物業(yè)項目退出規(guī)范

物業(yè)項目退出規(guī)范范圍本標準規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目的基本要求、職責、退出準備、移交與查驗、退出及突發(fā)事件處理的內(nèi)容與規(guī)范。本標準適用于物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目的活動。規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。DB34/T5000-2013住宅小區(qū)服務標準DB34/T2038-2014物業(yè)管理相關活動通用詞匯DB34/T3056-2017物業(yè)設施設備管理常用設備管理基本要求術語和定義物業(yè)項目管理權移交Transferofpropertyprojectmanagementrights在物業(yè)服務合同期滿或終止時，物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)項目的管理權移交給業(yè)主或產(chǎn)權單位，是物業(yè)管理主體間發(fā)生變更的物業(yè)經(jīng)營活動。物業(yè)項目管理權退出Exitofpropertyprojectmanagementright業(yè)主或產(chǎn)權管理單位以及物業(yè)管理機構因物業(yè)服務合同期滿或提前解除合同，在依法、依規(guī)、依約的情況下，物業(yè)管理機構向業(yè)主（或物業(yè)產(chǎn)權單位）交付物業(yè)管理權并退出物業(yè)項目管理服務相關工作，并按照有關程序辦理交接手續(xù)后終止管理服務行為?；疽笪飿I(yè)物業(yè)服務合同終止或解除。物業(yè)服務合同因下列情形而終止或解除：物業(yè)服務合同約定期限屆滿，雙方不再續(xù)約；物業(yè)服務合同約定期限內(nèi)，雙方協(xié)商約定解除；物業(yè)服務合同約定期限內(nèi)，發(fā)生約定終止或解除情形；因不可抗力導致物業(yè)服務合同無法繼續(xù)履行；其他法定或特定情形。物業(yè)管理項目退出應按照合同約定，物業(yè)項目各方主體通過友好協(xié)商，就物業(yè)管理項目物業(yè)管理權移交和退出達成共識意見。退出物業(yè)項目管理應當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失產(chǎn)生的原則進行。物業(yè)服務服務企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間等書面報送物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣物業(yè)主管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會進行備案。業(yè)主大會或產(chǎn)權單位應當依法有序作出解聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，保持物業(yè)項目管理的正常有序性、持續(xù)性、長效性，積極維護項目穩(wěn)定。職責物業(yè)服務退出企業(yè)物業(yè)服務退出企業(yè)應做好以下退出工作：解除合同90日前，物業(yè)服務退出企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就退出事宜進行協(xié)商，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。未正式退出前，應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務退出企業(yè)應當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會或產(chǎn)權單位辦理退出移交事宜。應依據(jù)物業(yè)項目管理規(guī)模、服務內(nèi)容、服務特點確定退出具體時間，制定完善物業(yè)項目管理退出工作方案。對所服務人員進行動員，保持良好的工作情緒和統(tǒng)一員工思想，穩(wěn)定員工，確?，F(xiàn)場服務質(zhì)量和服務水平。物業(yè)服務新聘企業(yè)物業(yè)服務新聘企業(yè)應做好以下進駐工作：制定承接查驗與進駐方案；配合做好交接驗收；按照合同約定時間進入物業(yè)服務項目進行物業(yè)服務；與業(yè)主委員會或產(chǎn)權單位將相關資料、賬冊、財務等辦理交接手續(xù)。業(yè)主單位（開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會或居民委員會）業(yè)主單位應做好以下退出監(jiān)管工作：代表業(yè)主大會依法與退出的企業(yè)簽訂退出協(xié)議，與新選聘的企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；與退出企業(yè)和新聘企業(yè)共商退出與進駐方案；監(jiān)督退出企業(yè)退出工作和新聘企業(yè)進駐工作；協(xié)調(diào)解決退出中發(fā)生問題與疑問；辦理退出相關交接事宜。退出準備確定退出時間退出時間有業(yè)主單位組織退出企業(yè)和新聘企業(yè)共同商定。退出時間宜精確至分鐘。成立退出小組物業(yè)服務退出企業(yè)應根據(jù)退出方案，成立退出工作小組，按照退出時間，倒排退出計劃與時間節(jié)點，并落實責任到人。退出工作小組宜按以下類別進行分工。綜合管理類：負責物業(yè)服務中各類檔案資料、證照稅務登記變更注銷資料、辦公用具用品、辦公固定資產(chǎn)、各類合同協(xié)議、管理用房等工作；工程管理類：負責工程技術資料交底，各類驗收合格移交、房屋結構圖紙和技術圖紙、設施設備臺賬資料、設施設備及重要作業(yè)工具固定資產(chǎn)、水電費抄表、各類工程保修質(zhì)量范圍及期限等工作；工程管理類：負責工程技術資料交底，各類驗收合格移交、房屋結構圖紙和技術圖紙、設施設備臺賬資料、設施設備及重要作業(yè)工具固定資產(chǎn)、水電費抄表、各類工程保修質(zhì)量范圍及期限等工作；其他管理類：負責后勤保障、突發(fā)事件應急處理預案落實等工作。退出工作小組應依據(jù)退出方案和分工，開展退出演練。移交與查驗推出前，應辦理物業(yè)移交與查驗手續(xù)。移交與查驗應接受街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的指導。移交程序見附錄A。移交與查驗由業(yè)主單位組織，物業(yè)服務退出企業(yè)向業(yè)主單位移交，或委托新聘物業(yè)服務企業(yè)代為辦理接受與查驗手續(xù)。物業(yè)物業(yè)移交主要為物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)資料和物業(yè)事項移交。物業(yè)資產(chǎn)移交包括但不限于：物業(yè)共用部位包括物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公室、工具及倉庫用房、員工宿舍、各類體育及休閑活動室等）、物業(yè)共用部分（包括樓道及天面部位、會所、各類設備房等）物業(yè)共用設施設備包括物業(yè)共用工程設備（高低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等機電設備及附屬配件等）、物業(yè)共用設施（消防系統(tǒng)、監(jiān)控弱電系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等）、隱蔽工程交底；物業(yè)人、財、物的移交包括人員（指原物業(yè)服務企業(yè)人員）、財務（主要是物業(yè)服務費、專項維修資金、各類押金、預應收賬款、代收代繳水電費等）、固定資產(chǎn)（主要是各類重要作業(yè)工具、辦公設施設備、財務管理軟件等）。物業(yè)資料移交包括但不限于：物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合驗收資料、施工設計圖紙資料、機電設備資料等。業(yè)主檔案資料（包括業(yè)主入住資料、房屋裝修資料、現(xiàn)場管理記錄資料、合同協(xié)議等）；運營類資料（包括對外合同、各類檢測資、管理設備臺賬、運行記錄材料等）利用全體業(yè)主共有的共用部位經(jīng)營的相關資料；實行酬金制的應移交管理期間主要財務資料復印件；業(yè)主房產(chǎn)清冊等相關資料。物業(yè)事項移交包括但不限于:應就公共水、電、氣等能耗數(shù)據(jù)、表號、倍率進行抄錄、拍照或錄像、由各方進行簽字確認。應對各經(jīng)注冊的特種設備、高壓用電等所涉及合同、戶頭進行變更、過戶或注銷。物業(yè)退出服務企業(yè)宜可委托新聘物業(yè)服務企業(yè)代為收取相關遺留服務費用，新聘物業(yè)服務企業(yè)應為退出物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳相關費用提供幫助。交收雙方應就交接物品位置、數(shù)量、性能進行清點檢查，并認真填寫物業(yè)移交清單和運行試驗記錄。物業(yè)服務新聘企業(yè)進駐時，應與物業(yè)服務退出企業(yè)、業(yè)主單位就物業(yè)進行查驗，并簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》。查驗內(nèi)容應符合相關法律法規(guī)、標準規(guī)定和合同約定。查驗應保持完整記錄，并查驗人和單位簽字、蓋章，記錄內(nèi)容包括但不限于：查驗項目名稱查驗時間查驗內(nèi)容查驗結論存在問題及處理要求與建議交接查驗過程中未盡事宜和遺留問題進行登記，交接過程和結果應在管理項目內(nèi)進行公示，存在爭議問題，在移交過程中記錄完善。移交查驗過程中未發(fā)生或者未涉及的問題，宜商定處理原則，避免在移交工作中因某些個性問題耽誤整體移交工作。退出物業(yè)服務退出企業(yè)應按約定退出時間及時退出物業(yè)服務項目，并承擔退出前物業(yè)服務責任。物業(yè)服務新聘企業(yè)應按約定退出時間進駐物業(yè)服務項目，并承擔進駐后物業(yè)服務責任。突發(fā)事件應對應制定退出分歧、群體滋事、停水停電、媒體采訪等制定突發(fā)事件