán)境安靜，注重景觀設(shè)計(jì)地段價(jià)值、交通便利、品牌優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理客戶特征本區(qū)內(nèi)客戶較多，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者在50%以上，郊縣客戶在40%左右主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多，郊縣占10%隨著面富田脫·太辣陽(yáng)城國(guó)、青邁青花敏園的全問(wèn)世膜和美悼景天臨成三越期、盞金色侄港灣夕五期弓的開弄發(fā)，承東南濁區(qū)域媽的房找價(jià)較攻兩年予前的纖15塞00檢元/殊平方馬米提趕升到故24胃00務(wù)以上此，交余通便擊捷加析強(qiáng)了復(fù)該區(qū)燦與周樓邊的級(jí)聯(lián)系劇，是陜?cè)搮^(qū)油樓盤勢(shì)升值談的主忍要因持素誕；產(chǎn)品乘類型父以多禍層為覆主，釀兼有那小高女層、襪高層翼產(chǎn)品駛，多券層銷佳售速揪度較優(yōu)快；主要惠面向搜周邊仔區(qū)域抖客戶余，少膨量來(lái)番自郊賠縣，沈個(gè)體觀經(jīng)營(yíng)誼者和漏公務(wù)竭員較蛇多，添客戶考注重什交通劇、即以與外欣界聯(lián)炊系的抵便利購(gòu)和安兩靜優(yōu)畢質(zhì)的籃居住彈環(huán)境獄。分析畫結(jié)論變及啟勞示—譽(yù)—住莫宅市孫場(chǎng)供許應(yīng)格尋局競(jìng)爭(zhēng)逮者是節(jié)差異越競(jìng)爭(zhēng)講的參賢照，濁更是專創(chuàng)新閘的起性點(diǎn)，撤從鄭語(yǔ)州市美房地倡產(chǎn)供柴應(yīng)狀黑況來(lái)渣看：鄭州覺(jué)市房黨地產(chǎn)魔板塊燙特征爽明顯秩，東旋部和映北部挖成為敬鄭州判房地槽產(chǎn)發(fā)架展最筒成熟巖和競(jìng)傷爭(zhēng)對(duì)舅激烈耳的區(qū)釣域；市場(chǎng)情供需磚結(jié)構(gòu)熟基本洋合理跟，20最04年房珠地產(chǎn)嗚新增讀供應(yīng)嬸量54紡6萬(wàn)平塵方米印，供叫需比婦為1.榜07：1；樓盤冰素質(zhì)介差異友較為殼明顯統(tǒng)，鄭擇東新畢區(qū)的局樓盤周素質(zhì)寶普遍爆較高與，順閱馳、曉綠城暴、綠扯地、粗建業(yè)姥、中慢義聯(lián)緣瑞手打躁造出耕了高倘素質(zhì)騰的鄭允東板護(hù)塊；烈第一如大街窯、森嚴(yán)林半妹島、陡鑫苑法名家扎、聯(lián)晌盟新叼城等井在市交場(chǎng)處衡于領(lǐng)箏先地遠(yuǎn)位，刮具備楚較好來(lái)的品付牌效偉益；住宅民產(chǎn)品仿供應(yīng)獨(dú)形式捎區(qū)域腫化特事征明主顯，慰中區(qū)臨主要摧以高從層住茄宅為每主，緣瑞其他際區(qū)域擴(kuò)多層賀占據(jù)錯(cuò)主流螞；部分椒樓盤敬的產(chǎn)蟲品創(chuàng)返新程懲度較插大，叛產(chǎn)品深理念定較為年先進(jìn)譯，如身順馳割鄭東鬧第一丑大街轎、建宴業(yè)聯(lián)摔盟新摔城，旬已接障近國(guó)盼內(nèi)先瓦進(jìn)水筋平；產(chǎn)品取類型臣較為曾豐富磚，但在凱產(chǎn)品扣細(xì)節(jié)竟塑造嬌上仍濃存在忍一定勝不足，VI煎LL工A、TO窗HO、類TO踐HO、花園尸洋房便、退英臺(tái)洋熔房均弓已出肯現(xiàn)，煌在平斑面和軟立體謊上的洽創(chuàng)新脹產(chǎn)品手較多掩；樓盤蝴規(guī)模障普遍驕較大務(wù)，20萬(wàn)平結(jié)方以繳上的稍樓盤示數(shù)量腰較多估。分析忠結(jié)論點(diǎn)及啟蜘示—邁—住隱宅市科場(chǎng)需拖求狀養(yǎng)況房地泥產(chǎn)項(xiàng)廊目開臉發(fā)和嚼營(yíng)銷相的水秘準(zhǔn)，摧取決暗于對(duì)黨客戶媽的研將究，毀從客蠟戶需有求和綢居住劉發(fā)展卵趨勢(shì)杏來(lái)看面：調(diào)研矮顯示惱：鄭弦州市溪多數(shù)誘客戶紋對(duì)項(xiàng)小目位翅置的樓依賴西性較襯強(qiáng)，賀尤其禁是面統(tǒng)向社掀會(huì)中館堅(jiān)階副層的倍客戶舒；跨苗區(qū)置扮業(yè)受棋到一萬(wàn)定的核程度液的限恩定；小戶頓型項(xiàng)林目對(duì)協(xié)位置株的依餓賴更求強(qiáng)，旱中高底端項(xiàng)顫目對(duì)丸位置爽的依逗賴感赴最弱朝，占包據(jù)優(yōu)君勢(shì)環(huán)質(zhì)境資波源和期優(yōu)勢(shì)灣區(qū)位兼成為當(dāng)中高單端客射戶置永業(yè)的旦首選染；客戶愧對(duì)于過(guò)創(chuàng)新攜的產(chǎn)俘品較冊(cè)易接猾受，規(guī)復(fù)式譜、樓茄中樓零、花長(zhǎng)園洋縱房等房誠(chéng)創(chuàng)新雹產(chǎn)品綁均取技得不伶俗銷篩售業(yè)總績(jī)；地域真和氣偵候的詞影響抄，客蓋戶對(duì)朵于朝傷向、本采光割、陽(yáng)屑臺(tái)形狗式等瘋均有劣較高抱要求耐；北部碎和東警部區(qū)羨域最逐受客幣戶歡后迎，羨客戶五提及塘最多盟的項(xiàng)斑目有雙鑫苑陶名家臥、天站下城相、九曲郡弘炸、森旁林半阿島、乎帝湖番花園泛等，冤較易袖受口援碑市谷場(chǎng)影松響；十分抗注重浴社區(qū)午內(nèi)部形的景雖觀體揭系，張對(duì)于領(lǐng)社區(qū)喬外圍扭的環(huán)省境要莖求相懷對(duì)較中?。欢鄬訍u建筑幻玉形式窯最受映市場(chǎng)扭歡迎慘，小善高層掉、高嶄層住話宅存樸在一側(cè)定的停市場(chǎng)宗抗性聾；市場(chǎng)籌的需姜求持蛛續(xù)走質(zhì)旺，20渣04年鄭車州市宇場(chǎng)銷那售面薪積超寶過(guò)50握0萬(wàn)平昏方米情，較20械03年上箱升40江%。分析盒結(jié)論碼及啟剖示—正—房刪地產(chǎn)薄發(fā)展特態(tài)勢(shì)對(duì)于溫態(tài)勢(shì)欲的研剖究是銅為了篩市場(chǎng)達(dá)的機(jī)滿會(huì)點(diǎn)簡(jiǎn)和空毛白點(diǎn)高所在哈：縱向敵比較葉，鄭殖州市鎖房地臥產(chǎn)處臟于高伸速發(fā)晴展階動(dòng)段，處房地怠產(chǎn)開鋸發(fā)量早和開懸發(fā)水最平都海保持芝較快耳幅度闖的增落長(zhǎng)；橫向叉比較配，鄭增州房駐地產(chǎn)衛(wèi)市場(chǎng)團(tuán)發(fā)展輸尚存撿在較慶大的精空間姨，開魂發(fā)商困在項(xiàng)涉目運(yùn)票作、刪營(yíng)銷沙水平部上與冶國(guó)內(nèi)渴一線嶄城市音存在樸一定酬差距后；城市許經(jīng)濟(jì)兼的不器斷發(fā)對(duì)展和趣市場(chǎng)因不斷艷細(xì)分材，必此然產(chǎn)爛生大碎量的郊中產(chǎn)挖階級(jí)該，多艷余產(chǎn)滑品的歡需求素更缺正多元傷化，于類TO刃HO、花園筐洋房晴、退儀臺(tái)洋豪房等蒼產(chǎn)品慎存在促較大罷的市暖場(chǎng)需脹求；樓盤妙模仿稻和復(fù)挺制的跑速度糊較快孫，異吉地城烏市的于成熟事模式反被大落量移博植，期建筑狼風(fēng)格柄更趨難多元羊化；涉及黃到樓扁盤文啦化內(nèi)虛涵和甘形象夸價(jià)值率的提擔(dān)煉較象少，膝對(duì)于漢社區(qū)垮文化毀的倡今導(dǎo)上搬存在概不足悔，開炭發(fā)商路對(duì)于內(nèi)項(xiàng)目曾品牌私的塑岡造和弄延續(xù)弄上普炊遍存扇在不賣足；國(guó)內(nèi)懂一流機(jī)開發(fā)呢企業(yè)澡的進(jìn)快入迅吳速提源升了擦本地躲的開豎發(fā)水漂平，威也加徹劇了蓋市場(chǎng)投的競(jìng)勵(lì)爭(zhēng)程聾度?？蛻魬以L談兵的主嘴要觀噸點(diǎn)—頸—1整體剛房?jī)r(jià)侍不算改很高到，可產(chǎn)能上送升的呆空間鳴比較駛大，籠自去容年下皂半年侍房?jī)r(jià)聰有了兼大幅艱度上滅升；流今年鵝國(guó)家羅一直鞠在進(jìn)泄行調(diào)惜整，權(quán)老百賭姓觀鈴?fù)难颖容^啞多，感總體期來(lái)說(shuō)腦不可研能降灰，當(dāng)湖時(shí)上肯升的管幅度法肯定嫌下降賞；結(jié)論往一結(jié)論糊二最看校好北槍區(qū)，蠅東區(qū)錄發(fā)展位目前徹看不慌錯(cuò)，弱但是軍受政濕策引肉導(dǎo)影仿響過(guò)悼大，明如果顫未來(lái)性發(fā)展雅起來(lái)喉，東病區(qū)肯商定是冬不錯(cuò)部的；功普通象老百換姓對(duì)傻東區(qū)突還是順有一赴定的綿擔(dān)心切；北外區(qū)比啄較適殃合居頓?。唤Y(jié)論絞三買房籍子最湯關(guān)注熟小區(qū)腳內(nèi)部麗的環(huán)負(fù)境，窗外部鎖環(huán)境睜都差維不多壘，配忠套設(shè)料施要綱完善扯，尤塔其是判針對(duì)瘡普通侍老百殖姓的洗房子患，距灶離市間區(qū)不權(quán)能太逗遠(yuǎn)；普通鋒老百劑姓對(duì)撞區(qū)域鐵的依扮賴性欲強(qiáng)，恰生活獲、工和作、寇社交紗都離軋不開者，有鉛錢一疑點(diǎn)的擺不是奪很關(guān)療注這時(shí)方面立，一豬般喜欠歡去仰東區(qū)翻和北攪區(qū)購(gòu)黨買；喜郊縣辮買房赴的人慢也不苗少。結(jié)論顧四客戶蛛訪談億的主各要觀鍬點(diǎn)—習(xí)—2最喜幕歡多也層，磚小高炭層不名經(jīng)濟(jì)摘，有況錢一京點(diǎn)的炒話住招復(fù)式振、聯(lián)宜排別圖墅都擋不錯(cuò)掛，多滲大面壓積看禿個(gè)人順的經(jīng)境濟(jì)實(shí)太力；販比較躬喜歡禍實(shí)惠躁；結(jié)論泛五結(jié)論泳六很關(guān)較注朝寫向和半采光駕，客責(zé)廳要己大一泡點(diǎn)，項(xiàng)對(duì)創(chuàng)奧新的訓(xùn)東西逢當(dāng)然氣喜歡銅，入該戶花喪園、抓大露老臺(tái)都戒不錯(cuò)孟；比死較容襯易接蚊受新曾的東呈西；結(jié)論蒙七項(xiàng)目刷的位幣置目繡前有跨點(diǎn)遠(yuǎn)挺，普厘通老團(tuán)百姓膀現(xiàn)在詞過(guò)去寸還有面點(diǎn)不芒方便而，對(duì)支未來(lái)哨的發(fā)蜂展很螞看好鼻，政居府在盛那邊秧的投大資也云很大預(yù)；不狡能做朽得太氣普通習(xí)；提及毅較多起的樓絡(luò)盤有爸鑫苑毯名家罷、森嫌林半助島，醉鄭東音新區(qū)定多數(shù)驅(qū)沒(méi)去寇過(guò)，冷聽說(shuō)溪樓盤臭做得至不錯(cuò)煩。結(jié)論遼八專業(yè)披人士轉(zhuǎn)訪談休的主牛要觀范點(diǎn)—虛—1房?jī)r(jià)故整體角水平邊不高胞，預(yù)眉計(jì)上斷升的驗(yàn)空間嬸比較撿大，吹但是顆目前炭宏觀主調(diào)控崇的影致響比呼較大閥，老裂百姓賭有不山少觀爆望的抵，持陵幣待秘購(gòu)的驕情況睬出現(xiàn)晃。結(jié)論湯一結(jié)論篩二目前艙發(fā)展圈最好山的區(qū)蓄域是獸東區(qū)胃和北冠區(qū)，晉西區(qū)半不會(huì)傍很差逆因?yàn)榍肥姓案谒ミ@里丹，鄭疫東新足區(qū)的玩發(fā)展絡(luò)速度撐很快捐，土杜地基窗本上鎮(zhèn)都已愈經(jīng)被輛發(fā)展騾商控柿制了缺；結(jié)論棗三北區(qū)屑靠近叢行政凝區(qū)，舞客戶戰(zhàn)的購(gòu)雁買實(shí)娛力較盈強(qiáng)，幟目前亂的樓幼盤很購(gòu)多，察都賣益的不剝錯(cuò)，計(jì)北區(qū)蝕是市控場(chǎng)自赴然促忠成的糧，有香很強(qiáng)繭的支爸撐因劣素，寇和東顫部發(fā)飯展不遭一樣小區(qū)遙的環(huán)角境很敞關(guān)鍵警，創(chuàng)嫁新的術(shù)產(chǎn)品但有很罰大的招市場(chǎng)予空間呼，先優(yōu)進(jìn)城臟市的查一些牌好的雨經(jīng)驗(yàn)敢都被編學(xué)習(xí)棕過(guò)來(lái)刮，稍寫微有再點(diǎn)錢異的人豆喜歡面住復(fù)懲式；溪項(xiàng)目服也要冒引導(dǎo)豪老百蜻姓，遼畢竟迅他們孝見(jiàn)到法的東謹(jǐn)西不至多；結(jié)論學(xué)四專業(yè)吹人士唇訪談?dòng)[的主級(jí)要觀懶點(diǎn)—內(nèi)—2土地美市場(chǎng)樹供應(yīng)柴控制畫比較齡嚴(yán)，蘋主要細(xì)土地乳還是泡新增央土地俯，舊蔬城舊滲廠改寺造也拔占據(jù)乓一定若比例叢；土模地價(jià)既格上舞升很封快，轟北區(qū)勇北環(huán)緒以北凱的區(qū)斥域目敬前土皆地都宗超過(guò)蠻10蹄0萬(wàn)存/畝哥；結(jié)論釣五結(jié)論甩六多層礎(chǔ)產(chǎn)品差最受覆歡迎紡，經(jīng)吼濟(jì)條圾件好經(jīng)的客賺戶也虹能接茶受小蜘高層按，小深高層偶是趨伏勢(shì)，君未來(lái)肆土地純供應(yīng)鼓越來(lái)胃越緊析張；結(jié)論另七建議祖項(xiàng)目猛一開臥始不遇要定敵位過(guò)訓(xùn)高，翼周邊低的環(huán)甲境不散是很赤好，蔑但是飼如能事做出姥很有聚特點(diǎn)糧的產(chǎn)泰品也數(shù)可以松稍高勻一點(diǎn)軋；普百通百不姓目舉前過(guò)膽去稍吧微有促點(diǎn)遠(yuǎn)之；政府艷規(guī)劃遙東移虹北擴(kuò)炸的戰(zhàn)姜略很擦明確麻，東走區(qū)代并表的嫂是未診來(lái)，乓北區(qū)雷是比捏較適媽合居循住的乏地方皂；東炸區(qū)的禽順馳貌項(xiàng)目徐、聯(lián)雕盟新蝦城建右的很發(fā)不錯(cuò)趴；結(jié)論絕八訪談使主要鎖觀點(diǎn)哭提煉昂及啟沖示主要用觀點(diǎn)貸及啟藝示：對(duì)項(xiàng)及目的境區(qū)位杰較為嬌認(rèn)同禽；項(xiàng)目讀的位犬置和斬資源鄰有一早些不吃利因破素，別定位汗不適造宜過(guò)水高；客戶焦對(duì)創(chuàng)爹新的摩產(chǎn)品饑和優(yōu)次質(zhì)的案景觀羞最為迅關(guān)心泡，也極容易宋接受俘；多數(shù)氏客戶抓比較間務(wù)實(shí)蒙，對(duì)風(fēng)位置耐的依錢賴性粗較強(qiáng)滿。片區(qū)絞現(xiàn)狀快條件乖及項(xiàng)贈(zèng)目資昌源條怎件項(xiàng)目致所在伏的北區(qū)雪中段屬于紗城市廈邊緣悅區(qū)域啊，目扒前在磨開發(fā)琴樓盤孩較多節(jié)，且脖片區(qū)各較受淺市場(chǎng)訊青睞新；周邊添的各心項(xiàng)生借活配飼套和龜公共躁配套寬設(shè)施絲式較為篇匱乏斗，成賄為制開約本杯片區(qū)累開發(fā)孟的最歸大不抽利因霜素；片區(qū)唯的開手發(fā)大斧體可霉分為抄兩類消：經(jīng)伯濟(jì)型召低密災(zāi)度住慕宅如歸鹿港廊小鎮(zhèn)窄、家詠和萬(wàn)儀世、習(xí)純粹紋領(lǐng)域醫(yī)等；剃中檔論次大扭型社南區(qū)如21世紀(jì)導(dǎo)、大兵河春布天、孤四月駐天、貼漢飛布城市退公園拿等；從已媽銷售迷的情套況來(lái)哀看，洞本片足區(qū)的厭多層礦住宅巧銷售術(shù)明顯旬高于稼小高問(wèn)層，晚如漢斗飛城旅市公竿園、暮四月懷天項(xiàng)示目，絕中檔刺次大勵(lì)型樓眨盤中甲，面畝積控梅制較墻為緊縣湊的舊戶型絕銷售早情況歸較好指；經(jīng)濟(jì)呼型低志密度場(chǎng)住宅愈中，海客戶質(zhì)對(duì)于腐產(chǎn)品飾品質(zhì)遵的要?jiǎng)偳筝^棚高，膛已開么發(fā)的毫項(xiàng)目摘產(chǎn)品饞營(yíng)建悼水平夏不高寄，創(chuàng)堆新和藏超越委的空抖間較丙大；中檔斗次大呈盤中挖，多愚層住兩宅的漆銷售弟價(jià)格妨集中株在25貧00約—2下80欠0元/平方理米，傻產(chǎn)品揉形式楚未有妹大的恥突破鞭；小延高層悟銷售號(hào)價(jià)格嶺在28減00換—3揭00柿0元/平方怒米之暑間，割產(chǎn)品數(shù)品質(zhì)留較為給一般膠，創(chuàng)餃新點(diǎn)俱應(yīng)用賤較少糟；本項(xiàng)腥目自膝身資只源狀攻況在案片區(qū)洞內(nèi)處米于中占間位繩置；項(xiàng)目特所在除片區(qū)域已逐墾漸成之為市綢場(chǎng)上窩最火冬熱的良區(qū)域信之一劇，片鎮(zhèn)區(qū)效柱應(yīng)逐遇步顯稠現(xiàn)，吊片區(qū)婦內(nèi)部辜競(jìng)爭(zhēng)棕激烈披。傳統(tǒng)剖的多惰層產(chǎn)梳品受莊到市宇場(chǎng)熱頓寵，污區(qū)域冤配套丟不完馬善成弟為目規(guī)前制津約大盤發(fā)展嫁的最北大障稻礙漢飛.城市公園21世紀(jì)社區(qū)四月天社區(qū)形象開盤時(shí)間05年1月開盤，之前認(rèn)籌期4個(gè)月05年4月，21世紀(jì)第九期湖適04年10月規(guī)模占地面積300畝，容積率2.021世紀(jì)總占地1000余畝，規(guī)劃容積率1.16，其中湖適占地4萬(wàn)平方米占地600畝，建筑面積70萬(wàn)平方米，容積率2產(chǎn)品形式多層、小高層多層、小高層、別墅多層、小高層均價(jià)（元/平）2700多層；3000小高層31002550，多層2600，小高層2900戶型面積二房80-90平方米，30%三房110-130平方米，40%主力3房103-145平方米三房120平方米65%四房160平方米35%銷售率多層銷售100%，小高層已封盤，小戶型銷售較快60%三房90%，四房70-80%多層85%，小高層50%樓盤特色社區(qū)內(nèi)有景觀帶，引進(jìn)成木成材，小高層先展示后開盤湖畔生活主題、陽(yáng)光三房設(shè)計(jì)、vip業(yè)主會(huì)所、社區(qū)教育配套、物業(yè)服務(wù)社區(qū)配有會(huì)所、羽毛球場(chǎng)、幼兒園（與金水區(qū)教委聯(lián)辦）客戶特征工薪層、白領(lǐng)，郊縣占10-20%公司主管、私企業(yè)主、教師、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、政府官員較少個(gè)體經(jīng)營(yíng)者較多，移動(dòng)聯(lián)通職工、政府官員、私營(yíng)企業(yè)主以2棒1世湯紀(jì)居肺住社斥區(qū)、壺四月俯天為夸代表駐的大融型社算區(qū)，茂主力峽供應(yīng)妙多層兄產(chǎn)品碎，注界重產(chǎn)教品社洽區(qū)內(nèi)畝環(huán)境瞧、景奇觀園編林的魚打造渡，面逃向中夾端、每中高愛(ài)端客刃群；多層籠產(chǎn)品膊、緊脊湊戶專型產(chǎn)鍬品銷浙售狀鋒況良扯好，襲小高楚層住荷宅目葛前銷灰售存餅在一爬定的繪壓力超；價(jià)格世在2扮50博0-繭31賺00霜之間趣，社瓶區(qū)內(nèi)荷配套罪，如醉商業(yè)濃、幼斤兒園略、學(xué)約校等絲式是產(chǎn)驚品主遠(yuǎn)要賣瞇點(diǎn)；區(qū)域殲客戶劫具備記明顯找的差誦異，性工薪燙階層渠的區(qū)蓄域性足明顯侍，高株端客揀戶的姻區(qū)域答來(lái)源匯比較輩廣泛拔；本區(qū)邁域產(chǎn)戲品素耕質(zhì)在律市場(chǎng)罵上處悶于中澤游水且平，乓鄭州床市經(jīng)排濟(jì)型還的低亞密度關(guān)產(chǎn)品勤本區(qū)魯所占屯的比攤重較象大。大盤飽社區(qū)經(jīng)濟(jì)殊型低剩密度扔產(chǎn)品出暢銷蠅，中簽高端沫客戶詢對(duì)區(qū)抖域認(rèn)嫁可度啟較高佳，創(chuàng)蛛新的嫌產(chǎn)品茶在市嗓場(chǎng)上負(fù)屢獲泉成功純粹領(lǐng)域鹿港小鎮(zhèn)樓盤形象開盤時(shí)間04年12月03年12月開發(fā)規(guī)模占地100畝，容積率0.85，100套，綠化率50.6%200畝，建筑面積6萬(wàn)平方米，容積率0.6，共280套產(chǎn)品形式聯(lián)排、雙拼、townhouse雙拼、聯(lián)排、疊拼均價(jià)（元/平）40004400雙拼、聯(lián)排，3000疊加戶型面積聯(lián)排243平方米雙拼393平方米230-240聯(lián)排40套230-260雙拼60套160-210疊加160套銷售狀況銷售率50%銷售率80-90%樓盤點(diǎn)評(píng)每戶設(shè)有獨(dú)立地下私家會(huì)所，社區(qū)內(nèi)設(shè)有賣場(chǎng)、度假酒店等生活配套，營(yíng)造社區(qū)尊崇感；社區(qū)內(nèi)業(yè)主層次較多；宣傳較少，低調(diào)銷售戶型設(shè)計(jì)精細(xì)，提供網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、閱讀室、活動(dòng)中心等休閑設(shè)施，客戶特征35-50歲，私企業(yè)主，本期為主私企業(yè)主與地市人群各半低密惑度產(chǎn)盞品所知占的炎比重推較大掌，聯(lián)感排、殼疊加姿、復(fù)齒式、虜退臺(tái)薦洋房里是主糊要的邁產(chǎn)品愈形式肢，產(chǎn)品利類型繳多，籃成熟事度不眨高；均價(jià)說(shuō)基本樣超過(guò)賣35構(gòu)00謙元/映平方唇米，盈總價(jià)骨集中庭在6秤0萬(wàn)愿—1傭00博萬(wàn)；項(xiàng)目益的銷厭售速酬度主錫要取倍決于寬社區(qū)井規(guī)劃至和產(chǎn)撇品狀寨況，群經(jīng)濟(jì)調(diào)型低鳴密度谷產(chǎn)品籌銷售必狀況由最為棚良好憤；客戶味以私渴企業(yè)薯主居說(shuō)多，搖也有桿企業(yè)單高管條、私千企業(yè)要主、續(xù)政府繼官員桐等，最部分聲客戶錢來(lái)自候郊縣勢(shì)，追約求生店活品易質(zhì)。低密纏度樓作盤未來(lái)開片區(qū)托主要孫供應(yīng)眼和競(jìng)汽爭(zhēng)樓你盤12345678本項(xiàng)目位置中心區(qū)鄭東新區(qū)1地王占地431.2畝，成本5.911億2濱水帶.圣菲城總建筑面積30萬(wàn)平方米3冠軍花園占地面積近22萬(wàn)平方米，首推8萬(wàn)平米住宅4尚城國(guó)際花園建筑面積83855平方米5亞新·美好時(shí)光占地140畝，計(jì)劃開發(fā)面積19萬(wàn)平方米6茵悅之聲總規(guī)劃建筑面積5.3萬(wàn)平方米7漢飛城市公園占地258畝，一期規(guī)劃12.6萬(wàn)平方米8四月天占地600余畝，總建筑面積70萬(wàn)平方米從趨炮勢(shì)看命，未伐來(lái)片卡區(qū)競(jìng)瓣?duì)幖ぶЯ遥晷「吆雍统龈邔友浪兼?zhèn)的比渾例上余升；土地蓋成本手日趨胳升高宏，片醫(yī)區(qū)價(jià)濤格可扭能有草較大虛的升絞幅；客戶揚(yáng)可能殼產(chǎn)生點(diǎn)被動(dòng)遺接受尸小高堵層的銅狀況賓。啟示紙和思愁考：競(jìng)爭(zhēng)編對(duì)手價(jià)高層勿產(chǎn)品亂增多腰的情阿況下踢，我范們?nèi)鐞灪沃栖嚩☉?zhàn)矛略？依據(jù)煌競(jìng)爭(zhēng)耐對(duì)手格的市絮場(chǎng)反灘饋情趁況調(diào)角整后按期的青開發(fā)新思路康。片區(qū)治市場(chǎng)殺地位棋挖掘扮和競(jìng)非爭(zhēng)格質(zhì)局分嘉析資源柄挖掘伙和提柱煉：非常撈純粹鳳的居汁住區(qū)抓域之育一；受到撥市場(chǎng)憶的高遙度認(rèn)怕可，擾屬于激房地率產(chǎn)的愿熱點(diǎn)順區(qū)域否；客戶犯的層牌面多洽樣化寨，具企備較漁好的證市場(chǎng)預(yù)形象癥；配套喪設(shè)施做日趨軋完善激，發(fā)雹展前惱景十棄分看閘好。項(xiàng)目眉界定問(wèn)題耕結(jié)構(gòu)縫分析項(xiàng)目趁發(fā)展療戰(zhàn)略項(xiàng)目盯定位發(fā)展登策略市場(chǎng)嚴(yán)供給市場(chǎng)巧需求片區(qū)塞解析項(xiàng)目絮解析模式儉研究案例右借鑒機(jī)會(huì)呀分析案例泄借鑒織和開胳發(fā)模鴨式的條突破側(cè)——已如何游從市慨場(chǎng)中閉突圍該？上述邊案例晶所處室片區(qū)房誠(chéng)的市公場(chǎng)競(jìng)泰爭(zhēng)激塔烈程章度均衫與本非項(xiàng)目短基本耀類似給，基魯本都強(qiáng)處于莫城市蛙的房鼠地產(chǎn)韻重點(diǎn)久發(fā)展吹區(qū)域田；對(duì)比行本項(xiàng)安目所互處的脖市場(chǎng)繁競(jìng)爭(zhēng)陶環(huán)境版和區(qū)纏域房錫地產(chǎn)皮市場(chǎng)殘發(fā)展懷階段樓，我直們研焦究了疤大量五的成胖功案雄例，冶并總李結(jié)了轎幾種員不同補(bǔ)模式計(jì)的運(yùn)念作特業(yè)征，螞以便劍從中也找出姻適合英本項(xiàng)覆目的撞開發(fā)俗突破除模式迎。市場(chǎng)暗絕對(duì)名領(lǐng)導(dǎo)警者模泉式案巡壽例：州天津僚武清造順馳渾城市屆藝墅螞、無(wú)旋錫萬(wàn)棗科魅到力之冤城創(chuàng)新猛和差慎異化浪競(jìng)爭(zhēng)略案例脈：浙撒江中籠能浪野漫和壓山新生鍵活理費(fèi)念引街導(dǎo)策雕略：綿深圳嬌陽(yáng)光杰棕櫚浸園市場(chǎng)啄追隨膽策略艙：深羨圳廣骨博星航海華熄庭案例駝借鑒梁——層無(wú)錫罵萬(wàn)科殖魅力疼之城擴(kuò)，國(guó)肝際街慣區(qū)生椅活主退張項(xiàng)目埋區(qū)位仁及競(jìng)片爭(zhēng)背設(shè)景：蠡湖扶西側(cè)濁，屬崇于無(wú)錫手未來(lái)續(xù)的城坡市副靈中心重和新耕興綜籃合區(qū)也；是無(wú)誤錫房塵地產(chǎn)著開發(fā)振最火育熱的脊區(qū)域莊之一顧；萬(wàn)科往策略叮：完全鐵的市鑼場(chǎng)領(lǐng)撈導(dǎo)者茂形象鹿，以品“新伍城市廚主義嚼”的班規(guī)劃賢理念題，借盟鑒東廢京幕萄張新擴(kuò)城的尊規(guī)劃亮元素酒，打蹦造國(guó)艱際街夫區(qū)生盈活；項(xiàng)目樣形象幸：不是尊一個(gè)吳社區(qū)芹，更姨是一聲個(gè)新部城市榮，具舊備了資居住化、工非作、氏消遣絡(luò)、生逝活的足城鎮(zhèn)宇；適用慢背景縮慧:大發(fā)盲展商先進(jìn)蜻理念引導(dǎo)中生活案例兔借鑒猜模式肺——掠杭州歸浪漫患和山昂，“燙山谷幻玉.純杏現(xiàn)代令ho喬us躍e”善，由蠅產(chǎn)品蜻演繹劉生活躁形態(tài)意向掏購(gòu)買哲別墅閥類物白業(yè)的繁客戶暖越來(lái)逝越傾岔向于付年輕繁化、喘高學(xué)吉?dú)v化杭州淋人均GD定P已經(jīng)毀達(dá)到38雹00美元債以上正，按基照國(guó)集際上斃一般怖的經(jīng)董濟(jì)發(fā)潔展規(guī)響律，洗此一程階段家將有倡中產(chǎn)孫階級(jí)高大量核產(chǎn)生杭州易別墅橋類物算業(yè)多綱數(shù)針華對(duì)高棵端客移戶，豆這類織客戶金處于夢(mèng)金字辣塔的躺塔尖認(rèn)，客倆戶群眨體有裹限。目標(biāo)習(xí)客戶撈——暮新生腐代社蔽會(huì)中陳產(chǎn)階公層產(chǎn)品階定位泛——愈現(xiàn)代墨風(fēng)格鑄的新貼派建挺筑、棄適中色面積谷的經(jīng)勤濟(jì)型未別墅雀和T父ow蠻nh毫ou乎se項(xiàng)目牲背景發(fā)展?fàn)斏痰陧氁淮喂陨孀阒康刂┊a(chǎn)小和隔山高尤教園滲區(qū)競(jìng)舒爭(zhēng)異始常激鄰烈對(duì)手腥產(chǎn)品幅形態(tài)犯趨向癥歐美對(duì)手滴建筑濕面積擇基本粘較大思路瞎梳理對(duì)機(jī)旱會(huì)的別挖掘?qū)Ξa(chǎn)執(zhí)品的臨把握對(duì)生修活方秀式的黑演繹策劃戚思路來(lái)的再絹回顧漲：中產(chǎn)肉階級(jí)仍的盛貝事生叼活景閑象浪漫傷和山題——皇賣的廚不是奏別墅什，而數(shù)是一英種新獎(jiǎng)的生脾活形夏態(tài)，腸中產(chǎn)問(wèn)的、特國(guó)際憲的、遞創(chuàng)新扮的項(xiàng)目爽推崇岔“新口派建朗筑·溫第一計(jì)居所槳”的寫理想粒人居蕩模式雅以“映創(chuàng)新緞的戶舒型+廁水岸央山谷孝的環(huán)肚境意核境”家為內(nèi)女容，傷營(yíng)造繩與國(guó)具際時(shí)壤尚同明步的彎城市露郊區(qū)箭人居凳環(huán)境終；以中讀產(chǎn)階枝級(jí)的茂生活徐形象艙為引否導(dǎo)，股體現(xiàn)克在對(duì)燦明快飄、通紛透、萄清爽輩、簡(jiǎn)絕潔的燙追求村；在沒(méi)弦有廣念告推送廣及桿現(xiàn)