第15講房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)

（三）房地產(chǎn)均衡價格

房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。

房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下

降。需求一定，供給增加，則價格下降；供給減少，則價格上升。【例題】決定房地產(chǎn)供給量的因素的說法，正確的有（

）。A.當(dāng)某種房地產(chǎn)的價格越高，房地產(chǎn)的供給量就會越多B.房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，房地產(chǎn)供給量會減少C.當(dāng)房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高時，房地產(chǎn)的供給量會減少D.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的市場看好時，房地產(chǎn)的供給量會增加E.消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，房地產(chǎn)的供給量就會增加

【答案】ABD三、地租地價理論

（一）地租和地價的概念1.地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)的形式。地租有三種形式：級差地租、絕對地租和壟斷地租。2.地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格.我國目前由于土地不得買賣,“買賣”（具體稱出讓和轉(zhuǎn)讓）的是有一定使用期限的國有建設(shè)用地使用權(quán)，通常稱為地價,其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租.（二）級差地租、絕對地租和壟斷地租1．級差地租

級差地租是指由經(jīng)營較優(yōu)土地而獲得的歸土地所有者占有的那一部分超額利潤。

地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤

級差地租按其形成條件不同可分為兩種形式：級差地租I和級差地租Ⅱ。2.絕對地租

因土地所有權(quán)的壟斷，不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。如沒有壟斷，超額利潤就不會轉(zhuǎn)化為地租。3.壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。這種壟斷價格既不以生產(chǎn)價格為基礎(chǔ)，也不以價值為基礎(chǔ)，而是由購買的需要和支付能力決定的。壟斷價格超過價值的部分就構(gòu)成了壟斷超額利潤。（三）地租與地價的關(guān)系

地租與地價密不可分，地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點；地價是地租貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，是預(yù)買一定年數(shù)的地租。第二節(jié)

房地產(chǎn)征收征用一、房地產(chǎn)征收征用概述

（一）房地產(chǎn)征收的概念和限制條件

房地產(chǎn)征收的限制條件：(1)征收以公共利益為目的，禁止以商業(yè)用途為目的的征收。(2)征收雖具有強制性，但必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行。(3)行使征地權(quán)的主體只能是國家，并且應(yīng)以土地補償為條件。

（二）征用的概念和限制條件

征用限制條件：(1)

在緊急狀態(tài)下，如搶險、救災(zāi)等緊急情況。(2)征用雖具有強制性，但應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。(3)使用后應(yīng)當(dāng)將征用財產(chǎn)返還被征用

人，并且給予補償。（三）征收與征用的異同二、房地產(chǎn)征收的權(quán)限（一）集體土地征收的審批1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批(1)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批的道

路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。(2)在土地利用整體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)。(3)除上述規(guī)定外的建設(shè)項目占地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。2.土地征收的審批(1)征收基本農(nóng)田和基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。(2)征收第一款以外土地的，由省、自治區(qū)、直轄市級政府審批，報國務(wù)院備案。(3)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用屬于國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，而征收土地批準(zhǔn)權(quán)屬于國務(wù)院或省級人民政府?！纠}】下列集體土地的征收中，須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的是（）。（真題）