《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險規(guī)避》課件

《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險規(guī)避》

xx1謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃基礎(chǔ)納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例

企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃

課程目錄2謝謝觀賞2019-8-31、納稅籌劃基礎(chǔ)3謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃的特點(diǎn)及其一般原則納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說納稅籌劃基礎(chǔ)4謝謝觀賞2019-8-3

世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。納稅籌劃興起的背景及其概念5謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之一：幾乎100%的企業(yè)偷逃稅法律對偷稅的界定企業(yè)稅負(fù)分析偷稅風(fēng)險分析嚴(yán)厲的處罰制度稅款追征期規(guī)定新征管模式建立6謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之二：幾乎100%的企業(yè)多繳稅

-未實(shí)施納稅籌劃

-稅收優(yōu)惠未充分運(yùn)用

-額外稅收成本7謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃的概念納稅籌劃:指納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行的各種合理安排。8謝謝觀賞2019-8-3幾個概念的區(qū)別偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務(wù)的行為，應(yīng)付法律責(zé)任。漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。未單列漏稅條款的法律責(zé)任，限期補(bǔ)繳。騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應(yīng)稅行為虛構(gòu)成發(fā)生了應(yīng)稅行為，將小額偽造成大額的應(yīng)稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。屬違法行為。抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務(wù)的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務(wù)的行為。納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行的設(shè)計和運(yùn)算。9謝謝觀賞2019-8-3內(nèi)容節(jié)稅避稅從法律角度看合法、合理合法不合理從立法本意看完全符合背道而馳從稅法角度看善意利用破壞性利用從稅收政策看符合稅收政策不符合稅收政策目的稅收支付的節(jié)約少繳稅或不繳稅對經(jīng)濟(jì)的影響促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動破壞市場規(guī)則節(jié)稅與避稅的區(qū)別10謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃的特點(diǎn)事前性合法性區(qū)別與避稅、偷稅官方對納稅籌劃的態(tài)度綜合性目的性操作性11謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃的五大環(huán)節(jié)企業(yè)組建過程中的納稅籌劃企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃企業(yè)投資過程中的納稅籌劃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的納稅籌劃財務(wù)會計核算與成果分配中的納稅籌劃12謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃的程序確立節(jié)稅目標(biāo)，提出備選方案；建立數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬測算；根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案考慮各種因素，選擇最佳方案；協(xié)調(diào)各部門，付諸實(shí)踐；收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。13謝謝觀賞2019-8-3納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。變量引進(jìn)就是納稅人采取合法的相應(yīng)措施或辦法，引進(jìn)部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達(dá)到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點(diǎn)、納稅人的性質(zhì)或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等因數(shù)是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進(jìn)行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素14謝謝觀賞2019-8-32、納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估

15謝謝觀賞2019-8-3稅負(fù)異常與否分析收入完整與否分析收入確認(rèn)時間分析視同銷售情況分析成本合理性分析費(fèi)用合理性分析扣除項(xiàng)目合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析關(guān)聯(lián)方定價合理性分析非關(guān)聯(lián)方串謀分析納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估

16謝謝觀賞2019-8-3稅負(fù)異常與否分析項(xiàng)目指標(biāo)稅負(fù)是否異常增值稅稅負(fù)率=應(yīng)納稅額÷主營業(yè)務(wù)收入×100%當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)）=當(dāng)期扣除金額÷當(dāng)期營業(yè)收入×100%所得稅稅負(fù)率=應(yīng)納稅額÷主營業(yè)務(wù)收入×100%17謝謝觀賞2019-8-3收入完整與否分析項(xiàng)目指標(biāo)收入是否完整主營業(yè)務(wù)收入增長率=（本期主營收入-上期主營業(yè)務(wù)收入）÷上期主營業(yè)務(wù)收入×100%其他應(yīng)付款增長率=（期末其他應(yīng)付款-期初其他應(yīng)付款）÷期初其他應(yīng)付款×100%單位產(chǎn)品主材耗用率=本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量÷本期產(chǎn)成品數(shù)量×100%單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等）=本期耗用能源（電度、自來水噸位）÷本期產(chǎn)成品數(shù)量×100%單臺設(shè)備月產(chǎn)量=上年產(chǎn)成品數(shù)量÷設(shè)備數(shù)量18謝謝觀賞2019-8-3收入確認(rèn)時間分析項(xiàng)目指標(biāo)收入確認(rèn)是否提前主營業(yè)務(wù)收入離散度=（本月主營業(yè)務(wù)收入-本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）÷本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)×100%賒銷率=（月末應(yīng)收賬款-月初應(yīng)收賬款）÷本月主營業(yè)務(wù)收入×100%收入確認(rèn)是否滯后主營業(yè)務(wù)收入離散度=（本月主營業(yè)務(wù)收入-本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）÷本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)×100%客戶商業(yè)信用負(fù)債增長率=[（月末預(yù)收賬款+月末其他應(yīng)付款）-（月初預(yù)收賬款+月初其他應(yīng)付款）]÷（月初預(yù)收賬款+月初其他應(yīng)付款）×100%19謝謝觀賞2019-8-3視同銷售情況分析項(xiàng)目指標(biāo)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收入名義銷項(xiàng)稅額=（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×增值稅稅率（17%或13%）外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收入名義銷項(xiàng)稅額=（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×增值稅稅率20謝謝觀賞2019-8-3成本合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)成本是否合理銷售毛利率=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）÷主營業(yè)務(wù)成本×100%21謝謝觀賞2019-8-3費(fèi)用合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)費(fèi)用是否合理期間費(fèi)用率=（管理費(fèi)用+營業(yè)費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用）÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%

管理費(fèi)用率=管理費(fèi)用÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%

A.業(yè)務(wù)招待費(fèi)率=業(yè)務(wù)招待費(fèi)÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%

B.總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用率=總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%

……

22謝謝觀賞2019-8-3費(fèi)用合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)費(fèi)用是否合理營業(yè)費(fèi)用率=營業(yè)費(fèi)用÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%A.運(yùn)輸費(fèi)用率=運(yùn)費(fèi)÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%C.廣告費(fèi)用率=廣告費(fèi)÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%D.宣傳費(fèi)用率=宣傳費(fèi)÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%E.傭金率=傭金÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%23謝謝觀賞2019-8-3費(fèi)用合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)費(fèi)用是否合理財務(wù)費(fèi)用率=財務(wù)費(fèi)用÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%相關(guān)指標(biāo)：利息費(fèi)用率=預(yù)提利息÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%預(yù)提利息=資本化利息+費(fèi)用化利息收入借款率=平均借款額÷（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×100%平均借款=（長短期借款期初數(shù)+長短期借款期末數(shù)）÷2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額÷應(yīng)收賬款平均余額×100%應(yīng)收賬款平均余額=（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)）÷224謝謝觀賞2019-8-3扣除項(xiàng)目合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理固定資產(chǎn)綜合折舊率=累計折舊額÷平均固定資產(chǎn)原值×100%平均固定資產(chǎn)原值=（期初固定資產(chǎn)原值+期末固定資產(chǎn)原值）÷2工資變動率=（本期工資總額-上期工資總額）÷上期工資總額×100%預(yù)提費(fèi)用變動率=（本期預(yù)提費(fèi)用-上期預(yù)提費(fèi)用）÷上期預(yù)提費(fèi)用×100%25謝謝觀賞2019-8-3非經(jīng)常性損益合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)非經(jīng)常性損益是否合理非經(jīng)常性損益變動率=[（本期投資收益+本期補(bǔ)貼收入+本期營業(yè)外收支）-（上期投資收益+上期補(bǔ)貼收入+上期營業(yè)外收支）]÷（上期投資收益+上期補(bǔ)貼收入+上期營業(yè)外收支）×100%26謝謝觀賞2019-8-3關(guān)聯(lián)方定價合理性分析項(xiàng)目指標(biāo)關(guān)聯(lián)交易定價是否合理主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評估指標(biāo)進(jìn)行分析。27謝謝觀賞2019-8-3非關(guān)聯(lián)方串謀分析項(xiàng)目指標(biāo)是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀主營業(yè)務(wù)收入離散度=（本月主營業(yè)務(wù)收入-本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）÷本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)×100%賒銷率=（月末應(yīng)收賬款-月初應(yīng)收賬款）÷本月主營業(yè)務(wù)收入賒購率=（月末應(yīng)付賬款-月初應(yīng)付賬款）÷本月購進(jìn)原材料或庫存商品28謝謝觀賞2019-8-33、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀

29謝謝觀賞2019-8-3營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀

房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀30謝謝觀賞2019-8-3營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀

營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：①對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征營業(yè)稅②將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅③房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅31謝謝觀賞2019-8-3以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算單位

32謝謝觀賞2019-8-3

應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況土地增值稅的清算條件

33謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

34謝謝觀賞2019-8-3扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

土地增值稅扣除項(xiàng)目清算

35謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

土地增值稅扣除項(xiàng)目清算

36謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

土地增值稅扣除項(xiàng)目清算

37謝謝觀賞2019-8-3滿足清算條件之日起90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

38謝謝觀賞2019-8-3納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

39謝謝觀賞2019-8-3稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

40謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

土地增值稅的核定征收

41謝謝觀賞2019-8-3在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

42謝謝觀賞2019-8-3各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定

43謝謝觀賞2019-8-3住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)

44謝謝觀賞2019-8-3對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。

混合項(xiàng)目要分開核算

45謝謝觀賞2019-8-3凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強(qiáng)

46謝謝觀賞2019-8-3個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強(qiáng)

47謝謝觀賞2019-8-3土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

分類預(yù)征到期清算

48謝謝觀賞2019-8-3納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策解讀

49謝謝觀賞2019-8-3個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策解讀

50謝謝觀賞2019-8-3對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策解讀

51謝謝觀賞2019-8-34、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路

52謝謝觀賞2019-8-3營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路土地增值稅納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路53謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善納稅籌劃的平臺納稅籌劃的技術(shù)54謝謝觀賞2019-8-35、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例

55謝謝觀賞2019-8-3“臨界點(diǎn)”籌劃法費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法代收費(fèi)用計價籌劃法成本核算對象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法核算方式籌劃法

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例56謝謝觀賞2019-8-3納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！?0%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。“臨界點(diǎn)”籌劃法57謝謝觀賞2019-8-3某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費(fèi)用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5‰、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為10%。

“臨界點(diǎn)”籌劃法58謝謝觀賞2019-8-3籌劃前

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；實(shí)際盈利金額=收入－成本－費(fèi)用－稅金

=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99萬元“臨界點(diǎn)”籌劃法59謝謝觀賞2019-8-3籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變。

允許扣除的稅金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計＝200+900+110+220+99＝1529（萬元）

增值額＝271萬元，增值率為17.72%

實(shí)際盈利金額＝1800-200-900-100-99=499萬元“臨界點(diǎn)”籌劃法60謝謝觀賞2019-8-3雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。

㊣認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章?！芭R界點(diǎn)”籌劃法61謝謝觀賞2019-8-3北京市：“對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關(guān)政策?！庇纱丝梢?，北京市對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的。實(shí)際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下。“臨界點(diǎn)”籌劃法62謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法63謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。收入分散籌劃法64謝謝觀賞2019-8-3假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場價值是800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。收入分散籌劃法65謝謝觀賞2019-8-3房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。建筑行業(yè)3％的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)。可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。建房方式籌劃法66謝謝觀賞2019-8-3為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。建房方式籌劃法67謝謝觀賞2019-8-3合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。建房方式籌劃法68謝謝觀賞2019-8-3確定合適的利息扣除方式財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％扣除。如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。

靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

69謝謝觀賞2019-8-3房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會進(jìn)行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

70謝謝觀賞2019-8-3個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

71謝謝觀賞2019-8-3利用加計扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時適用較高的扣除率。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

72謝謝觀賞2019-8-3個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

73謝謝觀賞2019-8-3財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除但不允許加計20％的扣除基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費(fèi)用。代收費(fèi)用計價籌劃法

74謝謝觀賞2019-8-3在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。代收費(fèi)用計價籌劃法

75謝謝觀賞2019-8-3土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬元。分開核算甲房產(chǎn)增值率=（250-200）÷200×100%=25%應(yīng)納土地增值稅=（250-200）×30%=15乙房產(chǎn)增值率=（400-100）÷100×100%=300%應(yīng)納土地增值稅=（400-100）×60%-100×35%=145甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計=15+145=160成本核算對象籌劃法

76謝謝觀賞2019-8-3合并核算收入總額=250+400=650扣除項(xiàng)目金額=200+100=300增值率=（650-300）÷300×100%=117%應(yīng)納土地增值稅=（650-300）×50%-300×15%=130㊣把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報。成本核算對象籌劃法

77謝謝觀賞2019-8-3甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費(fèi)用3.4萬元。應(yīng)納稅額計算如下：應(yīng)納營業(yè)稅＝1200×5%＝60（萬元）應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝60×（7%＋3%）＝6（萬元）應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝1200×0.5‰＝0.6（萬元）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

78謝謝觀賞2019-8-3應(yīng)納土地增值稅計算：①房產(chǎn)評估價格=1100×60%=660（萬元）；②扣除項(xiàng)目金額合計=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（萬元）；③增值額=1200-730=470（萬元）；④增值率=470÷730×100%=64.38%；⑤應(yīng)