建工經營管理習題開發(fā)講義

【2015（一要求配置3萬㎡的公共租賃住房，以6000元/㎡的價格回購，某房地產開發(fā)企業(yè)欲參與該項目的競85005.5%（配建的公共租賃住房免征營業(yè)稅及附加），價水平。（8） （二450020%、50%、30%14002014900001234凈收01234凈收--012340凈收土地費用（資本金建造成本（資本金裝修費用（資本金--【2014（一甲公司承租了一棟建筑面積為10000㎡的舊商業(yè)大樓，承租期為20年，前3年保持不變，每5%。如果專業(yè)市場的運營費用為攤位年的40%，甲公司目標收益率為10%，裝修改造費用在第1年年初投入，其他收支均發(fā)生在年末（不考慮空置損失），請計算該公司達到目標收益率時，前2年平均每個攤位的最低年。（8分）租賃舊商業(yè)大樓的支（1）前3年每年為：600×10000＝600（萬元（2）以后年度每年為：600×（1＋3%）n-設前2年每年總價為A萬以后年度每年為A（1＋5%）n-012341.凈收公司達到目標收益率且年最低的情況，即為凈現值為零（二建60000㎡住宅，建造費用為3000元/㎡，專業(yè)人員費用、其他工程費用、用分別為建造費用進度計劃見表1。專業(yè)人員費用在建設期初投入，其他工程費用、用投入進度與建造費用投項目銷售均價為9000元/㎡，銷售費用、金及附加、其他費用分別為銷售收入的3.5%、5.5%、1%。銷售費用、金及附加、其他費用發(fā)生的進度與銷售收入實現進度相同。建造費用和銷售收入均發(fā)生在季度末（不考慮土地與所得稅）。如果以2014年6月末為計算時點，該企1建造費用投入及銷售收入實現進度計劃2銷售費用\及加\其他費2項目投資現金流量表其他工程費用及他費-----投資收益率 -----（一月末動工建設，建設投資中有12000萬元為年利率7.5%、按季計息、分三期的銀行：第一筆貸款為4000萬元，時間為2010年6月末；第二筆為6000萬元，時間為2010年9月末；第三筆為2000萬元，時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計不還款；20116201235000，20126次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。（8項目各期還本付息 項目各期還本付息 單位：萬00000000000000000000【解答要點】注意三筆發(fā)生的時點，已明確告知發(fā)生在季末，計算時就不能再假定每筆發(fā)（二某房地產開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進行前期研究。掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設用地面積為40000m2容積率為2.，需配建20000m2公共賃住房，建成后由以6000元2的價回購。假設該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初投入，契稅為地價的4%；發(fā)建設成本和用等為4500/m2，在開周期內各年的投資比例分別為20%30%、30%和20%，且發(fā)在各年25%40%35%15000m2m21016若為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當土地報價達到45000地和企業(yè)所得稅）（12分）建設成本及用：4500×10＝45000（萬元14：45000×20%＝9000（萬元2：15000×8×25%＝30000（萬元）；3：18000×8×40%＝57600（萬元）；4：20000×8×35%＝56000（萬元）；01234012341.2.建設成本及-34：6000B（萬元）012341.2.建設成本及3750-7200-7000--（一甲公司花4.3億元了一幢寫字樓用于出租經營。該公司自有投入為價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的均為150元／（㎡·月），以后每年遞增5%。另有停車位310個，為500元／（個·月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛收入的10%，包括和稅在內的運營費用為潛在毛收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權等無形資產年攤銷額為第二步：計算第五年的營業(yè)利潤（凈經營收入5第五年的寫樓的出租凈收入：A＝3888×（1＋5%）3＝4500.85（萬元）；5第五年的停車位出租凈收入：A5＝310×500×12×（1－10%－30%）＝111.6（萬元）；（方法一）第五年（17200-397.19-426.98-459-493.43）×7.5%=1156.755（萬元第五年利息的計算（方法二計算出第四年年末的余額，再乘以利率，即為第五年利（二為6年，其中建設期5年。經和方案設計，確定項目建設成本為3200元／㎡。甲公司在獲得宗土地后的第1年和第2年，分別投入了總建設成本的20%、5%以及共計1200萬元的，未進行項目預售。由于原因，甲公司計劃從第3年開始，尋找合作伙伴共同開發(fā)該項目。甲公司與乙公司簽3部成本和費用，項目開發(fā)周期不變，銷售收入的60%歸甲，40%歸乙。乙公司的開發(fā)及320%、2530%；銷120%、30%、3020%，銷售均價為8500元/㎡；、銷售費和金及附加分別占銷售收入的2%、3%和5.5%。假定和銷售費在開發(fā)周期內平均支出，金及附加與銷售收入同步發(fā)生，除土地費用外，開發(fā)周期內的項目收支其財務凈現值并說明乙公司能否達到投資目標（不考慮企業(yè)所得稅和土地）。（12分）012301234561.1.2.34.5.金及附---前兩年的用1200萬元，兩年平均支出，后四年的用總額為總用減去1200萬4；I---入的60%歸甲，40%歸乙。01234561.1.2.34.---因為（一某投資者一間建筑面積為100m2的用于出租經營，價格為180萬元，付款。后對該進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年。假定該類的經營費用占毛收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現金流量均發(fā)生在年初。請計算滿足投資者收益目標要求的最低單位面積年，并畫出該項目投資經營的現金流量圖。（8）【解析】設的單位面積年為年毛收入01234…1.收1.價2.3.-NPV＝0時，就可以求出最低年（二350.40.63年，總為30萬元，付清；若租賃期為5年，總為45萬元，也是付清。經市場調15，12100.5、0.30.2，該投資者要求的投資收益率為10%。設發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項投資的凈現值之和以及投資凈現值不小于零的累計概率。（12）計算該投資項目的凈現值之和。形成六種可能的方·3·付30萬元（概率·3·付30萬元（概率·3·付30萬元（概率·5·付45萬元（概率·5·付45萬元（概率·5·付45萬元（概率聯合概率方法二：計六種方案的凈現值之和凈現值不小于零的累計概率√√√1（一某家庭計劃5年后一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下該家庭另有一套出租，每月凈收入為1000元，全部儲蓄用于購房各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不目前且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（3%，按月計息）（8）五年后可供購房的來源有三筆：（這些錢不會放到家中，而是放到銀行中生息 2）5月工資收入的（等比遞增的年值換算為終值3）5另一房屋出租的月（等額零存整取，實質A-五年后可用于購房的總 （二甲方案：房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押，還款期為每年年末。該商鋪后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限為19年，首年為150萬元，每隔5年上漲5%，年在每年年初支付。該商鋪的年經營費用為收入的25%。乙方案：總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有，于第1年年初付清，該寫字樓后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年為120萬元，后9年的年為190萬元，年在每年年以上兩個方案均不考慮期末收入，張某要求的自有目標收益率均為15%分（一）銀行總額：600×50%＝300（萬元01.1.自有2.還本付301.1.自有200（一王某以12000元/m2的價格了10間建筑面積均為80m2的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押，其余為自有。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的費及其他費用，于第2年末又投入自有40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了證，在時支付了相當于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。售稅金、0.3%1%的個人所得稅）。假設：在整個經營期間，商鋪的保持200元/月·m2（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；要求的自有投資目標收益率為14%。完成下列自有現金流量表并寫出相應的計算過程列出自有財務凈現值的并代入相應數據（不要求計算結果）。（10分【第一問解答】完成自有現金流量自有：960×40%＝384（萬元購房費等相關費用：960×1.5%＝14.4（萬元抵押年還本付息額：P＝576（萬元）年毛收入凈收入0120121.年毛收凈收2.購房、及裝修投入（自有金--自有財務凈現（二3000703000m2，規(guī)劃容積率為基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發(fā)期間稅費按照建筑面積計算，為114元/m2，用為上述費用（土地費用除外）3.5%。35.5%。項目開發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費用于開發(fā)期初投入，開發(fā)期間稅費于建造期初投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、用在建造期內均勻投入。年貸款利率為7.7%，按季計息。不考慮土地。若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低若該項目的為8000元/m2，求該項目保本的最低銷售量。（10分D：494.35＋22.79＋254.40＝771.55（萬元項目的總開發(fā)價值＝（一殘值都是初期投資額的10%，折現率為10%。假定工用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。（8■由于方案中管道的使用不同但效益相同，因此采用等額年費用法，選擇等額年費用較小的項0128工-012工-（二31～335000m24500m2100330·370%，485%，運營費用為經營收入的42%。建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體，預計凈收益為5000萬元。住宅部分總建筑面積為13000m2，建成后全部，預計平均售價為6500元/m2，銷售稅費為銷售收入的金，25%為銀行；第三年投資額為總投資的35%，全部為銀行。建設期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押，期限為20年，年利率8%，貸365（2）。該項目全投資目標收益率為18%，自有目標收益率為20%求方案自有的財務凈現值。（12分1～31204.5×70%＝843.15（萬元）1～3：843.15×42%＝354.12（萬元）第23年后的凈收益（已扣除銷售稅費及附加）：5000萬第二年2000萬元，第三年2800萬元，總4800萬抵押年還款額P＝150001231.2.自有0---自有凈現金流--001231.2.---2【重點難點】關于用第二次償還前次的現金流的編寫規(guī)■現金流入中沒有這一項，但是下面填對應的還本付息里，第一次還本付息，只填現金還■如特殊需要必須加入一項，則把第二次記為現金流入，下面對應填的是第一次全部的3（常規(guī)表示方法01234-1.2.自有0自有凈現金流--03（特殊表示方法01234-1.2.自有0自有凈現金流--0（一某家庭擬一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現以租養(yǎng)房，即每月的抵押款額不超過原有住房的收入。新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押，按月等額還款，最長年限為20年。問：該家庭能夠最高總價為多少萬元的新房（精確到小數點后2位設該家庭了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用原有住房的收入提前還清抵押，問至少需要在還款多少個月（取整）后，再原有住房并還清？（8分1能新房的最高價2（不建議使用此種計算器（二10000m215000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括利息）。項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行；甲銀行年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押以償還甲銀行本息，乙銀行期限為3年、年利率為7%，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎加百分比形式出租，基礎不隨時購物中心的運營成本為毛收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體，凈收入是年凈經營率是多少（2）?（12）1第1年年初：投資8100萬元，其中自有5400萬元，為2700萬靠向乙銀行申請抵押來償還，故在第3年年初，向乙銀行申請本金為9093.87萬元。第五年末的還本付息額：9093.87＋9093.87×7%＝9730.44（萬元第5年末的收入自有現金流量表（常規(guī)表示方法0123451.出租凈收入（用 2.0自有凈現金流-0020。自有現金流量表（特殊表示方法0123451.出租凈收入（營費用 2.自有凈現金流-00第2年末償還第一次本息合計為9093.87萬元，如果在現金流入項中加入一項，則第2年9093.87。當凈現值為零時，可得出年最低基礎A的值，折現率就用自有目標收益率34