房地產(chǎn)文檔北京市望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告

望京龍韻公園商業(yè)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告北京中原商業(yè)部2006-04-04報(bào)告主要分為如下八個(gè)部分第一部分市場環(huán)境研究區(qū)域界定東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機(jī)場高速）；西到京承高速路（地鐵13號線），即整個(gè)望京區(qū)域。區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析目前望京區(qū)域內(nèi)以私伯家車紋、出脾租車誰及公洪交后系統(tǒng)汪交通摩為主殿要交胳通貓方式迷,誘地面串公交潑系統(tǒng)圾發(fā)達(dá)坐，該揉地區(qū)券現(xiàn)有約地脹上公裙交路蔽線達(dá)細(xì)18周條；腫到達(dá)少該區(qū)稅域的俱地下史交沉通工徑具主污要以律地鐵途13解號線遣及區(qū)臉域內(nèi)父在建象的閑3號探線為幸主。粉任市場功供應(yīng)壓分析理--匠-區(qū)全域商尚業(yè)市騰場現(xiàn)哈狀循豪市場乎供應(yīng)久分析冰--鍛-區(qū)糖域商密業(yè)市鳥場現(xiàn)蹈狀當(dāng)現(xiàn)有井供應(yīng)紙量（銷㎡）賓33犯00烘0㎡睡17慚11卻84聰㎡燦19殃80稍4㎡鉤通栗普訂怕煤屬稀道筑曉雪手逝打鉛秤暢齒桂雁停境腫合計(jì)達(dá)22鋸39分88促㎡側(cè)市場塑供應(yīng)陷分析延--工-區(qū)辰域商全業(yè)項(xiàng)書目的嫌未來恨供應(yīng)漠允現(xiàn)有繞供應(yīng)麥量（蝕㎡）鮮49噴50創(chuàng)00距㎡察31超18貼00信㎡頭81插80財(cái)0㎡飾江溪萄習(xí)司報(bào)丙愁援尾父勢仇營稀烏牌汪牌若建犧超陪合計(jì)碼88姻86咳00閃㎡羞市場徹供應(yīng)論分析塞--夫-區(qū)貍域商漸業(yè)總幻供應(yīng)貴您供應(yīng)廊量（循㎡）振22瞞39父88婦㎡垃88曾86克00拒㎡懲合計(jì)沾11弓12豆58向8㎡未市場嘴供應(yīng)字分析飾--木-區(qū)玻域未科來商晚業(yè)格漠局該市場聚供應(yīng)添分析硬--變-區(qū)除域商鍵業(yè)物輔業(yè)之幅租金鍬市場堆供應(yīng)萍分析更--萬-區(qū)器域住血宅商對業(yè)之鴿租金媽區(qū)域升住宅而商業(yè)罪以底列商為去主，橫輔以乳獨(dú)立括商業(yè)副樓，致租金呼區(qū)間匯在2成-1籠6元棋/天討/平攝方米滑間，背差異棗較大淹，但但大部輛分住蜘宅商雖業(yè)的嶼租金輕集中咳在2必.5像-8踢元/冤天/鍛平方選米。異價(jià)格鑒差異甩主要犬受物公業(yè)位握置、見店鋪豎面積父、產(chǎn)論品條止件、挪入駐漸業(yè)態(tài)鞠、樓豐層等蝴因素托影響果。記市場遵供應(yīng)較分析度--渾-區(qū)編域?qū)憳O字樓盲商業(yè)亂之租隆金色區(qū)域拒寫字妖樓底夢商較腳少，棕分布矩不講集中咐，租純金區(qū)循間在旺3-雖7元付/天辮/平盞方米斤之間礦。租申金差哀異主包要受讀地秀理位倒置、幫物業(yè)找條件桐、租突賃面墳積截等因穴素影嗚響。夸除卷突石天階地尚曠未介建成腹，佳稼境天搬城因閱位置基較差第大玻部分燈空置幣外，氣其余撐幾乎漆無空隙鋪。綁斥市場民供應(yīng)關(guān)分析泰--蠅-區(qū)打域集艙中商蝕業(yè)之干租金程區(qū)域棄專業(yè)謠市場減有租盈金區(qū)散間在報(bào)3.睡5-沸20撞元/庫天/告平方引米之掏間；返購物粉中心梅的租宴金區(qū)施間在網(wǎng)2-命18獅元/歷天/陣平方銳米之可間；換“郊六佰且本孩”挨商業(yè)濁街是妻銷售閉型物燈業(yè)，別不僅內(nèi)要考狀慮售她價(jià)，伏還需爐考慮機(jī)到租五金回醫(yī)報(bào)，綠現(xiàn)階棍段尚躲處于卸定價(jià)慎階段鬧，故摘沒有縣最終沈價(jià)格爬出臺(tái)裝。耐敲市場左供應(yīng)鄙分析多--植-區(qū)兄域街內(nèi)鋪商宴業(yè)之糕租金者區(qū)域攀商業(yè)籃多為團(tuán)住宅拐底商湖，街寶鋪溫?cái)?shù)量稅較少積，多迫為老變舊臨悅建及貪餐挺飲樓葵，對狂本項(xiàng)希目的粘參考扔意義植不農(nóng)大，向其價(jià)順格區(qū)刷間在聾2.欲6-加7元斤/天諷/平舒方米焰。價(jià)圈格差已異主業(yè)要體針現(xiàn)羨在業(yè)瘋態(tài)、旦面積釀、位返置、師產(chǎn)品銳條兆件這搭幾方甚面。術(shù)偷市場侍供應(yīng)鉤分析完--晌-區(qū)疊域商幣業(yè)物衛(wèi)業(yè)之財(cái)售價(jià)蠻傳目前便區(qū)域娃可銷拼售項(xiàng)較目數(shù)溪量較呢少，規(guī)長期法以來論銷售監(jiān)的主伸要商翅業(yè)形丸式為辯住宅址底商蜘，近虛期隨腎著商干業(yè)形剝式的告豐富腐，出系現(xiàn)了仇銷售怪型的眾集中壇商業(yè)色，價(jià)摧格區(qū)蠟間在居1.銅1-梢3.批87眨元/巷平方礦米之建間。挑市場屠供應(yīng)請分析答--興-區(qū)酬域商生業(yè)各謀業(yè)態(tài)屈現(xiàn)狀坡然市場靈供應(yīng)急分析擔(dān)--繡-區(qū)乓域商泰業(yè)各栗業(yè)態(tài)吵現(xiàn)狀障那市場子供應(yīng)園總結(jié)視20困07搬年底正商業(yè)去供應(yīng)興總量溝將超雄過1柴10葡萬平膀方米沒，未粱來達(dá)今89矛萬平絡(luò)方米脊，商螞業(yè)將趟快速吊發(fā)災(zāi)葛展，焰市場行競爭住加劇塔;祝以住帳宅商費(fèi)業(yè)為膚主，此未來錢將從蘆住宅縱配套繡商業(yè)桌向綜性合性妄商業(yè)新過渡最;監(jiān)商業(yè)耀已經(jīng)慰歷一村輪重指新洗臣牌，昏未來知發(fā)展遵方向鵝更明揀晰，倒市場宮更成崖熟;范未來歇商業(yè)停分布則范圍者更廣含，考墓慮到兼內(nèi)部落各地愁區(qū)需姐要;淺除購穩(wěn)物中鵝心、夫商業(yè)嫂街租畜金對把本項(xiàng)躍目有輔一些哭參考彎性，掉其它乏參考描性不驕強(qiáng)，汪又因主本項(xiàng)絨報(bào)目獨(dú)戴特環(huán)菌境與旋建筑詠形式得，故喂其它銅項(xiàng)目掩租金爹參考決性不竟強(qiáng)斑;般目前敲業(yè)態(tài)步以日買常生遙活配初套為垂主，第品牌繩商戶由少，蛇未來鎖各集捷中商累業(yè)投藏入及淹部分循知名婚捐品牌誕商戶懸入駐營，提繳升區(qū)脹域市模場吸賣引力勿;刑區(qū)域芝尚處驢于發(fā)楚展階滔段，炕短期嗎內(nèi)租昨售價(jià)傾格具脾有一縮定上接漲空囑間;剖市場奴需求始分析嘩--緊-周釋邊人肢口發(fā)伸展基砌本狀蹄況與掩分析梯盲合計(jì)慚10貨25飯48鵲65撇㎡歷25屈63碎72員人鞋按照塵萬平充米2兇50占人紛共2俊5.票64邪萬人撥堡市場府需求悼分析乏--議-周憂邊人冷口發(fā)欠展基溉本狀雜況與紗分析涼割入住捏公司莫特征芹包括釣電子挽、汽蓄車、確文化慈、廣潤告、糾科糊技、療投資艙、工軍程公飲司、救教育禍培訓(xùn)也、屯咨詢閥顧問路服務(wù)子等相欺關(guān)行搏業(yè)，罰辦公可面裝積從蠻10晨0-毫20殃00域平方躁米之錦間不生等倡寫字粒樓供術(shù)應(yīng)量完55服26黎67蝦㎡宋區(qū)域辦辦公喝人口引估算恭按出衡租率輔80礙%計(jì)厭，目連前人禽口約噴3.腳68然萬人細(xì)（建猛筑面蓬積1堂2㎡蛋/人碑估算哪）懸市場拋需求扭分析顆--驢-周古邊人或口發(fā)遺展基斷本狀街況與惜分析醬灶數(shù)量緒（萬掏人）甚25輸.6烏4辭3.扛68害合計(jì)絕29句.3尼2萬卸人誠顧問您對區(qū)蛙域各固類人貞口進(jìn)跌行統(tǒng)申計(jì)，蠶由于獨(dú)原住起人口乒、酒燦店流趟動(dòng)人丙口、習(xí)學(xué)生天人群真、電緣子城頑科技贊園辦舟公人籃群和妄韓籍焰人群每數(shù)量胃較難傷掌握惕，因瓦此未墊計(jì)入勞其中個(gè)。蠻構(gòu)成殘較復(fù)仗雜；角整體毀綜合昂素質(zhì)秀相對渴比較懲高；則原住粱居民憂較少鐘，大缸部分材將隨斑著區(qū)消域的煮發(fā)展嶄與改藏造遷軌出；煌高素枝質(zhì)新巖遷入諒人口殃占區(qū)竭域總悔人口摸比重詳較大刪；摔新建率住宅幕購買朵者為曲公司陶高層州、白宵領(lǐng)、搭外籍梁人士巨、海粘歸人獅員、占演藝絨圈人威士等互；蹄區(qū)域父內(nèi)寫傲字樓役數(shù)量堡較少勉，商睛務(wù)人涉群總素量較規(guī)小；柳科技適園內(nèi)釘?shù)霓k換公人拒群出聽入有醉班車堅(jiān)接送漆，在養(yǎng)區(qū)域職內(nèi)活裂動(dòng)范源圍有傷限；院辦公異人群遺受教域育水島平較曉高，摩綜合呈素質(zhì)差較好著；畜酒店施入住廳者多掉為商噴務(wù)人腎士；顛韓籍鏡人員登數(shù)量霧較多款，收耐入水伯平較災(zāi)高；幻市場槍供應(yīng)送分析氧--搶-區(qū)群域人鹿口總宵結(jié)杯市場麗供應(yīng)常分析岸--良-區(qū)揪域商攻務(wù)和層居住撿區(qū)對霜項(xiàng)目厭發(fā)展尋的影龍響我居住夠圈層假快壩居住誼區(qū)未宅來將磚為本刮項(xiàng)目樓提供妙大量岔中高說端消腥費(fèi)人栗群，腳區(qū)域雁內(nèi)商青業(yè)場酸所相圓繼建練成與扯營天賄大業(yè)，廈將減菌輕非品生活豪用品座消費(fèi)蓋的外嚇流現(xiàn)膽象，是同時(shí)械要兼爪顧區(qū)警域韓甘籍人洲群的新需要卸。轟商務(wù)條圈層用腸舞商務(wù)洲氛圍新為本押項(xiàng)目搭提供巾部分父具備王一定瓦的消雜費(fèi)能尊力的券中高虜端消攀費(fèi)者妖，其掛消費(fèi)旱多集罷露綿處中于浩平時(shí)辭，對側(cè)餐飲衛(wèi)需求設(shè)較多刊，品州牌認(rèn)娘知度絹較高乳，追例求良留好的銳消費(fèi)淘環(huán)境申；但我在區(qū)胸復(fù)閣域內(nèi)仔消費(fèi)齊頻次慘較少域，較鴉難對醬商業(yè)供有足梨夠的舞消費(fèi)礎(chǔ)支撐悠，這遼部分柜人群資將不究納入菜主要喬盒潛消費(fèi)倦群體陵。穩(wěn)市場攪需求噴分析袖--錘-區(qū)逢域消歷費(fèi)者就特點(diǎn)額分析瞧戀主要漁為內(nèi)秩部居喉住人耽群；罰主力撈人群船為青征年人代,教戰(zhàn)育程休度較鳴高，冶綜合惰素質(zhì)政較好斧,年做齡以棋25妙-4諒5歲挖之間仆為主仗；狼擁有舉一定蒸數(shù)量葛中高蝦端消依費(fèi)者旬,禍?zhǔn)杖霠I較高冊，消懸費(fèi)能焰力較災(zāi)強(qiáng)，絞接受腥能力師較強(qiáng)軟；搬因白誘天外推出上坡班，胞消費(fèi)音時(shí)間非較有講規(guī)律肢，多索集中鄰在平侄時(shí)晚視上和靈節(jié)假各日；框科技賠園辦威公人妥群因爹活動(dòng)專范圍教有限眠，消慌費(fèi)時(shí)丟間多虹在平陰時(shí)中選午，府以餐樸飲居楊多；陽因區(qū)縱域商熊業(yè)供使應(yīng)不很足，姨消費(fèi)葉外流遼現(xiàn)象嶼嚴(yán)重弦，對纖區(qū)域查認(rèn)同魄度較識(shí)低；基消費(fèi)儲(chǔ)場所威主要鄉(xiāng)集中丟在超刺市和稈綜合命市場到，消塵費(fèi)者攏要求形較難久被滿揭足；兄消費(fèi)練群體礦對購卻物、盲餐飲壞和休滴閑娛祖樂方猜面需母求較稻難滿曠足；迷酒店壇入住穴消費(fèi)營外流漆現(xiàn)象現(xiàn)普遍子；若韓籍篇人員關(guān)數(shù)量阿較多樣，消管費(fèi)特好點(diǎn)明胡顯，坦對于槽韓式誕消費(fèi)門極為慕青睞單；侍項(xiàng)目劑的建旁設(shè)對脹區(qū)域殊環(huán)境滑的影屆響概對營棍商環(huán)委境的藏影響打?qū)忧炎…h(huán)引境的毀影響智對投月資環(huán)烤境的駛影響白公園泳建設(shè)行對項(xiàng)宣目商杜業(yè)環(huán)攪境的宜影響竭背景觀優(yōu)公園顆對商筐業(yè)的灶影響旋研高爾努夫球碼場對罵商業(yè)烈的影謀響匠宜家吉家居傭和家未樂福姻對項(xiàng)嚴(yán)目商客業(yè)環(huán)宜境的竹影響策橋與蓋“阿宜家衫家居懸“楚和壘“輔家樂皺福妖“杏步行墳時(shí)間六不超哭過1燒5分摔鐘，區(qū)消費(fèi)僑人群亂到達(dá)滴本項(xiàng)復(fù)目爆樣十事分便禾捷；嚴(yán)“另宜家完家居蛾“縮和富“挎家樂棵福袍“愚市場殖號召恩力與劈影響嗎力，立可能霞吸引土望京勞整個(gè)三區(qū)域蔥及撲鴨東誕北三摔環(huán)至吵東北彼四環(huán)冤區(qū)域慮的消河費(fèi)人晝?nèi)?，金此部蹤分人料群將緩成為制本?xiàng)藏目潛籠在消音費(fèi)者膽；席“呆宜家判家居兵”鋼和明“我家樂景福野”量消厘費(fèi)者衡購物裳離開異后，教需經(jīng)摧過本車項(xiàng)目杯從望央京西式路或況姜北管四環(huán)許離開炎，為嚼此部飲分人爸群前六往本配項(xiàng)目軍帶來藥便利達(dá)；脂區(qū)臂域未騰來呈紙現(xiàn)多賣個(gè)商鉛業(yè)密謙集圈核層，重將影調(diào)響本鼻項(xiàng)目傘發(fā)展尾，但黑臨近牲危“早宜家毅家居扭”惑亮和陰“注家樂煉福邀”液，將醬增強(qiáng)案本項(xiàng)膀目的僻競爭多力；找區(qū)域泛商業(yè)損組團(tuán)姐分布肝分析洋戒第二耍部分凳雖主搭要商青業(yè)貿(mào)項(xiàng)目培區(qū)域遮主要攪商業(yè)戒物業(yè)才個(gè)案梳分布惑玩分布非特點(diǎn)詞如下她：飯對區(qū)蝕域而降言較吧密集阿，對證個(gè)囑錦體而泥言相薪對分腹散；聲除熱“處望京憶國際中商業(yè)定中心現(xiàn)”添陣外，跪均位停于望保京住杠宅較嗎密畏謊集區(qū)堤域；皮分別愿位于否望京格中、丈東與貿(mào)北文約部，別本項(xiàng)躲目所稼在的避南部冷地著紫區(qū)尚探無競族爭性塞項(xiàng)目踐出現(xiàn)種；漁項(xiàng)目推區(qū)域?yàn)橹饕蒙虡I(yè)捉物業(yè)筋個(gè)案絲競爭嗎力及鏡競爭精手段索分析蛾法項(xiàng)目柿競爭寶力分疤析柱顛入市蠟時(shí)間丈早，齊有穩(wěn)騾定消顛費(fèi)群據(jù)；品達(dá)牌折可扣店謀，有忌一定夜吸引售力。訴慮項(xiàng)目己競爭贊手段計(jì)分析缸宏折扣也店在鉗區(qū)域備市場日競爭脊壓力授相對逃較小約，吸嫁引中賀低端啄消費(fèi)君人群喂；扣付點(diǎn)形鉛式，甘商戶鍛壓提頌力相較對小胡，經(jīng)煙營者剩與商漏戶利級益相下關(guān)，困對商巷戶具鍋吸引擦力。據(jù)項(xiàng)目板名稱活：望集京一很號響總建蘆筑面餃積：分13下60殊0平腦方米潔市場劈定位室：品伸牌折牽扣店循經(jīng)營冒模式暫：扣巨點(diǎn)形鐘式，琴15赴%扣販點(diǎn)紡開業(yè)閃時(shí)間尺：2鋼00獻(xiàn)5年愁11峰月究項(xiàng)目漆區(qū)域賤主要救商業(yè)肢物業(yè)磁個(gè)案訂競爭俘力及奧競爭交手段旋分析恐榆項(xiàng)目朱名稱仗：中式福百寒貨（凈鑫隆慧外貿(mào)恒服裝款商城坑）液總建田筑面將積：隊(duì)14不00冒0平辛方米群市場榨定位治：小糟商品將市場減虧租金撲價(jià)格訂：1指0-星17豎元/得天/葉平方脫米甜開業(yè)伏時(shí)間么：2漫00烤2年厚百貨漏開業(yè)扒，2計(jì)00財(cái)5年修轉(zhuǎn)型斥城項(xiàng)目紫競爭眼力分柄析應(yīng)遇位置犯優(yōu)越畜，交旅通便和利，能配套概齊全鵝；位蓬于望阿京商罪業(yè)發(fā)撤展成額熟區(qū)膝域，效依托憤大中恨電鐵旗器、友京客膀隆超僑市等龜商戶論，商隆業(yè)氛育圍濃勻郁，碌在區(qū)含域有鋤一定弓影響欄力；銷入市煉時(shí)間金早，早比具備市認(rèn)知宗度。私項(xiàng)目異競爭鞋手段傾分析扁螞借助慈與旅市游團(tuán)梯合作渣的方舒式，目招攬槳消費(fèi)伴者；拘鋪位冰以1榴0平允方米物小面評積為畝主，廚以提滅升液缸租金恰價(jià)格誰。館項(xiàng)目隆區(qū)域身主要塘商業(yè)撇物業(yè)麗個(gè)案男競爭檢力及捷競爭內(nèi)手段躍分析臥副項(xiàng)目比名稱逮：旺唇角廣罵場惑總建搖筑面享積：袍20烏00令0平飯方米炎市場軌定位郵：小疑商品沫市場桂膜租金抗價(jià)格往：3英.5根-2熔0元仆/天校/平袋方米首獨(dú)開業(yè)抄時(shí)間立：預(yù)刊計(jì)2箏00葛6年虜5月嘆飾項(xiàng)目隙競爭按力分此析企浩位置挎優(yōu)越曲，交仁通便盜利，荒配套援齊全糟；項(xiàng)抹目位完于望鳥京商聽業(yè)發(fā)攝展較撒成熟目地區(qū)掛，依拾托大吊條中電匠器、賀京客蘿隆超它市、詢中福宅百貨咽等商銜戶及仁區(qū)域債商業(yè)玩氛圍德，有似一定斗影響擔(dān)力；襲為新荷冊建項(xiàng)敵目，膀產(chǎn)品應(yīng)與購田物環(huán)康境相翼對優(yōu)稿越。瞎項(xiàng)目元競爭旦手段攔分析矮慈引入主大型傾主力迷商戶稅，為其項(xiàng)目搭帶來顯人流庫；小杰鋪位煉分割梁方式薄，提蒜升租斯金。娃項(xiàng)目掃區(qū)域升主要借商業(yè)經(jīng)物業(yè)窄個(gè)案蟻競爭魔力及搭競爭晌手段糧分析申姜項(xiàng)目爽名稱黎：六宋佰本麻商業(yè)碰街顫總建遇筑面犬積：翠90百00絕0平怪方米批市場犁定位善：城宴市級怒、生蜻活化窄、新盡商圈陷、扯缸再津盡識(shí)ST踩RE私ET虹MA參LL儉斥開業(yè)就時(shí)間瑞：預(yù)手計(jì)2瓦00賄7年悉底夾項(xiàng)目懼競爭林力分接析赴響面積獻(xiàn)大，李業(yè)態(tài)海豐富慨，有補(bǔ)一定質(zhì)吸引勸力；獄商業(yè)三街形間式，垃有一搜定吸黑引力碌。頓項(xiàng)目知競爭幼手段撈分析逢賤將引陷入大給型主呢力店厚，吸彼引人尖流；栽大型脫餐飲丙占一徒定比華例，扒餐飲岔與購桂物形恒成互稅動(dòng)。膚項(xiàng)目物區(qū)域壯主要跑商業(yè)醉物業(yè)簡個(gè)案酷競爭遼力及世競爭支手段盡分析廣取項(xiàng)目拌名稱舌：望糊京購撈物廣美場茄總建挎筑面貨積：扣89每00鬼0平坑方米短市場尿定位睡：區(qū)安域綜欄合購網(wǎng)物中智心乳租金諸價(jià)格降：5添-1振8雜元/穴天/旗平方踢米澤開業(yè)都時(shí)間爪：預(yù)賣計(jì)2常00按6年羅5月邊荒項(xiàng)目杜競爭岡力分純析格量位置磚優(yōu)越栗，交始通便結(jié)捷，跳居住管人口維密集陜；沃堪爾瑪際間接盜為該核項(xiàng)目奧提供騰人流僑；面避積較驕融大，國綜合去性較憤強(qiáng)；鑼產(chǎn)品公與購恥物環(huán)替境較臂好；竟兩大魄品牌隆組合尖具有絲較強(qiáng)賀市場慎吸引檔力。口項(xiàng)目壁競爭腎手段扯分析腥有華聯(lián)材有效賴吸引糧商戶撥,茶通過船合理債規(guī)劃出，引南入知摔名品劣牌，捎吸引幫中高些端消蹤費(fèi)者漠；未鞏來將買銹采用代百貨錫公司征“湯返券津”漁促銷緞。昌項(xiàng)目頂區(qū)域雅主要傷商業(yè)涌物業(yè)朝個(gè)案挽競爭哨力及趙競爭串手段歷分析枯貧項(xiàng)目伍名稱練：望殃京國綱際商業(yè)業(yè)中殊心傭總建而筑面歪積：甲12撥00訓(xùn)00樹平方粗米降市場相定位慢：集綠購物壟、餐省飲、耽娛樂崇、休格閑、課亂派程撓晨社交否、商說務(wù)于照一體扣的一各站商想業(yè)扒開業(yè)瞇時(shí)間盤：預(yù)撞計(jì)2售00蒼6年殺項(xiàng)目盛競爭轉(zhuǎn)力分淋析抖農(nóng)面積脈大，午集購秀物、喚餐飲鋸、休倡閑娛涂樂，套功能默齊全拐；物框業(yè)條趣件與迅購物武環(huán)境背較為糖優(yōu)浩訪越；夢大型彩主力訊店入陣駐，梳利于涼聚集梁人流膠；韓臂國商明品城烈能吸蜂引望僚京居岔住的舅韓籍炎人士考項(xiàng)目究競爭賢手段繪分析停配依靠六主力滿店吸策引區(qū)騾域消親費(fèi)者暗；在盡韓國掠招商蘿，吸矛引區(qū)奇域工倉作生暈活的蜜韓籍灣人士吉及時(shí)紹搭尚消冶費(fèi)群膀體，慨?dāng)U大增市場貪影響玉力與靜輻射乓范圍獅；在棟購物煎基礎(chǔ)茅上，捉加大櫻娛樂瞎比重憤，創(chuàng)廣襖造自狀身吸霜引力通第三艇部分?jǐn)D雙參慢考項(xiàng)暖目割本項(xiàng)刊目可畢參考噴項(xiàng)目誓分析血介項(xiàng)目皇名稱誦：S傘OL松AN將A貝總建足筑面改積：頌15形00湯0平濃方米早叮市場魯定位色：中紡國首扒家體面驗(yàn)消乏費(fèi)商窄業(yè)旗礎(chǔ)艦套Li抵fe議st拐yl蜻e加Sh園op態(tài)pi棒ng滅C傻en獅te夕r紋開業(yè)襪時(shí)間猴：預(yù)千期2在00賽7年遮3、扮4月遼份棕對本奸項(xiàng)目頸影響懸用借助嫩位置論及朝帖陽公慰園優(yōu)積勢，牛吸引優(yōu)東部亂人群菌，可請分流慘本項(xiàng)石目部蘋分潛酬在消追費(fèi)群只；定褲副位及懷公園職商業(yè)惕概念聾，將寶導(dǎo)致蠢本項(xiàng)殺目不交易樹耳立獨(dú)灑特市羨場地屋位；魔入市銅早，成將搶燃占本衣醉項(xiàng)目槍可能狼輻射挑范圍栽內(nèi)潛緞在消棒費(fèi)者彼。傲對本揭項(xiàng)目燕借鑒抽意義讀堵公園鍬商業(yè)沃“柿概念割”萄與本段項(xiàng)目埋“撐實(shí)際蛙情況貝”醋相似叼，可石借鑒勸其設(shè)葡計(jì)和賄推廣鹽時(shí)與鍵公注遷園相技結(jié)合燒的方桌式，宴招商葉情況萍對本治項(xiàng)目搞有一紐定指絞導(dǎo)意輪義。爹本項(xiàng)薪目可瓜參考謠項(xiàng)目臺(tái)分析些聰項(xiàng)目耀名稱滾：奧澡特萊廁斯品遙牌直租銷廣貢場輕總建寧筑面快積：夜11醬00種0平順方米漏鐮市場物定位圖：品懼牌直估銷廣押場撿開業(yè)早時(shí)間仿：預(yù)悲期2速00肢6年昆10屈月青可參釣考意瓣義：饑物業(yè)乞建筑勾形式饞與本外項(xiàng)目恥地上亞建筑侵形式嶺有相鑄似之渣處；司雖非飼公園蝶內(nèi)商派業(yè)，興但整志體規(guī)體劃中賊包含礦大量核公園遇景觀愁元素阻，內(nèi)賴部設(shè)傲計(jì)有逮大量匯園林伙景觀至，在渠布局定方面瞞也重茂點(diǎn)考均慮到柱與景文觀相砍互結(jié)診合。伯第四攝部分徐蕉商噴戶調(diào)管研煮商戶臟訪談吼別顧問氣針對袋性選莊取本鏡地現(xiàn)宵有和散尚未漏進(jìn)入桂的相謠關(guān)服熔裝、傭餐飲賺、娛樓樂及旱其他毛相關(guān)累商戶元樣本注30葡5家但進(jìn)行藍(lán)訪談管?；谏虘籼菰L談跪賄從商像戶訪火談的茫結(jié)果飲來看眠，大軋中型授餐飲制考慮橡面積糠基本慨在8只00忙-1桃00隊(duì)0平霧方米頭左右瓜，便格餐基扁本考蹄慮面闖積基健本在坡30忘0-鼻50佳0平槳方米浸左右誤。榮從商悔戶訪驅(qū)談結(jié)睡果看匪，服許飾類享商戶鈴傾向宵于正責(zé)品，瘦面積站基本歉在3雹00炎-5文00畏平方懼米左號右。采蒜商戶輝訪談示擇第五初部分蔬懷項(xiàng)較目定冤位追項(xiàng)目份SW牧OT評分析匪--盟-優(yōu)巾勢趙項(xiàng)目吼SW笨OT潤分析傅--頌-劣賣勢屯項(xiàng)目辭SW憂OT蛋分析宋--陪-機(jī)福會(huì)把項(xiàng)目唇SW突OT經(jīng)分析店--吐-威炊脅故項(xiàng)目綿成功錯(cuò)必要叮條件寬功能灑多元陳化顫+飄全天叔候消稅費(fèi)望+才獨(dú)特牲商業(yè)呆建筑報(bào)形式職+村綠步色生圖態(tài)景婆觀辦+槳休閑鉆旅游損屢銹畜此戲方深伶況捎=猴國蓄內(nèi)罕旬有的猜公園啊式主訴題商潑業(yè)海項(xiàng)目優(yōu)定位銷初步導(dǎo)建議心--亮-市鍛場定籮位杠項(xiàng)目熱定位嘆初步猶建議連--貓-形梳象定狗位德景觀泳與建宴筑互學(xué)融，敘商業(yè)哲、休若閑與巨旅游縱結(jié)合華的功掌能型喂公掛園商貸業(yè)突融合殺--慮-名景觀上與建蘋筑觀用賞性偽+葵購東物、挑餐飲怎、娛貢樂功恩能性義+往旅扔游休讓閑性虎項(xiàng)目餃定位散初步茄建議雕--泊-功舒能定傘位辱項(xiàng)目抄定位賓初步窗建議棚--夜-業(yè)蘭態(tài)比誕例安項(xiàng)目抓定位收初步刃建議向--救-業(yè)絕態(tài)比冬例爐項(xiàng)目苦定位拐初步刺建議掌--告-消校費(fèi)群街體定趟位飼目標(biāo)筍消費(fèi)招群鎖雄定鎮(zhèn)望京笛地區(qū)原居民堪、辦渴公人倒群蓄從宜椅家家燒居和線家樂形福超嘉市喬富戀至本濁項(xiàng)目擊的消講費(fèi)者軍到龍急韻公互園游抓玩休唉閑的顛北植舊柔京市作居民脫年齡雖25陣—曬45枝歲，鳳職業(yè)舍范圍擊廣懶泛，妨數(shù)量否龐大忌，且捉大多裹具備幅一定傘消費(fèi)將力恩群體變特點(diǎn)拍項(xiàng)目樣定位壯初步丸建議具--戀-目耕標(biāo)商梳戶群廈體定言位暴符合礙定位肥、相礦對性哀檔次求較高譯、品痕牌形搏象較坐好的雀商戶黑，包桃括休警閑運(yùn)傭動(dòng)裝揮、女慮裝、欠鞋帽塵箱包機(jī)、餐鑼飲、休休閑英娛樂哲等糖第六誠部分堡刮租蹲售價(jià)喂格王租金索建議捉地上殘部分富：均冰價(jià)約昌5.早69堅(jiān)元/昌平方沾米/痰天甜地下候部分辜：均社價(jià)約警3.避30菌元/缺平方在米/具天擱整體頁均價(jià)葉：約歡4.牽35江元/衡平方節(jié)米/察天蘿第七融部分陪鴉產(chǎn)衣品建材議蛇產(chǎn)品不設(shè)計(jì)歐說明郊扒使本幣項(xiàng)目言整體蜜設(shè)計(jì)揉成為爺商家始與消脾費(fèi)者目溝通暖的重鳴要環(huán)座境與親平臺(tái)僑，將凡本項(xiàng)永目打態(tài)造成癢為望止京區(qū)喜域的丹商業(yè)京“扣名片質(zhì)”辛大部母分傾泰向地吼面部臉分的孟商戶記需求累面積飯?jiān)?團(tuán)00迫平方牌米左坡右，歸故建主議項(xiàng)趁目設(shè)別計(jì)時(shí)壯，以潛20碰0-醬35蛛0平讓方米竊以下嶄獨(dú)棟郊店鋪圾為主劈，輔攤以少湊量4年00形平方叉米以祝上店套鋪，吳分成丙不同鄰面積烤檔次校，滿三足各準(zhǔn)類商柳戶開鼠店需飾求。李添根據(jù)悟以上落面積緩比例施，項(xiàng)諒目獨(dú)酷立店妨鋪數(shù)央量總幣共在衛(wèi)99坑棟左黑右洞。貞地上陳獨(dú)棟也面積嘗及數(shù)值量規(guī)有劃糞-觀項(xiàng)目拋布局饒建議逆啟項(xiàng)目涌業(yè)態(tài)延豐富最，商堆戶種違類多伐樣，婆建議幻主題呼分區(qū)瘡，將贏餐飲膨貫穿柿于購誼物中戚，引蒙導(dǎo)人吃流，棟使布口局鏡摩合理值明晰釣。求-利外立銹面銹紡建筑雹形狀節(jié)、色爸彩、軌材料暫從商齡業(yè)角幻度出霸發(fā)，投切合指主題歉，與校公園勺整體兔風(fēng)格蚊吻合奉，考趁慮北鏡方氣伯候徒帆條件暢，選咸取既分能體慘現(xiàn)檔亡次，做又經(jīng)把久耐憐用，腥尤其稠在冬充季，割需以唐色彩忌彌補(bǔ)疊景觀絡(luò)不足尚。壟不建倍議所液稈有建禾筑均營做全慘玻璃怕外立胸面，疲雖相妹對美凳觀，漂但能殿耗大桐，不蝦易清撿理與漲保養(yǎng)杜。地悟上部慢分店非鋪應(yīng)淡考歇并慮招仰牌位怨、玻缺璃櫥柜窗等朋合理葬設(shè)置朱，為慌商戶格提供抬良好驕展示禍面。慎地上怕相關(guān)耀規(guī)劃瓶-難道路盾變項(xiàng)目右位于造龍韻殖公園翼內(nèi)，跟道路落設(shè)置妥除需趁滿足補(bǔ)公園構(gòu)自身乳需要帥，應(yīng)景兼顧豎商業(yè)醋對道膨路要監(jiān)求，詠達(dá)到未合助辜理引孟導(dǎo)、訴疏散男人流儀目的踐。嫂-三進(jìn)深留面寬替建議冶尊根據(jù)幅規(guī)劃麥，地鋸面建妨筑多爸為2園-3遍層，片因此欠單層變面積滅不宜仁過大發(fā)，否依則不真利于乒獨(dú)棟貧招商阻，從挺商戶也爐始角度旺來看蝴，進(jìn)求深與弄面寬溫比最秒佳是星3：猾2，悼因此挖，如槍進(jìn)深惕為奉12姨米勒左右首，面掩寬則叔為肝8米返左右貞，既孕手保證改了足康夠的也展示陽面，孟也保錘證了熔能夠凈充分產(chǎn)使用南空間弄面積仆。滔-鋤層高組值建議宋2層轟獨(dú)棟花每層劣層高芳為禁4.鏟5米魄，總睡高度撈9米三；3氏層獨(dú)策棟建嫌議1誕-3仔層層烈高分圈別為部4.騎5米罰，孟4米登，鎖3.嚇5米脂，總孟高度湖12圾米怎；在緒地上帖有秧1米其-1續(xù).5被米雷浮土測時(shí)，肺建議努建造太2層質(zhì)的獨(dú)玻棟，閣1-尸2層參層高畢分別拉為4陶請米和毀3.壯5米逗。碌地上存相關(guān)皇規(guī)劃攏-苦柱距濫黨建議種設(shè)計(jì)蛛地上核建筑概物時(shí)爛，在源不影主響項(xiàng)從目總辦體定枕位、閉整體營布局開與環(huán)春境組覽合的糧基礎(chǔ)業(yè)上，偽科學(xué)捏合館程理地?fù)?jù)處理王與地酬下建弟筑設(shè)革計(jì)的隨關(guān)系括，規(guī)松避因三獨(dú)棟刻地上愁承重皺柱的嶺建設(shè)牲影響伶到地端下面進(jìn)積的灶開發(fā)狡和百瞧使用軋，浪突費(fèi)經(jīng)淡營面銷積拼。茄地下暮相關(guān)智規(guī)劃嗓-以店誠鋪布館局規(guī)側(cè)劃蛇辦按功漏能以詞主題以區(qū)分悟，并縮從營戒業(yè)時(shí)黎間角零度考末兆慮，廚將營銷業(yè)時(shí)敬間較停長的恭餐飲甲娛樂師類商燙戶與般巧營業(yè)懂時(shí)間脾相對克較短律的購汗物類備商戶歪區(qū)分蝦。定-趕內(nèi)桶部交支通建峰議襯溫內(nèi)部接交通碑布局嶼應(yīng)考懇慮人朱流動(dòng)添線的稅流暢謹(jǐn)性與鬧爆通透吵性，騾盡量栽產(chǎn)生姨避免那死角克；必六要時(shí)屬，須暖撥考慮麗水平姑交通挎與垂無直交栽通系沾統(tǒng)。膠-匯層高紹建議斯秤高度暮在6修-1戀0米幻左右顏，主傅要滿仰足部獅分娛挑樂類葬宵商戶心如電獄影院斯、游殊藝機(jī)莊廣場悅等產(chǎn)趨品需壘要，鐮循不宜經(jīng)過低欲。但際高度殖要適析度，億避免企能源輔浪索欣費(fèi)，扒不建憲議超育過廚10獵米崗。確-甲出入惕口設(shè)駁置建敘議擋迫按主岸題分險(xiǎn)區(qū)設(shè)競置連吹接地辜下出我入口勺，使狼地上令刊地下縫有效頸互動(dòng)慶。將雖出入朱口設(shè)事計(jì)成淹坡度搏，避陡賺免因劑坡度迷過長漿，使但消費(fèi)糖疲勞童感，聞在坡俱道兩悲星邊可帝設(shè)置活店鋪拌，逐迫步下舍沉，俯形成不過渡叔。妄望京訊西路企為區(qū)霞域與探外界卷連接淘的主瀉要道煤路之摔一，媽車流浸量較瘦大，泛且從照宜家膠家居谷、駝哭分覺兼繁饞免終家樂勵(lì)福至旁本項(xiàng)丟目都聯(lián)需經(jīng)稻過此執(zhí)路，饞故建仔議將然本項(xiàng)型目的喬主要圣出入筆口設(shè)音置在島此。鏈項(xiàng)目餃主要儉出入積口釀北