年天津某地塊調(diào)研初判

＊＊＊＊地塊調(diào)研初判2007.6.21一、項(xiàng)目概況二、市場綜述三、項(xiàng)目定位四、初步建議總目錄1、項(xiàng)目四至范圍3、地塊初解一、項(xiàng)目概況2、基本指標(biāo)1、項(xiàng)目四至范圍項(xiàng)目北起金剛橋，南至通北路，東臨張自忠路，西靠金剛橋。規(guī)劃總用地面積約2.2895公頃，合1、項(xiàng)目四至范圍：項(xiàng)目金剛橋＊＊＊＊規(guī)劃四至范圍：北起金剛橋，南至同北路，東臨張自忠路，西靠金剛橋引橋，規(guī)劃總用地面積約2.2895公頃，約合22859.2平方米。2、基本指標(biāo)：綜合體配比比例適當(dāng)，公寓面積適中，車位滿足項(xiàng)目所需。行政歸屬周邊配套交通體系人文自然地塊現(xiàn)狀3、地塊初解：現(xiàn)地塊毗鄰海河，自認(rèn)風(fēng)光優(yōu)美。人文素質(zhì)一般，外地商販及游民較多。單行線毗鄰大胡同、老城廂商圈，周邊生活、餐飲、購物、教育、娛樂設(shè)社完善。行政歸屬紅橋區(qū)，屬于市內(nèi)六區(qū)中，地理位置、發(fā)展?fàn)顩r最差的轄區(qū)。二、市場綜述1、宏觀市場概述2、區(qū)域市場簡析3、項(xiàng)目SWOT分析1、宏觀市場概述：項(xiàng)目處于海河龍騰計(jì)劃的第一分區(qū)，即傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)的中心地帶。周邊有多個(gè)項(xiàng)目聚集區(qū)域，如東站后廣場板塊、老城廂板塊等。2、區(qū)域市場簡析：類別價(jià)格區(qū)分供應(yīng)量處于多板塊結(jié)合點(diǎn)，供應(yīng)量巨大且時(shí)間持久。從住宅、寫字樓、商業(yè)裙樓及產(chǎn)權(quán)式酒店的各類別出發(fā)，均有不同的競品直接沖擊。價(jià)格區(qū)間跨度巨大，不同產(chǎn)品根據(jù)不同時(shí)機(jī)的推盤節(jié)奏變化也會(huì)實(shí)現(xiàn)波段式的上揚(yáng)。3、項(xiàng)目SWOT分析：1、綜合項(xiàng)目，自身功能完善；2、建筑規(guī)劃合理，公寓面積適中；3、品牌開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；1、所屬區(qū)域環(huán)境較差；2、產(chǎn)權(quán)式酒店市場利空因素較多；3、交通不順暢；1、海河龍騰計(jì)劃規(guī)劃范圍內(nèi)；2、多個(gè)地產(chǎn)板塊結(jié)合點(diǎn)；3、紅橋區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量減少；1、周邊成熟板塊供應(yīng)量加大；2、寫字樓不具備政策性優(yōu)惠措施；3、商業(yè)所屬泛大胡同商圈，競爭激烈且定位不高；優(yōu)勢（Strengths）威脅（Threats）機(jī)會(huì)（Qpportunities）劣勢（Weaknesses）三、項(xiàng)目定位1、市場定位2、客群定位3、項(xiàng)目可行性分析1、市場定位：項(xiàng)目定位市場定位依托海河、憑借多種社區(qū)產(chǎn)品形勢，形成多功能的自己自足的社區(qū)，同時(shí)影響并帶動(dòng)周邊市場，樹立地理及心里的地標(biāo)建筑群。復(fù)合型都市水景社區(qū)。2、缸客群訂定位：第一宰層周邊例社區(qū)顆的原材居民換，對鐮自然堵、人堤文、騙交通炒、配噸套等刷各項(xiàng)響設(shè)施怎熟悉惕且認(rèn)嫩可的忌客戶茶；第二謹(jǐn)層紅橋移區(qū)、濃南開狗區(qū)、偏和平福區(qū)等也區(qū)域勵(lì)客戶忘，對牧項(xiàng)目寨及區(qū)版位的近認(rèn)同技客戶怨；第三叔層投資聽型客領(lǐng)戶，玻有部慘分現(xiàn)墓金流泡可以鬧進(jìn)行尺投資釋，所綠屬區(qū)胡域、拔行業(yè)寄、年四齡分衫布沒退有規(guī)江律性甩；3、言項(xiàng)目挽可行汽性分攀析：基本蘿面復(fù)合擦型社嘆區(qū)，闊配套們合理嶼、設(shè)弊施完恒善。客群辭面市場鹽面成本涂面市場油對于騾小戶螺型居經(jīng)住類攀產(chǎn)品斜趨之腥若鶩帝，對族于寫媽字樓掠、產(chǎn)度權(quán)式每酒店雞及普臥通商倘業(yè)在眉此地倉段存陸在抗約性。居住咳類客騎戶地闊域性旬客戶鍬可以穴實(shí)現(xiàn)檔消化站，商舉業(yè)類妻產(chǎn)品沾需要咽完善慨的營趕銷推月廣計(jì)企劃的抹支撐獄。需要既根據(jù)弟土地順、前節(jié)期、址建安涉工程曬、市吸政基塌礎(chǔ)設(shè)崇施、街景觀毀及室辟外工煤程、屬監(jiān)理支、銷暗售、償管理允及不乖可預(yù)滔見等侮各項(xiàng)華費(fèi)用蘭的核吉算。五、員初步染建議2、凡營銷李推廣辮建議1、桂推盤肥節(jié)奏陷建議1、亞推盤米節(jié)奏滲建議：1號抹產(chǎn)權(quán)式酒舍店2號寫字瓜樓3號寫字宰樓4號恢公寓7號麗公寓6號磁公寓5號焦公寓一期一期二期商業(yè)三期四期以住支宅啟大動(dòng)，性提升哲項(xiàng)目擦認(rèn)知彼度，葛寫字斯樓及擾商業(yè)灰在有借客群卻保證盒基礎(chǔ)統(tǒng)上拔挺高項(xiàng)齊目調(diào)兔性，晌適時(shí)夜再推山出住肢宅，唐依托斬商業(yè)刺，拉隱升住腎宅均譜價(jià)，益最后希開放打投資碰類的著產(chǎn)權(quán)恐式酒禽店，節(jié)保障符實(shí)現(xiàn)茄收益怠價(jià)值正最大撤化。價(jià)注意罪操盤蕉中的肺預(yù)留池房。2、伸營銷百推廣散建議－媒夢體排萍期分階毯段執(zhí)朗行線上線下9月12月3月10月11月1月2月報(bào)廣駝亮相戶外鋒出街軟性調(diào)宣導(dǎo)DM魄直投工地霸圍擋硬廣珠宣傳硬廣鞠宣傳報(bào)廣晌集中籠宣傳短信泡宣導(dǎo)搬每周怪一次戶外女更新開盤溝信息擔(dān)釋放圍擋切更新夾報(bào)小眾牧媒體下進(jìn)行棋針對團(tuán)性客邀戶區(qū)械分，死以短鳥信、冊DM滴直投關(guān)、行端銷、跳活動(dòng)擾為主大眾悄媒體縱進(jìn)行瀉廣泛綱傳播旦，《右每日晃新報(bào)似》、紡《今鉛晚報(bào)琴》、喘夾報(bào)斃、戶銹外路芝牌、扒工地諸圍擋第一里階段第二平階段第三臨階段第四敵階段形象淋概念絲式引入借勢躬開發(fā)普品牌投資稈價(jià)值董、賣常點(diǎn)炒申作開盤囑信息貞引爆客戶烏回訪外展2、遣營銷議推廣掀建議－媒針體預(yù)掩算不包濤括售飼樓中程心的涌建造晃、裝炭潢費(fèi)忽用。PD俱CA勁循環(huán)慘的四疑個(gè)階勸段計(jì)劃執(zhí)行檢查處理PD鳴CA亡循環(huán)旱的八導(dǎo)個(gè)步販驟找問題題找原膝因找要裹因訂計(jì)厲