東莞高端別墅營(yíng)銷(xiāo)工作總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)策略分享

一期別墅營(yíng)銷(xiāo)工作總結(jié)2010年12月緣起中西百年風(fēng)云際會(huì)千古興衰，諸般流變維系于一脈天下和融，成敗予恰似龍首是瞻自林則徐虎門(mén)銷(xiāo)煙，揭開(kāi)了虎門(mén)近代史的開(kāi)端，虎門(mén)人勇敢、開(kāi)拓、進(jìn)取，敢為天下先的精神，使虎門(mén)成為中國(guó)傳統(tǒng)與西文思潮交融的國(guó)之重鎮(zhèn)而后，時(shí)代的推動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的動(dòng)因，帶領(lǐng)虎門(mén)走出古今未有之時(shí)勢(shì)變商，使虎門(mén)成為與世界接泊的物流中心，服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及未來(lái)的高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)匯聚之所。2010年，在這片中西文明際會(huì)的土地上，誕生了一座“時(shí)代精神與歷史文化相融合的典范”——【萬(wàn)科·紫臺(tái)】名傳世界，垂范中華凝萃國(guó)際的家國(guó)正宅【萬(wàn)科·紫臺(tái)】于東莞最具文脈的國(guó)風(fēng)之所——虎門(mén)覓得一片貴地，攜萬(wàn)科27年豪宅經(jīng)驗(yàn)之大成，在對(duì)文脈研究的基礎(chǔ)上，采集世界建筑與人文精藝，進(jìn)而以東韻西技的文化視野，海納建筑學(xué)、園林學(xué)、社會(huì)學(xué)、藝術(shù)學(xué)等精髓，展現(xiàn)大觀(guān)，造一席百年留芳的家國(guó)正宅更懂虎門(mén)更懂家專(zhuān)為虎門(mén)上流人士量身打造【萬(wàn)科·紫臺(tái)】一期別墅開(kāi)盤(pán)成果進(jìn)場(chǎng)三天即開(kāi)盤(pán)（12月1日進(jìn)場(chǎng)，12月3日開(kāi)盤(pán)）七天完美售罄，并完成簽約（12月10日簽約）一天順利完成簽約（12月10日），并完成100%客戶(hù)滿(mǎn)意度回款7500萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)近35000元/㎡成交均價(jià)是什么因素在虎門(mén)制造“紫臺(tái)效應(yīng)”呢？市場(chǎng)背景宏觀(guān)調(diào)控、別墅概況、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈、千億之下的萬(wàn)科新政頻出1、“9.29新政”——“4.17”新政升級(jí)版，至使客戶(hù)觀(guān)望情緒增強(qiáng)2、央行時(shí)隔34月首次加息——二次調(diào)控壓力增大，至使客戶(hù)購(gòu)房成本增加3、年內(nèi)6次上調(diào)準(zhǔn)備金率，達(dá)歷史最高18.5%——貨幣政策由適度寬松調(diào)整為穩(wěn)健型。開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，價(jià)格有松懈可能近期東莞別墅供求分析供應(yīng)情況2010年前三季度別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)為35.85萬(wàn)㎡，共994套；截止2010年9月30日，東莞別墅存量為63萬(wàn)㎡，共計(jì)1634套；截止2010年9月30日，東莞別墅潛在供應(yīng)為65萬(wàn)㎡；成交情況2010年前三季度別墅物業(yè)市場(chǎng)共成交19.37萬(wàn)㎡；前三季度別墅成交價(jià)格為15461元/㎡，環(huán)比上升20.17%。市場(chǎng)趨勢(shì)與未來(lái)兩年供應(yīng)形成嚴(yán)重供過(guò)于求（未來(lái)兩年供應(yīng)量多達(dá)128萬(wàn)㎡）。應(yīng)對(duì)策略：盡早上市，拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期；市場(chǎng)對(duì)價(jià)格預(yù)偏低，需要通過(guò)體驗(yàn)提升客戶(hù)對(duì)高價(jià)格的接受能力。2010年前三季度東莞別墅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售總價(jià)劃分情況面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500以上㎡100以下9100-20032732711200-3007576236131300-400920453945242400-50013244221539500-6008159862600-8004133512415800-1000215268201000-15007134181500-2000222000-5000114總計(jì)1253127173126985726103從上表可以看出，200-250㎡小面積別墅銷(xiāo)售情況較為理想，說(shuō)明，本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品面積屬市場(chǎng)較容易接受的產(chǎn)品面積段，但在這個(gè)面積段的產(chǎn)品成交總價(jià)在600萬(wàn)僅有4套，要實(shí)現(xiàn)一期別墅總價(jià)在600萬(wàn)以上，還需要通過(guò)形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)手段等來(lái)提升客戶(hù)對(duì)總價(jià)的接受度。上半榨年別羅墅物趟業(yè)市憶場(chǎng)共成害交19趴.3憑7萬(wàn)㎡，未來(lái)解二年共內(nèi)別偷墅總漆供應(yīng)質(zhì)量將盒多達(dá)12損8萬(wàn)㎡，相慕比前全三季禍度成交量19蠢.3者7萬(wàn)㎡，形輛成明源顯供記過(guò)于仰求，膨本項(xiàng)噸目要骨盡早隔推出鉛市場(chǎng)棍，避杯開(kāi)市茂場(chǎng)供順應(yīng)高隨峰期謎。；20炊10上半矮年別注墅市汗場(chǎng)成蠶交53培8套，店成交扔價(jià)格檔為15饅46煎1元/㎡驚，其痕中獨(dú)吐棟產(chǎn)速品成包交25昂3套占評(píng)總成焦交量某的47油.0懇3%；聯(lián)牙排別由墅僅厭成交12享2套，剪占總部比重22肝.6振8%，是掘別墅盆市場(chǎng)瓦主力釣需要譜產(chǎn)品土；23薯5㎡面積質(zhì)段別襲墅產(chǎn)訪(fǎng)品，閉總價(jià)求接受前能力細(xì)基本另在60希0萬(wàn)/棟以呆下，蛾后期竭營(yíng)銷(xiāo)余策略絹、形舌象包洋裝等諷均需陰加強(qiáng)密，從服而提濤升客躍戶(hù)對(duì)秋高總果價(jià)的科抗性財(cái)；虎門(mén)夠市場(chǎng)啞競(jìng)爭(zhēng)斤壓力朵較大眾，我念們需內(nèi)從產(chǎn)剩品高辱性?xún)r(jià)往比、行品牌捷、物媽業(yè)管壘理、估國(guó)際園化生五活方筆式等炕方面才提升梢紫臺(tái)虧的競(jìng)鞋爭(zhēng)優(yōu)憂(yōu)勢(shì)；20窯10年前歲三季袍度東播莞別靠墅市菌場(chǎng)供荒求小喪結(jié)營(yíng)銷(xiāo)簽工作戚重點(diǎn)邪分享前期載營(yíng)銷(xiāo)糾策略檢明確析別墅廣銷(xiāo)售甘方式“定姥制”整體拔營(yíng)銷(xiāo)野策略申，都勢(shì)將“堂定制挨”做給得很駱“純始粹”濤，誠(chéng)意浮客戶(hù)往獲知絲式的任眉何信翁息都蔽比市鑄場(chǎng)客渠戶(hù)要谷早；與眾舉不同擊的銷(xiāo)依售方迅式，由于非開(kāi)盤(pán)汽時(shí)間藍(lán)的提仙前，現(xiàn)場(chǎng)希，沒(méi)堵有戶(hù)腥型單史張、杜沒(méi)有嗎模型……沒(méi)有描正式物料奸！只有遼打印挪效果寬圖，職工程擾戶(hù)型趁圖、初臨時(shí)敞名片……客戶(hù)西感覺(jué)凍這就替是提植前“喝定制葬”，蛾晚了蹦就沒(méi)腐有了伐！品牌床建立第一循次進(jìn)靈入西資部鎮(zhèn)乳區(qū)的嚇萬(wàn)科括，怎浙樣能粗使虎繳門(mén)人后對(duì)品姿牌產(chǎn)甜生堅(jiān)磁定的肅信心勸？突破哈市場(chǎng)區(qū)域吊供應(yīng)憂(yōu)急劇奮加大東，項(xiàng)剩目將鞠以何暢種方肉式進(jìn)雪入市斃場(chǎng)，就并從南眾多莫項(xiàng)目省中脫謎穎而適出？突破貼價(jià)格區(qū)域鈴內(nèi)其蹈它項(xiàng)費(fèi)目銷(xiāo)悟售價(jià)綢格偏辣低，品嚴(yán)重叢影響啄購(gòu)買(mǎi)堪者對(duì)嫩價(jià)格咬預(yù)期麥偏低賄，同誼時(shí)本糟項(xiàng)目半需面席臨高鎖地價(jià)勒高銷(xiāo)光售價(jià)存格，嶼如何濟(jì)實(shí)現(xiàn)今本項(xiàng)剪目高謀價(jià)銷(xiāo)球售？第一首階段幻玉營(yíng)銷(xiāo)嫂解決鐮三大愚問(wèn)題為后歡期洋止房銷(xiāo)駝售奠玩定良輕好基邪礎(chǔ)3.引爆——限量甩定制惜，全貪部售鼓罄，10衡0%滿(mǎn)意賢度2.蓄勢(shì)——高舉妨高打介，國(guó)雨際生詳活提懲前體阻驗(yàn)1.入市——線(xiàn)上嚴(yán)客戶(hù)孔拓展飲，線(xiàn)藝下體弟驗(yàn)營(yíng)育銷(xiāo)——通過(guò)炊對(duì)A類(lèi)誠(chéng)依意客私戶(hù)進(jìn)宋行房船號(hào)申步請(qǐng)和妖資信估查詢(xún)揀，鎖類(lèi)定20批準(zhǔn)耽客戶(hù)紀(jì)，并北對(duì)客攤戶(hù)進(jìn)鍬行房?jī)x號(hào)梳誓理，租確保矛萬(wàn)無(wú)佛一失打；——集中悄式分秒批算務(wù)價(jià)，涌先定桑先得粥，制籮造搶距購(gòu)氛墓圍；——簽約“十步曲”感動(dòng)幫客戶(hù)闊，提永升客伍戶(hù)滿(mǎn)驢意度腫；——以新詞聞性券事件若策動(dòng)刷，炒翁作項(xiàng)嬸目開(kāi)床盤(pán)售悄罄，熄為后智期高處層銷(xiāo)摸售做傾鋪墊丸；三大左策略衰確保較定制拆成功——線(xiàn)上甲通過(guò)“萃取鑄國(guó)際裙的家柜國(guó)正賞宅”釋放棉產(chǎn)品蟲(chóng)信息諷；——線(xiàn)下希對(duì)前量期積棍累的謝誠(chéng)意家客戶(hù)閘進(jìn)行幸深度撥拜訪(fǎng)宵和梳臂理，創(chuàng)讓其庸提前椒獲知退產(chǎn)品成信息撓；——線(xiàn)下陰對(duì)組蛛織銀編行客含戶(hù)經(jīng)柏理進(jìn)距行專(zhuān)姨場(chǎng)推游薦會(huì)聽(tīng)，有姜效擴(kuò)述大客只戶(hù)拓棚展渠秋道；——線(xiàn)上捆通過(guò)“萬(wàn)里炮潮聲束聆虎踏門(mén)”高調(diào)般告之虎市場(chǎng)氧萬(wàn)科紋進(jìn)入枯虎門(mén)恨；——線(xiàn)下看體驗(yàn)臺(tái)式營(yíng)漆銷(xiāo)，梨增加嶄客戶(hù)失對(duì)萬(wàn)?？破氛`牌、口國(guó)際閑化高拴端生蔬活體夢(mèng)驗(yàn)；6月制定應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)亡方案11月7月中12月客戶(hù)患拓展誠(chéng)意秋客戶(hù)慎深度微拜訪(fǎng)價(jià)格霉測(cè)試12月1日進(jìn)魚(yú)場(chǎng)12月3日開(kāi)擴(kuò)盤(pán)定垃制12月10日簽炎約營(yíng)銷(xiāo)妄重點(diǎn)蛙工作線(xiàn)上芹推廣萬(wàn)里驚潮聲牧聆虎湯門(mén)萬(wàn)科麗版圖困中國(guó)衣紫臺(tái)峰第三易座萃取西國(guó)際絹的家裂國(guó)正處宅斯特株恩邂決逅虎行門(mén)線(xiàn)下附推廣愛(ài)上蠶虎門(mén)昌十大傭理由萬(wàn)科證豐盛色體驗(yàn)燒之旅中秋社業(yè)主效答謝蜓會(huì)三場(chǎng)仍專(zhuān)場(chǎng)辨推薦逮會(huì)客戶(hù)司深度驗(yàn)拜訪(fǎng)定制律三步止曲第一懷階段入市第二史階段蓄勢(shì)第三罷階段引爆第一勾階段妖：入悲市定制拉前期謹(jǐn)客戶(hù)齊拓展彎工作線(xiàn)上像推廣唇：萬(wàn)里研潮聲紀(jì)聆虎變門(mén)萬(wàn)科嘩版圖廳中國(guó)忠第三惠座紫健臺(tái)入市孟：紫臺(tái)敬是東抓莞萬(wàn)堆科進(jìn)鄭入西馳部鎮(zhèn)儲(chǔ)區(qū)的秧標(biāo)桿閉作品脆；紫臺(tái)共是歷挨史文否化與蘆時(shí)尚蛙經(jīng)典攀相結(jié)撒合的量生活劣體驗(yàn)緣瑞；渠道賠：戶(hù)錄外、帶報(bào)紙曉、網(wǎng)促絡(luò)等卸大眾啊媒體備；一、鑄線(xiàn)下湯炒作階段肢性通閘過(guò)網(wǎng)肥絡(luò)等彎媒體旋進(jìn)行短主題求炒作扣，層共層深惑入，以解說(shuō)這紫臺(tái)褲精神1、萬(wàn)邁科TO蛇P系——城市薄中心賣(mài)豪宅仇作品街；2、中仿國(guó)第估三座瘡紫臺(tái)猶，——糊“紫”—祥瑞椅之氣陸，“臺(tái)”—皇宮案居所池；3、虎誕門(mén)——中國(guó)允歷史王文明所國(guó)之復(fù)重鎮(zhèn)知，時(shí)笛尚之寇都，悉中國(guó)眾通向柳世界箏的大煩門(mén)；4、珠益三角其唯一蓄的后爆現(xiàn)代半主義稻建筑炮；二、主系列驢活動(dòng)筋：以走乓出去藍(lán)拓展陰客戶(hù)莊為營(yíng)途銷(xiāo)基值礎(chǔ)，奏當(dāng)客計(jì)戶(hù)量伏積累悶到一漲定程點(diǎn)度后舅，組文織誠(chéng)線(xiàn)意客緒戶(hù)進(jìn)推行系汽列活缸動(dòng)。1、“愛(ài)上喚虎門(mén)葉十大宮理由”攝影軍活動(dòng)步；2、萬(wàn)乖科品鋸牌豐飄盛體近驗(yàn)之堅(jiān)旅；3、萬(wàn)辟科業(yè)接主中活秋答渴謝晚車(chē)會(huì)；定制網(wǎng)成功訪(fǎng)之基椅礎(chǔ)：客戶(hù)圾拓展走出財(cái)去尋鄰找客紅戶(hù)，胸項(xiàng)目哪推薦PP講解客戶(hù)監(jiān)拓展牧每月膽設(shè)定坐目標(biāo)公，進(jìn)漏行獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲，塵促進(jìn)絮客戶(hù)血拓展皮順利晃執(zhí)行入市鈔第一前招：虎們形，你五好！“以萬(wàn)板里潮鄰聲聆永虎門(mén)”告之毯市場(chǎng)竄萬(wàn)科蟲(chóng)進(jìn)入糟虎門(mén)紫臺(tái)——東莞著萬(wàn)科姑西部廉鎮(zhèn)區(qū)蜘標(biāo)桿禾作品戶(hù)外嶺廣告報(bào)紙典廣告入市色第二語(yǔ)招：中國(guó)聾第三命座紫籌臺(tái)通過(guò)壩線(xiàn)下朱炒作蔥，紫鹽臺(tái)的步歷史銹文化爛精神師內(nèi)涵虎門(mén)著的歷恢史文似化解垮剖紫臺(tái)——?dú)v史型文化岸與時(shí)枕尚經(jīng)漠典相念結(jié)合屆的生渠活體俗驗(yàn)活動(dòng)脆配合——愛(ài)上瞇虎門(mén)賊十大況理由具體篇舉措悔：時(shí)間納：8月22日1、聯(lián)姨合搜西房網(wǎng)堡舉行波以“愛(ài)上覺(jué)虎門(mén)遣十大溉理由”為主匪題的妹活動(dòng)擠。解朱剖虎壞門(mén)歷淋史文條化以配及未盲來(lái)；2、以玻搜房興網(wǎng)為撲主導(dǎo)繪，帶者領(lǐng)網(wǎng)顆友進(jìn)腐行虎噴門(mén)景賄點(diǎn)攝聽(tīng)影，尸帶領(lǐng)赤網(wǎng)友稻參觀(guān)【萬(wàn)科·紫臺(tái)】工地葉；3、在【萬(wàn)科·紫臺(tái)】搜房借論壇講上同棟步進(jìn)航行“愛(ài)上鄙虎門(mén)坑十大津理由”的相封關(guān)炒筆作，企并炒喊作萬(wàn)盤(pán)科進(jìn)頓駐虎海門(mén)帶宵給虎咱門(mén)的差人居肌意義續(xù)；近百踐名網(wǎng)簡(jiǎn)友重膊走虎福門(mén)“絲綢環(huán)之路”入市擔(dān)第三談?wù)校喝f(wàn)科TO床P系品首牌豐射盛之斥旅通過(guò)捐線(xiàn)下賺炒作丘，主摔打萬(wàn)土科品悟牌、TO猾P系組織代前期躺積累魂客戶(hù)用對(duì)兩度個(gè)TO教P系項(xiàng)伯目（軌虹溪撤諾雅擾、棠賴(lài)樾）遍進(jìn)行博品牌斜之旅紫臺(tái)——打造梨城市團(tuán)中心TO沫P系豪攤宅標(biāo)淺桿具體脈舉措伯：時(shí)間漆：8月21日1、通迅過(guò)前怖期近書(shū)兩個(gè)蓬月的陰客戶(hù)瓜積累耕，組坊織近30批誠(chéng)宰意客夜戶(hù)對(duì)蓋萬(wàn)科含品牌TO晨P系進(jìn)舊行豐柳盛之紅旅，班讓客啦戶(hù)感禁受萬(wàn)樹(shù)科品筐牌，銳萬(wàn)科使物業(yè)攤，萬(wàn)迷科TO柔P系；2、通墊過(guò)豐超盛之慢旅的往組織提，建恥立客遣戶(hù)對(duì)炎萬(wàn)科此品牌慘的認(rèn)慰識(shí)，婆及對(duì)TO剖P系的布了解擾?；顒?dòng)屢配合——TO集P品牌男豐盛豪之旅入市脂第四昌招：萬(wàn)科幅中秋扎業(yè)主復(fù)答謝濃活動(dòng)組織已客戶(hù)囑參加些萬(wàn)科淘中秋嶄業(yè)主右答謝互活動(dòng)展現(xiàn)瘡人文企萬(wàn)科彈，品圓牌魅宅力、預(yù)和諧累、關(guān)香愛(ài)的村萬(wàn)科惱社區(qū)讓所序有到談場(chǎng)客灰戶(hù)感廉動(dòng)，廚使他道們覺(jué)耽得成震為萬(wàn)鴉科業(yè)遍主就五是一倒種驕慰傲選擇雷萬(wàn)科慰，其今實(shí)是栗選擇膏一種望生活邪方式賤；選擇秩萬(wàn)科睜，其博實(shí)是悉選擇證一種塘品質(zhì)閱保證找。具體薪舉措待：時(shí)間擇：9月22日（味中秋宮節(jié)）1、對(duì)里前期毒拓展樓所積悼累的呢誠(chéng)意妥客戶(hù)陶發(fā)送哨萬(wàn)科格業(yè)主死答謝榴會(huì)邀拍請(qǐng)函謠，并含通過(guò)痕與客口戶(hù)溝眠通，偷確保10水0%到場(chǎng)翠參加庫(kù)，共50名客巴戶(hù)朋鹽友；2、通炒過(guò)客干戶(hù)參靈加萬(wàn)坐科業(yè)雖主答顯謝活譜動(dòng)，戒目睹飼萬(wàn)科探業(yè)主膚自導(dǎo)計(jì)自演弓的精嘗彩節(jié)遣目，從建立衡客戶(hù)如對(duì)萬(wàn)演科品痛牌的好認(rèn)識(shí)乖，提搏前感景受萬(wàn)脫科社覺(jué)區(qū)的傘魅力嚇，打鏈動(dòng)到震場(chǎng)的碑每一碰客戶(hù)襪?；顒?dòng)柜配合——萬(wàn)科槳業(yè)主針答謝朱會(huì)萬(wàn)科躁紫臺(tái)熔客戶(hù)中情況暢統(tǒng)計(jì)月份總CALL客量關(guān)注紫臺(tái)項(xiàng)目在關(guān)注(價(jià)格\實(shí)體)要求寄資料接受拜訪(fǎng)不想關(guān)注無(wú)效號(hào)碼7月329524095855921127048月791855736710981490419009月5929503304124753667125610月260921213565121776409合計(jì)198681512901383227125764269比例100.00%7.61%4.53%1.93%1.14%63.30%21.49%數(shù)據(jù)舅時(shí)間馬：載畝止到20機(jī)10年9月31日前期川客戶(hù)遇拓展革工作佛成果第三貧季度顧拓展?jié)晨蛻?hù)洞分析入市遵小結(jié)以客測(cè)戶(hù)拓?cái)傉篂槊骰A(chǔ)乏；通過(guò)罰線(xiàn)上額推廣吉與線(xiàn)曬下炒抓作及漠活動(dòng)杯的配倍合，使客圍戶(hù)誠(chéng)取意度列層層唉深入糾，不望斷提螺升市火場(chǎng)對(duì)平萬(wàn)科把品牌忘、項(xiàng)想目的遲認(rèn)知前期捏客戶(hù)如拓展也不足謙：客戶(hù)撫量不嘆足，缺少菌團(tuán)體鬧等大百客戶(hù)歐；第二裂階段俯：蓄婦勢(shì)定制丙前客蹈戶(hù)再蕉次梳食理線(xiàn)上醬推廣乞：萃取且國(guó)際椅的家各國(guó)正鬧宅斯特銹恩禮啦遇虎亡門(mén)，夠經(jīng)典餅再現(xiàn)蓄勢(shì)污：美國(guó)恒曼哈趴頓建寸筑規(guī)肝劃風(fēng)購(gòu)格，忍街區(qū)惰式風(fēng)覆格等耗產(chǎn)品撇信息矛的釋踐放；紫臺(tái)近是融溪合西血方之咱美，勝結(jié)合造東方約精髓壁的家篩族正定宅；渠道咐：戶(hù)沫外、挽報(bào)紙憂(yōu)、銀素行對(duì)喜帳單觀(guān)、銀餃行展煤架、私網(wǎng)絡(luò)稠等大姨眾媒劣體；銷(xiāo)售丸信息飯：一期12席城打市中括心灣世忘界級(jí)瘦別墅換接受唱咨詢(xún)一、杏線(xiàn)下邁炒作階段壯性通鐮過(guò)網(wǎng)屬絡(luò)等錢(qián)媒體響進(jìn)行門(mén)主題戚炒作李，層貓層深取入，謙解說(shuō)啞紫臺(tái)結(jié)產(chǎn)品1、后利現(xiàn)代酬大師鬼斯特智恩禮辱遇虎房誠(chéng)門(mén)，非經(jīng)典攻再現(xiàn)昌；2、美雹國(guó)曼菌哈頓搬建筑思規(guī)劃頭風(fēng)格茅，街纏區(qū)式腸風(fēng)格榮、鋼代掛石稅材外池立面炊等產(chǎn)殺品信蒜息的愧釋放璃；3、紫村氣東枯來(lái)氣古脈景士觀(guān)，似組團(tuán)卸園林錯(cuò)風(fēng)格僑產(chǎn)品劇解剖有；4、別肚墅核袍心賣(mài)際點(diǎn)解味剖；二、繁系列店活動(dòng)探：大力拼拓展永團(tuán)體此客戶(hù)響拓大朝客戶(hù)彼渠道短和對(duì)亂前期耐積累祥的誠(chéng)動(dòng)意客口戶(hù)重救點(diǎn)再訊拜訪(fǎng)茶，講其解產(chǎn)蛙品和揚(yáng)誠(chéng)意獄梳理習(xí)。1、中授行、店農(nóng)行喊、農(nóng)帶商行境等銀裝行專(zhuān)漿場(chǎng)推面薦會(huì)諸；2、誠(chéng)促意客扛戶(hù)再訊次拜拾訪(fǎng)，李通過(guò)持房號(hào)訊申請(qǐng)濃和咨愚信查移詢(xún)對(duì)趴客戶(hù)技進(jìn)行蓮誠(chéng)意恩度梳紐奉理；3、住魄宅公傾園提挺前預(yù)拿約參自觀(guān)體盈驗(yàn)；蓄勢(shì)柴第一督招：擴(kuò)大撥客戶(hù)霸資源大力宰拓展激銀行健資源毯，并糊快速鞋組織湊專(zhuān)場(chǎng)棵推薦士會(huì)針對(duì)托銀行徒客戶(hù)廟經(jīng)理爪釋放冊(cè)產(chǎn)品密信息邁和一違期別蒸墅銷(xiāo)倦售信割息最后頭，事矩實(shí)證開(kāi)明，敵銀行份客戶(hù)賄經(jīng)理眾介紹除成交廉四套農(nóng)行掩客戶(hù)拔經(jīng)理片專(zhuān)場(chǎng)粗推薦中行賓客戶(hù)工經(jīng)理某專(zhuān)場(chǎng)仔推薦蓄勢(shì)鋼第二麗招：房號(hào)笨申請(qǐng)方鎖定20批誠(chéng)既意客魯戶(hù)開(kāi)盤(pán)渠前對(duì)供誠(chéng)意也客戶(hù)煌進(jìn)行暫最后乒的梳晌理萬(wàn)科仇項(xiàng)目湊負(fù)責(zé)譜人親仗自拜陵訪(fǎng)客捐戶(hù)，尼試探凈客戶(hù)結(jié)誠(chéng)意價(jià)格處區(qū)間鼠釋放玩，鎖原定房烘號(hào)，垮填寫(xiě)添房號(hào)贈(zèng)申請(qǐng)殺書(shū)和隔咨信去查詢(xún)純粹姿的“提前擇定制”感十廊足，閑鎖定20批誠(chéng)賽意客充戶(hù)客戶(hù)耳最后村梳理前方式掃：再次揪拜訪(fǎng)甩，萬(wàn)液科項(xiàng)殃目負(fù)橋責(zé)人丸參與懇，客戶(hù)揉正式什填寫(xiě)梨房號(hào)好申請(qǐng)搏單和貧資信最查詢(xún)壯單，通過(guò)缺最后墊梳理果，使磚每套觀(guān)房源扒都有筍一至根二批貫客戶(hù)薪對(duì)相妹對(duì)應(yīng)且讓?？蛻?hù)怎知道逮，只噸有填漫寫(xiě)了挺房號(hào)銀申請(qǐng)側(cè)單才除有機(jī)針會(huì)購(gòu)侍買(mǎi)到吧一期艙別墅帝，而誼且聽(tīng)沿說(shuō)還長(zhǎng)需要特找關(guān)喉系才后可以訪(fǎng)買(mǎi)得亮到。第三傘階段拐：引瘦爆提前誘體驗(yàn)宏住宅賢公園定制泊、簽他約、霞客戶(hù)周滿(mǎn)意膀度10芒0%背景臘：原計(jì)底劃12月18日簽蟻約，拔因萬(wàn)蘭科集棉團(tuán)千釀億銷(xiāo)陜售額是，為半控制購(gòu)今年絨銷(xiāo)售航量，12月10日之株后無(wú)獄法簽謝約，彩項(xiàng)目陣簽約吊及開(kāi)滴盤(pán)時(shí)燃間只消能提聚前；12月1日正估式進(jìn)叼場(chǎng)，12月3日開(kāi)文盤(pán)，12月10日簽選約；引爆懼絕招符一：現(xiàn)場(chǎng)霞展示遣撼動(dòng)啞客戶(hù)品質(zhì)詢(xún)圍墻號(hào)，鋼堤掛石熔材外徑立面誕，排嫌場(chǎng)式藝園林咐等硬燈件支走撐預(yù)約丟參觀(guān)援，安嚼會(huì)守碼衛(wèi)，炭接送獎(jiǎng)一對(duì)要一尊姨貴服暮務(wù)等目軟性鼓配合足以檢撼動(dòng)相客戶(hù)硬件彈展示——出場(chǎng)聰，震辜撼全爪場(chǎng)！A、住皺宅公結(jié)園采購(gòu)用4米高黑的圍允墻，陰全部曬采用轉(zhuǎn)干掛嚴(yán)石材朵，豪壺氣呈告現(xiàn)；B、景檔觀(guān)大藍(lán)道紅趟花、泄香樟昏、噴逼泉相雙得益肅彰；C、高樣標(biāo)準(zhǔn)耐住宅喂公園填，金栽碧輝嚷煌的旱展示椒中心萬(wàn)。國(guó)際餅之美襖，和憑而不吸同賴(lài)宅揚(yáng)院深胞深，氧氣派跳非凡軟性系服務(wù)撒六步晚伐——細(xì)致糧服務(wù)偽感動(dòng)蝦客戶(hù)第一材步：矩國(guó)家戶(hù)領(lǐng)導(dǎo)楊人級(jí)宰別迎肌接標(biāo)爐準(zhǔn)，珍保安亞引導(dǎo)安停車(chē)恰、開(kāi)道門(mén)、純敬禮捧；第二琴步：洋門(mén)亭拖保安種敬禮腳，上腎前問(wèn)軌候是兔否預(yù)秘約及京接待作銷(xiāo)售柄員；第三軌步：鳥(niǎo)銷(xiāo)售互員出版門(mén)迎伍接，包進(jìn)行禾客戶(hù)撇接待懼；第四錢(qián)步：灶銷(xiāo)售呆員、元項(xiàng)目茄經(jīng)理鈔、總踢監(jiān)、胳項(xiàng)目纖負(fù)責(zé)緩人，免層層尋接待要，給睜足客炮戶(hù)面似子；第五行步：跨營(yíng)銷(xiāo)喚團(tuán)隊(duì)雖出門(mén)桶相送蘆，目沸送客雞戶(hù)留添開(kāi)；第六報(bào)步：濫保安漲開(kāi)車(chē)躁門(mén)、公關(guān)車(chē)督門(mén)，盟指引誓倒車(chē)確，目噴送客榜戶(hù)留與開(kāi)；引爆尸絕招湯二：價(jià)格年策略1、TO爬P系產(chǎn)育品對(duì)飽比，搖棠樾這別墅腹賣(mài)5萬(wàn)/㎡，虹生溪諾理雅別瘡墅售燥價(jià)7萬(wàn)元/㎡2、別仰墅原松面積萬(wàn)為23沙5㎡，總叔價(jià)高焦，面蹤蝶積小完，單戒價(jià)高自出市錘場(chǎng)1倍多櫻，經(jīng)思過(guò)多賴(lài)方努眉將地兔下室13富0㎡加入拿產(chǎn)權(quán)迫面積俯而減薦小單酬價(jià)3、將猴別墅黨價(jià)值焰分為井四個(gè)衣級(jí)別舞：?jiǎn)胃策呂慌D，單濕邊無(wú)萬(wàn)側(cè)門(mén)魂，中看間位膊，中漏間較假差位4、通跳過(guò)贈(zèng)銹送面券積弱劈燕化總遷價(jià)，湊加強(qiáng)紐奉單價(jià)鐘優(yōu)勢(shì)5、通桑過(guò)花辭園面超積和媽占地閣面積康，計(jì)敢算地鞭價(jià)，特體現(xiàn)瀉中心束區(qū)土擋地價(jià)鄭值算價(jià)偵過(guò)程帝舉例榆：房號(hào)針：50懷2建筑墻面積恐：原程面積枕：23駛5㎡，算誕地下得室面帥積：35秋1.均95自㎡贈(zèng)送都面積礎(chǔ)：10字0㎡花園泄面積邀：11雕0㎡別墅餅占地學(xué)：13尤3㎡原總法價(jià)：81僚13腰07詢(xún)0元優(yōu)惠棕：當(dāng)紐奉天成括交0.堅(jiān)95折，梳提前澇定制50萬(wàn)，12月10日簽其約10萬(wàn)優(yōu)惠琴后原興單價(jià)粗：(8靠11蟲(chóng)30她70皆×0槍.9涌5-朽50姜00致0-濾10賭00懶0)糖÷耳3宜51胞.9斷5=山20材19耕4元/㎡加上鵝贈(zèng)送住面積奪優(yōu)惠熟后單貪價(jià)：(8列11模30葵70決×0致.9掀5-乏50鞋00片0-即10鑄00堡0)炕÷（35匹1.由95惱+1間00）=1血57云26元/㎡“這個(gè)急單價(jià)消太劃晝算了”優(yōu)惠伙后計(jì)覽算土盼地單納價(jià)：(8員11獵30趁70劫×0咽.9由5-屈50速00雪0-的10畝00半0)嗚÷（13榆3+半11捷0）=3干05街04元/㎡“地價(jià)洞都達(dá)估到13雨04柏2元/㎡，花30躍50遠(yuǎn)4元㎡炕在中息心區(qū)傷買(mǎi)一樂(lè)塊建油好別期墅的爭(zhēng)地，室真是家太值養(yǎng)了”引爆爆絕招茄三：現(xiàn)場(chǎng)呀氛圍顯秒殺20批客畫(huà)戶(hù)全喇部到監(jiān)場(chǎng)，晨場(chǎng)面肺熱鬧嗎非凡一人拜放價(jià)琴，按麻誠(chéng)意典度高相低先么后算折價(jià)選鉤房，忘確保有開(kāi)門(mén)寄紅開(kāi)盤(pán)潔算價(jià)愁現(xiàn)場(chǎng)金照片開(kāi)盤(pán)創(chuàng)當(dāng)天叼停車(chē)隸場(chǎng)名硬車(chē)薈逼萃不亞塊于名思車(chē)展保時(shí)吸捷91允1、保烏時(shí)捷袋卡宴神、奔竄馳S3烈50、寶劫馬7系、忠路虎慈攬勝吐等名赴車(chē)薈際萃成交情況成交套數(shù)成交面積（㎡）成交金額（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/㎡）已簽約93194748423431未簽約2706152221558認(rèn)購(gòu)113900900623092開(kāi)盤(pán)抄情交玩及簽建約情妥況客戶(hù)戶(hù)籍虎門(mén)原籍廣東原籍外省境外合計(jì)數(shù)量423110年齡20歲以下21-30歲30-40歲40-50歲50--60歲60歲以上數(shù)量023410成交巷客戶(hù)晝戶(hù)籍成交閑客戶(hù)紫年齡汽車(chē)品牌保時(shí)捷寶馬奧迪陸虎奔馳廣本合計(jì)數(shù)量13212110成交計(jì)客戶(hù)舞代步仙工具客戶(hù)職業(yè)私企業(yè)主高層管理教育醫(yī)療公務(wù)員銀行數(shù)量100000成交防客戶(hù)醒從事顫職業(yè)卵分析成交穗客戶(hù)潑自住短兼投武資者辨居多披，且哨均為羞私企灘業(yè)主懷，多兔和服迎裝行州業(yè)相之關(guān)，枕符合咳虎門(mén)隨當(dāng)?shù)亟B的經(jīng)備濟(jì)特蓬征,這些丹私企玻業(yè)主萍圈層渣廣，述購(gòu)買(mǎi)睡能力告強(qiáng)，邀注重糊居住嫩的舒術(shù)適度鬧及安好全感晃；成交燥客戶(hù)衫置業(yè)微目的斑統(tǒng)計(jì)宵分析客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)用途自住投資自住+投資合計(jì)數(shù)量40610客戶(hù)抖關(guān)注撤因素知分析在所關(guān)成交蹦的客漏戶(hù)中合，最畏認(rèn)可理的是秩地段捷、萬(wàn)婆科品妄牌及象物業(yè)們管理艦，這廢說(shuō)明句萬(wàn)科告的品舟牌影艦響力宇已經(jīng)田在虎獸門(mén)顯排現(xiàn)，潮在后儉期的架推貨轟中，蘆可加穴大對(duì)畜品牌森及物刻業(yè)管姐理的桌宣傳都，同詢(xún)時(shí)需全要加辛強(qiáng)園葵林、遙產(chǎn)品晝、圈導(dǎo)層等刺方面材的提滲升；客戶(hù)坐信息摩來(lái)源漸統(tǒng)計(jì)撓分析來(lái)源渠道來(lái)電邀約戶(hù)外廣告合作單位推介朋友介紹業(yè)主介紹數(shù)量11341通過(guò)黑這次區(qū)別墅浸成交兇信息哪統(tǒng)計(jì)孝分析聾得出沖：圈完層的予傳播惠在虎奪門(mén)市走場(chǎng)尤顛為明舉顯，歡通過(guò)市朋友污介紹告成交晚四套關(guān)，占旺總成曉交比澆例的40間%，合寄作單燦位的別資源漂也非農(nóng)常的挪優(yōu)質(zhì)沙（如互銀行也、商臨會(huì)等名）褲，在炒后期須可以賓加大遭老帶展新與溫多開(kāi)耀發(fā)團(tuán)搜體客搞戶(hù)資構(gòu)源；1次2次3次及以上028成交蝴客戶(hù)擊來(lái)訪(fǎng)襯次數(shù)將統(tǒng)計(jì)客戶(hù)福付款魄方式你統(tǒng)計(jì)一次性銀行按揭19通過(guò)勾對(duì)成攪交客匪戶(hù)的景來(lái)訪(fǎng)蓮次數(shù)郵統(tǒng)計(jì)便分析褲得出肥：所組成交舉客戶(hù)王至少曬來(lái)訪(fǎng)2次，80嘆%來(lái)訪(fǎng)糊三次降以上候，說(shuō)違明這花些客狡戶(hù)對(duì)鑒置業(yè)偷是比姨較理擴(kuò)性的模，不服是沖拆動(dòng)型菠的客瘋戶(hù)；而在浩所成模交的為客戶(hù)寨中，愛(ài)選擇臘一次憲性付茅款的笛只有頑一位西，其稻余都進(jìn)選擇忍銀行筋按揭浪；成交毫后面填臨問(wèn)婦題：1、成悠交后襲與客搞戶(hù)溝趟通過(guò)泳程中嗎，反霞饋信匯息：嗽客戶(hù)再只覺(jué)河得買(mǎi)禿貴了電，并洽沒(méi)有妹覺(jué)得生買(mǎi)得障值（腐已經(jīng)比明確肥一位棍客戶(hù)滅要退晌房）斷。應(yīng)淘對(duì)策達(dá)略：略釋放焰開(kāi)盤(pán)牲當(dāng)天只售罄鹿的信閉息，最增強(qiáng)猛客戶(hù)轉(zhuǎn)信心日；2、由史于虎戒門(mén)客微戶(hù)有輛需要遮看現(xiàn)鑼樓才烏購(gòu)買(mǎi)羞的習(xí)導(dǎo)慣，揚(yáng)而紫票臺(tái)開(kāi)霜盤(pán)時(shí)獨(dú)無(wú)現(xiàn)卸場(chǎng)可任看，偉更是受連基捕本的濃物料串都不割足（輔十足螞的提垂前定盲制）卷，客嘆戶(hù)對(duì)滅產(chǎn)品競(jìng)認(rèn)識(shí)局及對(duì)間將來(lái)深生活家場(chǎng)景蝕十分劣模糊帳，即樹(shù)使能骨夠簽欄約，戒客戶(hù)峰滿(mǎn)意使度也紅會(huì)較藏低；3、萬(wàn)孫科千雙億完落成銷(xiāo)藍(lán)售額訪(fǎng)，12月10日后非暫停綠簽約媽?zhuān)?2月3日開(kāi)桑盤(pán)簽開(kāi)定制曲協(xié)議個(gè)，12月8日取極得預(yù)扒售證豎，客蒙戶(hù)僅尚有七旋天時(shí)牧間準(zhǔn)釣備巨覺(jué)額首葛期款?yuàn)^和簽自約材幫料；12月10日，浙僅且含只的胞一天苗簽約罰時(shí)間這一荷天對(duì)百紫臺(tái)譜格外釣重要12月10日簽煩約“悲十步矛曲”客戶(hù)滔感動(dòng)琴了！完成10松0%客戶(hù)昏滿(mǎn)意番度1、保旦安員講指引闖停車(chē)（豪搖車(chē)全存部停坑放在貢同一嗽區(qū)域闊，讓脊客戶(hù)并倍感柏高級(jí)鴨圈層件）2、簽嚷約專(zhuān)亭場(chǎng)（大曬門(mén)緊難閉，12月10日住舍宅公蛙園只微針對(duì)易簽約趴客戶(hù)孫開(kāi)放杰，專(zhuān)跟屬感使、私誦密感靈極高炒）3、禮恒儀送叉鮮花（歡閉迎您疑回家柱！）4、銷(xiāo)士售員日出門(mén)榜迎接5、美朵麗模役特貢世奉酒抹水和烤水果（名嶼流生之活體摧驗(yàn)，看尊貴配感十廊足！輛）6、銀坡行、焰律師呆、銷(xiāo)描售員松、銷(xiāo)傭售經(jīng)惱理多授人服定務(wù)一洪人簽百約（服并務(wù)！治）7、項(xiàng)困目負(fù)株責(zé)人演贈(zèng)送址別出喘心裁綢紫臺(tái)適專(zhuān)屬躁禮品賞，客知戶(hù)倍批感禮底品沉死甸甸（給琴業(yè)主蕉的一眉封信楊、《紫臺(tái)供筆記》、浪械騎體井驗(yàn)之謠旅邀劫請(qǐng)函挪）8、禮們儀小傲組贈(zèng)你送特符制鮮酬花，黨恭喜婦您成太為萬(wàn)莖科紫廚臺(tái)首誦批尊變貴的崗業(yè)主（銷(xiāo)陽(yáng)售員宗手寫(xiě)站信）9、營(yíng)口銷(xiāo)大棉團(tuán)隊(duì)檔送別（國(guó)余家領(lǐng)指導(dǎo)人瓣級(jí)別腎排場(chǎng)衡）10、保波安開(kāi)道門(mén)、晶開(kāi)門(mén)奏、指造揮倒巴車(chē)，桑全體傍揮手療道別（客屢戶(hù)流部淚了核）簽約縣“閘十步山曲”——儀式碼感十齒足簽約任現(xiàn)場(chǎng)銀，豪悲車(chē)云遼集保安求員指往揮名嫁車(chē)停牲在同酬一區(qū)破域，木客戶(hù)蒸倍感歌鄰居孝都是刺同一璃社會(huì)傳階層曲目1、豪束車(chē)專(zhuān)誤區(qū)曲目2、簽店約專(zhuān)杰場(chǎng)大門(mén)籮緊閉耽戒愿?jìng)渖試?yán)大門(mén)折緊閉津，12月10日住辛宅公葛園只頭針對(duì)區(qū)簽約爐客戶(hù)神開(kāi)放委，專(zhuān)桌屬感例、私蔬密感粉極高專(zhuān)屬郊感！私密撤感！尊貴郊感……模特歇贈(zèng)送薪鮮花曲目3、模案特送委鮮花裕歡迎象回家歡迎該您回只家！曲目4、銷(xiāo)溪售員緊出門(mén)路迎接曲目5、美仆麗模斷特貢后奉酒燒水和諸水果名流受生活況體驗(yàn)演，尊獅貴感臘十足避！曲目6、專(zhuān)條業(yè)簽摸約服何務(wù)銀行天、律葉師、籠銷(xiāo)售蟲(chóng)員、滅銷(xiāo)售抓經(jīng)理械多人叨服務(wù)救一人遷簽約曲目7：別出寸心裁罩紫臺(tái)臭專(zhuān)屬壞禮品客戶(hù)研倍感棟禮品萌沉甸工甸浪騎逝體驗(yàn)踩之旅蜘邀請(qǐng)池函給業(yè)塔主的個(gè)一封駝信《紫臺(tái)捏筆記》曲目8：禮取儀小猜組贈(zèng)攏送特踐制鮮詠花模特腹臺(tái)詞推：恭榮喜鄧瘦小姐棄成為亮萬(wàn)科