房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款

房地產(chǎn)融資策略房地產(chǎn)貸款融資之——私募股權(quán)融資在國(guó)家深度調(diào)控房地產(chǎn)、限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)私募股權(quán)融資占到房地產(chǎn)大中型企業(yè)的60%以上，成為融資的主要渠道。據(jù)香港大公報(bào)報(bào)道，2008年受美國(guó)次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開(kāi)發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)而被迫放棄，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股。其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國(guó)家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。完成了企業(yè)的融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)貸款融資之——融資租賃根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購(gòu)買(mǎi)該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過(guò)收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷。另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性。以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。目前萬(wàn)達(dá)自持的商業(yè)物業(yè)，很多都采取經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，10年的租賃權(quán)抵押獲得銀行的支持，獲得幾百億的銀行授信。房地產(chǎn)融資之——項(xiàng)目融資所謂用房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。目前國(guó)內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，深圳茂業(yè)等商業(yè)機(jī)構(gòu)均采取了類(lèi)似的策略。房地產(chǎn)貸款融資之——債券融資債券融資，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，可望不可及。由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)，再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門(mén)為規(guī)范債券市場(chǎng)，采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入，且發(fā)行成本較高，對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。房地產(chǎn)貸款融資之——海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過(guò)程中要求規(guī)范而透明，而國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。房地產(chǎn)貸款融資之——開(kāi)發(fā)商貼息貸款開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)提前銷(xiāo)售?；鼗\的資金既可作為銷(xiāo)售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，還能夠更好地解決35%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材，購(gòu)房者感覺(jué)更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠。但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資途徑之——房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有，轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開(kāi)發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起，《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。房地咐產(chǎn)商哪業(yè)項(xiàng)短目融高資途櫻徑之雞——宿聯(lián)合虎開(kāi)發(fā)聯(lián)合灣開(kāi)發(fā)托是房跳地產(chǎn)拾開(kāi)發(fā)局商和銅經(jīng)營(yíng)賢商以懼合作迫方式謹(jǐn)對(duì)房綠地產(chǎn)孕項(xiàng)目勝進(jìn)行仔開(kāi)發(fā)墾的一躺種融連資方露式。害這種輕方式攤能夠警有效孩降低拾投資塔風(fēng)險(xiǎn)呆，實(shí)霉現(xiàn)商今業(yè)地泄產(chǎn)開(kāi)書(shū)發(fā)、豈商業(yè)左網(wǎng)點(diǎn)閣建設(shè)失的可糾持續(xù)池發(fā)展跳。地嫌產(chǎn)商愚和經(jīng)胞營(yíng)商查實(shí)現(xiàn)廣聯(lián)盟師合作巨、統(tǒng)貢籌協(xié)臺(tái)調(diào)，轟使雙封方獲哪得穩(wěn)尋定的冤現(xiàn)金扶流，寄有效街地控萌制經(jīng)窩營(yíng)風(fēng)振險(xiǎn)。貫?zāi)壳半y我國(guó)引對(duì)開(kāi)蛋發(fā)商雞取得妻貸款表的條禍件有菠明確礎(chǔ)規(guī)定錄，即器房地羅產(chǎn)開(kāi)禾發(fā)固英定資亞產(chǎn)投年資項(xiàng)勺目的屬自有摸資本聞金必勞須在澇35煎%及亮以上絕。房地寬產(chǎn)抵躁押貸冒款融房誠(chéng)資房地打產(chǎn)企羞業(yè)融筋資渠另道關(guān)度于貸漫款，愁項(xiàng)目垃，土揪地房率產(chǎn)抵納押，省債權(quán)拐股權(quán)閃質(zhì)押劍，要岡求抵俊押充貼足。沒(méi)有闖任何熱前期具費(fèi)用劣我仔們只沒(méi)做一歸手項(xiàng)肆目；旁對(duì)接撒法人楚，謝夏絕中是間人必須脖股權(quán)蟲(chóng)清晰跳，抵漁押充假足，勤項(xiàng)目姨抵押冒，股鞋權(quán)質(zhì)欣押，雅資金真?？羁p專用貌（監(jiān)笑管）房地騾產(chǎn)、軟政府蜂平臺(tái)啞項(xiàng)目峽，P范PP鬧，B售OT性，B膛T融扛資，益實(shí)業(yè)乓類(lèi)項(xiàng)閥目、舊高新出項(xiàng)目都、工涉程項(xià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