甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)

高檔物業(yè)（甲級(jí)寫(xiě)字樓）(1）樓宇品質(zhì):建筑媲美。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高或高級(jí)漆（等吊頂;TOT0.②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：1-5萬(wàn)平米。(3）客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù).包括24及保安服務(wù)。（5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。(6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū).（7)智能化:3A及3A以上。3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓）(1）樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)（有功能陳舊因素影響類(lèi)建筑物。①面磚潔具等。②配套設(shè)施:有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng);無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。(2）建筑規(guī)模：無(wú)限制。(3)客戶進(jìn)駐:客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司,從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā).（4）物業(yè)服務(wù):有物業(yè)公司服務(wù)。(5）交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。（6）所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè)（)(1）.①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料;無(wú)大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具.②配套設(shè)施:無(wú)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào);無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線.(2）規(guī)模：無(wú)限制.,從事簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。:有交通線路到達(dá)。（6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。甲級(jí)寫(xiě)字百度百科http://baike 。 baidu 。 com/link ？url=TrFJ7yE4lSHJZNjWff56Vna0AAIw2offzSl_owwUkRQ—nDc33EcGEfn_1P86k—YT大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）.管理原則始終把握以下原則：（一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：”，從業(yè)主的需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：的積極性和業(yè)主（租戶的積極性.同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶）,,.（三)物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)既滿足廣大業(yè)主（租戶），增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。管理辦法（一）實(shí)施全程物業(yè)管理,從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立 （大廈）管理處，配專(zhuān)業(yè)管理人，實(shí)專(zhuān)業(yè)化管。（三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才，為 （大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五）嚴(yán)格遵守《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為.（六）運(yùn)用S戰(zhàn)略。（七）。（八）運(yùn)用CIS,物業(yè)的整體品位。（九）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（項(xiàng)目（：1、協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理;2、公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對(duì)大廈的各類(lèi)資料進(jìn)行管理；7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù);8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9臨時(shí)借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；15、代叫出租車(chē)；16、代辦保險(xiǎn)；17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。（二）有償專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門(mén)備案：1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；2、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)（視大廈配置而定；3、機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗：4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；8維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門(mén)維修安裝等；10、代訂車(chē)、船、機(jī)票；11、代訂代送飲用水.具體方案（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月與實(shí)施階段(物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段設(shè)備選型盡可能地減少疏漏，避免遺憾,保證質(zhì)量，節(jié)約成本。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙,提出相關(guān)改善及改良的建議;3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn);5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn);8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；10、參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。二、管理措施:1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專(zhuān)業(yè)技術(shù)含量；3、制定早期介入計(jì)劃,積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議,協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段理、綠化保檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗(yàn)收管理方案標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序一、管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間;2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排;，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并4、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn),直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn);5、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接:(1)核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙；;(4）核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。(二）管理措施：1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；2、開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。(一）管理內(nèi)容:1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng),為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：發(fā)放(2）,辦理領(lǐng)房手續(xù)；(3）;（4）交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫(xiě)《業(yè)主驗(yàn)收交接表.（二）管理措施：1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；4、熱情接待，百問(wèn)不厭,虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn);5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù).三、治安管理方案注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案.（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門(mén)崗的任務(wù):；維護(hù)出入口的交通秩序；;者和閑雜人員進(jìn)入大廈；夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和登記；進(jìn)入大廈；,;為業(yè)主提供便利性服務(wù)。(2）巡邏崗的任務(wù)：;;對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；安全、防火檢查；；;防范和制止各類(lèi)違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：24全。(1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理.（2)值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（二:1、實(shí)行半軍事化管理,制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心;2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;制定《緊急事故處理辦法》,定期組織演習(xí)；3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng);4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度,確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容:1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;6；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施:1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí),器材落實(shí)，檢查落實(shí)；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊(duì),每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài);6、制止任何違反消防安全的行為;7、積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警.五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水；,;;(4）及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正,整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；（5)對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù);（6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；(7）做到大廈周?chē)G地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。（1)根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；(2）公共衛(wèi)生間設(shè)專(zhuān)人巡回清潔,保持整潔無(wú)異味；堆積；;漬、積水；每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）,每月對(duì)垃圾房消毒二次；(7）定期進(jìn)行外墻清洗；,每月保潔一次；;（10)告示牌、指示牌等每天保潔一次；(11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門(mén)槽進(jìn)行一次清潔;害蟲(chóng)滋生地用藥滅蟲(chóng)一次（冬季每月一次；（13)對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。(二）管理措施:1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作;2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、落實(shí)“三查”（自查、管理員巡查、管理處主任抽查查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率、95%；4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理,服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一)管理內(nèi)容:1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。(1)業(yè)主已領(lǐng)房：案；加強(qiáng)裝修管理,;空關(guān)房（含業(yè)主托管房：管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、水電表,.（3）公共用房(),屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；等設(shè)備每天巡查兩次；）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行（5)中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專(zhuān)人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;（5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時(shí)率與合格率。（二）管理措施：1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄;6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）確保健身娛樂(lè)設(shè)施的安全使用,為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂(lè)休閑環(huán)境。(一)管理內(nèi)容1、每周對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：繩、;,防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；（3)臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過(guò)滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素,球網(wǎng)、球架等有無(wú)破損和松動(dòng),是否牢固；2、對(duì)存在不安全因素的娛樂(lè)設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無(wú)法修復(fù)的,按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；(二)管理措施1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán);2、安全檢查人員須如實(shí)填寫(xiě)健身娛樂(lè)設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào)管理處主任.八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減)通過(guò)有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專(zhuān)人管理蓄水池，定時(shí)開(kāi)放。（二）管理措施1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄;3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。九、財(cái)務(wù)管理方案：通過(guò)財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）管理內(nèi)容：1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；2、搞好財(cái)務(wù)核算；3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況,每半年公布一次（每年公布一次）4、做好年度預(yù)算和決算工作；5、認(rèn)真審核報(bào)銷(xiāo)票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷(xiāo);6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施:1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策,制定財(cái)務(wù)管理制度；2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);4、加強(qiáng)成本控制；5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本"的管理理念,有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容:1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施,鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,不斷提高質(zhì)量意識(shí);2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；4、配合公司開(kāi)展質(zhì)量體系審核,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,對(duì)系統(tǒng)性的問(wèn)題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。（一)管理內(nèi)容:1、工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類(lèi)設(shè)施設(shè)備資料等；2（復(fù)印件住戶健康狀況登記表等；3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車(chē)輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;2、專(zhuān)人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任)，專(zhuān)室專(zhuān)柜，編目造冊(cè),存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密;3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100％；4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理,計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平.十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量,提高物業(yè)管理的水平,具有十分重要的意義.（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu),配置各類(lèi)人才;2、任人唯賢，量材錄用；3、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。（二)管理措施：1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明;2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合;5、全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專(zhuān)業(yè)技術(shù)隊(duì)伍,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌,并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤(pán)。（五）建立供貨商檔案對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng)辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。金塔128平米5.5元每日每平米含28元物業(yè),27元開(kāi)票稅點(diǎn)，1200車(chē)位每月40層三菱電梯（天津獨(dú)家）車(chē)位1200每月出租地板墻面不包含辦公設(shè)備桌椅等。富力（/,4大都會(huì)包括開(kāi)票稅點(diǎn)。5元每日每平米天津泰達(dá)大廈:http：///User_North.aspx?comid=1項(xiàng)目名稱(chēng)坐落位置投資商物業(yè)公司竣工年限總樓層數(shù)電梯單層面積出房率凈層高房屋押金租期免租期交房車(chē)位費(fèi)交通

北方金融大廈天津市河西區(qū)友誼路5號(hào)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司業(yè)主自管1997年6月231OTIS電梯1307。94平方米65％2.452。55包含在租金內(nèi)周一至周六8：00-19：003個(gè)月租金1—3