萬物云研究報告物業(yè)科技先鋒30年厚積薄發(fā)

萬物云研究報告-物業(yè)科技先鋒30年厚積薄發(fā)1、“三駕馬車”，30年來持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展萬物云致力于服務(wù)城市居民基于“住”的消費，承接政府與企業(yè)基于營造宜人環(huán)境的服務(wù)管理外包，以及建設(shè)基于空間效率改善的云平臺。公司前身為萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，業(yè)務(wù)開始于1990年。2022年9月29日，萬物云在港交所掛牌上市。1.1、公司近30年發(fā)展歷程（1990-2022年）嶄露頭角，開創(chuàng)業(yè)委會、第三方物業(yè)管理先河1990年，萬科地產(chǎn)受到SONY售后服務(wù)啟示，決定從第一個房地產(chǎn)項目開始即引入物業(yè)管理業(yè)務(wù)。8月，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)部門率先在中國深圳天景花園提供住宅物業(yè)服務(wù)，標志著萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開端。1991年3月22日，萬科物業(yè)在深圳天景花園組織成立中國第一個“業(yè)主委員會”，開創(chuàng)了“業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的物業(yè)管理新模式。該模式于1994年被納入《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，在同行業(yè)中廣泛應(yīng)用。1992年，萬科物業(yè)正式注冊成立。1996年，深圳萬科物業(yè)管理公司順利通過ISO9002第三方國際認證，成為國內(nèi)首家被國際機構(gòu)承認符合國際質(zhì)量標準的物業(yè)管理公司。同年，公司在全國首次物業(yè)管理公開招標中一舉奪魁，獲得了深圳“鹿丹村”小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，從而打破了“誰開發(fā)，誰管理”的局面。注重服務(wù)品質(zhì)，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展2000年，萬科物業(yè)簽約國家建設(shè)部大院辦公樓、住宅樓的物業(yè)管理服務(wù)，并于2001年獲得建設(shè)部首批頒發(fā)的物業(yè)管理一級資質(zhì)證書。2002年，在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)與國際知名調(diào)查公司蓋洛普合作，對下屬各服務(wù)小區(qū)業(yè)主滿意度進行第三方的獨立調(diào)查評價。2005年，萬科物業(yè)率先于同行將“物業(yè)管理處”更名為“物業(yè)服務(wù)中心”，2007年，萬科物業(yè)通過將旗下“物業(yè)管理有限公司”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)有限公司”，管理精進的同時提升服務(wù)品質(zhì)。2009年，萬科集團正式成立物業(yè)事業(yè)部。2010年，公司榮獲由中國指數(shù)研究院評選的“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”第一名。2011年，公司被中國物業(yè)管理協(xié)會評為全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力百強第一名。開展增值服務(wù)，引入戰(zhàn)略投資者2012年“幸福驛站”在廣州萬科藍山花園首次亮相，引入增值服務(wù)業(yè)務(wù)。2013年，專門供住戶和其他互聯(lián)網(wǎng)用戶（如業(yè)主、商戶及服務(wù)供應(yīng)商）連接的社區(qū)手機應(yīng)用程序“住這兒”上線，公司推出專有客戶關(guān)系管理系統(tǒng)和呼叫中心。2014年，公司發(fā)布睿服務(wù)體系。2017年，成功引入博裕資本與58集團兩家戰(zhàn)略投資者成為公司新股東。公司于2017年及2018年連續(xù)被中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國房地產(chǎn)測評中心評為中國物業(yè)管理企業(yè)品牌價值第一名，被國務(wù)院發(fā)展研究中心、中指研究院評為中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先品牌第一名。住宅、商企、公服“三駕馬車”驅(qū)動2018年，公司推出“樸鄰”，提供房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務(wù)，增值服務(wù)體系進一步完善；2018年萬科物業(yè)成為中國第一家年收入超過人民幣100億元的物業(yè)服務(wù)公司，同年轉(zhuǎn)為股份有限公司。2019年12月12日，萬物云公布與戴德梁行形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的計劃，合并及鞏固雙方在品牌、人才管理和提供物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)方面的優(yōu)勢，著重于商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理方面的強強聯(lián)合。2020年，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司，并發(fā)布全國首個城市服務(wù)品牌“萬物云城”；同年推出了萬物梁行品牌，以及城市空間運營品牌“CityUp”。公司正式公布了社區(qū)、商企及城市空間（“三駕馬車”）。2021年，為實現(xiàn)業(yè)務(wù)擴張，提高重點布局城市的項目布局密度，公司收購了伯恩物業(yè)、陽光智博，新增在管面積超1億平方米，二者分別于2021年9月、2021年10月并表。1.2、股東實力雄厚，員工激勵到位2022年9月29日公司IPO全球發(fā)售完成后，母公司萬科企業(yè)持股51.41%，萬科企業(yè)附屬公司持股5.19%，RadiantSunbeamLimited（博裕資本間接全資擁有的公司）持股15.42%，DreamLandingHoldingsLimited（58同城間接全資附屬公司）持股2.57%，員工持股平臺持股7.71%，公眾股東持股10%，其他股東持股7.69%。萬物云發(fā)售的基石投資人為中國誠通以及旗下的混合所有制改革基金、瑞銀資管、高瓴旗下HHLR基金及YHC投資、潤暉投資、淡馬錫及Athos資本。根據(jù)公司公告，萬物云以49.35港元/股發(fā)售，基石投資者合計投資約2.76億美元。公司的高層管理人員從事相關(guān)行業(yè)多年，對物業(yè)管理及開發(fā)，公司治理與運營，業(yè)務(wù)發(fā)展投資等方面有著豐厚的實踐經(jīng)驗，對行業(yè)發(fā)展有著深刻理解。公司的執(zhí)行董事和高級管理團隊在各自領(lǐng)域擁有超過10年的專業(yè)經(jīng)驗。公司董事長兼總經(jīng)理朱保全先生于萬科集團任職超過22年，于萬科物業(yè)任職超過12年，在房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗和旗幟性的業(yè)界地位。作為萬物云的掌舵人，朱保全先生提出并引領(lǐng)了多次萬物云的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、流程的調(diào)整和戰(zhàn)略的創(chuàng)新升級。在員工激勵方面，萬科企業(yè)于2015年6月為其物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的員工引入并采納一項內(nèi)部事業(yè)合伙人機制，以吸引和留住人才，增強公司的競爭力，實現(xiàn)長期發(fā)展。事業(yè)合伙人機制已經(jīng)進一步修訂并合并為公司的員工持股計劃，員工持股平臺合計直接持有全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份總數(shù)的7.7%（根據(jù)2022年中報披露，股份已經(jīng)授予394名核心骨干員工）。公司已設(shè)立睿達第一有限公司、睿達第二有限公司（前稱WkGrouthLimited）、睿達第三有限公司、睿達第四有限公司和睿達第五有限公司作為境外員工持股平臺。1.3、“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動，造就多元化增長動力萬物云引領(lǐng)并推動了中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。32年來，公司始終堅守為客戶做好服務(wù)的初心，依托于領(lǐng)先的品牌優(yōu)勢和服務(wù)質(zhì)量，成為了中國領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，也是稀有的由社區(qū)、商企和城市空間“三駕馬車”業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動的服務(wù)供應(yīng)商。公司業(yè)務(wù)主要分為三大板塊：社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。社區(qū)空間居住消費服務(wù)：為滿足業(yè)主和居民多元化的住宅居住消費需求，萬物云提供包括住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)和其他社區(qū)增值服務(wù)。公司通過

“萬科物業(yè)”品牌，為所服務(wù)的社區(qū)空間的業(yè)主和居民提供住宅物業(yè)服務(wù)。作為住宅物業(yè)服務(wù)的延伸，萬物云還推出了包括“樸鄰”等在內(nèi)的一系列品牌，開展包括房屋經(jīng)紀及租賃管理服務(wù)以及房屋修繕和美居服務(wù)。商企和城市空間綜合服務(wù)：包括(i)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)：為商業(yè)客戶提供基礎(chǔ)物管服務(wù)及綜合后勤服務(wù)，綜合后勤服務(wù)主要有：公用事業(yè)開支優(yōu)化服務(wù)，環(huán)境、健康及安全管理，綜合行政支持服務(wù)，活動支持服務(wù)，禮賓服務(wù)。(ii)開發(fā)商增值服務(wù)。(iii)城市空間整合服務(wù)：包括城市空間治理（如城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)及市政設(shè)施維護保養(yǎng)服務(wù)）及城市資源整合運營（如為國有物業(yè)提供招商租賃以及為事業(yè)單位提供組織者服務(wù)）。公司也與街道辦事處密切合作，以協(xié)助解決老舊小區(qū)的公共服務(wù)改進需求，為城市營造宜人環(huán)境，實現(xiàn)城市空間管理的專業(yè)化及數(shù)字化。解決方案服務(wù)：(i)AIoT解決方案：向開發(fā)商、業(yè)主及其他企業(yè)和機構(gòu)客戶提供的AIoT解決方案，覆蓋智能物業(yè)生命周期從初始工程設(shè)計、施工到交付后運營的各個階段。(ii)BPaaS解決方案：向企業(yè)客戶提供遠程企業(yè)運營服務(wù)，以支持企業(yè)客戶的非核心業(yè)務(wù)流程；遠程空間運營服務(wù)，如智能城市空間工作流程管理服務(wù)及運營數(shù)據(jù)分析服務(wù)，主要提供予從事城市空間整合服務(wù)的合營企業(yè)及聯(lián)營公司。1.4、智慧物業(yè)建設(shè)行業(yè)領(lǐng)先萬物云科技板塊主要包括第五空間和萬?？萍?。第五空間運營的“住這兒”APP與“鄰居”公眾號承載萬物云旗下社區(qū)到家服務(wù)，萬?？萍紡氖禄谥腔凵鐓^(qū)、智慧園區(qū)、智慧樓宇、智慧工地、智慧城市的設(shè)計、施工、運營一體化服務(wù)。萬物云具備行業(yè)領(lǐng)先的科技能力，構(gòu)建了從底層智能物聯(lián)系統(tǒng)集成和云邊協(xié)同能力，中層空間云服務(wù)、遠程服務(wù)及BPaaS解決方案，至頂層人工智能解決方案的科技體系：底層（感知層）：智能物聯(lián)系統(tǒng)集成和云邊協(xié)同能力萬物云通過搭建智能物聯(lián)系統(tǒng)，實現(xiàn)了千萬數(shù)量級的傳感器和攝像頭等智能硬件產(chǎn)生的數(shù)據(jù)的連接，構(gòu)建云邊的AI體系，實時監(jiān)測和處理突發(fā)事件。智能物聯(lián)系統(tǒng)的標志產(chǎn)品有智慧社區(qū)、智慧工地、智慧城市，分別代表消費端、企業(yè)端和政府端的服務(wù)。智慧小區(qū)解決方案圍繞業(yè)主、物業(yè)、合作方三大客戶群體，為客戶提供安全、高效、便捷的智慧化服務(wù)和管理方式，全面提升客戶的生活與滿意度。智慧工地以智能監(jiān)控為前端主要設(shè)備，通過信號傳輸(5G/4G)至數(shù)據(jù)存儲和服務(wù)器，以指揮中心大屏、web端及手機APP方式呈現(xiàn)。智慧城市解決方案創(chuàng)新性地引入物業(yè)城市市場化和一體化機制，聯(lián)手解構(gòu)多元復(fù)雜的城市治理問題，實現(xiàn)多元主體協(xié)同治理的模式。旨在提升城市數(shù)字運營服務(wù)，樹立“建設(shè)與運營并重”的智慧城市全要素運營理念，將運營推向體系化、平臺化、敏捷化、智能化，助力客戶數(shù)字化成功轉(zhuǎn)型。中層（服務(wù)層）：覆蓋全域空間的BPaaS解決方案萬物云已建設(shè)了基于數(shù)據(jù)和算法，結(jié)合空間云服務(wù)和遠程運營能力的各類BPaaS解決方案，對傳統(tǒng)的空間服務(wù)進行標準化、數(shù)字化和智能化的運營。頂層（智能調(diào)度層）：空間服務(wù)的人工智能解決方案萬物云科技體系的頂層仍在內(nèi)部開發(fā)中?；诘讓雍椭虚g層的空間科技服務(wù)一體化解決方案，公司正積極努力地建設(shè)用于復(fù)雜場景的相關(guān)產(chǎn)品，并最終實現(xiàn)空間服務(wù)的人工智能解決方案。萬物云的科技技術(shù)解決方案擴大并加快了在減少對人工勞動的依賴和提高服務(wù)效率方面的規(guī)模和速度，實現(xiàn)遠程操作現(xiàn)場空間服務(wù)。在AI應(yīng)用方面，萬物云圍繞物業(yè)行業(yè)特有應(yīng)用場景，面向內(nèi)部及外部合作伙伴，構(gòu)建多個領(lǐng)域的AI能力，幫助物業(yè)企業(yè)快速構(gòu)建智能化方案。如社區(qū)秩序管理、社區(qū)服務(wù)管理、工地安全監(jiān)控等多種AI應(yīng)用能力。公司已集成多個社區(qū)視頻監(jiān)控，通過萬物云人工智能服務(wù)中心（AISC）實現(xiàn)社區(qū)視頻安防智能化；交叉整合資源羅盤（人員、設(shè)備、耗材數(shù)據(jù)等）和資產(chǎn)羅盤

（設(shè)備狀態(tài)、屬性及位置等信息）兩個羅盤，形成時空羅盤，通過時空羅盤回溯員工軌跡、事件、設(shè)備狀態(tài)等信息分析計算出潛在風險，并根據(jù)操作建議自動派發(fā)和跟進工單處理，以時空羅盤、時空分析、工單管理、設(shè)備控制四大能力，形成萬物云空間OS（操作系統(tǒng)）。2、物管行業(yè)集中度低，業(yè)績中高速增長2.1、市場持續(xù)擴容，龍頭市占率仍不足5%中國物管行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴大，呈現(xiàn)出分散且競爭激烈的特點。根據(jù)公司招股說明書，中國物管公司的在管總建筑面積由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，整體年復(fù)合增長率為3.8%。中國住宅物業(yè)在管總建筑面積在2021年達到319億平方米，2016年至2021年整體年復(fù)合增長率為3.4%；非住宅物業(yè)在管總建筑面積達53億平方米，2016年至2021年的整體年復(fù)合增長率為6.3%。弗若斯特沙利文預(yù)計2026年中國住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)合計在管建筑面積將達447億平方米。整體市場規(guī)模穩(wěn)健增長，在管總建筑面積不斷擴大。根據(jù)弗若斯特沙利文，中國商企和城市空間綜合服務(wù)市場的總收入已由2016年的人民幣1.6萬億元增至2021年的人民幣4.1萬億元，整體年復(fù)合增長率約21.2%，且預(yù)計2026年此值將達人民幣8.8萬億元，2021-2026年整體年復(fù)合增長率為16.8%。截至2021年末，中國物管行業(yè)約有11萬名參與者，對于中國物管公司而言，大部分收入來自基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，約占74.4%。2021年，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計，行業(yè)排名第一公司（萬物云）的市場份額約為4.28%，整體市場呈現(xiàn)出分散狀態(tài)。由于市場高度分散，物管企業(yè)上市后資本實力增強，通常通過收并購快速擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升區(qū)域布局密度，補充服務(wù)業(yè)態(tài)，根據(jù)我們重點關(guān)注的物管公司并購情況，2020年至2022年8月底，重點公司共發(fā)生70余起收并購事件，大部分收并購集中發(fā)生在2020年與2021年。2.2、服務(wù)類型多樣化，近期政策指引智慧物業(yè)發(fā)展物管公司除提供基礎(chǔ)物業(yè)管理外，還積極擴展各類增值服務(wù)（包括案場服務(wù)、銷售服務(wù)、美居服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等），整個行業(yè)呈現(xiàn)出多樣化特點。在先進技術(shù)發(fā)展的推動下，龍頭公司開始探索物業(yè)管理服務(wù)市場的技術(shù)應(yīng)用，通過將基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)與技術(shù)賦能解決方案（如智慧物業(yè)咨詢服務(wù)、綜合智慧空間解決方案、遠程企業(yè)運營服務(wù)及遠程空間運營服務(wù)）相結(jié)合，開始探索新的盈利方式。物管公司的定位也從“物業(yè)管理服務(wù)提供商”轉(zhuǎn)向“物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)提供商”、“綜合城市運營服務(wù)提供商”。利好政策的出臺是中國物管行業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，早在2014年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《智能社區(qū)建設(shè)指南（試行）》，鼓勵透過數(shù)字化及智能管理升級傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，這為物業(yè)智慧化服務(wù)發(fā)展帶來廣闊前景。同年8月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，對中國智慧城市建設(shè)進行全面部署。此后，其他相關(guān)政府部門陸續(xù)頒布與智慧城市建設(shè)和智慧小區(qū)建設(shè)各方面相關(guān)的具體政策。此等政策為物管公司的智慧小區(qū)和智慧城市建設(shè)提供了清晰指引。2022年5月20日，民政部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于深入推進智慧社區(qū)建設(shè)的意見》（以下簡稱《意見》），明確了智慧社區(qū)建設(shè)的總體要求、重點任務(wù)和保障措施等。《意見》提出，到2025年，基本構(gòu)建起網(wǎng)格化管理、精細化服務(wù)、信息化支撐、開放共享的智慧社區(qū)服務(wù)平臺，初步打造成智慧共享、和睦共治的新型數(shù)字社區(qū)，社區(qū)治理和服務(wù)智能化水平顯著提高；健全完善政府指導(dǎo)、多方參與的智慧社區(qū)建設(shè)資金投入機制，鼓勵社會力量參與“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)服務(wù)”，創(chuàng)新提供服務(wù)模式和產(chǎn)品。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國智慧城市云服務(wù)市場的總收入由2016年的人民幣256億元增至2021年的人民幣1278億元，整體年復(fù)合增長率約38.0%，且預(yù)計2026年此值將達人民幣5132億元，2021-2026年整體年復(fù)合增長率為32.1%。2.3、物管公司業(yè)績中高速增長，毛利率保持穩(wěn)定2019年物管公司開始集中亮相資本市場，2019-2021年，行業(yè)營業(yè)收入基本維持40%以上高速增長，且增速逐年提高，民企物管營收增速高于國企物管。22H1受房地產(chǎn)行業(yè)下行和疫情影響，行業(yè)營收增速下滑至32%，其中國企物管增速為27.4%，民企物管增速為34.5%。22H1行業(yè)歸母凈利潤同比增速呈現(xiàn)下降的趨勢，部分民企受到母公司影響導(dǎo)致其歸母凈利潤同比增速大幅度下降。剔除受到母公司影響較大的部分民企（融創(chuàng)服務(wù)和世茂服務(wù)），22H1行業(yè)平均歸母凈利潤同比增速為10.2%。其中，國企物管歸母凈利潤增速為28.8%，民企物管為1.2%。22H1，物管公司毛利同比增長19%，國企組與民企組增速收斂至相近水平，其中民企組毛利同比增長17.3%，國企組同比增長22.9%。2018-2021年行業(yè)毛利率由23%穩(wěn)步提升至26%，民企組毛利率顯著高于國企組；22H1整體毛利率回落至24.5%，其中民企組26.1%，國企組21.4%。截至2021年末，物管行業(yè)約有11萬名參與者。行業(yè)內(nèi)主要有兩類參與者：1）以碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)為首的民企；2）以保利物業(yè)、招商積余

為首的國企。根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，2021年中國基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)市場的總收入達3229億元，其中萬物云排名第一，市場份額為4.28%，緊隨其后的便是碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等。2021年中國商企和城市空間綜合服務(wù)市場的總收入達40629億元，其中萬物云排名第一，市場份額約為0.21%，緊隨其后的便是雅生活服務(wù)、招商積余、碧桂園服務(wù)等。在管規(guī)模來看，截至2022H1，重點物管企業(yè)中，碧桂園服務(wù)以在管面積8.43億平排名第一。其次為萬物云，萬物云在管面積約為8.4億平。緊隨其后是雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)。從合約儲備來看，截至2022H1，重點物管企業(yè)中，碧桂園服務(wù)以合約面積16.09億平排名第一。其次為萬物云，萬物云合約面積約為10.9億平。緊隨其后是保利物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)。由于增量和存量市場空間較大，公司業(yè)務(wù)鋪排能力和管理能力有限，物管公司可以通過從關(guān)聯(lián)方獲取大量項目，而第三方外拓市場主要考慮地區(qū)項目密度，以及投入成本，總體而言第三方外拓市場競爭持續(xù)存在，品牌力強的頭部物管公司擴張速度將會快于行業(yè)。相比于競爭對手，萬物云具備規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，塑造的品牌名譽對于公司開展基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)和空間綜合服務(wù)起到重要作用，在長期服務(wù)中逐漸積累的運營及管理能力幫助公司積累了豐富優(yōu)質(zhì)的客戶資源，30年來保持穩(wěn)定的規(guī)模擴張速度。3、萬物云“三駕馬車”驅(qū)動，利潤增長穩(wěn)定隨著在管規(guī)模擴張，萬物云收入（早期作為萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)條線列示在萬科A年報里）由2004年的2億元增長至2018年的98億元，培育了多業(yè)務(wù)條線并發(fā)展成熟，形成住宅物業(yè)為基本盤，增值服務(wù)、科技服務(wù)、商企服務(wù)和城市服務(wù)等多元板塊均衡發(fā)展的模式，業(yè)績保持中高速增長。綜合來看，公司最近三個會計年度（2019-2021）經(jīng)營和業(yè)績表現(xiàn)較好。2019-2021年，公司營收從139.3億元增加至237億元，且年均增速維持在30%左右，營業(yè)收入快速上升；歸母凈利潤則從10.2億元增至16.7億元。2022H1，公司實現(xiàn)營業(yè)收入142億元，同比增長38.2%；歸母凈利潤8.7億元，同比增長16.6%。盈利能力方面，公司總體回報率較為穩(wěn)定。2019-2021年，萬物云

ROE（攤?。┓謩e為18%、22.3%和16.2%，保持較高水平；ROA則分別為6.3%、8.3%和7.0%。3.1、利潤率較為穩(wěn)定，銷售管理費用率較低從利潤率來看，近年公司的毛利率、營業(yè)利潤率、歸母凈利潤率一直保持穩(wěn)定水平：其中毛利率基本保持在17%左右，營業(yè)利潤率在10%左右，歸母凈利潤率在7.5%左右。2022H1，公司毛利率降至14.9%，主要因為過往收并購帶來無形資產(chǎn)攤銷的影響；剔除該影響的毛利率為16.9%，較2021H1小幅提升0.1pct。從期間費用率來看，公司的銷售費用率+管理費用率基本維持穩(wěn)定，于同業(yè)而言相對較低，管理費用率維持在7.6%附近，2022H1有所優(yōu)化，為6.8%；由于銷售及推廣力度加強，銷售費用率近年逐年提升，2021年為1.1%，2022H1進一步提升至1.4%。在流動性方面，萬物云貨幣資金占總資產(chǎn)比例在2019-2021年間分別為32.2%、28.4%和22.4%，2021年因為收購伯恩物業(yè)使得公司定期存款減少約12.2億元；

2021年12月宣派股息約35.4億元，公司貨幣資金大幅減少；截至2022年6月30日，公司沒有長期和短期借款/債券存續(xù)。現(xiàn)金流方面，公司2019-2021年間經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額分別為20.9、25.6和28.3億元，凈現(xiàn)比在1.65水平以上，現(xiàn)金流狀況較好。22H1貿(mào)易應(yīng)收款、按金及預(yù)付款大幅增加，扣除營運資本變動前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流為14.6億元，營運資本變動影響下，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為-18.5億元。3.2、商業(yè)與科技板塊收入兩年翻倍，科技業(yè)務(wù)商業(yè)化，毛利率逐年走高2021年，公司收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入占比由2019年的63.4%降低至55.5%，商企和城市空間綜合服務(wù)與解決方案服務(wù)迎來較快發(fā)展，收入分別由2019年的42.9億元/8.1億元增長至2021年的86.9億元/18.5億元，收入在兩年內(nèi)基本實現(xiàn)翻倍，營收占比也由2019年的30.8%/5.8%提升至36.7%/7.8%。毛利和毛利率方面，拆分板塊來看：

1）小區(qū)空間居住消費服務(wù)板塊的毛利從2019年的14.19億元，增加至2021年的20.84億元，板塊毛利率在2020年提升至18.7%，2021年回落至15.8%，主要因為2020年，公司享受了政府在社會保障方面的優(yōu)惠政策，以降低Covid-19的影響，這部分優(yōu)惠政策于2021年被取消。2）商企和城市空間綜合服務(wù)板塊的毛利從2019年的8.78億元增加至2021年的13.83億元，對應(yīng)毛利率從20.5%下降至15.9%。主要是由于板塊內(nèi)開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率由2019年的28.1%降至2020年的22.4%，并進一步降至2021年的19.5%。3）AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊的發(fā)展勢頭迅猛，毛利從2019年的1.71億元，增加至2021年5.53億元，對應(yīng)毛利率從2019年的21.2%上升至2021年的29.9%。3.3、萬科物業(yè)：在管規(guī)模第一梯隊，多年蟬聯(lián)百強榜首萬科物業(yè)成立于1990年，是萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司旗下品牌，以住宅物業(yè)為主提供高品質(zhì)服務(wù)，連續(xù)十年蟬聯(lián)中國物業(yè)管理綜合實力第一

（2010-2019），是行業(yè)領(lǐng)跑者。公司社區(qū)空間居住消費服務(wù)板塊下包括住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)及其他社區(qū)增值服務(wù)。公司社區(qū)空間居住消費服務(wù)板塊為支柱板塊，歷年營收占比均超過50%。板塊內(nèi)拆分來看，2022H1，住宅物業(yè)服務(wù)收入72.7億元，占板塊收入比重高達90.9%，居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)及其他社區(qū)增值服務(wù)在該板塊收入占比則在10%左右。住宅物業(yè)服務(wù)第三方在管項目占比逐年上升，外拓能力增強。2019-2021年住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)總在管項目個數(shù)分別為1764、2054和2823個，其中第三方在管項目個數(shù)為886、1023和1605個，第三方在管面積占比約42.2%、43.1%及50.5%，第三方項目收入占比分別為33.5%、35.5%、39%。3.3.1、住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理規(guī)模穩(wěn)健增長，合管比穩(wěn)步提升公司住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理規(guī)模保持了穩(wěn)健增長，合管比穩(wěn)步提升。公司住宅合約面積從2019年5.57億平方米增至2021年8.78億平方米；在管面積從2019年4.31億平方米增加到2021年6.6億平方米，合管比由1.29上升至1.33。截至2022年6月30日，公司住宅在管面積7億平方米，合約面積9.3億平方米。聚焦于客戶消費水平高的區(qū)域，華東華南收入貢獻最大萬物云致力于為位于中國經(jīng)濟最發(fā)達的高線級城市的核心空間以及客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將戰(zhàn)略聚焦于增加重點區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)濃度。截至2022年3月31日，公司空間服務(wù)覆蓋了中國32個省市自治區(qū)的159個城市。其中，一線及香港、新一線及二線城市社區(qū)項目在管面積占總社區(qū)項目在管面積的比例為89.0%，對應(yīng)區(qū)域商企項目合約面積占總商企項目在管面積的比例約為90.2%。萬物云在一線城市平均在管項目個數(shù)為228個。受益于聚焦高線級城市的戰(zhàn)略，萬物云為大量、優(yōu)質(zhì)的城市居民提供物業(yè)服務(wù)和社區(qū)空間增值服務(wù)。2021年，公司在管社區(qū)項目的平均物業(yè)管理費為3.13元/平方米/月，客戶擁有較高的可支配收入水平和較強的消費能力。隨著項目組合不斷擴展，公司高密度布局策略取得了一定成果。2019、2020及2021年，萬物云在一線城市及香港、新一線城市及二線城市的社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入分別為人民幣83.5億元、100億元及122.5億元。按照區(qū)域劃分，住宅物業(yè)最大的收入貢獻者來自華東和華南地區(qū)，于2019年、2020年及2021年分別占總收入的53.4%、52.8%及53.1%；2021年，華東和華南住宅在管面積分別為2.28億平方米和1.3億平方米。3.3.2、依托物管優(yōu)勢開展社區(qū)增值服務(wù)與同業(yè)相比，萬物云尚未大力鋪排多條業(yè)務(wù)線，而是選擇聚焦核心業(yè)務(wù)：房屋經(jīng)紀和租賃、美居服務(wù)，同時協(xié)助開發(fā)商銷售車位。公司以“樸鄰”品牌開展房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務(wù)?！皹汔彙逼放撇捎眯^(qū)中心戰(zhàn)略。資產(chǎn)管家與所管理的住宅物業(yè)業(yè)主有更緊密的聯(lián)系，并對其有更深入的了解，從而產(chǎn)生巨大的房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務(wù)需求。截至2021年12月31日，“樸鄰”在50多個城市擁有超過600個小區(qū)實體店面。萬物云居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)生的收入由2020年的人民幣9.5億元增至2021年的12.6億元，其中房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務(wù)2021年收入8.2億元，房屋再裝修及美居服務(wù)收入4.4億元。這主要是由于其在管物業(yè)數(shù)量增加，與公司業(yè)務(wù)擴張相一致；公司自其他社區(qū)增值服務(wù)（主要為車位銷售服務(wù)）產(chǎn)生的收入由2019年的人民幣6.9億元減至2021年的人民幣5.4億元，主要因停車位出售量減少。毛利率方面，2021年居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)毛利率為30.3%，與2020年31.7%的毛利率相比稍有下降；其他社區(qū)增值服務(wù)的毛利率則從2020年的59%上升至2021年的80.8%。3.4、萬物梁行：融合中外基因，打造國內(nèi)IFM龍頭商企空間服務(wù)主要通過萬物梁行開展。萬物梁行是國內(nèi)首家兼具中外基因的商企服務(wù)公司，于2019年12月12日由萬物云（萬科物業(yè)）與戴德梁行強強聯(lián)合成立，業(yè)務(wù)聚焦于商企空間全生命周期管理服務(wù)的解決方案，包含：物業(yè)管理（PM）、綜合設(shè)施管理（IFM）、泛行政定制化服務(wù)、營銷中心管理服務(wù)，以及圍繞商企空間衍生的各類生態(tài)業(yè)務(wù)等。綜合設(shè)施管理（Integratedfacilitymanagement，IFM）是指不局限于管理對象（如住宅、商辦、公建物業(yè)）安保和維修等，更重要的是“進入企業(yè)”，支持客戶核心業(yè)務(wù)發(fā)展，滿足客戶更高層次個性化需求。該概念起源于美國并在美國發(fā)展成熟，后傳入歐洲。亞太地區(qū)由于工業(yè)標準化程度相對較低，以及部分終端用戶對IFM等外包業(yè)務(wù)的接受度不如發(fā)達國家，因此IFM整體發(fā)展水平目前落后于歐美國家（澳大利亞、新加坡相對成熟）。但隨著未來亞太地區(qū)發(fā)展中國家經(jīng)濟實力的崛起和成熟，對外包業(yè)務(wù)的認可度的提升，結(jié)合各國對經(jīng)濟、能源節(jié)省的高度需求，IFM在這些地區(qū)也會日趨成熟。一般物管企業(yè)主要提供傳統(tǒng)商管業(yè)務(wù)，如保安、保潔、維修等，部分公司為購物中心和寫字樓提供商業(yè)運營服務(wù)，萬物云走出差異化路線，深挖企業(yè)綜合后勤板塊需求，以客戶為中心，進一步拓寬物業(yè)管理服務(wù)范疇，向國際物管龍頭看齊，打造新的增長曲線。近年來，中國在全球生產(chǎn)分工體系日漸占據(jù)重要位置，中國產(chǎn)業(yè)全球競爭力不斷。在“雙循環(huán)”戰(zhàn)略大背景下，中國經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)全球化進程持續(xù)加速。伴隨經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，企業(yè)服務(wù)外包也為大勢所趨，這為IFM賽道帶來了巨大的發(fā)展空間，詳見我們2021年11月23日外發(fā)報告，《物業(yè)服務(wù)行業(yè)國際巨頭對標系列專題研究報告（二）：借鑒索迪斯（SW.PA），五十年領(lǐng)跑全球IFM》。作為行業(yè)內(nèi)首家，也是唯一一家與房地產(chǎn)五大行成功合并業(yè)務(wù)的本土企業(yè)，萬物梁行兼具國際視野和本土資源。在企業(yè)客戶IFM服務(wù)端，具備在大中華區(qū)獨立自主且靈活地發(fā)展IFM業(yè)務(wù)的可能性。截至2021年12月31日，萬物梁行在管項目1565個，在管項目面積1.25億平方米。公司服務(wù)涵蓋寫字樓、購物中心、商業(yè)綜合體、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)園、物流園、學(xué)校、城市公共建筑、城市更新特色街區(qū)等各業(yè)態(tài)，客戶廣泛分布于互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)、金融、科技、通訊、醫(yī)療、高端制造業(yè)等眾多行業(yè)，包括騰訊、阿里巴巴、?？低暋⒆止?jié)跳動、招商銀行、愛馬仕、拜耳等國內(nèi)頭部企業(yè)、獨角獸公司、國內(nèi)外知名金融企業(yè)及大型跨國公司等。收入水平來看，商業(yè)物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)收入增長明顯，2019-2021年收入分別為25.7億元、40.23億元和52.88億元，其中2021年yoy+31.4%；開發(fā)商增值服務(wù)保持上升態(tài)勢，2019-2021年收入從16.9億元增長至30.65億元。在毛利方面，商業(yè)物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)2019-2021年毛利率分別為15.5%、14.3%和13.7%，毛利率水平較為穩(wěn)定，2021年毛利7.26億元yoy+26.2%；開發(fā)商增值服務(wù)2019-2021年毛利率分別為28.1%、22.4%和19.2%，為提升運營效率，加大成本端開發(fā)力度，近兩年毛利率下降較為明顯。較高線級城市的覆蓋濃度仍是萬物云在商企和城市空間綜合服務(wù)方面的策略重點。2019年、2020年及2021年，公司在一線城市及香港、新一線城市及二線城市的商企和城市空間綜合服務(wù)收入分別為人民幣40.9億元、62.2億元及83億元，年復(fù)合增長率42.4%。商業(yè)在管面積按照業(yè)態(tài)拆分，辦公樓仍然占據(jù)主要地位，其2019-2021年在管面積分別為3318、5908和7763萬平方米，項目個數(shù)也由445個增長至933個。而包括商業(yè)綜合體和公建的其他項目在2021年上升速度迅猛，2020-2021年在管面積由2026萬平方米增至4693萬平方米，項目個數(shù)也從261個增長至632個。商業(yè)物業(yè)合管比呈現(xiàn)下降趨勢。2021年商業(yè)物業(yè)合約面積1.36億平方米，在管面積1.24億平方米，相比之下在管面積上升速度更快，合管比由2020年的1.10下降到1.09。2022H1商業(yè)合約面積約1.6億平方米，合管比提升至1.14。商業(yè)物業(yè)第三方交付占據(jù)主導(dǎo)，住宅物業(yè)第三方拓展逐步發(fā)力從在管面積拆分來看，2021年住宅物業(yè)在管面積的第三方占比為51%，商業(yè)物業(yè)則達到85%。2019-2021年的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，來自母公司及關(guān)聯(lián)方的在管面積分別為1126萬、1469萬和1910萬平方米，第三方為3699萬、6465萬和1.05億平方米，第三方面積在萬物云商業(yè)在管面積中比重較大。住宅物業(yè)方面，第三方在管面積占比逐年上升。2019-2021年的住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，總在管項目個數(shù)分別為1764、2054和2823個；其中第三方在管項目個數(shù)為886、1023和1605個，在管面積占比約42.2%、43.1%及50.5%。商企板塊，地產(chǎn)開發(fā)商是公司服務(wù)的客戶類別之一。萬物云利用專業(yè)知識及品牌實力，幫助地產(chǎn)開發(fā)商提升運營效率及更好地滿足終端客戶不斷變化的需求。萬物云開發(fā)商增值服務(wù)主要包括案場管理、交付前支持服務(wù)樓宇修繕服務(wù)。此外，公司還和地產(chǎn)開發(fā)商合作探討不同用例的技術(shù)解決方案。開發(fā)商增值服務(wù)中，案場服務(wù)為主要收入來源，2019-2021年間，公司案場服務(wù)收入分別為12.65、14.3和18.12億元；交付前支持服務(wù)收入占比穩(wěn)定，2021年收入達到6.83億元；樓宇修繕服務(wù)收入上升明顯，從2019年的0.37億元已經(jīng)發(fā)展到2021年收入5.7億元。3.5、萬物云城：城市空間整合數(shù)字化先行者城市空間主要包括政府建筑、學(xué)校、醫(yī)院、道路、街道及其他城市空間提供管理服務(wù)萬物云城是萬物云推出的第一個城市服務(wù)獨立品牌。通過線上線下的精細化運營，萬物云城智慧化的服務(wù)覆蓋站城一體化、產(chǎn)城融合等多業(yè)態(tài)在內(nèi)的城市復(fù)合空間，并管理城市數(shù)字資產(chǎn)，最終實現(xiàn)政府主導(dǎo)、社會參與、源頭治理、執(zhí)法保障、萬物互聯(lián)的新型智慧城市治理的“新生態(tài)圈”。橫琴粵澳深度合作區(qū)：2018年5月24日，珠海大橫琴投資有限公司與萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將攜手推動“物業(yè)城市”

管理理念的落地。此項目是萬物云首個物業(yè)城市實踐，萬物云通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，以專業(yè)化的服務(wù)總包，開啟對城市公共空間與公共資源、公共項目進行全流程“管理+服務(wù)+運營”的政府、市場、社會多元主體協(xié)同治理模式。在智能城市空間工作流程管理服務(wù)及運營數(shù)據(jù)分析服務(wù)中，主要應(yīng)用了BPaaS解決方案，因此城市空間整合服務(wù)的擴張也帶動了公司解決方案服務(wù)的快速增長。從收入上看，城市空間整合服務(wù)雖然收入占比目前仍在1%左右，但2019-2021年實現(xiàn)了收入從3000萬到3.4億的飛躍，增長近10倍。2019-2021年，公司城市空間整合業(yè)務(wù)與BPaaS解決方案收入維持較高增速，城市空間整合業(yè)務(wù)2021年收入3.4億元，yoy+233%（2020年1.02億元，yoy+233.7%）。3.6、萬睿科技：AIoT+BPaaS科技賦能萬物云科技板塊的萬?？萍?994年創(chuàng)立，為萬科地產(chǎn)智能化安防工程提供設(shè)計、施工和售后服務(wù)。2018年萬睿重新定位，聚焦建筑智能化和智能物聯(lián)兩大領(lǐng)域，輸出解決方案。客戶聘請萬物云提供AIoT解決方案，通常會購買公司自主開發(fā)的創(chuàng)新型智能設(shè)備產(chǎn)品及軟件系統(tǒng)，如黑貓系列無人值守人行門禁系統(tǒng)及SmartGuest系列訪客登記和身份驗證系統(tǒng)以及萬睿數(shù)字孿生PaaS平臺，平臺致力解決各種異構(gòu)問題下的數(shù)據(jù)融通和場景聯(lián)動，提供數(shù)字運營基礎(chǔ)能力底座，助力業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)者快速搭建鏈接客戶的數(shù)字孿生應(yīng)用。BPaaS解決方案主要包括（1）遠程企業(yè)運營服務(wù)：通過祥盈企服旗下的業(yè)務(wù)流程外包中心，以BPaaS解決方案提供全套遠程企業(yè)運營服務(wù)，其中包括財務(wù)流程運營、人力資源運營及信息技術(shù)咨詢臺服務(wù);（2）遠程空間運營服務(wù)：向從事城市空間整合服務(wù)的公司提供遠程空間運營服務(wù)，如智慧城市空間工作流程管理服務(wù)（包括但不限于監(jiān)控、檢修及資源調(diào)度服務(wù)）及運營數(shù)據(jù)分析服務(wù)。2019-2021年，科技板塊收入由8.1億元增長至18.5億元，2022H1收入11.6億元（yoy+56.2%），占總收入比重8.1%。其中BPaaS解決方案2021年收入6.34億元，yoy+152.6%（2020年2.51億元，yoy+120.8%）；AIoT解決方案2021年收入12.16億元，yoy+55.4%（2020年7.83億元，yoy+13.0%）。毛利率方面，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的毛利率呈上行趨勢。2019-2021年間，解決方案服務(wù)毛利率一路上升，2019-2021年分別為21.2%、24.6%和29.9%，其中AloT解決方案毛利率分別為26.7%、27.8%和24.7%。BPaaS解決方案在2019年虧損，2020年實現(xiàn)盈利，毛利率為14.6%，主要原因為：BPaaS解決方案于2019年仍處于開發(fā)的早期階段，并于2020年才開始商業(yè)化。2021年實現(xiàn)毛利率39.8%，實現(xiàn)較大提升，主要原因為：BPaaS解決方案服務(wù)逐漸成熟并商業(yè)化。4、核心競爭優(yōu)勢與未來增長驅(qū)動4.1、集團品牌勢能強大，資源豐富，推動可持續(xù)發(fā)展萬科集團是中國地產(chǎn)行業(yè)極具聲譽的品牌地產(chǎn)商，擁有非常高的品牌美譽度，亦是中國深圳證券交易所和香港聯(lián)交所兩地上市的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年年底，萬科集團的品牌價值超過1,300億元人民幣。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的

“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國綜合實力測評”中，萬科集團排名第一位。在2021年《財富》500強榜單中，萬科集團位列160位。與此同時，萬科集團亦是少數(shù)始終保持三大國際評級機構(gòu)一致授予投資級評級的中國房地產(chǎn)開發(fā)商。關(guān)聯(lián)方萬科集團銷售保持強勁，收入名列前茅2021年全年，萬科集團累計實現(xiàn)銷售面積3,807.8萬平方米，銷售金額人民幣6,277.8億元。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，2021年萬科集團位列中國房企第二名。2022年上半年，萬科集團實現(xiàn)銷售面積1,290.7萬平方米，銷售金額人民幣2,153.9億元。拆分收入結(jié)構(gòu)來看，萬科集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為其主要收入來源，2022H1收入為2069億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為1917億元。毛利率方面，2022H1地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為20.9%。截至2022H1，萬科凈負債率為35.5%，一年內(nèi)到期短債占比為22.4%，剔預(yù)后資產(chǎn)負債率為68.4%，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。萬物云與萬科集團長期持續(xù)的良好業(yè)務(wù)關(guān)系也為公司持續(xù)成長提供源源不斷的動力。萬科項目開發(fā)質(zhì)量高，且住宅項目主要為中高端住宅物業(yè)，萬物云來自于關(guān)聯(lián)方的住宅項目物業(yè)費高于獨立第三方項目，擁有一定的品牌溢價。4.2、萬物云自身優(yōu)質(zhì)服務(wù)建立的品牌力是核心競爭力隨著業(yè)務(wù)的持續(xù)擴大和服務(wù)范圍的拓寬，公司客戶類型不斷豐富，涵蓋業(yè)主、企業(yè)及其他機構(gòu)客戶，并不依賴萬科集團獲取項目或產(chǎn)生收入。品牌是公司的重要資產(chǎn)，公司主要通過萬科物業(yè)、萬物梁行、CityUp和萬?？萍歼@些品牌開展社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)以及AI