項目價值商業(yè)核心住宅課件

——2012武漢江灘項目定位及物業(yè)發(fā)展建議——

謹(jǐn)呈：武漢長江航運中心實業(yè)有限公司2012年4月項目目標(biāo)解讀通過與開發(fā)商的接觸、項目標(biāo)書的解讀，我們認(rèn)為該項目承擔(dān)著三大目標(biāo)1第章目標(biāo)1：品牌目標(biāo)130多年歷史，足跡遍及海外。我國航運企業(yè)中唯一能實現(xiàn)遠(yuǎn)洋、沿海、長江、運河全程物流服務(wù)的航運企業(yè)。國務(wù)院國資委管理的大型企業(yè)集團，除了遠(yuǎn)洋航運獨具影響力，長航“國賓船隊”也聞名遐邇。航運到地產(chǎn)的跨越，樹立長航地產(chǎn)品牌價值長航——航運驕子，棟梁國企長航目前僅有一個的項目在售，一個項目待售，地產(chǎn)品牌剛剛起步。該項目將是公司的打造綜合體實力的呈現(xiàn)，肩負(fù)該項目地產(chǎn)價值的塑造，地產(chǎn)品牌樹立的使命。地產(chǎn)開發(fā)——新生起步，借此飛躍目標(biāo)2：社會責(zé)任使命推動城市發(fā)展，激活歷史，重塑輝煌項目多家股東，并有政府背景，具有社會責(zé)任感，在武漢奮起發(fā)展的時期，長航肩負(fù)著推動城市前進的歷史使命。企業(yè)——推進發(fā)展的使命地段——再創(chuàng)輝煌歷史的使命項目所在的地方是漢口的核心，漢口的發(fā)源地，也是武漢商埠文化的發(fā)祥地，有擁有濃厚的江灘文化。我們項目承載著這塊土地賦予的身后文化，具有重新區(qū)域繁華的歷史使命。項目——社會功能的使命項目是一個包含辦公、酒店、商業(yè)、居住功能的綜合體，項目的企業(yè)責(zé)任和地段價值，需要該項目的綜合體物業(yè)也承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任承擔(dān)起完善城市功能的使命。目標(biāo)3：經(jīng)濟效益豪宅售價最高度項目住宅目標(biāo)售價3.5萬/㎡，將成為武漢最高住宅的代表；商業(yè)出售，售價5萬元/㎡，實現(xiàn)資金的回籠。項目的整體價值的實現(xiàn)項目的銷售收益最大化實現(xiàn)項目價值的提升和項目的影響力。激活緘默歷史，開創(chuàng)新紀(jì)元——大武漢時代的新航標(biāo)————城市地標(biāo)——提出核心問題基于對項目的基本條件、目標(biāo)預(yù)期、競爭環(huán)境的解讀，尋找到項目的核心問題。2第章價格跨越：目標(biāo)售價3.5萬/㎡VS區(qū)域均價1.5-2萬/㎡中城國際1.4萬/㎡武漢天地2.5萬/㎡融科天城1.9萬/㎡京漢19032.3萬/㎡馨悅國際1.3萬/㎡中華城1.5萬/㎡

目標(biāo)：本案住宅保底均價3.5萬元/㎡，商業(yè)保底均價5萬元/㎡

現(xiàn)實：項目周邊普通豪宅項目均價均在2萬元/㎡以內(nèi)；武漢高端豪宅3.2萬元/平方米；地塊限制：“五大限制”小地塊VS標(biāo)桿項目限制1：地小、高容；限制2：地塊被切割成兩塊，用地狹長。限制3：住宅位于二線景觀；限制4：住宅內(nèi)有還建樓；限制5：辦公樓用地確定，占地基地大，住宅、商業(yè)布局受挑戰(zhàn)；市場突圍：武漢豪宅群雄并起，我們該如何突圍？武漢豪宅，各有特色從景觀、產(chǎn)品、地段、綜合體價值，更有千秋。武漢從不缺水景豪宅1、武漢水景豐富，不僅有長江，還有各大湖泊；2、未來濱江濱湖景觀資源大盤云集，預(yù)計供應(yīng)約1000萬㎡；資源占有城市核心價值產(chǎn)品價值綜合價值奢華價值東湖國際京漢1903晉合世家武漢天地萬達(dá)公館綠地國際金融城萬達(dá)公館武漢中央文化區(qū)復(fù)地東湖國際江尚天地華僑城和記黃埔地塊聯(lián)發(fā)瑞盛地塊中煙月湖琴聲九龍倉地塊武漢天地世茂錦繡長江越秀地塊潛在供應(yīng)項目在售項目本案招商墨水湖地塊問題解決之道在項目的目標(biāo)和現(xiàn)實之下，我們的解決問題的方向在哪里，我們通過城市地標(biāo)項目解讀，尋求問題解決知道。3第章現(xiàn)在，我們踏上尋找地標(biāo)成就因素之路……在北京……三里屯village兼容并蓄的人文風(fēng)尚匯釣魚臺7號院軍政教聚集的地段、頂級的產(chǎn)品城市中心的公園景觀北京798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)、文化殿堂華貿(mào)中心城市核心地段、奢華聚集地在上海……上海新天地核心地段、石庫門文化、綜合體價值湯臣一品陸家嘴中心、江景、最奢華的產(chǎn)品金茂中心：城市核心地段城市最頂級的資源星河灣：奢華、高貴的產(chǎn)品在廣州……五羊雕塑、小蠻腰：城市歷史、現(xiàn)代文化的精神標(biāo)志中信廣場核心地段，城市天際高度的產(chǎn)品交通利好、產(chǎn)品形象星河灣最高端、最精致的產(chǎn)品在深圳……華潤萬象城：城市核心地段高端商務(wù)、商業(yè)綜合體城市文化的打造香蜜湖一號：個性化的別墅產(chǎn)品海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新中信紅樹灣：城市核心地段海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊的地段海景：中信紅樹灣江景：湯臣一品園景：釣魚臺7號院精致品質(zhì)：星河灣產(chǎn)品創(chuàng)新：香蜜湖一號奢華配置：湯臣一品上海新天地：文化復(fù)興芙蓉古城：文化再造三里屯：文化融合頂級奢華商業(yè)金茂大廈城市能級辦公華貿(mào)中心具有現(xiàn)代或文化元素的項目形象通過各個城市的地標(biāo)，我們尋找到成就這些地標(biāo)的要素，歸納總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)這些元素不外乎如下：地標(biāo)成就因素對于我們，成就地標(biāo)的立基點是什么？……品質(zhì)：品牌影響力+時間積淀+精細(xì)化開發(fā)+設(shè)計資源整合能力要求高——可操難度較高形象提升：設(shè)計資源整合能力高+受眾相對小+尺度難以把握

產(chǎn)品創(chuàng)新是基礎(chǔ)頂級配套服務(wù)是可延續(xù)的商業(yè)溢價綜合價值文化立基元素

創(chuàng)新性

可操作性判斷維度

唯一性地段：老漢口峰值地段，和黃共享，不具唯一性；景觀資源：江景項目遍地開花，不具唯一性頂級配套服務(wù)：本案商務(wù)摩天會所+五星酒店配套，綜合體中唯一規(guī)劃：外圍因素，屬于共享這些是否都構(gòu)成本案的立基點？我們從唯一性、創(chuàng)新性、可操作性三個維度判斷，地段、景觀、頂級服務(wù)不具有唯一性；產(chǎn)品品質(zhì)和形象造型可操難度較高；文化構(gòu)成本案項目價值立基可塑基本。三個維度分析項目立基點對于高端項目而言，它是資源的匯聚，它不僅是有形的空間和功能，更需無形的精神創(chuàng)造的溢價。城市峰值地段價值與江景產(chǎn)品塑造，是項目的可能方案；但這還不足以支撐項目的價格。

綜合產(chǎn)品力精神氣質(zhì)通過江景價值外的綜合產(chǎn)品力提升項目價值是必然的，但不構(gòu)成充分條件項目立基點商貿(mào)文化九省通衢，舟中為市；通達(dá)靈巧，趨新尚變洋化的、國際的、高貴的開放兼容，中西合璧，東西融匯精神氣質(zhì)碼頭文化租界文化九頭鳥果斷炫耀繁榮繁盛，時代前沿；發(fā)跡之地，時尚休閑對于本項目而言，這種精神氣質(zhì)就是源于項目區(qū)域“老漢口”的這種文化項目發(fā)展方向與定位基于項目“低調(diào)奢華、國際傳統(tǒng)、儒雅浪漫”的原則，我們將通過借鑒對標(biāo)的文化商業(yè)、住宅案例，塑造本項目各物業(yè)發(fā)展方向。4第章首先，商業(yè)打造方向……文化與住宅的結(jié)合手法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現(xiàn)傳統(tǒng)的商品歷史與傳統(tǒng)的物件文藝服務(wù)或業(yè)態(tài)大唐博相府：歷史的園林或標(biāo)示元素體現(xiàn)外，菜肴為“官府菜”外灘3號、18號：歷史而又現(xiàn)代的文化大唐博相府、外灘3號、18號：外在既有的古建筑形態(tài)或仿外觀、風(fēng)格承載粵唯鮮：創(chuàng)造文化，通過”博物館”為載體，歷史物件成列展現(xiàn)文化大唐博相府、外灘3號、18號：相應(yīng)的文藝表演或文化類業(yè)態(tài)組合通過這些對標(biāo)項目，我們發(fā)現(xiàn)項目結(jié)合的手法，形成鮮明文化主題的商業(yè)形式，將歷史與現(xiàn)代元素在同空間下匯聚，帶來不可復(fù)制的核心價值和市場競爭力；同時相對于千篇一律的傳統(tǒng)商業(yè)形式，項目物業(yè)本身更容易實現(xiàn)高溢價。文化商業(yè)案例研究城市時尚奢華私屬領(lǐng)地高端零售奢侈餐飲極致休閑123專屬配套文化展示形成商務(wù)高檔場所，打造高端商務(wù)社交所以精品家居、名車、名表、名酒、奢侈品成列，作為高端展示，提升圈層與身份認(rèn)同感核心內(nèi)涵：僅屬于名流貴族、頂級城市精英商務(wù)會晤、休閑、人文藝術(shù)交流的頂級場所以私人健康護理、金融商務(wù)作為適宜高端客戶的專屬配套商業(yè)以SPA/健身中心配套商務(wù)、高端人士以汽車展示、碼頭博物館承載文化，并將文化貫穿各功能中。45本案商業(yè)發(fā)展方向?qū)τ诒卷椖慷?，通過”國際時尚奢華”元素與項目的結(jié)合，給項目構(gòu)成獨有而獨立的氣質(zhì)。這種氣質(zhì)必然是少數(shù)人的氣質(zhì)與認(rèn)同，是私享的、尊貴的。接著，住宅打造方向……通過案例，我們尋找文化與住宅的結(jié)合手法：在建筑外觀再現(xiàn)中國貴族階層的建筑文化符號，讓歷史在新建筑中重生；（釣魚臺7號的建筑外立面）將東方達(dá)官貴族的空間理念應(yīng)用到建筑規(guī)劃和布局；（盤古大觀、金都城市芯宇）在項目的戶型與半公共空間打造上，遵循中國傳統(tǒng)的價值和處世哲學(xué)；（金都芯宇公共空間）在文化與住宅的結(jié)合，就是用東方的傳統(tǒng)理念和文化，構(gòu)建現(xiàn)代建筑。文化住宅案例研究我們賣的不是可選擇的房子，而是匹配他們心靈的房子。我們講究的東方，不是中式的建筑，而是東方的人居理念和處事哲學(xué)。為城市留下代表一種城市精神，一種代表城市金字塔尖財富精英、知富圈層生活精神的住宅。尊貴，但不張揚豪宅，但不膚淺達(dá)官貴人的尊崇，凸顯文化傳統(tǒng)、現(xiàn)代，兼容并包本案住宅發(fā)展方向講究東方人居理念的現(xiàn)代國際建筑武漢最海外的尚層綜合體城市頂級生活圈寫字樓：不是寫字樓，是高端“垂直綜合體”，匯聚酒店、辦公、會所、服務(wù)為一體商業(yè)街：小而精致，休閑、圈層、展示向上生活；豪宅：變革生活方式，上下天地，瞰透世景。高貴而低調(diào)、國際而傳統(tǒng)的上層建筑；國際時尚東西貫穿、南北融通，具有國際形象；帶有異域風(fēng)情、港口繁華特質(zhì)，是國際與本土結(jié)合的項目特質(zhì)。項目定位結(jié)合分物業(yè)發(fā)展方向，本案整體產(chǎn)品定位為：中國新貴，城市上上階層主觀能力金錢時間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度有錢又有閑的名門貴族：小眾群體，皇室、貴族、名流…足夠的金錢的城市上上階層足夠的金錢、充裕的時間：達(dá)官貴人、城市新貴他們都是財富金字塔的人項目定位客戶定位為：項目物業(yè)發(fā)展建議圍繞定位方向，我們將通過住宅、商業(yè)、寫字樓的文化產(chǎn)品打造，塑造項目的核心競爭力，解決項目問題，提升項目價值與形象，實現(xiàn)目標(biāo)。5第章物業(yè)發(fā)展建議5第章住宅發(fā)展建議辦公樓發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議圍繞“東方傳統(tǒng)貴族居住理念”，住宅價值提升從三個維度展開:第三層面講中國語言的國際建筑蘊含文化，東方理念的景觀設(shè)計圈層生活的打造社會資源第一層面奢侈的戶型尺度高檔建材一線品牌配置戶型與用材高端物業(yè)打造基礎(chǔ)：易復(fù)制，未能構(gòu)成項目核心競爭力文化與圈層人文環(huán)境打造名流圈層作為地位象征，作為本案區(qū)隔豪宅的重點。第二層面功能完備的戶型空間公共空間品質(zhì)、享受、尊貴化科技讓生活舒適化精致的物業(yè)服務(wù)讓生活愜意化功能與享受頂級豪宅必備要素：對開發(fā)企業(yè)要求較高，本案可以選擇性提升。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議第1層面：大尺度戶型與高檔配置寬景陽臺、全落地窗等方式，形成過渡空間，與周邊景觀資源最大結(jié)合，形成生活情趣。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議以景觀定戶型三條產(chǎn)品線：景觀最佳：250-300㎡；景觀次之：150-180㎡；景觀最差：90-140㎡。1.1戶型尺度1.2裝修標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)格第1層面：大尺度戶型與高檔配置第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議1.1戶型尺度1.2裝修標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)格精裝修是豪宅共性；武漢豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)是售價的10-15%；建議本案裝修標(biāo)準(zhǔn)為售價的15-17%。預(yù)計在5000-6000元/㎡。裝修用材，建議選用國際品牌；可選擇衛(wèi)生間、客廳等做特色打造。項目個性化配置武漢天地兩種裝修風(fēng)格Honeywell智能家居系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)萬達(dá)公館意大利裝甲門透視、大理石柱玄關(guān)造價10萬電視機背景墻金地京漢903價值過萬的智能馬桶、Panasonic收納系統(tǒng)建筑風(fēng)格，國際，舒適尊貴、品質(zhì)化感；可提供兩套裝修風(fēng)格套餐供選擇。第2層面：滿足居住者個性化要求與服務(wù)多交流空間、私密化就寢空間、主仆分離等常見功能配置特色功能配置公共生活區(qū)會客社交區(qū)休閑娛樂區(qū)私人私密區(qū)工作服務(wù)區(qū)私家電梯廳入戶玄關(guān)工作專屬電梯會客社交起居室休閑空間儲藏空間工人房工人衛(wèi)浴工作陽臺主臥套房雙人衣帽間主衛(wèi)空間廚房娛樂區(qū)次臥套房棋牌室主臥書房豪宅客戶注重隱私性、尊貴感，因此做到主仆分離、動靜分離，主人尊貴感。

客戶注重圈層交流，客廳需要承擔(dān)一定的社交功能，還要提供休閑享受功能。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居住者個性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升雙人衣帽間干蒸、濕蒸區(qū)域私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。會客社交區(qū)：以會客室、商務(wù)會談室以及家庭社交活動室為主要功能空間。影音室小型酒窖間休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、小型酒窖、娛樂活動室、普拉提房等。玄關(guān)裝修雙開門入戶玄關(guān)：開闊尺度、品質(zhì)裝修是必須兼具功能性和藝術(shù)性，雙開子母門，智能鎖、尊貴式裝修。第2層面：滿足居住者個性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升個性空間極致生活會客社交區(qū)：以會客室、商務(wù)會談室以及家庭社交活動室為主要功能空間。私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、健身室、音樂室、小型酒窖、娛樂活動室、普拉提房等作為功能多樣化的體現(xiàn)。第2層面：滿足居住者個性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升常用系統(tǒng)備選系統(tǒng)中央控制系統(tǒng)、智能開關(guān)（智能窗簾/智能照明/智能家電）、背景音樂、安防、門禁、遠(yuǎn)程控制同層排水、家庭AV、家用中央吸塵及新風(fēng)系統(tǒng)、寵物設(shè)備、智能衛(wèi)浴、車庫智能換氣、自動澆花、自動給排水目前中國高端豪宅應(yīng)用的智能品牌(參考)：唐太子、莫頓、霍尼韋爾豪宅回歸到根本，還是居住。舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，必須擁有個性化、智能化的功能來保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來生活的舒適與便捷，并能夠經(jīng)得住時間的考驗。這些都是一棟豪宅所應(yīng)具備的條件?？萍甲屔钍孢m化建議本案采用智能家居系統(tǒng)，讓豪宅居住更舒適第2層面：滿足居住者個性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅①東方人居“門第”理念

將中國古代“五進宅、九開間”官邸的建筑型制復(fù)制創(chuàng)新與現(xiàn)代社區(qū)，將入口、公共景觀、半公共景觀、泛大堂、入戶大堂等公共、半公共空間節(jié)點化、儀式化，曲徑通幽，讓歸家之路充滿儀式與尊貴。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議——東方的園林文化講究層次感，精致感，在有限的土地內(nèi)，主動創(chuàng)造場地高差，通過坡地和下沉式庭院，營造立體、多層次的園林，增加園林體驗感和豐富性。——

注重打造水文化景觀，也是目前武漢豪宅運用較少，通過對水景小品的打造，增加園林的品質(zhì)感和層次性，讓園林成為住宅增值的價值點。通過主動制造高差，營造立體園林有以下三點好處：1.有效增大園林面積；2.營造豐富層次感，便于植被搭配；3.有效保護一層住戶私密性。鄂爾多斯星河灣浦東星河灣⑤移步換景、立體、多層次的東方理念的景觀園林第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位B地塊（商務(wù)部分）A地塊（住宅部分）僅屬于名流貴族、頂級城市精英，購物、休閑、人文藝術(shù)交流的獨立氣質(zhì)的“時尚奢華私屬領(lǐng)地”頂級場所符合項目整體高端特質(zhì)，服務(wù)社區(qū)或周邊高端客戶“小而精”高端生活服務(wù)商業(yè)街接著，我們打造商業(yè)物業(yè)，從商業(yè)定位出發(fā)：商業(yè)方面，我們B地塊要打造是一個這樣的地方……一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所；一個真正能讓武漢時尚起來的符號；一個讓武漢各路名流交往聚會的圈子；一個能讓武漢精英人士沉淀氣質(zhì)的場所；一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。如同，上海的金茂時尚生活中心上海知名的個性化高檔生活空間匯聚零售、私人護理及個性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，成功打造一個高雅品質(zhì)、個性空間場所，為高端人士提供一站式、綜合性、高品質(zhì)的生活服務(wù)。

J?LIFE金茂時尚生活中心，地處陸家嘴金融區(qū)金茂大廈裙房內(nèi),共計6層，面積14921平方米。其服務(wù)范圍包括：

國際頂級品牌珠寶、鐘表、眼鏡零售，高級時裝、皮鞋定制時尚生活元素，頂級休閑服務(wù)。高端餐飲高端零售高端服務(wù)

本項目是專門為城市精英人士奪身定做，能獲得全面、極致頂級體驗的場所。各個功能定位的業(yè)態(tài)如下功能：功能業(yè)態(tài)數(shù)量面積總面積合計高端零售奢侈品旗艦店32000-3000800011000高端服裝零售35001500精品家具2300600珠寶、腕表52001000奢侈餐飲奢侈餐飲32000-300080009500中西餐廳35001500極致體驗SPA養(yǎng)生館250010001800紅酒收藏1500500雪茄吧1300300專屬配置私人理財（銀行）1300300500私人旅游顧問1200200文化展示歷史博物車展示店1500500合計

23900

高端零售：奢侈餐飲：極致體驗：專屬配套：文化展示=46%：40%：8%：2%：4%項目功能業(yè)態(tài)規(guī)模第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議1、高端零售功能

功能描述：國際一線品牌服飾、化妝品、名表、精品家居零售或定制為主調(diào)性把握：這里是專為高貴圈子的人群準(zhǔn)備的購物場所。這里的商品代表的不僅有金錢的高度，更有身份、地位的象征。威尼斯的水晶吊燈馬毛地毯鋪設(shè)阿瑪尼的沙發(fā)愛馬仕的餐具高級手工定制服裝PRADA推薦品牌：國際一線奢侈品牌第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議3、專屬配套功能描述：以針對私人的生活、理財?shù)姆?wù)調(diào)性把握：這里的服務(wù)是只有指定的人群可以享受的，是高端圈層的象征私人銀行私人定制旅游服務(wù)高端體檢推薦品牌：高端私人服務(wù)第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議4、極致體驗功能描述：以高端休閑娛樂活動獲得極致生活體驗，如水療、雪茄、紅酒等；調(diào)性把握：這里的能體驗不僅是物質(zhì)的享受，也有對精品生活的感觸。推薦品牌：大衛(wèi)杜夫雪茄吧A地塊，我們要打造是一個這樣的地方……高檔精致品味關(guān)鍵詞在A地塊上，與項目整體高端特質(zhì)相匹配，服務(wù)社區(qū)“小而精”的高端生活服務(wù)商業(yè)

對應(yīng)商業(yè)環(huán)境，本案欲在社區(qū)內(nèi)打造一條商業(yè)內(nèi)街，定位內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中心預(yù)計體量在3000平方米，另外，沿街還將布置部分底商。商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在5％-10％之間

外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在3％-5％之間

中間型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在3％以內(nèi)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模體量商業(yè)類型單一型（純商業(yè)功能）項目功能定位第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議精品零售高端服務(wù)休閑簡餐高端休閑以住戶日常生活消費為基礎(chǔ)；延伸餐飲休閑和精品零售的消費鏈；滿足高端人士的各方面需求。業(yè)態(tài)精品零售類商務(wù)簡餐高端服務(wù)高端休閑分類

小眾型選購品便利品日常型攜帶型消遣型標(biāo)桿服務(wù)型生活型業(yè)種選擇精品超市

便利店中小快餐簡餐面包房咖啡寵物店健身房美容SPA中型蛋糕店酒坊茶座等銀行足道花店特產(chǎn)專賣等

干洗店按摩等藥房等

高檔診所

高檔教育培訓(xùn)

項目業(yè)態(tài)規(guī)模第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議精品零售——打造本區(qū)域的精品購物特區(qū)，提供有機健康、國際化、時尚化的特色商品。便利型小眾選購型便利店、花店、藥房等有機超市、生活概念店、紅酒專賣、巧克力手工吧、琴行等第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議1、精品購物特區(qū)在寫字樓方面，寫字樓建筑單體設(shè)計與功能分區(qū)既定明確。本報告在此基礎(chǔ)上，建議本項目通過引入武漢未有的且是國際一線品牌酒店管理公司，提升本案商務(wù)酒店物業(yè)價值，同時促進本項目整體形象提升。第五章第3節(jié)寫字樓發(fā)展建議No.1洲際酒店集團（InterContinentalHotelsGroup）AboutInterContinentalHotelsGroup項目名稱酒店名稱酒店級別管理單位合作情況武漢天地/超五星級//綠地國際金融城/超五星級//泛海武漢中心武漢泛海君悅酒店白金五星級美國凱悅酒店管理集團簽署項目MOU及技術(shù)服務(wù)協(xié)議泛海城市廣場武漢泛海喜來登酒店國際五星級美國喜達(dá)屋酒店管理集團簽署項目MOU及技術(shù)服務(wù)協(xié)議萬達(dá)武漢萬達(dá)威斯汀酒店五星級美國喜達(dá)屋酒店管理集團武漢中央文化區(qū)星級酒店區(qū)/兩座超五星級，一座五星級，一座四星級//武漢世茂錦繡長江擬引入希爾頓酒店超五星級美國希爾頓酒店管理集團/注：“/”標(biāo)注即為暫未公布規(guī)劃信息。1.洲際酒店集團（InterContinentalHotelsGroup）2.勝騰集團（CendantCorp.）3.萬豪國際集團（MarriottInternational）4.雅高國際酒店集團（Accor）5.精選酒店國際（ChoiceHotelsInternational）6.希爾頓酒店集團（HiltonHotelsCorp.）7.最佳西方酒店國際集團（BestWesternInternational）8.喜達(dá)屋國際酒店集團（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）9.凱悅國際酒店集團（GlobalHyattCorp.）10.卡爾森國際酒店集團（CarlsonHospitalityWorldwide）世界十大酒店集團第五章第3節(jié)寫字樓發(fā)展建議最后，呈現(xiàn)項目規(guī)劃……第五章第4節(jié)項目規(guī)劃用地條件分析：小地塊高容積率率，被切割，外圍環(huán)境雜亂總用地4.8萬㎡容積率R=7.3總建面35㎡還建T1、T2，總建筑面積約4萬平方米分物業(yè)體量寫字樓：17.5萬㎡還建樓：4萬㎡商業(yè)總量：3.4萬㎡A地塊商品住宅：10.1萬㎡寫字樓高度為330米，71層，地上建筑面積約17.5萬㎡其它條件A地塊占地面積約2萬㎡，建設(shè)內(nèi)容以高端住宅為主；B地塊占地面積約2.5萬㎡，有既有寫字樓物業(yè)，只能商業(yè)物業(yè)；C地塊占地面積約0.3萬㎡。項目內(nèi)有2棟還建住宅樓T1、T2，總建筑面積約4萬㎡。C用地條件分析小地塊高容積率：地塊用地4.8萬㎡，整體容積率7.3；其中A地塊住宅用地2萬㎡，容積率約6.75。地塊方正、但被既有物業(yè)切割狹長：地塊整體較為方正，但是地塊被分割成A/B/C三部分，B地塊不能建設(shè)住宅；C地塊為還建物業(yè)；受寫字樓、還建樓影響

外部環(huán)境雜亂：江漢路、沿江大道以北—歷史建筑云集，江灘秀美；沿江大道以南—道路狹窄，建筑老舊，電網(wǎng)雜亂，環(huán)境臟亂；臨江角度受限：項目臨江B地塊既定71層高樓，基底面積大，且限制為商業(yè)用地，不能布局住宅；同時東南角有住宅臨江角度受限；A地塊還建樓約束：A地塊內(nèi)南面有還建樓，北向為待拆樓.地塊內(nèi)330米超高層和黃地塊：170-200米高超高層住宅與寫字樓長航大廈90米高地塊周邊環(huán)境及空間解析規(guī)劃原則原則二：景觀資源最大化原則三：環(huán)境區(qū)隔—規(guī)避周邊與地塊內(nèi)部不利環(huán)境。原則四：布局新穎原則一：三者合一—各物業(yè)相互融合，相互提升價值，避免負(fù)面影響規(guī)劃理念：商業(yè)為核心，串聯(lián)項目整體以價值最大化為出發(fā)：本案三種物業(yè)，寫字樓是立社會形象，開發(fā)周期靠后；商業(yè)先行驅(qū)動，是形象先行承諾，提升項目整體調(diào)性，提升住宅價值，并為項目后期帶來盈利；住宅是現(xiàn)金流先行主力；商業(yè)為核心，串聯(lián)與提升本案寫字樓與住宅；商業(yè)：從價值點出發(fā)，增加臨街面與情景展示，形成“大城繁華，小城海外，居住尊貴”的物業(yè)。商業(yè):——黃金城道——購物公園——商業(yè)峽谷住宅:——比翼雙飛——“北斗七星”——全能住宅：上下天地，外繁內(nèi)靜，瞰透世景。方案二：景觀資源最大化優(yōu)勢：——住宅規(guī)整布局——住宅日照條件滿足劣勢：——景觀資源沒有最大化；——未兼顧南北朝向方案及選擇方案一：從日照體系與朝向出發(fā)，兼顧景觀√優(yōu)勢：——景觀資源最大化——中間兩棟景觀與朝向兼顧——商業(yè)區(qū)隔還建樓劣勢：——景觀資源最好樓宇朝向問題LV品牌法國香榭麗舍大道奢華旗艦店2004年為慶祝LV創(chuàng)立150周年，路易威登將香榭麗舍大道的旗艦店規(guī)模擴增兩倍，成為了LV的商品藝術(shù)館。這里不僅展出有LV歷史上28件珍貴的古董行李箱；旗艦店七層的是LV美術(shù)館，也首次選用了一群尖端藝術(shù)家的作品，在店內(nèi)做永久的陳列。

不僅是巴黎的購物天堂，也成為巴黎的旅游勝地。

比起LV的許多競爭對手主要為了滿足購買者的虛榮心設(shè)置旗艦店，LV的這個店面每天有3千到5千人前來膜拜，據(jù)說在巴黎是排在埃菲爾鐵塔和巴黎圣母院之后最有人氣的旅游勝地。商業(yè)物業(yè)排布—旗艦店商業(yè)示意次入口主入口主入口住宅物業(yè)排布—戶型分布示意住宅小區(qū)主次入口設(shè)置在黃陂路及規(guī)劃街（黃金城道步行街），增強人流出入的通達(dá)性；景觀資源最大化，在A地塊景觀開敞度最高的位置布置中大戶型樓棟，直接面江；在寫字樓、長航大廈、和黃地塊江景資源被遮擋位置配比中小戶型住宅單體。180平米以內(nèi)中小住宅33層（180平方米以上）中大戶型住宅71層塔樓單體商業(yè)體：約0.5萬方商業(yè)綜合體：約2萬方A地塊裙樓商業(yè)：約0.9萬方還建樓（T2）約24600㎡（90-120㎡）21780㎡（150-180㎡）26400㎡（180-220㎡）36960㎡（250-300㎡）項目建筑景觀布局說明樓棟間綠化：住宅地塊上在公共、辦公共空間上整體形成“入口綠化、組團綠化、泛大堂綠化”的“三進堂”綠化，體現(xiàn)傳統(tǒng)的達(dá)官貴人的居住理念。在組團間結(jié)合商業(yè)營造小型綠化帶，給商業(yè)帶來附加值，同時提升居住品質(zhì)。退臺商業(yè)體利用退臺，點綴空中綠化。次入口廣場綠化軟隔斷綠化黃金城道綠化組團綠化組團綠化空中綠化通過軟隔斷綠化，阻隔還建樓與住宅動線，形成獨立管理區(qū)隔項目環(huán)境區(qū)隔—還建樓處理一：還建樓外立面與商品住宅統(tǒng)一，形成一個整體項目形象；二：分物業(yè)管理，還建樓從南面設(shè)立出入口，與A地塊其他住宅分開管理；三：通過黃金城道與組團裙樓商業(yè)，將還建樓區(qū)隔項目外圍。營銷策略在產(chǎn)品價值外，通過營銷進行傳播，創(chuàng)造價值6第章如何競？如何合？“競合”制勝最大策略——競合制勝？1新政淡市之下，跑贏對手就是勝利2想要跑贏對手，必須建立競爭優(yōu)勢3同質(zhì)化前提下，必須創(chuàng)造差異點4從差異點出發(fā)，為項目塑造鮮明的個性結(jié)論：創(chuàng)造性發(fā)現(xiàn)差異點，建立鮮明個性如何競？1最大的對手——和記黃埔沿江路項目2最大的競爭——一路之隔，一切共享3最大的差距——品牌無法直接抗衡，必須曲線進攻4最大的突破——由江到海的資源，“全球商業(yè)”與“漢派商業(yè)”的紐帶與航標(biāo)發(fā)現(xiàn)“長航”長航是航運品牌？長航是資源品牌？長航是地產(chǎn)品牌？以品牌來看待長航，大凡可以有三種理解：毋庸置疑不妨說來聽聽不太了解旅游航運價值如果導(dǎo)入地產(chǎn)項目，直接創(chuàng)造客觀的居住價值。長航武漢總部。水上服務(wù)同樣創(chuàng)造居住價值。不能直接創(chuàng)造居住價值得其他長航資源，至少是實力得象征。缺乏項目沉淪等論據(jù)，品牌建立非朝夕之功。說服力明顯不足，太過勉強。貢獻地產(chǎn)價值（物質(zhì)）貢獻身份好感（精神）貢獻地產(chǎn)價值（物質(zhì)）貢獻實力信心（精神）勉為其難得強行塑造適得其反，雖然直接需要地產(chǎn)價值/身份好感/實力信心虛實結(jié)合無處不在的泛地產(chǎn)品牌貢獻值得追逐的、附庸的第一反應(yīng)第二反應(yīng)第三反應(yīng)即可真諦對品牌良性認(rèn)知得需要，并不意味著一定把長航捏造為地產(chǎn)品牌。品牌理解長航在地產(chǎn)行業(yè)的市場陌生感，決定了品牌落地是本案要務(wù)。但是，這并不意味著我們非要把長航包裝、捏造為地產(chǎn)品牌。因為遙不可及，很多武漢人眼里，長航甚至不是品牌，而是遠(yuǎn)洋象征建立對長航“寬度、深度、高度”兼合的認(rèn)同，才是正途。為什么品牌是最大的突破？結(jié)論：最大的難度，也是最大的不同，巧加利用，即可形成最大的突破從遠(yuǎn)洋象征到地產(chǎn)價值劃海入江，定義未來——長航，帶來武漢的新海外時代遠(yuǎn)洋象征扼守武漢最具歷史價值的地段，歷史上最國際化的地段本項目，就是大武漢時代的新航標(biāo)實施章法之品牌定位品牌推廣動作——2012長航品牌戰(zhàn)略發(fā)布會新聞炒作網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動撬動業(yè)界實施章法之形象打造藏龍所指新武漢人，如商務(wù)投資人、外來武漢(具備在武漢購房資格)

大型企業(yè)中高管、下屬區(qū)縣的政府高官和私營企業(yè)主價值體系：長航品牌+最海外的商業(yè)+沿江大道第一高樓+一線江景豪宅+國際港岸武漢關(guān)推廣語：時尚新航標(biāo)內(nèi)陸海岸線臥虎

所指本地高端客戶群，如漢派商人、企業(yè)家等客戶定位：臥虎階層藏龍階層

實施章法之形象打造住宅主題包裝商業(yè)主題建議寫字樓主題建議油輪主題包裝舶來商品集中地海外主題的特色餐飲303米沿江第一高層帆型寫字樓實施章法之整盤起勢啟動事件：海利用武漢最國際的地段，和地段的歷史價值遠(yuǎn)洋象征的長航品牌長航獨有的遠(yuǎn)洋輪船的意像和資源那一年的金粉這一世的奢華活動簡介：從遠(yuǎn)洋而來的長航郵輪江上體驗系列主題活動郵輪啟航發(fā)布會——嫁接長航遠(yuǎn)洋象征與獨有的資源民國主題party產(chǎn)品發(fā)布會&時尚發(fā)布會——最文化的地段舉辦最國際的發(fā)布會，契合項目形象與意向圈層江上煙花會——對武漢普通市民可望不可及，但對圈層而言，是獨享的，尊貴的——商業(yè)的價值，商業(yè)對整個項目的驅(qū)動作用——商業(yè)先驅(qū)不是銷售先驅(qū)，而是形象承諾實施章法之商業(yè)先驅(qū)為什么要商業(yè)先驅(qū)海外招商推廣儀式——進行海外高端品牌的招商推廣儀式，全城造勢，打造最海外的項目形象，引起高關(guān)注度。目的性消費區(qū)，舶來品集中地，結(jié)合長航的遠(yuǎn)洋形象，進行CLIFE的主題包裝招商選擇品牌原則：國外著名設(shè)計師自創(chuàng)服裝品牌國外知名咖啡品牌（武漢鮮有品牌）米其林三星餐廳實施章法之商業(yè)先驅(qū)啟動事件：收藏世界的海舶來商品免稅節(jié)——利用項目商業(yè)“海外”主題，打造高端舶來品集中地。商業(yè)試營業(yè)期間，開發(fā)商聯(lián)合商家以“免稅”為噱頭，對所售商品進行打折（以開發(fā)商給予的優(yōu)惠補足關(guān)稅部分），炒熱項目最海外商業(yè)的形象，引起全城熱議。實施章法之商業(yè)先驅(qū)啟動事件：收藏世界的海免稅節(jié)實施章法之住宅先售為什么住宅先售？

——整盤的第一筆現(xiàn)金流聯(lián)動武漢游艇俱樂部，舉行武漢首屆長江游艇會，引起圈層的關(guān)注，具有昭示性與全城影響力啟動事件：江界游艇會沿江大道上最具主題的售樓部——星級郵輪式營銷中心通過主題景觀及精神堡壘等具有昭示性的戶外資源，將前往沿江大道看房的客戶，一線封殺如何合？在建立項目差異化的前提上，共享所有能共享的資源——封殺長江水上營銷如何合？水上營銷——結(jié)合長航品牌特色營銷圈定高端身份象征將圈層營銷活動與大型起勢活動舉辦于郵輪上，引起全城矚目，與圈層話題；對普通武漢市民造成可望不可即的高端項目形象；對項目意向客戶與參與水上郵輪的客戶，形成身份感的認(rèn)可。銷售分期高端地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)是整個項目定位的制高點，商業(yè)的定位決定了整個項目的高度。寫字樓決定了整個項目將聚集什么樣的人群，從而決定了整個項目的氣質(zhì)。住宅為整個項目提供人流，是從屬地位的一環(huán)。綜觀城市綜合體成功運作的王牌項目，不外乎以下發(fā)展規(guī)律。綜合體發(fā)展戰(zhàn)略，首要是商業(yè)銷售分期三大戰(zhàn)略原則原則一商務(wù)驅(qū)動高端寫字樓為標(biāo)桿，整盤亮相以商務(wù)價值提升項目形象。原則二原則三商業(yè)先行商業(yè)招商先行起動，提升住宅的配套價值，為住宅銷售鋪墊。住宅先售住宅最先起動銷售，實現(xiàn)項目現(xiàn)金流。次入口主入口主入口銷售分期標(biāo)桿產(chǎn)品樹形象立價格可一線觀江景，臨次干道噪音污染，居住品質(zhì)感較差1234銷售原則：住宅項目，大平層樓王先樹立標(biāo)桿，小戶型產(chǎn)品補充產(chǎn)品線，擴大客戶覆蓋面。東面江景被遮擋，西面臨高密度多層，居住品質(zhì)感差住宅價值排序東南面觀一線江景，臨主體豪華主體商業(yè)，大平層豪宅，居住價值最高觀一線江景，觀商業(yè)主體景觀，臨還建樓，居住價值較高樹立價值和價格標(biāo)桿，擠壓相對低價值產(chǎn)品走量高開高走一期第二批補充產(chǎn)品線四號樓先行加推（產(chǎn)品面積段250-300㎡、150-180㎡、90-140㎡）次入口主入口主入口銷售分期住宅推售分期1234一期第一批樹形象一號樓與二號樓先行推盤（產(chǎn)品面積段250-300㎡、輔以少量150-180㎡）一期第三批現(xiàn)金流三號樓再行推盤（產(chǎn)品面積段150-180