青島房地產(chǎn)市場分析總結(jié)報告課件

房地產(chǎn)市場分析及市場研判謹(jǐn)呈：宏程集團(tuán)版權(quán)聲明：本資料僅供客戶使用，版權(quán)歸浩華地產(chǎn)集團(tuán)所有。未經(jīng)許可，不得擅自傳閱、引用、發(fā)布、復(fù)制。目錄2010年全國房地產(chǎn)市場分析2010年青島房地產(chǎn)市場分析膠南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2011年房地產(chǎn)市場預(yù)判Chapter12010年全國房地產(chǎn)市場分析2010年樓市相關(guān)政策回顧2010年已出臺樓市相關(guān)政策圖政策多，調(diào)控密集：全年已出臺相關(guān)政策15次之多，平均2個月3次。全面出擊，不留余地：國務(wù)院牽頭，國土、住建部委，央行，銀監(jiān)會聯(lián)手，地方跟隨。從土地政策、房產(chǎn)政策、市場監(jiān)管，貨幣政策、財政政策全方位出臺調(diào)控政策細(xì)則。重拳打擊，愈來愈狠：4月新國十條出臺，5月銀根收緊，6月出臺二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，7月重申差別化房貸政策，9月三套房限貸，各地相繼出臺限購政策。政策特征：多、全、密、狠、嚴(yán)、重2010年政策重災(zāi)年，樓市戴上緊箍咒政策目標(biāo)：防止房價上漲過快，抑制投機(jī)需求，保經(jīng)濟(jì)、民生穩(wěn)定。

2009年,全國房價一路飆升，09年底的第一波房地產(chǎn)調(diào)控，并沒有遏制住房價快速上漲的勢頭。2010年4月出臺的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控使得全國房地產(chǎn)市場在此后一段時間，成交低迷，房價微跌，效果初顯。但從9月份開始，房價再度上漲，致使第三波調(diào)控如期而至。第三次調(diào)控——9·29新政各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。貸款購買商品住房首付比例調(diào)整到30%及以上。對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。各商業(yè)銀行消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。切實(shí)增加住房有效供給。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。此次新政大部分是新國十條的細(xì)化，目的是督促地方政府盡快出臺細(xì)則，使新國十條能夠具有可操作性，加強(qiáng)政策執(zhí)行的力度，使之能夠真正落到實(shí)處。短期內(nèi)對剛性需求造成影響，但不會是致命傷。暫停發(fā)放第三套房貸，對不能提供有效證明的異地購房不發(fā)放貸款，加強(qiáng)抑制跨區(qū)域的投機(jī)需求，但此次對于第三套房貸仍然是“暫?！?，為后來的政策留有了很大的空間。由于新政中對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市沒有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，因此限定家庭購房套數(shù)，在很多城市可能很難落實(shí)。鼓勵安居保障房工程的建設(shè)和相關(guān)的優(yōu)惠政策，支持中低價位的中小戶型的貸款需求，禁止開發(fā)商捂盤和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣等投機(jī)行為。強(qiáng)調(diào)問責(zé)制，不管是地方政府，還是商業(yè)銀行，只要是執(zhí)行調(diào)控不力的，都要被問責(zé)。房產(chǎn)稅的落地將會是一個非常復(fù)雜的過程，要考慮到方方面面的因素和評判的標(biāo)準(zhǔn)，因此短期內(nèi)不會大范圍內(nèi)推廣。9·29新政解讀

9.29新政推出后，青島至少12家樓盤出現(xiàn)“退房潮”，從分布區(qū)域看，有近10家位于西海岸，影響最為嚴(yán)重，此次退房大多數(shù)為投資客及二次甚至多次置業(yè)的改善型客戶。限購令推動樓市二次觸底或引爆恐慌購買潮。在“國十條”要求增加住房有效供給的調(diào)控下，樓市供應(yīng)狀況有所改善。信貸作為樓市重要影響因素正面臨著深刻的變化，或會改變今年四季度樓市的走勢。15城出臺限購令，并不斷在擴(kuò)大目前消費(fèi)者已經(jīng)患上了“調(diào)控綜合癥”，一旦房價大跌的預(yù)期沒達(dá)到，很快就會形成新一輪的恐慌性購買潮。政策出發(fā)點(diǎn)仍是從抑制需求出發(fā)，難以從根本上解決高房價問題。通過抑制需求來打壓高房價在短期內(nèi)或許能夠達(dá)到價量齊跌的效果，但抑制的需求早晚得爆發(fā)，而且反彈將會更加強(qiáng)烈。青島一向嚴(yán)格執(zhí)行國家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策，具體表現(xiàn)在：無論是否之前有過貸款記錄，只要有過買房行為，即暫停發(fā)放第三套房貸款。據(jù)相關(guān)專家預(yù)測，青島近期將出限購令。據(jù)地稅局有關(guān)人員透露，青島從12月1日起將征收房產(chǎn)稅。世界銀行10月19日發(fā)布報告稱，東亞與太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，但美國寬松貨幣政策催生通貨膨脹和資產(chǎn)泡沫，在大量全球流動性追逐受益的驅(qū)動下，今年以來這些地區(qū)的資本流入大幅上升，導(dǎo)致股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格暴漲。同時世界銀行維持今年中國經(jīng)濟(jì)增長9.5%的預(yù)測。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的增長加上西方國家異常寬松的貨幣政策推動龐大的資金流涌向新興市場，但這種繁榮背后潛藏著風(fēng)險。為了應(yīng)對預(yù)期的通貨膨脹，央行10月19日晚宣布，自20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，此次加息將對房地產(chǎn)業(yè)具有一定的抑制作用，一是提高購房者的貸款利率，二是提高開發(fā)商的成本，同時進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)調(diào)控的政策，最終有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。11月1日起全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。11月3日，為規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等四部門印發(fā)通知：嚴(yán)禁使用公積金貸款投機(jī)購房。①購90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%②二套住房首付不低于50%，貸款利率不低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率1.1倍③停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款新政仍在繼續(xù)青島暫時未跟進(jìn)公積金新政策，三套房首次用公積金貸款仍可辦理，即商品房首付是30%，二手房首付40%

。政策對樓市的影響關(guān)系恢復(fù)期調(diào)整期4月中第一次重拳打擊拐點(diǎn)1反彈期再調(diào)整期拐點(diǎn)2峰頂谷底9月底-11月二次重拳打擊政策——樓市影響1月初國務(wù)院國十一條奠定2010年保穩(wěn)定樓市方針。埋下伏筆。1季度，樓市快速恢復(fù)，出現(xiàn)量升價漲的勢頭。4月中出臺新國十條，為1季度的市場打下第一針冷靜藥。市場開始步入調(diào)整。辦公樓物業(yè)直線跌落，住宅市場受交易簽約滯后延緩至5月。第二季度，樓市進(jìn)入調(diào)整期，市場觀望，等待政策第二只靴子落下，結(jié)果6月初出臺的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分量輕，第三季度市場開始再次迅猛反彈。三季度末，為防止樓市再度過熱，第三只靴子擲地有聲，三套房以上限貸。房價過高或增長快的城市被要求限購。三套房限貸開始阻擋部分投機(jī)購房者，青島出現(xiàn)退房現(xiàn)象。10月進(jìn)入限購猛藥時代，限購城市應(yīng)聲跌落，暫未限購城市，風(fēng)聲鶴唳，政策引發(fā)恐慌性搶購。2010年樓市和政策，是開發(fā)商、消費(fèi)者、投資者和政府多方力量博弈的結(jié)果。兩者互為因果。政策對市場的影響關(guān)系政策——樓市影響國際熱錢國內(nèi)投資剛性需求改善需求樓市國際環(huán)境：匯率大戰(zhàn)，人民幣對美元持續(xù)升值，熱錢涌入樓市。人民幣加息，熱錢開始出逃。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：美元輸出性通貨膨脹，股市不穩(wěn)，樓市尤其是住宅是最安全穩(wěn)定的投資渠道。對政策反應(yīng)最為敏感，政緊即退，政松則進(jìn)。絕望的剛需：2008壓制的需求，在降價絕望中，在2010年差別的政策呵護(hù)下，與新增剛需一起開始潮水般釋放，勢不可擋。中堅的力量：以瘋狂的搶購回應(yīng)每次政策的落地，政策性引發(fā)恐慌儲備置業(yè)，提前釋放需求。各種力量對政策反應(yīng)政策預(yù)測：2011年，政策面除繼續(xù)存在加息預(yù)期，預(yù)計不會再出現(xiàn)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。市場變化：樓市主要受2010年系列政策落地影響，投資性需求、多次改善性需求將受到抑制。國際熱錢，投資客開始拋售出逃樓市。供應(yīng)狀況：受到土地政策影響，2011年預(yù)期新增供應(yīng)量有上升勢頭。價格走勢：在供需力量的博弈下，出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，尤其辦公個樓方面，預(yù)計2011年樓市將出現(xiàn)量穩(wěn)價微跌的態(tài)勢。Chapter22010年青島房地產(chǎn)市場分析青島分市、區(qū)戶數(shù)與人口數(shù)青島分市、區(qū)人口機(jī)械變動2007年2008年2007年2008年市、區(qū)名稱人口(人)人口增長率人口(人)人口增長率市、區(qū)名稱遷入人數(shù)(人)遷出人數(shù)(人)增(+)、減(-)遷入人數(shù)(人)遷出人數(shù)(人)增(+)、減(-)總計75799101.15%76156470.47%總計1166706085455816903757065119724市區(qū)27554721.68%27624740.25%市區(qū)7772142184355375266955561-2892市南區(qū)5404313.19%5474141.29%市南區(qū)22437102991213814765114013364市北區(qū)4782980.79%4823600.85%市北區(qū)579222603532598024483532四方區(qū)3931050.68%389085-1.02%四方區(qū)135087113639575698257-688李滄區(qū)3002311.94%3023740.71%李滄區(qū)72542732452251446145-1001嶗山區(qū)223894-54.34%2309693.16%嶗山區(qū)393617342202576816564112黃島區(qū)3267703.21%321069-1.74%黃島區(qū)1485499644890795214984-7032城陽區(qū)492743124.16%489203-0.72%城陽區(qū)994080821858549110670-5179膠州市7922410.89%7965170.54%膠州市679932883511615225103642即墨市11118981.10%11213320.85%即墨市996029886972901327646249平度市13652970.62%13696750.32%平度市673148511880869944104289膠南市8267331.13%8338370.86%膠南市1015038666284864728395808萊西市7282690.54%7318120.49%萊西市5309367716325195256726282009年青島全市戶籍總?cè)丝跒?62.92萬人，增長0.18%，其中，市區(qū)275.47萬人，下降0.28%；五市(縣級)487.44萬人，增長0.44%。全年新出生人口63027人，出生率為8.27‰；死亡人口51418人，死亡率為6.75‰；人口自然增長率為1.52‰。

近年來青島一直在為申請直轄市做準(zhǔn)備，人口數(shù)是最基本的目標(biāo)，而青島離1200萬的人口目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)，為了快速達(dá)到人口目標(biāo)，因此青島一直鼓勵外來人口扎根青島，也推出了相應(yīng)的落戶政策，大量的人口流入，必然會為城市帶來大量的剛性購房需求，因此，青島及周邊區(qū)市的房子基本屬于“有價有市”。1.青島近年人口流入、流出情況年份GDP總額增長率全國排名人均可支配收入2007年3786.52億元16%第八名17856元2008年4436.2億元13.2%第九名20464元2009年5136.62億元13.8%第八名22368元2010年上半年2586.7億元13.9%12313元

2007年青島人均GDP突破6000美元，2009年突破8000美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國3677.86美元。世界銀行的研究表明：住宅需求與人均GDP的水平有關(guān)，當(dāng)一個國家的人均GDP在300美元時，住宅產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)步；在600－800美元時，進(jìn)入高速發(fā)展期；到1,300美元時，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期；8,000美元時，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期；超過13,000美元時，住宅產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入衰退期。由此可見，青島房地產(chǎn)業(yè)以處于平穩(wěn)發(fā)展時期。2.青島近年GDP情況2009年下半年與2010年上半年各區(qū)市成交價格對比區(qū)域2009年下半年2010年上半年增長率市南區(qū)116161428823%市北區(qū)84311057925%四方區(qū)7040863023%李滄區(qū)5915748527%嶗山區(qū)127841438813%黃島區(qū)5243618818%城陽區(qū)4437552525%膠州市322233654%即墨市3605409514%平度市3264389219%膠南市410144709%萊西市2439286117%圖表一

由于青島市區(qū)在2009年下半年—2010年上半年樓盤放量較少，嶗山區(qū)相對放量較大，房價漲幅較大。而黃島及膠南受近年利好政策影響，區(qū)域開發(fā)量巨大，量價齊升，隨著南隧北橋的貫通，西海岸與市區(qū)距離的拉近，區(qū)域發(fā)展前景較大，膠南去年至今年房價漲幅加大，但仍屬于價格洼地，潛力較大。③青島市場分析1.青島各區(qū)市成交價格對比2010年新政后各區(qū)市成交單價區(qū)域5月6月7月8月9月市南區(qū)25500元/㎡24175元/㎡23026元/㎡23052元/㎡23557元/㎡嶗山區(qū)14980元/㎡13909元/㎡14255元/㎡13764元/㎡13361元/㎡市北區(qū)11886元/㎡11230元/㎡11529元/㎡11671元/㎡12598元/㎡開發(fā)區(qū)8560元/㎡9120元/㎡9193元/㎡9351元/㎡9425元/㎡四方區(qū)8305元/㎡8881元/㎡9003元/㎡8850元/㎡8899元/㎡李滄區(qū)7866元/㎡8266元/㎡8873元/㎡8700元/㎡8770元/㎡城陽區(qū)5650元/㎡6480元/㎡6416元/㎡6460元/㎡6539元/㎡膠南市5468元/㎡5017元/㎡5445元/㎡5426元/㎡5600元/㎡即墨市4180元/㎡3951元/㎡4529元/㎡4576元/㎡4518元/㎡平度市3800元/㎡3914元/㎡3946元/㎡3848元/㎡4054元/㎡膠州市————————————3632元/㎡3769元/㎡3685元/㎡萊西市2686元/㎡2627元/㎡2802元/㎡2900元/㎡3046元/㎡圖表二

由于目前在西海岸置業(yè)的客戶相當(dāng)一部分為外地養(yǎng)老度假及投資客戶，因此新政的推出對區(qū)域有很大的影響，一些項目為了應(yīng)對新政，采取低于市場預(yù)期的價格入市，導(dǎo)致了區(qū)域整體成交均價有所回落。由以上圖表可知：2010前三季度青島市區(qū)房地產(chǎn)價格除新政初期略有下降外基本上呈平穩(wěn)上升趨勢，其他縣市與2009年下半年基本持平，略有漲幅。前三季度全市房屋銷售價格上漲7.1%，9月份上漲5.7%，環(huán)比持平，其中，9月份新建商品房價格上漲5.6%，二手房上漲5.9%。島城房價除受到政策的一些影響外，也受到區(qū)域本身放量、發(fā)展前景、道路交通的改善等一些因素的影響，如今年4月底海底隧道全線貫通后，黃島房價幾天內(nèi)上漲200—500元/㎡。

2010年1~10月青島各區(qū)市成交套數(shù)10月1日至5日日均成交量突破200套，4-10日一周期間，島城各物業(yè)類型日均約成交322套，單日成交量達(dá)到558套。11-17日，日成交量分別為423、555、511、515、635、432、454套，日均成交量為512套，新房成交環(huán)比漲近60%。由于網(wǎng)上傳出青島要出限購令，19日青島單日成交高達(dá)1185套。10月青島房地產(chǎn)成交套數(shù)

10月青島市新建商品房共成交14671套，比9月份增長三成以上。2.2010年青島房地產(chǎn)成交套數(shù)情況

供應(yīng)情況：9月，青島市七區(qū)二市商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到新高。有40個項目推出42組新增推案，新增供應(yīng)量達(dá)到110.57萬㎡，環(huán)比增加65.3%，同比增加94.36%，增速略有放緩。主要是因?yàn)槭袌鰧π抡具m應(yīng)，購房者也逐步接受，開發(fā)商借力“金九銀十”加速完成全年任務(wù)。供求關(guān)系：9月，供求比值相對持平，比值依然低于1。表明本月市場依然供過于求。主要原因是新盤借勢意圖明顯，國慶假期到來之前扎堆上市，而假期成為相當(dāng)部分房源的主要消化時期，因此沒有體現(xiàn)在9月的成績中。2010青島房地產(chǎn)市場整體形勢住宅市場——供求分析新政對開發(fā)商產(chǎn)生擠壓效益大于客戶需求擠壓：2009年1月-2010年9月住宅供求走勢圖2009年1月-2010年9月住宅供應(yīng)量走勢圖3、2010年上半年青島各區(qū)成交分析（1）、

各郊區(qū)市領(lǐng)跑青島成交膠南8304套大比分奪魁2010年上半年成交套數(shù)排行膠南8304城陽區(qū)5263黃島區(qū)4437李滄4059萊西3775平度2895四方區(qū)2484即墨2466嶗山區(qū)2034市南區(qū)1618市北區(qū)1521膠州425城陽區(qū)、黃島區(qū)分別以5623套、4437套位列第二、第三；此外，李滄區(qū)成交4059套，同比大增20.3%，位列第四。嶗山區(qū)成交2034套，同比下降47%。除李滄區(qū)外的市內(nèi)四區(qū)，同比縮水明顯，由09年上半年3000套左右成交，下滑到1600套左右，其中四方區(qū)成交2484套、市南區(qū)成交1618套、市北區(qū)成交1521套。2010年上半年青島新房總成交39281套，其中膠南、城陽、黃島三區(qū)市成交18004套，占據(jù)青島七區(qū)五市總成交的45%，膠南表現(xiàn)尤為突出，同比大漲112%，超過09年上半年區(qū)域成交冠軍城陽區(qū)。（2）、膠南現(xiàn)象解讀

上半年連續(xù)兩月單月成交量突破2000套大關(guān)2010年青島樓市上半年表現(xiàn)最為搶眼的板塊，非膠南莫屬。從2009年全年及2010年上半年成交套數(shù)來看，每個月成交量超過2000套大關(guān)的青島各區(qū)市中只有膠南市，而且膠南在一年半的時間里共突破了三次，時間分別在2009年的11月份，2010年1月和5月份。在膠南板塊中，一突出的特點(diǎn)是呈集體放量的趨勢。上半年排行之中，書香蔓城、中海熙岸、隆海海之韻、香檳海岸、山水新城、那魯灣、風(fēng)和日麗、隆和水岸等都貢獻(xiàn)不菲。不過，同樣受到政策影響，膠南板塊6月份從5月份的2431套“緊急迫降”到660套。市政規(guī)劃正逐漸向藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)域傾斜，隨著膠南港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對市場拉動作用巨大，膠南將是未來最有潛力的板塊之一。（4）、市南市北成交量同比下降一半（5）、李滄區(qū)上半年表現(xiàn)尚佳，成交4059套，同比增長28.9%（6）、城陽四方成交平穩(wěn)，大盤支撐（7）、嶗山區(qū)成為新政重災(zāi)區(qū)，上半年成交2037套，大幅下滑49.4%（3）、黃島區(qū)前5個月逆市攀升，6月政策效果顯現(xiàn)上半年，黃島區(qū)成交4437套，較2009年上半年3493套，大幅提升27%。在上半年各樓盤排行榜中，青島鳳凰城排第一，海爾山海灣也在列。前5個月，黃島區(qū)的成交量一路攀升，其中貢獻(xiàn)較大的樓盤有盛世江山、溫州商貿(mào)城、怡情海岸、鳳凰國際等。6月份的成交量終于抵不住調(diào)控的威力而下降，黃島開發(fā)區(qū)受害最深，回調(diào)擠出的泡沫最多。無論是一路攀升的膠南，以及黃島區(qū)的前5個月爬升，6月的市場均是價滯量跌。

青島各區(qū)市可售統(tǒng)計2010年10月份各區(qū)市可售統(tǒng)計住宅辦公商業(yè)車庫及其他區(qū)域套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積市南區(qū)310636.2029610.4731423.421512.83市北區(qū)376838.743154.4352811.484554.28四方區(qū)291125.641411.823719.46820.78李滄區(qū)230422.56670.764669.199514.10嶗山區(qū)390543.83115019.741487.79750.91黃島區(qū)704881.9897512.433229.9511125.79城陽區(qū)549964.316427.29509856.111314.35膠南市1019555.325476.60224936.851303.202010年1—10月各區(qū)市成交套數(shù)區(qū)域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月黃島區(qū)6762966111188132254210775937452278膠南市203441213601437263363010867676591561供過于求特征明顯，市場競爭激烈，2011年上市量較大，供銷比將進(jìn)一步拉大。供>求4、2010年上半年各面積區(qū)間成交情況60-90平以下的占到了47%，近市場的一半，90-120平占到了33%，占市場中面積比的第二位。中小戶型在成交面積上占到了一半的比例，舒適戶型90-120平排市場第二，剛性需求與初步改善類人群占到了市場的大多數(shù)，依然是市場的絕對主力。從上半年的成交價格區(qū)間來看，5000元以下的樓盤成交套數(shù)占到了總量的一半。各個價格區(qū)間的占比，總的看來比較接近。8000-100005、2010年上半年各價格區(qū)間成交情況低價位的成交套數(shù)相對占優(yōu)，同樣也說明膠南、城陽、開發(fā)區(qū)成交量巨大，對于低價區(qū)間比例的貢獻(xiàn)。Chapter3膠南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)膠南作為國家同類規(guī)模城市中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，保持穩(wěn)定增幅的城市產(chǎn)業(yè)格局，依靠天賦的自然和人文條件，推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著海底隧道和跨海大橋的逐步完工，膠南房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，市場發(fā)展將呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。各版塊之間差異比較明顯房地產(chǎn)發(fā)展先進(jìn)地區(qū)的新興人居理念和風(fēng)尚，正在逐漸被引入膠南市場并得到認(rèn)可，直接推動了新興城區(qū)和新型居住理念社區(qū)的發(fā)展。隨著國內(nèi)一線及青島十強(qiáng)開發(fā)商的進(jìn)入，本土中小開發(fā)商和中小項目加大整合。市場板塊化更加明顯，住房建設(shè)布局主要集中在“兩區(qū)、兩組團(tuán)”，“兩區(qū)”即老城區(qū)、東部新區(qū)，“兩組團(tuán)”即靈山衛(wèi)組團(tuán)、瑯琊組團(tuán)。各版塊之間的社會和經(jīng)濟(jì)差異，直接體現(xiàn)于房價。目前膠南新城區(qū)和靈山衛(wèi)板塊是膠南房地產(chǎn)開發(fā)最為熱門的區(qū)域。新興人居風(fēng)尚逐漸被引入和認(rèn)可市場困局顯現(xiàn)，市場調(diào)整期將持續(xù)一段時間2010年國家為抑制房價快速增長，調(diào)控政策層出不窮，受全國房地產(chǎn)市場整體形勢影響，市場觀望情緒將持續(xù)一段時間，但剛性需求依然存在。1、膠南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀膠南市場各業(yè)態(tài)存量2010年10月之后膠南房地產(chǎn)市場整體可售存量為：147.94萬平方米，其中住宅101.25萬平米，辦公6.6萬平米，商業(yè)36.89萬平米，車庫及其他3.20萬平米。單位：套單位：萬平米2、膠南房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)分析2010年膠南各月總成交情況膠南市場近年來樓市量價齊升，市場前景看好，自住、投資需求量均較大，但隨著今年4月國家一些列抑制房價快速上漲政策推出，銷量大幅下滑，5月后各月銷量降幅最高可達(dá)7成。特別是對投資性產(chǎn)品打擊較大。10月份市場回暖，成交量漲幅超過200%以上，剛性需求依然為主力支撐。中?！の醢读?63套，領(lǐng)跑膠南市場。膠南市市調(diào)區(qū)域膠南老城區(qū)膠南開發(fā)區(qū)隱珠片區(qū)3、在售項目市調(diào)分析為了更好地了解膠南市場情況，接下來將通過市場線、價格線、產(chǎn)品線等三條線對膠南市重點(diǎn)區(qū)域的代表項目進(jìn)行分析。市場線樓盤名稱價格戶型面積銷售情況龍澤園3500-5500元/平全盤均價3300元/㎡66—124㎡總建面60458㎡總套數(shù)700套，剩余80套，去化率89%山水新城（二期）3900元/平全盤均價2710/平45--106㎡68509㎡總套數(shù)1042套，剩余251套，去化率76%水郡康庭小高層5300元/平；多層6300，雙層復(fù)式帶院，9000元/㎡/平全盤均價4500元/㎡80—144㎡總建面27000㎡總套數(shù)172套，剩余76套，去化率56%星展雅苑3700——3800元/㎡全盤均價3842元/㎡80--97㎡總建面20436㎡總套數(shù)257套，剩余35套，去化率86%世紀(jì)綠洲5400元/㎡、6800元/㎡全盤均價5000元/㎡50—137㎡總建面41681㎡總套數(shù)509套，剩余421套，去化率86%膠南老城區(qū)結(jié)論區(qū)域內(nèi)生活配套完善，交通便利，居住氛圍濃厚，但建筑年限較長，社區(qū)品質(zhì)不高近年大力開發(fā)東部新城，老城區(qū)開發(fā)量相對較小，新開發(fā)項目品質(zhì)不高目前在開發(fā)幾個樓盤均位于老城區(qū)邊緣，價格相對較低，主要集中在3300-4500元/平米區(qū)域內(nèi)以多層、小高層產(chǎn)品為主客戶膠南本地客戶為主，目前在售幾個樓盤因?yàn)槲挥诶铣菂^(qū)邊緣，價格較低，吸引大部分膠南周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶樓盤名稱價格戶型面積銷售情況香檳海岸約8000元/平米全盤均價4904元/平米68-177㎡148849㎡總套數(shù)1181套，剩余471套，去化率60%中?！の醢?800-6800元/平米全盤均價5198元/平米83-168㎡165996㎡總套數(shù)2011套，剩余107套，去化率95%海怡嘉園3500元/平米全盤均價3350元/平米72-132㎡總建面87349㎡總套數(shù)980套，剩余75套，去化率92%東方金石礦業(yè)大廈7600元/平米全盤均價6949元/平米141-820㎡總建面83002㎡總套數(shù)290套，剩余228套，去化率21%九方·海悅?cè)A庭5700—7000元/平米全盤均價5725元/平米30-130㎡總建面87349㎡總套數(shù)1992套，剩余401套，去化率80%膠南開發(fā)區(qū)樓盤名稱價格戶型面積銷售情況憑海臨風(fēng)約7500元/平米全盤均價5018元/平米40-200㎡總建面81.85萬平米總套數(shù)6287套，一期875套，剩余143套，去化率84%帝邦·帝海8000元/平米全盤均價5948元/平米30-120㎡總建面62216平米總套數(shù)817套，剩余255套，去化率69%宏程·家天下公寓5800元/平米住宅5500元/平米全盤均價3350元/平米35-118㎡總建面30萬平米總套數(shù)1346套，剩余803套，去化率40%馨海國際城6999元/平米起全盤均價5278元/平米90-170㎡總建面22萬㎡總套數(shù)449套，剩余241套，去化率46%陽光經(jīng)典7000元/平米起全盤均價5313元/㎡30-130㎡總建面53,341㎡總套數(shù)534套，剩余494套，去化率7%結(jié)論膠南東部新城區(qū)，近年發(fā)展速度較快，土地開發(fā)量巨大，新盤林立受南隧北橋、水城建設(shè)等諸多利好因素影響，區(qū)域內(nèi)房屋炙手可熱周邊生活配套已逐步完善，逐漸成為膠南及外地人投資置業(yè)首選隨著幾家知名開發(fā)商、大鱷的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)房價漲幅較快產(chǎn)品多以高層、小高層為主，產(chǎn)品線較為豐富，價格集中在5500-6500元/平米，沿海一線海景房最高可達(dá)20000元/平米隨著上半年針對外地客戶購房限制及二套房首付比例提高以及下半年一系列政策出臺，區(qū)域內(nèi)銷量大幅下滑樓盤名稱價格戶型面積銷售情況隱珠山花園城5000元/㎡全盤均價3071元/㎡68-140㎡總建面28,841㎡總套數(shù)319套，剩余12套，去化率96%歐美.榭香里3542元/㎡全盤均價3523元/㎡71-114㎡總建面7,191㎡總套數(shù)84套，剩余4套，去化率95%金慧.文香苑3678元/㎡全盤均價3308元/㎡84-99㎡總建面8,431㎡總套數(shù)101套，剩余21套，去化率79%香榭麗景4800元/平米起全盤均價4200元/㎡80-120㎡總建面99000㎡基本售完陽光四季4500元/平米起全盤均價3722元/㎡30-130㎡總建面53,341㎡總套數(shù)721套，剩余134套，去化率81%膠南隱珠片區(qū)結(jié)論區(qū)域內(nèi)居住現(xiàn)狀較為落后，大量城中村自建房存在，影響整體居住品質(zhì)周邊生活配套有待完善，雖有農(nóng)貿(mào)市場及個體小商業(yè)，但檔次較低產(chǎn)品以多層為主，區(qū)域內(nèi)客戶對小高層、高層產(chǎn)品接受度有限區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品價格集中在4500-5000元/平米，熱銷戶型面積80-100平米幾個新建小區(qū)規(guī)模均不大，且品質(zhì)不高，社區(qū)空置率較高膠南當(dāng)?shù)厝藢﹄[珠片區(qū)接受度有待提高本片區(qū)以隱珠當(dāng)?shù)厝后w為主，其次為膠南市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包含部分開發(fā)區(qū)客戶價格線樓盤名稱價格龍澤園3500-5500元/平，全盤均價3300元/㎡山水新城（二期）3900元/平，全盤均價2710/平水郡康庭小高層5300元/平；多層6300，雙層復(fù)式帶院，9000元/㎡/平，全盤均價4500元/㎡星展雅苑3700——3800元/㎡，全盤均價3842元/㎡世紀(jì)綠洲5400元/㎡、6800元/㎡，全盤均價5000元/㎡香檳海岸8000元/平米，全盤均價4904元/平米中海·熙岸4800-6800元/平米，全盤均價5198元/平米海怡嘉園3500元/平米，全盤均價3350元/平米東方金石礦業(yè)大廈7600元/平米，全盤均價6949元/平米九方·海悅?cè)A庭5700—7000元/平米，全盤均價5725元/平米憑海臨風(fēng)7500元/平米，全盤均價5018元/平米帝邦·帝海均價8000元/平米，全盤均價5948元/平米宏程·家天下公寓5800元/平米，住宅5300元/平米，全盤均價3350元/平米馨海國際城6999元/平米起，全盤均價5278元/平米陽光經(jīng)典7000元/平米起，全盤均價5313元/㎡隱珠山花園城均價5000元/㎡，全盤均價3071元/㎡歐美.榭香里3542元/㎡，全盤均價3523元/㎡金慧.文香苑3678元/㎡，全盤均價3308元/㎡香榭麗景4800元/平米起，全盤均價4200元/㎡陽光四季4500元/平米起，全盤均價3722元/㎡老城區(qū)新城區(qū)隱珠各區(qū)域內(nèi)銷量明顯回落，但房價依然呈上升趨勢，漲幅變緩。各區(qū)域價格差異明顯，東部新城區(qū)房價一路領(lǐng)先。隱珠區(qū)域內(nèi)在售項目目前均價約5000元/㎡，屬于濱海新城區(qū)范圍，發(fā)展?jié)摿^大。區(qū)域內(nèi)房價相對較低，近年來的漲幅在三個區(qū)域中也是最小的。產(chǎn)品線樓盤名稱業(yè)態(tài)面積裝修情況龍澤園多層66—124㎡毛坯山水新城多層45--106㎡毛坯水郡康庭多層、小高層80—144㎡毛坯星展雅苑多層80--97㎡毛坯世紀(jì)綠洲多層、高層50—137㎡毛坯香檳海岸高層68-177㎡毛坯中?！の醢陡邔印⑿「邔?3-168㎡毛坯海怡嘉園多層、高層72-132㎡毛坯東方金石礦業(yè)大廈多層、高層141-820㎡精裝九方·海悅?cè)A庭20棟多層5棟高層30-130㎡精裝憑海臨風(fēng)坡地洋房、花園洋房、小高層、公寓、商業(yè)40-