【房地產(chǎn)市場融資風(fēng)險(xiǎn)研究4300字（論文）】

房地產(chǎn)市場融資風(fēng)險(xiǎn)研究目錄TOC\o"1-2"\h\u10372房地產(chǎn)市場融資風(fēng)險(xiǎn)研究 111400一、房地產(chǎn)市場融資的現(xiàn)狀 16314二、房地產(chǎn)市場融資的風(fēng)險(xiǎn)分析 220521（一）政策風(fēng)險(xiǎn) 218605（二）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期風(fēng)險(xiǎn) 22572（三）利率風(fēng)險(xiǎn) 327993（四）房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn) 45280三、房地產(chǎn)市場融資風(fēng)險(xiǎn)控制建議 45360（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu) 413446（二）構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系 411112（三）建立和完善企業(yè)內(nèi)控管理體系 524646四、結(jié)論 526061參考文獻(xiàn) 5摘要：房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和公共服務(wù)的綜合行業(yè)，其發(fā)展具有一定風(fēng)險(xiǎn)性、帶動(dòng)性以及基礎(chǔ)性。且隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及地方政府的高度重視，房地產(chǎn)市場新的資金來源已經(jīng)面臨極大量的挑戰(zhàn)。因此，開拓新的融資方式和新的融資體系構(gòu)造已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展急需解決的重大問題。本文對(duì)房地產(chǎn)市場資融資風(fēng)險(xiǎn)與防范問題進(jìn)行深入分析。關(guān)鍵詞：后金融危機(jī)；房地產(chǎn)市場；融資風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)市場融資的現(xiàn)狀截止2018年12月底，根據(jù)申萬行業(yè)一級(jí)指數(shù)分類，中國房地產(chǎn)行業(yè)A股的上市公司共有141家。根據(jù)克而瑞提供的2018年度銷售金額突破千億的公司來看，共有30家，其中全部為上市公司。從目前的融資環(huán)境和融資政策來看，主要的債務(wù)工具優(yōu)先集中于國企和上市公司。上市公司在發(fā)行銀行借款、公司債、企業(yè)票據(jù)等融資工具上具有明顯的優(yōu)勢，且上市公司可選擇股權(quán)、債權(quán)和資產(chǎn)證券化等多元化的融資工具?；跀?shù)據(jù)可得性，本文選擇上市房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象，可查閱上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表和公開信息披露，提出本文的觀點(diǎn)和結(jié)論，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的融資模式研究具有代表和指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)的融資可以從房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)鏈條來分析。從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目施工開發(fā)周期主要操作流程一般包括:首先拿到一塊土地-最后項(xiàng)目前期開工-最后工程施工-最后項(xiàng)目前期預(yù)售回款-最后工程項(xiàng)目竣工-最后項(xiàng)目回款交付等，一般大約至少需要2-3年左右的周期一段時(shí)間，而房企在一個(gè)項(xiàng)目開工實(shí)現(xiàn)前期持續(xù)銷售或者項(xiàng)目支付回款后主要是會(huì)進(jìn)行一些新地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重新開發(fā)和再投資和其他地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重新開工開發(fā)周期都會(huì)滯后于該項(xiàng)目前期銷售約6-12個(gè)月的短短一段時(shí)間，形成一輪完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期。從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源分為自有資金、金融性負(fù)債和經(jīng)營性負(fù)債。故本文將房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式從開發(fā)鏈條來分類，共分為股權(quán)融資和債權(quán)融資。其中股權(quán)融資存在于早期投資拿地環(huán)節(jié)，需要自有資金支持，在開發(fā)環(huán)節(jié)和經(jīng)營環(huán)節(jié)主要受銀行貸款、標(biāo)準(zhǔn)化債券和非標(biāo)準(zhǔn)化債券以及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資的杠桿支撐。房地產(chǎn)融資方式受政府和金融政策影響較大，隨著政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的收緊和金融工具的創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策近些年來出現(xiàn)新的趨勢，我們從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的分類對(duì)比不同地產(chǎn)公司融資方式。二、房地產(chǎn)市場融資的風(fēng)險(xiǎn)分析（一）政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是我國政策結(jié)構(gòu)變化可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資市場商品價(jià)格大幅波動(dòng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。自2015年3月以來，國家已經(jīng)多次推出提高房貸利率，房地產(chǎn)投資企業(yè)需要獲得海外資金的流動(dòng)成本更高，資本流動(dòng)成本的大幅增加不可避免地可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資市場商品價(jià)格的大幅上漲。有些國家貨幣政策將可能會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況不斷進(jìn)行調(diào)整，有些國家政策變化會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資公司的健康發(fā)展，比如寬松的政府貨幣政策;但是還有一些國家政策變化不會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資公司的健康發(fā)展，比如嚴(yán)格的政府信貸政策。為了更好適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)市場并及時(shí)實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資市場必須不斷高度關(guān)注當(dāng)?shù)卣泿耪卟⒓皶r(shí)采取各種預(yù)防措施。（二）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)指的是周期性經(jīng)濟(jì)變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，這種趨勢不應(yīng)該太大。他們必須分析和判斷當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，不應(yīng)該開發(fā)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)檫@會(huì)增加成本，而宏觀經(jīng)濟(jì)周期的快速變化也并不會(huì)直接最終影響整個(gè)房地產(chǎn)公司，而是通過一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)直接影響房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。我國經(jīng)濟(jì)快速增長將會(huì)把國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展推向一個(gè)快速平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，政府將充分利用新的高利率和新的通貨緊縮政策來有效減少這個(gè)經(jīng)濟(jì)周期崩潰。首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資和社會(huì)消費(fèi)者購房需求將逐漸快速減少，房地產(chǎn)開發(fā)銷售將被法律禁止，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和社會(huì)公共資源的逐漸減少將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的相對(duì)快速萎縮。目前，我國的國民經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定，從高速平穩(wěn)發(fā)展向著可持續(xù)快速發(fā)展的方向過渡主要原因是由于我國經(jīng)濟(jì)總量增長增速放緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加速調(diào)整以及新興產(chǎn)業(yè)的價(jià)值的增加。經(jīng)濟(jì)衰退將結(jié)束房地產(chǎn)業(yè)大幅度增長的時(shí)代，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并緩慢地回到理性發(fā)展的水平，這是房地產(chǎn)市場面臨的一個(gè)非常嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。2007年末，美國的次級(jí)貸款危機(jī)給世界帶來的影響是無法估量的。2008年金融危機(jī)，依據(jù)我國當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)情況，進(jìn)出口總額占我國國民生產(chǎn)總值比重近1/4。受金融危機(jī)的影響，許多外資企業(yè)撤離了我國，再加上全球資金流動(dòng)性變?nèi)?，許多企業(yè)融不到資，導(dǎo)致了大量的企業(yè)破產(chǎn)。根據(jù)政府2009年初公布的未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的數(shù)據(jù)，2008年最后三個(gè)月，約有4525家公司倒閉，比去年同期增長了54%。房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)地位比較特殊，我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程使得房地產(chǎn)企業(yè)得到蓬勃的發(fā)展，金融危機(jī)后，國外投資機(jī)構(gòu)拋售國內(nèi)市場的商品房，使得房產(chǎn)市場陷入低迷。其次，房地產(chǎn)市場的不景氣影響了我國購房者的信心，對(duì)房地產(chǎn)市場的前景不看好。然后金融危機(jī)導(dǎo)致我國房產(chǎn)企業(yè)的融資方面更困難。雖然2008年金融危機(jī)已經(jīng)過去13年，但其中帶來的教訓(xùn)仍然不容小覷。（三）利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)主要是一種指貸款利率不斷上升可能導(dǎo)致項(xiàng)目融資資金成本不斷增加的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前信用貸款產(chǎn)品一般來說是一種固定收入融資產(chǎn)品，因?yàn)榻鹑谑袌隽鲃?dòng)利率不斷下降，項(xiàng)目融資公司的固定合同貸款利率和其他融資資金成本上升。一般來說，信用貸款計(jì)劃通常需要貸款提前一年收回，信用貸款計(jì)劃的投融資管理機(jī)構(gòu)一般可以在一次信用貸款計(jì)劃正式啟動(dòng)后的很長一段時(shí)間(通常來說是一年或一年半)內(nèi)償還本金和利息。關(guān)于抵押貸款，寬松的貨幣政策導(dǎo)致抵押貸款利率下降，最終恢復(fù)到合理水平。另一方面，融資利率下降。這一削減降低了房地產(chǎn)市場的融資成本，并自然增加了利潤；與此同時(shí)，低利率導(dǎo)致房地產(chǎn)信心產(chǎn)品失去了其原有優(yōu)勢。投資者將自己的風(fēng)險(xiǎn)資金主要投資于市場價(jià)值更高的金融產(chǎn)品。這些利潤將直接影響房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)融資的基本有效性。（四）房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場的整體供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)主要指的也就是房地產(chǎn)市場整體供求關(guān)系的劇烈變化所直接帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)供求市場發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)市場的整體供求也隨之發(fā)生變化，而市場供求的劇烈變化不可避免地也就會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。房地產(chǎn)市場的整體供求關(guān)系不足將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格的持續(xù)快速增長。為了有效解決房地產(chǎn)市場瀕臨崩潰的根本問題，必須同時(shí)高度關(guān)注市場供求關(guān)系雙方，從而要促使供求平衡，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康有序發(fā)展。市場供求風(fēng)險(xiǎn)主要反映在市場供求關(guān)系和工業(yè)競爭中。鑒于市場競爭的實(shí)際狀況、消費(fèi)者實(shí)際需求的變化和其他因素，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，阻礙了投資基金的返回，并造成資本周轉(zhuǎn)效率低下的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，人們對(duì)住房的需求增加了。這也是近年來房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇的原因，因?yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)概念對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間很長，在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)和需求也將發(fā)生變化。三、房地產(chǎn)市場融資風(fēng)險(xiǎn)控制建議（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的主要目的是為了解決自身資金短缺的難題，而在開展融資活動(dòng)的時(shí)候，公司需要全面了解融資結(jié)構(gòu)，科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)對(duì)于公司來說非常關(guān)鍵。總之，改善融資結(jié)構(gòu)是對(duì)成費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)和效益的整體考量。企業(yè)在融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面并不是短時(shí)間能夠完成的。房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)合理化需要長久的時(shí)間，在根據(jù)現(xiàn)實(shí)開展深入研究之后，房地產(chǎn)企業(yè)也需要堅(jiān)持：一，減低銀行貸款比值，增加直接融資，；二，在當(dāng)前融資活動(dòng)中，秉持融資優(yōu)序觀點(diǎn)與成本最優(yōu)觀點(diǎn)，內(nèi)部融資順排在首位。在上述理念中，堅(jiān)持多元化融資策略，相信房地產(chǎn)市場的融資結(jié)構(gòu)會(huì)不斷的得到優(yōu)化和提升。（二）構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)系統(tǒng)。此系統(tǒng)的創(chuàng)建能充分了解房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的有關(guān)信息，完成對(duì)諸多項(xiàng)目的全面監(jiān)控，此外在融資風(fēng)險(xiǎn)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步尋找問題，使用科學(xué)的方式躲避融資風(fēng)險(xiǎn)，加快公司的長久穩(wěn)定發(fā)展。在使用風(fēng)險(xiǎn)度量模型開展深入分析的時(shí)候，能夠直接表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)問題，此外在研究風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)更加直接、清晰。風(fēng)險(xiǎn)度量模型的使用促使房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更為準(zhǔn)確，為企業(yè)的發(fā)展帶來了諸多好處。高效、完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度可以對(duì)目標(biāo)和其宏觀環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，此外可以對(duì)預(yù)估到的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)以及非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提早預(yù)防。最關(guān)鍵的是在預(yù)警體系內(nèi)，所有步驟和環(huán)節(jié)都會(huì)被清楚記載下來，且把新數(shù)據(jù)與信息的更新同步到數(shù)據(jù)庫，開展跟蹤研究與分析，在尋找到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候馬上預(yù)警，避免問題的不斷擴(kuò)大，避免更加嚴(yán)重的損失。（三）建立和完善企業(yè)內(nèi)控管理體系第一健全內(nèi)部控制制度，基于上市企業(yè)的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)與主要制度，恒大地產(chǎn)需要根據(jù)五大內(nèi)部控制要素健全合理的內(nèi)控系統(tǒng)，且建設(shè)單獨(dú)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)控組織，合理設(shè)定公司組織結(jié)構(gòu)，改善公司管理結(jié)構(gòu)，簡化環(huán)節(jié)，確保自身風(fēng)險(xiǎn)管理可以得到良好的成效。從《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》的現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)著手，強(qiáng)化內(nèi)部控制，全面培育企業(yè)文化，為后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。其次需要健全內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)，把內(nèi)部審計(jì)當(dāng)做公司發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，此外在開展融資的時(shí)候需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行，也需要加強(qiáng)審查和督促，在融資的時(shí)候按時(shí)反映與研究風(fēng)險(xiǎn)因素，在預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，需要高效評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)，需要對(duì)企業(yè)融資現(xiàn)狀開展高效測評(píng)，且利用評(píng)估結(jié)果調(diào)節(jié)融資渠道，進(jìn)一步減少融資風(fēng)險(xiǎn)，且利用持續(xù)管控融資風(fēng)險(xiǎn)，促使公司融資體系更加完善。四、結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ憩F(xiàn)出資金需求多、投資規(guī)模龐大、回收周期長、效益高等特征。而商業(yè)地產(chǎn)作為重要的種類，怎樣在進(jìn)行融資的時(shí)候確保公司的風(fēng)險(xiǎn)位于可控范圍內(nèi)，是目前需要盡早處理的問題，其中房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險(xiǎn)控制也開始變成影響公司未來發(fā)展的重要問題。在國內(nèi)該領(lǐng)域金融市場持續(xù)健全、行業(yè)競爭更加激烈、我國政策調(diào)節(jié)的影響下，怎樣增加融資方式、改善具體結(jié)構(gòu)、減少融資成本就變成房地產(chǎn)市場都需要正視與處理的問題。所以，有關(guān)房地產(chǎn)融資風(fēng)