萬科地產(chǎn)集團(tuán)存貨核算規(guī)范方案

...wd......wd......wd...目的：為加強(qiáng)存貨管理，標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)存貨核算，便于對集團(tuán)存貨構(gòu)造和存貨存量的分析及披露，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)－從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》等規(guī)定，制定本方法。范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營企業(yè)及受托經(jīng)營企業(yè)。職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本標(biāo)準(zhǔn)的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并對實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反響。方法與過程控制4.1存貨的分類4.1.1集團(tuán)內(nèi)地產(chǎn)及物業(yè)公司的存貨分類情況見下表：公司類別存貨類別說明會(huì)計(jì)科目核算要求地產(chǎn)公司擬開發(fā)土地購入的、尚未開工但已決定將之開展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)本錢—擬開發(fā)土地〔核算工程〕開發(fā)間接費(fèi)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在核算工程的工程屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實(shí)際情況進(jìn)展調(diào)整。在建開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)本錢〔除“擬開發(fā)土地〞核算工程〕完工開發(fā)產(chǎn)品完工開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品攤銷物業(yè)公司物業(yè)工程物業(yè)工程原材料原材料應(yīng)采用數(shù)量金額核算地產(chǎn)及物業(yè)公司低值易耗品低值易耗品4.1.24.2各類存貨的核算4.2.1擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.1.1科目設(shè)置“開發(fā)本錢〞及“開發(fā)間接費(fèi)〞科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)本錢，其明細(xì)設(shè)置參見下表：一級科目二級科目三級科目四級科目核算工程備注開發(fā)本錢土地獲得價(jià)款按各本錢、費(fèi)用工程再進(jìn)展細(xì)分〔具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算指導(dǎo)》〕各本錢核算對象本錢核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)各本錢核算對象主體建筑工程費(fèi)各本錢核算對象主體安裝工程費(fèi)各本錢核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)各本錢核算對象園林環(huán)境工程費(fèi)各本錢核算對象配套設(shè)施費(fèi)各本錢核算對象開發(fā)間接費(fèi)各本錢核算對象自一級科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入本錢預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各本錢核算對象開發(fā)間接費(fèi)工程名稱工程管理費(fèi)按各本錢、費(fèi)用工程再進(jìn)展細(xì)分〔具體核算內(nèi)容、核算方法詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢核算指導(dǎo)》〕定期轉(zhuǎn)入開發(fā)本錢營銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他上述本錢核算對象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見以下列圖：××工程在建一期住宅商鋪在建二期寫字樓··············擬開發(fā)土地待分?jǐn)偙惧X本標(biāo)準(zhǔn)將主要詳細(xì)闡述“開發(fā)本錢—土地獲得價(jià)款〞中地價(jià)款的核算方法，“開發(fā)本錢〞其他明細(xì)科目的有關(guān)核算內(nèi)容、核算方法，詳見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算指導(dǎo)》?！伴_發(fā)間接費(fèi)〞是核算房地產(chǎn)本錢的過渡性科目，用于歸集和分配與工程開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費(fèi)用性支出，以及工程營銷設(shè)施建造費(fèi)。期末，“開發(fā)間接費(fèi)〞余額按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各本錢核算對象，借記“開發(fā)本錢〞科目，貸記“開發(fā)間接費(fèi)〞科目。該科目期末無余額。其具體核算方法，詳見《萬科集團(tuán)費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)》。4.2.1.2核算說明A、擬開發(fā)土地“開發(fā)本錢〞科目的“擬開發(fā)土地〞核算工程余額即為擬開發(fā)土地的實(shí)際本錢，其具體內(nèi)容包括：①總體未開工工程的地價(jià)款和前期費(fèi)用；②分期開發(fā)的工程，其后期尚未開工局部的地價(jià)款和前期費(fèi)用。訂立正式合同前支付的誠意金等記入“預(yù)付帳款〞科目，不在本工程核算，待簽定正式合同后再轉(zhuǎn)入本工程。房地產(chǎn)工程開工前支付的款項(xiàng)，記入“開發(fā)本錢〞相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開發(fā)土地〞核算工程下。借：開發(fā)本錢—土地獲得價(jià)款—在建×期貸：開發(fā)本錢—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地“開發(fā)本錢—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地〞的科目余額可以在貸方，該貸方余額表示在建局部尚未支付的土地獲得價(jià)款；轉(zhuǎn)入在建后再支付土地獲得價(jià)款，記入“開發(fā)本錢—土地獲得價(jià)款—擬開發(fā)土地〞的借方；前期費(fèi)用可比照土地獲得價(jià)款進(jìn)展處理。B、在建開發(fā)產(chǎn)品“開發(fā)本錢〞科目余額減去“擬開發(fā)土地〞的本錢，即為“在建開發(fā)產(chǎn)品〞的實(shí)際本錢。工程辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，應(yīng)將其本錢從“在建開發(fā)產(chǎn)品〞類轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品〞類，其中土地獲得價(jià)款的轉(zhuǎn)出金額按“在建開發(fā)產(chǎn)品〞的地價(jià)款金額乘以當(dāng)期完工局部面積占已轉(zhuǎn)入在建局部面積的比例〔具體轉(zhuǎn)出分配方法參見《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算指導(dǎo)》〕，作分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)本錢—土地獲得價(jià)款—在建×期其它本錢、費(fèi)用工程按《本錢核算指導(dǎo)》進(jìn)展處理。4.2.2完工開發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.2.1科目設(shè)置“完工開發(fā)產(chǎn)品〞科目核算完工開發(fā)產(chǎn)品類存貨的庫存實(shí)際本錢?？颇康拿骷?xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目三級科目核算工程完工開發(fā)產(chǎn)品工程名稱具體苑或棟或期住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫、其他4.2.2.2核算說明A、工程辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)后，按開發(fā)工程的功能和用途，由“開發(fā)本錢〞科目轉(zhuǎn)入“完工開發(fā)產(chǎn)品〞的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。B、完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算工程，以便于簡化明細(xì)會(huì)計(jì)科目及匯總統(tǒng)計(jì)本單位住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫等的總數(shù)額。C、車庫及車位應(yīng)通過“車位與車庫〞核算工程單獨(dú)反映，其中獨(dú)立車庫按實(shí)際本錢與預(yù)期售價(jià)孰低核算；架空層及地下車位按D、為防止產(chǎn)生低效資產(chǎn)，今后新開發(fā)工程中，只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租或者可以出租或出售但無明確的贏利方案、經(jīng)營價(jià)值較低的配套資產(chǎn)，如會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場、學(xué)校、幼兒園等，不應(yīng)再保存本錢，而應(yīng)攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品本錢；本標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)前帳面留存的此類配套資產(chǎn)轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品〞科目的“其他〞核算工程中核算。以上配套資產(chǎn)完工時(shí)，各單位應(yīng)編制配套資產(chǎn)清單并記錄產(chǎn)權(quán)情況，以備查驗(yàn)，并在物業(yè)公司進(jìn)場后，一并移交給物業(yè)公司經(jīng)營管理。E、完工開發(fā)產(chǎn)品對外出售時(shí)，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營業(yè)務(wù)收入〞科目；同時(shí)，按其帳面價(jià)值借記“主營業(yè)務(wù)本錢〞科目，貸記“完工開發(fā)產(chǎn)品—×工程—×期〔或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱〕〞科目下相應(yīng)核算工程。F、完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租時(shí)，應(yīng)將其本錢全部轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品〞類中。4.2.3出租開發(fā)產(chǎn)品的核算4.2.3.1科目設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品〞科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品類存貨的原值；“出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷〞科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷?？颇康脑O(shè)置明細(xì)如下：一級科目二級科目三級科目核算工程出租開發(fā)產(chǎn)品工程名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車位與車庫、其他出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷4.2.3.2核算說明A、各單位應(yīng)于確定完工開發(fā)產(chǎn)品的出租用途并簽定出租合同、協(xié)議且租期為一年以上時(shí)，按開發(fā)工程的功能，將其由“完工開發(fā)產(chǎn)品〞科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品〞的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。除對外出售以及一年內(nèi)不方案再次出租的開發(fā)產(chǎn)品外，已確認(rèn)的“出租開發(fā)產(chǎn)品〞不得隨意轉(zhuǎn)出。本標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產(chǎn)，在本科目核算。B、“出租開發(fā)產(chǎn)品〞及“開發(fā)產(chǎn)品攤銷〞各明細(xì)科目及核算工程的核算要求，與“完工開發(fā)產(chǎn)品〞科目一樣。住宅出租一般不計(jì)提攤銷；本標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產(chǎn)，繼續(xù)按12.5年的期限進(jìn)展攤銷；出租的商鋪、寫字樓、獨(dú)立車庫及本標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)后完工的車位，參照集團(tuán)固定資產(chǎn)的25年折舊年限、4%預(yù)留殘值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展攤銷。借：其他業(yè)務(wù)支出貸：開發(fā)產(chǎn)品攤銷—×工程—×期〔或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱〕D、出租開發(fā)產(chǎn)品的修理費(fèi)用記入“其他業(yè)務(wù)支出〞科目。收到租金收入時(shí)，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入〞科目。出租開發(fā)產(chǎn)品對外出售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)記入“主營業(yè)務(wù)收入〞科目；同時(shí)，按其攤余價(jià)值借記“主營業(yè)務(wù)本錢〞科目，按出租開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)攤銷，借記“開發(fā)產(chǎn)品攤銷—×工程—×期〔或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱〕〞科目下的相應(yīng)核算工程，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品—×工程—×期〔或苑或棟或配套資產(chǎn)名稱〕〞科目下相應(yīng)核算工程。4.2.4原材料的核算4.2.4.1科目設(shè)置“原材料〞科目核算物業(yè)管理處庫存材料的實(shí)際本錢，其按材料的用途或大類設(shè)置明細(xì)科目。4.2.4.2核算說明“原材料〞科目的借方核算原材料采購的實(shí)際本錢；貸方核算原材料領(lǐng)用的實(shí)際本錢；余額為在庫原材料本錢。領(lǐng)用原材料時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)本錢〞、“物業(yè)工程〞等科目，貸記“原材料〞。4.2.5低值易耗品的核算4.2.5.1低值易耗品在“低值易耗品〞科目核算。各公司可按領(lǐng)用的部門或用途下設(shè)明細(xì)會(huì)計(jì)科目。4.2.5.2對低值易耗品采用一次攤銷的方法，即在領(lǐng)用時(shí)將其全部價(jià)值攤?cè)胗嘘P(guān)的本錢費(fèi)用。物業(yè)管理處低值易耗品的攤銷價(jià)值全部計(jì)入“主營業(yè)務(wù)本錢〞科目；物業(yè)公司低值易耗品的攤銷記入“管理費(fèi)用〞科目。4.2.6物業(yè)工程的核算4.2.6.1物業(yè)公司對外承接物業(yè)工程發(fā)生的各項(xiàng)支出在“物業(yè)工程〞科目核算。該科目按工程工程設(shè)置明細(xì)賬。4.2.6.2企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項(xiàng)支出，借記本科目，貸記“銀行存款〞、“庫存材料〞等科目。工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商、業(yè)主簽證確認(rèn)后進(jìn)展轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金〞科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)大修收入〞科目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程本錢，借記“主營業(yè)務(wù)本錢—物業(yè)大修本錢〞科目，貸記本科目。4.3存貨的期末計(jì)價(jià)季度、中期期未或年度終了，各公司應(yīng)對存貨進(jìn)展全面清查，如由于存貨毀損、全部或局部陳舊過時(shí)或銷售價(jià)格低于本錢等原因，使存貨的本錢高于可變現(xiàn)凈值，應(yīng)按其高于局部，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，借記“管理費(fèi)用—存貨跌價(jià)損失〞科目，貸記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備〞科目。對于地產(chǎn)存貨或物業(yè)工程，應(yīng)按單個(gè)存貨工程，比擬本錢與可變現(xiàn)凈值，從而計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；對于數(shù)量繁多、單價(jià)較低的原材料、低值易耗品，可按類別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。