廣東某高檔項目市場調(diào)查及營銷提報

**市場\營銷提報匯報內(nèi)容消費者分析宏觀\區(qū)域市場分析項目媒體建議附加值建議宏觀市場分析-深圳:6月房價狂降36%深圳樓盤跌幅最高達40%斷供現(xiàn)象開始出現(xiàn)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局9日發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》顯示，深圳市6月份商品住宅銷售均價為11159元／平方米，比去年全市房價最高點下降了36％。2008上半年，深圳市各區(qū)大部分樓盤均就銷售價格進行了調(diào)整,關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)的樓盤降價幅度較大，區(qū)域內(nèi)多數(shù)在售樓盤降價30%以上，其中有的項目降價幅度高達40%。關(guān)內(nèi)的項目調(diào)整幅度較小，但南山、鹽田也有降價近30%的樓盤。宏觀市場分析-北京房地產(chǎn)市場需求情況：

房地產(chǎn)市場觀望情緒依然較濃，銷售持續(xù)低迷。上半年，北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度擴大1.1個百分點。其中，期房銷售面積為313.7萬平方米，現(xiàn)房銷售143.4萬平方米，分別下降52%和31.9%。房屋銷售價格情況：

房屋銷售價格漲幅呈回落趨勢，環(huán)比漲幅為2005年以來最低。6月份，北京市房屋銷售價格同比上漲11.2%，漲幅比上月回落1.2個百分點；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，為2005年以來的最低漲幅。

北京房地產(chǎn)市場上半年銷售低迷、銷售價格漲幅降至2005年以來的最低水平，受奧運會的影響，北京樓市成交低迷的狀況仍會繼續(xù)。宏觀市場分析-上海典型個案：中遠兩灣城位置：軌道交通3號線中譚路站預(yù)計銷售價格：21000元/平米實際銷售價格：16000元/平米銷售成果：該批房源全部售罄啟示：上海房地產(chǎn)市場07年上漲過快，存在泡沫成分，08年價格開始向價值理性回歸。從6月中旬開始，一向堅挺的上海房價也開始出現(xiàn)松動，連續(xù)五周均呈現(xiàn)出明顯下滑的跡象。宏觀市場分析-昆山從上圖可以明顯看出昆山2008年2-4月份呈明顯上升趨勢，從5月份開始市場出現(xiàn)波動，與去年同期相比更是出現(xiàn)了20%左右的降幅，這與去年上半年的持續(xù)上升趨勢形成了明顯反差。昆山08年1月至6月別墅成交量2008年昆山整個別墅市場共成交428套，陽澄湖板塊和南部水鄉(xiāng)作為昆山別墅供應(yīng)的兩大區(qū)域，也是別墅成交的主力,分別占到總成交量的33.6%和28.3%。與07年同期相比陽澄湖07.08年持續(xù)在售的樓盤中，2008年上半年的成交量為98套，與去年同期147套相比減少了49套，降幅為33.3%。由此可見昆山2008年的別墅市場受全國房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。區(qū)域競爭項目2龍城卡布琪諾6.2萬,純疊加1錦繡藍灣占地13.8萬,聯(lián)體.雙拼3天倫隨園6萬獨棟6檀香園11萬,獨棟4豐澤園17萬平米,獨棟、雙拼5天使灣11萬,獨棟7克拉水城5萬,獨棟、聯(lián)體8泰泓花園30萬,雙拼、聯(lián)體、疊加9鼎園美墅13萬,獨棟10品院8.6萬，聯(lián)排10菏塘月色蘇園金湖銀灘區(qū)域板塊競爭激烈項目名稱8月份銷售量產(chǎn)品面積/銷售套數(shù)獨棟雙拼聯(lián)排錦繡藍灣11雙拼200/1、聯(lián)排168/1檀香園1獨棟509/1豐澤園1獨棟230/1泰泓花園-1獨棟233/1天使灣無成交天倫隨園無成交玉山勝境1獨棟468/1鼎園美墅-1雙拼235/1品院無成交中大易墅4獨棟221/1、252/1、238/2總計7118月份別墅銷售情況表注：截止至9月4日陽澄湖板塊內(nèi)8月銷售情況，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。項目名稱獨棟(總/售)雙拼(總/售)聯(lián)排(總/售)疊加(總/售)未來供應(yīng)(戶)錦繡藍灣/80/57108/86//蘇園////聯(lián)排249（一期47）品院//87/20/聯(lián)排220少量雙拼檀香園93/5920/1///豐澤園137/11028/25//雙拼66泰泓花園112/60///獨棟99天使灣84/39///獨棟20天倫隨園40/22///獨棟38玉山勝境43/14////鼎園美墅51/122/0///中大易墅107/5042/8//獨棟77金湖銀灘////雙拼8/聯(lián)排292/疊加156河塘月色////獨棟74澄湖水岸////聯(lián)排77金喬項目////獨棟78總計667/355192/91195/106/聯(lián)排838/雙拼74/獨棟386/疊加156別墅去化表：7、8月別墅成交對比圖7、8月份成交對比可以看出獨棟聯(lián)排成交下降是8月別墅成交量下降的主要原因，小面積經(jīng)濟型的別墅產(chǎn)品受波及相對較小。陽澄取湖別秋墅未姑來供劫應(yīng)量未來嗎區(qū)域房誠市場賺以獨棟令、聯(lián)纏排別墅戲為主輪競爭掠比較蓬激烈稀。雙撞拼、牧疊加介別墅桃未來滅供應(yīng)圣量不委多，本競爭忌相對物平緩寶。未來新巧盤澄苗湖水踢岸將睬有77戶的導獨棟甚推出楊，故械獨棟擴別墅屯供應(yīng)虜量有拿所上幼升。產(chǎn)品狠分析哄:陽澄聞湖度蒜假型度別墅瓦區(qū)物版業(yè)類茂型以過獨棟永別墅精為主傭，及斜少量弊雙拼礎(chǔ)和聯(lián)紙排部分蛇項目脂指標乘：天倫借隨園懼0弄.3捷2匙獨棟玉山嚷勝境哭0當.3酸9疤獨棟天使緣瑞灣鎖0.驚6忠獨京棟豐澤掠園房誠0.續(xù)36盾獨義棟、盈雙拼品院洋0怕.6喉6俯聯(lián)排檀香族園喂0.筒38進獨愚棟、虛雙拼清風爪華院齊0囑.6瓣8懲聯(lián)芬排、觸小高每層中大逢易墅美0愧.3靜6盟獨棟侮、雙逮拼豐澤籃園西班字牙風雀格地中鈴海風兩格泛您濫，鍋陽澄位湖周戒邊煩度艘假別尊墅群貍近1/掌3為此銅風格醬，極罪少數(shù)丑的中屈式現(xiàn)缸代和部蘇式找園林珍風格臣，局典限頗左大。容積匙率從0.吸3到0.丑6，面添積從20瘋0到60還0平方悲米，沿從獨便棟、伏小獨露棟、占雙拼蹦到聯(lián)稍排等御類低美密度薄產(chǎn)品山。西班助牙風旦格清風愁華院建筑現(xiàn)風格天使片灣歐洲責各式院風格中式包現(xiàn)代伸風格蘇式春風格檀香傲園天倫努隨園綜合屢分析丸:項目總規(guī)劃套數(shù)主力戶型價格（元/㎡）容積率綠化率本項目建筑面積：180000㎡226套雙拼：198㎡獨棟：230-330㎡8600-120000.3640.2%天倫隨園建筑面積：19446.6㎡74套獨棟：250-280㎡獨棟：17000-180000.3265%玉山勝境建筑面積：25073㎡43套獨棟：300-500㎡獨棟：200000.3963.6%豐澤園建筑面積：60000多㎡247套獨棟：230-330㎡雙拼：7500-8000獨棟：110000.3652%天使灣建筑面積：60014㎡230套獨棟：9200-9500㎡獨棟：9200-95000.645%品院建筑面積：300000㎡328套聯(lián)排：190-280㎡聯(lián)排：6800-80000.6640%檀香園建筑面積：50000㎡106套地上層面積：283-424㎡地下層面積：160-238㎡雙拼：9000獨棟：12000地下室：40000.3870%競爭服分析鈔:慢銷快銷競爭心矩陣(高矮端)(低賺端)玉山慚勝境天倫布隨園檀香驅(qū)園豐澤晨園清風拘華院品院天使泛灣中大符易墅15繞00望0以艦上90私00摘~1羨30羽0070曉00要~9艦00買0荷塘月色玉山沫勝境地淹址甲：鑰巴持城鎮(zhèn)擇臨湖懸路8蜜8號價巷格妨：憶獨粗棟2擇00阿00防元/廟㎡變左右主力舒面積方：憤3大00活-5續(xù)00鮮㎡主力農(nóng)總價扇：耕60哪0-回10拳00勇萬風志格米：孕新柴蘇式容熱積開率：捉0.殃39綠賣化遲率：內(nèi)63風.6睡%推售梅時間傅：研0縣7年捉12翠月推售刃狀況服：鉆僅暖43轟套獨渠棟別機墅，愁售出制10援多套物業(yè)枯管理炸費：拘4元繡/平談方米繡·月開磁發(fā)燦商：還天元丘置業(yè)玉山頭勝境主要西賣點陽澄沖湖一匆線湖我景、鋤陽澄但碧玉效公園蘇式賓建筑潔風格文化僑概念化嫁接檀香清園2輔期地提址跡：博玉服山鎮(zhèn)千馬鞍可山西壯路末封，陽埋澄湖公園榜南側(cè)價確格再：品獨題棟1危10拜00礙元/震㎡權(quán)雙掘拼9逆00裁0元/痰㎡凳地尖下面蘿積4汽00影0元病/命㎡主力出面積咸：驚地殿上層須面積怕為2考83掘-4寶24水平米簡,地下層呢面積嘴為1臨60壯-2順38簡平米映.主力暢總價叨：理4涌20刷-7早20祥萬風辭格杰：命西享班牙鄙風格容健積仔率：徑0.杜38綠幣化惜率：賞70碗%推售竊時間潔：逃0訓7年娘12旦月推售諒狀態(tài)繩：紅8勺9套漲獨棟聯(lián)別墅臺+1秧7棟贊雙拼羨別墅卸，目前服二期愚在售物業(yè)我管理淚費：遮2.迎50菊元/毫平方械米·旁月開舟發(fā)霞商：母蘇州軟長德佳置業(yè)隊公司檀香最園主要杠賣點純粹索西班廣牙獨孤墅、傲坡景優(yōu)越伍位置基，毗鉆鄰國黨賓館缺撐點現(xiàn)場制展示伏系統(tǒng)社薄弱豐澤落園一期二期在售三期陽澄塞湖上燒、島悅居別剃墅、憑戶戶病臨水禿、伴欺水而思居、善星級都酒店弄會所8月勝二期誤的2扔30瓣平米階獨棟榴別墅需成交臟了一夠套。項目地址巴城鎮(zhèn)湖濱路路與城北路交叉口綠化率50%物業(yè)公司昆山志遠物業(yè)物業(yè)費1.70元/平方米·月開發(fā)商龍宇置業(yè)物業(yè)類型獨棟、雙拼代理商新聚仁報價獨棟11000元/平米雙拼9000元/平米總建規(guī)模77000平方米主力面積獨棟230-400平米雙拼210-230平米占地面積170000平方米開盤時間二期07-10容積率0.45客源昆山、蘇州、上海豐澤國園戶缺型配薦比豐澤園獨棟面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)230-2393025240-2492218260-2693325270-2792719280-2891717310-31954390-39932總計137110豐澤園雙拼面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)210-2191614220-2291211總計2825一、棍二期搞都在姜售。僅二期提湖心拐島于斧07擱年1厭0月證開盤謙，推娘出7今5套邪獨棟蹦。雙拼梯別墅云19乖8萬撓起，居獨棟嘴別墅渴25坦5萬粉起。豐澤濤園二娃期戶訴型配倆比豐澤園二期獨棟面積范圍總套數(shù)已售套數(shù)2301411240-249128260-2691613270-279137280-2891414310-31943390-39921總計7557在售濃二期戰(zhàn)湖心胳島，深推出竹75申套獨廟棟，送車佳庫。0穿7年變10豪月開阿盤，在目前楚價格繪在11逮00惱0元羽/平菊米。8垮月份饑二期津成交土了1山套2按30哥平米椅獨棟凍別墅畝。銷粒售率告達到76旺%。蘇園一期項目地址巴城鎮(zhèn)湖濱北路綠化率36%開發(fā)商昆山通島置業(yè)有限公司物業(yè)類型聯(lián)排、雙拼、小高層代理商上海九陽報價預(yù)計6000-6500元/平米總建規(guī)模110000平方米面積范圍252-313平米占地面積100000平方米開盤時間預(yù)計9、10月份開盤容積率1.1戶數(shù)一期推出47戶聯(lián)排別墅暫無馳大力簽度的桐宣傳陽，預(yù)忌計價頌格會彼在6殲50寄0元顆/平荒米?？迥壳凹维F(xiàn)場范有部稻分別摘墅已談經(jīng)封起頂。結(jié)論天：1、策一線蘋城市規(guī)在宏化觀調(diào)免控的淹影響忠下，房地援產(chǎn)成綢交量餅急劇括下降藍，成麻交均袍價也仿出現(xiàn)抱了不困同程甚度的苗提高漠，價格導出現(xiàn)錄了理些性回為歸，禮整體遲的觀舅望氛棟圍較驅(qū)重。2、付昆山事房地徑產(chǎn)市紐奉場也夢受到礙了一俯定的告影響靜，而屋別墅鵲市場馬對宏慨觀政柴策更潛為敏嗚感，月受到拔的沖特擊也遭更為備明顯克。如榴果下用半年蟲市場晌沒有愉明顯托改觀董，昆山田別墅霞市場豪受到戶的沖賭擊程噴度會攝更大擁。3、自縱觀慢整個菠陽澄部湖板場塊，敞作為劣眾多框項目在處于夸持續(xù)功銷售臨期的列別墅護市場報來講授，成謝交量雁不容仇樂觀業(yè)。特別報是本牌項目味，面致積偏煌大，趨單價復(fù)偏高勾，總茄價高果，其占面臨句的競達爭壓烏力更碧是嚴系峻。匯報窗內(nèi)容消費肺者分竊析宏觀部市場分析項目突媒體氏意見附加旋值建裳議中大死易墅隱客戶倡分析睛:來人教來電正主要頁集中對在市執(zhí)區(qū)/叢上海贊客戶攝/城破北A、舞C、泊D戶味型較叢受市爛場關(guān)市注15輩0-炒20瓦0萬緞之間們的產(chǎn)亦品市李場需何求高內(nèi)部德客戶托占絕驚大比霉例媒體巷投放徐效果分析網(wǎng)絡(luò)惜、工源地看另板效盡果突暮出，而一即些媒未體如煉樓宇慶視頻袋、報愚媒、吵雜志抖等效絡(luò)果一存般。加大戶外忌、現(xiàn)書場、煉網(wǎng)絡(luò)妙、老格客戶偶帶看俊等手球段的差投放書力度。區(qū)域雨競爭針項目或購買遭人群質(zhì):項目昆山蘇州上海其他私企公務(wù)員白領(lǐng)其他項目賣點廣告通路檀香園42%18%40%65%30%華僑5%關(guān)系客戶最近湖景坡地景觀泛亞易道景觀設(shè)計下沉庭院高速高炮蘇州昆山房展會產(chǎn)品說明會、業(yè)主活動豐澤園40%15%45%70%20%10%現(xiàn)場效果好\社區(qū)環(huán)境樓市、高速高炮蘇州昆山上海段天倫隨園20%30%50%90%10%中式庭院現(xiàn)場營造現(xiàn)場、高炮、網(wǎng)絡(luò)清風華院63%22%15%46%42%7%5%低總價、區(qū)位相對成熟，適合居住，商區(qū)商業(yè)配套地下大面積贈送贊助活動市區(qū)看板展會品院80%16%4%48%40%12%新江南風格、位置優(yōu)越、中式庭院設(shè)計、小面積低總價社區(qū)內(nèi)有幼兒園展會、贊助活動、現(xiàn)場看板、市場看板購買竿人群功:項目名稱客戶群體分析關(guān)鍵置業(yè)因素客戶來源購買目的職業(yè)特點本項目以上海和昆山本地為主多數(shù)為第二居所使用外商、企業(yè)高管、本地私營業(yè)主水環(huán)境宜人、對建筑特色的喜愛，對投資成本的控制昆山娃市區(qū)鹽＋上撇海＋伯巴城光陽澄篩湖的銅客群犬占總鏈量的別77仗％。匯報弊內(nèi)容消費掘者分筒析宏觀趙市場分析項目吹媒體孟意見附加廊值建辯議1、叨引導以湖懼濱路休為主抄軸，梯進行膛項目若看板益、燈徹桿旗宏宣傳貌，引換導客扇戶前粒往現(xiàn)凱場。2、心攔截外：1）鉗在滬寧照高速褲昆山難出入擾口、止蘇州棍繞城敢巴城亮出口等重劍要地鎮(zhèn)段，慚設(shè)置谷高炮展，在尤潛在哨客戶增進入飽昆山食之前降即進志行有役效攔禾截。3、翠看板岸封殺在漁壞家燈衣火周肺邊進忠行看忙板宣女傳，對前碗往湖籠濱路尼、古娛城路愿看房挺購餅房的江潛在莖客戶減進行槽封殺彈。4、班精準械點射高檔塌酒店燦：析在上請海人遷經(jīng)常雷光顧辛的昆它山各跪酒店惱及餐根飲、受娛樂宣場所悄內(nèi)，帖放置怨項目創(chuàng)廣告憶展架丙，進啊行項貌目展旗示，枕實現(xiàn)忙“放認知昂—好限感—被購買攀”。君豪孩酒店昆山個賓館瑞士封酒店在上險海，冒我們毫選擇適合牽昆山至，具褲有集殘群效憶應(yīng)的媒慘體通妹路。1、洞上海爐搜房雷：廣放告條冶、軟精文配悔合2、配租售松情報彩：硬壇廣、港軟文明配合3、敘在上孤海各汁大閘鏟蟹餐適飲網(wǎng)客點進丹行巡許回推硬廣活黑動，替展示薪項目端。新光墻酒家徒方亮貸蟹宴王寶戲和上掀海餐室廳消費元者分織析宏觀魄市場分析項目繞媒體播意見附加典值建島議地暖減系統(tǒng)獅——簡恒溫遇、恒憐氧、是恒濕1、勸舒適嶼保健蛇：地復(fù)采暖伶遵循