招商資金山項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告123p

27五月2023招商資金山項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告123p招商紫金山項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展綜述招商紫金山項(xiàng)目商業(yè)部分的定位必須實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo):第一、確保后期的運(yùn)營成功，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的永續(xù)增值；第二、對住宅部分的定位提供有力支撐，提升住宅價(jià)值。目前住宅已定位為南京頂級豪宅，如何立足于住宅項(xiàng)目這一定位，彌補(bǔ)住宅定位在附加值提升上的不足，是本項(xiàng)目商業(yè)部分開發(fā)、運(yùn)營的特殊使命。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的目標(biāo)凱德置地、西蒙、GGP大規(guī)模復(fù)制、資本市場支持第一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作成功之后開始項(xiàng)目復(fù)制，全國布局。如萬達(dá)集團(tuán)、華潤置地、中糧置業(yè)……….初始階段，第一個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)作項(xiàng)目復(fù)制資本運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作軌跡是一個(gè)階梯式跨越性發(fā)展模式，從一個(gè)項(xiàng)目的辛苦運(yùn)作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)到集團(tuán)一系列項(xiàng)目的復(fù)制發(fā)展，最終走向資本市場的發(fā)展道路。需要的是集團(tuán)對于商業(yè)地產(chǎn)的信心和決心，以及對項(xiàng)目的期望程度。復(fù)制以招商為品牌的商業(yè)綜合體，是本項(xiàng)目所擔(dān)負(fù)的歷史使命，這也決定了項(xiàng)目的招商及運(yùn)營就至關(guān)重要！商業(yè)規(guī)劃主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、空間利用運(yùn)營管理根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域及周邊環(huán)境因素確定商業(yè)的主題契合商業(yè)主題，規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成合理規(guī)劃商業(yè)空間，使商業(yè)價(jià)值最大化創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式確保高效招商構(gòu)建運(yùn)營架構(gòu)保證商業(yè)持續(xù)經(jīng)營搭建平臺、提升價(jià)值項(xiàng)目使命Contents目錄PART1：宏觀市場分析及項(xiàng)目本體解讀PART2：商業(yè)發(fā)展定位分析及業(yè)態(tài)思考PART3：項(xiàng)目建筑空間設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化PART4：招商策略及團(tuán)隊(duì)生命力報(bào)告ART1宏觀市場分析及項(xiàng)目本體解讀P仙西新市區(qū)城市規(guī)劃仙西地區(qū)是南京市三大新市區(qū)之一，是南京都市發(fā)展區(qū)內(nèi)的區(qū)域副中心，是南京新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間，以發(fā)展高等教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。仙西地區(qū)到2020年總?cè)丝趯⑦_(dá)到88萬人！截至2009年末，南京市常住人口超過800萬人，GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為4230.26億元和1961.58億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額占GDP比重達(dá)到46%。2009年城鎮(zhèn)居民可支配收入突破2.5萬元，居民收入和消費(fèi)支出維持高速增長，位居江蘇省內(nèi)前列，僅次于蘇州和無錫。這反映了南京居民個(gè)人財(cái)富及消費(fèi)潛力增長強(qiáng)勁。南京零售市場也被帶動(dòng)上揚(yáng)，2009年零售總額同期增長達(dá)18.8％。南京市整體經(jīng)濟(jì)正處于持續(xù)上升階段，零售市場與整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的關(guān)系密不可分，這表現(xiàn)了南京的零售市場存在龐大的發(fā)展空間。南京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額(單位:億元)城市居民消費(fèi)水平指標(biāo)2009年全年南京居民在外用膳價(jià)格上升4.4%，衣著漲幅0.5%。12月南京CPI同比漲達(dá)2.9%，預(yù)計(jì)今后物價(jià)水平仍將繼續(xù)上漲。2009年外商直接投資達(dá)23.9億元，外資規(guī)模僅居蘇州、無錫之后，位列全省第三。外資商業(yè)進(jìn)入南京市已有數(shù)十家，如百貨業(yè)的金鷹、大洋，超市業(yè)的麥德龍、家樂福、沃爾瑪、易初蓮花等。隨著外資商業(yè)的大舉進(jìn)入，今后的零售業(yè)競爭將會(huì)更加激烈，市場格局也會(huì)隨之調(diào)整和提升。消費(fèi)意愿逐漸改善，外商市場信心不斷提升南京零售業(yè)有龐大人口支持在2009年底，南京市常住人口已超過800萬，近5年平均增長率達(dá)到2.25％。到訪旅客數(shù)量十年間平均升幅超過15％。南京市零售業(yè)擁有良好宏觀經(jīng)濟(jì)條件支持，本身人口龐大，經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁。這印證了市場還有很大的發(fā)展空間。南京居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)，人口基數(shù)不斷加大庫存：主要集中在城中、江寧、浦口和河西，其中城東板塊僅占商業(yè)待售房源的2%，仙林板塊僅占1%。供求比：仙林、江寧、城北供小于求，形勢樂觀從供需情況看，城東和仙林的商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大009-2010年南京商業(yè)地產(chǎn)城東片區(qū)潛力巨大供求：雙雙小幅增長月度變化：上市量有所反復(fù)，成交量攀升南京商業(yè)市場穩(wěn)步上揚(yáng)，新區(qū)幅度較大成交量區(qū)域分布：江寧、河西占據(jù)半壁江山，其中城東占2%，仙林占2%。成交量同比增長：城南、城北、河西增幅最高從分布區(qū)域來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在各板塊中心地段，主要表現(xiàn)為區(qū)域商業(yè)中心、跟住宅區(qū)相對分離社區(qū)中心、各類專業(yè)市場和住宅的底層商鋪四大類。如城南的明發(fā)商業(yè)廣場、河西江東板塊的萬達(dá)廣場等；2009年新增商業(yè)地產(chǎn)最密集的是河西商圈，尤其是以萬達(dá)為首的中部江東、南湖片區(qū)，和規(guī)劃中的奧體南部片區(qū)，呈現(xiàn)“數(shù)量多、體量大”的特點(diǎn)；政府商業(yè)規(guī)劃相對滯后，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，且多以住宅配套商業(yè)為主，商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢；目前市場空置量增加，空置面積主要匯集于住宅配套商業(yè)，集中商業(yè)則相對發(fā)展較好；2009年城東板塊商業(yè)上市量僅1.48萬平方米，而成交則只有0.68萬平方米。南京商業(yè)地產(chǎn)成交和調(diào)查顯示，綜合體集中商業(yè)受追捧供求：雙雙小幅增長（09年，全市商業(yè)用房上市面積87萬㎡，同比增長9%；成交面積57萬㎡，同比增長4%)月度變化：上市量有所反復(fù)，成交量穩(wěn)步攀升（上市量來看，2-7月份逐月走高；從成交量來看，基本呈現(xiàn)出穩(wěn)步攀升的態(tài)勢）成交量區(qū)域分布：江寧、河西占據(jù)半壁江山（兩個(gè)區(qū)域銷售型商業(yè)的成交量分別占全市總量的31%和23%，合計(jì)占到54%）成交量同比增長：城南、城北、河西增幅最高（城南、城北、河西銷售型商業(yè)的成交量增幅分別達(dá)到380%、307%和273%）供求比：仙林、江寧、城北供小于求，形勢樂觀（仙林雖然成交量不大，但是09年新增供應(yīng)極低，全年供求比只有0.19）庫存：主要集中在城中、江寧、浦口和河西（分別占全市總量的24%、22%、15%和15%，合計(jì)約76%，其中仙林和河?xùn)|僅占1%和2%）商業(yè)市場成交主要集中在江寧和奧體新區(qū)域從規(guī)劃來看，城市擴(kuò)張帶動(dòng)商業(yè)布局更新，商業(yè)資源分布明顯偏向于城市中部和西部。東部明顯不足，難以滿足城東環(huán)紫金山豪宅片區(qū)消費(fèi)需求。區(qū)域副商業(yè)中心在大城東地區(qū)還沒有形成。受地產(chǎn)商產(chǎn)品規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度影響，目前孝陵衛(wèi)/仙林金鷹并未形成大城東的商業(yè)中心。級別數(shù)量名稱市級商業(yè)中心2個(gè)新街口、河西（規(guī)劃建設(shè)中）市級副商業(yè)中心主城3個(gè)湖南路、夫子廟、火車南站新區(qū)3個(gè)江寧、浦口、仙林地區(qū)級副商業(yè)中心主城10個(gè)中央門、邁皋橋、熱河路、中保村、江東門、瑞金路、安德門、石門坎、孝陵衛(wèi)、河西南部新區(qū)17個(gè)江寧、浦口、仙林大城東板塊商業(yè)屬于空白區(qū)，潛力巨大資料來源：南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004—2010)街道人口將由現(xiàn)在的3.5萬增加至近47萬人。項(xiàng)目區(qū)域城市人口分布與統(tǒng)計(jì)分析馬群片區(qū)主要項(xiàng)目概況仙林新市區(qū)城市規(guī)模規(guī)劃1、

人口發(fā)展規(guī)模

2010年，城市人口24萬；

2050年，城市人口80萬。

2、

城市建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模

2010年，城市建設(shè)用地22.6平方公里，

人均城市建設(shè)用地94.2平方米；

2050年，城市建設(shè)用地62.4平方公里，

人均城市建設(shè)用地124.7平方米。項(xiàng)目名稱建筑面積總住戶總?cè)丝谀蠟碃I82萬方1796248000百水家園13.29萬方15084526百水芊城社區(qū)（含百水家園）--400000芝嘉花園25萬方26028008紫園15萬方5431737天泓山莊23萬方25007500海軍醫(yī)地塊-約20006000合計(jì)27115469771南灣營紫園百水家園芝嘉花園天泓山莊海軍醫(yī)地塊太陽城天悅花園本案科研院所：江蘇省農(nóng)科院、南京植物研究所、南京農(nóng)業(yè)機(jī)械化研究所共計(jì)4個(gè)；科技、軟件企業(yè)：三寶科技、鋼加集團(tuán)、信天游實(shí)業(yè)、凱米科技、網(wǎng)商科技等共計(jì)101個(gè)；企事業(yè)單位：立力煤礦機(jī)械公司、輕工機(jī)械集團(tuán)順通公司、南土儀有限公司、中山園林建設(shè)有限公司、中山陵經(jīng)貿(mào)公司、中山陵旅游公司共計(jì)32個(gè)；駐街部隊(duì)：臨汾旅（179師）、73688部隊(duì)、73698部隊(duì)、83115部隊(duì)、73096部隊(duì)等共計(jì)12個(gè)；學(xué)校：南京師范、南京郵電大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京理工大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)、南京體育學(xué)院共計(jì)院校24所；住宅小區(qū)：天弘山莊、百水芊城、南灣營、東郊小鎮(zhèn)、麒麟山莊、共計(jì)21余個(gè)；南京理工大學(xué)馬群中學(xué)輕工機(jī)械集團(tuán)順通公司立力煤礦公司鐘山學(xué)院交通技師學(xué)院馬群科技園西村靶場83115部隊(duì)73096部隊(duì)軍區(qū)司令部農(nóng)場南京技師學(xué)院徐莊軟件園南京農(nóng)業(yè)大學(xué)73688部隊(duì)、73698部隊(duì)65411部隊(duì)、73061部隊(duì)南京工程職業(yè)學(xué)校南京師范本案雁鳴山莊仙居雅苑項(xiàng)目周邊主要企事業(yè)單位分布圖（周邊5公里范圍內(nèi)）南京立體交通優(yōu)勢明顯，顯著擴(kuò)大了城市的地位以及對外經(jīng)濟(jì)文化等輻射的范圍。老寧杭路2010底擴(kuò)建，主城到湯山全程十車道，沿線馬群、麒麟、湯山將納入主城。地鐵將在今年5月形成東南西北貫通全城，本項(xiàng)目位于地鐵2號線馬群站出口。本項(xiàng)目處于馬群老商業(yè)中心地帶，有一定的消費(fèi)慣性。截至2009年末，南京市城鎮(zhèn)住戶每百戶的家用汽車擁有量為13.5輛。馬群區(qū)域?yàn)槌菛|交通的重要樞紐，擁有大量的人流，商業(yè)輻射力較強(qiáng)，具備良好的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)與條件；項(xiàng)目區(qū)域未來交通完善，對未來人流形成一定保障12條公交線路地鐵繞城公路滬寧高速京滬高速馬群客運(yùn)站項(xiàng)目交通樞紐項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)單一，以滿足基本居民生活為主項(xiàng)目周邊商業(yè)租金目前普遍較低基本在2元/日/㎡水平馬群新街西面名稱面積樓層年租金日租金備注東祥電玩421200001.32其與關(guān)系戶好奇川菜館801-2550001.91藥房2281-3750000.91朋友鄰家小灶401300002.08金港小鎮(zhèn)6001-32100000.97餐飲馬群新街東千秀美場721700002.70移動(dòng)通訊361270002.08袋鼠皮鞋皮具801-3400001.39一層營業(yè)面積30平面。在新百等有專柜，有拓展需求，對項(xiàng)目有意向馬群街南面旺旺農(nóng)家樂菜館2001600000.83柯達(dá)數(shù)碼1001450001.25人民藥店401230001.60小餐飲（燒餅）121100002.31馬群街北面伊可緣餅屋501350001.94君君圖文照相701350001.39軍嫂花卉水果店801550001.91保羅名度鞋店401400002.78根據(jù)近期周末對城東孝陵衛(wèi)中心商圈及馬群新街商街的消費(fèi)者隨機(jī)調(diào)查，從消費(fèi)者的區(qū)域特征看，主要集中在大城東新興住宅小區(qū)及老的小區(qū)，以及周邊幾所高校，麒麟鎮(zhèn)一帶居民，城中等其它區(qū)域居民目前少有前來消費(fèi)跡象。從消費(fèi)年齡來看，相對較為年輕化，年齡主要在20-40歲，占82%，其中25歲以下消費(fèi)者比例為40%。從收入來看，被訪者家庭收入主要集中在4-8萬元（46%），總體收入水平相對不高。項(xiàng)目所處區(qū)域目前主要以本地居民及學(xué)生為主項(xiàng)目周邊環(huán)境SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于仙西新城區(qū)，周邊居住人口不斷增加，2020年將達(dá)到88萬人交通樞紐網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)及覆蓋面廣，周邊地鐵、滬寧高鐵、客運(yùn)站，為典型交通樞紐周邊目前商業(yè)氛圍不足項(xiàng)目體量較小外部自然環(huán)境較差機(jī)會(huì)Opportunity以市場商業(yè)需求優(yōu)勢和自身形態(tài)優(yōu)勢，打消客戶疑慮城市規(guī)劃，未來區(qū)域內(nèi)將成為大型工業(yè)園區(qū)、住宅集中區(qū)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景看好樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，利用區(qū)域現(xiàn)有配套資源缺乏，打造項(xiàng)目特有商業(yè)體通過項(xiàng)目自身的塑造，打造內(nèi)部特色購物環(huán)境本案的建設(shè)將會(huì)彌補(bǔ)現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不足的情況威脅Threaten以靈活穩(wěn)健的套型組合滿足客戶需求，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)仙林、地鐵2號線以西商業(yè)項(xiàng)目對項(xiàng)目將產(chǎn)生客戶分流區(qū)域未來供應(yīng)量較大開放靈活的設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)豐富多彩，全功能生活體驗(yàn)中心注重面積有效利用的多種手法酒店式公寓產(chǎn)品面積范圍比較寬，從不足40到700M2以上均有分布，戶型包括單間、一室一廳、兩室一廳等。40~50M2面積段在09年一枝獨(dú)秀，中海凱旋門成交超過1000套。80M2以下區(qū)間產(chǎn)品成交占比達(dá)75%以上。受供應(yīng)影響，除60~70M2面積段外，其它面積段都有較大增幅。80M2以上面積段主要集中在城中、河西的部分樓盤，如聚錦園、天正湖濱花園、中環(huán)國際廣場、四季仁恒等。和早兩年市場上主要是30平方米、40平方米產(chǎn)品所不同的是，面積有變大跡象，從功能設(shè)置上基本開始考慮滿足潛在購買者首次居住的要求，充分迎合初次置業(yè)的青年市場。依托大盤配套，知名開發(fā)商紛紛新推酒店式公寓，且在產(chǎn)品上創(chuàng)新頗多，如金地名京、雅居樂以及萬科紅郡等，主城區(qū)價(jià)格基本突破100萬以上。從產(chǎn)品亮點(diǎn)來看，目前南京酒店式公寓產(chǎn)品的競爭仍主要集中在地段和價(jià)格，在精裝標(biāo)準(zhǔn)及人性化功能家居等方面也有所發(fā)力。受樓市持續(xù)火熱及通脹預(yù)期加大的影響，低總價(jià)的精裝修小戶型仍將成為投資者的首選之一。隨著產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)趨于緊湊，出現(xiàn)了躍式、LOFT等創(chuàng)新戶型，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等套內(nèi)功能完善，動(dòng)靜分離。南京酒店式公寓（含LOFT）產(chǎn)品市場成交及產(chǎn)品特征20—30歲30—40歲40—50歲50—60歲18%66%13%3%1、酒店式公寓客群年齡段分析年齡在30－40歲的客戶相對其他年齡段客戶較多，占總量的66.00%。此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。針對于此，在推廣上不宜過于概念化，應(yīng)有比較務(wù)實(shí)的產(chǎn)品宣傳部分，以迎合這部分人的置業(yè)心理。事業(yè)單位私營業(yè)主企業(yè)高管自由職業(yè)者其他40%19%15%9%17%2、酒店式公寓客群職業(yè)分析從客戶就職的單位看，在事業(yè)單位工作的客戶比例最高，這是由于事業(yè)單位的各項(xiàng)福利都比較好，加上收入穩(wěn)定，因此，這部分人購買熱情比較高，占總量的40.00%。另外，私營業(yè)主和企業(yè)高級管理人員，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，以投資為主，也占到了一定比例。自住投資自住投資皆可辦公商住32%26%30%9%3%4、酒店式公寓用途分析從購房用途看出，以純投資為目的的客戶占據(jù)相當(dāng)一部分的比例，他們大多需要小面積，低總價(jià)，回報(bào)率高的物業(yè)。而自買自用的客戶，大多將小戶型物業(yè)作為過渡型居所，但對于房屋的朝向比較敏感，是理智型購房者。此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對購房目的認(rèn)識不清，因此，對物業(yè)的朝向和價(jià)格不十分敏感，是沖動(dòng)型購房者。30—40㎡40—50㎡50—60㎡60—70㎡24%35%27%14%3、酒店式公寓客需求面積段分析從需求面積看，30－50平方米之間的戶型最受歡迎，這部分客戶以投資為主。而選擇50－70平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務(wù)客，他們需求相對較大的面積。南京酒店式(LOFT)公寓客群特征分析1.城東目前商業(yè)處于一個(gè)原始的狀態(tài)，50萬人口的可輻射規(guī)模具備存在建設(shè)一個(gè)區(qū)域型商業(yè)中心市場機(jī)會(huì)。2.宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響主要為住宅地產(chǎn)投資，在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀下，商業(yè)地產(chǎn)投資將會(huì)迎來機(jī)會(huì)。3.酒店式公寓銷售情況相對商業(yè)用房要好，總體上LOFT建筑形態(tài)的宜居宜商產(chǎn)品相對暢銷；住宅性質(zhì)比商業(yè)性質(zhì)暢銷。4.整體上商業(yè)辦公用房全市銷售情況不好，其單價(jià)也僅為住宅的2/3左右，很多商業(yè)項(xiàng)目在銷售價(jià)值前期得不到體現(xiàn)的情況下，先期持有經(jīng)營的策略。1423總結(jié)市場分析/總結(jié)客觀宏觀LOFT商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展不是孤立靜止的，而是動(dòng)態(tài)發(fā)展的。我們不應(yīng)該僅僅看到項(xiàng)目周邊的環(huán)境及問題，更應(yīng)該將項(xiàng)目根植于所處的區(qū)域大環(huán)境中進(jìn)行研究。依托項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃一定要立足核心商圈內(nèi)人口的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求。項(xiàng)目周邊聚集著大量的高檔社區(qū)，我們要從區(qū)域中心商業(yè)的角度切入，達(dá)成區(qū)域商業(yè)地標(biāo)的遠(yuǎn)景。項(xiàng)目背景資料地塊編號NO.2009G67土地位置棲霞區(qū)馬群中山門大街以北界址東至現(xiàn)有民宅；西至太陽城路；北至現(xiàn)有小區(qū)；南至中山門大街出讓面積22532.0（m2）規(guī)劃用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)辦公用地出讓年限商業(yè)40年容積率≤2.4建筑密度≤40%建筑高度≤35米綠地率≥25%總建面積54076.8平方米項(xiàng)目背景分析基本參數(shù)：建筑面積——5.4萬平米，商業(yè)3.6萬平米交通環(huán)境：緊鄰城市主要交通干道，軌道交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)有輕軌2號線，項(xiàng)目臨近站點(diǎn)商業(yè)構(gòu)成：

封閉型商業(yè)中心，地上四層項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周遍商業(yè)環(huán)境比較差，區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目云集。市場上優(yōu)質(zhì)品牌的引入，會(huì)在區(qū)域形成品牌升級的作用區(qū)域人口導(dǎo)入不斷成熟，常駐人口不斷增多S優(yōu)勢W缺點(diǎn)O機(jī)會(huì)T威脅區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的人群分流獨(dú)立性建筑體的經(jīng)營弊端項(xiàng)目在規(guī)劃上存在諸多限制周遍環(huán)境較差，商業(yè)范圍弱交通條件日益完善，緊鄰軌道交通，方便區(qū)域外人群到達(dá)項(xiàng)目分析/總結(jié)輕軌2號線的開通，加速了南京多中心商業(yè)格局的形成，為本項(xiàng)目打造區(qū)域中心商業(yè)提供契機(jī)；從業(yè)態(tài)類型的相關(guān)性考慮，跟輕規(guī)站相接近的區(qū)域適合安排服務(wù)型及輕便型購買類業(yè)態(tài)（如餐飲、健身、高端體檢中心、服飾等）；從項(xiàng)目區(qū)域特征看，針對家庭人群的生活類業(yè)態(tài)，廣受新興區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目歡迎，也是眾多新區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。ART2商業(yè)發(fā)展定位分析及業(yè)態(tài)思考P緊鄰輕軌2號線封閉式商業(yè)規(guī)劃城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)商業(yè)功能定位分析本項(xiàng)目具備眾多基礎(chǔ)優(yōu)勢：地鐵沿線、地鐵站邊、周邊中高端物業(yè)云集、可塑性強(qiáng)，如何依托項(xiàng)目眾多優(yōu)勢因子，把握當(dāng)下現(xiàn)代家庭生活需求，發(fā)展針對家庭人群的生活類商業(yè)業(yè)態(tài)，營造體驗(yàn)空間，讓顧客從停下來、留下來到樂意來，本項(xiàng)目的整體運(yùn)營將會(huì)獲得很大的成功機(jī)會(huì)。商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位家庭服務(wù)型購物中心社會(huì)經(jīng)濟(jì)的改變，商業(yè)環(huán)境的改變，及至家庭結(jié)構(gòu)的改變，無不使得“家庭”成為時(shí)下國內(nèi)購物中心全力爭取的目標(biāo)客戶。家庭式購物中心的興起，大勢所趨。商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位家庭服務(wù)型購物中心=購物中心+家庭服務(wù)型+強(qiáng)調(diào)：主要的目標(biāo)消費(fèi)群體強(qiáng)調(diào)：商業(yè)中的服務(wù)型業(yè)態(tài)具有購物中心的特點(diǎn)和功能家庭結(jié)構(gòu)的演變傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)三世同堂為主大家庭為主三口之家丁克家族產(chǎn)生三口之家為主三世同堂減少家庭結(jié)構(gòu)的演變與生活方式的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致生活需求的轉(zhuǎn)變生產(chǎn)總值持續(xù)增長，社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平不斷提高居民收入提高，家庭人均可支配收入增加非農(nóng)業(yè)人口比重越來越高，城市化進(jìn)程不斷加快人口正逐漸從中心城區(qū)向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平大幅提高，中產(chǎn)階層興起現(xiàn)代家庭生活需求父母分享兒童獨(dú)享家庭共享來自于整個(gè)家庭生活必需品家庭品質(zhì)生活用品家庭聚餐來自于父母休閑娛樂社交來自于兒童教育益智娛樂項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比分析合理值預(yù)估（根據(jù)項(xiàng)目自身修正）業(yè)態(tài)零售餐飲娛樂服務(wù)比值35%30%10%25%業(yè)態(tài)配比分析業(yè)態(tài)樓層分布1FB12F3F4F大中型超市+超市百貨+大眾餐飲寵物商店、寵物醫(yī)院、家庭診所、屈臣氏超市其他主題商店（TERK、小商業(yè)）銀行、星巴客、一茶一座、茶室、禪SPA、美容美發(fā)（1+2）時(shí)尚主題餐廳、親子兒童區(qū)、有機(jī)健康生活館電影院、KTV、電玩B2停車場、設(shè)備用房、大賣場卸貨平臺1F寵物商店、寵物醫(yī)院、家庭診所、屈臣氏超市其他主題商店（TERK、小商業(yè)）服務(wù)類業(yè)態(tài)的配套功能——規(guī)?；?、齊全化2F銀行、星巴客、一茶一座、茶室、禪SPA、美容美發(fā)（1+2）服務(wù)類業(yè)態(tài)的配套功能——規(guī)模化、齊全化進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)餐飲類的多樣性、選擇性及生活性商務(wù)用餐、家庭聚餐、朋友聚會(huì)，全國著名連鎖品牌囊括3F時(shí)尚主題餐廳、親子兒童區(qū)、有機(jī)健康生活館規(guī)模性娛樂項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)娛樂功能綜合性“全天候娛樂天地”4F電影院、KTV、電玩商業(yè)與住宅不同，可實(shí)現(xiàn)顯著差異化別的機(jī)會(huì)相對較小。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)新更多是集中在細(xì)節(jié)方便以及業(yè)態(tài)的選擇與組合上。針對家庭人群的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，是未來中國商業(yè)發(fā)展的重要方向，也廣受新興區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目歡迎。圍繞家庭服務(wù)型購物中心功能業(yè)態(tài)定位，綜合中高端購物、餐飲、休閑娛樂與生活服務(wù)的多元機(jī)能，實(shí)現(xiàn)全員、一日、一處滿足之休閑娛樂及全新購物體驗(yàn)，是本項(xiàng)目成功發(fā)展的重要保證。業(yè)態(tài)定位思考主題定位思考家庭服務(wù)型購物中心紫金山·悅生活悅生活概念延伸悅生活，運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)中，更多強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)的升級，把購物行為概括成一種生活方式，作為商業(yè)模式，是把生活購物與精神享受進(jìn)行更親密的接駁，實(shí)現(xiàn)購物的情景化和場所的消費(fèi)化，通過規(guī)劃，讓建筑成為情緒消費(fèi)的一部分。悅生活商業(yè)模式具有六大核心特點(diǎn)建筑規(guī)劃吸引人流傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式主要通過業(yè)態(tài)規(guī)劃吸引人流，悅生活的商業(yè)模式倡導(dǎo)購物環(huán)境的可消費(fèi)化，通過對建筑、景觀以及業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)化與結(jié)合，全面營造可供駐留與欣賞的情景空間、公園式的購物場所，是悅生活的終極使命。休閑功能第一所謂休閑，廣義上包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來滿足消費(fèi)者在精神層面上追求的各種“生活方式”的，也就是悅生活購物中心的靈魂所在。說悅生活是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的生活方式的傾斜和功能側(cè)重。環(huán)境塑造至上與shoppingmall相比，悅生活中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格以及環(huán)境的舒適度與閑雅度，與消費(fèi)階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。規(guī)模恰到好處與傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，悅生活購物中心需要更寬闊的空間，便于建筑景觀的規(guī)劃與排布；而與城市綜合體相比，悅生活購物中心無需承載太多城市功能，其規(guī)模要恰到好處。業(yè)態(tài)定位專精悅生活購物中心通常集超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但其業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配將更注重消費(fèi)者對生活方式的精神享受和追求，更注重商業(yè)的服務(wù)性和購物的舒適性。消費(fèi)客群中高端精神層次的需求創(chuàng)造了悅生活購物中心巨大的附加價(jià)值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，最終促進(jìn)了中高端消費(fèi)。ULIFE紫金山悅生活時(shí)尚+健康名流+潮流企劃總綱領(lǐng)2012紫金山·悅生活價(jià)值和文化精神合一的感性描述廣告總精神：自由、和諧、共享Enjoy…….共賞；World……世界；SLOGAN自由、和諧、共享Enjoytheworld價(jià)值和文化精神合一的感性描述自由、和諧、共享Enjoytheworld自由我們這樣想象……建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺；消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇；服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。和諧我們還想象了……環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境；功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存；文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化；群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。自由、和諧、共享Enjoytheworld都市山居共享我們想象的還更多……人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲共同擁有，不只是本地人的，而是整個(gè)南京，甚至整個(gè)長三角和中國的；它不是屬于哪一個(gè)人，而是屬于來這里的每一個(gè)人的；自由、和諧、共享Enjoytheworld形象定位形象定位思考紫金山·貴族商業(yè)中心ART3項(xiàng)目建筑空間設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化P項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析商業(yè)人流動(dòng)線初認(rèn)識什么是動(dòng)線？動(dòng)線,是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語之一。意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn),連合起來成為就成為動(dòng)線。由點(diǎn)生線一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一竄腳印一條線這條線就是動(dòng)線什么是好的商業(yè)人流動(dòng)線？讓人行走時(shí)沒有障礙，不會(huì)感覺到不方便或不舒服可以將人流帶向各個(gè)店鋪，關(guān)注商品，而沒有死角（視覺死角）讓人安全的行走，而沒有迷路的困惑總之，使人愉快、舒適的無形中逛遍商場的每個(gè)角落商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)線總認(rèn)識購物中心內(nèi)部的人流動(dòng)線主要包括：外部動(dòng)線內(nèi)部動(dòng)線平面人流動(dòng)線垂直人流動(dòng)線兩者的結(jié)合部項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析外部動(dòng)線01從與輕軌二號線的互動(dòng)來看，通過天橋連接，很好地把輕軌乘客引導(dǎo)進(jìn)入商業(yè)區(qū)，同時(shí)形成項(xiàng)目“3”首層的概念，對三層、4層商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展是比較有利的。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析外部動(dòng)線02外部人流進(jìn)入商業(yè)區(qū)三個(gè)核心點(diǎn)：01強(qiáng)于02強(qiáng)于03010203從外部人流的強(qiáng)弱關(guān)系來看，人流越強(qiáng)的位置，最好有商業(yè)進(jìn)入口，讓外部人流最方便的進(jìn)入商業(yè)區(qū)。建議在01、02、03區(qū)位設(shè)置出入口。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析內(nèi)部平面動(dòng)線四個(gè)核心問題：人流最強(qiáng)處沒有導(dǎo)入口；平面動(dòng)線沒有形成回路；方向的改變沒有過渡；動(dòng)線過于直板，展示不夠。射線死角死角項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線沒有形成回路動(dòng)線一定是回路，而不能有射線存在，讓消費(fèi)者被迫走回頭路。應(yīng)當(dāng)規(guī)避這種射線型的人流動(dòng)線！項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線沒有形成回路通過雙“L”型結(jié)構(gòu)組合，形成內(nèi)部的“環(huán)行”動(dòng)線，并在2、3、4層的對接部位，通過天橋?qū)崿F(xiàn)對接，完成全部平面的內(nèi)部動(dòng)線。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線沒有形成回路公寓公寓電影院項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析方向的改變沒有過渡方向的改變要有個(gè)過渡，我們不喜歡被強(qiáng)迫角度的處理：平面動(dòng)線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。平緩地、無意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析方向的改變沒有過渡猶伴琵琶半遮面、柳暗花明又一村曲與直的結(jié)合：曲與直結(jié)合要達(dá)到三個(gè)目的，既要使消費(fèi)者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，走道不能過于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂趣。曲與直的變化可以改變動(dòng)線的心理長度，過長的街區(qū)適當(dāng)?shù)脑黾忧?，可以產(chǎn)生避免街區(qū)過長的心理感覺。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析動(dòng)線過于直板，展示不夠曲與直在店面昭示性方面的效果也不相同VS上圖：上海百聯(lián)又一城下圖：上海開元地中海商業(yè)廣場提示：店鋪具有好的展示性提示：店鋪的展示效果差店鋪不要藏起來，展示才有錢可賺項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線的其他思考統(tǒng)一即是乏味，我們更喜歡變化寬窄的變化：一個(gè)是主、次通道的不同寬度設(shè)置。此外在一些區(qū)段，適當(dāng)?shù)母淖儗捳?，進(jìn)行流線型的過渡，或者在變寬的部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會(huì)收到很好的效果。提示：導(dǎo)示牌結(jié)合通道的寬窄變化，效果會(huì)更佳正大廣場變化和有序：這是一個(gè)動(dòng)線的設(shè)計(jì)理念，其實(shí)在處理曲和直、寬和窄的問題時(shí)，就已經(jīng)體現(xiàn)了這個(gè)理念。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線的其他思考平面內(nèi)做不到回路時(shí)，怎么辦？回路設(shè)置：人流動(dòng)線設(shè)置必須形成通路循環(huán)，避免單條人流動(dòng)線的延伸。如果水平人流迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則考慮在端點(diǎn)處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，與上下層聯(lián)通起來。右圖：百聯(lián)西郊的平面射線動(dòng)線處理辦法項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考垂直人流三部曲：形式、數(shù)量、地點(diǎn)垂直人流相對于平面人流，設(shè)置應(yīng)該相對簡單。其實(shí)只要注意三個(gè)因素：形式、數(shù)量、地點(diǎn)。形式是指設(shè)置成電動(dòng)扶梯、垂直觀光電梯、坡道、普通樓梯、個(gè)性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯等。數(shù)量指電梯的幾部等。地點(diǎn)是指各個(gè)垂直交通設(shè)施在平面上的具體地點(diǎn)。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考中庭，垂直交通的第一集中地中庭部分增設(shè)自動(dòng)扶梯，緊靠主力店方向。另設(shè)置觀光電梯，增加觀光、趣味性。觀光電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)該是剛剛進(jìn)入商場的消費(fèi)者的所視景觀的一部分，同時(shí)使消費(fèi)者對如何向上走一目了然。百聯(lián)西郊正大廣場項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考中庭1中庭2觀光電梯平直結(jié)合，才能起作用項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考中庭等公共空間是垂直動(dòng)線和平面動(dòng)線結(jié)合的第一個(gè)部位。這方面的文章比較多，不再贅述。第二個(gè)部分是平面動(dòng)線的一些主要轉(zhuǎn)角處或者主要交匯處。第三個(gè)部分是平面動(dòng)線的端點(diǎn)處。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考不得已的射線，如何處理？平面動(dòng)線中容易形成死角的部位增加垂直通道，化解死角。如果平面動(dòng)線中不得已出現(xiàn)射線，此處必須設(shè)置垂直通道，且要個(gè)性化。建筑形態(tài)及其風(fēng)格江南的|當(dāng)代的|時(shí)尚的|國際的具有奢華印象的|文化的|藝術(shù)的建筑形態(tài)及其風(fēng)格參考將江南建筑中窗格的理念引入建筑外立面設(shè)計(jì)之中，營造手工建筑的溫暖感覺，同時(shí)金屬材質(zhì)的窗格紋理，如LV的紋理，極具時(shí)尚感和奢華感。建筑形態(tài)及其風(fēng)格參考建筑形態(tài)及其風(fēng)格參考LOFT產(chǎn)品發(fā)展思考產(chǎn)品發(fā)展參考無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓OFIS方塊公寓市場借鑒——無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓市場借鑒——無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓下層上層采用了mini別墅概念，立體交叉式建筑設(shè)計(jì)，分上下層，建筑面積約60㎡至65㎡之間市場借鑒——無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓60~70平米復(fù)式公寓客廳=4.5x4.8獨(dú)立廚房，獨(dú)立餐廳主臥室=4.5x3.9主衛(wèi)=降版浴缸客衛(wèi)=帶淋浴間收納空間4房2廳3衛(wèi)|空中MINI別墅下層平面上層平面復(fù)式奢華市場借鑒——北京石景山某項(xiàng)目OFIS方塊公寓——盒子陽臺形成的豐富立面肌理總設(shè)計(jì)：斯洛文尼亞OFIS建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，公寓設(shè)計(jì)專家基本信息：位于南斯拉夫Slovenia的Ljubljana市，2007年建成，是位于高速公路邊的一棟公寓樓。因其豐富的立面肌理和視覺效果而聞名。設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：建筑高4層，地下兩層，面寬58米，進(jìn)深15米。建筑主體是東西朝向，考慮西曬和端頭高速公路噪音的影響，公寓的陽臺整體被設(shè)計(jì)為盒子形狀，每層陽臺的單元之間再切出一個(gè)30度角——方塊感就是這樣形成的。再加上錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，形成連續(xù)的豎向界面——簡單的模式形成豐富的立面肌理；相鄰單元的外墻顏色還不同，感覺很豐富OFIS公寓的每個(gè)單元都有自己的陽臺，面積從30平米的單間到70平米的小三房不等。它的用材標(biāo)準(zhǔn)主要包括橡木地板、花崗巖鋪砌的衛(wèi)生間和金屬百葉窗。跟所有小戶型一樣，室內(nèi)可以自由布置。市場借鑒——OFIS方塊公寓OFIS方塊公寓——盒子陽臺形成的豐富立面肌理OFIS方塊公寓——盒子陽臺形成的豐富立面肌理30度陽臺30度陽臺二至四層平面OFIS方塊公寓——盒子陽臺形成的豐富立面肌理西立面設(shè)計(jì)(連續(xù)的陽臺)東立面設(shè)計(jì)(可以看到樓梯間)ART4招商策略及團(tuán)隊(duì)生命力報(bào)告P招商成功關(guān)鍵詞1、品牌主力店入駐2、推廣手段3、豐富營銷經(jīng)驗(yàn)4、豐富招商品牌資源5、客戶資源總原則

第一原則：傳播效應(yīng)的核心——轟動(dòng)性[招商活動(dòng)]第二原則：品牌效應(yīng)的核心——品質(zhì)感[視覺表現(xiàn)]第三原則：口碑效應(yīng)的核心——執(zhí)行力[招商執(zhí)行]招商核心策略通過主力客戶的成功招商所帶來的磁石效應(yīng)，吸引中小客戶的進(jìn)駐，并帶動(dòng)租金走高；在確定主力客戶后，通過整合符合定位主題的成長型商戶群體，為項(xiàng)目未來運(yùn)營發(fā)展謀求空間最大化；主力客戶的主要作用：提升項(xiàng)目整體形象解決大面積的壓力成長型商戶的特征：開始具有一定的品牌知名度沒有大規(guī)模開店計(jì)劃在未來3－5年內(nèi)具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿ο鄬τ诔墒炱放凭哂休^好的租金承受能力推廣策略推廣策略一:搶搶商家推廣策略（一）搶占商家資源搶奪能在南京率先進(jìn)駐的唯一領(lǐng)導(dǎo)牌，輻射能力就會(huì)加強(qiáng)，理論上特力屋、迪卡儂的幅射就是整個(gè)南京市。搶按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，搶先引進(jìn)在南京還很少進(jìn)駐的知名商業(yè)品牌，每種商業(yè)業(yè)態(tài)都選取擇各自的領(lǐng)導(dǎo)品牌。推廣策略二:抬推廣策略推廣策略（二）技術(shù)抬高小鋪位價(jià)值利用大賣場+家居飾品+品質(zhì)超市+書店等零售主力店群的集體拉動(dòng)作用抬高小鋪位價(jià)值。抬按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，主力店和次主力店的人流全部灌到小鋪位上，利用主力店群的帶動(dòng)作用使小鋪位價(jià)值抬高，20%的鋪位實(shí)現(xiàn)80%的利潤。推廣策略定向競爭策略三:推廣策略（三）定向推廣金網(wǎng)絡(luò)和招商積累了部分客戶資源，特別是一些大型商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)投資客戶資源，可以為項(xiàng)目快速招商提供保證。定向利用金網(wǎng)絡(luò)和招商兩家公司的客戶積累，直接實(shí)現(xiàn)主力店乃至小鋪位大部分的定向推廣和招商。競爭策略四:商業(yè)地標(biāo)化推廣策略推廣策略（四）商業(yè)地標(biāo)化類似寧波天一廣場的音樂噴泉，無錫金太湖國際城的光影水街、水幕電影等，他們都有自己象征性地標(biāo)，它不僅是項(xiàng)目的，還是這個(gè)城市的地標(biāo)。地標(biāo)充分利用項(xiàng)目低覆蓋率帶來的空間，特別是項(xiàng)目中央廣場，設(shè)置一些主題設(shè)施，使其成為本項(xiàng)目獨(dú)特的標(biāo)志和吸引力，使中央廣場成為一個(gè)人流磁場。核心推廣方式·針對本項(xiàng)目的特性以及所面臨的客戶群體來分析，我司有如下建議：主推SP活動(dòng)：（可根據(jù)不同的銷售階段做相應(yīng)的調(diào)整）·研討論壇類社會(huì)活動(dòng)·冠名式主題推廣商業(yè)活動(dòng)·公益性質(zhì)的互動(dòng)活動(dòng)（政府、學(xué)校、環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)等）

PR活動(dòng)通過有效媒體從旁輔助造勢新聞發(fā)布會(huì)媒體見面會(huì)互動(dòng)奠基動(dòng)土儀式〖活動(dòng)目的〗：聚集目標(biāo)客戶，集中進(jìn)行項(xiàng)目推介。〖活動(dòng)宗旨〗：規(guī)模創(chuàng)造倍贈(zèng)效應(yīng)?！蓟顒?dòng)創(chuàng)意〗：備制1000枚限量版項(xiàng)目紀(jì)念金幣（特殊紀(jì)念品），在售樓處開放日舉辦的雞尾酒會(huì)上向嘉賓贈(zèng)送，象征“財(cái)富”“旺勢”，并告知項(xiàng)目信息與邀請入駐的誠意。〖活動(dòng)組織〗：招商主辦，金網(wǎng)絡(luò)承辦，南京政府、南京商業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)辦支持雞尾酒會(huì)贈(zèng)千枚金幣團(tuán)隊(duì)生命力報(bào)告項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)介紹108中國房地產(chǎn)領(lǐng)先發(fā)展的綜合顧問機(jī)構(gòu)金網(wǎng)絡(luò)簡介1997年8月，由中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、北京首創(chuàng)集團(tuán)等出資設(shè)立，是中國本土最早成立的大型股份制房地產(chǎn)綜合顧問機(jī)構(gòu)之一！109企業(yè)構(gòu)成110金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)歷經(jīng)長期的探索與實(shí)踐，以“全客戶主體、整合型服務(wù)、區(qū)域性布局、國際化標(biāo)準(zhǔn)”為企業(yè)定位，致力成為中國房地產(chǎn)領(lǐng)先發(fā)展的綜合顧問機(jī)構(gòu)。全客戶主體為房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)型、金融型、經(jīng)營型和消費(fèi)型投資主體提供市場研究與投資顧問、土地開發(fā)與物業(yè)發(fā)展、營銷策劃與銷售代理、商用物業(yè)管理與經(jīng)營、住區(qū)物業(yè)管理與經(jīng)營、海外不動(dòng)產(chǎn)顧問等專業(yè)服務(wù)。整合型服務(wù)不斷完善從土地咨詢開始，涵蓋市場研究、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃、融資招商、市場推廣、銷售執(zhí)行、物業(yè)管理直至資產(chǎn)管理的全品種技術(shù)服務(wù)鏈，構(gòu)建出一個(gè)全面、完整的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺。區(qū)域性布局以企業(yè)運(yùn)作為區(qū)域化運(yùn)作核心，將全國化經(jīng)驗(yàn)、人才及資源與本地化發(fā)展相結(jié)合，開展整合業(yè)務(wù)。國際化標(biāo)準(zhǔn)與國際領(lǐng)先的地產(chǎn)顧問企業(yè)進(jìn)行廣泛和密切的合作，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，提升自身服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成全球化服務(wù)平臺。服務(wù)體系111東北區(qū)域事業(yè)部華北區(qū)域事業(yè)部西北區(qū)域事業(yè)部華東區(qū)域事業(yè)部西南區(qū)域事業(yè)部華中區(qū)域事業(yè)部5大專業(yè)公司6大區(qū)域事業(yè)部16城市作業(yè)1200名員工1000億銷售額1300萬平米銷售面積吉林長春沈陽北京天津石家莊太原西安重慶成都武漢長沙合肥業(yè)務(wù)覆蓋112KINVO–REPRIS【金網(wǎng)絡(luò)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目信息系統(tǒng)】KINVO–KOA【知識管理平臺】KINVO–GOLDGIS【市場數(shù)據(jù)系統(tǒng)】KINVO–GoldenSurvey【購房消費(fèi)者研究體系】資源平臺113為開發(fā)商成就品牌!洞悉市場潮流及客戶需求，通過建筑提升價(jià)值、通過營銷創(chuàng)造價(jià)值，塑造項(xiàng)目品牌和發(fā)展商品牌，所代理項(xiàng)目榮獲各類專業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)。經(jīng)典項(xiàng)目1142005年、2006年、2007年、2008年蟬聯(lián)由國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房研所、搜房機(jī)構(gòu)聯(lián)合評定的中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力TOP102006年、2007年、2008年由中國住交會(huì)機(jī)構(gòu)、博鰲論壇評定CIHAF中國房地產(chǎn)綜合服務(wù)商TOP10中國房地產(chǎn)最佳全程顧問服務(wù)商2000～2009年，連續(xù)9年北京地產(chǎn)金牌10大代理行，位列前3甲

企業(yè)榮譽(yù)115受人之托忠人之事提供自企業(yè)戰(zhàn)略研究、企業(yè)經(jīng)營管理咨詢顧問、直至項(xiàng)目全程策劃銷售代理、后期物業(yè)管理及運(yùn)營的“一站式”服務(wù)體系；先后為首創(chuàng)集團(tuán)、中鐵地產(chǎn)、首開股份、光大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、北化地產(chǎn)、中房地產(chǎn)、城開地產(chǎn)、正大地產(chǎn)、羅頓股份提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢、項(xiàng)目全程策劃及代理等專業(yè)服務(wù)，與中國知名房地產(chǎn)品牌企業(yè)共同成長、成就業(yè)績!合作伙伴116金網(wǎng)絡(luò)商業(yè)管理公司致力于商業(yè)地產(chǎn)的研究，為商業(yè)項(xiàng)目提供策劃、招商、運(yùn)營以及資產(chǎn)管理等專業(yè)服務(wù)，通過精準(zhǔn)的定位、專業(yè)的運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)業(yè)主商用物業(yè)的保值、增值。117運(yùn)營模式全方位持續(xù)提升項(xiàng)目的附加值，有效抵御市場風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營研究商業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)管理策劃顧問招商代理運(yùn)營管理立足商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理一個(gè)研究平臺兩個(gè)運(yùn)作層面三大業(yè)務(wù)板塊118金網(wǎng)絡(luò)商業(yè)管理公司執(zhí)行董事清華大學(xué)工商管理碩士“地產(chǎn)新十年關(guān)鍵競爭力考察”活動(dòng)發(fā)起人2007年中國知識管理人物核心團(tuán)隊(duì)

宋非

就讀于南開大學(xué)管理系和清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士和工商管理碩士學(xué)位，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)逾十載，先后供職于萬通、泰禾、金網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)略等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、顧問機(jī)構(gòu)，對區(qū)域規(guī)劃以及房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位、組織運(yùn)營、知識管理、項(xiàng)目運(yùn)作等具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)的方法論梳理。2007年8月—2008年2月，在建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、中房協(xié)的大力支持下，宋非女士發(fā)起“地產(chǎn)新十年關(guān)鍵競爭力考察”活動(dòng)并親自帶隊(duì)調(diào)研了4大區(qū)域、18個(gè)城市的房地產(chǎn)市場，走訪了80家具有良好成長性的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，就區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、主題地產(chǎn)、項(xiàng)目運(yùn)營、企業(yè)發(fā)展等與調(diào)研企業(yè)高層進(jìn)行了深入交流，采擷到大量行業(yè)百強(qiáng)市場化發(fā)展進(jìn)程中的實(shí)戰(zhàn)案例，其務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)、深厚的理論功底贏得了建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定和參訪企業(yè)的廣泛贊譽(yù)。119RobertTaylor先生是有著30年收購和管理住宅、辦公樓、商業(yè)等高端物業(yè)的美國房地產(chǎn)資深顧問，美國房地產(chǎn)CRE的顧問，注冊購物中心經(jīng)理（CSM），注冊物權(quán)經(jīng)理（CPM），以及注冊國際物權(quán)專家（CIPS）。Taylor先生于1978年創(chuàng)建REMM（聯(lián)美）房地產(chǎn)集團(tuán)，主要經(jīng)營美國西海岸的購物中心、寫字樓以及住宅型物業(yè)，客戶包括各大財(cái)團(tuán)、退休基金以及國際投資商。REMM（聯(lián)美）集團(tuán)還是加利福尼亞州的一級土地開發(fā)商和投資方，在北加州著名的Oroville湖邊，擁有將近二千英畝的度假區(qū)項(xiàng)目。在創(chuàng)建REMM（聯(lián)美）集團(tuán)之前的1971年至1978年間，Taylor先生是美國著名的RobertA.McNeil財(cái)團(tuán)的區(qū)域副總裁，負(fù)責(zé)管理加州1