房地產開發(fā)項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 I第1章工程總論 1§1.1工程背景與概論 1工程名稱 1工程承辦單位 1工程提出的理由 1工程擬建地區(qū)、地點 2研究工作依據和原那么 2研究工作概況 4§1.2可行性研究結論 4工程規(guī)模 4工程主要技術經濟指標 5§1.3存在問題及建議 5第2章區(qū)域社會經濟現狀及工程建設必要性 7§2.1社會經濟開展現狀 7連云港市社會經濟現狀 7XX縣社會經濟開展現狀 7§2.2工程建設的必要性 10符合國家產業(yè)政策 10符合當地規(guī)劃的要求 10工程建設是滿足住房消費的需求 11工程實施是提升居民生活水平進程的需要 11工程的實施是社會與經濟開展和區(qū)域開展的需要 12工程的實施符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求 12第3章工程需求分析 13§3.1預測依據 13§3.2XX縣商品住宅需求分析 13第4章建設規(guī)模 14§4.1工程概況 14§4.2建設規(guī)模 14§4.3工程建設內容 15第5章建設條件 16§5.1建址現狀 16工程地點 16土地權屬類別與占地面積 16工程現有場址利用情況 16§5.2建址條件 16地形、地貌條件 16氣候 17水文 17地震 18周邊建筑物與環(huán)境條件 18城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求 18交通條件 19社會環(huán)境條件 19法律支持條件 20公共設施條件 21征地拆遷條件 22施工條件 22§5.3建址條件 22第6章建筑方案選擇 23§6.1建筑設計指導思想與原那么 23建筑設計指導思想 23建筑設計根本原那么 24§6.2工程總體規(guī)劃方案 25工程組成 25總體規(guī)劃 25形態(tài)結構規(guī)劃 26道路與交通 26景觀與環(huán)境 26消防、衛(wèi)生及平安 26工程總體規(guī)劃方案 27§6.3建筑方案 28建筑方案描述 28平面布置和功能要求 29建筑方案建議 29§6.4結構設計 30§6.5給排水工程 31設計依據 31水源 31給水設計 32排水系統(tǒng) 33管材 33§6.6消防設計 34消火栓系統(tǒng) 34室內其它消防措施 34消防管道 34§6.7電氣設計 34設計依據 34負荷估算及供電電源 35計量方式 36照明設計 36敷設方式 36防雷接地 36節(jié)能措施 37§6.8弱電設計 37設計范圍 37電信網絡系統(tǒng) 37有線電視系統(tǒng) 38公共平安系統(tǒng) 39設備監(jiān)控管理系統(tǒng) 39消防報警系統(tǒng)見消防設計 40§6.9暖通設計 40設計依據 40設計參數 40空調設計 41通風設計 41消防設計 41環(huán)保節(jié)能設計 42第7章節(jié)能方案分析 43§7.1用能標準和節(jié)能標準 43依據的法律、法規(guī) 43節(jié)能標準與用能標準 43§7.2主要原輔材料及能耗平衡 44原輔材料及主要設備 44建材供給分析 44能源耗用分析 44§7.3折標煤計算 45§7.4能源供給分析 46供水 47電力 47天然氣 47§7.5節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 47建筑及結構專業(yè)節(jié)能措施 47節(jié)電措施 51暖通、空調與動力專業(yè)節(jié)能措施 53給排水專業(yè)節(jié)能措施 56可再生能源利用 57清潔新能源利用 57§7.6結論 57第8章環(huán)境保護與勞動平安 58§8.1工程建設對環(huán)境的影響及解決措施 58環(huán)境保護標準 58工程建設對環(huán)境的影響及解決措施 58工程投入運營后對環(huán)境的影響及其應對措施 63§8.2勞動保護 64平安管理 64平安管理制度 66第9章組織機構與人力資源配置 67§9.1組織機構 67工程建設管理指導思想 67工程管理機構 67§9.1.3管理機構組織方案及體系圖 69工程管理措施 70工程建設的保障措施 71§9.2人力資源配 72勞動定員 72職工工資及福利 73人員來源及培訓 73§9.3工程管理 74§9.4工程監(jiān)理 74第10章工程實施進度安排 77§10.1工程實施安排 77§10.2工程實施進度安排 77§10.3工程實施進度表 77第11章投資估算與資金籌措 79§11.1估算范圍及依據 79投資估算依據 79編制說明 80§11.2工程建設投資估算 80建筑安裝費 80工程其他費用 81預備費 81建設投資合計 82§11.3流動資金估算 83§11.4建設期利息估算 83§11.5總投資及其構成分析 84§11.6資金籌措及使用方案 84第12章財務與敏感性分析 85§12.1財務分析 85財務評價根底數據選取 85總本錢費用 86利潤總額、企業(yè)所得稅和盈余公積金 86§12.2工程盈利分析 87工程投資凈現值 87工程投資內部收益率 87§12.3不確定性分析 88工程盈虧平衡分析 88工程敏感性分析 89§12.4工程結論 91第13章工程招標 92§13.1總那么 92§13.2編制依據 92§13.3發(fā)包方式 93§13.4招標內容 93§13.5招標初步方案 94第14章綜合評價 96§14.1經濟效益分析 96§14.2社會效益分析 96對區(qū)域資源配置的影響 96對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響 97對區(qū)域經濟開展的影響 97對節(jié)約及合理利用國家資源的影響 97提高人民物質文化生活及社會福利的影響 98對遠景開展的影響 98第15章工程風險分析 99§15.1定性分析 99自然風險 99政策風險 99經濟風險 100技術風險 100社會風險 100內部決策和管理風險 100§15.2投資風險的控制 100通過加快進度來回避風險 101通過市場調查來降低風險 101通過加強管理來控制風險 101第16章可行性研究結論與建議 102§16.1結論 102§16.2建議 102第17章可行性研究結論與建議 104工程總論工程背景與概論工程名稱工程名稱：XXXX房地產開發(fā)工程建設規(guī)模：總用地面積56556平方米，總建筑面積108191平方米，投資總額：26962.9萬元工程承辦單位建設單位：XXXX房地產開發(fā)負責人：XX建設地點：XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路XXXX房地產開發(fā)為有限責任公司，公司地處連云港市XX縣。傍依寧連、鹽連、汾灌高速公路，火車站、飛機場、港口近在咫尺，交通十分便捷。公司主要經營：實業(yè)投資,投資管理及咨詢；房地產開發(fā)、銷售、中介，物業(yè)管理；土地開發(fā)、整理，根底設施及配套設施的投資建設，園林綠化等。工程提出的理由擬建工程位于XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。該地塊位于連云港市XX縣未來開展的黃金地段，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。工程投資方充分依據自身的開發(fā)優(yōu)勢和工程的獨特地理位置，進行房地產開發(fā)，具有很好的市場前景。工程選址方圓1000米內，有學校、醫(yī)院農貿市場等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，是市民居住、商貿的理想選擇地。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性，根據XX縣規(guī)劃局提供的用地地形圖、XX縣規(guī)劃局已核發(fā)的規(guī)劃設計要求，進行房地產開發(fā)工程建設。原場地與周圍的整體環(huán)境極不協(xié)調，反差很大，影響了居住區(qū)的整體觀瞻和城市的形象。為更好地配合城區(qū)的開發(fā)建設，XXXX房地產開發(fā)根據國土局出讓的地塊，作為市總體規(guī)劃的一局部，在該地塊建設XXXX住宅小區(qū)。這對于XX縣形成布局合理、設施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現代化園林特色的新城市，具有積極面現實的意義。工程擬建地區(qū)、地點工程擬建于XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。XX縣是連云港市的南大門，瀕臨黃海，四市交界，東與鹽城的響水相連，南與淮安的漣水接壤，西與宿遷的沭陽毗鄰，縣域總面積1041平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地89萬畝，轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，245個村〔居〕，75.28萬人。境內肥水沃土、林木茂盛,農業(yè)資源特色明顯，是全國有名的優(yōu)質棉基地縣，優(yōu)質粳稻生產縣，江蘇省首批生態(tài)農林業(yè)試驗示范縣、國家級生態(tài)示范縣，素有“桐楊木之鄉(xiāng)、淮山藥之鄉(xiāng)、淺水藕之鄉(xiāng)、蘑菇之鄉(xiāng)、苗豬之鄉(xiāng)〞等美稱。研究工作依據和原那么1、編制依據〔1〕與建設單位簽訂的可行性研究報告編制合同；〔2〕根據工程需要實際調查和收集的設計根底資料，以及建設單位提供的有關技術經濟資料；〔3〕國家計委、建設部頒發(fā)的?建設工程經濟評審方法與參數?〔第三版〕及建設部有關設計標準、標注；〔4〕國家和地方的建設政策、法令和法規(guī)；〔5〕?連云港市國民經濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要?〔6〕?連云港市城市總體規(guī)劃〔2021-2030〕?〔7〕?江蘇省連云港市XX縣城市總體規(guī)劃〔2021-2030〕?2、編制原那么〔1〕工程建設必須遵守國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家的產業(yè)政策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃?！?〕編制的全過程貫徹平安、標準、標準、完善和經濟的原那么；編制的成果符合國家、省、部委和連云港市公布的相關法規(guī)、標準、標準和規(guī)劃；〔3〕嚴格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規(guī)、標準規(guī)定，高度重視環(huán)境保護，認真落實各項環(huán)保措施，貫徹“三同時〞的精神?！?〕嚴格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規(guī)、標準規(guī)定，高度重視平安和職業(yè)衛(wèi)生防護，保障勞動者身體健康，加強勞動設施的設計?！?〕認真執(zhí)行國家的法律、法規(guī)、標準標準，重視消防設施的建設。〔6〕嚴格執(zhí)行質量管理制度，樹立“質量第一〞的思想，精心設計，確保工程設計質量。〔7〕充分利用建設單位現有的土地、建筑和公用設施，統(tǒng)一布局，合理規(guī)劃?！?〕在總體規(guī)劃的指導下，以開展、提高為中心，滿足當地的政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設規(guī)劃整體要求的協(xié)調統(tǒng)一。3、可研報告編制目的〔1〕在對工程建設運行環(huán)境進行詳細分析的根底上，結合工程所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的投資估算進行合理的評估?！?〕對工程的可行性與建設運行籌劃提出初步意見，并對工程的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。〔3〕對公用工程及輔助設施的配套及合理性做出分析評價?！?〕對工程的技術經濟進行客觀評價?！?〕對工程進行投資分析和風險分析?！?〕對工程決策及其實施的優(yōu)化提出建議。4、編制的范圍及內容主要從以下幾點對工程進行技術、經濟分析論證：〔1〕工程建設必要性；〔2〕工程建設條件；〔3〕建設規(guī)模及技術方案；〔4〕環(huán)境保護、節(jié)能及綠化；〔5〕投資估算及資金來源。研究工作概況為滿足XX縣舊城改造和改善居民居住條件的需要，投資新建XXXX工程?？尚行匝芯拷Y論工程規(guī)模1〕地塊位置該地塊位于XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。工程占地面積為84.8畝。2〕建設規(guī)模與目標該工程建設用地總面積56556m2，總建筑面積108191平方米，建筑占地3〕建設周期和總投資開發(fā)周期：2年；工程方案總投資：26962.9萬元。工程主要技術經濟指標工程主要技術經濟指標表1-1序號項目名稱單位數量備注一建設指標1建設用地面積㎡5655684.8畝2建筑占地面積㎡169673總建筑面積㎡1081914地上建筑面積㎡989705地下建筑面積㎡92216綠地面積㎡169677建筑密度%30.08容積率1.759綠地率%30.0二工程總投資萬元26962.91其中：建設投資萬元26962.92建設期利息萬元0三銷售收入萬元36921.6四利潤總額萬元6119.1五利稅總額萬元8168.3六財務評價指標1投資利潤率22.69%2投資利稅率30.29%存在問題及建議1、存在問題本工程尚處于前期協(xié)調階段，應加快工程建設的前期工作，以滿足工程建設的需求。2、建議本工程質量要求高、時間緊、難度大，在目前已啟動前期工作的情況下，需要進一步加快工程建設的前期工作，包括規(guī)劃選址通知書、用地預審意見、土地使用證等審批，工程環(huán)境影響評價的編制及取得相關部門出具的環(huán)評批復意見，同時應抓緊進行設計方案的修改完善，一旦初步設計定稿后，即可進行本工程的監(jiān)理招標工作。區(qū)域社會經濟現狀及工程建設必要性社會經濟開展現狀連云港市社會經濟現狀2021年地區(qū)生產總值1410.52億元，增長13.0%，總量居全省第十二位；增長幅度居全省第三位，較上年前移一位。人均水平躍上新的臺階。全市人均GDP突破3萬元，到達32119元，增長13.7%。其中市區(qū)人均GDP到達48147元，增長10.8%。完成財政總收入462億元、一般預算收入180億元，分別增長31.2%和27.4%。全社會固定資產投資、社會消費品零售總額、出口額分別增長24.7%、17.3%、42.3%。城市居民人均可支配收入、農民人均純收入分別增長14%和16%。完成了市十二屆人大四次會議確定的年度目標任務。三次產業(yè)協(xié)調開展。產業(yè)結構調整步伐加快，傳統(tǒng)農業(yè)逐步向現代農業(yè)轉型，優(yōu)質、高效農業(yè)比重進一步提高。工業(yè)結構調整繼續(xù)推進，傳統(tǒng)工業(yè)改造升級步伐加快，以新醫(yī)藥、新材料、新能源、新裝備制造業(yè)為先導的高新技術支撐的新型工業(yè)體系正在形成。效勞業(yè)產業(yè)層次逐步提高，對連云港經濟的促進作用進一步顯現。第一產業(yè)實現增加值204.41億元，增長4.0%；第二產業(yè)實現增加值653.98億元，增長15.6%；第三產業(yè)實現增加值552.13億元，增長13.4%。三次產業(yè)結構由上年的15.3：45.7：39.0調整為14.5：46.4：39.1。XX縣社會經濟開展現狀2021年，全縣實現地區(qū)生產總值140億元，是2005年的3.5倍；完成財政總收入44.34億元，財政一般預算收入18.18億元，分別是2005年的14倍和10.5倍；完成全社會固定資產投資206.7億元，是2005年的5.8倍；實現城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13952元，農民人均純收入6199元；金融機構存貸款余額分別為65.7億元、41.9億元，是2005年的2.8倍和3.8倍。全縣三次產業(yè)比例由“十五〞末的32.8︰36︰31.2優(yōu)化到20.8︰50.3︰28.9，實現了由“二一三〞到“二三一〞的轉變。五年來，全縣主要經濟指標實現了成倍翻番，財政總收入、財政一般預算收入年均增長60%以上，全社會固定資產投資、工業(yè)投入、實際利用外資、自營出口額年均增長40%以上，勇奪全市綜合目標考核“八連冠〞，綜合實力挺進蘇北第一方陣。工業(yè)經濟強勢崛起。沿灌河、鹽河“L〞型產業(yè)帶蓬勃興起，灌河半島新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)兩大工業(yè)板塊迅速開展壯大。兩大園區(qū)會聚各類企業(yè)242家，投產193家，其中投資超億元企業(yè)66家?；ぎa業(yè)園、船舶工業(yè)園、金屬精加工特色產業(yè)園先后獲批省級園區(qū)?；ぎa業(yè)園環(huán)保模式得到國家及省市專家領導充分肯定。船舶工業(yè)園成功修造全市第一艘萬噸巨輪，五年累計下水船舶52艘、100萬載重噸。電子工業(yè)園、機械工業(yè)園等特色園區(qū)載體優(yōu)勢日漸凸顯。南北掛鉤共建園區(qū)工作取得實效。全縣規(guī)模企業(yè)到達264家，累計完成工業(yè)總投入485億元。興鑫鋼鐵、華爾化工、杰孚特重工、光鼎電子等一大批規(guī)模企業(yè)相繼建成投產，冶金特鋼、船舶物流、化工醫(yī)藥、有色金屬、機械電子、釀酒食品等主導產業(yè)日益開展壯大。灌河岸線3個萬噸級、2個5000噸級碼頭投入使用，海河聯運區(qū)集疏運體系不斷優(yōu)化。連云港海關、出入境檢驗檢疫局分別在XX設立聯絡處，使我縣成為蘇北首家有口岸單位進駐的縣份?！皽珳熄暢蔀槿惺讉€“中國著名商標〞，湯溝白酒成功獲批國家地理標志保護產品。三農工作突飛猛進?，F代農業(yè)示范區(qū)成為全省首批省級現代農業(yè)產業(yè)示范園區(qū)、全國食用菌工廠化生產示范區(qū)，生態(tài)農業(yè)產業(yè)區(qū)規(guī)模養(yǎng)殖和循環(huán)經濟優(yōu)勢初顯，兩大園區(qū)進區(qū)企業(yè)到達63家，累計投入超過45億元。全縣工廠化食用菌企業(yè)到達42家，年產值近10億元，香如食用菌成為省級農業(yè)龍頭企業(yè)，裕灌農產品加工產業(yè)園、恒冠生物科技以及亞歐食用菌物流園等工程破土興建；天兆實業(yè)、華實六馬等企業(yè)生豬改進技術全國領先；建成花卉苗木基地近萬畝，中高檔盆花產量全省領先。2021年，全縣高效農業(yè)面積達31萬畝，新增設施栽培面積3.1萬畝，建成2000畝以上連片農業(yè)示范基地11個。創(chuàng)新新農村示范村建設模式，縮莊整地試點、寧連路沿線環(huán)境整治工作榮獲市級表彰。“十一五〞期間，累計投入水利根本建設工程資金1.6億元，組織實施農業(yè)綜合開發(fā)、新沂河除險加固、通榆河北延等重點工程。全縣農業(yè)機械化率達76%，林木覆蓋率達24.5%，水稻機插秧、集體林權制度改革、漁業(yè)平安生產等工作獲得省級表彰。先后榮獲“全國糧食生產先進縣〞、“全國食用菌行業(yè)優(yōu)秀基地縣〞、“全國綠化模范縣〞、“全省開展高效設施農業(yè)先進縣〞等稱號?，F代農業(yè)強力推進。全年新增高效農業(yè)面積8.9萬畝，增長50.6%，增幅全市第一。新建千畝連片高效設施農業(yè)示范基地10個，申報無公害、綠色、有機食品品牌12個。糧食生產連續(xù)六年豐收，連續(xù)兩年榮獲“全國糧食生產先進縣〞稱號?，F代農業(yè)示范區(qū)、生態(tài)農業(yè)產業(yè)區(qū)共引進工程44個，實現產值10.8億元。食用菌、生豬規(guī)模養(yǎng)殖、花卉苗木三大產業(yè)特色彰顯，新引進食用菌生產企業(yè)17家，年產食用菌1億袋、產值3億元，被授予“全省食用菌產業(yè)基地縣〞、“全國食用菌工廠化生產示范縣〞，建成國內一流的蘇北菇菌文化展覽館，現代農業(yè)示范區(qū)成為“全國食用菌工廠化生產示范區(qū)〞；年出欄生豬75萬頭，新增規(guī)模以上標準化豬場72家，天兆實業(yè)生豬品種改進技術全國領先；新增苗木面積3000畝，年產蝴蝶蘭、紅掌等高檔花卉300萬盆。寧連路、新港大道、漣新路沿線三大產業(yè)帶建設初具規(guī)模。先后承辦全國食用菌工廠化生產論壇、全省促進農民增收現場會等10多個國家級、省市級現場會。工程建設的必要性符合國家產業(yè)政策本工程為房地產開發(fā)工程，經查詢國家發(fā)改委發(fā)布?產業(yè)結構調整指導目錄(2021年本)?，工程不屬于限制類和淘汰類工程，因此工程符合?產業(yè)結構調整指導目錄(2021年本)?的要求。符合當地規(guī)劃的要求為了促進連云港市XX縣經濟、社會、人口、資源、環(huán)境的協(xié)調開展，更加科學合理地指導和調控城鄉(xiāng)建設，實現建設社會主義和諧社會的目標，連云港市于2021年編制完成了新的?連云港市城市總體規(guī)劃〔2021年-2030〕?和?江蘇省連云港市XX縣城市總體規(guī)劃〔2021年-2030〕?。規(guī)劃指出：XX縣在總體布局上以向西為主要開展方向，總體布局結構為單中心團塊狀結構，組成縣城的四大板塊——老城區(qū)、新城區(qū)、貿易區(qū)和開發(fā)區(qū)四位一體，緊湊開展，呈現東西帶狀的城市布局風格。2021年縣城人口達19.6萬人。本工程建設在重點開展的新城區(qū)，工程建設對所在區(qū)域建筑布局、生活設施、根底設施配套缺乏、生活環(huán)境的改善起到巨大的促進作用。因此建設新型住宅小區(qū)，完全符合連云港市XX縣總體規(guī)劃提出實施方案。工程建設是滿足住房消費的需求住房是人們生活的根本要素之一，也是當前城鄉(xiāng)居民最為關心的問題之一。隨著社會經濟的開展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向開展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質上都日趨增強。隨著生活節(jié)奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個舒適的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實現這一愿望的必由之路。XXXX房地產開發(fā)利用工程位置優(yōu)勢，建造現代化居住社區(qū)，有助于和諧社會的構建，改善提高當地居民人居環(huán)境，加快城市化建設的需要。為形成現代城市氣息的現代風貌，所以對本工程有較高的規(guī)劃理念和藝術要求，使設計既滿足環(huán)境的和諧又具有自身的特點，使其成為城市的亮點和地標式建筑。滿足消費者的心理需求，創(chuàng)造出價格、地理位置、建筑質量、環(huán)境等優(yōu)勢，獲得當地老百姓的認可，必將成為消費者購房的首選樓盤。工程實施是提升居民生活水平進程的需要工程所在地屬于XX縣人口較多地區(qū)，此工程的實施可以推進工程區(qū)域的城市化進程，從本工程的實際情況看，近年來，隨著經濟的開展，人們的各種消費需求也越來越迫切?？h委、縣政府將按照省、市的相關要求，著力做大、做強、做優(yōu)、做美XX縣，加快城市現代化建設步伐，上述縣委、縣政府的決策，將給本工程的開發(fā)帶來千載難逢的大好機遇。本工程的實施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設步伐的有力舉措，具有綜合的社會經濟效益。工程的實施是社會與經濟開展和區(qū)域開展的需要本工程占地56556平方米，建筑容積率1.75、建筑密度30.0%，綠地率為30％，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設是住宅建設的重點。本工程價格合理，既可以滿足中等收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供給結構，有效平抑房價，防止產生房地產“泡沫〞。工程的實施符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求工程對對土地進行集約化管理，依據規(guī)劃局相關文件要求對其建設，建設新型住宅小區(qū)為主，故本工程的開展具有重要意義。1、進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革開展和明進步成果，積極建設文明和諧社區(qū)。2、進一步推進XX縣城市化開展，增強城市生機與活力，不斷提高城市知名度和競爭力。3、進一步解決居民生活環(huán)境低劣的問題，促進城市的全面和諧開展。4、進一步深化經濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟開展空間，提高居民經濟收入。5、進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。綜上所述，本工程建設具有較好的經濟意義和社會意義，因此，工程建設是可行的，也是十分必要的。工程需求分析工程是為解決連云港市XX縣所在區(qū)域舊城改造居民安置的民心工程。工程位于XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。工程建設用地總面積84.8畝，總建筑面積108191平方米，地上建筑面積98970平方米，地下面積9221平方米，估算投資26962.9預測依據本工程的需求分析預測在近年來XX縣的國民經濟開展情況與XX縣舊城改造和居民安置現狀的根底上，綜合分析了XX縣國民經濟的開展趨勢和規(guī)模；并分析預測了XX縣安置用房的需求。XX縣商品住宅需求分析連云港市XX縣近年來對原有舊城區(qū)進行了大規(guī)模的拆遷改造，拆遷面積巨大，并且相應的新建住房需求也迅猛增加，但新建住房的建設卻遠遠滯后于市場的需求，急需興建一批住宅小區(qū)。本工程所在的XX縣近年來舊城改造進展迅速，隨著人民群眾物質文化生活水平的不斷提高，對高品質的住宅需求也逐步擴大，經過市場調查分析工程所在區(qū)域住宅需求量在200000m2以上，而本工程提供的住房面積為61336.0m2，遠遠不能滿足該區(qū)域的住宅需求，因此本工程只能滿足局部需求，其他局部將在其他新建小區(qū)工程中解決。因此本工程的建設將在一定程度上緩解這一矛盾。建設規(guī)模工程概況工程位于XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路

。本工程建設用地面積為56556㎡〔合84.8畝〕，形成了由多層住宅、公共配套裙房、物業(yè)管理及市政配套用房組成的建筑群落，總建筑面積108191平方米，地上建筑面積98970平方米，地下面積9221平方米。工程的建設主要是為了滿足工程所在地區(qū)及周邊民居的工程建設擬方案一期完成，開發(fā)時間為二年。建設規(guī)模1、住宅樓建設規(guī)模本工程住宅總建筑面積83470平方米，具體戶型與面積見下表4-1所示：住宅樓戶型一覽表表4-1名稱類型每套估算面積套數層數住宅1類型樓H型三室二廳二衛(wèi)131㎡4411F型三室二廳二衛(wèi)129.6㎡4411G型三室二廳二衛(wèi)128.9㎡4411住宅2類型樓H型三室二廳二衛(wèi)131㎡4411B型二室二廳一衛(wèi)112.8㎡486F型三室二廳二衛(wèi)129.6㎡366C型三室二廳一衛(wèi)120㎡366住宅3類型樓K型三室二廳二衛(wèi)137.4㎡486住宅4類型樓A型二室二廳一衛(wèi)101.5㎡486C型三室二廳一衛(wèi)120㎡486E型三室二廳二衛(wèi)120.6㎡486J型三室二廳二衛(wèi)135.3㎡246住宅5類型樓D型三室一廳一衛(wèi)90㎡486E型三室一廳一衛(wèi)90㎡486F型三室一廳一衛(wèi)90㎡4862、地下室建設規(guī)模工程在住宅樓底層建地下室，其中包括非機動車停車庫和機動車庫，地下面積9221平方米。3、工程主要技術經濟指標工程建設的主要技術經濟指標見下表4-2所示：主要技術經濟指標表表4-2序號項目名稱單位數量備注1建設用地面積㎡5655684.8畝2建筑占地面積㎡169673總建筑面積㎡1081914車庫面積㎡92215綠地面積㎡169676建筑密度%30.07容積率1.758綠地率%30.09住宅總戶數戶960工程建設內容〔1〕土建及裝修工程；〔2〕供排水工程；〔3〕電氣、設備安裝工程。建設條件建址現狀工程地點用地位于XX縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。土地權屬類別與占地面積工程用地性質為出讓土地。建設用地總面積約合84.8畝，總建筑面積108191平方米工程現有場址利用情況工程擬用地現為凈地。建址條件地形、地貌條件XX縣為海相成陸?？h境內無山崗、丘陵，屬平緩地帶。地勢南高北低，西高東低，海拔一般在3～4米，灌河口附近只有1.7米。地形西寬東窄，狀如一朵綻開的喇叭花。縣域總面積1027平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地77萬畝?？h內土壤屬潮土類，根據地貌特征大致分為3個不同的農業(yè)類型區(qū)。即：灌河淤土農業(yè)區(qū)，含堆溝港、五隊、田樓、長茂、北陳集、大圈、張店、三口、張灣9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及三口良種場、漁鹽辦事處。土壤以粘性鹽潮土為主，也稱新淤土。鹽西豎土農業(yè)區(qū)，含白皂、湯溝、孟興莊、李集、六塘5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及蠶桑場和縣果園。土質屬黃潮土，也稱無鹽害老淤土。東南沙堿土農業(yè)區(qū)，含碩湖、新安、花園、新集、百祿、小窯6個鄉(xiāng)、新安鎮(zhèn)和縣農場、北洋果林場等單位。土質以堿化潮土為主，其中縣內土質較好，對于開展農業(yè)生產潛力很大。地理位置屬蘇北沿海地帶，平原地區(qū)，地勢平坦，場地穩(wěn)定，為Ⅳ類建筑場地。氣候氣候特征屬溫帶季風氣候，溫和濕潤，四季清楚，年平均溫度13.8℃，最冷1月份平均溫度為－0.6℃，最熱7月份平均溫度為26.9℃。全年無霜期212天，年降水量約660毫米。冬季多偏北風，氣候寒冷枯燥，正常年景少雨雪，春季雨量偏少，有寒流。夏季時有冰雹，7、8、9三個月盛行東南季風，雨量充分，偶有臺風、暴雨、龍卷風出現。水文灌河位于連云港市南端，是蘇北地區(qū)最大的入海潮汐河流，唯一在干流上沒有建閘的黃金入海通道。干流全長74.5千米，一般河寬350米，水深7-11米。內可以經鹽河、京杭大運河通達長江、淮河，外可以直通黃海、東海、渤海、南海四大海域與日本、韓國通航，具備海河相通、河河相通、江河相通、河陸相通的良好集疏運條件。由于重要的地理位置和優(yōu)越的資源優(yōu)勢，專家稱灌河可與德國的萊茵河、英國的泰晤士河媲美，是“蘇北的黃浦江〞。根據調查，灌河口的潮汐為不正規(guī)半日潮型，堆溝港的潮汐特征值為：平均高潮位：1.88m平均低潮位：–1.29m平均潮差：3.16m平均漲潮歷時：5h平均落潮歷時：7h24min平均高潮間隙：6h56min平均低潮間隙：14h21min流域面積大約8000平方公里，包括連云港、鹽城、淮安、宿遷四市的XX、灌云、響水、漣水、沭陽、濱海、阜寧、淮陰、泗陽、宿豫等10個縣區(qū),約1000萬人。地震根據國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的?中國地震動參數區(qū)劃圖?〔GB18306—2001〕，評估區(qū)位于地震動峰值加速度為0.10g，對。周邊建筑物與環(huán)境條件本地塊周邊無影響本工程施工的建筑物存在。地塊外圍交通順暢；完整性較好；地塊周邊的供水、供電、通訊和排污等根底設施也較為完備。本工程選址，不存在壓覆礦床和文物、不影響防洪和排澇、通航，周圍無軍事設施，不會對相關方面造成不利影響。城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求進一步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系，在現有的?連云港市城市總體規(guī)劃?和?XX縣區(qū)域總體規(guī)劃?的根底上，進一步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。加快編制控制性規(guī)劃，提高控規(guī)覆蓋率。進一步細化城鄉(xiāng)用地布局，逐步建立總規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)以及城市設計四級規(guī)劃體系。堅決不移地貫徹實施“加強中心、擴展兩翼的總體規(guī)劃戰(zhàn)略思想。當前對老城區(qū)的改造地段、城鄉(xiāng)結合部等近期建設用地，要優(yōu)先做好控規(guī)，不留空白，杜絕盲目建設，做到“優(yōu)地優(yōu)用〞。加快城市綜合交通規(guī)劃編制工作，科學合理地確定城市道路網布局及停車場等靜態(tài)交通系統(tǒng)，加快完善城市綜合交通體系，提升城市交通功能。工程的選址規(guī)劃，一是靠近居民區(qū)便于效勞；二是交通非常便利。交通條件XX縣位于連云港市南部，其南部與鹽城市響水縣隔灌河相望，北部與灌云縣相接，西部與漣水縣相鄰，東部與大海相連。蘇北黃金水道灌河、新沂河貫穿XX縣全境與黃海交匯，亞洲第一壩——新沂河大壩建于XX境內，水運十分興旺。另外XX縣河網密布，灌河上游四條支流——武障、六塘、柴米、龍溝都通入該縣，可通航百噸級小船，這些河與灌河鄰縣漣水，構成四通八達的縣內內河運輸網。陸運也十分興旺，省級公路穿境而過與204國道相接，204國道與寧靖鹽、京滬、淮連高速公路連成一體。XX縣距國際性大港連云港僅70km，距隴海鐵路60km，距連云港白塔埠飛機場70km，境內至南京僅3h路程。社會環(huán)境條件〔1〕教育衛(wèi)生加快開展。省合格幼兒園創(chuàng)立及農村初中校食宿條件改善工程全面完成，校舍平安工程扎實推進；教育中心晉升省“四星〞級和高水平示范性中等職業(yè)學校，田家炳中學完成省“三星〞級高中創(chuàng)立，孟興莊小學被教育部表彰為“全國教育系統(tǒng)先進集體〞；順利通過省三類城市語言文字工作驗收評估，教育工作連續(xù)兩年獲得全市綜合考評第一名。順利完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改制工作，成立全市首個縣級衛(wèi)生人才效勞中心；建成新區(qū)人民醫(yī)院，興建省級農村示范社區(qū)衛(wèi)生效勞中心3個，改擴建村衛(wèi)生室127個；設立鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生監(jiān)督分所，高效組織麻疹、甲流感及手足口病疫情防控工作；圓滿〔2〕文化事業(yè)繁榮活潑。進一步完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站內部設施，新建村級文化活動室120個，農家書屋實現全覆蓋；扎實開展文化“三送〞工程，舉辦“歌唱祖國〞合唱比賽等各類文化活動66場次，成功承辦第五屆江蘇魔術大賽和世界魔術交流大會暨第六屆亞洲魔術大賽，“魔術之鄉(xiāng)〞品牌享譽海內外。連續(xù)七年參加江蘇省縣組甲級隊田徑比賽，團體總分蘇北第二；相繼舉行市第六屆農民體育節(jié)、縣第一屆全民健身節(jié)等體育賽事，全民健身工作獲國家體育總局表彰。有線電視“戶戶通〞、“雙入戶〞工程取得實效，順利通過省有線電視先進縣創(chuàng)立驗收，?XX新聞?連續(xù)三年獲得省優(yōu)秀欄目稱號?！?〕科學開展能力增強。扎實開展污染源普查、飲用水源地整治等環(huán)保專項行動，資源綜合利用和污染減排任務全面完成，連云港化工產業(yè)園區(qū)、XX經濟開發(fā)區(qū)順利通過環(huán)境質量管理體系認證。扎實開展萬頃良田工程，全年復墾整理耕地670畝，爭取建設用地指標710畝，實現耕地占補平衡。順利完成全省秸稈綜合利用試點縣任務，實現秸稈還田面積34.2萬畝。完成所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)“世代效勞〞中心和192個行政村“世代效勞〞室建設任務，全縣方案生育率達95.8%。獲批省級以上專利84項，榮獲“國家科技富民強縣示范縣〞稱號。圓滿完成第二次經濟普查工作，被評為“全國經濟普查先進縣〞。法律支持條件本工程建設確實定以及工程的選址，應符合國家和地區(qū)有關法律、法規(guī)對建設工程生存的支持程度和約束條件。符合城市總體規(guī)劃布局等相關政策及國家有關法律、法規(guī)。其法律、法規(guī)支持體系主要包括：1、?XX縣國民經濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要?；2、?建設工程經濟評價與參數?〔第三版〕；3、有關的政府文件、政策法規(guī)、標準和標準。公共設施條件XX縣城鄉(xiāng)建設日新月異，老城區(qū)日益美化，新區(qū)和農村地區(qū)建設開展迅猛，交通、通訊、電力、供水、排污、供熱等根底設施配套逐漸齊全?！?〕供水水資源取自于XX縣市政給水管網，其水質完全符合生活飲用水標準。水源充足能完全滿足本工程建設需要?！?〕供電工程用電來自市政電網，根據標準規(guī)定，本工程的照明、消防設施用電均屬二類用電負荷，其余為三類用電負荷?！?〕通信本工程地區(qū)具有比擬完善的有線通訊網絡和無線通訊設施，以先進的數字傳輸系統(tǒng)為主體的數據通訊、移動等現代化通訊網絡。程控網絡，無線尋呼、郵政特快專遞業(yè)務已開通，電傳、、因特網等郵電通訊設施配套完善。各種通信設施由區(qū)域電信局引入?！?〕道路本工程位于XX縣新行政區(qū)，周邊道路交通十分便捷。〔5〕排水采取污、廢、雨三水分流系統(tǒng)，糞便污水至室外化糞池處理，廚房廢水經隔油處理后與處理后的化糞池污水合并排入市政污水管網，納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)污水處理設施，處理達標后就近排入附近河流。雨水經落水管，雨水井收集排入附近河域。征地拆遷條件本工程用地為出讓土地，現狀為凈地，不存在征地拆遷工作。施工條件本工程施工場地、位置、面積均已確定，配套設施相對完善，周邊的道路、給排水、電力、通信網絡等根底設施配套齊全。工程施工地技術隊伍來源豐富，江蘇本身是建筑業(yè)大省，施工企業(yè)大局部是國家二級以上的施工企業(yè)，技術力量雄厚，擁有先進的施工技術及施工設備，通過工程的招投標，完全有能力承當本工程的施工任務。建址條件本工程建址配套設施相對完善，周邊的道路、給排水、電力、通信網絡等根底設施配套齊全。地形、地貌、地震等地質情況明確，地塊現狀完整性等符合要求。因此，本工程工程的規(guī)劃選址是合理的。建筑方案選擇工程經設計規(guī)劃形成了由多層住宅樓組成的住宅群，還配套建設了公建用房、社區(qū)用房等建設工程。建筑設計指導思想與原那么建筑設計指導思想本工程是連云港市XX縣住宅工程工程，應按照XX縣的城市規(guī)劃功能，滿足現代化城市規(guī)劃要求，住宅建設既要因地制宜、節(jié)約資源、保護環(huán)境，又要做到適用、經濟、美觀，同時符合節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水的要求。1、因地制宜、節(jié)約資源、保護環(huán)境的指導思想工程的規(guī)劃建設應因地制宜，根據地塊的方向、地形、地勢特點和地質條件，合理確定總圖布置，減少工程土石方的填挖工程量和運輸量。注重保護環(huán)境，在規(guī)劃時注重營造綠色、宜人的生活居住空間，充分利用綠色及庭園的環(huán)境資源優(yōu)勢，營造出有利于居民休閑、健身的綠色住宅生活空間，保護生態(tài)環(huán)境。2、做到適用、經濟、美觀的建設方針“適用、經濟、美觀〞是我們國家歷來的根本建設方針，在工程的規(guī)劃建設時既要考慮適用、經濟，又要從社會經濟不斷開展、人民生活水平不斷提高的根底上考慮工程的規(guī)劃建設，并且還要從長遠的眼光考慮，規(guī)劃建設高品質的住宅工程。3、同時符合節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水的要求要注重節(jié)能的規(guī)劃設計要求，建筑節(jié)能、設備節(jié)能應科學合理，并符合規(guī)劃要求；盡可能節(jié)約用地，總圖應布置緊湊、合理、節(jié)約用地；應貫徹節(jié)水的規(guī)劃設計，水資源是人類環(huán)境中最主要的資源之一，是一切生物賴以生存的根本條件，我國水資源人均缺乏1000m3建筑設計根本原那么本工程的規(guī)劃設計應努力實現“房等人〞，原那么上以就近安置為目標，充分尊重和維護安置居民的權益，小區(qū)區(qū)位優(yōu)良，功能布局合理，形成良好的居住環(huán)境和建筑風格，群眾和政府利益雙贏，以構建平安城市、和諧城市。為此，在規(guī)劃與設計時應尊重以下幾個根本原那么：1、表達“以人為本〞的設計理念人是城市設計的目標和決定因素?，F代社會的高度開展給人們帶來了物質上的豐富，但同時人也越來越意識到精神與心理的極度貧乏，因此方案設計中在考慮能夠滿足居民物質需求的同時，更注重居民心理上的各種需要。人文景觀內容成為本區(qū)塊突出的特色：詩意的構筑山景，幽靜的園林綠地是我們的文化源泉；賦有時代特色的配套公建，人情化的景觀步行道，文化色彩的人景相融，形成了我們特有的居住氣氛；綠蔭恬靜的寫照，人是活動的風景，均好性的住宅環(huán)境是我們的最終目標。注重綠化廣場空間組成，給人以強烈的歸屬感和傳統(tǒng)生態(tài)院落的情懷。把提高環(huán)境質量作為居住區(qū)規(guī)劃設計的根本出發(fā)點。多層次綠化系統(tǒng)的建立及景觀休閑空間的吸入極大地改善生態(tài)環(huán)境。同時合理的功能布局，方便的交通，宜人的空間設計以及健身、休閑等配套設施的設置，將有助于居民生活質量的提高。2、統(tǒng)一規(guī)劃、精心設計方案在住宅小區(qū)的規(guī)劃上，應遵循一種統(tǒng)一化、協(xié)調化的空間設計。在整體規(guī)劃的根底上，追求多元化、個性化的空間營造，并刻意強化住宅區(qū)、組團、院落多層次空間的可織性及領域感，為居民提供一個生活、舒適、平安的社區(qū)環(huán)境。3、特色原那么規(guī)劃的特色更主要的是空間的組合，通過空間抑揚頓挫及相互滲透，為使用者能夠感受豐富多彩的空間環(huán)境。規(guī)劃注重特色，無論是住宅還是公建，均融合富有個性的設計風格，手法多變，整體風格多變，形體塑造更具魅力。在特色設計時，同理強調居住區(qū)環(huán)境與建筑、單體與群體、空間與實體的整合性。增強居民的歸屬感與自豪感，營造小區(qū)獨具特色的生活空間。4、科技原那么將新觀念、新技術、新材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機結合，實現小區(qū)網絡智能化管理，提高住宅功能質量和可居住環(huán)境水平，為居住提供舒適、平安、經濟、科學、超前的現代化居住空間。工程總體規(guī)劃方案工程組成工程主要包括住宅、商鋪、地下停車場以及物管用房等配套公建設施?？傮w規(guī)劃該工程占地面積約56556平方米，總建筑面積108191平方米。充分利用現有場地建設1、規(guī)劃結構力圖淡化組團模式，采用簡潔的結構模式，規(guī)劃的重點是合理組織居住生活活動內容，精心組織建筑群落。2、利用現有的大面積的綠地為紐帶的有機組合，形成風格各異的圍合或半圍合空間。形態(tài)結構規(guī)劃工程規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經濟與環(huán)境協(xié)調開展的居住環(huán)境。房屋設計—健康、自然、布局多樣。所有設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候。立面處理以具有現代化氣息的綠色生態(tài)特色為目標。道路與交通考慮到房屋組團管理模式及統(tǒng)一智能化管理設計，合理組織人流、車流，盡可能地做到人車自然分流、使用便捷，并與小區(qū)景觀設計和消防要求相融合。小區(qū)內部的現有的道路系統(tǒng)為環(huán)狀布局。景觀與環(huán)境利用小區(qū)內部已有景觀環(huán)境，本次工程不考慮景觀與環(huán)境建設工程。消防、衛(wèi)生及平安1、消防：整個小區(qū)按照中華人民共和國民用建筑防火標準進行設計，建筑均設有消防通道，樓間滿足規(guī)定的消防間距