房地產(chǎn)項目可行性報告的編制方法

房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制編制的目的為項目投資決策提供依據(jù)。為項目運作提供指導(dǎo)性建議。論證項目的經(jīng)濟合理性、技術(shù)可行性，評價項目的經(jīng)濟效益以及邊際效益。編制可行性研究報告的前提條件政府的立項批文。土地及項目權(quán)屬落實的證明文件。與合作單位就項目達成的協(xié)議、意向。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃行政部門的規(guī)劃設(shè)計要點。建設(shè)用地現(xiàn)狀的地形圖。（1：500或1：1000）建設(shè)用地現(xiàn)狀管線圖。（1：500）委托編制“項目可行性研究報告”的合同或協(xié)議或決策層關(guān)于編制“項目可行性研究報告”的批準文件。業(yè)主（委托方）對于“可行性研究報告”編制的相關(guān)文件。（書面意見、批復(fù)、決定等）項目可性研究報告編制內(nèi)容的規(guī)定市場調(diào)研報告宏按批消準的轉(zhuǎn)調(diào)研穩(wěn)方案療和市蒼場調(diào)難研報夾告規(guī)瞎范執(zhí)頸行。膀第二怪章依項目悉市場體及產(chǎn)楊品定想位竿項目固市場濕定位仇的原猛則。說目標石客戶報群丙定位寇。偏3義、項慣目殺產(chǎn)品發(fā)定位妄。發(fā)§想3揚.1雷整教體定直位罷。依§撞3膽.2揪物業(yè)川類別殼定位置。浪§聯(lián)3居.3民配套白功能蔬定位鍵。淹§館3竹.4帶戶型撲面積歡配比佛定位宗。?！煸?登.5惱價格峽定位杏。瞞§僚3.碗6黑物業(yè)祖管理菜定位狗。擊注：勵市場抬定位認和項元目產(chǎn)杠品定扇位規(guī)梯劃建狀議需耕報評燃審并鈔獲批灰準。嘩項目去規(guī)劃宇設(shè)計糟規(guī)劃夸設(shè)計受概念躍方案娛比優(yōu)喘。輛2緞、規(guī)姻劃設(shè)努計襖總體估思路矩（含盤技術(shù)貫經(jīng)濟悔指標杠）差。柏3旨、追整體坊規(guī)劃葬布局應(yīng)。撫4姐、建運筑風(fēng)貿(mào)格規(guī)正劃。悼5僵、戶團型設(shè)儲計規(guī)冠劃延。（過見戶渠型分扶項控拘制指耐標和按要求造表）名6、餐停車裕位規(guī)謹劃。嶺7脅、道攪路與懼交通虹規(guī)劃融。聽8皇、景靈觀及伸綠化完規(guī)劃靜。倉9王、配印套蔥設(shè)施射規(guī)劃規(guī)。冰10喝、物倉業(yè)管全理估規(guī)劃蹈。筒11有、智鍵能化附規(guī)劃店。湊12惱、住腿宅小炭區(qū)細若部處監(jiān)理嘗。指§蔬12切.1怒只室內(nèi)坊裝修珍細節(jié)繡。塘§猜12碰.2知異室外芹環(huán)境璃細節(jié)翁。捐第四預(yù)章鍛項目巾開發(fā)籠實施搬計劃創(chuàng)項目輔進度硬計劃趴編制欺依據(jù)咽及主央要內(nèi)往容。承計劃款實施搭§接2業(yè).1峽項目誦前期國工作犯程序頁計劃雀。（灘項目饞前期株工作襯程序公計劃史表）查§渠2.份2項架目施落工進恩度計死劃。尺（頭項目訂建筑稱安裝籌工程堤施工星進度斷計劃清表撐）藝§拖2.就3項睡目銷亡售進醋度計車劃。吐（項革目銷押售進奴度計幅劃表吐）類§奉2.蹦4項點目開恨發(fā)總耀進度梅計劃鎮(zhèn)。（從項目炸開發(fā)勺總進晴度計口劃表痰）損第五迎章畫們項目敵投資旗估算恥及資嗽金需層求計基劃逼投資廣估算謎及資施金需崖求計慮劃編順制依擠據(jù)棍（1臺）項不目規(guī)喜劃和短項目再技術(shù)偽經(jīng)濟旦指標廊。刺（2傾）建奪設(shè)標坡準和旅配套住設(shè)施吸標準繩。院（3辣）蛇成腿本證分析儀表消。楊（4兵）前捷期工前作計堅劃、旨建筑吵安裝挪施工比計劃統(tǒng)和銷墳售計湊劃。壽（5逗）凈以犧地嚇區(qū)建木筑工新程材悠料價諸格雹及人稈工定凝額為岸依據(jù)刑，采鮮用丸工料論含量抬分析就方法儲進行眉測算肉單位怎造價壘指標帖。嫁2、栗項目濟靜態(tài)誰總投瓣資滴預(yù)計份項目椅靜態(tài)利總投滾資為世：稼萬鹿元憂詳見您附件呢表；圓項目鑼投資右估算獸表陸項目嗓資金點需求談計劃拴：弟根據(jù)漲項目奸實施拉計劃綿，項君目從驗前期員工作恨開始當至舒竣工贊交付彩，約距需樣天斜，在樹此階風(fēng)段的潮資金系需求灶（供蓋給）宏時間豈序賀列及撒供給濱額。延（寇項目丘資金材需求廈計劃銳表挽）等資金憤來源各和籌僚資方茂式雜項陪目總姥投資濾達暫萬毫元。挪編擬躺資金墳籌措益計劃找，保暑證資斬金供震給胡使項漿目開橡發(fā)建杠設(shè)過闖程中啊在資罵金上追實現(xiàn)退動態(tài)禾平衡膛并取曾得投緣資回頓報。究籌資漁方式運分為變：自拍有資拴金、占銀行感貸款辱、聯(lián)顆營合汗作，鐮籌資但成本躬為盾。勒第六凱章故項孕目經(jīng)乖濟指籃標分楊析惜1、進定量印分析品指標瞞1．鵝1潤盈利貞能力于分析伴指標巧項目片總開幼發(fā)價吊值=抬（總姜銷售絕額-決銷售迷稅費?。?鞏形成沸固定瞎資產(chǎn)慰原值郵項目若總建暗筑面活積修項目對總銷篩售收拿入崗項目哄總銷替售稅肚費拋形成受固定砍資產(chǎn)樣原值黨項目膀總開游發(fā)成蜻本（輝總投舒資）軌項目氏稅后位利潤新項目談投資服回報走率=塵項目斗稅后帖利潤憲/項貝目總膜成本除*1忙00巷%盆資本妙金利齊潤率符=稅慢后利褲潤/遞資金拳投入教最大是峰值愧/開壤發(fā)周尤期綠項目管起始屋至具顫備銷聽售條拴件時收并以司銷售護回款求支付捕后續(xù)耕建設(shè)航資金壯時的必最大棄資金敵投入旗量（灰資金級投入盡計劃具表）摔現(xiàn)金查流量嚷表籮。段投資羞回收恨期=刷[巷累計灘現(xiàn)金島流量季開始摸出現(xiàn)惠正值股期數(shù)散-1庫]小+編上期全累計忙現(xiàn)金總流量息的絕版對值削/狹當期社現(xiàn)金凈流量借。唇1.莫2禍風(fēng)險關(guān)分析輕指標矮盈虧蹲平衡夫點（驗銷售弄保本含點）型單位頃銷售熊價格中=單啦位開撕發(fā)成安本+舌單位襪銷售筐稅費棋盈虧秀平衡披比率部=[滿（預(yù)桌定銷撤售價雷格+守銷售大稅費義-項浙目總鵲成本訪）/厘預(yù)定姻銷售船價格賀+銷嘉售稅至費]華*1扮00劈%江敏感餐性分待析銅理持逐摩便丑診柴服淹項蹤目敏央感性壩分析倦項圾目姓原計翁劃祝方案粗變動深幅度瓦增胖加%透變動垃額標減孫少%膨變動缸額醬1、赤投資產(chǎn)規(guī)模寒2、剛投資露成本貫3、陷銷售全額校4、欄利潤喚（稅捎前）臥分析盒出對舟利潤悟影響春較關(guān)梨鍵的永因素瞇并假反設(shè)其型出現(xiàn)蛋的概占率虧，由回此判酒斷風(fēng)傷險方木向和喝擬定絨防范鞏措施咳。殼四、膽可研影報告旺的編傭制程鑄序償與質(zhì)慮量控疲制污（一榨）編脈制程飯序糕1、救受理纖立項伐。瞎A狂：與端項目剃業(yè)主植達成撤協(xié)議套，收除集整槽理業(yè)霜主相罩關(guān)資田料及擊項目洽相關(guān)等資料蟻。葡B部：公檢司內(nèi)鍋部決綠策關(guān)壤于可寒研工送作的謙批復(fù)侍。衛(wèi)2、殿組成扁項目鵲組，疤確定串責任喂人。萬3、笨可研擦報告攤編制繡責任青人提筒交編箱制報醫(yī)告的畫方式萄（工悉作內(nèi)千容、騎人員累配置塌、物麻質(zhì)配第置、賀時間飲安排守），旺并報齊批準南。線可研商報告且編制阿工作錄程序愉：非項目斬市場砌調(diào)研覽→伐項目芬市場勞定位斤、產(chǎn)壘品定夕位威→嘆概念歌設(shè)計掘方案從比優(yōu)斗→塵各項寫數(shù)據(jù)智（經(jīng)溝濟）樂指標搭的評遭價與敢分析東→款得出幣相關(guān)乏結(jié)論營。弓5、刷對可壤研報癥告進崗行評搏審。債（二靠）質(zhì)膛量控梨制堡1、煙市場睛調(diào)研欲報告倚質(zhì)量折需符律合豈“靠調(diào)研家報告裕規(guī)范懼”零和批