某別墅項目前期市場報告

龍潤山莊別墅項目前期市場報告ARUN·上海安瑞投資咨詢2004年11月目錄第一部分宏觀環(huán)境……………………4地理環(huán)境……………………4脖行政呼區(qū)劃懶……尸……肥……炭……憲……嶄……悉……遠……肝……祥……勞……尋……里……團……跪……餅……向……號……號……賓……強……終……數(shù)5括經(jīng)濟咸環(huán)境撐……裹……址……欄……它……抹……喇……廁……弊……季……園……覆……庸……尊……拔……碧……土……主……亞……偵……說……軍……保5畢人文倍環(huán)境臥……雖……赤……洽……溉……截……判……盯……父……慚……至……值……腹……株……辣……賤……薦……錫……裁……射……功……濫……虹8扮交通以環(huán)境盞……潤……腳……匹……惑……縱……逃……燦……鞋……扁……沃……端……她……燒……疑……嘆……呆……蠶……貿(mào)……濫……路……副……礎(chǔ)9聽消費鼠環(huán)境制……嚼……努……謙……包……運……剃……益……也……錄……格……捆……羊……充……咱……擠……絨……嚷……芽……算……永……馬……鮮10眾第二唯部分輕徐州掙房地異產(chǎn)市采場堤……像……裳……圈……搭……嶺……鑄……鉤……涼……澇……晨……任……而……?！颉拧怠佟隆A(chǔ)…姨15才一、農(nóng)概述集……歡……某……敘……和……貿(mào)……豎……割……灘……敢……文……曠……去……攜……與……痛……獎……預(yù)……殼……消……膏……摧……貢15君二、月徐房刃指數(shù)瞎……銀……絲……章……餓……準……臘……忙……哪……嘉……廉……燭……插……鴨……案……看……抓……戒……棕……辛……殖……濃……扣21饞第三輸部分枯徐州關(guān)別墅蠶市場般研究拔……簽……晌……挽……安……厭……偉……周……禍……緣……料……均……祝……脖……邪……立……煙……粗……乎……廣……飛2慢3假一、鵲徐州簡別墅遺市場勢綜述羅……簽……蹈……房……言……咸……奮……毯……里……靜……預(yù)……哥……羞……屋……狐……杰……鈔……村……插……真……油2愁3起二、陽徐州帆別墅輪區(qū)域攤分布覺研究輩英……辛……標……栽……渠……紀……欄……驅(qū)……減……環(huán)……踢……勇……營……替……判……碧……掙……飾……健……賽2含5貴三、周細分恐物業(yè)線簡述桿莫……休……孤……球……教……箭……律……廈……對……蟻……艦……趁……貞……崗……魄……巷……古……替……偵……愁……植……只2音7嶺四、吐區(qū)域跡市場耐分析腫虜……寄……通……填……浸……職……妹……牲……凍……億……否……毅……慢……可……揉……氧……縣……甜……銅……識……爪……替2育9眉第四待部分兼龍潤喘山莊洲分析需……獸……賠……禾……錯……定……城……敏……夫……駐……亡……劍……束……嘉……斗……屬……戒……仿……風(fēng)……原……佩…遇4胡7寶一、咬項目象概況業(yè)婆凱……酸……蓋……企……值……漁……餓……真……閑……皮……墨……拳……破……劣……借……志……它……置……栽……那……曾…燙4治7種二、嫁項目逢周邊釀環(huán)境爭必……坊……鏈……越……相……暑……場……嗓……傲……裂……閘……國……雨……蓄……門……陡……惕……炒……暫……慨……跳…銅4梁7送三、特項目笛SW龜OT閑分析倦……峽……半……蕉……堤……傭……炒……擱……栽……館……幟……賀……搬……寄……余……塞……昨……黃……府……寒……矛……只4災(zāi)8研四、鋒項目兔定位蝶槐燙裁……杯……浩……布……炊……溪……演……版……租……摧……環(huán)……患……鎮(zhèn)……侵……淹……膊……兵……私……復(fù)……伍……愿……輔5啊0位附：貌項目含投資鄙財務(wù)洲可行紐性分和析（碼框架吵）睬……軍……高……孔……改……滔……友……疼……啞……討……予……桶……港……班……尾……鞋……目……捧……捕5溫6薦第一碑部分濃宏觀評環(huán)境應(yīng)一遮、地璃理環(huán)鴉境埋徐州驅(qū)位于摧東經(jīng)賓11獲6甘°扮22賄＇,齒北緯調(diào)33肥°劍43訊＇-倡-3烏4佩°茄58謹＇。江在江裕蘇省換的西引北部表，地割處蘇薪、魯注、豫蓮、皖沒四省嘆交界境,為廊東部誕沿海針地區(qū)餃與中祥部內(nèi)抄陸地矩區(qū)、嫁長江戶三角篇洲經(jīng)藍濟區(qū)熄與環(huán)己渤海爛經(jīng)濟立圈的距結(jié)合饞部。蓮東西腸寬約始21夫0公毅里，動南北朵長約專14來0公閣里，卷總面捕積1脊12比58北平方竊公里知。距防南京看、濟扯南、端鄭州奸、合頂肥皆黑為3味00睡余公妨里。義素有曉南國診門戶割，北呈國鎖宣鑰，兇中原乘屏障敗之稱胳。匯徐州美市位早于華喇北平生原的駕東南窮部，戲域內(nèi)圍大部飼分為胡平原共，少喜數(shù)丘菊陵山倡地，甘平原止總地塊勢由劇西北骨向東鍬南降正低，賤平原千約占魄土地綱總面闊積的獅90節(jié)%，雖海撥給一般打在3牙0－婆50淺米之乏間。偽徐州發(fā)境內(nèi)損河流剛縱橫聯(lián)交錯已，湖詠沼、蝶水庫扯星羅低棋布盜，廢宜黃河露斜穿懶東西棗，京記杭大杏運河襲橫貫遭南北脈.裳徐州吵市屬敞暖溫奔帶季漢風(fēng)氣再候區(qū)偉，由朵于東能西狹律長，焦年氣密溫1箭4度黎，四槐季分西明，護光照放充足扮，雨雷量適求中，會雨熱造同期謹。四籃季之鏟中春姑、秋甩季短叮，冬到、夏螞季長懷，春白季天啟氣多盼變，巡夏季莖高溫陜多雨速，秋卸季天誓高氣禁爽，誦冬季全寒潮調(diào)頻襲傘。器徐州削礦產(chǎn)槍資源苗豐富狡。已賣探明羽和開紅采的宇礦產(chǎn)龜資源爪有煤爹、鐵所、銅賀、石綠灰?guī)r訪、石狐膏、匆?guī)r鹽氏、富笨鉀礦族頁巖鞋、硅寸石、司粘土槽等。滴二、碧行政陷區(qū)劃再徐州去總面?zhèn)兎e1岸12間58城平方掏公里撞，占孕江蘇壤省總鵲面積綿的1的1%黑，其肅東西冰長約喉21裝0公好里，任南北謊寬約單14露0公確里，示其規(guī)晨模為特江蘇該省五星個特捷大城鞠市之朗一。渡徐州相下轄音五區(qū)選、四萄縣以型及兩裝個縣販級市征；五廳區(qū)是宜鼓樓散區(qū)、緒云龍益區(qū)、總?cè)交髤^(qū)、償九里率區(qū)、心賈汪汪區(qū)；廁四縣頁是豐訪縣、酒沛縣驕、銅森山縣蛙、睢司寧縣銷；兩示個縣蹄級市澆是新擱沂市倘和邳泳州市群。市唇區(qū)主至要部模分為墓各所奶轄縣冠級市補和縣撤包圍為，位驕于中鹽心地樓段；篩但賈宗汪區(qū)炭位于薦徐州址的東蛋北部間由銅呀山縣帖與市遼中心留區(qū)相鐵隔開診。捧三、靈經(jīng)濟章環(huán)境小20耕04鹿年1鋒-1紙0月歇份，劫徐州浪經(jīng)濟怖繼續(xù)籍保持撿良好領(lǐng)的發(fā)間展勢飲頭，鴉工業(yè)通生產(chǎn)主加快均、產(chǎn)毀銷銜次接良除好，頌投資執(zhí)、出摔口、妹消費送三大疤需求獻保持刃旺盛狂，居裹民收副入穩(wěn)雀步提詳高、眾市場康物價首繼續(xù)頑攀升贏，財鏈政收厲入平葉穩(wěn)增敏長、本金融餅存貸高持續(xù)三增加血，全扮市國狂民經(jīng)之濟整散體運薄行繼桂續(xù)保魯持了壯穩(wěn)步靈快速伴的增憑長態(tài)尾勢。畜1、國工業(yè)針生產(chǎn)獸加快屢產(chǎn)島銷銜錯接良炕好抵茄工業(yè)仙生產(chǎn)旱快速峽增長吐。1問-1蘭0月炎份，銅全市顏國有汗及年指產(chǎn)品屆銷售剝收入慎50奸0萬乏元以滋上非予國有功（規(guī)饅模以獸上）飲工業(yè)再增加音值完網(wǎng)成1仁87冷.2續(xù)4億艷元，很增長傍22專.0拾%，美增幅后比上績月加礦快0哭.2惰個百減分點派。工齊業(yè)生丟產(chǎn)的爪主要給特點歌：一里是重繡工業(yè)招生產(chǎn)欠增勢暗強勁奇。今坊年以趨來重鵲工業(yè)禿一直士以較痛快的婆速度豐增長灣，1滴-1腹0月吉份，勞重工口業(yè)完臥成增慕加值惡為1類21匆.4嶄6億法元，沉同比戚增長鴨34澆.8厭%,到增幅濫比上允月加孕快0盛.2標個百航分點月。二車是外棚商及垮港澳婆臺投沃資企挎業(yè)、玩其他里類型井企業(yè)極增速敬加快培，股沖份制嘉企業(yè)集保持附穩(wěn)定賞。1太—敘10信月份飼，外吼商及院港澳君臺投寸資企沈業(yè)、妥其他予類型佛企業(yè)塘完成危工業(yè)剝增加鍋值分河別為歌13伏.3拋5億憑元和娃13哨.0擾0億跑元,覺增吼長1滿7.染2%建和3倚0.稼5%拉，增薪幅分睬別比共上月終加快南2.撞8個騾百分害點和老2.富2個仍百分類點。僅股份駱制工峽業(yè)企繡業(yè)完坊成工慮業(yè)增煉加值敬為1胳04款.6濾9億狼元,瘦增長嫂28奸.5貸%。蝶三是耳私營權(quán)經(jīng)濟紛發(fā)展哥迅猛雞。1視-1涌0月輪份，尤全市大私營拼工業(yè)漂企業(yè)緩?fù)瓿僧吂I(yè)榮總產(chǎn)求值1曲29兼.3蓋8億情元，塘同比宴增長晝36膜.4退%，留增幅兔高于爛全市星平均歪水平柿5個京百分錦點。脈四是住大企證業(yè)、畝集團屑的帶萌動作張用依李然較洽強。鋸1因—柏10擇月份住，全喬市3艱0家禮大企夜業(yè)、雞大集烈團生爬產(chǎn)勢鴉頭良服好，刷累計逗完成伸工業(yè)魔總產(chǎn)售值3騰89矮.9截2億網(wǎng)元,謹同比返增長奶34識.2矮%,棗其增宮幅超暴過全茄市平朽均水勢平。風(fēng)五是嘴市區(qū)度工業(yè)智快于腦六縣出（市錄）工典業(yè)。偵1-敵10即月份吸，市健區(qū)、綁六縣慶（市俱）分址別完拳成工衰業(yè)總巖產(chǎn)值藍38腐1.托79鏡億元死、2廉31坐.9肆2億牽元,揭同比酸分別解增長逆34付.5撞%和暈25進.5冒%。初搭產(chǎn)銷散銜接讀態(tài)勢喚良好珍。1蛾-1摘0月仁份，替全市纖工業(yè)廢品銷班售率峽為9季7.送6%階。恥2、井三大鼓需求你保持給旺盛皺涼投資吩繼續(xù)妖保持膊較快易增長違。1絮—胸10繭月份蓋，全賀市全換社會革固定呼資產(chǎn)旨投資羅完成股31彈9.僚22癢億元尾，比呈去年量同期壤增長犬20萍.4專%，才其中屠，國妻有及抗其他戒單位皺投資港完成醬17俱5.張16思億元痛，同捧比增守長2征8.法2%毒。在蜓國有系及其禾他單猶位投沫資中悟，基殃本建須設(shè)、餓更新駱改造牽和房洽地產(chǎn)霧開發(fā)鉆投資泡分別州增長愈29見.3千%、攤28莊.4暢%和肆0.津1%留。過腰進出尸口貿(mào)掘易、形實際斷利用此外資盒增長干較快脊。今慶年以攀來，預(yù)我市美把對掘外貿(mào)爪易經(jīng)調(diào)濟作貓為加膏快徐宜州經(jīng)適濟發(fā)粒展的抵第一伸要務(wù)月來抓暢，加綿大招撿商引鉆資的采力度滔，對猜外貿(mào)抬易呈錄現(xiàn)持陪續(xù)快胃速增臘長的緊態(tài)勢聽。浙1泥—統(tǒng)10句月份邊，全歲市進辦出口經(jīng)總額足6.攪03塊億美賠元，裁比上睛年同吹期增必長6黑3.知1%惰，其汽中出相口總備額2眉.3溝8億犯美元慣，增披長2為1.出4%搜。協(xié)研議外谷資、盼實際追利用黑外資被增幅鴨有所襖回落黃。1外—杯10篩月份遷新簽亞協(xié)議意外資咽金額涉3.心96采億美測元,掙比上滴年同白期增術(shù)長2寇.2藥%；舊實際偽利用剖外資鑄1.困95夜億美串元，卷同口溪徑增動長1灶7.承9%膜。瞧雁消費柿需求川回升忘加快歡。1孕0月串份，論全市群各大引商家鑒抓住陶“世十一績”逆黃金共周的類銷售駝商機塞，大效力開裕展各渴種促膀銷活倡動，豐商品星銷售爛和餐捐飲業(yè)燙較為啞火爆潑,帶猜動消夏費品鬧市場奴較快犬增長槳。1氏0月鴉份，厚全市趴社會追消費際品零許售總披額2求0.量40齡億元幅，比鋸上年東同期不增長令13烤.2股%。溜1鐘—旁10蘋月份剝累計耽實現(xiàn)欲消費夢品零戒售總員額1防91疊.2概3億貍元，茂比上勺年同蚊期增咸長1魔1.泛9%克，增盜幅比房上月伴加快虎0.曲1個訊百分靈點，虎呈現(xiàn)排持續(xù)宴回升魄的良侮好態(tài)徹勢。渠分銷典售地閱區(qū)看浙，縣貌域市研場繁琴榮活毫躍，升市和鉛縣以夏下市根場保察持穩(wěn)辨定。立1更—蛋10掘月份無縣的同消費浩品零拳售額強增長溝21懶.9曬%；片市及缸縣以姑下消男費品鵲零售雄額分復(fù)別增銷長1乘1.織8%曠和9呼.1嶼%。開分行經(jīng)業(yè)看矮，其命他行位業(yè)、眉餐飲林業(yè)較混為活帆躍，確批發(fā)蔥零售膀業(yè)保瘋持穩(wěn)悠定，攀1可—味10輩月份遙分別夕增長舊16咳.5陰%、債13詳.7睛%和塵11顆.6接%。距3、址居民抽收入臥穩(wěn)步蘆提高卻市暈場物筆價繼販續(xù)攀心升傍恰城鎮(zhèn)框居民搬家庭父收入豎穩(wěn)步乘提高旋。1猶-1學(xué)0月抱份，耍全市撈城鎮(zhèn)旺居民蒜人均歌可支蘋配收虎入達儉74膽57施.1少9元絨，同溉比增寬長9背.5低%。藥補市場誤物價歐繼續(xù)鞏攀升如。1斜0月電份，罰全市蛋市場妹物價單總水環(huán)平延贏續(xù)九塌月份抓的上繩漲勢芒頭，頭繼續(xù)慘攀升赤。當傲月全歲市居拘民消禍費價壽格總矛指數(shù)娃上漲航2.星7%罩，創(chuàng)封今年銷以來殃新高啦。1悄-1辮0月程份，啊全市筒居民這消費霜價格修總指騾數(shù)上正漲1鞭.2饞％，濱其中常，服策務(wù)項域目價石格上律漲3婚.0痰%，份消費震品價濟格上乓漲0臉.7之%。丈從各功大類壁分類虛價格秋看，京食品畢類、腹煙酒勇及用屯品、挺衣著婦類、鈴醫(yī)療獅保健司和個膨人用汁品、墓娛樂境教育瘦文化協(xié)用品柔及服營務(wù)類柳、居真住類豪價格好較上鉗年同監(jiān)月有壩所上鄉(xiāng)漲，告分別黑上漲居2.輩3%樂、1畏.2乏%、穩(wěn)0.謹2%頸、1止.8伶%、盆2.劃4%流和1玻.7靠%,信家庭頸設(shè)備兆用品架及維潑修服灑務(wù)、玻交通噴和通偽訊價柱格比慚去年誕同期靈有所滔下降鍬。麗4、倡財政棚收入帆平穩(wěn)湯增長馳金設(shè)融存巧貸持醉續(xù)增妹加污伍財政幸收入辰平穩(wěn)查增長急。1務(wù)—粒10香月份穿，全屑市財餡政總辨收入拖完成演70摩.6痛7億洲元，碌比上抽年同旁期增貢長3術(shù)2.憶6%既，同迎口徑旋增長怎25欺.9訴%。粉其中拜地方那收入驢完成賭33僻.9授7億后元，夢增長紅32睜.6車%，架同口瘦徑增手長1踐7.殖9%鳴；中擺央收聯(lián)入完泡成3由6.榜70羨億元客，增糠長3托2.及6%炕。財肉政支敏出4黑4.揪32勿億元胃,比患上年炸同期博增長掩28掌.8添%。徑窗金融豬機構(gòu)駝存貸襖款持提續(xù)增尿加。蚊10干月末淚全市塔金融道機構(gòu)貿(mào)存款饒余額攔71葡0.刑27澤億元亮，比兇年初能增加描92濤.1屆0億樸元，糖增長碰14棍.9革%；慘其中射城鄉(xiāng)引居民韻儲蓄襲存款嘴余額紛47橫1.我77熄億元桶，比凈年初融增加膝54純.9茄8億氧元，雜增長滿13匙.2百%。鉛貸款源速度尿繼續(xù)慶加快笨,貸具款增年幅再捧創(chuàng)新基高。響10耍月末票，金逝融機熟構(gòu)貸籠款余務(wù)額4城56授.9澤8億友元，誓比年象初增紋加5堡7.聲38狐億元岡，增賭長1汁4.堡4%厚，增直速比響9月藝末加做快0杰.1休個百柜分點念。其腫中短畫期貸槐款增壁長1串1.蝕3%射，工嶺業(yè)短于期貸遼款增珍長2妹1.衰6%杠。呈四、閑人文弓環(huán)境推1、攤歷史凍沿革豪——貫“游自古寫彭城勸列九橫州，均龍爭痛虎斗磁幾千塘秋怠”君。徐井州歷逗史悠撤久，附帝堯符時為悼大彭搞國，到有2者70響0多河年的用建城低史，夸是江飯?zhí)K境綢內(nèi)最家早出尾現(xiàn)的智城邑營。這夢里是貫上古冬養(yǎng)生炭學(xué)家隙彭祖惕的封抄地，宏漢代示開國池皇帝要劉鞠邦的朵故里夸，西養(yǎng)楚霸次王項些羽的訴舊都判，具涌有深墻厚的罵歷史軍文化牙積淀酸。集——袋據(jù)史青料記莫載，反從公賠元前恩21數(shù)世紀葉的夏魚朝大棗彭國隸彭伯漠壽與良西河厲武觀斃在彭彎城兵須戎相箭見開譜始，畝到楚咽漢相承爭、狼三國掀交兵咐，再調(diào)到抗毫日戰(zhàn)溪爭中效的徐絞州會珠戰(zhàn)和晝解放薯戰(zhàn)爭何中的遷淮海布戰(zhàn)役抱，發(fā)客生在港徐州舍規(guī)模飄較大灰的戰(zhàn)府役有怕40狹0余洋起，突產(chǎn)生少了大耍量的奏軍事梨家和感經(jīng)典衡戰(zhàn)例耽，使北徐州暖在中脅國乃謹至世逗界軍準事史繳上有登著重攻要的惑地位逮。尿2、姑人口鉗狀況過——與截止絨20旬02志年全芝市戶厲籍人膝口9由04界.4智4萬氣，其輸中非封農(nóng)業(yè)陪人口流25薪0.棒30然萬，壯占人暖口總局數(shù)的艷27量.7豈%。付——授徐州進人口賺以漢下族為覆主。近據(jù)第耐四次偏人口蒙普查川資料朵，全絨市漢兩族人膨口比占重為層99派.8摸2%衰，另慌外還插有回上、苗腐、布自依、坊滿、承蒙古視、土驕家等柴４９銜個少詢數(shù)民揪族，屯占全偷市總旺人口窄的0餃.1剝8％宰，其啦中尤規(guī)以回頭族人責(zé)口居賴多。襖五、紋交通掙環(huán)境膝1、椅徐州頁外部謀交通宰環(huán)境洪優(yōu)越非，股——陡徐州舊素有巡“欺五省市通衢扭”怕之稱超。京米滬、勁隴海抵鐵路忽在此域交匯拍，京欲、杭連大運扮河傍織城而朱過，甩為全暗國重獻要水沸陸交曬通樞盼紐和咳東西貨、南格北經(jīng)走濟聯(lián)奪系的剩重要術(shù)“思十字茄路口綱”饅。造——襯徐州東鐵路亡運輸蘭占有剃重要非位置嗚，隴墨海、永津浦鈔兩大縱鐵路茄干線飽在此梳交匯斧，始肉發(fā)上朵海、拼北櫻京、俊青島梁、武生漢等酒大中繁城市馳的客欲運列珠車1虛6對晌，徐盞州鐵浸路貨鑰運編而組站銅是全餐路第圓二大驅(qū)樞紐射，有累調(diào)作碗業(yè)量妄居全尋路首藏位。枝——我徐州若境內(nèi)達有國談道5挽條，贈省道半20迅條，抄通車草公路剖總里查程1企.2慶萬公喝里，押其中畝一級志公路喬5草00住余公榴里，驗二級擠公路煤71鹿4公絕里。睛公路咽通車撫里程刻在江射蘇省粥處于出領(lǐng)先梳地位旬。囑——屢國內(nèi)炮一級斜航空絲干線草大型籮民航棋空港蜂──權(quán)徐州圍觀音襯機場艱，已喪開通淚至北紫京、堅上海途、廣耳州、僚深圳賓、廈轉(zhuǎn)門、綱沈陽芬、大伐連、索哈爾堤濱、沙成都瓣、昆增明等糖航線服，并嫩積極庭發(fā)展侍海外宏專、畢包機攝業(yè)務(wù)攤；大澇郭莊谷聯(lián)航駐機場埋也可貿(mào)起降壞大中慘型客梁機，威已開截通至罰北京懶、惠炸州航拉線攏——忠徐州批內(nèi)河古航運瑞發(fā)達尖，有養(yǎng)黃金丘水道互之稱辭的京轉(zhuǎn)航大敵運河蘇傍城叛而過畫，沿搜線有聲邳州觀、萬戴寨等破4件個內(nèi)菊河大航港，看年吞日吐量墾20熄00飾多萬章噸。壽2、舊徐州宅市區(qū)洽交通舞狀況脅得到面相當副大的奏改善點。宗——賺淮海鑼路、票黃河奧南路貧、建蘭國路兇、湖沫北路網(wǎng)、中析山路鏈、西粥安路灣、復(fù)旋興路沙以及傳二環(huán)菌線、憑三環(huán)余線等言主干德道縱救橫交掌錯，碌構(gòu)成兼了徐籮州市稿區(qū)的充交通奶網(wǎng)絡(luò)傻，這穩(wěn)些道核路基久本都涂已完管成改傭造，然路況岔較好益，行葵車方改便。匠——啄中心庸地段翅和主辜干道偽路況傍較好宇，但器主干諒道的挨綠化狂做得餃不夠藝，市呈區(qū)次所干道廟道路袍陳舊畝，交磚通環(huán)俊境欠獎佳。擁需要晉改造忽的力擱度較歡大。鹿——障城市尤公共旱汽車加營運速線路井較多仰，基煮本能慢抵達邪市區(qū)撈各重例要地更點。揭但營濕運公司交車壁還需秋改善布，行誦車路擱線和截車次眾規(guī)劃童需優(yōu)室化設(shè)鵲置。喘六、覆消費升環(huán)境桌革1、裳城市閱居民舍收入筆穩(wěn)步強增長偵希徐州術(shù)市區(qū)錦30肉0戶肯城市挺居民剛家庭棒抽樣輛調(diào)查訪資料摟顯示腔，1盞—古9月點份城自市居枯民人剖均可式支配繭收入辱為6服78搶8.佛45充元，泉同比日增長槽10牛.2與4%至。從根收入姐來源肚看，皮工薪冠收入躺增長燭較快涼，經(jīng)斃營凈掙收入霉高速約增長渡，是鴉拉動沈可支豐配收櫻入增營長的鉆主要咳原因倆。歡1)禮、工瘡薪收榜入仍清是居趕民家蟻庭收國入的楚主要香來源形世1語—漠9月剛份城即市居節(jié)民人遺均工艙薪收競?cè)?慌70衫0.佳97吳元，舅同比浴增長騰7.斬3%約，占壩家庭銀總收墳入的內(nèi)比重吊為6夢4.豎3%循，其帥中：牧工資攔及補翠貼收環(huán)入人爭均4泡65氏1.微05展元，護增長爆9.由6%墨。增齒長的熟主要乒原因衫：市籌政府換積極起推行第一系月列有網(wǎng)力的腳措施殊，在邀去年沙基礎(chǔ)秀上再蝴次提貢高企考業(yè)最吊低工斧資標尤準和豈工資礎(chǔ)指導(dǎo)遺線；利加強陸對勞播動政筑策執(zhí)啊行情堂況的反檢查軋和監(jiān)跑督；設(shè)機關(guān)霸事業(yè)胃單位蹲年度幟考核傲?xí)x級值。堵2)蠻、經(jīng)椒營性應(yīng)收入喉迅猛路增長芝蕉1睜—妙9月晨份城觸市居彎民人扒均經(jīng)付營凈驢收入罰31忌9.肅78戰(zhàn)元，嚼同比固增長團3.制68煌倍，焰占家蝦庭總近收入值的比楚重為漫4.電4%執(zhí).經(jīng)物營性壤收入造高速濾增長平的主芹要原答因有饑二：描一是淚從事循個體敬經(jīng)營墻的人炮數(shù)增援加，驢抽樣密調(diào)查仍資料役顯示號，今飄年前取三季喉度，麻徐州丟平均誰每個店家庭逼從事蒼個體膠經(jīng)營遼的人共數(shù)為咬0.幅09父人，割比去券年同撲期增逆加0撈.0待3人建。二招是為傷了加置快經(jīng)親濟發(fā)蠶展，芹擴大徹就業(yè)香渠道困，今嘴年以未來徐泰州制舞定了性一系游列鼓廣勵和顏促進哨私營量個體擔(dān)經(jīng)濟音發(fā)展千的優(yōu)栽惠政盛策，尾使得胃徐州彈私營牛個體銷經(jīng)濟工有了衛(wèi)良好茂的發(fā)益展，遣為提淋高徐病州居淘民收扣入和腸擴大講就業(yè)它提供悼了機疾會。銷3)托、財釘產(chǎn)性殊收入殺快速薄增長械射隨著曬經(jīng)濟議的發(fā)跟展和鴨居民被理財丈意識助的明耽顯增段強，役利息潤、紅膠利、宏房租罩等財焦產(chǎn)性摟收入仆成為壯普通阻百姓器家庭建收入疲新的貝增長險點。云今年奶前三陳季度朗，城逃市居死民人祥均財休產(chǎn)性皺收入質(zhì)為1蘇09摸.5貌5元帝，同索比增配長1鍛22飽.0貍%，推但因月占家娛庭總澤收入丸的比救重僅良為1公.5達%，產(chǎn)所以坡拉動于作用羨較小稼。躍4)止、收廚入來墻源呈點現(xiàn)多天元化悶亦隨著談經(jīng)濟赴體制術(shù)改革腔的深院化和揭就業(yè)眉渠道敏的不徒斷拓織寬，眉居民塑收入枕來源窯的多列元化琴格局危、多共層面禁特征疲更趨騎明顯逗，為傭居民悲收入摸的不醉斷增陳加創(chuàng)宅造了蓮條件朽。調(diào)拖查資成料表椒明：雨徐州夫城市用居民慶工薪吩收入兆占家非庭總睜收入土的比諒重為各64橡.3停%，御比去芽年同鼓期下沿降1秤.8幕個百含分點功；經(jīng)疤營凈菜收入洲占家串庭總龍收入得的比動重為利4.偷4%災(zāi)，比賄去年盾同期倚上升延了3辯.4鞭個百危分點棉。由霞此看再出，晚隨著棄城市這居民踐就業(yè)什觀念管的轉(zhuǎn)通變，屈居民墊對市層場經(jīng)建濟的僚適應(yīng)涼能力券正在鬼逐步工提高叨，經(jīng)叔營性中和財竹產(chǎn)性品收入波的增灶長，蕉體現(xiàn)薄了居蹦民收烤入多段元化遞的趨層勢。碌5)碰、居蜻民收諸入水闊平位哪居全恢省第協(xié)七橡宇20丈04擋年1擠—潛9月略份，漆徐州汗城市囑居民泊收入亮水平杯位居示全省棄第七微。其崗中：則蘇州肢市（黎94物84迅.7鵲1元潔、1毒6.炭66蟻%）脅、無胡錫市彈（8累75涌2.價02斥元、項14割.8鴉8%肥）、支常州摩市（辨87遞45扁.0底1元爭、1鄭4.炭47漲%）淡，南獨京市棄（7骨67畏9.穿71疫元、狐11歷.1是8%道）、眨南通端市（掘73哥48猛.5昆2元檔、1釀2.街95停%）歷、鎮(zhèn)育江市活（7病15禁9.待84像元、核16舅.4才9%妥）。蹤城市怕居民業(yè)人均幣可支鋼配收未入增旱幅居甲全省誓第十件位。易2、戶城市美居民葬消費焦支出命同步妹提高預(yù)惱在居醉民收不入穩(wěn)栽步提族高的諒?fù)瑫r挽，消腦費支降出也忍有了捏較大股幅度著的增浪長。渡調(diào)查詢資料琴顯示娃：1杯—毀9月賺份城湖市居脫民人偵均消匪費性恭支出察為4助78諒2.類15蹲元，毛同比獅增長描6.亭0%捎。消惕費觀聽念明旅顯改隨變，僑消費怠結(jié)構(gòu)挨日趨奪合理歇，消荷費方習(xí)式靈棄活多非樣，恢生活畜質(zhì)量躺不斷露提高慶。畫1)寫、醫(yī)零療保母健支懂出增稼長最被快足沉隨著您收入翁水平陸的不嗓斷提娛高，絡(luò)城市秘居民盈的保濤健意蔑識在尋逐步云加強蓮，特片別是視確“店非典梁”斷的影襖響，口居民蔥家庭慨的生須活習(xí)倉慣趨岔向理肢性，荒人們皺在加年強鍛義煉，監(jiān)提高去體質(zhì)垮的同尊時，女不少辛市民重更是冠采取掠購買驗和服抓用各梳種保由健品兼來提男高免四疫力嚷，保域健品漠、營可養(yǎng)品憑消費聽大增責(zé)，致猜使前費三季粉度，橋居民偵家庭均醫(yī)療郵保健災(zāi)費用揉大幅轟增加蠢，人窗均支免出4被54毛.1務(wù)4元據(jù)，同殃比增執(zhí)長達翼55蒸.8鹿%。若“賤花錢代買健錄康卸”餓已成漁為當泊今社俘會的廣時尚項。師2)奸、教堡育文乘化娛芳樂服徹務(wù)支遭出增詠幅較酒大跳疼隨著奶居民掌生活恨質(zhì)量剖的提跑高，茅物質(zhì)予生活擴的日窗益豐樂富，沈社會權(quán)的競決爭也狗日趨脅激烈第，愈弄來愈昆多的猛人們超對陜“虎知識拋創(chuàng)造外財富鳴”泡有了額更深臭的理瀉解。擺父母渴望子種成龍蒜，除瓦了為漏子女巨選擇護名校逼外，狐課外守家教宗的拓位展，男各種觀技能始的培膀養(yǎng)都友已列剩入家落庭支遣出的值預(yù)算嘩。同歐時越痕來越劇多的鳳成年魯人也繩在自駕我充字電，閥學(xué)電貴腦、脹學(xué)英仗語、君學(xué)駕敏駛等隊已成撫為眾羽多市兆民的較選擇魯。1慌—北9月侵份城外市居炎民人爪均教蓄育支雄出達曬54秒0.鳥99喇元，騾同比有增長壇46榜.3里%。俯3)富、交乓通與背通信綿消費兼快速攝增長管珍城市社改造涌步伐辰的加憂快，嬌城市汗規(guī)模累的不既斷擴壟大，衰公交巧線路械的不遺斷完桿善，淹人們?nèi)鲂型ǜ鄤h的選養(yǎng)擇公浪共交粥通，頸而方吃便快魔捷的撲出租般車更足受到殺了廣宏大市耀民的泥歡迎私。1夸—招9月蓮份城謎市居欠民人浪均交怠通支援出1緣40凡.5約8元致，同問比增悼長1靜9.兼7%因。由逼于通耗訊信肉息產(chǎn)日品的書快速綠發(fā)展跨，層性出不沃窮的撒新產(chǎn)奴品大蝶大地繞刺激驕了消眉費者杠的消吵費欲拾望，略加之蜂今年騰通信廚部門連競爭孤激烈壘，百悠姓得氧到了高實惠給，1汪—廣9月望份城約市居脫民人肆均通說信消站費支敘出為蓮25貝1.柏73兼元，溉同比糧增長壁23若.8捕%。間4)閘、社辯會保竿障支匪出穩(wěn)斷定增惹長盯惕社會宅保障珠制度件的逐縣步完信善，獎參加謙社保捆的職鴉工越遺來越執(zhí)多，凳1國—滲9月逗份城純市居艱民人夕均社度會保串障支扁出為鄙41寇3.信01耍元，謊同比糕增長蝴10隸.2辟%。拒人均喪社會音保障密支出遭占人熟均家樣庭總罰收入靜的5撞.7瓶%。忙從構(gòu)納成來腸看，漂個人餃交納膚的養(yǎng)溜老基江金所錦占比及例為將42尊.0綢%，律個人禮交納灑的住深房公猜積金瀉為4砌3.拜4%續(xù)，個散人交本納的允醫(yī)療柳基金剪為1煙1.期1%講，個政人交首納的斬失業(yè)丸基金勿為3辯.3判%，男其他迅社會自保障指支出挪為0并.2堆%。膠5)愿、食蒼品消欄費比漢重繼陸續(xù)下怎降駕食品豬消費守繼續(xù)炒呈現(xiàn)周“登主食宿為輔苗，副匆食為就主的”南的特皮征，犧食品襪支出遙注重卵營養(yǎng)請，恩腎格爾叉系數(shù)忙下降錦。1興—恩9月叨份，按城市鮮居民牙人均序食品掠支出新為1欲65痛4.鳴38登元，攔同比略下降不0.巾1%晴。食推品支江出占畫消費坊性支釘出的耐比重皮（恩緞格爾封系數(shù)怖）由赤去年挨全年郊的3爺6.質(zhì)7%況降到憶34慈.6參%，底下降部了2珍.1庭個百毒分點勿。壓6)洪、服堆務(wù)性屑消費棗穩(wěn)步衛(wèi)上升今沾隨著丘居民直生活疾水平晴的提彩高，卡人們按更愿菌意花估錢享蛋受服添務(wù)。糖1堵—絹9月創(chuàng)份人茫均服柱務(wù)性怕消費推支出丑為1叮41況0.鞋66栗元，撲同比輪增長例16噸.2否%，害占消傍費性寄支出礦的2政9.朗5%魔，比柏上年止同期濤提高往了2袖.6釀個百油分點節(jié)3、委存在遞問題憤1)過、高問低收嫩入戶債間的抵差距潮繼續(xù)插擴大軍。偷今年毫以來飾，高擇收入?yún)^(qū)戶的四收入尼增長規(guī)大大六超過存了低蔑收入墨戶的萄收入刪增長罰，抽戒樣調(diào)魔查資炕料顯況示：妹1淹—汗9月訪份2窄0%致的高仰收入賽戶人素均可覆支配碼收入盛同比屑增長薪21閱.7調(diào)%，駁20唐%的推低收粉入戶閃人均須可支皺配收拋入同卸比下舍降1割0.鼓9%朽，高逝收入蜓戶的嶺收入明占總略收入閘的4傭2.服4%僅，低止收入丸戶的陪收入守占總筍收入蔬的6角.8躬%，訴高低跌收入祝差距鄭為7以.7個倍，帖比上緒年同瞧期的就5.萬6倍哲擴大麗了2梅.1鐵倍。銳2)豐、居漲民消內(nèi)費傾始向下借降。粘居民拴的消寇費傾蜻向是希說明串消費浪實現(xiàn)篇程度真的重歪要指貞標，險是指純居民徐家庭斬的消唇費性居支出吵與其龜收入臉間的絨一種訴比例槽關(guān)系綱。今輪年前比三季啦度，竿我市惡居民目消費綿傾向匪系數(shù)滑為7革0.贈4%盈，比莖去年娃同期有的7豬3.們3下療降了定2.讀9個抱百分疊點。黎目前旁，房惠價的位節(jié)節(jié)切攀升限、教叉育費愧用居陣高不籠下、干不斷另上漲畏的醫(yī)育療藥膨品費淡用、時企業(yè)籍下崗共風(fēng)險牽的增要加等鄰因素谷影響而了居塌民對藥預(yù)期通收支完的看素法，敢預(yù)期么收入飄的不夜穩(wěn)，猾預(yù)期細支出教的增時加，脾使得帥城市愈居民止采取初了相償對謹縣慎的菌消費湯態(tài)度億。朗宏觀繭環(huán)境下研判婆：查——慨徐州倒的經(jīng)修濟發(fā)局展具陜有北冶方工此業(yè)城齒市的戒顯著添特點再：持愁續(xù)、柏穩(wěn)定羅增長偷，但刑活力甜較為尸缺乏綁，發(fā)膜展的熔速度完較為掩緩慢醋。騎——請由于豈徐州溫的人家文歷尿史久疾遠，疼發(fā)展疊的束絕縛較巡多，相質(zhì)變在的醞自釀需思更長草的時幻間；胡但徐羅州已五具備偏了很賄好的脅發(fā)展束基礎(chǔ)億，四悲通八爸達的暫地理災(zāi)位置吳，學(xué)磚習(xí)交滲流機芒會較警多，爬經(jīng)濟探基礎(chǔ)引較好靜，同豎時教橋育科街技力斜量雄稅厚，盈人口盆素質(zhì)勇在不陜斷提斑高。柴——波在振功興老載工業(yè)詠基地擋的經(jīng)池濟環(huán)例境下俊，隨層著江餅蘇省腿整體什經(jīng)濟奪發(fā)展凡的帶胸動，姐徐州祝優(yōu)越枯的交冠通環(huán)螺境所羞帶來歸的經(jīng)謙濟活準力以虛及政享府積辣極、靜開放保的政植策，稅可以福預(yù)見探在未視來幾鵝年徐領(lǐng)州的織經(jīng)濟謙將進悉入快兄速發(fā)爭展階協(xié)段，號在第則二產(chǎn)涂業(yè)快枝速發(fā)濾展發(fā)宮展的諒?fù)瑫r蒙，第走三產(chǎn)形業(yè)的賄發(fā)展粥將為己徐州坊經(jīng)濟晴作出土重大馳的貢會獻，免這些誦都將槳為房斧地產(chǎn)被業(yè)的神發(fā)展佩創(chuàng)造貝很好險的外即部環(huán)沈境?？兊诙r部分織徐州夜房地輛產(chǎn)市優(yōu)場很一、鉗概述途20罩04膛年第聰三季饞度徐耽州住墨房均桑價為蠅18孕54帥元/竊平方羞米，戚二季偽度住箱宅均先價為規(guī)18廊32斗元/鏈平方皇米，狀比二葛季度饑上漲肯1.膨2%污，在付市場夾政策殲和金酒融政廟策的芹調(diào)控滴下，羊徐州進房地副產(chǎn)市固場的掛表現(xiàn)板還是剃比較槽平穩(wěn)牢。其險主要蓬表現(xiàn)塊為：知第三蔬季度處土地職市場狠供應(yīng)玩沒有秤明顯燕減少泰，但刊新增各房地料產(chǎn)投燈資減衛(wèi)少，社房屋形銷售歇量有淚所萎膠縮，炊部分霧區(qū)域打的商邊品房以價格裕有明闊顯上倉升；被開發(fā)散企業(yè)正注重臥樓盤飄品牌婆意識洋、創(chuàng)瓣新意響識，診同時廣房地料產(chǎn)產(chǎn)閑品理遺念設(shè)句計、丈小區(qū)詞環(huán)境含設(shè)計舉，物湯業(yè)管貼理意下識也勁得到女加強留。納20育04醋年第喚三季斤度房厲地產(chǎn)愉市場雙基本暗情況劑是：筐部分則區(qū)域養(yǎng)的住刻房價花格有澤明顯抄的上圾升，捐全市摸住房框均價步略微叉上漲噸，從客后期仇看房晨地產(chǎn)棄市場悉價格薦總體尸上將揉保持婚平穩(wěn)愚，徐脅州的綠房地億產(chǎn)市晝場仍角將是賓發(fā)展貢的趨淹勢。疑1、倘商品證房預(yù)慢（銷魔）情腦況：挺20宰04哲年三倚季度箱的商鉆品房輪住宅糟批準洲預(yù)（桌銷）杯售面嶼積為失23幟.9價1萬肺平方蒙米，償比2淺00棵4年暗第二桑季度飄減少顯15饑.9阿4萬棵平方搜米。缸洋徐州乎市2淡00粘4年養(yǎng)二、屋三季樹度商剪品房元預(yù)售肝面積去比較稍表申類型刷壟2財00隊4年統(tǒng)二季侄度靈慨20喚04從年三炒季度域兩筒季度正相比定住宅靠（萬幅㎡）抽斗品綁39去.8駛5鏡攏探2纖3.安91耳減少狐40促%謎2、蜂房地偷產(chǎn)交嚼易情柜況：螞據(jù)房廈地產(chǎn)拒交易勻管理廚部門如統(tǒng)計蓮資料涂分析米，2懇00熟4年惕三季校度增愈量住單房交篇易為謠22骨57骨戶（賞宗）域，交慮易面役積2迷4.筑14鄭萬平顯方米青,交篩易額攜3.跪15搶億元娛，比提二季舟度分衣別下既降3日0.證08調(diào)%、辛21題.5這7%現(xiàn)、2創(chuàng)8.褲41舉%；魄存量腿房產(chǎn)股交易犧27謎79漫戶（劇宗）頭，交粉易面遵積1維6.叫76叮萬平雷方米蒸，比鉛二季耐度分瞧別下達降2殊4.場17焦%、評16肯.7南4%呈.由承此可耐以看棕出,里本季李度的沉增量滿住房哈及存棗量住沖房的居交易抽量減榆少,味說明妥目前新市場擦供應(yīng)星萎縮滔.延剝馳崗蜘問凍葛根安銹閉鑰刪掉風(fēng)徐畜州房友地產(chǎn)軌交易南情況熱對照損表呆年度償鑼戶簡數(shù)妖交垂易面臨積(賊萬㎡傷)壁交易旱金額樓(億秩元)較增量岸住房野(商輝品住仗房)撲20幣04庭年第盆二季護度擔(dān)32晃28勿30零.7助8討4.悅4為20鏟04擾年第誤三季降度遮22產(chǎn)57旺24站.1箭4未3.撐15慧存量綿住房筑(私筍房)美20慮04鉛年第闊二季松度系36肝65戲20鉆.1辭3序1.奧64躍20詢04商年第歌三季育度池27如79肝16尤.7規(guī)6怪2.勁08所3、泉資金俯供應(yīng)者：停第三拼季度貫交易猴較上服季度丘相比鉆有所塔下降晶，購態(tài)房貸幼款與虹上季玩度相維比較秩上升條5%鹿。歉氏翼房地故產(chǎn)市顆場的針發(fā)展戴離不蹄開金寸融的竭支持即，在銜目前農(nóng)的房暮地產(chǎn)背市場掘資金滾鏈中戀，商秀業(yè)銀旅行基敬本參企與了桃房地饅產(chǎn)開觀發(fā)的盜全過遍程，飄直接階或間立接的如承受宗了房菜地產(chǎn)鼻業(yè)的泰市場捏擔(dān)風(fēng)若險和希信用美風(fēng)險決，銀窩行界怕應(yīng)密叼切關(guān)陵注本輕次加石息對年房地觀產(chǎn)市勺場的航影響蓄，及辨時規(guī)也避風(fēng)白險。督徐州房市2呼00引4年姐二、隱三季落度住暈房按刻揭比茫較表傳項目繞20雷04末年二糞季度戴20考04應(yīng)年三故季度什兩季辟度相須比挎戶數(shù)晉24勸69龜21傳86詠下降摸11穴.4撥6%債面積盒（萬駱平方酒米）統(tǒng)22昌.2迷6棍25層.2蛋8撓上升那13親.5撲7%拘低押油額（馳億元夢）嗽4.朱4訴4.副62夕上升新5%堆4、除總結(jié)致：上托述有哭關(guān)數(shù)煮據(jù)不代難看級出徐宵州房餅地產(chǎn)峽市場線的總敏的特汽點：撕表現(xiàn)輪為土丘地市牙場供其應(yīng)充惑足，或交易失量下疏降，綿成交肆價明期顯上姻升，泳具體伸反映劣在商塌品住浮宅（里增量幸房）村銷售濟量低漏于存滲量房篩產(chǎn)交速易量糊，說志明增外量房近產(chǎn)供矛給略懂顯不庸足，燭潛在匯需求競較大販，存腥量住鍬房交收易價漿格有蔑明顯禾的上洋漲。岔二、震徐房驅(qū)指數(shù)沫20啟04行年三豬季度危徐房椅指數(shù)拐為2訂19響3點枕，比爺上季策度上鉛漲2撒6點唇，漲夏幅為害1.森20何%(決基期鋸為2久00視3年尚三季糾度,鎮(zhèn)基期令指數(shù)菠為2爸00抖0點見)攀徐州隊分區(qū)渣均價比表粉徐房凝住宅梯均值自18雪54從RM車B/傾㎡吼比上或季度谷上漲律1.方20南%幟中心符區(qū)住冊宅均止值呀26瘡04慨R售MB教/㎡橡比上大季度槐上漲槽0.毀46俯%味東區(qū)案住宅疑均值患13誤92磁R鏟MB祥/㎡正比上粱季度只下降針0.臉50慧%降南區(qū)熄住宅至均值紀22戶70快R偉MB感/㎡麻比上慶季度雜上漲負4.秤75茅%旦西區(qū)館住宅五均值魚19養(yǎng)33擾R梳MB問/㎡朋比上貼季度苗上漲爹6.鴨50嶼%組北區(qū)席住宅煮均值推13穴16茫R熄MB座/㎡悉比上糧季度梨上漲晚5.叫96欄%紙從徐例房指坡數(shù)走蓋勢圖副可以鳥看上劃，徐爽州房商地產(chǎn)箱市場萬價格磚總體懲走勢怨平穩(wěn)纏，價者格會遞隨著句宏觀協(xié)調(diào)控奉及市隨場淡論、旺別季小摩幅波碎動?；甑谌龍A部分掃徐州湯別墅朋市場廚研究薄根據(jù)凳上海穩(wěn)安瑞劈機構(gòu)錯研展嗓部及疼徐州芒專案識組對靠徐州菠別墅范市場祥的前英期市傷場調(diào)希查，虜并結(jié)肝合徐波州別癢墅的焰區(qū)域時分布升特點俘，將瑞徐州窯別墅杰分為艦下述敞四個確區(qū)域如板塊轉(zhuǎn)：踩1、緣新區(qū)伴板塊逼肚行政甩范圍都為銅罩山新鄙區(qū)及柿泉山藏區(qū)近襪銅山適區(qū)部來分地浴區(qū)，庭地理漂范圍紫為三支環(huán)南寺路以經(jīng)南、仆新茶稼路（烈礦大疊南湖藥校區(qū)以）以疲東地嫂區(qū)；避代表息樓盤舍有：談久隆屯鳳凰紐城、繪泉山豎美墅介等。下2、恰云龍石湖西辟岸板櫻塊讓次地理榨范圍鏈為云濟龍湖慨以西歌地區(qū)從，代均表樓竄盤有濾：湖火森堡炭、南掀湖蛇·朝一棟桌洋房拍。室3、慢鳳鳴拼路板浙塊或鴨日地理針范圍由為鳳呀鳴路閣沿線召區(qū)域央，代尼表樓苦盤有吉：陽米光森艘林半擊山別糊墅、司一棟自洋房店。謊4、鋤金山笨橋板外塊浸竭辮地理哀范圍損為金語山橋貧經(jīng)濟逐開發(fā)棋區(qū)，矮代表騾樓盤紋有：捧中匯仙怡心亦別墅堤、金奔山曉少月。填一、匆徐州懇別墅棄市場隸綜述逼新區(qū)社成為躬別墅北開發(fā)射熱點藥、傳勇統(tǒng)別催墅區(qū)癢域供妨應(yīng)萎榨縮廉目前帆徐州病在建享、在裝售別警墅集食中在鈔銅山嗽新區(qū)庫，而康該區(qū)聲域也斬是徐顫州未淺來重乘點發(fā)亮展的捧方向恢，且蒸新區(qū)鮮還有蘋一定她量的舟別墅刃用地城儲備令。玻新區(qū)勻別墅總中以徒久隆秩鳳凰饑城為應(yīng)代表短，另雪外新喊區(qū)還傻有泉蘇山美戒墅、解嘉慧撥園等夢項目刻，而旨浙江壘同創(chuàng)鵝的大些面積們的別姥墅用離地儲桶備在涌未來絡(luò)會使吃新區(qū)萍成為痰徐州貸最大嗽的別膀墅群內(nèi)落。辭諷聾傳統(tǒng)日的別聾墅供蠻應(yīng)區(qū)虧域供艇應(yīng)量凳較小顫，如海：鳳奏鳴沿桶線、夸云龍道湖西鴿岸，令僅湖首森堡蘿處于終預(yù)熱每階段酷，其徒它樓問盤處筍于尾饅盤狀新態(tài)?？∥磥沓鰞赡暧夜?yīng)斤量將威有所碌放大奔目前膽別墅咐市場料處于昏熱銷扮期的條僅久迷隆鳳拾凰城由、嘉噴慧園弟，其撫中久擁隆鳳拿凰城旱別墅躁預(yù)計納將會室持續(xù)惕供應(yīng)會至0拋6年宰下半香年；傍湖森繡堡、莊泉山坊美墅壁、中南匯怡兼心別薪墅處脅于預(yù)日熱期組，將哈會于真年底杜陸續(xù)扒上市春；而蘆明后桃年上脆市的稻還會扇有南框湖陶·雹一棟右洋房賞、太堂陽花度園欄·術(shù)山水欺逸墅期、漢臂府雅譜園、蜂浙江相同創(chuàng)涂等；鵝競爭困個案輸上市鑰時間掩一覽剪表其案名種上市添時間策銷售獸持續(xù)覺時間烤找供應(yīng)掀量黃物業(yè)朋類型術(shù)惕工程憲進度饞所屬廈區(qū)域賠久隆魯鳳凰否城駝03調(diào)年底渾06決年下副半年頌10悉00更余套畏聯(lián)排攀、雙狂拼、雨獨棟遺詳見規(guī)個案澡簡介泄新區(qū)允板塊嘆泉山寫美墅常05弱年下配半年穗1年壘左右足10員0余呼套餓疊加數(shù)、聯(lián)果排、撇雙拼璃詳見錘個案隔簡介宋新區(qū)花板塊駱漢府腦雅園也05妙年下踏半年汗不詳棗聯(lián)排轎尚在涂做規(guī)察劃清侄新區(qū)法板塊命浙江勒同創(chuàng)偶不詳則較大暗可能膛全做西獨棟更御唱生地篩繁新區(qū)泛板塊同南湖病·擠一棟角洋房仗丙05殊年參1年勝左右葵10歲0畝謝左右值聯(lián)排呢、雙骨拼、埋獨棟款茅生地蝕云龍扇湖西殺岸板愚塊謝傭太陽葡花園益·梅山水蔽逸墅裳宗不詳抹10冤0畝斷左右糧境歡不詳食際生地求云龍悶湖西莖岸板干塊津湖森作堡閱0宰4年季12振月憶預(yù)佩計至兵06唉年孕10拴0套粉獨棟繭地斜下工敲程鉆仔云龍痛湖西災(zāi)岸板撐塊咽中匯閃怡心勝別墅耍0捐4年稈12砍月斑就1年環(huán)左右遮30配0余狹套垃聯(lián)排奇、雙贊拼、淺獨棟存三通繳一平祖金山伍橋板燙塊記從上岡表可棕以看徒出：音從0壩4年臟12欺月份練起別惜墅市項場將方有所甘放量孤，由照于超竹級大百盤久朵隆鳳沒凰城墨的存撞在，柄以及久別墅艷儲備色地塊匯的陸臘續(xù)開必發(fā)，搖未來事別墅求市場隨供應(yīng)廉量稍蝦大的房態(tài)勢泡將持詞續(xù)到雜06琴年底瓣或0菊7年瑞。酒二、習(xí)徐州潑別墅逢區(qū)域勢分布量研究網(wǎng)轟根器據(jù)前葡期市孩場調(diào)框查的鐵數(shù)據(jù)虹，以葉下分墻析的賤采樣揀的樣富本為瀉：久鞭隆鳳洗凰城塵、嘉氣慧園原、泉啄山美麻墅、慎逸山尚花園辰、湖妖森堡紡、中挨匯怡遭心別豆墅。嶺目前飯徐州橡的別機墅主乳要分殃布在餓新區(qū)鉗板塊下，占宵到5句6.棟9%遺，未考來還本將有員其它錢樓盤糕陸續(xù)復(fù)上市陽，因鑼此新敲區(qū)板上塊別濕墅唱棗主角肉的格越局幾蘆年之顯內(nèi)不奪會改毅變；浩隨著務(wù)云龍獲湖西形岸板渣塊的嘴南湖燈·鳥一棟釀洋房哪及太廉陽花疼園賺·湖山水烏逸墅犯明年惕的陸口續(xù)的你上市迷，云頸湖龍爆西岸駁板塊蛋的別捎墅將議會較算目前玩的9咬.5膚%有母較大泉上升部；鳳桃鳴路膜沿線勝別墅慈已比睡較成占熟，狡已無百土地斷可供怎開發(fā)盆，因效而該俊板塊邊將無嬸新別浪墅面衰市。敞三、雨細分撫物業(yè)莊簡述疊加累市場撒供應(yīng)避量：葬18雁0套狐左右刷主要汽分布么區(qū)域啄：新遭區(qū)板霸塊叨主力維總價悉范圍恥：3幼2萬頓主力礙面積壓：1妨85盈-2競00葵㎡瞧單價睜：1匪70猛0鑼RM找B/提㎡左尾右要代表壩樓盤興：嘉年慧園尿雞邪由于湯目前母僅嘉段慧園莊推出堆疊加妄別墅蜻有明何確的骨價格棕，其匪本身廟品質(zhì)狀不高怨，單花價偏晝低；徹因而僅徐州妻有品較質(zhì)的識疊加清別墅冊有一梁定的搏市場成空白災(zāi)點。連排增市場臨供應(yīng)佛量：帖48膀0套肚左右追主要每分布吵區(qū)域龜：新灣區(qū)板耕塊、欄金山韻橋板僚塊視主力純總價完范圍扮：6浴0萬容元胡主力民面積津范圍踏：2輛30垂㎡裁單價兇：2沃30乒0-嬌38凝00吼元/難平米陵行情背：是抬徐州僅別墅箭市場忙的主杯角渣代表陪樓盤陜：腐久隆澇鳳凰刷城、蠟嘉慧攔園雙拼鑼市場霸供應(yīng)登量：額16厚2套雖主要部分布吧區(qū)域秋：新典區(qū)板腳塊、法金山芳橋板灘塊萄主力映總價全范圍炭：1戲00戴-1驗20川萬元毀主力洞面積葡范圍化：2漁80富-3稼10名㎡泛單價純：3格60獎0-衫40工00歷元/慶平米車代表折樓盤滑：教久隆束鳳凰棋城、讓中匯雹怡心向別墅獨棟察市場館供應(yīng)祥量：漁18聚7套屢左右耍主要決分布寒區(qū)域睬：新薦區(qū)板蒸塊、奪金山優(yōu)橋板舅塊、最去龍揪湖西典岸板盆塊透主力見總價梯范圍稈：1屆50僻-2聲00員萬元異主力笨面積息范圍共：3拜00柄-3菊80以㎡混單價辦：4重50四0-掙50均00廈元/概平米遵代表稈樓盤盾：夜久隆靜鳳凰燙城、乞中匯尤怡心樸別墅肅、湖雄森堡佩四、矩區(qū)域鑼市場銷分析挖（一幸）、夢新區(qū)劈板塊鐵新區(qū)逐板塊宴別墅峽市場線的規(guī)飼模約公占到績整個慘徐州吵別墅澤市場侄的武50碧%潤，彈目前霜在售予樓盤椅有久炒隆鳳錢凰城千、嘉匪慧園撤，預(yù)留熱盤均有泉血山美謀墅，征未來康將有俯漢府叼雅園格別墅扇、浙詳江同濟創(chuàng)(績規(guī)模妙較大武)上袖市。狡以下罩為新才區(qū)別坦墅的財分析鋸，結(jié)爪合實偷際情接況，炒采集姑數(shù)據(jù)蒜的樣容本為資：久批隆鳳翼凰城堤、嘉揉慧園腔、泉左山美礦墅。培套數(shù)報比例僻主妙力面賀積（戲㎡）標單價什（R為MB憶/㎡恭）奏主慣力總塵價禾疊加良16辟0熊2軌6.術(shù)8%叛18瘦5-完20說0往暴觀17鏟00篇32共萬優(yōu)聯(lián)排箭瘦30創(chuàng)0等你5利0.定2%泉23妥0百22臨00唯-2援90康0浩60雅萬禿宣雙拼幻萌8視8夜嚷1走4.跡7%半28裙0-難31宋0鑼32儀00貌-3好70川0叉裂進10燦0萬畜湖獨棟座幅5品0砍荷欺8.戒3%狂距29老0-怕31退0、嗽38備0豐39德00偶-5涉60樂0似11懂0-核17德0萬派香合計倘59謝8榆框登10速0%揪注：啦分析倚所用避價格使為優(yōu)陵惠后技價格叔。蹄1、沃物業(yè)因類型確分析剛蓄新蹦區(qū)板匆塊別鏟墅市悟場中后：以冰聯(lián)排獅和疊下加為片主要未產(chǎn)品強，占戴到7獎7%涉；雙妥拼和赴獨棟堪所規(guī)折劃的汽數(shù)量囑也占茂一定伴比例育。盆2、版規(guī)劃棕面積單分析獄新區(qū)臉別墅你規(guī)劃缺面積黑大致晶如下碎：疊跨加面磚積在向18啟0-塌20島0㎡詳、聯(lián)刊排面運積在核23完0㎡橋、雙葛拼面誠積在謝28鎖0-董31凈0㎡竭、獨備棟面組積在辭29銹0-豎31龜0㎡際（久低?。┐嗪?激80敵㎡（伯嘉匯堂園）熱。久酷隆鳳類凰城職所規(guī)梅劃的票別墅吳均較掛經(jīng)濟辰適用閃，因顏而面賺積落銀點較枯小，汽主要姐反映至在獨唱棟的暖面積輸上。乞以上奇數(shù)據(jù)妙并結(jié)籃合市甚場反蹈映情進況可酷以看券出：陪新區(qū)澤板塊覆別墅畢面積議規(guī)劃謙較為躲合理磁，經(jīng)謙濟型盾別墅屬或低剝總價田別墅臺是市吳場的燈主流避產(chǎn)品行。殖3、臣價格斃分布耗分析狼通過送分析迎可以級得出凱新區(qū)套別墅歐總價攤：疊狠加3毯2萬炕、聯(lián)訂排6版0萬串、雙寫拼1平00搜萬、熔獨棟進11派0-齊17阿0萬短。無蓄論是竭久隆狗鳳凰黑城的腳小面越積規(guī)傾劃，言還是側(cè)嘉匯個園的揪低單換價，飾最后芒反映覽的總公價不刻高，暑從而吧能為英市場且所接獎受。哨4、項個案攻分析旱久隆腳鳳凰尤城旋1）悲基本慌資料瞞項目郊地址坡：銅沙山新文區(qū)湘票江路尼、近許嵩山伸路（厲11歷路終肚點站潤對面鼓）渣銷售介縫：0圓51用6-篇35展39閑50校8、貓35犬39技20所8、碧35它39殃72劈8她開發(fā)漿商：棟久隆含集團逃企劃針營銷鬧：久叨隆集棉團下咳屬營惱銷公梁司罰總建傍規(guī)模附：5來0萬護㎡相占地苗面積俯：1絕50貍0㎡節(jié)容積擴率：唯0.荷38血綠化記率：暢60蹈%攪物業(yè)稍類型啟:別掃墅（臭獨棟管、雙護拼、宿聯(lián)排維）、輸小高也層、均花園海洋房羽、商核業(yè)街做規(guī)劃蘆：別搞墅共秤分四嬌期開膝發(fā)，臂每期騾均有啦獨棟濫、雙熄拼、博聯(lián)排仿三種弄物業(yè)魔形態(tài)衰。一泡期規(guī)減劃3戶00經(jīng)余套抖、二才期規(guī)摸劃2鳳00答余套裳（聯(lián)通排2共00孩套、繡雙拼占16鍬套、跪獨棟稀20泉套）屈、三歐期及餐四期氧預(yù)計當規(guī)劃釣均有僅20幟0余塊套。裹工程循進度呼：一佳期準得現(xiàn)房壤、二例期結(jié)甚構(gòu)封竿頂、憑三期冠及四能期處惰于地警塊狀馳況患入市奪時點鐵：一薪期0冰3年穗底、讓二期煩04評年6孤月、唯三期艷目前路內(nèi)部失認購概交房戶時間搶：一撓期0子4年弟底、息二期盡05觀年7釣月舅銷售勇進度居：一賭期剩曲余三乏套獨繡棟、跟二期孔熱銷執(zhí)中（歐60煉%）址、三摟期內(nèi)雄部認隨購（追40伯套）鵲面積渾范圍蠟：二革期：襲聯(lián)排御23雹0-矩29鑄0㎡滅、雙婆拼2迷50賞-2口90著㎡、咐獨棟塔25捉0-侮31騙0㎡攤單價山范圍撈：二揀期：龜聯(lián)排葵22探80辨-2椒78刃0R尖MB秋/㎡牢、雙勇拼3牧60姨0-柱38楚00街RM勿B(yǎng)/竹㎡、掘獨棟湖44占00峽-5般80烤0R摟MB莖/㎡簡總價錯（二梳期）轟：鼻聯(lián)排界：主病力總揀價5障5萬閑-7棄0萬撐，均瑞價在北60險萬左爽右；碑雙拼另：總尚價范平圍9庭0-朝11影0萬泊，均位價在泉10歉0萬歐左右擾；鋒獨棟尊：1猾10胞萬-舟18具0萬擾優(yōu)惠奇度：啦一次宏性付虧款4嬸%，贊按揭演3%賢；劍客源狼：公顛務(wù)員巴、私搏營企運業(yè)主刺、礦耐大及遼師大幕老師知物業(yè)饑管理粗：久演隆集殊團淋會所玉：別盈墅區(qū)扶、花端園洋核房、豆小高辮層均擴配有糞會所鐘；會叮所擁揉有游孕泳池原、健戴身房臂、棋防牌室徐等。假小區(qū)遲配套喉：總夸建面缺積3愉萬㎡積商業(yè)雷街、麗商業(yè)坦街的跪基本那業(yè)態(tài)社為歐亡式風(fēng)跨情酒么吧和缺歐洲沾日用需品粉賣點縱提煉滑：開碧發(fā)商在品牌帶、超途大社帆區(qū)、狡高品稼質(zhì)規(guī)嗚劃、維社區(qū)煤景觀弊、依識山伴薯水更發(fā)突出江別墅尸的原稻味、衣完善躁的配跨套、午20社0畝桶活水肢源、釋面積賴落點另小、獨單價衡低等車均是叼本案冊賣點寇。如營銷元主題次：歐鋒典山哄水高因檔社雄區(qū)、皇財富貍領(lǐng)袖依時尚灣生活笑2）鐮交通奇肯本案泰距市羽中心肢的車耗程在旗20孫分鐘移左右都，小退區(qū)對腳面為谷11湯終點沖站，枯小區(qū)惕將來汗有免筆費班寺車直燒達市悔區(qū)。采3）桐淺析蒸久隆膀鳳凰商城作擊為徐玩州在近售體姑量最嚼大的座樓盤筆，自睬去年凍年底駐上市壩以來橡，銷福售情議況順烤利，覽一期擺比二央期在船價格亭上漲苦了5籃00怎至1糧00潮0元勻不等著;本袋案有奴以下禽幾點禽值得垃關(guān)注掠：皺案名鼻：莊“臟久隆宣鳳凰火城蘭”蘭將開步發(fā)商祖品牌昏與項訊目所痕處的虹區(qū)位星有機桶的結(jié)錯合起唯來,幼既體宰現(xiàn)開分發(fā)商峰品牌均,又扭挖掘繼項目荷所在通地鳳總凰山臨的效刊應(yīng).逐規(guī)劃截:蜓15欄00丸畝的勁超級兇大盤倉規(guī)劃長至關(guān)健重要陜,整制體規(guī)臘劃既四體現(xiàn)恒樓盤寇品質(zhì)異又符何合市辱場需債求;貪本案敏做足置了2餐00撈畝的坐賽納引河和違鳳凰渾山的佳文章蘆,景莫觀房劉的概泄念使坑樓盤傳升值禁不少索.映房型卸、價稼格梢本案犯無論靜是聯(lián)芳排、歌雙拼旬、獨議棟規(guī)亂劃的惕面積仿均比鉤市場苗上同鉗類產(chǎn)先品要稀小,框而在而價格倒上也永有一忽定優(yōu)茅勢,者做成驕了經(jīng)噸濟性臘別墅名,從樸而占活有市顛場先鑰機,衣這對捏后期帖開發(fā)串帶來韻便利庭.營銷伯膊柔勢本拿案無磚論是松案場較管理秀、售瞎樓處孟包裝敏、業(yè)族務(wù)員衛(wèi)形象由及素巨質(zhì)、涼廣告斷宣傳啄、板觸區(qū)的果精心礦雕琢蘿都體去現(xiàn)了繡樓盤藏的檔賤次,喘而銷貢售過按程采詞取的湖逼迫緣式營曬銷手易段也衣值得渣借鑒勺.館泉山染美墅延1）搖基本雕資料乖項目震地址兔：南衛(wèi)三環(huán)暖、泉哲山森咱林公什園東恐側(cè)（替風(fēng)華絹園斜控對面對）旺銷售典無：0耐51俯6-軍39雨99淚00百0蒸39臥99冊11喉1府開發(fā)慕商：嘩徐州籌山水象人家任房地街產(chǎn)開號發(fā)有續(xù)限公狹司貧企劃邁營銷顛：新喪景祥港總建謎規(guī)模暴：1陵1.左98抽萬㎡偏(不掩含公哄建)潮占地饒面積捎:2緊00陷.3磁8畝泄綠化浮率：抖40復(fù)%催物業(yè)鼠類型去:多容層公搞寓;為雙拼秒、聯(lián)停體、爛疊加志別墅柿規(guī)劃羞：一退期1罷00棉畝規(guī)酷劃為西多層碌公寓扔;二罷期1注00砌畝規(guī)祥劃為守雙拼寇、聯(lián)擺排、榴疊加素別墅教(共名計3誕0余貿(mào)棟、佳其中傳：疊絕加有蟲20華幾棟膜約1謀00盲套、掠聯(lián)排槽4至吐6棟源約2脈0套零、其夫余為警雙拼躲約1虧2套雪)欺工程腔進度售：七晨通一業(yè)平階斃段臺入市會時點占：一拆期公表寓預(yù)類計年背底推側(cè)出、桶二期敘別墅證05縫年下苦半年悲推出喊交房毀時間若：二申期別室墅0域6年杜底交拐房婚面積藍范圍黎：疊且加1他85屢-2糕00匆㎡、臘聯(lián)排方23領(lǐng)0㎡鉆、雙蹤拼2詠80里㎡營單價嫁范圍譽：未眾定哨均價罷：未刻定總主力命總價首：不磚詳廟優(yōu)惠嶺度：軌未定愈物業(yè)種管理效：未華定駕會所羞：1拖00燕0多煌平方析米(誤位于叨別墅攀區(qū))守賣點黨提煉馳：本傍案以輔泉山柿森林慕公園收為最卻大賣艱點，滿項目涼東側(cè)諷（近骨別墅座區(qū)）負有十癥幾萬狡方的眨規(guī)劃歪湖也喬成為禾其宣擦傳的胃重點杯。謊營銷版主題歉：山萬湖林濕海間壞、國裁際公摩園城希2）爭交通象本案州緊鄰泄南三擱環(huán),屑路競辟較好煩.風(fēng)挑華園喂南門炒公交塘路線殘有游美1、愁35腹、6桑9,使可到災(zāi)達市穿區(qū)各藏處.基距市宅中心漠15肺分鐘龜車程哀。絹3）伯淺析徒本案起一期仿規(guī)劃識為多布層，君雖然懼拉低副了別呢墅的扎檔次奴，但畜一期灑先占殼有市誓場的值做法殺，值撤得借蓋鑒；叉小區(qū)盜周邊節(jié)有大棵型的剝成熟逐社區(qū)嚴（風(fēng)解華園弄）以臟及大穗學(xué)城闖，這變將為乒本案犁提供懼各種拼不同捕層次毅的客仿源，茄在小僚區(qū)本絞身定披位也向是針惑對不剪同層蓋次的證客戶傲；另撈外小勵區(qū)緊猾鄰三膏環(huán)線舅，在境出行側(cè)方便也的同湊時，伴也較醫(yī)為嘈狼雜。獵嘉慧陰園吩1）剖基本恢資料跑項目抄地址殊：銅疊山新蠻區(qū)黃兵河路舍、圭圣山路吸(中獅醫(yī)院鬧西2鉛0米漆)訴銷售遷顧：0柄51膏6-拿34伏23辛00怨9、問34首23派00櫻6捧開發(fā)遭商：妨徐州她港彭懷房地濃產(chǎn)開掙發(fā)有批限公膽司旁總建躁規(guī)模竿：1王6萬舒平方陸米鵲占地瞇面積裕:2督00汁余畝己綠化句率：內(nèi)40技%左貸右稀物業(yè)會類型鉆:別魂墅(果獨棟鋤、雙肉拼、與聯(lián)體躬、躍咬層)每、多赤層弓規(guī)劃剛：本娘案2評00釋多畝熊地,厲大約帝一半到規(guī)劃莊為別識墅、遺其余訴為多微層;稱疊加雙60閥戶左餅右、判聯(lián)排也84份戶、野雙拼桿30免幢6錯0戶靜、獨飾棟3傾0幢懷.牢工程畏進度脅：結(jié)旅構(gòu)封袖頂筍入市鞋時點紡：0塊4年晉4月醒交房如時間塌：預(yù)魚計明鋪年7漏月旦面積柴范圍校：疊嘆加1甚90祖㎡、趨聯(lián)排歪22糠5㎡紙、雙鳳拼3丑10榨㎡、津獨棟翠38包0㎡遵;普單價賤范圍舊：疊破加1鉆71犯8秧RM湊B/迅㎡、鼓聯(lián)排慰29鄙88課RM墨B/使㎡、昌雙拼羊32頃00恐RM魚B/咽㎡、桿獨棟升39韻88版R竿MB萌/㎡畫主力吃總價研：疊零加：膜32帥萬、饞聯(lián)排昂67聾萬、欲雙拼礦99車萬、想獨棟想15驗0萬筑;暴優(yōu)惠雷度：崖1%侵會所倚：有弱2）務(wù)交通祥距市鄭中心院大約堡15葵分鐘傻的車逐程,殘公交概路線狐只有材11思路.梨3）崇淺析布掏夢本案引同時臂規(guī)劃灣有多于層，轎這樣打整個勁項目哥層次航不高雄；相吳比較薯其它蜜樓盤籠，別劫墅的航價格春是其暑無可皆比擬佩的優(yōu)伶勢，介目前豎別墅寫銷售但情況蝦較好疲，所臟剩房受源不萬多；銀現(xiàn)場坡銷售碌人員執(zhí)態(tài)度盤、儀塑表、隨素質(zhì)耍及售肝樓處攔包裝鍛較差騰，這兇也會綱影響伸本案料的去亡化和年整體峽感。派（二饒）、鼓云龍茂湖西啦岸板瞞塊進本區(qū)標域是逮傳統(tǒng)你的別寒墅區(qū)頸之一單，較毯早別沫墅有滾南湖六花園歉、天伐齊別盞墅。泛臨近斑云龍圖湖、泰鬧中愧取靜禍是該顛區(qū)域蹲的特驢點，握云龍鋪湖西即岸也滋規(guī)劃尿中的漿風(fēng)景厚區(qū)，藍未來示升值尸潛力咐較大鑼。目樸前云濤龍湖慢板塊洪僅湖染森堡招為預(yù)巨熱盤贏；天確齊別急墅幾丹年前抽就已晨開發(fā)燕，由刑于價形格、蛋規(guī)劃踩方面徐的原槽因，代目前株還剩沾余幾羽套，侍參考補意義豬不大富。目京前該萌板塊蠶有兩蹈塊別思墅儲龜備用體地，辭為南捐湖擁·噴一棟爬洋房蠅和太兄陽花煎園決·山山水懇逸墅西，其友中南星湖蒜·退一棟膠洋房士可能慨在年年底動脹工。氧湖森夏堡渠1）源基本解資料率項目圍地址王：云碰龍區(qū)懇玉帶炭路及銷售帥好：0環(huán)51竄6-毀50都23摩55梯5、捏50丑23蹲55畏8攤開發(fā)刃商：穿徐州柿桃園北房地慈產(chǎn)開猾發(fā)有丑限公踏司軌企劃襲營銷債：上應(yīng)海新倦吉陽襪房地撒產(chǎn)咨嚇詢有金限公惠司糞總建驚規(guī)模泥：4陜.1環(huán)6萬蘿㎡秘占地雹面積據(jù):1暖56刊畝錘容積灑率：魚0.廉4摟綠化悅率：培70嫩%售物業(yè)雀類型給:獨雅棟遲建筑惕風(fēng)格限:預(yù)歐式進古典倒風(fēng)格裙規(guī)劃俯：小端區(qū)總盤共規(guī)示劃有秩10翼0幢腿獨棟時別墅吸;一攜期規(guī)校劃2亡5棟扒;后龍期推烤出的剃量體梯及周朋期會雙根據(jù)稱市場塊反映賄調(diào)整醉.烈工程繁進度恐：地靜基康入市捉時點驢：一炕期0龍4年羽12銹月澤交房燈時間當：一擇期0應(yīng)5年兔11位月筑銷售掠進度表：本貨案為捏預(yù)熱隔盤、默一期葛12啦月內(nèi)格部認手購峽面積眼范圍所：3藏46女-5壺07控㎡案主力露面積掙：3銜80汁㎡左盲右臨均價容：預(yù)秤計5肆00簽0R寺MB廣/㎡盛左右晌主力西總價列：1貝80慈-2縱00蜂萬組優(yōu)惠井度：此無航車位唇：戶服外車簽庫勺物業(yè)狀管理敏：瓣未定格客源原:港著臺、電江浙漁等私謝營企哲業(yè)主蔬會所扛：內(nèi)希、外鋒雙會碼所;元其中睜內(nèi)湖養(yǎng)廣場接會所腳有1僵00業(yè)0多仍㎡拳賣點凡提煉俱：超級低容被積率掉、高歸綠化拘率、撒小區(qū)土規(guī)劃慰是其嘴突出比賣點廢,每露戶占鋼地1靠.0干畝至越1.坡5畝桌,小脫區(qū)內(nèi)集有人郵工湖販、內(nèi)充外雙障會所林等設(shè)怪施;癥靠近火云龍令湖也薦是其附宣傳倍的賣遇點之盒一;儲本案午也是窗徐州鐵目前炒唯一女純獨平棟別厲墅區(qū)乘，因繞而要宏打造電成徐每州最矮頂尖損的別助墅。銷營銷懷主題私：猴云龍呀風(fēng)景征區(qū)絕念版獨深墅褲·圍純歐疫洲風(fēng)嗎情第俘一豪答園平2）這交通象本案海緊鄰門的玉崗帶路羞寬僅犁4米罵左右倚,市蠻政規(guī)棋劃為號38鋤米;愛本案任距二餃環(huán)、塊三環(huán)禿也有們兩三萄分鐘烏的車擴程,昨距去刪龍湖志的車喊程在兩7、藍8分水鐘.受目前態(tài)周邊膠的公鐵交僅踐31度路,浸通至淘段莊吐.隸3）批淺析挖本案賺由上荒海新秧吉陽銹全程面代理加，其且案名樣及整個體規(guī)切劃均漢翻版糞原來昌項目椒，雖票然有避其成憲功及榆成熟浙的一棵面，誤但是塘否被醉徐州肚市場糖接受冠有待止考驗交；本度案全仿部規(guī)父劃為凍獨棟嗽別墅拒，而冤且面紫積偏媽大，東總價剛抬高奇后，秋去化甚將有社一定撐難度競；本殖案所填在的續(xù)地理解位置任也是廣目前逐所有幅在售連別墅害中最逐差的呆，完答全處矮于農(nóng)笑村包查圍中捉，周內(nèi)邊配妙套、凝道路婆通達俱度均違不理語想；夏本案早整體姻規(guī)劃棟（綠榮化、云容積弄率、薦房型收、人叫工湖樓、內(nèi)件外會怎所的寇概念娃）將戰(zhàn)為樓藝盤增扎色不宮少。叛天齊攏別墅部1）緩基本誘資料警項目使地址銳：去純龍區(qū)脫湖西銀路籌銷售乎扮：0測51泛6-營59唱69濱47持5廣總建雜規(guī)模仔：不搞詳目物業(yè)愿類型饑:聯(lián)裹排、朱獨棟豪工程信進度漲：現(xiàn)旬房菊入市現(xiàn)時點揚：兩殘年之包前誕面積刮范圍掀：聯(lián)趕排1氣80減㎡、開獨棟倉30訂0-鞠40臥0㎡鋒單價租：聯(lián)崇排4檢20洽0R尚MB卻/㎡唇、獨氣棟5固20夜0R島MB冰/㎡薪總價撈：聯(lián)縣排7喉5萬逃、獨香棟1笨80高萬左芳右必優(yōu)惠路度：竄4%銳2）普淺析勁本錫案上面市時奴間較繪早，聚因而遷樓盤植也無遠任何嗚品質(zhì)跡；目駐前所紀剩所瑞源不場多，錘幾套示左右祖，現(xiàn)也場僅肺一名奧銷售男人員使，且脂經(jīng)常耀不在葵。價煮格高堅，無脈品質(zhì)醬感等貞因素傭?qū)е聺M本案粱的性俘價比館不高郵，市檔場有餐一定項的抗節(jié)性。積（三齒）、榮鳳鳴商路板攔塊悄飲鳥區(qū)域殊是離在市中選心最削近的賞別墅拿區(qū)，餅沿鳳肚鳴兩配側(cè)分尸布了斗陽光執(zhí)森林配別墅帶、一迅棟洋統(tǒng)房、煩鳳凰種山莊慢等別怎墅；血于開辭發(fā)時墳間較蒜早，叼目前脖僅逸授山花腥園有添少量耐房源救出售燒，類圓型為販花園瘡洋房姐的躍隸層，掀總價贏在9真0多鹿萬；困該板謠塊板講塊已喇無地土可開窮發(fā)?？褚萆轿袒▓@貌1）要基本崖資料史項目稻地址慰：鳳滴鳴路榨近解班放路哈銷售期去：0極51藍6-貝38段61剖61園8眨開發(fā)照商：掉成泰轎房產(chǎn)壩企劃擊營銷快：翰生林堂圖房地稱產(chǎn)開腐發(fā)有尺限公貨司圣物業(yè)紀類型專:三帝層花廊園洋摸房（依3樓酬為躍棄層）刊規(guī)劃輝：本勢案規(guī)姜劃為源9棟留花園春洋房詞、7擦8套肝中有池26脂套為反躍層央工程否進度底：現(xiàn)撕房鍵入市捆時點陸：0狼3年齡底呼交房尤時間飛：現(xiàn)誼房疾面積蟻范圍狀：2慣28神-2侮66小㎡（悔躍層膠）亦單價席：3右58它0R弟MB噸/㎡徐總價旱：8兆0-墨95價萬、憲地下滾室及狗車庫浙另需煙加1秘0萬辨左右磁；9扮0-居10斷5萬替為房忙子的毫總價拿優(yōu)惠惹度：被5%餅銷售捏率：磨85閘%踐客源膨：公醋務(wù)員歲、私努營企橋業(yè)主揚2）爆交通懂本案某距市賴中心矛六七沃分鐘貴車程熄，公僑交路呼線有意游2緞、3狗9、球60崖1、師60賊3等凍多條福公交梢路線寒。它3）鄭淺析廊本案斜位于廳徐州到傳統(tǒng)召豪宅渡聚集槐區(qū)鳳羨鳴路烤，由劃于康壞居小只區(qū)大陡盤的更競爭外、宣影傳力咱度、漿面積騰較大火、總殃價較虛高及散售樓廟處在摸小區(qū)展內(nèi)等賓不利羨因素秧，導(dǎo)皺致去疊化速企度稍棕顯綬廈慢。胖（四票）、禮金山刑橋板嫌塊采由于矮金山犧橋開胳發(fā)區(qū)儲的原性因，宣本區(qū)男域也仆是較侄早的須別墅吵聚集鵲區(qū)之醒一，熄較早棵的別辣墅有絨龍?zhí)逗角f文、金刮貝社俊區(qū)。柔目前然該板摩塊僅椒中匯藏怡心超別墅蹤為預(yù)虛熱盤兩，金齡山曉陸月只亡剩余摩兩套勞獨棟報別墅杏（這凡兩套求剛開黨始建德造，幣其余慶已為獵準現(xiàn)緩房）犯。君草本余區(qū)域祖預(yù)計較總價恰為聯(lián)倡排8譽0萬鋸、雙玩拼1閥20鮮萬、歲獨棟房14剝0-榆16詳0萬門。翻中匯災(zāi)怡心撓別墅購1）斗基本舌資料狼項目昆地址寺：金陪山橋壩經(jīng)濟析開發(fā)艘區(qū)楊捏山路花（桃患園小家區(qū)西想側(cè)）瓣銷售涉侵：0窯51晌6-購77語94薦56小6、戀77亮94像79頭9修開發(fā)圖商：藍徐州昏市中辱匯房眾地產(chǎn)蘋開發(fā)垂有限同公司櫻企劃常營銷垮：雨屠辰策鋒劃殲總建視規(guī)模撕：5職56祝60輪㎡葵容積絞率：華0.摔55特綠化穿率：沃46鋤%與物業(yè)慮類型孟:別杠墅（尺獨棟伍、雙訊拼、斑聯(lián)排著）性規(guī)劃只：本銳案規(guī)境劃獨儲棟3導(dǎo)7幢促、雙陸拼3那7棟緒74甲戶、賄聯(lián)排役31貸棟1貓80只戶左從右羅工程屋進度鑄：三戴通一叮平斧入市緊時點戚：預(yù)癢計0預(yù)4年吵12疏月開陸盤競交房室時間慘：0送6年嘗3月輝面積城范圍歲：聯(lián)畜排2平60遲-2魂80輸㎡、憐雙拼反28避0-秤30豐0㎡咱、獨架棟3烤00獸-3掘50蒸㎡惕單價炸：預(yù)拆計聯(lián)姓排3駝00展0夜RM撐B/肝㎡左狀右、拾雙拼顛40曾00稅R華MB命/㎡鄙、獨栗棟4吵50辭0辜RM掉B/南㎡黑總價甲：預(yù)靠計聯(lián)叨排總囑價8叫0萬者、雙旋拼1閣20廢萬、錘獨棟鋤14溫0-喉16押0萬堆優(yōu)惠巴度：種未定肉物業(yè)蛛管理鵲：未饑定慰會所丙：有領(lǐng)賣點拋提煉臺：本萄案從言黑頭且山引銜水至倡小區(qū)區(qū)形成任人造鉤水系右,山圓與水款(背屬依青斤龍山尿、內(nèi)扯有人榆工湖貓)成全為小蔬區(qū)的懇賣點抖之一漁;本僑案也慶是目礎(chǔ)前徐礙州為綱數(shù)不軍多的罰純別鼠墅社勉區(qū);龍周邊疾有比繳較成臂熟的植龍?zhí)稇z山莊叮、金咸貝社敲區(qū)和穩(wěn)金山豎曉月么別墅笛群,融從而繼提升旺小區(qū)惡檔次套;狂營銷券主題峽：純米別墅競社區(qū)生2）鋼交通塞本案純距市掌中心慢約1蘿5分撈鐘車晝程,齒周邊良有3燃、3告附、吵73希路公事交路最線.躁3）篩淺析橡本案暢位于珠別墅盈聚集沉的金蘭山橋匆揚山破路，夫同一卵區(qū)域恰已無環(huán)競爭牛項目政，這腥對本多案去惑化會鋤有一木定優(yōu)膜勢，鳳尤其兔是金趕山橋順開發(fā)愿區(qū)的更企業(yè)掃主；屠在整乞體規(guī)效劃、述售樓水處包念裝、容業(yè)務(wù)逮素質(zhì)朵等方銷面相堤比較隨久隆帽、湖尖森堡扯、泉時山美梳墅品搶質(zhì)稍盯低；燥其純佳別墅鑰社區(qū)委的概望念為誠本案陜提升壯了一虧定檔躍次；總城市佳整體拌規(guī)劃兇向西殿南發(fā)連展，銷對本皂案吸慰引其隨它區(qū)怒域客區(qū)戶會筐產(chǎn)生往一定襖影響美；連塊排規(guī)草劃面穴積較六大，冬總價冬偏高零，會噸影響棄其去車化。悲金山述曉月處1）且基本昏資料橫項目葛地址扯：金華山橋魂經(jīng)濟場開發(fā)停區(qū)楊拍山路禍（桃噸園小餡區(qū)東帖側(cè)）趣銷售開害：0定51倚6-末77貸95節(jié)55艙5、武77序97膠55激5掘開發(fā)脫商：高徐州列市環(huán)鏟球房持地產(chǎn)找開發(fā)豪有限幟公司忘總建迅規(guī)模伐：6筐萬多參綠化傘率：因36焦.9鐮%脊物業(yè)卡類型辣:多哲層、杰別墅垃(獨鋸棟)確規(guī)劃蝶：本短案規(guī)把劃1可8棟趣多層咽、3之6棟觸別墅偏(獨甜棟)挖工程榴進度球：準業(yè)現(xiàn)房雨(3扛4棟扣、已傍售完啟)、殼地基塵(2北棟、甚內(nèi)部治認購境)確入市鐵時點桶：0散4年霞4月寶交房霸時間喂：0列5年嚷7月禾面積礙范圍弄：2銀80淋㎡友單價中：3顯28慰0㎡糖總價蛋：9束2萬佳客源亮:市暴區(qū)客對源為冷主,孕少量閉投資鎖客找2）畜交通四本案勉距市盲中心宵約1革5分造鐘車期程,雅周邊企有3她、3首附、評73鎮(zhèn)路公止交路外線.切3）飄淺析霉廁房本案統(tǒng)用地暈原為侵桃園垂別墅嗽的二偽期用諷地,圓環(huán)球椒房產(chǎn)蟲接手潔后規(guī)同劃有欄所改否動,酬主要猶開發(fā)趙多層掌,別辟墅的負無品筆質(zhì)感爛,其搜價格頌也較判低,妄因此鑼其去胞化較秒快,餃僅剩慰剛開上始造著的兩描棟(煙未正幣式預(yù)零售)帆.殲從摔新雷愈艇招烈第四碧部分宵龍躍潤山廣莊分抱析冰一、致項目啄概況榜地理伸位置敏：金責(zé)山東鼠路近餡云龍魯湖（映云泉突山莊抗西側(cè)波）階占地顏面積爺：7場2畝級總建艷筑面參積：點2.醋7萬普㎡累容積懲率：碑0.抬51絲工程療進度崖：地慕下工禿程奮物業(yè)循類型辛：疊俗加別蟻墅、喂聯(lián)排孫別墅則、雙弦拼別辟墅、寬獨棟堆別墅畝規(guī)劃揭：共斥同5只1棟梯，其滾中4偶9棟檢住宅瀉、公莖建2論棟具二、號項目顛周邊屯環(huán)境堪自然得環(huán)境朱本案隨自然套環(huán)境紗極佳閱，云耐龍湖裹風(fēng)景銀區(qū)在旦本案遍西側(cè)世一百繭米左歇右，爸而本摘案對木面為導(dǎo)云龍之山，亡另有洲金山門公園泳、水濁上樂列園、墓小南淹湖賞因荷園潮在本啞案5區(qū)分鐘虧步行筋距離漁之內(nèi)均；風(fēng)秀景宜挽人是曬建造水別墅壯的絕傅佳地栽段。溝周邊權(quán)有云蜓泉山倘莊、訂金泰梢小區(qū)叨中高餐檔住趴宅。掉本案牛是市緒區(qū)中聰?shù)聂[伐中取淘靜之證處，奔金山盟東路宰及金損山南竄路沿份線整賭體環(huán)比境較慣好，紋個別舒有待撕改善加。邁本案押斜對籮面為絕徐州渾財校私，有斯一定語的教晝育資鳥源。述泰山根醫(yī)院帳離本奴案較泄近。豐2、擴交通倦暴沿隨金山倦東路晝、金會山南雪路路遍況通跪暢，點道路走狀況憶也很兇好。閘本案絕附近宇有：拼游2綢、9鵲、2寫2、染39臥、6捧9等壓公交庫路線令，可刃等市皆區(qū)各響處，賓出行源及為稿方便趁。配套淡本案圈周邊餐生活船配套欺及商廢業(yè)配鎖套還到不夠說完善止和檔棵次，校有待鍵改善沫；目衡前配堵套主送要分號布在債金山井東路成與泰遺山路充交界邪處。緣三、趁項目唐SW棚OT線分析償項目鴿優(yōu)勢側(cè)分析涌（S冠）樣云龍?zhí)汉罢荚讫堘炆斤L(fēng)歇景區(qū)雖絕版埋地塊孟，區(qū)艙位優(yōu)孔勢異鍛常明府顯。似小區(qū)煤有高交品質(zhì)忠的規(guī)答劃,她景觀倡特色祥未來丑是賣完點。娘位于青徐州默市區(qū)兩內(nèi)，距又鬧文中取點靜。卸道路必出行朋狀況碑較好休，公巨交路抽線發(fā)灰達。襖周邊尸有成裕熟的碼中高桿檔小包區(qū)，框離徐科州市謝區(qū)傳熄統(tǒng)的衰豪宅鉆聚集緞區(qū)鳳初鳴路然也僅舍兩站盒路。致開發(fā)守商具歌有一小定的標品牌桿優(yōu)勢艇。屈項目始規(guī)模敬較小彈，市克場壓奸力較向小。紹項目趴劣勢協(xié)分析綁（W剝）消徐州傳別墅父市場秤憑內(nèi)已部關(guān)貴系，輝低價拾購買抄別墅飼的現(xiàn)剪象非樓常普對遍，溫這將柔減少氏項目矮的利洗潤。蛾項目迫周邊燭配套臣較少蘆，檔許次也鋤不高響。碎項目包規(guī)模宣較小摧，無節(jié)規(guī)模怪效應(yīng)休。觀地塊按不夠火方正腰，對倦規(guī)劃陵施工援產(chǎn)生賓一定咽影響沿。產(chǎn)放上宿述弱陳勢點時都為談暫時烘性的辟，只饒要規(guī)征避得傅當，綿可以應(yīng)進行毒有效禍的弱蔬化。陷項目嘩市場展機會甚分析蝶（O影）牙國家咳宏觀刪調(diào)控橫，不洽會再甘批別舞墅用奔地。后徐州陣別墅繭市場槳不會廢再出菌現(xiàn)如緊本案享區(qū)位緊的別慢墅，新本案衣將成廳為真渠正的寄絕版原。唉徐州豪別墅扇市場秒供需例狀況縫較好沖。撫項目獄市場泥威脅系分析售（T欺）計未來照別墅車供應(yīng)穴將有礙所放蒼量。明競爭步個案很規(guī)模捆、價畝格優(yōu)保勢明榜顯。辨四、瑞項目絞定位核房地湊產(chǎn)發(fā)行展歷朋程表姐明，咳不同譽檔次妖的住潛宅項因目所害應(yīng)具購備的翼基本濫地產(chǎn)仇因子昂有所粱不同象，具觸體如長下表只：紀以上脾分析輸表明驅(qū)，本椅項目跡地塊麗具備座所有噴中高窯檔住稈宅所驅(qū)必須別的地碌產(chǎn)因杯子，漠是理課想的冷高檔廟物業(yè)婚地塊垂.勉產(chǎn)品升定位薪1）爛產(chǎn)品提的概廟念府云龍額湖風(fēng)筐景區(qū)井里的冤別墅快高水尺準規(guī)率劃、互高水晚準的柱物業(yè)更管理挪、高倆品味冷生活笛的純變別墅式社區(qū)識徐州旦市區(qū)閱、云膛龍湖祥風(fēng)景冤區(qū)絕危版地京標狡與大露自然員擁抱擇在一舍起的縫別墅杰回歸垮自然隔（親袖自然僚主義成）卷徐州漿頂級融別墅枝成功井人士踢的棲需息地矛2）沸產(chǎn)品石描述滲項目插定位嬸針對攏于徐偶州的即高收州入階片層，灑突出匆顯示熔項目貸的巨地理股位置亡（云撫龍湖包風(fēng)景腰區(qū)旁會）、計稀缺士性忌以及明小區(qū)偵的高穴品質(zhì)荒規(guī)劃尿、設(shè)旬計。上3）綱產(chǎn)品騾主題崖簡析廉回歸遇自然歷（形親自輩然主籌義）硬充分毫利用于本案螺距云卡龍湖置、云鏡龍山郊一路養(yǎng)之隔穩(wěn)的地洞理優(yōu)服勢及弦云龍鄙湖、按云龍狂山在雅徐州諸人心艦?zāi)恐谐牡亓形弧Ｃ馑谔袇^(qū)京，卻依遠離障喧囂規(guī)，鬧蛛中取哭靜的李享受忠著比鋪效區(qū)話更充走分的稠大自勤然出——完云龍姥湖風(fēng)根景區(qū)秘。移龍潤萬山莊匹在云截龍湖詢畔享棚受大壩自然命更好枝的呵挑護。本龍潤設(shè)山莊施——討大自示然里犬的家投園。慮龍潤裳山莊菜——旨在云桐龍湖與畔呤悟聽著統(tǒng)大自憐然的理聲音侄。融客源悅定位烈特征襲描述游居住鞏/工畝作區(qū)倆域：眾徐州苗市區(qū)格為主晨、項違目周擺邊也撒將占菜據(jù)一敘部分杰、下約屬縣應(yīng)及江碼淅滬威投資醒客等取年齡惑：以略35積-6犁0歲土為主季家庭武結(jié)構(gòu)保：三瓜口之幣家為踐主洋職業(yè)押：高承級公帝務(wù)員窗、企魔事業(yè)遲單位某領(lǐng)導(dǎo)略、私背營企螺業(yè)主碌、記湊者、繁編輯吳等文維化領(lǐng)哭域工為作者拿及大弓學(xué)老互師等蜂客戶桶層源列描述聲企事溉業(yè)單晴位領(lǐng)標導(dǎo)、幫私營晉企業(yè)災(zāi)主、馳高級編公務(wù)營員、梁其中拔，企意事業(yè)渴單位顫負責(zé)布人是鹽有灰好色收蛙入的歷群體構(gòu)。企露事業(yè)吐單位脖領(lǐng)導(dǎo)頁、私匯營企匠業(yè)主岡是高痕收入頑的群狀體，蝴根據(jù)基研展冰部前哪期市腦調(diào)發(fā)訪現(xiàn)：澤他們社是別沾墅消蕉費群盈體的寄主力鳴軍。瓦大學(xué)鬧老師判、記萌者、暴編輯耗等文仁化領(lǐng)秤域工免作者唯采筍席頸宜巧期雞膏研展球部調(diào)課查發(fā)娃現(xiàn)：獸他們總是別敏墅消桐費群撫體的委生力辛軍；煙尤其準項目扛周邊竄礦大印、師鉗大的弊教授均是本宿案的壩重要則客源駱。霞來自句江浙虹滬等致周邊逮