怎么計(jì)算一個(gè)項(xiàng)目的最佳容積率

怎么計(jì)算一個(gè)項(xiàng)目的最佳容積率容積率數(shù)值對應(yīng)的建筑類型一、基本概念1、建筑密度：某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（％）計(jì)算。由定義可以看出：建筑層數(shù)與容積率成正比——如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。2、綠化率：某一基地范圍內(nèi)，所有綠化占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（％）計(jì)算。從以上兩個(gè)定義可得知，綠化率與建筑密度成反比。3、容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積（當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算）容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。4、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：容積率表達(dá)的是具體宗地內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C?H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價(jià)確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。5、容積率對地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價(jià)相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；8、容積率2、5－3、0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會很差。9、容積率3、0－6、0，高層項(xiàng)目（19－33層，樓高100米以內(nèi)）。10、容積率6、0以上，摩天大樓項(xiàng)目注：按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）：在我國凡10層及10層以上，或者建筑高度大于24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計(jì)上的慣例一致，故細(xì)分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個(gè)樓層分段。三、容積率與物業(yè)類別的綜合運(yùn)用1、各類物業(yè)面積計(jì)算與容積率：通過各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計(jì)算出每類物業(yè)的最大或最小面積。2、參考地段位置，結(jié)合開發(fā)商特點(diǎn)與市場情況選擇物業(yè)配置。四、最佳容積率的相關(guān)理論模型1、理論基礎(chǔ)在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。3400多種住宅戶型cad圖庫盡在《特賴戶型寶典》一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積——容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)，而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了)，因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價(jià)下降，利潤下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。2、土地增值模型在房地產(chǎn)評估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價(jià)，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對各方案進(jìn)行模擬評估。物業(yè)類型參考容積率

獨(dú)幢0、4-0、5

聯(lián)排0、7-0、8

多層1、2-1、5

小高層（12層）2、5-3

高層（13層以上）3、5-5

模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：每平米土地增值（Zi）=[售價(jià)×（1-營業(yè)稅及附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用]×參考容積率-每平米土地費(fèi)用利潤最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D其中：0≤Xi≤1∑Xi≤1

∑Xi*Ri≤J示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1、2，土地費(fèi)用為5000萬元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率1、5；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率0、5。那么多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1、5-2500=3228元別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0、5-2500=543元別墅與多層住宅費(fèi)用簡表項(xiàng)目名稱別墅多層住宅參數(shù)

建安成本1200850元/平米

專業(yè)費(fèi)用250200元/平米

管理費(fèi)用3625建安成本的3%

不可預(yù)見費(fèi)6042建安成本的5%

利息6042建安成本的5%

銷售費(fèi)用340220收入的4%

營業(yè)稅及附加468302收入的5、5%

通過計(jì)算機(jī)可以算出容積為1、2，別墅與多層用地比例為0、3:0、7時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬元。某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計(jì)算，找到項(xiàng)目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實(shí)際之間的差距。3、求解步驟首先，通過前期的市場調(diào)查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要信息；同時(shí)，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。第二步，通過模型計(jì)算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進(jìn)行由高到低的排序，找出適合項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計(jì)算過程。第三步，確定合理的容積率。最后，結(jié)合總平規(guī)劃對項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)際需求。4、相關(guān)運(yùn)用提高容積率可以有效地分擔(dān)地價(jià)成本，因此，很多項(xiàng)目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。A、不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型在建筑密度不變時(shí)，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當(dāng)容積率不變時(shí)，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。有些項(xiàng)目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時(shí)有有利于景觀價(jià)值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價(jià)值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設(shè)計(jì)高層，其容積率1、73，建筑密度僅13、8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。

B、降低容積率由于容積率的降低，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項(xiàng)目的開發(fā)，針對的多為