房地產(chǎn)項目定位之市場調(diào)研

世聯(lián)地產(chǎn)版權所有2023/5/26房地產(chǎn)項目定位之市場調(diào)研課程內(nèi)容市場調(diào)研的出發(fā)點和意義市場調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容2一、市場調(diào)研的正確出發(fā)點3

我們常常在一個城市展開大范圍的市場調(diào)研，結(jié)果是事實堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論，最后，我們將發(fā)現(xiàn)調(diào)研的70%以上的數(shù)據(jù)是沒有價值的。

如果我們想從詳盡的市場調(diào)研中推導出項目最適合做什么，這將是一個極其復雜的過程。這是為什么？市場調(diào)研的困局

4其根源在于我們分析問題的邏輯分析問題的標準程序：收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案這是20世紀50年代咨詢業(yè)的普遍做法，由于沒有大量積累起有關各個企業(yè)和行業(yè)的知識，因此，無論客戶遇上什么問題，都從全公司或全行業(yè)分析入手：1、確定該行業(yè)獲得成功的關鍵因素；2、根據(jù)銷售與市場地位、技術地位等評估客戶的優(yōu)勢與劣勢；3、將客戶的表現(xiàn)與成功的關鍵因素進行對比；4、提出抓住機遇和解決問題的具體建議。5收集數(shù)據(jù)之前對問題進行結(jié)構(gòu)性分析，建立以假設為導向的診斷框架，讓市場調(diào)研具有目的性如果我們一開始就從項目的區(qū)位、規(guī)劃指標、功能及客戶目標與限制條件方面考慮，借助相關的成功案例的啟發(fā)，進而作出幾種假設，抽出假設成立的條件，再對這些假設條件進行市場求證，則這個過程將變得非常簡化了。事實上，以假設為前提的市場調(diào)研是在畫好的路線圖上求證的過程。6案例一：呼和浩特金橋項目客戶目標實現(xiàn)銷售價格3000元/平方米開發(fā)商遠程征戰(zhàn)，需快速銷售限制條件啟動資金2000萬中小項目區(qū)位特征認知高未開發(fā)方法：以解決問題的假設為導向直接尋找市場上均價在3000元/平方米以上、并能實現(xiàn)快速銷售的項目特點。市場調(diào)研以此展開。7二、市場調(diào)研在項目定位中的角色8市場調(diào)研需要解決的核心問題基于初步假設：界定競爭框架界定區(qū)域價值定義項目核心價值9案例二：大連億達項目定位背景與目標：城市非核心區(qū)，地塊狹小，功能規(guī)劃為住宅及配套商業(yè)，要求銷售價格為6500元/平方米?，F(xiàn)狀：周邊的大規(guī)模住宅小區(qū)的價格為5000元/平方米。差距R1R2規(guī)模大

地塊狹小

p<5000P=6500解決問題的假設MECE：1、是否可以自己建立新價格標桿（創(chuàng)新產(chǎn)品）？（鋒尚）2、是否可以增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價？（烏魯木齊南門國際）3、區(qū)位的價值是否可以打破現(xiàn)有的價值參照體系？（萬達景藏、東?；▓@）4、是否能脫離區(qū)域內(nèi)主流消費群體，重新定義新的細分客戶？（月亮河）10初步假設下的市場調(diào)研任務1、界定競爭框架（房地產(chǎn)項目調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析：A、均價在5000元至6500元/平方米，周邊的的競爭對手現(xiàn)在是誰？它們的賣點是什么？缺點是什么？我們的超越機會在哪里？B、市域內(nèi)5000-6500元/平方米以上的項目關鍵的價值是什么？是否存在不依賴地段價值（交通與配套）的感性因素？C、市域內(nèi)具有投資性的物業(yè)特性（如功能彈性、高性價比）是什么？本項目資源是否有相似之處？D、市域內(nèi)脫離區(qū)域原有價格體系的項目關鍵舉措是什么？E、商業(yè)價值在類似項目中如何被運用的？112、定義項目區(qū)位價值

（城市規(guī)劃調(diào)研、消費者對區(qū)域的認知價值調(diào)研）

結(jié)構(gòu)性分析：

A、在城市規(guī)劃中，這個區(qū)域的未來是什么？它將帶來怎樣的居住或商業(yè)投資價值？

B、就區(qū)域而言，與現(xiàn)在的競爭區(qū)域有什么優(yōu)勢？

C、什么樣的客戶群對以上方面具有正向性？

D、項目區(qū)位價值是依托于原有的消費者認知價值還是重新定義價值？（例：西山庭院VS城市第三地或新城）

123、項目的核心競爭價值方向的初步確定

（對于類同的總價或單價項目）

結(jié)構(gòu)性分析：

A、區(qū)位價值與核心客戶群的確定；

B、規(guī)劃功能調(diào)整的方向；

C、價格標桿的參照系或自身定義；

D、主要競爭差異的方向選擇；

（麗陽天下）

關鍵：從本地案例和其他城市相似屬性案例中得到啟發(fā)

13關于市場調(diào)研的幾個基本觀點以事實為基礎，“事實是友善的”（麥肯錫）海量的信息VS有限的市調(diào)時間以假設為導向定性與定量的結(jié)合不同工作模塊有不同的市調(diào)內(nèi)容客戶的疑問：市調(diào)時間這么短，市調(diào)質(zhì)量有保證么？14市場調(diào)研計劃制定1、客戶目標與現(xiàn)狀的差距或問題點2、假設解決差距的可能方案3、可選方案在市場中的論證4、通常的調(diào)研方面房地產(chǎn)市場產(chǎn)品調(diào)研消費者訪談區(qū)域規(guī)劃調(diào)研城市調(diào)研地塊查勘客戶的思考

15課程內(nèi)容市場調(diào)研的出發(fā)點和意義市場調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容16市場調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容一、市場調(diào)研工作階段劃分及其工作內(nèi)容二、市調(diào)方法及相關工具表格等三、市場調(diào)研的資料整理、分析四、市調(diào)可能遇到的問題17市場調(diào)研工作階段劃分及其工作內(nèi)容市調(diào)前項目小組交底會制訂市調(diào)計劃（重點）出差前的準備市調(diào)中市調(diào)計劃的執(zhí)行根據(jù)實際情況調(diào)整計劃市調(diào)后資料整理18市調(diào)前的工作內(nèi)容項目小組交底會項目討論制定市調(diào)計劃收集相關資料總體時間安排、市調(diào)時間安排確定需要調(diào)查的樓盤確定訪談資源（同事、開發(fā)商、老客戶）編制訪談提綱、問卷準備首次溝通ppt（加入一些對項目的思考）出差前的準備19市調(diào)工作內(nèi)容及方法地塊查勘城市（區(qū)域）經(jīng)濟背景城市（區(qū)域）規(guī)劃房地產(chǎn)市場消費者20地塊母查勘項目反位置——城市歌位置仙圖、弱區(qū)域智位置她圖調(diào)研方騰法：開巖發(fā)商介協(xié)紹、現(xiàn)刺有地塊渾資料項目四座至調(diào)研奮方法跳：紅雅線圖絡、現(xiàn)安場查呀勘項目內(nèi)達部環(huán)境——建筑物剩、地形奇、水體音、植物煮、空氣探質(zhì)量、謠噪音、營其它（呢如文物卡古跡等涼）調(diào)研焰方法濟：文殊字資席料、?，F(xiàn)場托查勘族、訪胡談（忘開發(fā)串商或壤政府粉部門血）項目讓周邊厭環(huán)境——建筑物飼、道路素交通、死景觀資騎源、公級共設施間（廣場溝、公園豪、商場元、學校增、政府崖機關、知變電站恩、垃圾瞇站等）負、企業(yè)澇、人口扁等調(diào)研拼方法示：文預字資尊料、挺現(xiàn)場蔽查勘主、訪級談（祝開發(fā)堪商或旅政府披部門曲）21城市（命區(qū)域）叢經(jīng)濟背壞景經(jīng)濟瓜發(fā)展汽規(guī)模嫁、趨到勢、鋤速度——歷年GDP、人患均GD肚P經(jīng)濟結(jié)慌構(gòu)——產(chǎn)業(yè)蓋結(jié)構(gòu)獅和主霞導產(chǎn)攪業(yè)固定歇資產(chǎn)扎投資外商酷投資倍情況居民收鋤入水平伴、消費亡結(jié)構(gòu)和帶消費水學平——人均炮可支奴配收齡入、六人均停消費辮支出鹿及其召構(gòu)成盾、主救流消悔費群聞體城市仇中心歇化程梢度——與周邊脈城市的鏡相對關芹系調(diào)研方搬法：查罷閱統(tǒng)計指年鑒、割訪談（改統(tǒng)計局容及相關籠部門）22城市峰（區(qū)挽域）嫌規(guī)劃城市總靠體規(guī)劃——了解城悄市格局倦、發(fā)展揪方向，掀重點了逢解項目銜所在區(qū)屋域在城擊市中所紅承擔的棚功能、題相對地霜位、發(fā)雹展前景垃、與其雀它區(qū)域且的競爭突關系。區(qū)域規(guī)爭劃——政府對豎本區(qū)域室的規(guī)劃肺設想及違建設計蝦劃，重窮點了解陜項目周抵邊的規(guī)澡劃情況動，主要紋包括：熟道路交輛通、公局共設施干、產(chǎn)業(yè)引布局等羊。重大戶建設窮項目——對區(qū)域暈的發(fā)展瘡有重要公影響（洪事實上識的、心釣理上的損）調(diào)研注方法備：收奪集規(guī)勞劃文惹本、汽圖集脹，訪春談規(guī)餅劃局23民間指份數(shù)車輛列登記噸數(shù)量餃，登守記牛肉面仿指數(shù)小區(qū)加老人丸指數(shù)“牛不皮癬辮”指委數(shù)．．雨．．梁．．24房地株產(chǎn)市摟場市場三兵要素：聲供給、銳需求、騙價格房地聲產(chǎn)市柏場宏不觀數(shù)鍋據(jù)：似（限分區(qū)賞數(shù)據(jù)先；分愉物業(yè)傾類型是；分活價格想?yún)^(qū)間晝）施工弓面積新開持工面短積竣工面吸積銷售面結(jié)積空置面刊積二手端房交碎易數(shù)視據(jù)市調(diào)方嫩法：查肯閱（房映地產(chǎn)）鉤統(tǒng)計年匙鑒、房含管局（瞎房地產(chǎn)漂交易中孝心）網(wǎng)辛站、當扣地房地燃產(chǎn)期刊男雜志、負訪談房險管局或絕房地產(chǎn)開協(xié)會等減部門25房地葛產(chǎn)市兩場問題迫：是鑄否要死把整領個城蹈市的異樓盤腿都調(diào)突研完漲？房地夏產(chǎn)總速體格貍局（散片區(qū)鏟劃分持）各片星區(qū)典借型樓悄盤項目五所在貓區(qū)域查樓盤競爭樓腥盤市調(diào)方換法：實乏地調(diào)查橋、收集斃網(wǎng)上資項料、訪受談專業(yè)稅人士26樓盤調(diào)柔查內(nèi)容基本信瀉息——占地你面積葛、建沿筑面奴積、紛容積私率、愛配套濤設施父（商企業(yè)、扇會所棋、幼追兒園稈、學菠校）瞞、開洗發(fā)分癢期等廟。規(guī)劃露設計——總體獄布局保、物保業(yè)類同型、祥戶型悔配比腎、總徑戶數(shù)色、車第位數(shù)討、景禽觀、罪創(chuàng)新那點等膚。銷售情真況——認籌時違間、開改盤時間灘、銷售端價格（恰對應交率樓標準豬）、銷向售速度終、銷售廊率、客貪戶群、抗主要賣果點、劣簽勢。營銷桿推廣——售樓哭處、誤樣板花房、付現(xiàn)場萍展示宜、營隨銷渠近道、綁促銷田措施搶。市調(diào)方扎法：實甲地調(diào)研菜、收集理樓書（姓報紙廣驅(qū)告）、酷訪談銷跳售代表27消費者尋調(diào)研－并目的了解卷消費配者的丑需求炸特征革（購冠房目充的，眉關注斯因素趟如地寨段、叔物業(yè)釣類型禍、戶膊型、鳳面積強、配饞套設友施、閑園林指景觀甲、價披格等判，生旁活方吳式AI攪O等）了解促消費雖行為窮（購窄買行白為、票消費暫觀念恐、習秩慣、怖態(tài)度茄等）了解消封費者對辯本項目林（區(qū)域項）的看噸法28消費者古調(diào)研－腸方法問卷膛調(diào)查設定搶調(diào)查逮計劃哨（調(diào)因查目飯的、界問卷繼數(shù)量坡、發(fā)僵放時彩間、汁地點鋪、途權徑、帥目標外人群怕等）問卷不設計問卷添發(fā)放抗、回拘收（部渠道回：開色發(fā)商摟協(xié)助半、臨供時雇螞傭?qū)W夾生、箏當?shù)剽徥姓{(diào)才公司流）數(shù)據(jù)錄疲入與分餐析（sps棟s軟件）29訪談墨人群——政府官倉員普通電公務片員企業(yè)管塞理者企業(yè)尼技術賓人員私營企洋業(yè)主個體哀工商情戶律師、尺醫(yī)生、催教師房地誕產(chǎn)專逢業(yè)人刃士（艇開發(fā)族商、甜銷售經(jīng)駐理、污中介擾公司組）媒體記舊者（房跑地產(chǎn)版坦）直郵銷雜志閃主編訪談偉提綱討論：備如何聯(lián)亭系訪談丙對象？深度訪朋談30市調(diào)相宋關工具頂表格（攀見顧問慮平臺）31市調(diào)資著料整理舌、分析項目從地塊覽分析城市經(jīng)誰濟、規(guī)共劃分析房地牙產(chǎn)市部場分碧析競爭期分析目標倦客戶犯分析訪談肅資料禿整理換（提棉煉觀惕點，療融合報在以盾上各唇個方窗面）32對調(diào)雹研工醉作的節(jié)要求1、每天討調(diào)研后識作小結(jié)慨、討論叫，遵循妖：假設漸、論啊證、再氣假設、篇再論證2、及時閣整理、型錄入資窮料3、補執(zhí)充調(diào)球研，斗根據(jù)謝新假甘設調(diào)堤整調(diào)易研內(nèi)性容4、調(diào)研難結(jié)束后倚基本形栽成大思州路33市調(diào)企可能晌遇到片的問毅題政府部希門不合房誠作怎么孕辦？開發(fā)商畢缺乏當膽地資源娘怎么辦葵？已入伙夜樓盤如勸何調(diào)研遺？銷售代哲表的話抄是否可仍信？……34謝籌謝周邊狀菜況及交果通條件周邊狀湖況：南部：內(nèi)蒙楊日報凍社大霉樓及紫其員靜工住亭宅區(qū)東部：擬建住顧宅用地西北比部：毗鄰栽濱河評南路內(nèi)及小室黑河通達段性：南部：昭烏達嗚大街——大橋——世紀大伏道——南側(cè)規(guī)還劃路——進入北部：濱河閱北路——小橋——進入36基地舅資源痰評價資源蒙評價史：小黑渡河：遠期燭景觀疲資源剪。目前隱在市莊民心劇目中亦不具功備資淚源認飲知；膨預計200己7年完成冠河道蓄罩水和整有治。原生不樹：現(xiàn)有滋景觀哨資源斜。原有的魄行道樹貫具備較盞好的密憑度和形攻態(tài)，有毒進一步亭挖掘形找成本案女亮點的蜂可能。集中績園林帶景觀匙：潛在景都觀資源祝。呼市趕尚缺氧少規(guī)竿?；⒏呶钙焚|(zhì)鐮的住煮區(qū)園單林景養(yǎng)觀，裙有可捆能形狼成產(chǎn)拐品特創(chuàng)色。37基地亂原生迫樹的聚兩種紅規(guī)劃岡意向I生活感：“回家術的路醉”配以課尺度寇親切綁的植巴栽、球鋪裝智、設夠施和撥小品既，突抗出溫楊馨近賀人的疫生活閉化氛季圍。強調(diào)伶可進點入性慮。II身份感棍：私家俘景觀怒大道與小橋祥、入口造廣場整摩體設計瘡，強調(diào)允進入社隙區(qū)的儀慌式感、爭軸線感飾，配合誕造型相父對夸張怎的植栽捷、鋪裝欄、設施政和雕塑新等，形勻成獨享頓、專有滲的“領殃屬”認咬知。強調(diào)景按觀性。38價值網(wǎng)判斷海與啟腔動區(qū)午確定價值悲判斷賀：B區(qū)：紫沿河鏡區(qū)域槍可同杯時享喘有小究黑河橋與中宣心綠叔地的壺景觀誓資源軍，臨王近主蒜入口惕，居問住價貫值最扇高。C區(qū)：臨牲近中心冤景觀區(qū)慈，受城漆市交通棟、噪聲茶干擾少此，居住弦價值次何之。D區(qū)：沿婦城市道播路區(qū)域槐，居住具價值相俯對低但啄可能會南有一定稀潛在商再業(yè)價值遠。A區(qū)：項由基塔地原壓生樹戲自然摟分隔游成為浪相對葵獨立虜區(qū)域碼，交斯通便亞利性慈好，設具有送一定波的資頑源條簡件，貸適宜意作為醫(yī)項目腐啟動健區(qū)。ABDC39呼和鳴浩特僻地處陶內(nèi)蒙觀古自敵治區(qū)有城市亂經(jīng)濟床帶的趨核心北京包頭鄂爾多永斯呼和器浩特烏蘭饅察布紙盟呼和浩弄特城市宗地位與釀經(jīng)濟狀汽況呼和浩僑特市位膏于內(nèi)蒙遮古自治輝區(qū)中部邪，總面女積17協(xié)22醒4平方公曠里，城玩區(qū)面積81骨.1平方膚公里改；總狼人口240萬，城藝區(qū)人口14寇0余萬幻玉。換距離色北京669公里，劫飛行時庭間45分鐘。呼和繩浩特稠是自邪治區(qū)極的政揉治經(jīng)高濟中優(yōu)心。呼和浩堆特、包臭頭、鄂拆爾多斯苦線是呼蟲和浩特劃核心經(jīng)隙濟帶。包括登了鄂爾邀多斯，渣包頭，脖烏蘭察段布盟的蛇中部地荷區(qū)是內(nèi)基蒙古主捎要的經(jīng)立濟產(chǎn)業(yè)桑圈，人晨口總量腥僅占自遼治區(qū)35%，GD爬P約占區(qū)張總量的60%。40呼和浩線特東部呈和南部梁是城市列發(fā)展重交心回民區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)賽罕區(qū)呼和驗浩特軋國航醉大廈育周邊獲狀況呼和截浩特名市區(qū)僵共分竊為四謙個行羨政區(qū)欄：新城區(qū)炸和塞罕閃區(qū)發(fā)展意較晚，群經(jīng)濟相偷對發(fā)達雕，城市烏面貌較需新；回民跌區(qū)和芒玉泉四區(qū)則你屬于贊相對奴落后調(diào)、發(fā)而展緩削慢的春老城趙區(qū)。41呼和浩乏特東部此和南部躲是城市序發(fā)展重們心中心城市優(yōu)化環(huán)境提高城市品位改善人居環(huán)境大青山保護區(qū)嚴格保護生態(tài)控制北面發(fā)展城市向南拓展建立南新市區(qū)黨政中心所在東部發(fā)展受機場制約金川金山合并建設新型大園區(qū)東部定位于喜政務功射能，著亞力打造饞政務集堡中區(qū)。檢城市發(fā)稠展將基佩于以機碑場路為重中心，物以市、勻自治區(qū)顫兩級政擦府為基園本點的違一個中脆心兩個案基本點得發(fā)展模腦式進行甜。南部依靠革金橋稼開發(fā)到區(qū)的程帶動睜，城陵市的鉛經(jīng)濟賠功能房誠逐漸杰南移騎，南矮部成昨為未欺來城壯市發(fā)稍展的務主要看方向礙。北部由于果地形飄限制狂發(fā)展限受到代制約垮。西部是傳漢統(tǒng)老勻城區(qū)鏟，經(jīng)薯濟發(fā)起展相悉對落例后。42通過對成比認識肌呼市為更準后確的認擴識呼和青浩特經(jīng)拍濟發(fā)展無的現(xiàn)狀海水平，海我們根琴據(jù)以下識原則選頑取了太翻原、石搏家莊、債濟南、耀鄭州、似沈陽五鏈個城市宗與呼和仗浩特進匠行相關體指標的達對比：屬于晉北京1小時展飛行矮圈省會透城市遠（除虜濟南炸、沈喉陽外托其余甜均為物內(nèi)陸誼省份閃的省療會）43現(xiàn)階駐段呼漸市經(jīng)士濟發(fā)植展狀根況良拴好，俊經(jīng)濟失指標墻相對抓較高與其碎他幾籠個城芹市相晨比，擦呼市蚊的經(jīng)塵濟指兆標并端不落躲后，器人均GD歪P在六爪個對信比城辭市中堂次于善濟南政和沈記陽，床在幾院個內(nèi)藏陸省列份省高會中恥排名幅第一襯；人細均可鋸支配稅收入產(chǎn)僅次沾于濟昂南，針排名拘第二意。44呼和也浩特鮮已經(jīng)粥進入勻經(jīng)濟崗快速掩發(fā)展傅階段呼市第舟三產(chǎn)業(yè)字發(fā)展迅軍速，傳彎統(tǒng)第三乏產(chǎn)業(yè)穩(wěn)威定增長妻，如交密通運輸荒、倉儲凱和郵政邁業(yè)，批見發(fā)和零顧售貿(mào)易磨業(yè)等增警長相對禽穩(wěn)定。參新興服押務行業(yè)厚如科學壯研究技章術服務眠和地質(zhì)伴勘查業(yè)泛等以高船于40%速度增劃長。呼市GDP連續(xù)高喬速增長帆，200瘦2年、20雷03年增描長率啦已超攻過20袖%，遠高桿于9%的全國求水平。20邀04年人火均GD秀P已超過200宅00元，增蝦長率連脆續(xù)四年待保持在25郵%以上村（04年全國范人均GDP增長率聾為16嘆%）。45呼和償浩特唉五大仗支柱小產(chǎn)業(yè)家為經(jīng)夫濟快愚速發(fā)發(fā)展提墾供了倡條件乳業(yè)集群蒙牛，伊利兩大著名品牌，很強的市場競爭力強，區(qū)域資源優(yōu)勢明顯；預計2007年乳業(yè)年產(chǎn)值將達400億，成為國內(nèi)最大乳業(yè)基地電力集群呼和浩特2007年電力總裝機容量將達1000萬千瓦；知名的有：北方電力和林電廠、華潤清河水電廠、賽罕區(qū)白塔電廠生物制藥國家大力扶持的高科技產(chǎn)業(yè)，呼市制藥原材料豐富，相當多企業(yè)已經(jīng)進入，比如大唐藥業(yè)、石藥集團、華蒙金河、元和制藥等電子信息產(chǎn)業(yè)與北京的交通優(yōu)勢，是電子信息產(chǎn)業(yè)向呼和浩特轉(zhuǎn)移提供了條件。著名企業(yè)如TCL集團。冶金化工業(yè)充足的電力以及礦產(chǎn)資源，吸引了一批冶金化工產(chǎn)業(yè)的進入，如唐山勇峰集團，中鋁集團、三聯(lián)化工等。46秦皇島謀高端客裁戶分析——尋找本室地的獨爆棟別墅翼客戶我們帶訪談產(chǎn)了秦醉皇島誤當?shù)?0多位高端客畜戶和專盼業(yè)人士聯(lián)，試圖風找到本及項目獨什棟別墅土的潛在農(nóng)客戶。我們柜以經(jīng)矛濟實客力和眼生活廚狀態(tài)食對高靠端客野戶進跌行分綱類，卡分析姥他們洞的置眠業(yè)特歉點。這些襲高端認客戶在以民肆營企最業(yè)主償或者描股份擱公司范老總號為主斬，資金保弊值以及姿居住安嗽全是他們甚置業(yè)的立共同需得求。少多強經(jīng)濟實力

閑暇時間稍弱

CADB支付高價物泡業(yè)的實獨力追求高品質(zhì)朽居住的意畏愿47A類客戶哭：經(jīng)濟穴實力強固，注重者享受生預活少多強經(jīng)濟實力

閑暇時間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬級事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)已取得較大成功，愿意在休閑上花時間，追求生活品質(zhì)，感性對北戴河的認知距離適中，不覺得遠；環(huán)境好，宜居；地位高尚；第一居所；認為北戴河的房子比海港區(qū)有價值對別墅/類別墅的認知能感知獨棟別墅的真正價值，及其與類別墅的本質(zhì)差別購買別墅/類別墅產(chǎn)品的關鍵驅(qū)動因素獨占資源（大環(huán)境、小環(huán)境）身份標簽（產(chǎn)品形式、形象）居住舒適（尺度、功能空間）交通通達性好支付力/支付意愿大于300萬/大于300萬典型客乏戶：興龍最辦大的業(yè)撥主李先嶺生：距市離近，償風水好友，住獨鋸棟別墅獎是一種先生活狀濾態(tài)和身陳份體現(xiàn)……清馨家針園聯(lián)排適業(yè)主楊陵先生：表獨棟才散是真正曬的別墅逝，北戴庭河能體添現(xiàn)身價……本項確目獨蔽棟別庸墅雙銅拼別貴墅的時潛在伐客戶番。48B類客劣戶：劍經(jīng)濟流實力伸強，債專注于于事縱業(yè)發(fā)紅展少多強經(jīng)濟實力

閑暇時間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬級事業(yè)、生活狀態(tài)工作重心在城市；事業(yè)處于快速發(fā)展期，主要精力投入在工作中，無暇顧及生活享受；傾向于將資金用于公司而不是純粹個人享受對北戴河的認知距離遠，不方便；環(huán)境好，宜居；認為海港區(qū)的房子比北戴河有價值對別墅/類別墅的認知獨棟性價比低，認為獨棟與類別墅的差別只是大房子，房子只為滿足居住舒適性，實用主義有商務接待的需求購買別墅/類別墅產(chǎn)品的關鍵驅(qū)動因素居?。号c城市便捷的溝通（交通、配套等）、產(chǎn)品的居住舒適性、身份體現(xiàn)商務接待：高檔尊貴形象、私密性、獨享性支付力/支付意愿居住：大于300萬/200萬左右商務接待：大于300萬/大于300萬典型邁客戶鬼：家惠賄超市拴李總收：住車獨棟嫌太大往，不嫁實用燙；北滋戴河固遠，瞎不方觸便……清馨