房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升-1

房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升

國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心最新完成的報(bào)告預(yù)測，2006年我國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按宏觀調(diào)控目標(biāo)方向發(fā)展，房價(jià)也將基本保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)漲幅將低于去年。2005年前期部分房價(jià)漲幅較大的地區(qū)房價(jià)將有所回落。

日前，國務(wù)院國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉透露，2006年對房地產(chǎn)業(yè)的打壓將會有所減緩。也就是說發(fā)展商的日子將會比去年好過許多。而對于老百姓普遍關(guān)心的房價(jià)會不會降的問題，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌則認(rèn)為，降的可能性很小，穩(wěn)中有升將是今年房價(jià)的趨勢。對于房價(jià)問題，顧云昌分析說，"統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示全國2005年1-10月份房價(jià)上漲了%，其中廣州的樓價(jià)也是上漲8%，上海市的樓價(jià)同比也上漲了8%。經(jīng)過幾個(gè)月的宏觀調(diào)控，我們看到中國城市的房價(jià)正在穩(wěn)步回落。去年房價(jià)的漲幅是%，其中商品住宅是%，2005年年末漲幅的同比達(dá)到8%，房地產(chǎn)正在朝著我們國家要求的穩(wěn)定住房價(jià)格的目標(biāo)前進(jìn)，正在實(shí)現(xiàn)住房價(jià)格穩(wěn)定的目標(biāo)，正在進(jìn)行"軟著陸"。

一、政策穩(wěn)定

對于大家普遍關(guān)心的2006年，針對房地產(chǎn)業(yè)的政策層面問題，趙曉明確表示，“是否還要打壓房地產(chǎn)，我認(rèn)為可以了。明年的GDP增長要下調(diào)%，這主要是從出口方面下調(diào)的，這樣外部的需求就會放緩，內(nèi)部的調(diào)控就不會這么大了，也說對房地產(chǎn)業(yè)的打壓不會這么大了。”

隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，我國房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)，穩(wěn)定房價(jià)的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。商品房平均銷售價(jià)格一季度漲幅是%，一到二季度是%，一到三季度是%。"政策恐慌期"已經(jīng)過去，市場逐漸恢復(fù)。不會有2005年那樣"排山倒海"的政策出臺，但會有一些體現(xiàn)節(jié)能、省地意圖和規(guī)范市場秩序的政策、措施出臺，如控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開發(fā)，鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小套型住房開發(fā)，推行實(shí)名購房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購，加強(qiáng)對中介市場的管理，出臺住房專項(xiàng)維修基金管理辦法等。除了建設(shè)部外，這些政策、措施可能涉及國土資源部、稅務(wù)總局、央行和地方政府。雖然"抑制"仍是主調(diào)，但不會是唯一的聲音，畢竟市場繼續(xù)觀望下去不行。

二、投資額的穩(wěn)步增長及結(jié)構(gòu)的合理性

在房價(jià)回落的同時(shí)我們也看到了投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落，2003年增長%，2004年下降到了%，2005年下降到了%，在投資規(guī)模進(jìn)行控制的同時(shí)我們也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個(gè)非常有效的平衡。據(jù)央行公布的資料顯示：去年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1萬億元，同比增長%，增幅比上年同期下降個(gè)百分點(diǎn)；到今年9月末，全國商品房空置面積達(dá)到億平方米，同比增長%；房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，第三季度，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比二季度回落%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理。今后我國房地產(chǎn)市場開發(fā)將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，別墅和高檔住宅等浪費(fèi)土地資源的開發(fā)將會受到遏制。從而使開發(fā)商把目光放在自用住房上。同時(shí)為了滿足中低收入人群的住房的需要，在國家政策扶持下，大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。

三、高端購買力

推動(dòng)房價(jià)漲升的動(dòng)力有很大一部分因素是由一些高端購買力所造成的。任志強(qiáng)也曾坦承，他的房子是為富人建的。目前我國最富裕的10%人口的平均年收入，是最貧困10%人口的10倍，可見富人的購買力比普通百姓強(qiáng)數(shù)十倍。

根據(jù)對近年來各大城市房地產(chǎn)市場的分析，在房改之后需要住房的群體當(dāng)中，是高收入階層率先進(jìn)入了商品化的住宅市場，而廣大的中低收入階層，尚未成為住宅市場的重點(diǎn)顧及對象。根據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對中國幾個(gè)重要城市的一項(xiàng)調(diào)研，70%的商品房是由30%的最高收入人群購買。這一事實(shí)很好地解釋了為什么當(dāng)前"住宅市場價(jià)格如此堅(jiān)挺"與"房價(jià)收入比如此之高"兩者能夠并存。近期一些調(diào)研報(bào)告顯示，年收入4至10萬元之間的家庭占市場購房者的比例上升，已成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主要需求群體。

四、住房消費(fèi)需求潛力大

由于住房消費(fèi)需求潛力大，房價(jià)難以出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)中國人民銀行公布的問卷調(diào)查結(jié)果，未來三個(gè)月打算“購買住房”的居民人數(shù)占比為%，盡管較上年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，但這%的居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場。同時(shí)，在北京仍有超過50%的居民選擇自購房居住。由此可見，國內(nèi)住房需求潛力是非常大的。只要今后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價(jià)格難以出現(xiàn)明顯回落。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生認(rèn)為，房價(jià)漲幅在7%-8%都是合理的。中央"十一五"規(guī)劃，提出經(jīng)濟(jì)增長方式突出內(nèi)需，以拉動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)為主導(dǎo)。而住房的消費(fèi)是最大的消費(fèi)，刺激有效的住房消費(fèi)依