莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃研究畢業(yè)論文

莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃研究目錄TOC\o"1-3"\h\u1旅游房地產(chǎn)的國內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r 21.1國外發(fā)展?fàn)顩r 21.2國內(nèi)發(fā)展?fàn)顩r 22旅游房地產(chǎn)的含義研究 32.1旅游房地產(chǎn)的定義 32.2旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式 33旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃的理論體系 43.1旅游房地產(chǎn)開發(fā)的總體規(guī)劃理論 44旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃研究的方法和路線 54.1研究的方式 54.2研究的路線 65研究區(qū)資源條件現(xiàn)狀 66莆田旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 77莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)的SWOT分析 87.1發(fā)展優(yōu)勢 87.2發(fā)展劣勢 97.3發(fā)展機(jī)遇 97.4面臨威脅 108旅游房地產(chǎn)總體規(guī)劃內(nèi)容 108.1總體規(guī)劃的目標(biāo)及年限 108.2規(guī)劃的原則 108.3發(fā)展的定位 118.4開發(fā)模式 118.5開發(fā) 118.6空間布局規(guī)劃 128.7支撐系統(tǒng) 139結(jié)論 14致謝 14參考文獻(xiàn) 15莆田市旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃研究摘要：本研究是基于實際考察和收集的資料進(jìn)行綜合分析。依據(jù)國內(nèi)外發(fā)展的經(jīng)驗，再根據(jù)莆田的實際情況，旨在利用莆田的旅游優(yōu)勢發(fā)展旅游房地產(chǎn)，實現(xiàn)綜合利益的最大化。本文在研究了旅游房地產(chǎn)的具體定義后，進(jìn)一步理解旅游房地產(chǎn)的理論體系。根據(jù)莆田的發(fā)展現(xiàn)狀，利用SWOT的方法來分析莆田發(fā)展旅游地產(chǎn)的發(fā)展動態(tài)，確定其未來發(fā)展戰(zhàn)略是以湄洲島為中心帶動旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。綜合研究和調(diào)查，提出莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)的總體規(guī)劃空間布局，并提出一系列支撐系統(tǒng)。關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；旅游房地產(chǎn)總體規(guī)劃理論；SWOT分析TheresearchofPutiantourismrealestatedevelopmentplanningAbstract:Itisbasedonacomprehensiveanalysisoftheactualresearchanddatacollection.Inaccordancewiththeexperienceathomeandabroad,accordingtotheactualsituationofPutian.Inordertoexploittheadvantagesoftourismtodevelopthetourismrealestate,itwillmaximizethebenefits.Afterthestudyofthespecificdefinitionoftourismrealestate,Deepunderstandingthetheoreticalsystemoftourismrealestate.AccordingtothestatusofdevelopmentofPutian,usingthemethodofSWOTtoanalyzetheDynamicsofPutiantourismrealestatedevelopment,,itsfuturedevelopmentstrategyiscenteredontheIslandofMeizhoutoleadthedevelopmentoftourismrealestate.Comprehensivestudyandinvestigation,itiscomeupwiththedevelopmentmasterplanlayoutspaceofPutiantourismrealestate,andproposingaseriesofsupportsystems.Keywords:TourismRealEstate;overallplanningtheoryofTourismRealEstate;TheanalysisofSWOT近些年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，居民的人均收入水平不斷增加，旅游逐漸成為了人們?nèi)粘Ｉ钪兄匾慕M成部分。人們旅游的觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從以往的觀光式走向休閑式旅游的階段，從而引起一個在中國新興的邊緣型產(chǎn)業(yè)-旅游房地產(chǎn)的興起，它將會對旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到良好的作用。而且，旅游房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)漸漸往前沿方向發(fā)展。每個城市都不應(yīng)失去這個良好的發(fā)展機(jī)遇。但是如今旅游房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)，發(fā)展的模式也太過于單一，缺少旅游房地產(chǎn)的總體規(guī)劃。本文則對莆田的旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃進(jìn)行研究。而且，莆田的旅游業(yè)正值大發(fā)展時期，以媽祖文化為代表的旅游業(yè)正蒸蒸日上，在這個房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)下滑的時候，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一種創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)。但是沒有一定總體規(guī)劃研究，會出現(xiàn)無規(guī)劃亂發(fā)展現(xiàn)象。希望本課題的研究成果可以為莆田市旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程提供一定的幫助。1旅游房地產(chǎn)的國內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r1.1國外發(fā)展?fàn)顩r歐洲旅游房地產(chǎn)起源于中世紀(jì)貴族的度假城堡，20世紀(jì)初占有一定的市場，在開發(fā)了許多的海濱別墅之后，歐洲和北美的貴族及商人紛至沓來，一時成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先創(chuàng)新了以分時銷售的方式來吸引客戶，象征著旅游房地產(chǎn)市場的開始。如今，全球最大的分時度假公司是國家分時度假交換公司。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村。RCI的創(chuàng)辦發(fā)展使以分時度假為主的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，成為了今天西方國家房地產(chǎn)開發(fā)的主要方式[1]。1.2國內(nèi)發(fā)展?fàn)顩r在我國的90年代初，改革開放比較早的省市由于不合理開發(fā)，房地產(chǎn)項目的建設(shè)供過于求，出現(xiàn)了大量的空置房。國外的旅游房地產(chǎn)逐漸引起了人們的關(guān)注?，F(xiàn)在，在全國許多旅游資源較為豐富的地區(qū)，如海南、浙江、云南等地，旅游房地產(chǎn)市場行情被看好，售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通商品房。國內(nèi)目前開發(fā)旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括海航、中旅等大型企業(yè)，也包括萬科集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批旅游房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商，均看重未來中國的旅游房地產(chǎn)市場[1]。2旅游房地產(chǎn)的含義研究2.1旅游房地產(chǎn)的定義如今旅游房地產(chǎn)的含義眾說紛紜，國內(nèi)外都有不同的觀點(diǎn)。比如說吳老二賦予旅游房地產(chǎn)以廣義和狹義理解，“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn);從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”[2]。徐翠蓉提出:旅游房地產(chǎn)是以旅游物業(yè)為開發(fā)對象，以為旅游服務(wù)為主要功能，在設(shè)計上突出體閑、審美和愉悅的需要，擁有靈活多樣的銷售方式的房地產(chǎn)項目[3]。宋丁認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)的概念應(yīng)該是:“直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)”[4]。結(jié)合這些定義，本文認(rèn)為旅游房地產(chǎn)的定義是基于一定的旅游資源的基礎(chǔ)之上，通過充分整合旅游資源，建設(shè)成具有旅游觀光、休閑度假、第二居所等功能的房地產(chǎn)開發(fā)，是集投資和消費(fèi)為一體的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)。2.2旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式的內(nèi)容也各不相同，國內(nèi)不同學(xué)者提出了不同的看法：陳衛(wèi)東依據(jù)其組織方式的不同，將區(qū)域旅游房地產(chǎn)分為:隨意型、規(guī)劃型和混合型三種基本模式[5]。巨鵬等根據(jù)房產(chǎn)景觀“賣點(diǎn)”不同，將景觀房產(chǎn)類型劃分為景觀設(shè)計房產(chǎn)與旅游景觀房產(chǎn)兩個群體[6]。劉艷將旅游房地產(chǎn)分為四大類:旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)[7]。張雪晶把旅游房地產(chǎn)按照和旅游資源的關(guān)系分類，為:自然資源依托模式、新城舊城模式、克隆模范模式、行業(yè)嫁接模式、文化主題模式，五種開發(fā)模式[8]。本文的開發(fā)模式以劉艷的理論為主加以一定優(yōu)化，增加以自營式酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店等開發(fā)模式。3旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃的理論體系旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃是對旅游區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，它是承前啟后的，既要遵循區(qū)域旅游規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，又要對次一級的旅游規(guī)劃進(jìn)行引導(dǎo)。旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃制定是否科學(xué)合理，直接決定著這兩個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域旅游資源合理利用。旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃要真正發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)作用，就必須從規(guī)劃理念上創(chuàng)新，規(guī)劃內(nèi)容上突破，實現(xiàn)規(guī)劃執(zhí)行的調(diào)整和更新。3.1旅游房地產(chǎn)開發(fā)的總體規(guī)劃理論3.1.1旅游業(yè)相關(guān)的理論(1)旅游空間結(jié)構(gòu)理論我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)還處于初級發(fā)展的階段，中國在時空分布上不均衡，東部沿海區(qū)域和南部區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)處于領(lǐng)先水平。莆田的旅游房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)狀況也不例外，莆田的旅游房地產(chǎn)開發(fā)還重點(diǎn)在于以湄洲島媽祖文化為中心的，帶動外來人口進(jìn)行其他旅游消費(fèi)的發(fā)展。但是，現(xiàn)在沒有充分的利用莆田的旅游優(yōu)勢，更多的是在核心區(qū)域發(fā)展，邊緣的地區(qū)甚至存在著空白的狀況。通過借鑒旅游空間結(jié)構(gòu)理論，能夠合理的協(xié)調(diào)旅游房地產(chǎn)開發(fā)空間結(jié)構(gòu)和分布，促進(jìn)莆田的旅游房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展有著重要的意義。(2)旅游區(qū)位論無論是杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論還是韋伯的工業(yè)區(qū)位論，都充分說明了區(qū)位對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的重要性，旅游房地產(chǎn)開發(fā)也應(yīng)看重區(qū)位的選擇，雖然不能夠照抄西方的區(qū)位論，但是可以借鑒在旅游房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中。旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)充分考慮區(qū)位的因素，區(qū)位的因素不單單包括地理位置，還應(yīng)包括當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境、投資環(huán)境和交通環(huán)境，旅游區(qū)位論對旅游房地產(chǎn)開發(fā)的總體布局有著重要的意義。(3)旅游業(yè)的系統(tǒng)性論旅游業(yè)是由若干個子系統(tǒng)組合而成的復(fù)雜系統(tǒng)。旅游業(yè)的發(fā)展應(yīng)該遵循系統(tǒng)發(fā)展的原則，不能將旅游業(yè)發(fā)展單純子系統(tǒng)的功能，那樣不能達(dá)到資源的有效利用。旅游業(yè)和房地產(chǎn)要交叉互動，相互促進(jìn)，旅游業(yè)為周邊地區(qū)的環(huán)境帶來的變化，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的增長，周邊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為旅游增置合理的基礎(chǔ)設(shè)施和完善旅游業(yè)的子系統(tǒng)，所以旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該重點(diǎn)考慮旅游業(yè)的系統(tǒng)性。3.1.2房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理論(1)城市地租理論城市的地租水平是由城市的極差地租的放映，也是城市地價的放映，地價的水平是影響旅游房地產(chǎn)空間布局的重要因素，區(qū)位地租的高低水平?jīng)Q定了旅游房地產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)，開發(fā)者需要充分考慮地租水平，而再決定旅游房地產(chǎn)開發(fā)的項目。(2)外部性理論外部性理論這里是指不為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的具體影響到的影響，主要是指對社會和當(dāng)?shù)丨h(huán)境的影響，在莆田的旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)該要對周邊的環(huán)境和社會文化、基礎(chǔ)設(shè)施方面產(chǎn)生良好的影響。(3)經(jīng)營城市理論經(jīng)營城市，就是以城市的發(fā)展、人民物質(zhì)文化生活水平的提高為目的，政府運(yùn)用各種手段，以實現(xiàn)城市資源配置、利用和效益的最大化、最優(yōu)化。經(jīng)營城市是城市發(fā)展的目的所在，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)說到底是為了城市的經(jīng)營做準(zhǔn)備，提高城市的競爭力，要充分考慮和運(yùn)用經(jīng)營城市理論。旅游業(yè)的理論和房地產(chǎn)業(yè)的理論，雖然可能還不夠完善，而且是單獨(dú)指導(dǎo)這兩個行業(yè)的發(fā)展。但是旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展需要兩者理論的相互結(jié)合，相互借鑒，形成旅游房地產(chǎn)的理論體系，作為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的理論指導(dǎo)。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展要根據(jù)它的區(qū)位優(yōu)勢，形成空間上的聯(lián)系，完善空間的布局，需要考慮環(huán)境的變化帶來的綜合效益。所以綜合而言，一個地方的旅游房地產(chǎn)開發(fā)離不開合理的指導(dǎo)，旅游房地產(chǎn)開發(fā)的理論體系能指導(dǎo)旅游房地產(chǎn)業(yè)朝著可持續(xù)健康的方向發(fā)展。4旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃研究的方法和路線4.1研究的方式(1)資料搜集與研讀搜集、研讀國內(nèi)外專家學(xué)者關(guān)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)方面的學(xué)術(shù)論文和專著，了解關(guān)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)理論與實踐經(jīng)驗，結(jié)合目前莆田當(dāng)?shù)氐穆糜畏康禺a(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，制定旅游房地產(chǎn)的發(fā)展方向。(2)實地調(diào)研法結(jié)合選題，運(yùn)用實地觀察法收集、掌握莆田當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，找尋到旅游房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)，因地制宜的發(fā)展旅游房地產(chǎn)。(3)理論與實踐相結(jié)合本文先從理論上闡明了旅游房地產(chǎn)的理論和方法，根據(jù)對莆田的旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀的實地調(diào)查，把理論和實踐相互結(jié)合在一起，實事求是的做規(guī)劃。4.2研究的路線圖1總體規(guī)劃研究路線圖5研究區(qū)資源條件現(xiàn)狀本課題研究以莆田市全市為規(guī)劃范圍。莆田屬于福建省地級市，福建省“歷史文化名城”。莆田市是一個新興港口城市、世界媽祖文化的中心，歷來有“文獻(xiàn)名邦、海濱鄒魯”的美譽(yù)。有湄洲灣、興化灣、平海灣三大海灣，陸域總面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里。行政區(qū)有涵江區(qū)、荔城區(qū)、仙游縣、城廂區(qū)、秀嶼區(qū)和湄洲島國家旅游度假區(qū)。以下為莆田市地圖：圖2莆田市地圖6莆田旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀自古以來有莆田享有“東方麥加”美譽(yù),是海內(nèi)外尊崇媽祖的朝奉圣地。但是相比于湄洲島來說，莆田的其他景區(qū)顯得有點(diǎn)勢單力薄，除了九鯉湖和九龍谷等值得游玩的地方，貌似就沒有其他的特別的景區(qū)。莆田旅游景區(qū)的地域分布又比較分散，旅游景區(qū)產(chǎn)品又比較單一。由于缺乏深度，對莆田旅游行業(yè)應(yīng)有的吸引力受到不少影響。旅游路線的安排也比較單一，沒有一條完整的幾個旅游點(diǎn)的串聯(lián)，旅游區(qū)娛樂設(shè)施、休閑設(shè)施的缺乏，也難以吸引游客在莆田景區(qū)逗留過夜?，F(xiàn)在莆田的旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目主要有媽祖生態(tài)體育公園(項目分二期實施，一期主要建設(shè)住宅、運(yùn)動區(qū)、會員會所及公園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二期主要建設(shè)運(yùn)動區(qū)、住宅、高檔酒店等)、仙游工藝產(chǎn)業(yè)園(古典家具生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房、古典工藝博覽城、質(zhì)量檢驗檢測中心、技術(shù)研發(fā)中心、油畫生產(chǎn)基地、五星級酒店和名貴植物園等)、御莊園溫泉度假村、大宋莆陽城文化旅游融合工程。莆田的旅游房地產(chǎn)的輻射的范圍還不是很大，除了幾個大型的旅游房地產(chǎn)項目以外，其他的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)主要為旅游住宅地產(chǎn)的建設(shè)為主，多數(shù)分布在城廂區(qū)內(nèi)，多以莆田的二十四景為依托，開發(fā)商的開發(fā)意圖主要是毗鄰優(yōu)美的旅游景點(diǎn)，豐富且方便居住人的休閑生活。以下是簡略的莆田旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀圖：圖3莆田旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀圖7莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)的SWOT分析7.1發(fā)展優(yōu)勢(1)區(qū)位優(yōu)勢莆田位居閩東南沿海中部要地，南與泉州相接并毗鄰廈門，北部依靠省會福州，與臺灣隔海相望，是建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分。莆田的海運(yùn)交通便利，港口資源豐富，擁有湄洲灣、平海灣、興化灣三大海灣。(2)文化優(yōu)勢媽祖文化別具匠心，湄洲島是名聲遠(yuǎn)播的媽祖文化的發(fā)源地，島上的媽祖祖廟被譽(yù)為東方的“麥加”，維系著海峽兩岸同胞，是大陸與臺灣經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作，文化與人員交流的橋梁，也是大多數(shù)海外僑胞和港澳僑胞的信仰歸宿。每年的媽祖誕辰都會吸引數(shù)以萬計的民眾前來朝拜，場面壯觀，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。(3)資源優(yōu)勢莆田是一個以建設(shè)宜居城市為目標(biāo)的城市，植物覆蓋率高，空氣質(zhì)量常年優(yōu)秀，氣候宜人，適合長期居住。莆田內(nèi)島嶼眾多，以三大海灣為依托的海產(chǎn)資源數(shù)不勝數(shù)。莆田業(yè)具有豐富多彩的旅游資源，以二十四景為首的旅游景點(diǎn)，每一個都是莆田歷史文化進(jìn)程中的精華所在。7.2發(fā)展劣勢(1)旅游資源豐富，但保護(hù)力度不夠莆田雖然旅游景點(diǎn)豐富，其中的二十四景個個是風(fēng)景獨(dú)特，各有特色，但是隨著歲月的流逝和人們不加以保護(hù)的開發(fā)，使得有些景點(diǎn)在慢慢失去它本身的味道，甚至有些已經(jīng)消失，例如，二十四景之一的“北瀨飛泉”，已沉沒于東圳水庫底；曾近美麗一時“西湖水鏡”，如今已不復(fù)存在。旅游房地產(chǎn)開發(fā)是基于一定的旅游資源上，是以旅游資源基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開發(fā)過程，所以不僅要進(jìn)行旅游景點(diǎn)的保護(hù)性措施，還要發(fā)揮出其中的特色。(2)旅游區(qū)的服務(wù)層次較低，基礎(chǔ)設(shè)施不足一個地區(qū)的旅游服務(wù)層次的高低，決定了它的收益的高低，旅游的服務(wù)層次越高，它收取的效益越高，反之越低。莆田的旅游區(qū)一般只提供暫時性的游玩，通常很難留宿住游客，休閑娛樂設(shè)施不足，盡管湄洲島上的酒店許多，但是入住率不是很理想，就是因為其對景點(diǎn)之間的串聯(lián)，缺少對休閑娛樂場所的合理安排。(3)旅游房地產(chǎn)建設(shè)的執(zhí)行力度不足，資金鏈少莆田的旅游房地產(chǎn)正在快速發(fā)展的過程中，許多大型項目的籌建為莆田的旅游房地產(chǎn)勾勒出美好的藍(lán)圖，但是因為資金鏈的不足，規(guī)劃的不夠合理，使之工期一直被放緩。比如說媽祖城和大宋莆陽城。接下來的發(fā)展中，要客服重重困難，把它們看成是一個整體，合理的制定總體規(guī)劃。7.3發(fā)展機(jī)遇(1)政策的支持與政府部門的關(guān)注由于《福建省貫徹落實國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》和《關(guān)于加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的意見》的出臺，還有許多加快海峽西岸發(fā)展的意見和決定。有了政策的支持，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展將會有更大的保障。(2)房地產(chǎn)業(yè)的暫時衰退房地產(chǎn)業(yè)在這兩年遭受了巨大的打擊，各城市引起一場救市風(fēng)波。房地產(chǎn)市場的下跌已經(jīng)開始，但銷量和價格仍未出現(xiàn)大范圍的波動。房價和地價自2013年底以來不斷下跌，而且仍有下跌的趨勢。長期的供應(yīng)過剩是無法掩蓋的。城市住房完工率仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擁有城鎮(zhèn)戶口居民的剛性需求，未售住房存量急劇增加，與此同時建設(shè)指標(biāo)呈現(xiàn)全面的下跌。商業(yè)房地產(chǎn)的下跌給了旅游房地產(chǎn)發(fā)展帶來了機(jī)會，使人們的視線開始朝向于旅游地產(chǎn)。對于莆田來說，房地產(chǎn)業(yè)的衰退還未真正開始，但是要未雨綢繆，大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)可能是突破的路徑。(3)周邊交通條件逐漸改善隨著向莆鐵路的開通，莆田與長三角等城市的聯(lián)系加深，上海到莆田的動車只要七個小時，更不要說江西等地。廈深鐵路的開通，使莆田成為南北的樞紐，是莆田業(yè)成功吸引到珠三角等城市來旅游，莆田到深圳的時間只要4個半小時左右。對外交通越來越便捷，將會促進(jìn)著莆田的旅游業(yè)，旅游房地產(chǎn)業(yè)是和旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)相互為系統(tǒng)，一個系統(tǒng)的發(fā)展必將帶動另外一個系統(tǒng)。7.4面臨威脅(1)旅游發(fā)展區(qū)的自身問題莆田的旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中，自身會出現(xiàn)許多問題，例如出現(xiàn)多頭管理、農(nóng)民安置、環(huán)境壓力等問題，都會使莆田的旅游房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。(2)同質(zhì)產(chǎn)品帶來的替代性競爭區(qū)位的優(yōu)勢有時往往是發(fā)展中的威脅，區(qū)位交通的便利促使消費(fèi)者可能出現(xiàn)“出逃”的現(xiàn)象，因為福州和廈門比起莆田的旅游房地產(chǎn)自然發(fā)展的更加完善。同質(zhì)產(chǎn)品的存在使得消費(fèi)者有了多項的選擇，這對莆田旅游房地產(chǎn)的發(fā)展存在著巨大的威脅。(3)房地產(chǎn)業(yè)巨大利潤的誘惑雖然房地產(chǎn)業(yè)在近幾年遭受了大的打擊，但是房地產(chǎn)業(yè)快速的回資率讓開發(fā)商們不愿放棄這個大的蛋糕，旅游房地產(chǎn)業(yè)畢竟還是新的產(chǎn)業(yè)鏈，開發(fā)商們有些還不想冒著風(fēng)險，寧愿選擇保守的盈利方式。根據(jù)SWOT分析進(jìn)行綜合分析，要發(fā)揮優(yōu)勢，把握機(jī)會，克服劣勢，規(guī)避威脅，創(chuàng)新開發(fā)理念，整合旅游資源，協(xié)調(diào)發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)各個開發(fā)區(qū)的聯(lián)系，打造以多中心不同模式綜合帶動的旅游房地產(chǎn)，不僅僅依靠湄洲島單獨(dú)的力量，還要加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，提高宣傳力度，創(chuàng)新投資方式，加快建設(shè)力度。8旅游房地產(chǎn)總體規(guī)劃內(nèi)容8.1總體規(guī)劃的目標(biāo)及年限規(guī)劃目標(biāo)為進(jìn)一步整合旅游資源和房地產(chǎn)資源，加大開發(fā)力度，精確開發(fā)定位，提升旅游房地產(chǎn)形象，完善配套設(shè)施，促進(jìn)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。努力使旅游房地產(chǎn)業(yè)成為莆田產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中重要的一部分。規(guī)劃的年限依據(jù)莆田的城市規(guī)劃的年限2008年至2030年，本研究的規(guī)劃期限為2015年至2030年。8.2規(guī)劃的原則(1)堅持自然環(huán)境保護(hù)優(yōu)先的原則。(2)堅持因地制宜、突出重點(diǎn)、統(tǒng)一規(guī)劃、分期建設(shè)的原則。(3)堅持合理開發(fā)利用、可持續(xù)性發(fā)展的原則。8.3發(fā)展的定位圍繞“媽祖故里、大宋莆陽；工藝之都、湄灣祖城”的旅游形象定位，把莆田的旅游房地產(chǎn)定位為“旅游度假圣地、宜居圣地”。8.4開發(fā)模式莆田的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該因地制宜、多樣性和專一性結(jié)合，但是要適當(dāng)創(chuàng)新出新的開發(fā)模式，更有利于資金的利用和收益。根據(jù)莆田當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和調(diào)查的資料，莆田的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該以旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)為主，還可以增加些產(chǎn)權(quán)酒店、自營式的酒店和分時度假酒店等多樣的模式。以下是簡略的開發(fā)模式的探討：圖4開發(fā)模式的探討圖8.5開發(fā)構(gòu)想(1)分期建設(shè)，先易后難。近期重點(diǎn)建設(shè)湄洲島旅游度假區(qū)和媽祖輻射區(qū)，中期集中建設(shè)大宋莆陽城、仙游工藝園、南日島等，后期重點(diǎn)建設(shè)遍布于莆田各個區(qū)域的休閑度假區(qū)和住宅房地產(chǎn)。(2)主題上，依托莆田媽祖的東方名片，挖掘莆田各個風(fēng)景區(qū)的文化底蘊(yùn)，打造信仰、養(yǎng)生、休閑主題的綜合性休閑度假旅游目的地和適宜居住的第二居所。(3)功能上，打造具有充足的文化鄉(xiāng)情氣息的宜人居住產(chǎn)品體系，功能互補(bǔ)、優(yōu)勢疊加，實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。8.6空間布局規(guī)劃通過上文的分析和根據(jù)實際情況，根據(jù)SWOT方法制定的戰(zhàn)略、滿足各項原則和理論體系，制定發(fā)展莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃空間布局。以下是空間布局圖：圖5莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃布局圖莆田旅游房地產(chǎn)開發(fā)總體規(guī)劃空間布局可以歸納為，“兩核兩翼一帶兩軸兩區(qū)”。兩核：主要的核心為湄洲島，湄洲島利用其比其他的旅游景點(diǎn)都無可超越的優(yōu)勢起著龍頭的作用。次核心為城廂綜合發(fā)展區(qū)，城廂區(qū)旅游房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，分布著大多?shù)的旅游住宅地產(chǎn)，再加上許多大型旅游房地產(chǎn)項目的建設(shè)，有機(jī)會成為湄洲島之后的另外一個核心，而且也能夠聯(lián)系兩地，增加留宿率。兩翼：為南日島發(fā)展翼和仙游工藝發(fā)展翼，南日島和仙游處于莆田的兩端，南日島的開發(fā)程度還不夠高，但是發(fā)展?jié)摿薮?，作為莆田的第一大島，漁產(chǎn)資源和海濱資源豐富，適合發(fā)展旅游地產(chǎn)。仙游縣面積是莆田最大的行政區(qū)，擁有著木雕、紅木、油畫等眾多特色文化，是西部發(fā)展旅游房地產(chǎn)的重要部分。一帶：為枇杷觀光帶，這條路作為連接城廂區(qū)和仙游縣的通道，種植著數(shù)不勝數(shù)飽滿的荔枝，可以充分利用荔枝的優(yōu)勢，開創(chuàng)荔枝采摘農(nóng)業(yè)園和特色旅游路線。兩軸：一條為聯(lián)系秀嶼區(qū)和城廂區(qū)的交通軸，城廂區(qū)通往湄洲島的交通路線過少，不夠便捷，要加強(qiáng)它們之間的聯(lián)系，讓游客不僅僅有一種選擇方式。一條為荔城發(fā)展軸，荔城區(qū)擁有豐富的海濱資源和眾多旅游住宅性的房地產(chǎn)，沿著這條軸線完成與南日島的聯(lián)系。兩區(qū)：一區(qū)為媽祖輻射區(qū)，主要為媽祖城，為湄洲島旅游業(yè)進(jìn)行服務(wù)和升級層次服務(wù)。一區(qū)為涵江帶動區(qū)，城廂區(qū)的發(fā)展帶動涵江區(qū)。8.7支撐系統(tǒng)旅游總體規(guī)劃的實行需要各項支撐系統(tǒng)的配合，要與總體規(guī)劃同步實行，甚至超過總體規(guī)劃的實施進(jìn)度，起到協(xié)助的作用。(1)基礎(chǔ)設(shè)施的完善?；A(chǔ)設(shè)施是總體規(guī)劃實行的保障和基礎(chǔ)。特別是交通設(shè)施的完善，發(fā)展區(qū)之間要注重相互聯(lián)系，相互協(xié)調(diào)，交通成為的它們的樞紐，交通的便利也促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然也促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。給排水和管道的合理規(guī)劃也是基礎(chǔ)設(shè)施完善中重要的一環(huán)，不僅要注重大的方向，更要注重實施過程中的具體操作事項的開展。(2)完善政策實施的機(jī)制。確切落實旅游房地產(chǎn)政策法規(guī)要依賴于高效的運(yùn)行機(jī)制。首先，要建立一套自上而下的政策法規(guī)的運(yùn)行制度，將旅游房地產(chǎn)政策實施情況落實到實處。其次，加強(qiáng)政府辦公的公開力度，增加政府部門與群眾之間的聯(lián)系。將政策實施過程中出現(xiàn)問題的責(zé)任落實到個人，提高政府部門公務(wù)人員的責(zé)任心。最后，及時做好對實施過程中出現(xiàn)問題的反饋，重點(diǎn)針對政策法規(guī)的實施效果以及在實施過程中是否出現(xiàn)政策失效的現(xiàn)象，并且及時快速反饋給相關(guān)部門，再由相關(guān)部門依據(jù)問題對機(jī)制進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。(3)管理人員和開發(fā)人員的執(zhí)行能力。一個好的規(guī)劃沒有被真正的實行也是不成功的，我們要實行執(zhí)行-監(jiān)測制度，對總體規(guī)劃的實施進(jìn)行實時的監(jiān)測，根據(jù)實際情況對不完善的地方進(jìn)行修正。管理人員也要有完善的管理制度，避免出現(xiàn)多頭管理現(xiàn)象，努力落實規(guī)劃才能達(dá)到總體規(guī)劃的意義。(4)加強(qiáng)宣傳力度。莆田的湄洲島雖然名聲遠(yuǎn)播，但是其他的景點(diǎn)大多都無法真正吸引到了，莆田的旅游房地產(chǎn)建