民宿的經(jīng)營成本分析

民宿的經(jīng)營成本分析很多人在提到個性化住宿成本的時候，第一反應(yīng)可能是成本就是房租，成本就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經(jīng)營管理的時候也會有成本的支出。那么我們今天就來談?wù)?，關(guān)于個性化住宿的成本你應(yīng)該注意哪些問題呢？

1個性化住宿成本包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)個人的從業(yè)經(jīng)驗，個性化住宿成本基本包括以下五個方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會提出這么一個同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在成本里還要不要去算房租？我認(rèn)為是需要的，因為房屋擁有自己的本身價值，那么運(yùn)營成本里面就應(yīng)該有房租這一項,不管你經(jīng)營的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營的過程中進(jìn)行一個合理的計算。房租一般分為押金和租金，很多人在運(yùn)營的初期或者是籌備期的時候，很容易就會忽略房屋押金這一塊，這會導(dǎo)致成本核算的錯漏。按照全國部分城市、區(qū)域——桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，房租一般占到營業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝部分是在日常經(jīng)營或是前期籌備中最容易超支的一部分，因為在利用一幢房屋去做個性化住宿經(jīng)營時，通常需要対房屋進(jìn)行一系列的改造裝修，在這過程中會遇到很多前期沒有預(yù)料到的臨時性的問題。此外在裝修時，對于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會走到一個誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)行大的改造裝修。這在成本支出上是一個非常大的忌諱，會造成極大的浪費。軟裝：很多人在做個性化住宿的時候都會在軟裝部分進(jìn)行舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個人喜好上去考慮，而是要更多地從消費者心理、消費者習(xí)慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在成本計算時把裝修費用總數(shù)均攤到經(jīng)營期內(nèi)去做幾年的均攤。3、人工成本也會有人提出來這樣的問題：我的店沒有雇請外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)行打理，這樣的話我的人工成本是否等于零。實際上這和房租是一個道理，全家人都投入到這樣一個經(jīng)營里以后，人的價值也應(yīng)該有所體現(xiàn)，而不是自家人去做這么一件事的時候就可以不去算人工成本，不算工資和獎金，僅僅只是依靠一個營業(yè)利潤來獲得生活費用。4、日常損耗日常損耗分為幾個小部分，比如洗發(fā)水、沐浴露，甚至部分客棧民宿會提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因為日常支出還包活食宿之類的其他成本。5、維修費用這一部分包括電器、家具的維修費用，易于理解就不再贅言。

2個性化住宿的成本預(yù)算一般而言個性化住宿經(jīng)營成本的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點：1、建議把所有成本按照均攤的方式，攤到每一個客房、每一個營業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營成本是多少，在制定價格時就可以有一個最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個晩上賣多少錢能保本不虧。我一直在強(qiáng)調(diào)的一點是：高的入住率并不等于有高的利潤。因為如果你連每一間客房、每一天的經(jīng)營成本都不知道，即使你的入住率很高，但是因為定價低于成本，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。2、在進(jìn)行成本預(yù)算的時候，要去估算好裝修回收期。一般來說，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費用不管是按利率計算，還是按照其他項目的投資対比來看，都較為合理。如果回收期超過5年，基本上就沒有什么利潤或者是收益可言了。3、進(jìn)行成本預(yù)算時應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時候還能夠保值的物品來進(jìn)行裝修和裝飾?，F(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時并沒有考慮到選材的耐用性，這樣対自已以后的經(jīng)營支出會有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做成本核算的時候并沒有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時候要把所有租期內(nèi)的房租平均計算，這樣得出的成本才是有效的。3如何通過成本預(yù)算制定價格體系？公式：一個沒有靈魂的經(jīng)營體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對你的店的總體成本的控制或者是利潤的實現(xiàn)都會有好的幫助。7關(guān)于OTA的成本控制OTA的成本是很可怕的，占到總體營業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過0TA來產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營策略的調(diào)整。OTA是無情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經(jīng)營過程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書在不同的〇TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個〇TA在淡季的時候客源補(bǔ)充量最多，就要適時地調(diào)整在這些OTA上面的營銷方案。而現(xiàn)在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于〇TA推廣得再好，落地服務(wù)沒有跟上，也沒有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣成本，實際上不管是單體經(jīng)營還是連鎖經(jīng)營，都應(yīng)該考慮垂直銷售、會員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營銷方式。8初期成本支出時應(yīng)避免的誤區(qū)回歸到我們最初談到的成本的支出的項目：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實真正的誤區(qū)只有一個：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢。1、在成本支出初期，多觀察，少掏腰包，因為在所有的資本投入之前，都還有修正的機(jī)會。2、個人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都変得帶有過多個人喜好的色彩，這是我們最需要避免的誤區(qū)。3、不要不合時宜地去添置物品，有些物品添置益可能會因為季節(jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。4、個性化住宿最終會變成一個旅行的目的地。如果你經(jīng)營的個性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營體，或者是說含有這個地方特色的經(jīng)營體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費入群的定位去做初期成本的支出，把成本的投入先放到人的基本訴求上面來。5、現(xiàn)在很多人也會在一些新媒體上做一些付費的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營體的精神內(nèi)核的時候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費者產(chǎn)生過高的期望會對自己的后期經(jīng)營不利。列舉一個例子通過數(shù)據(jù)了解項目投入成本與經(jīng)營預(yù)計【1】房屋改造計劃和投入成本前后院改造計劃：(1)將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個水池流動起來，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是項目的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動室、食堂、文化體驗場地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，達(dá)到民宿整體封閉性獨立性的需求。(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營者自己種植綠化，前期綠化基本由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造成本概算每棟民宿7個房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝修或改造，1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修，2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在3000000元(初步概包軟裝)。

【2】本項目特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營業(yè)狀態(tài)。在營業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點，撬動體驗式旅游的發(fā)展。在項目裝修期間，將會對本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個特色活動項目以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-2個項目作為民宿固定活動，具體地點優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)立活動地點，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據(jù)農(nóng)民耕種實際情況，長期發(fā)布農(nóng)活體驗活動，通過采摘、耕種、收貨等活動，讓旅客感受在城市中體會不到的農(nóng)村生活氛圍，并可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗活動的費用，再按比例與合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“窯灣村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)”(暫名)計劃，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏?，體會播種至收貨的快樂。讓顧客承包一小塊地，從播種開始，根據(jù)微信互動，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)行管理，田地必須綠色無農(nóng)藥!結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回重慶給客戶。此外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資”模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見牲畜，長成后現(xiàn)金返還或者送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。(4)四面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向?qū)Щ蚵?lián)系重慶市區(qū)戶外活動組織設(shè)計山路戶外活動，對于老龍洞等尚未開發(fā)特色旅游資源進(jìn)行探索。(5)收集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，與之溝通合作計劃，設(shè)立旅客體驗活動。(6)根據(jù)本地地理位置，幫助外地游客設(shè)計楠溪江旅游線路，體現(xiàn)集散地作用。(7)收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周邊景點、傳說、都可以以此來進(jìn)行運(yùn)營和宣傳，不僅局限于一處。(8)尋找空曠房屋，設(shè)立木工房，可聯(lián)系外地木工房進(jìn)行合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行教學(xué)。主要從勺子、砧板入手，之后根據(jù)運(yùn)營情況決定是否在市區(qū)周邊設(shè)立基地。

【3】經(jīng)營難點1因經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資成本回收期較長，是制約民宿發(fā)展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長。2、因該村地點距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車程，怎么留住客人住宿是一個難點。3、現(xiàn)狀村子旅游氛圍較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當(dāng)配合經(jīng)營提升知名度。

【4】經(jīng)營成本分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時在1000元/月。共需12000元/年人工成本總計，84000元/年。電信寬帶：100M有線寬帶1500元/年水電成本：10192元/年(按7間房，104天，5%的比率計算)宣傳成本：5000元/年(優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出)營業(yè)稅金：203840*0.05=10192元(按7間客房全年30%入住率)預(yù)計全年成本：110884元【5】經(jīng)營收入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費500元，保守估計，入住率30%計算，總共住宿項目收入為383250元。若按照本項目可類比案例平均入住率50%計算，住宿項目收入為638750元。2、農(nóng)村體驗活動，按照每周末20人次計算，每人次100元計算，全年52周，總計104000元。3、此外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素，日常閑時可策劃養(yǎng)生、特色活動等項目，按7間客房，150元每間閑時客房費收入，10%消費率計算，總計38325元。(此收入彈性稍大，如運(yùn)作得當(dāng)，收入增長很大