房地產(chǎn)工程成本全過程精細(xì)化管理概述

房地產(chǎn)工程成本全過程精細(xì)化管理概述

內(nèi)容大綱第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標(biāo)管理第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系第一部分：如何理解房地產(chǎn)成本管理

二、成本管理的核心理念與方法

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

三、房地產(chǎn)成本管理的幾個關(guān)系處理

四、房地產(chǎn)成本管理的演化過程

五、房地產(chǎn)成本管理的基本范疇第二部分：如何開展房地產(chǎn)工程項目的成本目標(biāo)管理

一、成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的本質(zhì)意義

二、成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延

三、如何制定工程項目成本目標(biāo)

四、成本目標(biāo)的分解方式五、成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控六、保障目標(biāo)實現(xiàn)的手段與措施第三部分：房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本管理操作要點

一、成本管理的重點與原則概述二、立項及策劃階段成本管理三、設(shè)計階段的成本管理四、發(fā)包階段的成本管理五、施工階段的成本管理六、銷售階段的成本管理七、竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理第四部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系

一、成本管理體系的構(gòu)成二、如何形成全員成本管理責(zé)任機制三、成本管理部門定位與人才策略第一部分：如何認(rèn)識房地產(chǎn)成本管理

一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

1、產(chǎn)品特點：

2、實現(xiàn)過程：

3、成本特征：

4、行業(yè)背景：單件性、地域性開發(fā)周期長、產(chǎn)品研發(fā)、制造和經(jīng)營多個環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作構(gòu)成復(fù)雜、影響因素多、變化大內(nèi)部尚不成熟、外部風(fēng)險加大一、房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征基本內(nèi)容：合理確定+有效控制管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與；管理方法：目標(biāo)管理責(zé)任管理等

“建立共識是管理的基礎(chǔ)”二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

1、經(jīng)營理念：成本管理的目的在于：清除無效成本、提升產(chǎn)品價值和投資效益、實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

(誤區(qū)之一：盲目降低成本)(誤區(qū)之二：為了產(chǎn)品的效果盲目加大成本)二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念1、經(jīng)營理念

價值工程研究：V=F/CF—Function功能C—Cost費用提升價值的五種途徑及其適用環(huán)境1、F↑C↓例:方案優(yōu)化2、F→C↓例：低價中標(biāo)3、F↓C↓↓成本大幅下降，功能下降例：想法設(shè)法變更降低成本4、F↑C→

化同樣的錢，把產(chǎn)品做得更好例：限額設(shè)計5、F↑↑C↑投入很高，售價也很高細(xì)節(jié)的提高，性價比的提高

概念：什么是效成本？什么是無效成本？有效成本：能形成有效產(chǎn)品及提升價值，對促進(jìn)營銷有積極作用的成本費用。無效成本：房地產(chǎn)項目實現(xiàn)過程中產(chǎn)生的、對形成產(chǎn)品提升價值、嘲營銷沒有作用、無法獲得客戶認(rèn)同和補償?shù)幕ㄙM，屬于浪費的成本。總成本=有效成本+無效成本二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

2、產(chǎn)品理念：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個屬性。

(誤區(qū)：產(chǎn)品管理與成本管理割裂，分別運作)

老板定位時不與成本商量，事后算賬，不賺錢，成本被動設(shè)計定產(chǎn)品時不找成本溝通成本管理：改變成本的被動管理，先算賬再做事要降低成本：從產(chǎn)品優(yōu)化做起二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

3、市場理念：成本的決定因素之一是市場，成本的價格體現(xiàn)必須隨行就市。

(誤區(qū)：脫離市場定價格，無視市場變化，定死目標(biāo))

什么是市場，什么是市場價格二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

4、專業(yè)理念：經(jīng)濟與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運作是成本管理的前提。

(誤區(qū)：只要懂預(yù)算、會砍價就可以管好成本)

例：定位失誤小戶型→大戶型例：研究設(shè)計規(guī)范、政府收費文件等

二、房地產(chǎn)成本管理的四個基本理念

成本管理理念落實：無效成本管理

無效成本的定義：

消除無效成本的措施：

例：限額設(shè)計設(shè)計方案優(yōu)化加強施工圖事前審核、圖紙會審、減少設(shè)計變更確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)加強供應(yīng)商考察加大集中采購力度嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場規(guī)范簽證制度三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理

1、三大管理目標(biāo)上的沖突：成本、品質(zhì)、速度決策中以經(jīng)營目標(biāo)決定取舍：

強調(diào)有效投入：提高性價比，考慮潛在的時間成本

2、成本預(yù)設(shè)與動態(tài)變化的矛盾變化是永恒的、絕對的，正視變化、盡可能確定需要預(yù)測和跟蹤外部帶來的變化（市場、政策、資源）（風(fēng)險防范）必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化（運營管理），對業(yè)務(wù)和成本的操作過程和結(jié)果設(shè)定框架；（規(guī)范運作）三、房地產(chǎn)成本管理中的幾個關(guān)系處理

3、成本控制與其他開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)系成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個方面，必須滲透在業(yè)務(wù)過程中：

為了強調(diào)和監(jiān)控而提練出成本管理鏈條，但最終通過業(yè)務(wù)管理實現(xiàn)，最終體現(xiàn)在考慮成本的業(yè)務(wù)管理規(guī)定。

4、與造價業(yè)務(wù)之區(qū)別和聯(lián)系造價業(yè)務(wù)：開發(fā)過程所需，三算或五算，是成本管理基礎(chǔ)（僅工程建造范圍）成本管理：經(jīng)營管理所需，成本預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析及考評；（全部業(yè)務(wù)范圍）(包括設(shè)計、工程等所有業(yè)務(wù)部門)四、房地產(chǎn)成本的演化過程

我們是從哪里來？以預(yù)結(jié)算為工作重心→以不突破造價上限為控制目標(biāo)→以整體目標(biāo)實現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產(chǎn)品價值，提升開發(fā)效益

我們將往哪里去思考：成本管理的終極目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么

五、房地產(chǎn)成本的基本范疇

必須知道的成本概念

--全成本

--開發(fā)成本

--建造成本--工程成本

--其他？直接/間接成本，可變/固定成本，可控/不可控成本，投資、費用，全壽命期成本（持有型物業(yè)須關(guān)注全壽命期成本）五、房地產(chǎn)成本的基本范疇

成本基本科目：

（一）、直接投資成本

1、土地成本：土地購置成本、稅費、拆遷補償費等

2、前期工程成本：咨詢調(diào)研費、水文地質(zhì)勘察費、設(shè)計費、行政開發(fā)費用、前三通一平

3、建安工程成本：建安工程成本、樣板房成本、售房部成本4、基礎(chǔ)設(shè)施成本：園林成本、市政配套設(shè)施、小區(qū)管網(wǎng)等

5、配套設(shè)施成本：物管用房、居委會、幼兒園、垃圾站、運動場館、設(shè)備房

6、開發(fā)間接費：教育完善費、物業(yè)完善費、交通完善費、資本化利息

（二）、預(yù)備費（三）、間接投資成本：

1、營銷費用

2、管理費用

3、財務(wù)費用第二缺部分爐：如陜何開杜展房止地產(chǎn)豈工程漫項目以的成財本目存標(biāo)管惜理一、成腹本目標(biāo)這及目標(biāo)鍛管理的爭本質(zhì)意推義1、實篇行目鹽標(biāo)管橋理的憲根本眠意義萄：--降低忍成本石？2、設(shè)定躁目標(biāo)成浮本的作搞用：動態(tài)掌躁控目標(biāo)扁成本--拆-每個師項目緊盈利--立-企業(yè)經(jīng)府營目標(biāo)（可靠竹預(yù)期）--建立寇控制績基準(zhǔn)--保持罪心中頌有數(shù)--業(yè)務(wù)督習(xí)慣穗轉(zhuǎn)變--設(shè)置目強標(biāo)成本鏟上限？二、筑成本需目標(biāo)缺內(nèi)涵柴與外廳延1、目舅標(biāo)成釣本的凍內(nèi)涵鴉：產(chǎn)品共標(biāo)準(zhǔn)礦→成火本目煙標(biāo)2、成本集目標(biāo)的扛范圍：3、成本滴目標(biāo)的尋執(zhí)行意舊義：區(qū)念別于成館本測算設(shè)計不說是為了斤畫圖設(shè)計剪是為熟了做詞一個替賺錢辮的產(chǎn)司品團隊綱的目獲標(biāo)全成本→開發(fā)邊成本→建造肢成本三、剪如何飾制定遠(yuǎn)工程禾項目刺成本搞目標(biāo)1、目雙標(biāo)制乎定的尤時間趣：新侄項目珠發(fā)展-項目緊定位-方案摘或擴首初階貝段2、目估標(biāo)制予定的冠依據(jù)接：正值向測襲算，碰反向睡倒逼——產(chǎn)品市包場、經(jīng)袖驗數(shù)據(jù)經(jīng)庫、經(jīng)農(nóng)營目標(biāo)3、目標(biāo)黨制定的旦方法與賢要求：嗓基礎(chǔ)指看標(biāo)、量毒價分離副；各階廈段深度晌不同、羽要求分垮期、分盛產(chǎn)品、秀分經(jīng)營栗方式4、目城標(biāo)制召定過要程的敏團隊柱協(xié)作辜方式間：牽沈頭+配合——討論、乎評審、呈會簽5、成本紙目標(biāo)的榜評審與既審批流屯程：評佩審要點書、審批琴授權(quán)樣表目標(biāo)女成本動制定目標(biāo)寒管理廁的幾話個階禮段①新項板目發(fā)展——②策排劃定柔位——③方慚案或糊擴初圾階段——④施愿工圖臨階段——⑤施幟工組凳織與幕材料接采購——⑥竣含工結(jié)豆算：①成棄本估嘴算——②成躺本測旗算——③目拋標(biāo)成濾本——④目桿標(biāo)成漏本調(diào)堪整——⑤動態(tài)卷成本——⑥結(jié)算屆成本（值分析，漏后評估洋）成本襲管理偉：前毛置目送標(biāo)成肥本把工作雞重心往處前移目標(biāo)制庫定的方銳法：“量價廁分離”，測算干指標(biāo)目標(biāo)成頸本制定算過程的常團隊協(xié)累作方式浙：牽頭部踢門：成毯控部配合侵部門址：各亂職能津部門分組討疊論組織長評審形成宋會簽?zāi)繕?biāo)成提本評審辨要點結(jié)合產(chǎn)季品、市放場及成赴本本身辜的合理腳性一、成弓本本身除：1、與規(guī)啦劃建設(shè)郊內(nèi)容對脖應(yīng)①保證白規(guī)劃指滑標(biāo)的可話靠性（總來源、歌版次與多設(shè)計部前門一致仆）②。。。秧。。。2、與敏建設(shè)菠標(biāo)準(zhǔn)捏和項蝕目特注征對放應(yīng)①。。逆。。。絞。②。。貢。。兼。。3、成圾本水嚼平合池理①對比條當(dāng)?shù)赝恳酝_發(fā)劃項目②收集資閱料、與禮其他公佛司對比述、不同缸之處給貓予說明4、計借算匯哀總無支誤①鏈接掩公式新正確叮（注翻意超厭常規(guī)仗數(shù)據(jù)醉的數(shù)攝據(jù)出置現(xiàn)）②公式校棗驗，數(shù)寄據(jù)閉合5、符合桂集團深豈度及格煤式要求集團樣魂表四、目膊標(biāo)成本陵分解方移式1、按升合約歪規(guī)劃扔分解2、按成禮本科目迫分解3、按呆管理庫責(zé)任減分解4、按財枕務(wù)核算由模型分嘆解5、按北現(xiàn)金釘流出扔時間餓分解方式一糧：按合滴約規(guī)劃管分解目的：啊按合同誕分解分解薄依據(jù)副：甲方霧的分牙期與溝采購么計劃潮（合住約規(guī)蝕劃）分解內(nèi)廢容：總目挨標(biāo)分勸解為后每個促合同察的目默標(biāo)分解時且間：發(fā)展彈計劃孫完成脈后確淹定分拘解項釀及初筐步分洲解目衫標(biāo)，設(shè)計點階段零完成加各目系標(biāo)值撇的確振定，招標(biāo)泛簽約勢過程寬中調(diào)穩(wěn)整（桂范圍充調(diào)整腿）方式煉二：淘按工啄程實淋體分至解目的講：分解有依據(jù)充：項目肆建設(shè)遷內(nèi)容列（設(shè)耕計圖藝紙及傻說明鋸）分解胡內(nèi)容櫻：總目市標(biāo)分誤解為益分部治分項其工程述目標(biāo)王；包括功腎能組件吹的劃分鍬（專業(yè)屈與分項屋工程的跟劃分）可細(xì)揮到分改棟分事層分覆構(gòu)件分解削時間旗：概算或村預(yù)算完皺成后分芽解，招標(biāo)仍簽約懲后及覺結(jié)算子后對否比分微析方式三訪：按考保核責(zé)任狐分解目的中：分解糞依據(jù)闖：部門乎或崗較位成田本管杏理職涂責(zé)及園考核臨辦法分解松內(nèi)容猛：總目賭標(biāo)分察解為蹄相關(guān)業(yè)部門/崗位據(jù)的成毀本指召標(biāo)，混以及泉管理昌要求顧；例：江固陰公司滔責(zé)任成例本管理襯辦法每月咬責(zé)任曠成本冶匯總川匯報賽及評夠?qū)徆ば巫鞣纸庑紩r間窩：發(fā)展社計劃芽完成宜后即旬可確后定責(zé)籮任，具體缺數(shù)據(jù)全在預(yù)嘆算調(diào)助整后誦確定方式四假：按財析務(wù)核算訪模型分噴解目的：分解依褲據(jù)：根據(jù)估有關(guān)客法規(guī)往與制豆度確碰定的猾財務(wù)烏確定仆的核協(xié)算對物象劃川分方剪式；分解被內(nèi)容授：總目標(biāo)土分解為曬每種產(chǎn)喘品/每批不拋同的核墓算對象繡的成本泰；分解時嫌間：核算原蝦則公司雄有統(tǒng)一極規(guī)定，對每葛個項暈?zāi)烤邷I體核掛算方廉式應(yīng)娃在目凝標(biāo)編驚制前倘確定方式五疲：按現(xiàn)艙金流出光時間分條解目的：分解依周據(jù)：根據(jù)工活程進(jìn)度胖與支付醉方式；分解內(nèi)泥容：項目總憶成本目伐標(biāo)分解截為每年夾、季度習(xí)、月度襯的支付臉金額；例：投笛資進(jìn)度遺表分解述時間柄：開發(fā)項慚目過程銜中滾動臂編制從參粗到細(xì)該。五、成造本動態(tài)葵的跟蹤匪與監(jiān)控什么塵是動刑態(tài)成轉(zhuǎn)本？概念蓄：動尊態(tài)預(yù)覺測的州完工悔結(jié)算坐成本動態(tài)棋成本嫌如何擦得出悼？動態(tài)班成本=已發(fā)生摔成本+待發(fā)生有成本相對濃工程陶管理止：預(yù)漂估何閘時完策工？象而不墾是目霉前施親工至勿幾層瞧？什么絹叫成片本發(fā)絕生:合同聚性成月本以中是否肯簽約悲；例副：建蜂安類非合同童性成本浮以是否休支付。艙例：開墓發(fā)類如何從椅業(yè)務(wù)數(shù)束據(jù)中得鋒出動態(tài)滋成本動態(tài)衰成本已發(fā)生膨成本待發(fā)生垃成本合同性亮成本非合同蹦性成本合同寨性成惜本非合風(fēng)同性慌成本已結(jié)算非結(jié)算傾合同財務(wù)統(tǒng)豬計目標(biāo)攏成本忘分解合同價變更簽粒證結(jié)算巷調(diào)整動態(tài)成存本的反志饋機制何人伴、何奔時、吩何種諸形式快反饋——相關(guān)責(zé)潛任部門——月度及抓需要節(jié)幻玉點——月報檢、預(yù)乘警如何縱防止知動態(tài)樹數(shù)據(jù)可失真——一手刊數(shù)據(jù)垃臺帳鬼，保致證可脖追溯——責(zé)任肺到人夾且考火核到卻位——控制變叼動率（經(jīng)不能出榴現(xiàn)重大遮偏差）各項詳變動脫成本江的反盡饋合同方性成俱本：合同啟結(jié)算慰價——臺帳合同簽陵約價——臺賬變更簽庸證費——臺帳待發(fā)章生變巷更——月報設(shè)預(yù)估待簽閘合同怎成本——目標(biāo)成柿本分解非合同茄性成本盤：已付費蜘用——財務(wù)統(tǒng)計/各責(zé)拆任部覆門自鳳行統(tǒng)目計未付費甚用——目標(biāo)爺分解分析：貼合同金轎額與結(jié)抵算價差析在哪里羨？如何弊準(zhǔn)確把壇握？動態(tài)硬成本鏟編制編內(nèi)容惜與模征板動態(tài)成惰本反饋告：項目成辨本及付旨款情況曾簡報月報表的：截止笑每月25日前明確施壯工進(jìn)度蝦，預(yù)估阻總控會閑相對準(zhǔn)臭確管理情旺況監(jiān)控浩：從可始研階迫段即度開始成進(jìn)行挎目標(biāo)只成本斜跟蹤責(zé)任成泉本反饋敏：月度成蓄本分析但及評審榨糾偏看樣表六、雀保障橡目標(biāo)園實現(xiàn)悔的手枕段與惡措施執(zhí)行產(chǎn)詳品標(biāo)準(zhǔn)桶，落實勻到設(shè)計陳、采購頑選型全愛合約中忍（預(yù)控膛交底）技術(shù)經(jīng)頭濟相結(jié)察合的手膊段開展桐各項業(yè)光務(wù)，努風(fēng)力提升濱經(jīng)濟性閘（成本慰優(yōu)化）相關(guān)折業(yè)務(wù)呆的管鼠理模敘式配養(yǎng)套關(guān)鍵氧成果捆審批規(guī)環(huán)節(jié)照的目脂標(biāo)控嗽制作漿用（戀成果焰控制完）實行金動態(tài)廉監(jiān)控灘，及宗時反慘饋信績息，但預(yù)測濾可能物變化但（信真息對像稱）偏差播調(diào)整茫與內(nèi)夜部平悠衡，腹保證戀總目夕標(biāo)成本相孔關(guān)作業(yè)希的過程漂與結(jié)果事的全面蔑考核（蹲績效管摸理）盡量“分開學(xué)招標(biāo)槍、總榮價包醋干”第三部分分：房臘地產(chǎn)項妙目開發(fā)春全過程甲成本管酬理操作丸要點一、成憂本管理贊的重點奪與原則插概述成本弊管理痰的重姨點識送別——比重師大的默，客旗戶敏仙感的顫、市靠場不肉規(guī)范位、技逝術(shù)復(fù)違雜的例如皺：玻鄭璃幕節(jié)墻、丈園林像、裝宿修成本管喝理的原衡則——重心石前置褲（成看本的芳決定辨階段冒）——先算巴后干濕（從塌在的螞階段第到具美體業(yè)廚務(wù)）二、立逗項與策尼劃階段膚的成本錘管理1、立劃項階要段：主要工面作：土形地籌劃柜，市場竭調(diào)研，剃成本估視算，項館目經(jīng)濟解性評價控制壩要求勒：全歌面深葡入了劉解地染塊和收市場主情況伏，合莊理確傷定估貫算基絹礎(chǔ)控制脖重點筐：地孕質(zhì)狀寧況，度地下桿地上略管線濟；市萄政接日口的遷位置詞；紅耳線內(nèi)櫻拆遷門的費撞用；秒周邊確規(guī)劃以及規(guī)申劃指旦標(biāo)的冤確定笑；政腥府壟簽斷情習(xí)況，禽地區(qū)仆產(chǎn)品幸標(biāo)準(zhǔn)工作銅文件展：《調(diào)研報炊告》《新項飾目發(fā)國展成午本估忽算》《可行性編研究報擊告》二、立或項與策失劃階段畜的成本靠管理2、策婆劃階貞段（尾定位付階段索）“驗定位筋客戶激需求益”主要工鞠作：確破定項目贊定位，牽制定產(chǎn)貞品目標(biāo)逆與發(fā)展蔥計劃控制要解求：準(zhǔn)惕確定位樓目標(biāo)市失場，選鹽擇性價茶比最好叉的產(chǎn)品昆及組合控制重雙點：產(chǎn)訂品檔次征（符合怨地塊價莊值），鞋配套標(biāo)喬準(zhǔn)，戶腫型，層辱高及總只高，停甜車方式言，特殊撓要求工作文底件：《項目建羞議書》或《策劃定羅位報告》《項目發(fā)池展成本汪測算》《項目心發(fā)展祖計劃折書》經(jīng)濟饅測算池定位康，有挨預(yù)測抬才有活決策三、設(shè)霜計階段團的成本愛管理1、設(shè)寫計單露位的絞選擇盤與設(shè)鑄計費繡的控萌制2、設(shè)賓計管全理工濤作重扇點3、方螞案設(shè)騙計階房誠段4、初池步設(shè)扒計階銷段5、施工型圖設(shè)計劍階段6、設(shè)桂計優(yōu)慚化實緞施要判點三、設(shè)堵計階段睬的成本楊管理1、設(shè)計話單位的哈選擇與秒設(shè)計費致的控制①檔次與衛(wèi)產(chǎn)品定林位匹配②同碎類經(jīng)底驗豐責(zé)富③主創(chuàng)橡人員與羞團隊④檔泰期的擁保證⑤設(shè)位計周鏡期與量深度⑥各蹄階段瞎的配販合要戴求，以與甲佩方及徑其他做單位成本目躺標(biāo)管理澆內(nèi)容之免一，進(jìn)榨行必要霸的分?jǐn)偛煌瑱n購次不同屯標(biāo)準(zhǔn)簽訂欲戰(zhàn)略溫協(xié)議句，實遍現(xiàn)規(guī)記模優(yōu)遺勢限額設(shè)島計的專動項獎罰撲，保證閃設(shè)計優(yōu)壇化零星費隱用的處騙理三、鬼設(shè)計寺階段蕩的成笛本管巨理2、設(shè)粒計管謀理工平作重籮點①產(chǎn)品剪設(shè)計②保持匆定位與賴經(jīng)營意查圖的實展現(xiàn)③設(shè)計姿單位的樂管理④設(shè)計霉質(zhì)量控皮制⑤設(shè)計穴進(jìn)度的后控制⑥合約攝履行與餐管理⑦與采推購要求姓及市場天的結(jié)合⑧現(xiàn)恭場問引題的招解決設(shè)計箏后續(xù)尤服務(wù)設(shè)計羨成果設(shè)計冊過程償管理三、設(shè)像計階段用的成本仰管理3、設(shè)計響階段的亞成本管吵理——方案純設(shè)計主要玩工作峰：設(shè)號計單掠位選摸擇，歡方案速優(yōu)化劃，制施定成龍本目列標(biāo)（蘆結(jié)合里建造嘴標(biāo)準(zhǔn)建），妹制定燭出圖砍計劃袋（結(jié)常合合戴約規(guī)繡劃）控制昂要求跟：符漿合項聚目定堂位，予經(jīng)濟芒合理旱性最圖大，功制定姑相應(yīng)腳成本尿目標(biāo)控制重毯點：設(shè)布計質(zhì)量膛及深度金；設(shè)計址周期；背產(chǎn)品技載術(shù)經(jīng)濟圖指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)身容：標(biāo)耐高確定求，結(jié)構(gòu)石形式，凝其他形鏟式，特集殊設(shè)備盾和功能鞭要求工作棗文件讀：《設(shè)計任季務(wù)書》及《限額玻設(shè)計憐指引》《成本目斧標(biāo)》《出圖計速劃》三、設(shè)咸計階段近的成本全管理4、設(shè)授計階紹段的首成本太管理——擴初設(shè)日計主要訂工作纖：材余料設(shè)豪備選咬型，奶編制綢部品愧控制群計劃控制賴要求犁：選固型合溝理，沉檔次截符合芹，技昌術(shù)成鑼熟，斗市場爛占有纏率高控制重始點：電慈梯、空揚調(diào)、門墾窗、欄昨桿、裝依修材料菊、園建域綠化、染智能化壤、消防間、防水菊保溫材嚇料、摩稿托材料工作文張件：《材料株設(shè)備攀選用吵意見》及《部品控伯制計劃》三、侄設(shè)計諸階段纏的成欄本管率理5、設(shè)物計階襲段的戚成本茄管理——施工辨圖設(shè)抓計主要屑工作潮：編序制施妥工圖優(yōu)預(yù)算丹，對愉比目晃標(biāo)；匆落實織限額丹設(shè)計滴；第問一次嘆圖紙鴨會審控制要呼求：圖垮紙的質(zhì)膜量和時鋸間保證棵；預(yù)算元的準(zhǔn)確奴和分析敲深度控制重挽點：限犯額：鋼屈筋、砼老、外墻辨、門窗改、裝修章、管線剩用量指倍標(biāo)；錯累漏碰缺勺；工作欄文件摩：《限額滾設(shè)計采合同光條件》《圖紙涉會審關(guān)紀(jì)要》《施工圖津預(yù)算》及《成本鳴目標(biāo)恥調(diào)整楊報告》三、笨設(shè)計積階段個的成響本管細(xì)理6、設(shè)丘計優(yōu)峰化的亮實施圾要點基本餡定義悄：通過姑在設(shè)投計過成程設(shè)明計的進(jìn)行摟功能遠(yuǎn)及成沈本的斜評估抱，對娃整體努設(shè)計宵思路微或局斤部做折法、徐材料桐選用喜進(jìn)行倍檢查臉、比敞較、拉改進(jìn)梳，獲帆得更揀高性意價比鞠的設(shè)銳計成懂果。范圍敢：幾搜乎所兩有設(shè)仔計，夕從方唱案開妨始優(yōu)退化；如：土果方、基艱礎(chǔ)、結(jié)抓構(gòu)、外遺立面、獨門窗、壟精裝修紙、智能崗化等所識有項目中間默結(jié)果三、設(shè)揮計階段盟的成本軌管理6、設(shè)計瞞優(yōu)化的來實施要旱點>組織辯保證幫：成鉤立項另目設(shè)洽計小染組：謹(jǐn)包括練設(shè)計淡、工赴程、擠項目肆等專改業(yè)工雨程師搭及成葛本人編員，哄綜合襪控制世設(shè)計女成果>準(zhǔn)備竄充分崖：時隙間計桌劃，劍收集君數(shù)據(jù)>事前邁控制難：設(shè)蛇計合社約的爺簽訂槳：包抱括限柴額設(shè)繡計的什指標(biāo)勁、過笑程、屢配合寶條款攤、獎瘡懲條駁款>事中遵控制留：貼加身跟個進(jìn)、竊典型棵測算宇，修榜改建弟議>事后反橫饋：預(yù)燭算指標(biāo)抵、檢查春調(diào)整，雞落實獎獲懲例：冶結(jié)構(gòu)掀設(shè)計趁優(yōu)化——王府令結(jié)構(gòu)橫設(shè)計雷優(yōu)化宵鋼筋甘含量四、艘發(fā)包姻階段漫的成歉本管綱理1、發(fā)包厭的方式蠟與選擇2、供方沉資源管棋理為前毯提3、技桶術(shù)管梅理的越保障4、招標(biāo)獸及簽約烤過程控不制要點5、合同失關(guān)鍵條猛款分析四、發(fā)漲包階段娘的成本欠管理1、發(fā)廈包的輕方式潔與選豆擇>發(fā)包犬方式谷：——直接嫂委托排、招瓣標(biāo)——邀請招耳標(biāo)、公群開招標(biāo)——單項欲招標(biāo)防，戰(zhàn)的略或燭區(qū)域貧性采猶購招很標(biāo)>選取因赤素：——公司的口經(jīng)營環(huán)謎境，內(nèi)賤部與外進(jìn)部——對資愈源的怒掌握斑程度——對市耕場的娘了解烈程度卡，包貿(mào)括技樸術(shù)與成供方——什么通情況哄下不紛經(jīng)招酸標(biāo)？戰(zhàn)略、榨壟斷、惜緊急、據(jù)零星最終才目標(biāo)具：合孔理的柔價格終整合量合適禍的資章源1、發(fā)暑包的費方式獄與選劇擇>基本墻的合好約模泉式：按合咳同定族價方央式區(qū)釘分的成合約里模式包括固朵定總價扇和可調(diào)坊總價有可調(diào)召單價和鉆不可調(diào)模單價“實報實布銷”，較監(jiān)少采崗用——項目的殲復(fù)雜程習(xí)度——時間長雷短——項目內(nèi)貍外變化耍的多少——圖紙的膨設(shè)計深寫度——總價——單價——成本加堆酬金單價/總價剪合同聲的選孔擇條朋件：1：發(fā)包搜的方式呀與選擇>建議的方招標(biāo)與尋合約模雅式1、招累標(biāo)方孕式：2、計價忠方式：3、定標(biāo)想原則：4、合約瓣模式：邀請去招標(biāo)清單計暢價支圖紙例不全編展不了清行單，建尺議用模煩擬清單合理低輩價（前弱提：技影術(shù)標(biāo)準(zhǔn)判與資格獸預(yù)審）總價包沸干（固反定單價峽，圖紙鐮加清單搏）可調(diào)動總價1、發(fā)包獨的方式擾與選擇>通過項合約費規(guī)劃奮確定溫發(fā)包券與合溝約模壩式：——實質(zhì)讓：項鈴目分領(lǐng)解為小各實題施單添元，看以此稿整合做資源>什么是尸合約規(guī)韻劃？其燈作用與搞基本內(nèi)弟容？——名詞勾：合漠同分謊解文肯件；療動詞調(diào)：進(jìn)楚行事抖先規(guī)亞劃的跳行為——作用：鑄規(guī)范合肺同形成康過程及躁質(zhì)量，皇事先籌廢劃達(dá)成漲共識——內(nèi)容松：a合同分夫項名稱b合同范撲圍與界防限劃分c發(fā)包迎方式抽（找母外部利資源田的過滋程）d合約摧模式浩（總堤價、聯(lián)單價亦、按堅實結(jié)嗓算、樓根據(jù)蠟圖紙陰項目攜的具楊體情聾況而惕定）e其他：鋼時間、喝成本、古人員、懼授權(quán)2、供然方資退源管拐理為狂前提>供方廟管理揀要點般：——統(tǒng)一的筍分類管野理、建李立供方醋數(shù)據(jù)庫巷（供應(yīng)澆商數(shù)據(jù)另庫）——投入相艦應(yīng)的人川力與精草力（至弓少一半雜的精力國要用來攀考察）——摸清聾市場簽，有稀的放桃矢的娃引進(jìn)——維護(hù)容已有抗合作默，保異持長掀期穩(wěn)嗚定經(jīng)告營（屈建立陰戰(zhàn)略錫合作糟）——規(guī)范管堪理流程妄與合同瓦，防范廣風(fēng)險2、供方推資源管林理為前錘提>供方艱管理輩工作醫(yī)內(nèi)容廈：——考察與嶼調(diào)研：趨建庫存郵檔（調(diào)吵查市場稀份額，輔產(chǎn)品的繞品牌與棉品質(zhì)，黑技術(shù)水倡平、價浩格。。缸。建庫旁存檔）——評優(yōu)殲與篩廢選：拌分級爹使用造（確價定等勻級，峰酌情暈使用內(nèi)）——溝通堪與交喇流：糾全方眨位的柏深入并溝通倘了解效（相建互了雖解）——培訓(xùn)堪與指它導(dǎo)：唇技術(shù)階、管偷理、您配合美要求箏（技刑術(shù)：暫設(shè)計奔及標(biāo)曾準(zhǔn)做帖法、晚施工罩技術(shù)驢等）技術(shù)偵標(biāo)準(zhǔn)框高：析投訴勤少、寶維護(hù)千成本健低用二流掌的單位幻玉做一流售的工程3、招驅(qū)標(biāo)的雀技術(shù)膚管理>建立旦技術(shù)碧管理惜平臺僑：——技術(shù)管蚊理部門活的配備設(shè)計、廢工程、醋項目上久的專業(yè)窮技術(shù)人禽員——技術(shù)青標(biāo)準(zhǔn)互的掌畜控基本方吩法：調(diào)歇研三結(jié)合往原則：與產(chǎn)視品（莫定位謹(jǐn)與功筍能）與市班場（息可得蹤蝶可靠拋）與成悠本（段目標(biāo)循預(yù)算置）3、招雀標(biāo)的缺技術(shù)喇管理>明確技量術(shù)管理高標(biāo)準(zhǔn)：——基于悉規(guī)范朽的國篇家標(biāo)喜準(zhǔn)圖紙/設(shè)計施狠工驗收煤規(guī)范——基于市揮場的產(chǎn)冰品標(biāo)準(zhǔn)部品雖的選絮用絕例：赴技術(shù)黎標(biāo)準(zhǔn)愉清單外、門董窗技垂術(shù)要圓求、養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)稍構(gòu)造征做法——基于屠客戶體的品申質(zhì)標(biāo)鹽準(zhǔn)：工藝要吧求最終差落實窩到合懼約中宵體現(xiàn)3、招標(biāo)怕的技術(shù)餡管理>開展恰技術(shù)枯市場兩調(diào)研職內(nèi)容返：——基本舊原理海與理嶄論——歷史沿透革——當(dāng)前主茅流發(fā)展稀趨勢——應(yīng)用狀只況及檔命次——主要暴品牌漿與廠封商——各自醒特征姐與優(yōu)苗缺點——價格與上重要參旅數(shù)指標(biāo)——選用溫建議珠及注毫意事蝴項具基扒本功打能計選塘配功襲能4、招標(biāo)臘及簽約權(quán)過程控夜制要點>招標(biāo)操史作要點瞞：——充分準(zhǔn)長備，保帆證標(biāo)的皮完整清從晰圖紙、毒范圍劃貧分、技錘術(shù)規(guī)范羨要求、戒現(xiàn)場條獵件——控制砍過程奶和結(jié)潮果，掛保證蘭競爭侄性隊伍的賽選擇、輕過程的四嚴(yán)密、繁價格的扶掌控——詳細(xì)評弊標(biāo)，保打證價格幕合理性從總送價到嫁單價形，不成平衡翅報價低價澄逼清4、招標(biāo)烏及簽約源過程控駐制要點>招標(biāo)心準(zhǔn)備侍工作辰：——明確灰組織遠(yuǎn)與人挎員——編制耍招標(biāo)/發(fā)包計廉劃：總朵體及單虹項——供應(yīng)妻商考兇察與椅資格嘗預(yù)審——召開標(biāo)酬前會議役（招標(biāo)裙策劃會待）范圍考與標(biāo)母段劃齒分招標(biāo)方上式與合間同方式支，評、梢定標(biāo)方肅式與原館則分工與除協(xié)調(diào)本項印招標(biāo)隸中一膜些特沸殊事碑項，衛(wèi)如現(xiàn)講場條更件等——編寫魄招標(biāo)然文件寇（合懇同條遞件）4、招熄標(biāo)及陪簽約枯過程勸控制剩要點>幾個重歌點環(huán)節(jié)烘：——發(fā)標(biāo)分：包光括踏尾勘、色答疑施、看疑樣——投標(biāo)——評定般標(biāo)：亭可能姜幾輪袋澄清——授標(biāo)峽與簽秧約：核包括婚合同萌談判——后續(xù)工進(jìn)作：交恭底、移折交、資照料管理幟等4、招標(biāo)澤及簽約案過程控舒制要點>總包盲及主早要分串包清淡單招誘標(biāo)操內(nèi)作：——總包——電梯等商專業(yè)分鵲包——鋁合芽金專際業(yè)安隱裝等——精裝撲修——環(huán)境綠?；悄苡X化——消防銜、人橫防等5、合同聰關(guān)鍵條痛款分析>合約內(nèi)增容要點葡：——合同標(biāo)擠的描述良與范圍捆劃分——雙方的霧工作——合同價庸款——合同工覺期——質(zhì)量要錘求——安全文助明及配府合——材料笛管理——變更管箏理——支付條憤件與程婦度——違約、少索賠與王獎懲——爭議的稱解決及黨合同的氧中止方欠式——其他附慎加條件鄰內(nèi)容五、剛施工比階段戴的成區(qū)本管霸理1、施節(jié)工準(zhǔn)偽備階渴段2、主曾體施著工階釘段>設(shè)計變春更的管灰理>現(xiàn)場簽逝證的控隙制>合同款戴支付管杰理>甲方替對材毛料管礙理的勇幾種鴨模式五、施孫工階段差成本管說理—施工準(zhǔn)毯備主要艷工作砍：第燈二次轟圖紙堪會審濤，合肯同交芒底，亭施工孝現(xiàn)場汗準(zhǔn)備討，施工組涂織設(shè)計龜?shù)拇_認(rèn)控制污要求費：全牧面統(tǒng)跳籌管鍬理，偽減少砌臨時鼻性花芒費；控制場粉地使用臟、進(jìn)度史和方案控制調(diào)重點粒：三榮通一潑平費羅用的另控制雀：水備、電乎、路拉、土掌方；臨時設(shè)室施費用坦的控制膨：辦公抓室、圍杏墻；施工組括織設(shè)計貴審查工作理文件禽：《施工組煮織設(shè)計》五、類施工枕階段做成本演管理—主體施魂工主要賓工作站：變乒更與桑簽證林的管協(xié)理（命辦理拼，統(tǒng)心計，怕分析嫁）；工程延質(zhì)量洞及工聾期的雪控制貿(mào)；材濱料控資制，坐索賠紡辦理施工血組織透設(shè)計癢的確華認(rèn)控制問要求停：依偽據(jù)合稀同，墻事先肌核算嶄，完有工確涂認(rèn)，陷及時澇辦理化，手糊續(xù)完虹備，資料齊到全；控制重演點：重蘭大變更央：造價痛高，影信響報建芒，影響唉品質(zhì)，影響恐工期尤，影動響銷種售承丹諾；關(guān)鍵工宣期節(jié)點啟的付款同；每月動盆態(tài)報表蛙；相關(guān)章索賠雨及時購?fù)ㄖぷ鞫嘉募郑骸冻杀緞雍蠎B(tài)報表》《設(shè)計變柴更及簽談證系列穗表單》《付款系盼列表彰》1、設(shè)計兆變更的某管理完整流爪程中應(yīng)乓體現(xiàn)以蹈下幾個坡內(nèi)容：A、設(shè)舉計變鄭更的悔提出結(jié)方式B、原它因分罪析C、影茶響分桐析D、變更菌業(yè)務(wù)辦艇理F、審錦批與狠發(fā)放亡、溝蘋通G、與合勁同和現(xiàn)保場的接兼軌H、辦則理有社關(guān)手胡續(xù)I、實施塘結(jié)果的亭確認(rèn)J、結(jié)果栗的處事托（結(jié)算惰、索賠卸）K、后趨評估2、現(xiàn)翠場簽勻證的帝管理采取白事先依避免批簽證都的措超施：審圖繩責(zé)任境、合吼約規(guī)勁劃、涌措施事包干矮、配巴合事華項、材料及孤工程樣左板、移春交紀(jì)錄規(guī)范簽爸證過程A、范圍蹈與事項彩的認(rèn)定B、原女因的楚合理嬸性以停及責(zé)償任承傳擔(dān)C、數(shù)終量的勢認(rèn)定D、造價槳的認(rèn)定F、辦理鑼的流程姻與手續(xù)G、結(jié)吳算與脈付款回的規(guī)既定H、統(tǒng)計蝦分析與擦最終考榨核3、合同現(xiàn)款的支德付管理付款辛方式塔的選感擇預(yù)付款壘控制進(jìn)度仰款及陡其他些往來東款甲供廉材付缺款的追控制支付囑手續(xù)健和要搬求，妖避免腎扯皮壩和索坦賠防止超予付的要紛點結(jié)算絕款與倆保修擦金的鵝支付4、甲方顫對材料窯管理的隔幾種模鬼式三種常雅見方式利：甲供振：由甲盾方購鉛買材源料給桃乙方掛施工飼的一賠種采龜購方溪式（仙兩方森或三摔方協(xié)舅議）甲供卸乙定翠：甲方指啊定品牌者、確定顛價格（磁甲定乙督購）或短甲方限嘗定品牌皆范圍（歪甲指乙透購）乙供朝：完全的簽乙方購武買的采區(qū)購方式4、甲方弊對材料攏管理的搭幾種模理式材料脊管理壞方式驕的選嗎擇：綜合出考慮趕內(nèi)部誤和外斬部條址件：A、自身座狀況：資金富、內(nèi)焦部質(zhì)澡量及炊采購傭管理蔽能力止、技形術(shù)水細(xì)平B、材顛料特繞點：對項目積檔次的落影響大島小；現(xiàn)煮場管理案難易程艷度，如主材料用劣量管理蕩、現(xiàn)場魔進(jìn)度配渴合管理堤，施工蠶質(zhì)量責(zé)右任劃分棄；C、市蔑場特膽性：價格勇波動泳大小登、品刺牌差炸異大紀(jì)小D、其他駕：選型私定樣時跟間的前跳后（尤其湊總包招捧標(biāo)前后厘）4、甲方裙對材料蠻管理的新幾種模羞式材料亡管理未注意緞事項職：確定各半種材料譽的采購棵方式：落實蠻所有姜材料偏的采派購及塞確認(rèn)翠計劃妄：批質(zhì)量柜、價陵格不同采執(zhí)購方式避的過程神管理：甲供糊材料陵：毫清單河及管野理方暴式（恐計量躺、損遭耗、鐵計劃陽、卸車協(xié)、保管絲式、退貨者責(zé)任等據(jù)）甲定蹈乙供絞材料是：品忌牌和惑價格勵規(guī)定乙供材獻(xiàn)料：檢佛驗方法株及要求綿，材質(zhì)娃規(guī)格和課品牌的誼要求材料樣規(guī)板管理齒：樣板如先行，咱招標(biāo)的尿時候給脂樣板結(jié)算與稀付款的封注意事道項：稅津務(wù)處理仁、數(shù)量說控制六、冊銷售陶階段折的成卷本管爸理營銷熄費用鋤的控怎制銷售階笨段的成綠本管理1、營逃銷費役用的戚控制營銷呆策劃逼：所嶼有營懼銷活銹動與哭設(shè)施費用計搏劃：年永度預(yù)算敵與月度著滾動計擦劃費用瀉總額可與節(jié)劍奏控扒制：錄結(jié)合遇市場根狀況動態(tài)短跟蹤瘡：月租報控制軍原則腥：效凈果優(yōu)瞎先，鞋戰(zhàn)略箭合作責(zé)任主銹體：分段類明確2、銷論售階綢段的沃成本蒸管理主要底工作悶：營悟銷費康用預(yù)伍算管帖理，歲售樓慶工程孫成本饞控制歉（銷朗售策豎劃）小，銷燈售承原諾與串資料鴿的把饅關(guān)控制要啞求：銷墻售資料協(xié)及營銷賠承諾的倒多專業(yè)您評審（更保修期幫限的確痰定），毯營銷費社用不超犯預(yù)算，短售樓工伏程的合仰理策劃拌與成本達(dá)目標(biāo)管企理控制島重點報：樣曠板房默材料鳴的展窄示與益說明某；樣服板房哈及售盯樓處霧的位呼置、算數(shù)量算和標(biāo)軍準(zhǔn)；尼營銷各費用論詳細(xì)丟計劃魄和按佳進(jìn)度薦支出工作濱文件揉：《售樓咸準(zhǔn)備譽工程稼方案》《營銷倦費用袖預(yù)算炮及執(zhí)兼行報雪表》系列銷渣售文件特殊戶敘型除外七、共竣工腰結(jié)算涉及維寬護(hù)階砍段的防成本茄管理竣工階藏段成本安管理結(jié)算階貪段成本蜘管理1、結(jié)算嘗辦理要竄點2、結(jié)算宰審核要劣點3、反索越賠的辦錢理4、幾聾類后變評估堆內(nèi)容物業(yè)維禮護(hù)階段塊成本管賠理1、竣工席階段成橋本管理主要辟工作館：辦些理驗功收手漫續(xù)，騰竣工什資料姑審查?。▍^(qū)慨別結(jié)眨