企業(yè)價值評估：成本法

1、 3貨幣資金貨幣資金應(yīng)收及預(yù)付款項應(yīng)收及預(yù)付款項交易性投資交易性投資存貨存貨 流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)持有至到期投資持有至到期投資長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)生物資產(chǎn)生物資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)短期借款短期借款應(yīng)付及預(yù)收款項應(yīng)付及預(yù)收款項應(yīng)交稅金應(yīng)交稅金應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬預(yù)計負(fù)債預(yù)計負(fù)債 流動負(fù)債流動負(fù)債長期借款長期借款長期應(yīng)付款長期應(yīng)付款應(yīng)付債券應(yīng)付債券遞延所得稅負(fù)債遞延所得稅負(fù)債 非流動負(fù)債非流動負(fù)債 負(fù)債負(fù)債凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債與所有者權(quán)益負(fù)債與所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 注注意意被評估資產(chǎn)價值被評估

2、資產(chǎn)價值= =重置成本重置成本* *成新率成新率=資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估價值價值P重置成本重置成本RC實體性實體性貶值貶值Dp功能性功能性貶值貶值Df經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性貶值貶值De 1 1）基于資產(chǎn)的企業(yè)價值評估方法的優(yōu)點）基于資產(chǎn)的企業(yè)價值評估方法的優(yōu)點 （1 1）有利于確定企業(yè)各項資產(chǎn)、負(fù)債的價值）有利于確定企業(yè)各項資產(chǎn)、負(fù)債的價值 （2 2）有利于企業(yè)進(jìn)行并購交易的談判）有利于企業(yè)進(jìn)行并購交易的談判 （3 3）有利于企業(yè)價值評估報告的使用者理解）有利于企業(yè)價值評估報告的使用者理解報告內(nèi)容報告內(nèi)容 （4 4）有利于提高企業(yè)價值評估的質(zhì)量）有利于提高企業(yè)價值評估的質(zhì)量 2 2）基于資產(chǎn)的企業(yè)價值評估方法

3、的缺點）基于資產(chǎn)的企業(yè)價值評估方法的缺點 得到評估得到評估結(jié)果結(jié)果8匯總計算評匯總計算評估值估值7調(diào)整財務(wù)報調(diào)整財務(wù)報表表5現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查4資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估程序資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估程序6計算單項資計算單項資產(chǎn)價值產(chǎn)價值方法適方法適用性判用性判斷斷2明確目明確目的、對的、對象、價象、價值類型值類型1搜集資料搜集資料3 評估目的評估目的通過對通過對A A公司的股東全部權(quán)益價公司的股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，為增資擴(kuò)股提供值進(jìn)行評估，為增資擴(kuò)股提供價值參考依據(jù)價值參考依據(jù)評估范圍評估范圍A A公司的整體資產(chǎn)公司的整體資產(chǎn)評估對象評估對象A A公司的股東全部權(quán)益價值公司的股東全部權(quán)益價值 價值類型價值類型市場

4、價值市場價值評估方法評估方法成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法） 序號序號費用名稱費用名稱計價基礎(chǔ)計價基礎(chǔ)費率費率依據(jù)依據(jù)1 1建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費購置價及其他費用購置價及其他費用0.80%0.80%財建財建20023942002394號號2 2可行性研究費可行性研究費購置價及其他費用購置價及其他費用0.60%0.60%QBJS10-2005QBJS10-20053 3勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費購置價及其他費用購置價及其他費用2.39%2.39%QBJS10-2005QBJS10-20054 4工程監(jiān)理費工程監(jiān)理費購置價及其他費用購置價及其他費用1.20%1.20%建設(shè)部價費字建設(shè)部價費

5、字20014792001479號號5 5環(huán)境評價環(huán)境評價購置價及其他費用購置價及其他費用0.07%0.07%計價格（計價格（20022002）125125號號6 6試運轉(zhuǎn)費試運轉(zhuǎn)費購置價及其他費用購置價及其他費用1.20%1.20%QBJS10-2005QBJS10-20057 7前期費用率合計前期費用率合計6.26%6.26% 序號序號評估計算程序評估計算程序計算公式計算公式計算值計算值文件依據(jù)文件依據(jù)1設(shè)備購置價設(shè)備購置價1850000.002設(shè)備運雜費設(shè)備運雜費已包含在已包含在1中中3設(shè)備安裝費設(shè)備安裝費（含基礎(chǔ)費）（含基礎(chǔ)費）312.0%370004小計小計41+2+318870005

6、前期及其他費用前期及其他費用118126.20 5.1建設(shè)單位管理費費建設(shè)單位管理費費5.140.8%15096.00 財建財建2002394號號5.2可行性研究費可行性研究費5.240.6%11322.00 QBJS10-20055.3勘察設(shè)計費勘察設(shè)計費5.342.39%45099.30 QBJS10-20055.4工程建設(shè)監(jiān)理費工程建設(shè)監(jiān)理費5.441.2%22644.00 建設(shè)部價費字建設(shè)部價費字2001479號號5.5環(huán)境評價費環(huán)境評價費5.540.07%1320.90 計價格（計價格（2002）125號號5.6試運轉(zhuǎn)費試運轉(zhuǎn)費5.641.2%22644.00 QBJS10-2005

7、6資金成本資金成本6（4+5）*6.75%*1.5/2101510.00 合理工期合理工期 1.5年年貸款年利率貸款年利率(%)6.75%7重置全價重置全價74+5+62106636.20 取整取整2107000元元 l 成新率的計算成新率的計算 現(xiàn)場勘察成新率現(xiàn)場勘察成新率 l 評估值的計算評估值的計算綜合成新率綜合成新率 建筑工程造價計算表建筑工程造價計算表 單位：人民幣萬元單位：人民幣萬元 安裝工程造價計算表安裝工程造價計算表 單位：人民幣元單位：人民幣元 l 成新率成新率 勘察成新率計算表勘察成新率計算表 評估值重置全價評估值重置全價綜合成新率綜合成新率 295455002954550

8、097%97% 2865910028659100（元）（元）- -綜合成新率綜合成新率 96%96%40%+97%40%+97%60%= 97%60%= 97% 待估宗地所在區(qū)域土地取得費及相關(guān)稅費表待估宗地所在區(qū)域土地取得費及相關(guān)稅費表序號序號款項款項稅費（元稅費（元/ /畝）畝）依據(jù)依據(jù)1 1土地補(bǔ)償費土地補(bǔ)償費1800018000中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法第第4848條和條和中華人民共和國土地中華人民共和國土地管理法實施條例管理法實施條例第第2525條規(guī)定、條規(guī)定、省實施省實施 辦法辦法第三十四條的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費用為該耕地被征用前第三十四條的規(guī)定，征用耕地的

9、補(bǔ)償費用為該耕地被征用前3 3年平年平均年產(chǎn)值的均年產(chǎn)值的1010倍。倍。 2 2勞動力安置費勞動力安置費2450024500省實施省實施 辦法辦法規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)助費，規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的農(nóng)用地數(shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量征用的農(nóng)用地數(shù)量除以征用前被征用單位平均每人占有耕地數(shù)量計算。計算。 3 3青苗補(bǔ)償費青苗補(bǔ)償費18001800根據(jù)根據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法及及省實施省實施 辦法辦法規(guī)定，結(jié)合規(guī)定，結(jié)合市統(tǒng)計調(diào)查資料

10、及市統(tǒng)計調(diào)查資料及市國土局提供的該市國土局提供的該地區(qū)征地的實際情況確定地區(qū)征地的實際情況確定 4 4地面附著物補(bǔ)償?shù)孛娓街镅a(bǔ)償費費8000 8000 根據(jù)根據(jù)市人民政府市人民政府200120011 1號文及號文及市國土資市國土資200220024949號文件標(biāo)準(zhǔn)，號文件標(biāo)準(zhǔn)， 市統(tǒng)計調(diào)查資料及市統(tǒng)計調(diào)查資料及市國土局提供的該地市國土局提供的該地區(qū)征地的實際情況確定區(qū)征地的實際情況確定5 5耕地開墾費耕地開墾費90009000根據(jù)根據(jù)省實施省實施 辦法辦法和和省耕地開墾費、省耕地開墾費、土地閑置征收和使用管理暫行辦法土地閑置征收和使用管理暫行辦法規(guī)定確定規(guī)定確定 6 6耕地占用稅耕地占用稅3

11、0003000根據(jù)根據(jù)省人民政府文件省人民政府文件耕地占用稅暫行條例耕地占用稅暫行條例實施辦法規(guī)定實施辦法規(guī)定確定確定 7 7征地土地管理費征地土地管理費12261226根據(jù)根據(jù)省國土管理局、省物價局的有關(guān)文件規(guī)定確定省國土管理局、省物價局的有關(guān)文件規(guī)定確定 合計合計6552665526 l 土地開發(fā)費土地開發(fā)費l 利息利息 l 利潤利潤 l 無限使用年期宗地價無限使用年期宗地價 l區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù)區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù) 項目項目賬面價值賬面價值評估價值評估價值增減值增減值增值率增值率%ABC=B-AD=C/A*1001流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)83487.9583605.15117.20

12、0.142非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)3其中：固定資產(chǎn)其中：固定資產(chǎn)122509.98131455.288945.307.30 4 在建工程在建工程6695.516695.510.000.005無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)9549.5618763.059213.4996.486資產(chǎn)合計資產(chǎn)合計222243.00240518.9918275.998.227流動負(fù)債流動負(fù)債102632.42102632.420.000.008非流動負(fù)債非流動負(fù)債66148.0066148.000.000.009負(fù)債合計負(fù)債合計168780.42168780.420.000.0010凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)53462.5871738.5618275.9934.18 第三部分第三部分 熱點問題探討熱點問題探討 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會CHINA Appraisal Society第三部分第三部分 熱點問題探討熱點問題探討庫存商品評估時是否應(yīng)該加計適當(dāng)?shù)睦麧櫍ɡm(xù)）庫存商品評估時是否應(yīng)該加計適當(dāng)?shù)睦麧櫍ɡm(xù)） 中 國 資 產(chǎn) 評 估 協(xié) 會C