房地產經濟學 第五章

房地產需求、供給及其均衡第一節(jié)房地產需求分析一、房地產需求法則和影響因素二、消費性房地產（住宅）需求三、生產要素房地產需求四、房地產投資及理財需求五、房地產的需求彈性

房地產需求法則及其影響因素定義：房地產需求是指消費者在一定時期內和一定

市場上按照某一價格愿意并且能夠購買房地產產品和服務的數量。影響因素：價格（需求法則）

需求量（經濟發(fā)展、城市化、人口產業(yè)結構）

收入水平

預期

經濟制度及政策消費性房地產需求住宅需求量的分析1、住宅需求曲線POQD1D2D1:滿足基本需求住宅需求曲線D2：基本需求滿足后的需求曲線2、住宅租金變化對住宅需求的影響替代效應：租金上漲，促使住宅相對其他商品的價格昂貴，引起住宅的消費量減少。收入效應：租金上漲促使消費者實際收入減少，造成住宅消費量的下降。3、收入變化對住宅需求的影響隨著收入的增加，消費者對住宅的需求量逐漸增大；反之，隨著收入的減少消費者住宅的需求量逐漸減少。生產要素房地產需求（派生需求）生產要素房地產的需求，是有廠商對房地產的預期收益水平決定的，如果說廠商租用或購買房地產組織生產，預期在支付了其他生產要素報酬及使用房地產的的代價后仍可以取得收益，這是就會產生購買或租用生產性房地產的需求。注：生產性房地產的需求，與房地產的價格成反比，與房地產的收益水平成正比，與凈收益(NB)成正比。生產性房地產需求曲線DQNBOQ0房地產投資及理財需求投資理財獲得的收入來源：1、租金收入2、增值收益房地產投機需求曲線DQP房地產的需求彈性房地產需求價格彈性房地產需求量對房地產價格變化的敏感度。Ed=(?Q/Q)/(?P/P)房地產需求價格彈性影響因素：替代品的數量和接近程度房地產的用途房地產在消費者預算中所占比例的大小選擇房地產時期的長短注：房地產價格需求彈性較小，即房地產需求量對房地產價格和租金變化反應比較遲鈍。房地活產的訪需求第收入歡彈性--松-在影受響房池地產墓需求唇量的壩其他鏡因素頂和其云他商龍品價邪格給純定不漏變的快情況桑下，蛛房地斬產需孟求量籃的變朱動對渴消費爭者收套入變眾動的鋪敏感仙程度戶。Em=(譯?Q贏/Q蓋)/剩(?晶M/睡M)房地紅產需目求的蘋交叉療彈性--瘋-相關奴房地儲產間模一種售房地愛產價衰格的瓜變化旺引起也另一賊種房坊地產達需求爽量變庫化的妥程度豬。Exy=(鎖?Qy/Qy)/理(?承Px/Px)注：床一般垂而言劈燕，大拾多數偏房地羽產商段品在折需求事方面粉具有蜜互補蜓關系柴，交賢叉彈員性為稠負。第二桶節(jié)蹲房地使產供劉給分邊析一、企房地佛產供葡給法燭則和譜影響虎因素二、望土地溝供給還的一舟般條苦件三、傅房產喜供給四、典房地椒產的艱供給贊彈性房地聞產的妻供給甘法則掙及其冤影響菌因素定義的：房地族產商舅在一海定價摘格水斬平下抗，在鐮某一賀時期端內愿銷意想掘市場乎提供輪的產抹品和租服務往數量憑。供給憐法則門：房地黨產價膝格越編高，況房地控產生撤產者撲的供糟給量購越大粥；反右之，掉房地老產價腐格越擇低，泥房地變產生趕產者鍬的供月給量跌越小橫。房地飼產供戲給的兼主要新影響把因素忍：價源格土地聰位置技術肅條件經濟尿發(fā)展徑水平諷和經這濟條凝件經濟樹制度油和政隱策因色素土地古供給揉的一姨般條陳件土地驗供給模是指越一定苦時間怖內可撇供人昏們利功用的拖土地衰資源憤數量磚，主樣要指棉自然撫供給唱和經鹽濟供嫁給。效自然勢供給嚇無彈筆性，商經濟館供給溝有彈捐性。pLL0L0SL0臨L0：土擁地自掛然供輸給曲恒線S：土紅地經躲濟供藍給曲郊線土地核占有衫者向突市場出提供盞土地局的條辟件：UL=r高+Te+s扮-pUL：一持個貨著幣單婆位的易土地劉服務曬的使飾用成領本r：利聰率Te：每翠年現甘行的社財產葡稅率S：每敗年一蝴個貨偶幣單合位的拍土地旱保險雀和其槐他服回務成亮本P：土晨地價槍格上允漲速挪率（魔潛在霧資本摘收益軋）注：UL>0，表跳明在肯一個克階段悠內占儲有一戶單位罪地要貫支付捧一定釘的凈天費用鍛，因揭而占在有者卷可能鞠把土需地投犬入市蓋場；UL<o托,表明椅占有尚沒有心提供弟任何骨改良陳服務姐設施柏的土菜地而竹獲得若利潤烘，因踐而不焦可能脾把土貍地投腐入市蛇場。房產馬供給裝：生芬產函殊數其他警影響仁條件看：機湖會成腸本政府泉規(guī)劃甲或土曬地規(guī)嘩劃的億限制生產筒函數琴：H=物H(繞L,搜S)L:土地S:服務攜設施Ls房地升產供陪給曲捷線房地月產供趕給彈蘇性房地體產供月給彈必性是房漫地產博供給射量對饞房地鍋產價條格變隔動的幼敏感胖度。公式種：Ed=(?姜Q/穿Q)知/(并?P洲/P駁)注：嫂短期矛缺乏抵彈性思；長爽期仍瓦存在肥彈性量，但皇不高清。房地咽產供蹲給交漏叉價秩格彈感性相關廚房地廣產間具一種巴房地粒產價謎格變拆化引龍起另籮一種貝房地訴產供跪給量腎的變沖化的睛程度復。公式德：Exy=(病?Qy/Qy)/犁(?沿Px/Px)第三活節(jié)睜房地欠產的戒供求叉均衡攪及調訂節(jié)房地違產均培衡分提析房地小產空閥置率房地歌產均艙衡的采四象馳限模絲式型房地鼠產供賴求均匙衡分侵析E:市場少供求謎均衡成點pQDSEO在需妥求曲蛋線和飛供給綱曲線唉斜率撿一定闊的情肌況下幕，均價衡價渣格變民動方引向取鍋決于傍需求克和供娃給增養(yǎng)加的迎相對網幅度犧。即塌房地陵產供調給彈弄性和泊需求圓彈性籃哪個臘更大為。1、房虹地產壘需求倦價格劣彈性>供給古價格渴彈性紛，需循求者野對價妹格反份應程臟度比流較敏針感，椒房地爆產商垂期望筒保持罵供給淹增加壓的勢成頭，雅這種嫩供給逼與需延求相做互影付響，膨價格永降低鞋，最姥終達鵲到均躍衡。2、房箭地產搖供給碌價格秒彈性>需求稀價格利彈性悠，供憑給與任價格廁的變篇動不晶斷偏凱離，正其振舉幅越饒來越等大，究市場返趨向甘不穩(wěn)售定。3、供爭給價驚格彈占性=需求聰價格趙彈性蘆。價貢格和脂供給麗量始講終以存相同抽的振餅幅波犯動。房地兔產空跟置率空置傲量——某一瞇時刻搬待出謝售或水出租閃的空砌置房前間的攀數量坡。房地紛產空匪置率=房地巖產空聞置量/全部傅房地張產存扇量房地說產市轟場均睬衡的本四象間限模鴿型影響按房地咳產供傷求的怖主要媽因素需求供給價格租金存量膀房新建藏房四象為限模惰型短期俗租金絨形成溫機理鑒（物等業(yè)市西場）利用紋資本規(guī)化率爽來確題定房熔地產亭資產回價格虛（資久本市級場）租金存量D（R，經右濟狀蠶況）=SOO租金存量價格D（R，經繼濟狀