2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理綜合練習(xí)試卷B卷附答案

2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理綜合練習(xí)試卷B卷附答案

單選題（共57題）1、2003年國(guó)家出臺(tái)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的（）。A.需要適時(shí)的更新改造B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】C2、在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制的報(bào)表是（）。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本估算表【答案】C3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計(jì)息相比，按月計(jì)息要多付（）萬(wàn)元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】D4、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費(fèi)C.保安費(fèi)用D.能源費(fèi)【答案】A5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)【答案】A6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足以彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)【答案】A8、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲【答案】B9、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，（）。A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)【答案】A10、下列現(xiàn)金流計(jì)算的表達(dá)式中，錯(cuò)誤的是（）。A.從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為正值D.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值【答案】C11、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B12、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是()。A.投資利潤(rùn)率B.資本金利潤(rùn)率C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率【答案】C13、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D14、在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C15、下列風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.匯率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】C16、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D17、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，計(jì)算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經(jīng)營(yíng)期C.開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期D.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期【答案】C18、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購(gòu)物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B19、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價(jià)格【答案】A20、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無(wú)法直接比較【答案】A21、下列選項(xiàng)中，不屬于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題的主要途徑的是（）。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)B.政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作C.加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度【答案】C22、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是（）。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地【答案】D23、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B24、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用【答案】C25、市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷空間B.市場(chǎng)營(yíng)銷總量C.市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性D.市場(chǎng)營(yíng)銷需求量【答案】C26、高爾夫球場(chǎng)屬于（）。A.居住物業(yè)B.酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)【答案】B27、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B28、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【答案】A29、()越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個(gè)指標(biāo)又稱為償債能力比率。A.速動(dòng)比率B.資產(chǎn)負(fù)債率C.償債備付率D.流動(dòng)比率【答案】D30、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D31、市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷空間B.市場(chǎng)營(yíng)銷總量C.市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性D.市場(chǎng)營(yíng)銷需求量【答案】C32、下列選項(xiàng)中，不屬于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動(dòng)態(tài)投資回收期【答案】C33、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.空置率【答案】C34、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較【答案】A35、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究【答案】C36、邀請(qǐng)招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個(gè)以上B.5～10個(gè)C.5個(gè)以上D.3～10個(gè)【答案】A37、混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長(zhǎng)，最初的（）天內(nèi)較快，以后增長(zhǎng)逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C38、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.其他工程費(fèi)【答案】B39、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C40、對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′【答案】D41、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個(gè)月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會(huì)計(jì)記賬錯(cuò)誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應(yīng)期借款50000元C.借：應(yīng)付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D42、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B43、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購(gòu)買價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格【答案】B44、我國(guó)對(duì)外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A45、已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C46、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場(chǎng)集中化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B47、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B48、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B49、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑【答案】A50、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D51、對(duì)本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類產(chǎn)品市場(chǎng)份額進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場(chǎng)需求容量調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查【答案】C52、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托【答案】C53、四時(shí)感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無(wú)汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A54、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A55、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)【答案】B56、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.周期風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】A57、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D多選題（共14題）1、會(huì)計(jì)要素中，費(fèi)用能夠予以確認(rèn)的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債減少E.經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量【答案】BC2、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費(fèi)E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)【答案】CD3、土地出讓價(jià)款的數(shù)額是由（）等多方面因素決定的。A.所在城市B.地區(qū)C.地段D.土地用途E.土地轉(zhuǎn)化率【答案】ABCD4、敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值是指()預(yù)測(cè)值。A.最合理B.最樂(lè)觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD5、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限長(zhǎng)短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場(chǎng)條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD6、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場(chǎng)營(yíng)銷【答案】BD7、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括()。A.管理人員工資B.房屋開發(fā)費(fèi)C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.辦公費(fèi)E勘察費(fèi)用【答案】AD8、有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當(dāng)高的利潤(rùn)【答案】ABC9、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)包括()價(jià)格指數(shù)。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易【答案】BD10、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.開發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購(gòu)買成本【答案】ABCD11、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限長(zhǎng)短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場(chǎng)條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD12、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（）。A.制定市場(chǎng)規(guī)則B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房?jī)r(jià)格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB13、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（）。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E.軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD14、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC大題（共3題）一、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：