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PAGEPAGE1邢莊土地開發(fā)策略一、項(xiàng)目背景中國(guó)城市化進(jìn)入了高速發(fā)展期,城市建設(shè)用地的快速擴(kuò)張,在這個(gè)過程中,許多農(nóng)村的集體用地沒有及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有用地,產(chǎn)生了城中村,造成了許多城中村改造和發(fā)展的難題。目前還沒有解決城中村的理想辦法。全國(guó)各地的城市都在摸索之中。臨潁上一輪總體規(guī)劃之后,在建設(shè)中遇到了一些問題。最近臨潁又制定了潁北新區(qū)的規(guī)劃,主要是對(duì)臨潁行政中心和穎北工業(yè)區(qū)的規(guī)劃。邢莊地處臨潁城區(qū)中心,北至潁川路,南達(dá)人民路,西接新城路,東連107國(guó)道。臨潁的總體規(guī)劃,特別是潁北新區(qū)的規(guī)劃與邢莊的土地開發(fā)密切相關(guān),是邢莊土地開發(fā)利用的重要影響因素。如何開發(fā)邢莊的土地,在不多的土地上創(chuàng)造盡可能多的財(cái)富,保障邢莊人的生活,并進(jìn)一步使邢莊人過上富裕幸福的生活,是我們的一個(gè)重要研究課題。二、邢莊土地開發(fā)價(jià)值策略本次邢莊的土地價(jià)值開發(fā)策略是:商業(yè)居住為主,景觀設(shè)計(jì)和市政設(shè)施配套為輔,工業(yè)向外發(fā)展。下面就商業(yè)開發(fā)、居住開發(fā)、景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)施配套展開分析1商業(yè)開發(fā)1、1邢莊商業(yè)現(xiàn)狀表一:邢莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市主干道路名寬度(M)長(zhǎng)度(M)迎賓路352000新城路402000人民路35900潁河路35680表二:臨潁縣涉及邢莊的路段商業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表區(qū)域名稱店鋪數(shù)量(個(gè))經(jīng)營(yíng)狀況好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎賓路1992514826新城路1085103合計(jì)101916277582資料來源:《臨潁縣商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況》據(jù)統(tǒng)計(jì)臨潁縣路段商業(yè)的商鋪總數(shù)是2243間,其中經(jīng)營(yíng)狀況好的有323間。這樣,邢莊周邊幾條道路的商業(yè)店鋪數(shù)量占全縣比例高達(dá)45.4%,經(jīng)營(yíng)狀況好的商鋪更占全縣狀況好的商鋪的50.2%。不僅數(shù)量占優(yōu),質(zhì)量也占優(yōu)。全縣商鋪的租金平均水平為186.3元/(平方米·年)。邢莊商鋪的地段較好,,商鋪?zhàn)饨鹗杖肜響?yīng)比平均水平高,商業(yè)開發(fā)價(jià)值很大。邢莊利用好它在火車站與汽車站之間,行政中心與工業(yè)中心之間的優(yōu)越地理位置,以及人流量大,商業(yè)基礎(chǔ)好的條件,做大做強(qiáng)商業(yè),努力打造臨潁縣的商業(yè)中心這個(gè)品牌。邢莊商業(yè)區(qū)位圖1、2邢莊各路段的商業(yè)狀況分析表三:邢莊主要商業(yè)路段的商業(yè)狀況區(qū)域名稱店鋪數(shù)量(個(gè))經(jīng)營(yíng)狀況好一般差數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%14058.8%4820.2%迎賓路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合計(jì)101916215.9%77576.1%828%人民路商鋪數(shù)量最多,經(jīng)營(yíng)狀況最好。經(jīng)營(yíng)狀況差的商鋪只占極少數(shù)。逍襄路經(jīng)營(yíng)狀況差的和好的都占20%左右。迎賓路經(jīng)營(yíng)狀況差的和好的占13%左右,狀況一般的占74.4%,總體情況比逍襄路好。新城路沒有經(jīng)營(yíng)差的商鋪,但好的也很少,絕大部分是狀況一般的。1、3邢莊商業(yè)空間開發(fā)。打造臨潁倒“日”字商圈。潁河路、人民路、新城路、迎賓路圍成一個(gè)“口”字,中間規(guī)劃建設(shè)一條步行商業(yè)街,打通潁河路和人民路商業(yè)街。形成一個(gè)倒“日”字商圈。規(guī)劃建設(shè)邢莊商業(yè)步行街。在邢莊內(nèi)部打通潁河路商業(yè)街和人民路商業(yè)街,避免了人行和車行之間的過多干擾,結(jié)合廣場(chǎng)的建設(shè),營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍,大大提升邢莊內(nèi)部土地的商業(yè)價(jià)值。人民路繼續(xù)做臨潁商業(yè)第一街,通過空間尺度、空間氣氛、室內(nèi)外空間結(jié)合、環(huán)境景觀、豐富多樣的里面設(shè)計(jì),吸引更多高檔次的商家進(jìn)駐??臻g設(shè)計(jì)手段有:設(shè)立商業(yè)廣場(chǎng),形成商業(yè)中心,提升商業(yè)價(jià)值;設(shè)立商業(yè)步行街,形成更為濃郁的商業(yè)氛圍。改善逍襄路、迎賓路的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況。發(fā)展新城路商業(yè)。1、4邢莊的其他商業(yè)現(xiàn)代家具城。進(jìn)駐商戶10家,占地面積10000平方米,商業(yè)面積4000平方米,租金收入2.4萬(wàn)元麗晶大酒店。酒店經(jīng)營(yíng)良好。年平均入住率在70%以上,旺季生意供不應(yīng)求。考慮隨著經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展,住宿需求會(huì)不斷增加,可結(jié)合商業(yè)適度發(fā)展酒店旅館業(yè)。2房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)2、1邢莊房地產(chǎn)價(jià)值臨潁現(xiàn)在的房地產(chǎn)消費(fèi)水平大概是1100元/平方米。本地的居民的購(gòu)買力有限。高層住宅的管理費(fèi)用高,多層住宅更適應(yīng)本地的需求。邢莊地處城市中心。周邊有潁川路、人民路、新城路、迎賓路等城市的交通主干道,交通十分便利。同時(shí)黃龍渠從中間穿越,將來黃龍渠兩邊各六十米寬的休閑綠帶的設(shè)計(jì)建設(shè),進(jìn)一步提升了邢莊的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。因此,邢莊的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值比臨潁的其他地區(qū)要高。有數(shù)據(jù)顯示,在中小城市,中低層、小高層的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值最大。邢莊位于臨潁市區(qū)的絕好地段,房地產(chǎn)開發(fā)以小高層為主,中低層為輔,較為合理。2、2邢莊各區(qū)塊房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值分析黃龍渠兩岸房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。范圍是黃龍渠以北至黃龍路,以南至潁河路。這里臨近黃龍渠休閑帶。濱水地區(qū)一向是人們喜愛的居住地帶,中原屬于缺水地區(qū),濱水地區(qū)尤其受居民歡迎。這里的房地產(chǎn)價(jià)值是邢莊最好的,也是臨穎很好的居住地段。當(dāng)然,房地產(chǎn)不僅僅靠區(qū)位和黃龍渠的,要進(jìn)一步提升這個(gè)片區(qū)的居住價(jià)值,還要做好戶型的設(shè)計(jì)、小區(qū)配套設(shè)施、區(qū)內(nèi)環(huán)境綜合指數(shù)。黃龍渠南岸其他地區(qū)。這里四邊分別是人民路商業(yè)帶、逍襄路商業(yè)帶、新城路商業(yè)帶和迎賓路商業(yè)帶,同時(shí)即將打造的富有特色的邢莊商業(yè)步行街和商業(yè)廣場(chǎng),商業(yè)成為了這里房地產(chǎn)開發(fā)的突出要素。伴隨著將來商業(yè)廣場(chǎng)和商業(yè)步行街的建成,這里的房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升。黃龍渠北岸其他地區(qū)。這里的居住區(qū)與城市其他地區(qū)的居住區(qū)連成一片??煽紤]作為開發(fā)式住宅,對(duì)外出售,以補(bǔ)充邢莊改造過程中的資金不足。3景觀設(shè)計(jì)及價(jià)值分析隨著居民收入增加,生活水平的提高,他們對(duì)生活環(huán)境的要求也高了。人居環(huán)境日益成為人們關(guān)注的問題。邢莊地處臨潁市區(qū)中心,寸金寸土。如果忽略了環(huán)境景觀設(shè)計(jì),對(duì)土地過度開發(fā),不僅不能帶來更多的收益,反而會(huì)因?yàn)榄h(huán)境差大大降低邢莊的吸引力,造成邢莊土地價(jià)值衰退。為了防止衰退,為了增強(qiáng)吸引力,在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,十分重視邢莊景觀設(shè)計(jì)。黃龍渠休閑帶。邢莊地處中原地區(qū),水的缺乏使得濱水地區(qū)變得更加有吸引力。如果利用得好,這里將是永久的活力地帶。黃龍渠兩岸規(guī)劃了寬約50米的休閑帶,同時(shí)在北岸還規(guī)劃了一個(gè)用地約一公頃邢莊南北綠帶。在貫穿邢莊南北的新城路和另一條邢莊內(nèi)部道路兩邊布置寬20米這樣邢莊就形成了“一橫兩縱”的景觀總體格局。在綠帶內(nèi)部設(shè)計(jì)座椅、雕塑、小型游樂設(shè)施等街頭小品。4、市政設(shè)施配套……三、邢莊的土地開發(fā)策略建議近期保留工業(yè),工業(yè)的收入作為村改造的啟動(dòng)資金。近期建設(shè)黃龍渠以南、新城路以東、潁河路以北的一片村民集中居住區(qū)。中期建設(shè)潁河路以南、迎賓路以西、邢莊商業(yè)步行街以東的一塊用地作為村民集中居住用地。每戶村民提供200平方米的住房。其中120平方米村民住,另外置換出來的黃龍渠以南的原村民的大片居住用地。未來有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的用作商業(yè)開發(fā)。村民每戶都分有商鋪,村民可自主經(jīng)營(yíng),也可用來出租。進(jìn)一步增加村民的收入。
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