安徽蚌埠五河縣壹品城市廣場(chǎng)市場(chǎng)研究定位報(bào)告上課件

第一部分區(qū)域市場(chǎng)研究第二部分項(xiàng)目地塊解讀第三部分項(xiàng)目總體定位第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議第五部分營(yíng)銷推廣策略Contents第一部分五河縣市場(chǎng)研究

區(qū)域價(jià)值-五河縣宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱單位懷遠(yuǎn)縣五河縣固鎮(zhèn)縣工業(yè)固定資產(chǎn)億元33.84.521.59農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元60.732.7工業(yè)入庫(kù)稅金萬(wàn)元33.8零售總額億元5411.311.2農(nóng)民人均純收入元4837五河縣

總?cè)丝谶_(dá)72萬(wàn)人，其中城區(qū)常住人口15萬(wàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額都在呈上升趨勢(shì)，這些都為五河縣商業(yè)的展提供了優(yōu)越的先天條件。五河縣商業(yè)現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，呼吁大型商業(yè)中心的出現(xiàn)。

五河城市規(guī)劃采用“一城四區(qū)”的結(jié)構(gòu)形式。老城區(qū)以居住和商業(yè)為主；城南新區(qū)以行政辦公和工業(yè)園區(qū)為主；崇東新區(qū)以居住為主；夾河灘休閑區(qū)以休閑觀光為主?？h級(jí)行政中心遷至城南新區(qū)老五蚌路與城南大道間中心地區(qū)。采取“組團(tuán)發(fā)展，突出重點(diǎn)”的方針，充分依托舊城改造建設(shè)商業(yè)中心，完善建設(shè)市區(qū)西部、南部和東部各個(gè)組團(tuán)。本案青年圩廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)大廈華潤(rùn)蘇果萬(wàn)福商業(yè)街新天地商業(yè)廣場(chǎng)左岸名城商業(yè)及小區(qū)皇都大酒店五河賓館五河三小五河縣政府小商品市場(chǎng)地稅局第一中學(xué)華運(yùn)超市錦繡蘭庭小區(qū)電視臺(tái)區(qū)域價(jià)值-五河縣宏觀經(jīng)濟(jì)本案處于老城區(qū)中心地帶，是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。區(qū)域價(jià)值-交通便利，公路運(yùn)輸便捷西距蚌埠50公里，距南京、合肥160公里，從縣城出發(fā)25分鐘可達(dá)三個(gè)高速公路（蚌寧高速公路沫河口、明光出口和宿遷至南京高速公路雙溝出口），104國(guó)道、306、304省道把五河與省內(nèi)外緊密連結(jié)。即將開(kāi)工建設(shè)的徐州——明光高速公路和規(guī)劃中的雙溝——沫河口高速公路在五河縣城附近留有出口；鐵路：京滬鐵路從南部邊境通過(guò)，擬建的京滬鐵路支線沫河口工業(yè)區(qū)鐵路專運(yùn)線已列入國(guó)家計(jì)劃。水路：千里淮河橫貫五河?xùn)|西，長(zhǎng)年滿足1000噸級(jí)船舶通航，擬建的蚌埠港五河城關(guān)作業(yè)區(qū)和沫河口作業(yè)區(qū)可供千噸級(jí)船舶?？?。區(qū)域價(jià)值-經(jīng)濟(jì)輻射能力強(qiáng)輻射區(qū)域廣五河作為蚌埠北部經(jīng)濟(jì)核心，其周邊輻射能力很強(qiáng)，10公里范圍內(nèi)輻射五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射輻射面積520平方公里。五河定位于蚌埠東北部新中心，城市化進(jìn)程日益加快，區(qū)域發(fā)展迅猛，潛藏著巨大的商業(yè)需求。城鎮(zhèn)名稱區(qū)域面積（平方公里）所轄人口（人）鳳陽(yáng)縣1949.573萬(wàn)泗洪縣2729.6108萬(wàn)固鎮(zhèn)縣136360.92萬(wàn)五河商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：國(guó)貿(mào)；臨街商鋪：萬(wàn)福、新天地沿街商鋪等；大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價(jià)返租情況銷售率國(guó)貿(mào)3萬(wàn)華潤(rùn)蘇果8000左右返租8%，共返15年90%新天地15萬(wàn)平方米以服裝、鞋子、飾品等業(yè)態(tài)沿街1萬(wàn)左右內(nèi)街7千左右無(wú)98%萬(wàn)福7.8萬(wàn)平米以服裝、鞋子、飾品等業(yè)態(tài)沿街1萬(wàn)左右內(nèi)街7千左右無(wú)100%西城美墅小區(qū)配套商業(yè)8000左右無(wú)未售模式：確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售的運(yùn)作手法；商鋪調(diào)查表10萬(wàn)租金和售價(jià)的關(guān)系五河商鋪的租金回報(bào)率一般處于4%-5%之間的較低水平；人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：

——步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營(yíng)狀況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)；競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)-地塊周邊商業(yè)租金處于待發(fā)展階段

根據(jù)目前五河縣商業(yè)中心商業(yè)門(mén)店的租金調(diào)研，本案所處位置租金水平比較高，處于黃金地段中心的位置。但是，本案啟動(dòng)后，隨著商業(yè)部分的興起，商業(yè)檔次與氛圍的成長(zhǎng)，本案將當(dāng)之無(wú)愧的成為五河的商業(yè)核心。五河住宅市場(chǎng)分析西城美墅項(xiàng)目總占地66742.6平米，多層、小高層、高層。開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較雄厚，離縣中心比較遠(yuǎn)，屬于新區(qū)，項(xiàng)目整體現(xiàn)代風(fēng)格，整體規(guī)劃細(xì)節(jié)比較合理，周邊配套不夠完善。戶型設(shè)計(jì)比較合理76——124平米。五河住宅市場(chǎng)分析億豪泊景城項(xiàng)目總占地66742.6平米，多層、小高層、高層。開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較雄厚，離縣中心比較遠(yuǎn)，屬于新區(qū)，項(xiàng)目整體現(xiàn)代風(fēng)格，整體規(guī)劃細(xì)節(jié)比較合理，周邊配套不夠完善。戶型設(shè)計(jì)比較合理76——124平米。五河住宅市場(chǎng)分析暢達(dá)城中嘉園項(xiàng)目約5萬(wàn)平米，項(xiàng)目已高層和裙房結(jié)合的形式布局，開(kāi)發(fā)商是以前國(guó)貿(mào)的開(kāi)發(fā)商。五河住宅市場(chǎng)分析騰飛南苑項(xiàng)目由多層、小高層、小區(qū)商業(yè)組成。開(kāi)發(fā)商是本地開(kāi)發(fā)商，信譽(yù)度不夠高，項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)風(fēng)格比較土氣。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——五河縣現(xiàn)有項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱在售情況約面積（平米）均價(jià)格

（萬(wàn)元/平米）推盤(pán)量和時(shí)間優(yōu)惠措施周邊配套備注在售產(chǎn)品億豪泊景城

（現(xiàn)代建筑風(fēng)格）商業(yè)、小高層、高層80-120未定8月份無(wú)較好售樓處、置業(yè)顧問(wèn)、項(xiàng)目周邊整體

形象包裝比較現(xiàn)代專業(yè)可以體現(xiàn)大盤(pán)的整體氣質(zhì)騰飛南苑小高層、86-1250.31-0.35在售9.8折周邊比較亂，

配套一般整體形象比較低檔，置業(yè)顧問(wèn)形象

還可以，但專業(yè)水平很低。沿街商鋪80o.7-1.1未售（未定）西城美墅

（現(xiàn)代建筑風(fēng)格）小高層76-1300.35（一期已售）

二期8月份開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)前預(yù)定，開(kāi)盤(pán)時(shí)送熱水器小區(qū)內(nèi)設(shè)游泳池、公園、購(gòu)物廣場(chǎng)、學(xué)校等比較齊全項(xiàng)目整體包裝比較高檔，產(chǎn)品采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，置業(yè)顧問(wèn)整體形象較好，采用體驗(yàn)式營(yíng)銷方式，接待客戶專業(yè)，嚴(yán)謹(jǐn)。商鋪80-1200.8未售（未定）新天地水景金街商鋪30-1601.2-1.3在售無(wú)商圈比較成熟整體形象比較低檔，置業(yè)顧問(wèn)形象

佳，但缺乏熱情，接待客戶怠慢。國(guó)貿(mào)一層12-681.2在售

（一層剩約20個(gè)鋪位）無(wú)處城市繁華地段，配套比

較齊全國(guó)貿(mào)、城中嘉園同一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，在同一售樓處，售樓處比較凌亂，整體形象差，置業(yè)顧問(wèn)接待客戶怠慢。二層16-1510.55三層16-1410.5暢達(dá)城中嘉園商鋪98.86-2000.76在售無(wú)較好住宅94-1260.32在售無(wú)華天園商鋪50-600.56在售無(wú)一般項(xiàng)目已處于尾盤(pán)，無(wú)整體形象。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)-土地成交市場(chǎng)19購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者；

五河縣城區(qū)商業(yè)目前主要以底層商鋪以為主，缺乏集中式商業(yè)。經(jīng)營(yíng)品種檔次較低，不利于城區(qū)商業(yè)形象提升；商業(yè)區(qū)的品牌和吸引力較弱，縣城商業(yè)中心還沒(méi)有形成；購(gòu)物環(huán)境有待繼續(xù)改善，影響城市品位及商業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。城區(qū)內(nèi)商業(yè)種類比較齊全但結(jié)構(gòu)不夠合理，特色不夠明顯。投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家極少；商鋪售價(jià)及租金以老城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢(shì)，但回報(bào)率比較穩(wěn)定；商鋪的投資回報(bào)率在4.2％～5％左右，商業(yè)市場(chǎng)研究小結(jié)

住宅市場(chǎng)研究小結(jié)相關(guān)政策，國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)，影響到了一部分購(gòu)房者的投資，供需方面，北城區(qū)供應(yīng)量居首，消化情況不是很好；價(jià)格方面，西城美墅區(qū)最高，板塊整體價(jià)格出現(xiàn)一定的波動(dòng)，但下滑幅度不大；戶型供應(yīng)方面，三房仍是主流，居家型特征明顯；本項(xiàng)目處于縣城區(qū)中心區(qū)，片區(qū)形象高，配套完善，交通便利，同時(shí)周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶眾多，為本項(xiàng)目奠定了良好的客戶基礎(chǔ)。五河商品住宅房?jī)r(jià)在2012年末絕對(duì)均價(jià)能達(dá)到4000.

近期走勢(shì):

城中嘉園2900-3100

同和小區(qū)2850-3050

西城美墅2010年年初西城美墅均價(jià)已達(dá)3000最低也都在2960最高3400二期3200起步三期土地如能正常開(kāi)發(fā)會(huì)3500起步!

騰飛南苑春節(jié)后會(huì)以2900起步開(kāi)盤(pán)除還原的多層小高層6樓以上都在3100徘徊!

四季陽(yáng)光城小高層2800-3200

遠(yuǎn)期走勢(shì):

華天華府天地:3200起步項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完飚到3800不在話下!

祥源星河國(guó)際2600-3500區(qū)間

億豪泊景城

3400-3800

金海商城重建

3500起步有望首個(gè)突破4000大關(guān)

長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì):

淮河大橋那兩地塊3600起步-4100

第二部分項(xiàng)目地塊解讀

項(xiàng)目地塊位置及周邊環(huán)境東鄰華潤(rùn)蘇果南鄰青年圩廣場(chǎng)西鄰青年路北鄰淮河路本案

本案位于五河縣中心位置青年路與淮河路交叉口，項(xiàng)目四周為居住區(qū)或經(jīng)營(yíng)中商業(yè)。項(xiàng)目周邊人氣旺盛、商鋪林立，商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、通訊、家紡、小吃、家電、電動(dòng)自行車。目前地塊周邊建筑環(huán)境較差，建筑體貌較陳舊，商業(yè)形象一般。項(xiàng)目整體規(guī)劃效果圖及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃住宅面積為：36500平米商業(yè)面積：21930平米總面積：59860項(xiàng)目建筑不僅符合城市綜合體的要求，立面造型采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，整體簡(jiǎn)潔大方，體現(xiàn)商業(yè)的開(kāi)放性和住宅的合理性。小結(jié)項(xiàng)目具備地理優(yōu)勢(shì)，有利于商業(yè)輻射；交通發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)影響力提供了強(qiáng)力支撐；周邊商業(yè)配套比價(jià)齊全，客觀上不需要大體量商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目連接原有的商業(yè)街，商業(yè)口岸的口碑資源和客戶資源豐厚；本項(xiàng)目各方面的自身?xiàng)l件符合建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需要?！卷?xiàng)目融聚了利于打造大型商業(yè)物業(yè)的各方條件，必將引領(lǐng)新的大型商圈的形成，成為帶動(dòng)整個(gè)五河縣商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍力量，提升五河縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平，推進(jìn)居民生活品質(zhì)的提高，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三部分項(xiàng)目總體定位

項(xiàng)目SWOT分析S.（strength）政府支持優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勢(shì)核心商圈優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)檔次優(yōu)勢(shì)功能優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)W.（weakness）投資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)的整體性對(duì)資金需求的壓力拆遷難度回遷商鋪因素投資商習(xí)慣主力店業(yè)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的瓶頸開(kāi)發(fā)商對(duì)本類項(xiàng)目的專業(yè)度國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策O.（opportunity）政府規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商家拓展三四線城市T.（Threat）周邊城市競(jìng)爭(zhēng)周邊新興重點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)解決方案積極發(fā)揮優(yōu)勢(shì)充分利用政府支持優(yōu)勢(shì)，解決難點(diǎn)問(wèn)題，為后期開(kāi)發(fā)掃清障礙；發(fā)揮誠(chéng)志置業(yè)全程運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，合理高效安排前期策劃設(shè)計(jì)、拆遷談判、中期建設(shè)開(kāi)發(fā)、推廣銷售等工作；最大限度向投資者、消費(fèi)者展現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模、檔次、功能、景觀優(yōu)勢(shì)，打造強(qiáng)勢(shì)核心商圈。解決轉(zhuǎn)化劣勢(shì)拆遷難度大、回遷商鋪多組建專項(xiàng)工作組，各種渠道專項(xiàng)培訓(xùn)，教育引導(dǎo)拆遷、回遷商鋪，解決拆遷中的難點(diǎn)問(wèn)題。市場(chǎng)性拆遷（回遷、貨幣補(bǔ)償）與強(qiáng)制性拆遷有效結(jié)合。注重某些可接受高樓層單位的勸導(dǎo)、價(jià)值推介。開(kāi)發(fā)的整體性對(duì)資金需求的壓力項(xiàng)目整體性拆遷、開(kāi)發(fā)對(duì)現(xiàn)金流要求高，在實(shí)操階段，劃分功能組團(tuán)，明確劃分可銷面積與首批銷售部分，首批努力沖擊現(xiàn)金流，項(xiàng)目中后期對(duì)于未能實(shí)現(xiàn)銷售的面積，組建游離于項(xiàng)目整體之外的操作團(tuán)隊(duì)，采用對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)操作策略逐步去化。解決轉(zhuǎn)化劣勢(shì)招商、整體銷售對(duì)于除三大主力商家（超市、百貨、娛樂(lè)）之外的全部面積居列入可銷目標(biāo)；進(jìn)行整體、租售同步、相互結(jié)合的原則進(jìn)行，其它區(qū)域根據(jù)功能定位限制性業(yè)態(tài)銷售。投資習(xí)慣轉(zhuǎn)變難，銷售難度大投資者對(duì)二層以上商鋪的投資意愿不強(qiáng)，原因是其投資習(xí)慣和專業(yè)知識(shí)缺乏，沒(méi)有理想的投資回報(bào)渠道。一方面通過(guò)產(chǎn)品的優(yōu)化設(shè)計(jì)，使商鋪的利用率提升，滿足多方面商家的需求；同時(shí)通過(guò)商鋪專業(yè)知識(shí)的宣傳，逐漸轉(zhuǎn)變投資者投資理念；三是全程專業(yè)團(tuán)隊(duì)參與運(yùn)作，控制宣傳推廣的節(jié)奏，把握銷售進(jìn)度。解決轉(zhuǎn)化劣勢(shì)主力店業(yè)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的瓶頸，開(kāi)發(fā)商對(duì)本類項(xiàng)目的專業(yè)度甲乙雙方共同組成項(xiàng)目工作團(tuán)隊(duì)，整合雙方各自優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)行聯(lián)合招商；提供具有吸引力的招商政策，利用商家平臺(tái)和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行運(yùn)作，解決主力商家招商問(wèn)題。主力店先行招商，部分定制開(kāi)發(fā)：合理制定對(duì)于主力業(yè)態(tài)的招商政策，首先完成主力店的先行導(dǎo)入。做好各個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種比例與功能劃分，形成不同主體的功能組團(tuán)，分板塊進(jìn)行研究、設(shè)計(jì)并予以專項(xiàng)解決，超市、百貨與其他組團(tuán)中的主力商家進(jìn)行先整體租賃后整體或分割銷售；充分利用機(jī)會(huì)本案是老城區(qū)重點(diǎn)工程，也是五河人民盼望以久的，開(kāi)發(fā)商當(dāng)有效利用政府、投資者、消費(fèi)者的關(guān)注，加強(qiáng)宣傳推廣，把有利的信息及時(shí)傳遞給目標(biāo)客戶。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如火如荼，開(kāi)發(fā)公司當(dāng)及時(shí)利用這一商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的有利時(shí)期，分享客觀收益。隨著中部經(jīng)濟(jì)崛起，商家積極拓展三四線城市，對(duì)商鋪產(chǎn)生大量需求，開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)利用商家拓展的有利機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商鋪推廣銷售，獲取可觀投資回報(bào)。應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)威脅利用核心商圈的不可撼動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)打造新興商業(yè)中心，產(chǎn)生強(qiáng)大集聚效應(yīng)和遮蔽效應(yīng)，吸引并留住消費(fèi)者。有效利用萬(wàn)福和新天地項(xiàng)目的有利因素，為我們項(xiàng)目所用，借勢(shì)共同打造五河縣路整體商業(yè)街區(qū)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的挖掘前景新規(guī)劃出臺(tái)后，更大行政區(qū)域的商業(yè)核心……項(xiàng)目土地價(jià)值的延展前景新規(guī)劃出臺(tái)后，更大行政區(qū)域的商業(yè)核心……地段五河商業(yè)中心圈內(nèi)距離汽車站便捷……產(chǎn)品創(chuàng)新，保持領(lǐng)先面積適中，總價(jià)控制現(xiàn)代人性化生活理念……服務(wù)物業(yè)服務(wù)安防系統(tǒng)吸引客戶的一個(gè)重要參考值……配套商業(yè)氛圍濃郁靠近第一中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、三小臨近五河縣人民醫(yī)院……一、項(xiàng)目總體定位1、總定位原則

（1）發(fā)揮項(xiàng)目立地資源優(yōu)勢(shì)，充分利用市場(chǎng)缺失性與資源唯一性特征；（2）滿足五河居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求；（3）符合政府規(guī)劃發(fā)展要求，保證項(xiàng)目社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一；（4）提升品質(zhì)、豐富功能鏈、拉伸檔次、創(chuàng)造差異，規(guī)避資源浪費(fèi)與不合理競(jìng)爭(zhēng)。2、功能定位及定位表述研究前提：五河市城市規(guī)劃五河城市商業(yè)市場(chǎng)研究消費(fèi)者市場(chǎng)深度調(diào)查（消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)、習(xí)慣、需求）項(xiàng)目立地資源性研究區(qū)域歷史人文背景特征調(diào)查開(kāi)發(fā)商構(gòu)想未來(lái)改造條件與交通配套設(shè)施建設(shè)我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)功能定位應(yīng)該是：“五河縣級(jí)商業(yè)中心”&“城市綜合體”定位原則滿足城市發(fā)展、政府規(guī)劃的迫切需求提升城市商業(yè)品質(zhì)；豐富商業(yè)功能鏈，拉伸商業(yè)市場(chǎng)檔次發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；有效利用商業(yè)資源，促進(jìn)節(jié)約型社會(huì)發(fā)展；滿足居民消費(fèi)需求、創(chuàng)造差異性項(xiàng)目定位豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)元素+現(xiàn)代建筑風(fēng)格+市政配套建設(shè)=

城市綜合體總體定位明細(xì)表：二、項(xiàng)目主題形象定位項(xiàng)目的主題形象定位需要考慮到以下幾個(gè)因素：項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品特性及組合項(xiàng)目歷史人文項(xiàng)目建筑風(fēng)格特色綜上因素研究，本案總體形象應(yīng)有如下特征：突出本案為五河傳統(tǒng)商業(yè)中心改造，整體上突出項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位與和資源唯一性特征。符合提升整個(gè)五河城市商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次和引導(dǎo)消費(fèi)新觀念的產(chǎn)品特征。表達(dá)直接，容易聚焦訴求點(diǎn)，激起共鳴。展示五河城市發(fā)展風(fēng)采的“城市現(xiàn)代財(cái)富、購(gòu)物、休閑、居住于一體的城市綜合體”考慮到眾多因素，我們建議項(xiàng)目主題如下：三、目標(biāo)市場(chǎng)定位

在商業(yè)地產(chǎn)中，目標(biāo)市場(chǎng)定位并不是單一指一種客戶市場(chǎng)的定位，而是包含了目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)投資客、目標(biāo)商家三種客戶群體定位。1、目標(biāo)消費(fèi)者定位

項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體主要集中以下三類人群：五河縣區(qū)居民五河縣周邊郊縣居民外來(lái)觀光旅游會(huì)務(wù)人群具體來(lái)說(shuō)，有以下人群組成：本地普通居民本地接待型消費(fèi)人士高級(jí)管理層個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶與自由職業(yè)者政府事業(yè)單位人員外地觀光旅游者外來(lái)公務(wù)、商務(wù)人士城市小資、白領(lǐng)其它人士其他地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)及郊縣五河縣區(qū)地源五河縣區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)郊縣外縣意愿強(qiáng)度強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較弱市場(chǎng)規(guī)模大較大大較小市場(chǎng)評(píng)估核心客戶主要客戶邊緣客戶偶得客戶職業(yè)市民政府企業(yè)單位私營(yíng)其他意愿強(qiáng)度強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)模大小大較小市場(chǎng)評(píng)估核心客戶主要客戶主要客戶主要客戶偶得客戶其他政府及企事業(yè)單位市民20歲以下20-25歲，46歲以上26-45歲年齡20以下20-25歲26-35歲36-45歲46歲以上意愿強(qiáng)度弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較弱市場(chǎng)規(guī)模較大較大大較大較小市場(chǎng)評(píng)估偶得客戶主要客戶核心客戶核心客戶主要客戶2、目標(biāo)投資客定位第一類：投資客戶第二類：商家客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的高端投資者物業(yè)投資者私企老板企業(yè)高層管理人員知名品牌商家特色型商家?guī)放平?jīng)營(yíng)者因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶３、目標(biāo)商家定位

項(xiàng)目目標(biāo)商家主要包括大型百貨、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂(lè)、專業(yè)特色零售網(wǎng)點(diǎn)群等，具體內(nèi)容將在業(yè)種業(yè)態(tài)部分詳述。四、定位業(yè)態(tài)定位1、業(yè)種業(yè)態(tài)定位策略

以目標(biāo)消費(fèi)人群劃分為基礎(chǔ)，相應(yīng)制定針對(duì)不同類型的目標(biāo)消費(fèi)人群而設(shè)定的業(yè)態(tài)比例；處理好不同業(yè)種之間的主力店與次級(jí)特色店的面積與數(shù)量的關(guān)系；注重消費(fèi)者在關(guān)聯(lián)性消費(fèi)組合搭配上的關(guān)系，注重街區(qū)人流分布以及相應(yīng)支撐性業(yè)態(tài)的設(shè)置。2、業(yè)種業(yè)態(tài)定位

主要服務(wù)業(yè)態(tài)根據(jù)青年路和淮河路中興路項(xiàng)目資源性分析及五河市場(chǎng)缺失性研究，本項(xiàng)目未來(lái)服務(wù)業(yè)態(tài)有四大類：購(gòu)物（零售）餐飲休閑娛樂(lè)特色市場(chǎng)具體地，有以下可供選擇的主要服務(wù)業(yè)種：

大型超市高檔餐廳（大型主題中餐）大型百貨高級(jí)夜總會(huì)（KTV）零售專業(yè)店群特色餐廳（主題餐廳、西餐、知名快餐、地方小吃等）高檔賓館高檔茶座（咖啡、茶社）特色專業(yè)市場(chǎng)（小商品市場(chǎng)、服飾市場(chǎng)、家居市場(chǎng)、電器市場(chǎng)）組合休閑（健身-美容）電影院特色小店（冷飲店、燒烤店、飾品、紀(jì)念品、煙酒店）區(qū)內(nèi)漫游（白日與夜晚：露天茶座、主題景觀等）發(fā)布服務(wù)（文化作品展、時(shí)裝展、產(chǎn)品展）第四部分產(chǎn)品規(guī)劃建議商業(yè)部分立面建議

現(xiàn)代風(fēng)格

商業(yè)建筑風(fēng)格與住宅風(fēng)格協(xié)調(diào)而不必統(tǒng)一，獨(dú)具特色又兼具質(zhì)感和實(shí)用的立面，本身就是一種商業(yè)價(jià)值和內(nèi)涵的傳達(dá)。商業(yè)立面細(xì)部建議（標(biāo)識(shí)與公共空間）

商業(yè)細(xì)部可以統(tǒng)一商業(yè)風(fēng)格，為運(yùn)作預(yù)留操控，也是考察商業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的標(biāo)志之一。

成熟商圈面向大眾型高檔百貨店

——中央商場(chǎng)

成功案例分析商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議中央商場(chǎng)——業(yè)態(tài)布置業(yè)態(tài)分布：

1F

鞋帽