寺公園配套可行性分析報(bào)告

xx寺項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第12頁(yè)共12頁(yè)寺公園配套項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目提出背景與投資必要性 3（一）項(xiàng)目提出的背景 3（二）投資必要性分析 3（三）目前工作進(jìn)展情況 4二、項(xiàng)目土地概況及前景分析 4（一）項(xiàng)目名稱 4（二）項(xiàng)目所在區(qū)域基本情況分析 4（三）項(xiàng)目地塊綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境 7（四）項(xiàng)目地塊條件調(diào)查分析 7三、項(xiàng)目合規(guī)性分析 12四、市場(chǎng)分析 12（一）國(guó)家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 12（二）項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 15（三）項(xiàng)目所屬區(qū)域/板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 30五、項(xiàng)目SWOT分析 41六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃 42七、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算及資金籌措方案 45八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 56九、項(xiàng)目管控方案 60十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 60十一、結(jié)論與建議 61一、項(xiàng)目提出背景與投資必要性（一）項(xiàng)目提出的背景（二）投資必要性分析公司成立后，為實(shí)現(xiàn)置業(yè)公司在xx市乃至西南地區(qū)的發(fā)展，同時(shí)完成在xx市打造“地產(chǎn)”品牌形象，除致力于江北區(qū)玉帶山項(xiàng)目的聯(lián)合整治工作外，一直積極拓展在xx市的業(yè)務(wù)。按照公司制定的初步發(fā)展戰(zhàn)略，公司在xx市致力于住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中以渝中、沙坪壩、江北區(qū)等主城區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域。xx寺地塊正處于江北區(qū)核心地域。背山面水，地理位置優(yōu)越，是當(dāng)前江北區(qū)位置最好的地塊。同時(shí)，符合公司既定的發(fā)展戰(zhàn)略。（三）目前工作進(jìn)展情況目前，xx市市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心已經(jīng)發(fā)布了該地塊的競(jìng)買(mǎi)須知，并規(guī)定在6月24日前完成報(bào)名程序。我司目前初步完成該項(xiàng)目的可研報(bào)告?，F(xiàn)提請(qǐng)上級(jí)單位審議。二、項(xiàng)目土地概況及前景分析（一）項(xiàng)目名稱xx市江北區(qū)xx寺公園配套經(jīng)營(yíng)性用地（二）項(xiàng)目所在區(qū)域基本情況分析1、區(qū)域概況江北區(qū)位于長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，幅員面積221平方公里，常住人口62萬(wàn)，轄石馬河街道、大石壩街道、觀音橋街道、華新街街道、五里店街道、江北城街道、寸灘街道、鐵山坪街道、郭家沱街道9個(gè)街道及魚(yú)嘴鎮(zhèn)、復(fù)盛鎮(zhèn)、五寶鎮(zhèn)3個(gè)鎮(zhèn)。江北區(qū)是xx市都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)，是xx市市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。2、區(qū)域規(guī)劃 除了傳統(tǒng)的觀音橋商圈，江北區(qū)目前重點(diǎn)發(fā)展三大板塊：江北城中央商務(wù)區(qū)、寸灘工業(yè)園區(qū)、xx寺公園。中央商務(wù)區(qū)：江北城被規(guī)劃為一個(gè)以金融、商務(wù)、文化、休閑為主，集超大規(guī)模及現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)為一體的新城。規(guī)劃中各種設(shè)施足以彌補(bǔ)xx市奇缺的具有高水準(zhǔn)的文化休閑設(shè)施，將成為xx市的標(biāo)志性形象。寸灘工業(yè)園區(qū)：定位于“立足xx市、輻射全國(guó)、聯(lián)動(dòng)全球的國(guó)際性工業(yè)品采購(gòu)交易中心、行業(yè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、會(huì)議培訓(xùn)中心、商務(wù)咨詢中心、人才技術(shù)交流中心和中國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)的工業(yè)品外貿(mào)集散基地?！眡x寺公園：占地1020畝，是xx市主城區(qū)內(nèi)保留最大的一片城市開(kāi)放空間，是xx市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃中的重要組成部分，還將打造海拔468米的城市觀景平臺(tái)。該項(xiàng)目已于2007年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2008年底完成?！卷?xiàng)目則緊鄰xx寺公園，距離觀音橋商圈也僅僅1200米，具有極好的先天優(yōu)勢(shì)。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展江北區(qū)是xx市的老工業(yè)基地，有著雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)安汽車(chē)品牌馳名中外。江北區(qū)還是xx市重要的商貿(mào)區(qū)和物質(zhì)集散地，未來(lái)江北將成為中國(guó)西部的商務(wù)中心和現(xiàn)代物流中心。由于具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，使江北區(qū)成為xx市最具發(fā)展?jié)摿Φ闹鞒菂^(qū)之一。在這樣一塊熱土上，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，已經(jīng)成為xx市市民夠房首選區(qū)域。在建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)和都市新區(qū)的偉大征程中，江北通過(guò)舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)并舉，按照現(xiàn)代國(guó)際化大都市的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，強(qiáng)力推進(jìn)城市基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)、形態(tài)開(kāi)發(fā)和功能開(kāi)發(fā)，繪就了大都市的嶄新風(fēng)貌。2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值180億元，同比增長(zhǎng)17.2%；觀音橋商圈商業(yè)設(shè)施面積，由2005年的130萬(wàn)平方米調(diào)整至2010年的230萬(wàn)平方米，人均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。4、項(xiàng)目周邊居住配套項(xiàng)目配套教育配套新村幼兒園、鑫渝幼兒園、建新小學(xué)、龍溪小學(xué)、華新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、嘉陵村小學(xué)、觀音橋小學(xué)、觀音橋中學(xué)、蜀都中學(xué)、十八中、建新中學(xué)、xx市工商大學(xué)銀行有工商銀行、華夏銀行和招商銀行等儲(chǔ)蓄點(diǎn)醫(yī)療衛(wèi)生324醫(yī)院、江北區(qū)人民醫(yī)院、仁愛(ài)醫(yī)院等商場(chǎng)超市毗鄰觀音橋核心商圈，有遠(yuǎn)東百貨、華聯(lián)、茂業(yè)、重百、新世紀(jì)、新世界、家樂(lè)福等超大商場(chǎng)超市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)愛(ài)丁堡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)餐飲加州美食街休閑娛樂(lè)嘉陵廣場(chǎng)休閑商業(yè)街賓館金源大飯店、松龍賓館等其它商業(yè)設(shè)施龍溪建材市場(chǎng)、萬(wàn)隆食品批發(fā)市場(chǎng)公園廣場(chǎng)xx寺公園、江北花卉園、黃金堡市政公園公交線路1座嘉華大橋、1條xx寺隧道、1條華新分流道；華新分流道南接渝澳大橋、直通渝中半島，北連新牌坊轉(zhuǎn)盤(pán)、直達(dá)外環(huán)高速；3０多路公交車(chē)通過(guò)紅旗河溝和華新分流道，約5分鐘直達(dá)觀音橋商圈、約10分鐘迅達(dá)解放碑（三）項(xiàng)目地塊綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境區(qū)域開(kāi)發(fā)環(huán)境：江北區(qū)具有承接xx市主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是xx市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，以開(kāi)發(fā)規(guī)模大、高品質(zhì)物業(yè)集中而著稱，其開(kāi)發(fā)水平基本上代表了xx市市房地產(chǎn)整體發(fā)展水平，是xx市市房地產(chǎn)業(yè)的旗幟。區(qū)域內(nèi)聚集了大量的知名開(kāi)發(fā)商，如龍湖、華宇、中海、招商、珠江、鵬潤(rùn)、陽(yáng)光100、魯能等，已成為百姓安居樂(lè)業(yè)的理想家園。區(qū)域整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境良好，是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。地塊開(kāi)發(fā)環(huán)境：地處觀音橋大片區(qū)，有中凱·翠海朗園、華立?天地豪園、黃金堡城市花園、坡月山莊等多個(gè)品牌項(xiàng)目，是xx市最早的富人區(qū)；觀音橋商圈的擴(kuò)容和xx寺公園的即將建成為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了保障。（四）項(xiàng)目地塊條件調(diào)查分析1、地塊構(gòu)成項(xiàng)目K10-1、、K10-5、K10-6、K11-1、K13-3號(hào)地塊構(gòu)成，地塊面積分別是13.73、3.77、7.31、4.79、3.13、29.35、1.83公頃，共計(jì)63.91公頃（約合894.7畝）。2、地塊高差

地塊用地標(biāo)高在250－415米之間，相對(duì)高差165米；主力海拔高度為350-400米，主力高差在40米左右，局部位置存在明顯凹凸部分。這樣的地形，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響；但如果合理利用地形與高差，將非常容易作出特色創(chuàng)新項(xiàng)目，成為城市風(fēng)景。3、地塊形狀地塊整體由兩大部分構(gòu)成，低密度物業(yè)形態(tài)和高層物業(yè)被自然分隔，利于居住氛圍純粹性。但個(gè)別地塊形狀不規(guī)則，如K10－5也是高差接近40米，但同時(shí)地形的特殊性也會(huì)成為我們規(guī)劃與建筑特色的契機(jī)，但設(shè)計(jì)特殊的建筑形式也將成為項(xiàng)目亮點(diǎn)。4、地塊場(chǎng)地平整及地質(zhì)狀況地塊上基本上無(wú)附著物和建筑物，前期成本較少；從地質(zhì)條件來(lái)說(shuō)，xx寺片區(qū)地質(zhì)情況良好。5、地塊周邊關(guān)系項(xiàng)目的地理位置極好，東臨觀音橋商圈僅1200米，距離華新分流路約800米；西鄰大石壩地區(qū)，距離紅巖大橋北延段約500米；北臨渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園，距離紅石路約400米；南臨嘉陵江濱江路約400米，距離xx市-CBD解放碑約10公里。環(huán)抱xx寺公園，遠(yuǎn)眺嘉陵江。周?chē)磥?lái)?xiàng)l件較好，對(duì)項(xiàng)目的推廣和形象有提升作用。6、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地塊編號(hào)占地面積規(guī)劃用地性質(zhì)容積率建筑面積建筑密度綠地率公共配套設(shè)施備注(平方米)(代碼)(%)(%)K10-1209373.1R11209373.14030幼兒園(6班，用地面積不小于1800平方米),文化活動(dòng)站(建筑面積不小于1000平方米),居委會(huì)(建筑面積不小于150平方米),社區(qū)服務(wù)站(建筑面積不小于100平方米),派出所K10-555787.4R21.266944.93530K10-623456.4R21.535184.53530K11-1289921.1R23869763.23530垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站(用地面積不小于200平方米),公廁(建筑面積30－60平方米),門(mén)診所(建筑面積不小于60平方米),治安點(diǎn)(建筑面積不小于20平方米),幼兒園(6班，用地面積不小于1800平方米),體育活動(dòng)場(chǎng)地(用地面積不小于1000平方米)K13-317958.6R2471834.43530合計(jì)596496.51253100.1合計(jì)占地894.7畝PAGEPAGE70三、項(xiàng)目合規(guī)性分析該項(xiàng)目為土地招拍掛項(xiàng)目，目前已有建設(shè)用地規(guī)劃條件函。2009年6月24日前完成報(bào)名后，根據(jù)報(bào)名情況確定土地出讓方式，競(jìng)買(mǎi)人兩家（含兩家）以上，采用招標(biāo)或拍賣(mài)方式，招標(biāo)拍賣(mài)時(shí)間另行確定；競(jìng)買(mǎi)人在兩家以下，采用掛牌方式出讓。四、市場(chǎng)分析（一）國(guó)家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率約為10%，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。2008年是中國(guó)樓市深度調(diào)整的一年，政府從年初的打壓到年末救市政策的頻繁出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變——由控制轉(zhuǎn)為促進(jìn)?？缛?009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖在全球體系中仍一支獨(dú)秀，但增長(zhǎng)明顯放緩，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要力量，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍已成為近期政策調(diào)整的重要內(nèi)容，政策趨向已從08年以來(lái)的鼓勵(lì)消費(fèi)層面逐漸向刺激投資轉(zhuǎn)移。1、全國(guó)政策■十大振興規(guī)劃出爐，房產(chǎn)落選國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月25日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過(guò)有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，研究部署發(fā)揮科技支撐作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。至此，國(guó)家確定的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃全部出爐，實(shí)施時(shí)間將從2009年至2011年。此前傳出的能源、房地產(chǎn)等行業(yè)落選。觀點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)落選十大振興產(chǎn)業(yè)也是在情理之中，一則作為一個(gè)資源消耗型產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)支柱性本身就不是很合適，二則在金融危機(jī)面前，不是每個(gè)產(chǎn)業(yè)都需要依靠振興來(lái)存活的。房地產(chǎn)的落選對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該來(lái)說(shuō)影響不大，因?yàn)楝F(xiàn)在的他們非常理性，他們對(duì)這些沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利益的消息并不敏感;但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這則消息是一個(gè)打擊——因?yàn)榧南Ｍ谡龀值脑竿呀?jīng)落空，現(xiàn)在更多的是只能依靠自己來(lái)抵抗“寒冬”，因此改變策略，盡早出貨，快速回籠資金，先求生存就顯得尤為重要?！?3年首次下調(diào)商品房資本金比例，降低房地產(chǎn)行業(yè)融資門(mén)檻國(guó)務(wù)院2009年5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%（而其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低自有資金比例只下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，從35%降為30%，這也可以視為中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)方向，希望開(kāi)發(fā)企業(yè)加大這一類房源的投入）。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，也是自2007年執(zhí)行緊縮貨幣政策以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的首次放松。觀點(diǎn)：此次降低資本金比例，直接降低了開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻，緩解了企業(yè)的資金缺口，對(duì)提高開(kāi)發(fā)商的投資積極性具有重要作用。相對(duì)于08年以來(lái)的鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的各項(xiàng)政策，這次的政策調(diào)整直接惠及開(kāi)發(fā)企業(yè)，顯示出對(duì)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的大力扶持。2、xx市政策■xx市市提振樓市出臺(tái)17條新政1月20日，xx市市政府正式出臺(tái)《xx市市政府關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，分為5大部分、共17條具體實(shí)施意見(jiàn)。觀點(diǎn)：17條措施涵蓋了調(diào)整稅費(fèi)征收和入戶政策、加大信貸支持力度等，其中最引人關(guān)注的是：住房契稅稅率打“5折”，房屋交易手續(xù)費(fèi)減半，個(gè)人所得稅的4成用來(lái)抵扣按揭款，主城放寬外來(lái)購(gòu)房者入戶限制（購(gòu)房即可入戶）等。這些措施去年11月中央出臺(tái)的首輪“救市組合拳”更加激進(jìn)，可以看出政府重拳出擊，意在振興樓市，保障x(chóng)x市房地產(chǎn)業(yè)09年穩(wěn)定發(fā)展。■xx市發(fā)展正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略2009年2月5日上午，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)xx市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)〔2009〕3號(hào)（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）正式發(fā)布，全文約1.5萬(wàn)字。《意見(jiàn)》明確指出，要站在全局和戰(zhàn)略的高度，充分認(rèn)識(shí)加快xx市市改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大意義，努力把xx市市改革發(fā)展推向新階段。xx市發(fā)展問(wèn)題，正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。觀點(diǎn)：這則消息對(duì)于xx市來(lái)說(shuō)是極大的利好，因?yàn)樗馕吨鴛x市將面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇，無(wú)論是招商引資，還是吸引人才等方面都將展現(xiàn)出xx市無(wú)限的吸引力，這不僅是對(duì)房地產(chǎn)的利好，更是對(duì)xx市各大行業(yè)更廣泛的利好?！鲈O(shè)立兩江新區(qū)“兩江新區(qū)”包括了江北區(qū)、渝北區(qū)和北部新區(qū)以及北碚區(qū)和沙坪壩區(qū)的部分區(qū)域，幅員面積將來(lái)應(yīng)該在1000平方公里左右。xx市擬將“兩江新區(qū)”打造成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的中國(guó)第三大開(kāi)發(fā)區(qū)。觀點(diǎn)：兩江新區(qū)定位內(nèi)陸開(kāi)放高地，據(jù)了解一旦xx市關(guān)于“中國(guó)第三區(qū)”的夢(mèng)想成真，將對(duì)整個(gè)xx市的發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義，或?qū)⒅厮苤袊?guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版圖?！鼋衲曛鞒怯?jì)劃改造553萬(wàn)方，115個(gè)危舊房片區(qū)今年主城區(qū)計(jì)劃改造115個(gè)危舊房片區(qū)，需完成553萬(wàn)㎡的目標(biāo)。據(jù)介紹，從危舊房改造主體量、捎帶量來(lái)看，沙坪壩區(qū)今年最多，分別為78萬(wàn)㎡和32.59萬(wàn)㎡，其次為渝中區(qū)和江北區(qū)。觀點(diǎn)：今年政府加快了危舊房改造的進(jìn)程，從各個(gè)片區(qū)的改造規(guī)模來(lái)看，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和江北區(qū)將是今年改造的重點(diǎn)，這不僅給這些區(qū)域騰出了新地源，更為xx市市場(chǎng)帶來(lái)了龐大的消費(fèi)需求，如何利用好這些需求，建設(shè)出他們需要的產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商接下來(lái)應(yīng)該考慮的課題。3、小結(jié)從08年下半年開(kāi)始，國(guó)家就不斷出臺(tái)利好政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，如影響較大的“7折利率”優(yōu)惠，直接減少購(gòu)房者購(gòu)房成本；針對(duì)xx市地區(qū)的利好政策也頻頻出現(xiàn)，如“第三新區(qū)”、“保稅港”等，是對(duì)xx市未來(lái)發(fā)展前景的肯定。進(jìn)入09年，xx市再現(xiàn)利好政策，09年2月，xx市發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，xx市的城市影響力、競(jìng)爭(zhēng)力都在日漸加強(qiáng)，城市地位和形象在不斷提升；xx市政府出臺(tái)購(gòu)房入戶政策，放寬區(qū)縣居民購(gòu)房入戶限制。在國(guó)家對(duì)行業(yè)政策松綁以及xx市本地利好政策頻出的前提下，有效的穩(wěn)定住市場(chǎng)觀望者對(duì)xx市未來(lái)市場(chǎng)的前景預(yù)期，同時(shí)本地政府提供的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策與開(kāi)發(fā)商促銷優(yōu)惠政策雙管齊下，也有利的改變之前市場(chǎng)觀望局面，近期市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分反映了xx市樓市已經(jīng)在全國(guó)市場(chǎng)遙遙領(lǐng)先。周期主導(dǎo)大趨勢(shì)，政策影響小波段。從大趨勢(shì)來(lái)看，xx市的大發(fā)展勢(shì)不可擋，在本輪房地產(chǎn)周期中的領(lǐng)先和主導(dǎo)地位，將令xx市樓市上到一個(gè)新的臺(tái)階和水平，xx市已經(jīng)成為中國(guó)樓市第四個(gè)周期發(fā)展中的主導(dǎo)城市、領(lǐng)先城市。（二）項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析1、城市基本情況介紹（1）城市概況xx市市轄區(qū)面積82403平方公里，其中市區(qū)面積600平方公里，是北京、天津、上海三個(gè)直轄市總面積的2.39倍，是我國(guó)面積最大的直轄市。下轄40個(gè)行政區(qū)域（自治縣、市），其中有15個(gè)區(qū)、4個(gè)縣級(jí)市、21個(gè)縣，是中國(guó)目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。xx市市都市區(qū)是市域中心城市，包含渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、巴南區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)九個(gè)行政區(qū)全部轄區(qū)范圍的區(qū)域。（2）城市地位xx市位于長(zhǎng)江上游地區(qū)，是中國(guó)六大工業(yè)基地之一、重要的交通樞紐和內(nèi)河口岸，處在中西部地區(qū)的結(jié)合部，具有特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。*作為中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略型城市，xx市對(duì)中國(guó)中西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較強(qiáng)的輻射作用，其整體輻射能力與同處西部的另外兩大中心城市成都、西安相當(dāng)。*xx市市歷來(lái)為中國(guó)重要的重工業(yè)基地，汽車(chē)摩托車(chē)業(yè)、裝備制造業(yè)是xx市工業(yè)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，塑造了“嘉陵”、“長(zhǎng)安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后將大力扶持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、資源加工產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等。*xx市市是中國(guó)第四個(gè)直轄市，也是中國(guó)西部唯一的直轄市。xx市地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國(guó)東西結(jié)合部，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)。近年來(lái)xx市市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的政策傾斜下取得了巨大的成就，“8小時(shí)xx市”、“半小時(shí)主城”、“輕軌二號(hào)線”等一大批市政工程建設(shè)完成，投資環(huán)境得到巨大改善。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)*GDP保持高位運(yùn)行的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，高于全國(guó)平均水平直轄以來(lái)，xx市全市生產(chǎn)總值逐年增加，平均增幅約11%以上，未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。*xx市人均（GDP）發(fā)展走勢(shì)xx市市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，但2000年以來(lái)，xx市都市區(qū)人均GDP逐年增加，近幾年年均增長(zhǎng)率高達(dá)15.93%。直轄之初，xx市人均GDP只占當(dāng)時(shí)全國(guó)平均水平的70%，到2006年底，提高到了78%。*經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，我們認(rèn)為目前xx市市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展期，同時(shí)也是住宅的黃金開(kāi)發(fā)時(shí)期，生存型需求和改善型需求兼有，各類檔次的住宅產(chǎn)品均有較強(qiáng)的市場(chǎng)支撐。圖：宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷xx市市房地產(chǎn)發(fā)展階段，目前xx市市的地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值年實(shí)際增幅高達(dá)14%以上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力。表：人均ＧＤＰ與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系人均GDP地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)特征0-800美元啟動(dòng)期以生存性需求為主房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單純，呈現(xiàn)數(shù)量型特征800-4000美元快速發(fā)展期生存、改善需求兼有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)品以住宅為主，數(shù)量和質(zhì)量并重4000-8000美元平穩(wěn)發(fā)展期改善需求為主產(chǎn)品仍然以住宅為主，對(duì)質(zhì)量的要求高于數(shù)量8000-20000美元減緩發(fā)展期改善需求為主綜合發(fā)展型市場(chǎng)（4）xx市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展概況*固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升直轄以來(lái)，伴隨著國(guó)家資金、政策上的支持，xx市市的直接投資取得了較為迅速的發(fā)展，特別是固定資產(chǎn)投資，發(fā)展速率幾乎年年高于全國(guó)平均水平。這不僅保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，維持了社會(huì)前進(jìn)的動(dòng)力，同時(shí)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也大大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理。*xx市市房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)情況xx市房地產(chǎn)投資基本穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率在29%左右，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)良好。2、城市房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)規(guī)劃、政策分析(1)城市格局受xx市地理地勢(shì)影響,xx市城市用地已向南北方向延伸，xx市房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域也集中在南北區(qū)域；而本項(xiàng)目則處于城市發(fā)展的相對(duì)地理中心位置，地理位置優(yōu)越。xx市城市組團(tuán)化發(fā)展特征明顯。渝中區(qū)為xx市市中心區(qū)，是全市商貿(mào)金融中心。沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)及渝中區(qū)為xx市傳統(tǒng)主城六區(qū)，其中沙坪壩區(qū)高校云集，為xx市市教育區(qū)；江北區(qū)及渝北區(qū)位于xx市市北部片區(qū)，為xx市市商貿(mào)居住區(qū)；九龍坡區(qū)為xx市市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)；南岸區(qū)與渝中區(qū)隔江相望，主要功能包括商貿(mào)、居住及旅游。而巴南區(qū)、大渡口區(qū)及北碚區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)，整體發(fā)展相對(duì)滯后。(2)xx市市有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策?土地政策xx市市在土地政策上已經(jīng)大大放寬。4月底，xx市市國(guó)土局副局長(zhǎng)董建國(guó)表示，xx市市近來(lái)在政策上已經(jīng)給予了房地產(chǎn)企業(yè)極大的優(yōu)惠。一方面，加大信貸優(yōu)惠政策力度，另一方面，還對(duì)來(lái)xx市投資的開(kāi)發(fā)商給予稅費(fèi)優(yōu)惠。據(jù)他介紹，此前xx市市土地轉(zhuǎn)讓面積原來(lái)規(guī)定為300畝，現(xiàn)在市政府明確規(guī)定從2008年到2010年7月1日，xx市的出讓土地規(guī)模放寬至1000畝。?金融政策存量房貸7折優(yōu)惠利率2009年1月3日，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸七折優(yōu)惠的措施終于有了新說(shuō)法：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。觀點(diǎn)：減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者信心上升，將推動(dòng)樓市回暖。xx市購(gòu)房退稅政策實(shí)施按揭款可抵個(gè)稅《xx市市政府關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》日前正式出臺(tái)，《意見(jiàn)》規(guī)定，凡2008年12月1日后在市內(nèi)首次購(gòu)房的個(gè)人按揭貸款本息，均可抵扣產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅地方留成部分。購(gòu)房個(gè)稅抵扣政策的初定方案為個(gè)稅當(dāng)月抵扣，由于個(gè)人所得稅的地方留成部分為40%，所以，在政策實(shí)施后產(chǎn)權(quán)人可享受比例也為40%。比如，某市民如果每月應(yīng)繳納1000元的個(gè)稅，那么他可以直接憑銀行按揭的單據(jù)，每月到稅務(wù)部門(mén)繳納600元個(gè)稅就行了。觀點(diǎn):這一政策更多是對(duì)收入較高階層的利好，而這部分人士二次及以上購(gòu)房的幾率較大，因此，該政策的實(shí)施可能刺激二次置業(yè)群體的需求。?房地產(chǎn)交易政策調(diào)減房地產(chǎn)交易稅費(fèi)從1月12日起，xx市市開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中的契稅、營(yíng)業(yè)稅、手續(xù)費(fèi)等實(shí)施減免，以進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)住房消費(fèi)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。調(diào)整后，各種交易稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)為：觀點(diǎn)：此次調(diào)減稅費(fèi)的最終目的是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，尤其是對(duì)營(yíng)業(yè)稅的年限由5年減為2年，將大大刺激二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出陰霾。?其它政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響放寬購(gòu)房入戶限制非xx市主城九區(qū)戶籍的購(gòu)房者（包括農(nóng)民和市外居民，不含境外人員），在主城九區(qū)一次性購(gòu)房建筑面積90平方米以上，且實(shí)際居住的，可憑房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)到公安部門(mén)申請(qǐng)辦理1戶主城九區(qū)戶籍。主城區(qū)中心區(qū)住宅小區(qū)將下調(diào)容積率至3.5在1月召開(kāi)的《政府工作報(bào)告》會(huì)議上，市民反映我市部分區(qū)域和樓盤(pán)建得太擠、太密的問(wèn)題,市規(guī)劃局副局長(zhǎng)扈萬(wàn)泰表示，我市今年將完成主城區(qū)控制性詳規(guī)修編工作,并將重點(diǎn)控制、降低容積率,讓市民居住更舒適,活動(dòng)范圍更寬敞。下調(diào)指標(biāo)初步估計(jì)為主城區(qū)中心區(qū)小區(qū)容積率將下調(diào)至3.5，外圍地區(qū)控制在2左右。觀點(diǎn):這一規(guī)劃將在一定程度上提高城市發(fā)展活力，改善中心區(qū)域居住小區(qū)環(huán)境，增加中心區(qū)域宜居性，它有可能在一定程度上帶動(dòng)中心區(qū)域房?jī)r(jià)的提高。但這一規(guī)劃僅僅是針對(duì)純居住小區(qū)，對(duì)中心區(qū)域樓市整體的改善是有限的。?小結(jié)：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，xx市市政府的救市措施和力度在全國(guó)各大城市中處于前列，充分表明了xx市市府在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、引導(dǎo)xx市樓市提前走出冬期的決心。所以，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)，09年將于全國(guó)樓市提前復(fù)蘇。事實(shí)上，從08年12月到09年5月的房屋銷售量暴漲來(lái)看，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯露出回暖跡象，部分開(kāi)發(fā)商甚至已經(jīng)開(kāi)始少量回調(diào)價(jià)格。3、城市商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，下同）市場(chǎng)容量分析（1）常住人口逐年增加，城市化進(jìn)程加快xx市市歷年人口統(tǒng)計(jì)比較年份總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）總戶數(shù)（萬(wàn)戶）常住人口（萬(wàn)）流動(dòng)人口（萬(wàn)）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）城市化率04年3144.23988.592770.98373.251205.7043.5%05年3169.161010.412798371.161265.9545.2%06年3198.871030.662808390.871311.2946.7%07年3224.46105128174101361.3548.3%08//283910001419.0949.99%?隨著xx市市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城市魅力的增加，郊區(qū)人口的城市化進(jìn)程將不斷加速，同時(shí)xx市市的對(duì)外人口吸引力逐步增強(qiáng)，城市中外來(lái)人口的數(shù)量穩(wěn)步上升，為城市房地產(chǎn)的發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。?相比于xx市市總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)，xx市市人口總戶數(shù)的增長(zhǎng)顯得更為明顯，也即總戶數(shù)的增長(zhǎng)速度高于總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)速度，總戶數(shù)的增加主要表現(xiàn)為家庭支系不斷分裂構(gòu)成新的家庭組合，可直接產(chǎn)生新的住房需求，這就為xx市市的房地產(chǎn)市場(chǎng)添加了新的需求動(dòng)力。?常住人口及流動(dòng)人口持續(xù)增長(zhǎng)，這說(shuō)明隨著xx市市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，xx市市對(duì)人們的吸附能力正逐步加強(qiáng)，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將起到一定的支持作用。(2)xx市市人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，未來(lái)增長(zhǎng)潛力巨大，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保證。人均可支配收入，年均增長(zhǎng)幅度約13%；人均消費(fèi)性支出在增長(zhǎng)速度上突破10%；在消費(fèi)占收入的比例上，雖然近年來(lái)xx市市人均可支配收入增長(zhǎng)較快，但消費(fèi)支出占人均可支配收入的比例并沒(méi)有較大的浮動(dòng)，基本維持在86%左右，這說(shuō)明消費(fèi)者的儲(chǔ)蓄習(xí)慣正在發(fā)生改變，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，特別是近年來(lái)住宅消費(fèi)比例的提升，使得消費(fèi)者在收入增加的同時(shí)并沒(méi)有消費(fèi)節(jié)余的增加，這意味著市場(chǎng)的可消費(fèi)資金的增多，市場(chǎng)機(jī)遇的增大。圖：近年xx市市都市區(qū)房?jī)r(jià)和都市區(qū)家庭可支配收入比表：中國(guó)房?jī)r(jià)收入比過(guò)去5年，xx市市都市區(qū)房?jī)r(jià)與居民家庭可支配收入的比值基本在7-8左右，比值相對(duì)較穩(wěn)定，比值遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平和全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。（3）xx市城市居民居住情況1996年xx市市城市人均住房面積為7.5平方米，到了2006年，這一數(shù)據(jù)提升至24.6平方米；及至2008年，全市城市居民家庭人均住房建筑面積26.34平方米。直轄以來(lái)，xx市市城市人均住房面積增加了3倍多。xx市市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007－2020）中規(guī)定：到2010年，人均住房建筑面積達(dá)到28平方米，住房成套率達(dá)到80%以上；到2020年，人均住房建筑面積達(dá)到35平方米，住房成套率達(dá)到100%，即徹底消除筒子樓。從城市居民住房建筑樣式看，主要以二居室和三居室為主。4、城市商品住房供應(yīng)及售價(jià)分析（1）xx市商品房施工、竣工面積增幅放緩，新開(kāi)工面積大幅下降（2）保障性用房大體量入市推動(dòng)xx市主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售量高位運(yùn)行進(jìn)入2009年，受市場(chǎng)調(diào)整影響，各開(kāi)發(fā)商以消化市場(chǎng)存量房為主，新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目大為減少。4月春季房交會(huì)的召開(kāi)，使得xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)異常的火爆，大量的項(xiàng)目都趕在房交會(huì)前取得預(yù)售許可，使得供應(yīng)量有較大的上升。而5月由于累計(jì)供應(yīng)量較大，開(kāi)發(fā)商相應(yīng)地減少了批準(zhǔn)預(yù)售量，以尋求市場(chǎng)供需的平衡。（3）2008xx市商品房銷售面積大幅回落，2009年春節(jié)后逐步回暖，較為火爆（4）xx市主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格依舊持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是2009年春節(jié)后樓市回暖，成交均價(jià)快速上漲2009年4月份開(kāi)始，市場(chǎng)成交普漲，不少項(xiàng)目都看準(zhǔn)時(shí)機(jī)減少或取消優(yōu)惠措施，有的甚至將價(jià)格進(jìn)行了小幅上調(diào)，地段位置有優(yōu)勢(shì)的中小戶型項(xiàng)目尤為明顯，4－5月份成交價(jià)格出現(xiàn)小漲。（5）市場(chǎng)存量得到有效消化，困境得到初步化解08年末，xx市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量約為1150萬(wàn)方，到09年5月市場(chǎng)再新增供應(yīng)約675萬(wàn)方，這樣市場(chǎng)上共有商品房1825萬(wàn)方。按08年的銷售數(shù)度，需要花上1年半的時(shí)間。但09年開(kāi)始到5月為止，xx市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交體量約931萬(wàn)方，消化了市場(chǎng)現(xiàn)有體量的50%有余，不僅使新增體量得到有效的消化，還去化了不少存量，市場(chǎng)再次表現(xiàn)出供需兩旺的熱鬧場(chǎng)面，各開(kāi)發(fā)商的資金得到有效回籠，青黃不接的局面得到了初步化解，讓被預(yù)言有著巨大消化壓力的09年提前完成突破任務(wù)。5、城市一級(jí)土地市場(chǎng)成交情況（1）xx市市土地購(gòu)置面積下降近四成，土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅大幅回落不過(guò)，經(jīng)過(guò)一年的沉悶后，隨著2009年xx市樓市的持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商資金壓力得到緩解，開(kāi)始計(jì)劃儲(chǔ)備土地。所以，進(jìn)入5月以來(lái)，xx市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站上，土地招拍掛的信息驟然密集。據(jù)xx市市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)董建國(guó)介紹，從今年5月起到12月，我市將向市場(chǎng)推出2600公頃土地，其中主城1600公頃，區(qū)縣約1000公頃，而其中有部分屬于開(kāi)發(fā)商追捧的中心地段土地。（2）xx市主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降，但土地價(jià)格、樓面地價(jià)雙雙大幅增長(zhǎng)（3）近期代表性成交土地信息序號(hào)土地位置用途土地面積(m2)建筑規(guī)模(m2)/容積率土地出讓綜合價(jià)金起價(jià)(萬(wàn)元)競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間成交價(jià)出讓方式1渝北區(qū)觀音橋組團(tuán)E分區(qū)E6-1-2/02號(hào)宗地二類居住、公共綠地5426≤362853424xx市仁強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009-4-294900拍賣(mài)2江北區(qū)唐家沱I分區(qū)I23-1/02號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)用地35085≤1228047267xx市市觀音堂置業(yè)有限公司2009-4-177267掛牌3巴南區(qū)李家沱組團(tuán)M25-2-2/02號(hào)宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)41039≤1355174925xx市市典雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司2009-4-305028掛牌（三）項(xiàng)目所屬區(qū)域/板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、所屬區(qū)域的功能定位項(xiàng)目位于xx市市江北區(qū)嘉陵江北側(cè),江北區(qū)幅員面積221平方公里，常住人口62萬(wàn).是xx市都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)，是xx市市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。除了傳統(tǒng)的觀音橋商圈，江北區(qū)目前重點(diǎn)發(fā)展三大板塊——江北城中央商務(wù)區(qū)、寸灘工業(yè)園區(qū)、xx寺公園。2、所屬區(qū)域的商品住房供求分析江北區(qū)商品房市場(chǎng)走勢(shì)江北區(qū)具有承載xx市主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是xx市城市發(fā)展的重點(diǎn)，都市中心成熟配套成就穩(wěn)定供銷。今年保稅港落戶江北，“兩江新區(qū)”也將江北大部囊括其中，其政策優(yōu)勢(shì)在全國(guó)也是無(wú)可比擬的……在xx市下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，江北將起龍頭作用，對(duì)周邊輻射能力在xx市各區(qū)中是最大最全的。所以，無(wú)論是購(gòu)房高峰期，還是目前的低迷階段，江北區(qū)都保持了一個(gè)比較穩(wěn)定的銷售成績(jī)。3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析（1）低密度產(chǎn)品從區(qū)域分布來(lái)看，xx市低密度物業(yè)主要集中在都市邊緣區(qū)域，如北部金開(kāi)片區(qū)、九龍坡含谷片區(qū)、南山片區(qū)及茶園片區(qū)等，主要依托較好的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，而形成高檔居住區(qū)。但近兩年來(lái)，高端物業(yè)的中心化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。越來(lái)越多的新貴對(duì)別墅、洋房生活提出了新的要求：要尊崇也要便捷——既想要離群索居的私密感、尊貴感，又希望能夠隨時(shí)地進(jìn)入城市生活中，從而享受到各種各樣的城市配套。城市中心高端物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并一枝獨(dú)秀，協(xié)信·阿卡迪亞、協(xié)信·彩云湖1號(hào)、中?！け睘I1號(hào)、隆鑫·花漾湖的熱銷證明了這一點(diǎn)。案例：中?！け睘I1號(hào)所在區(qū)域江北區(qū)北濱路西段占地面積100530㎡（約150畝）產(chǎn)品類型雙拼別墅、聯(lián)排別墅、11+1純板式電梯洋房建筑規(guī)模146000萬(wàn)㎡綠化率40%容積率1.17銷售價(jià)格一期聯(lián)排別墅11000元-16000元/㎡，雙拼別墅16000元-25000元/㎡月銷售速度15套/月建筑特色英倫皇家風(fēng)格產(chǎn)品類型204戶別墅（聯(lián)排172套、雙拼32套），317戶高層項(xiàng)目消費(fèi)群中海北濱1號(hào)位于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊—北濱路，其向外的輻射能力極強(qiáng)，其聯(lián)排的建筑形態(tài)更滿足新富階層對(duì)于居住品質(zhì)的需求，其購(gòu)買(mǎi)人群的年齡為35-50歲左右，主要來(lái)自于金融、IT、地產(chǎn)以及小型私營(yíng)企業(yè)主。銷售情況07年12月開(kāi)盤(pán)推出91套（聯(lián)排81套、雙拼3套），81套聯(lián)排別墅開(kāi)盤(pán)即售完，雙拼銷售受阻，未有成交記錄；08年3月第二批次推出65套（聯(lián)排57套、雙拼別墅8套），銷售率為69%點(diǎn)評(píng)總體來(lái)看，由于項(xiàng)目地處城市中心區(qū)域的北濱路，聯(lián)排別墅資源十分缺乏，因此聯(lián)排別墅的銷售十分火爆。而雙拼別墅只是屬于聯(lián)排別墅的配搭產(chǎn)品，在舒適度上也并不占優(yōu)勢(shì)，故而銷售受阻小結(jié)：?城市中心低密度物業(yè)輻射力極強(qiáng)，客戶來(lái)源廣泛，銷售良好。?景觀、區(qū)位、品牌、配套是別墅項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)，花園洋房則依靠產(chǎn)品的設(shè)計(jì)占領(lǐng)市場(chǎng)。未來(lái)別墅物業(yè)的品質(zhì)、創(chuàng)新非常重要，而花園洋房則將向城市化、別墅化發(fā)展。?目前市場(chǎng)上低密度產(chǎn)品，在區(qū)位條件、自然資源上均不如本項(xiàng)目，本項(xiàng)目具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景非常看好。（2）高層產(chǎn)品本項(xiàng)目位于江北區(qū)觀音橋片區(qū)，在項(xiàng)目區(qū)域位置和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)聯(lián)上，與xx市大石壩—石馬河板塊、冉家壩板塊、北濱路板塊等房地產(chǎn)發(fā)展物業(yè)及銷售狀況，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)對(duì)比性和參考性，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展定位有較強(qiáng)的影響。大石壩－石馬河片區(qū)該板塊屬于老工業(yè)區(qū)，因大環(huán)境欠佳，市場(chǎng)影響力較小，板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模偏小，品質(zhì)較差，銷售周期較長(zhǎng)，目前售價(jià)尚為江北區(qū)最低（均價(jià)3100-4500元/㎡），但近期隨著北濱路的延伸和舊城改造的加速，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度有望快速提升。在售項(xiàng)目情況：項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品形式價(jià)格（元/㎡）海悅藍(lán)庭2008.9高層、小高層均價(jià)5200東海岸（二期）2008.10高層起價(jià)3980元佳廣場(chǎng)2008.11高層、公寓均價(jià)4700冉家壩片區(qū)冉家壩區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)逐步接近尾聲，板塊內(nèi)新項(xiàng)目較少，主要是前期項(xiàng)目的消化。物業(yè)形態(tài)以高層和小高層為主，戶型供應(yīng)以緊湊中小戶型為主，目前均價(jià)在4300-5000元/㎡間，中小戶型的整體銷售情況較好。未來(lái)幾年冉家壩板塊的供應(yīng)量逐漸縮小，開(kāi)發(fā)接近飽和，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)一步減弱。主要在售樓盤(pán)情況：項(xiàng)目名稱體量產(chǎn)品形式戶型區(qū)間銷售價(jià)格（元/㎡）光宇.陽(yáng)光地中海161650㎡高層兩房：58-73㎡三房：81-90㎡4500－4900興茂·盛世北辰250000㎡高層兩房：69㎡三房：86㎡5400橄欖郡160000㎡高層兩房：63-70㎡三房：98-106㎡5300升偉.新意境23高層一房：40㎡兩房：64-70㎡三房：93-118㎡5500－5800北濱路板塊依托豐富的江景資源，北濱路板塊成為xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域板塊。06年至今，該板塊百花爭(zhēng)鳴，區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商、高品質(zhì)項(xiàng)目云集，成為江北區(qū)的熱點(diǎn)板塊，區(qū)域板塊的整體影響力得到更大提升。從目前在售項(xiàng)目來(lái)看，規(guī)模較大，生態(tài)環(huán)境好，具有較高的居住價(jià)值；產(chǎn)品形態(tài)以高層為主，主力戶型為2房和3房，臨江戶型相對(duì)舒適；板塊內(nèi)樓盤(pán)的價(jià)格在2007xx市成立“試驗(yàn)區(qū)”后飆升，在整個(gè)江北區(qū)屬最高水平，目前均價(jià)基本都在6000元/㎡以上。主要在售項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品形式戶型區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）中海北濱1號(hào)2008.6小高層維拉公館38－70；天賦118－222維拉公9500、天賦起價(jià)6000龍湖春森彼岸2008.11高層、小高層70－239起價(jià)8000招商江灣城2008.9高層、小高層120-140大三房135-160四房180高廳四房7200鵬潤(rùn)·藍(lán)海2008.9高層一房19－41兩房62－655900珠江太陽(yáng)城2008.11高層56－138起價(jià)4500觀音橋板塊作為入選xx市八大新地標(biāo)之一、中國(guó)十大著名商業(yè)步行街之一，觀音橋板塊面臨眾多的發(fā)展機(jī)遇，前景美好。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)類型多樣，既有酒店型公寓、也有投資的精裝小戶，也有環(huán)境優(yōu)雅的居住小區(qū)。在此居家生活、娛樂(lè)配套設(shè)施齊全。依靠不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，觀音橋板塊內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)非常稀少，基本都是老項(xiàng)目的持續(xù)銷售，在目前低迷的市場(chǎng)形勢(shì)下，銷售也是相對(duì)穩(wěn)定。主要在售項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品形式戶型區(qū)間（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）中凱·翠海朗園2008．9高層68－995400，目前6300光華·觀府國(guó)際2008.12高層35－986500小結(jié)：?江北區(qū)因其良好的規(guī)劃、便捷的交通、優(yōu)勢(shì)的區(qū)位，成為購(gòu)房者的首選區(qū)域。?本項(xiàng)目所在區(qū)域板塊——觀音橋板塊，是江北區(qū)最為成熟的區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)的土地非常稀少，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，價(jià)格提升空間潛力巨大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。?江北區(qū)高層產(chǎn)品質(zhì)量有很大提高，產(chǎn)品多元化，符合不同層次消費(fèi)者的需要，特別是高端大戶產(chǎn)品的出現(xiàn)，擴(kuò)大了消費(fèi)群。?城市中心高層住宅往往更能代表一個(gè)城市的總體形象和住宅發(fā)展水平，因此，如何建設(shè)好市中心高層住宅產(chǎn)品，以及提升其產(chǎn)品附加值，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，責(zé)任是非常重大的。4、目標(biāo)客戶分析根據(jù)本項(xiàng)目位置、產(chǎn)品方向和對(duì)未來(lái)拿地的預(yù)測(cè)，我們估計(jì)未來(lái)本項(xiàng)目的發(fā)展方向應(yīng)該還是以中高端為主，為了更準(zhǔn)確的找到本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，因此，我們對(duì)目前xx市樓市的中高端客戶進(jìn)行了一個(gè)分析和研究，了解目前房地產(chǎn)中高端客戶消費(fèi)習(xí)性和客戶的基本背景資料，掌握他們的消費(fèi)需求，為項(xiàng)目發(fā)展方向提供支撐和方向。各類問(wèn)卷執(zhí)行及完成情況具體如下：（1）客戶背景資料調(diào)查類別采樣地點(diǎn)執(zhí)行方式回收問(wèn)卷有效問(wèn)卷第一類：濱江路可比項(xiàng)目北濱路、沙濱路、南濱路的部分濱江中高檔樓盤(pán)售房部攔截185172第二類：其他可比項(xiàng)目北部城區(qū)及渝中區(qū)重點(diǎn)板塊在售的部分中高檔樓盤(pán)售房部攔截363325?從事職業(yè)職業(yè)看房客戶頻數(shù)比例公務(wù)員163.2%專業(yè)技術(shù)人員8717.5%行業(yè)人士10921.9%個(gè)體工商戶377.4%私營(yíng)業(yè)主336.6%自由職業(yè)者11022.1%國(guó)有大中型企業(yè)367.2%退休離休人員244.8%其他459.1%Total497100%從表上反映出，專業(yè)技術(shù)人員、行業(yè)人士以及自由職業(yè)者是相對(duì)較為集中的客戶職業(yè)。?年齡年齡看房客戶頻數(shù)比例20-25歲12024.1%26-30歲14328.8%31-35歲7715.5%36-40歲6513.1%41-50歲5811.7%50歲以上346.8%Total497100%年齡的分布也未有明顯的特征，每個(gè)年齡段都有一定的比例，但客戶趨于年輕化，30歲以下占到一半的比例。?居住區(qū)域居住區(qū)域看房客戶頻數(shù)比例觀音橋商圈中心448.9%北濱路224.4%新牌坊、人和片區(qū)224.4%冉家壩71.4%大石壩153%龍頭寺71.4%五里店132.6%黃泥磅片區(qū)153%北部新區(qū)81.6%大坪石油路173.4%朝天門(mén)-解放碑-上清寺316.2%李子壩-化龍橋-紅巖村30.6%小龍坎-土灣112.2%天星橋-鳳天路91.8%沙坪壩-陳家灣6212.5%楊公橋-梨樹(shù)灣71.4%楊家坪367.2%南坪8316.7%其它8517.1%Total497100%看房客戶居住區(qū)域29.1%為江北區(qū)，其次主要為沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)以及渝中區(qū)；?工作區(qū)域工作區(qū)域看房客戶頻數(shù)比例江北區(qū)10521.1%渝北區(qū)5110.3%北部新區(qū)91.8%渝中區(qū)8817.7%沙坪壩區(qū)7815.7%九龍坡區(qū)489.7%南岸區(qū)6012.1%巴南區(qū)122.4%大渡口區(qū)51%高新區(qū)132.6%郊縣132.6%外地153%Total497100%從工作區(qū)域和希望居住的區(qū)域來(lái)看，工作區(qū)域在江北區(qū)的比例最大，符合就近消費(fèi)的原則；而渝中區(qū)作為商務(wù)中心，也成為大多數(shù)客戶工作的主要地點(diǎn)。?家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)看房客戶頻數(shù)比例單身貴族7715.5%二人世界10821.7%三口之家24649.5%三代同堂5310.7%其他132.6%Total497100%看房客戶的主要家庭結(jié)構(gòu)均為三口之家，且所占比例近五成。?學(xué)歷學(xué)歷看房客戶頻數(shù)比例碩士及以上204%本科20340.8%?？?7034.2%?？埔韵?917.9%其他進(jìn)修153%Total497100%每一類客戶學(xué)歷主要集中在專科和本科，其次為?？埔韵聦W(xué)歷。?家庭月收入家庭月收入看房客戶頻數(shù)比例5000元以下19839.8%5000-8000元18437%8000-10000元8016.1%10000-20000元265.2%20000元以上91.8%Total497100%總體看來(lái)：客戶的家庭月收入主要集中在8000元以下，而分布在5000元以下的比例最大，在4成左右。?小結(jié)：本次調(diào)查的看房客戶主要集中在20-30這一年齡段，其家庭以三口之家為主，家庭月收入大多在8000元以下，他們購(gòu)房一般由全家一起決策。而他們的學(xué)歷以本科為主，工作區(qū)域和居住區(qū)域大都在江北區(qū)，公交車(chē)是他們主要的交通工具。（2）客戶對(duì)產(chǎn)品的需求特征?客戶喜歡的戶型看房客戶頻數(shù)比例平層23747.7%錯(cuò)層11823.7%躍層10821.7%夾層275.4%其他71.4%Total497100%客戶期望的戶型設(shè)計(jì)以平層為主，且所占比例均接近五成，為47.7%。客戶對(duì)夾層都不太喜好，戶型設(shè)計(jì)選擇夾層的比例在6%以下。客戶對(duì)錯(cuò)層和躍層喜好程度相差不大，分別為23.7%和21.7%，客戶對(duì)這兩種戶型設(shè)計(jì)的喜好稍偏向于錯(cuò)層。?需要的戶型看房客戶頻數(shù)比例一房255%二房18136.4%三房23847.9%四房428.5%五房81.6%其他30.6%Total497100%客戶對(duì)戶型的選擇都集中在兩房和三房上，比例在80%以上。其中，選擇三房的客戶占47.9%。除了三房和兩房的需求最大之外，其次是四房和一房，最后是五房。?需要的面積面積看房客戶頻數(shù)比例50㎡及以下183.6%50-70㎡9418.9%71-80㎡9519.1%81-90㎡8116.3%91-100㎡8316.7%101-110㎡5010.1%111-120㎡234.6%121-140㎡255%141-160㎡153%161-180㎡61.2%180㎡以上71.4%Total497100%從總體上看，客戶對(duì)套內(nèi)面積的要求都主要分布在50-100ｍ2，這和看房客戶需要以兩房和三房為主有關(guān)。而所占比例最大的是71-80ｍ2，這又一次驗(yàn)證了受價(jià)格、舒適度等因素的影響，客戶購(gòu)房更加理性化。?對(duì)單價(jià)的承受力看房客戶頻數(shù)比例5500元左右35170.6%5501－6000元9118.3%6001－6500元346.8%6501－7000元122.4%7001－8000元71.4%8000元以上20.4%Total497100%看房客戶能接受6000元/㎡以下的客戶接近90%，其中接受5500元/㎡左右的客戶超過(guò)70%，人總是愿意以較低的成本獲取更大的利益，所以本數(shù)據(jù)只能作為參考。?小結(jié)：本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分客戶所選擇的戶型一般以平層為主，大多為2房、3房，且主力面積區(qū)間為50-100㎡。從價(jià)格需求上看，客戶仍希望以較低的成本去置業(yè)，看房客戶以30-60萬(wàn)為主力需求。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)?地處城市中心、江北區(qū)都市核心區(qū)，市政配套成熟，xx寺片區(qū)也是xx市最早的富人區(qū)；?緊鄰1020畝的xx寺公園，主城絕無(wú)僅有，自然景觀資源突出；?958.65畝大社區(qū)形象，周邊無(wú)雜亂建筑，外圍景觀好；?臨多條城市干道，交通出入方便；?土地整理、拆遷基本完成，前期成本少。劣勢(shì)?K13-3、K10-6地塊距離貓兒石變電站較近，還有一條高壓線從地塊邊緣經(jīng)過(guò)，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響。機(jī)遇?熱點(diǎn)區(qū)域，江北區(qū)土地稀缺，項(xiàng)目用地彌足珍貴；?xx市低密度物業(yè)銷售狀況良好，市場(chǎng)接受度高，而且供應(yīng)量長(zhǎng)期來(lái)看有逐漸減少的趨勢(shì)；?隨著xx市進(jìn)一步開(kāi)放、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市消費(fèi)者收入水平不斷提高以及外來(lái)消費(fèi)力的注入，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求會(huì)越來(lái)越高，對(duì)高端房源需求將進(jìn)一步增加。威脅?國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化快，存在一定的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；?從目前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，以洋房、別墅為代表的低密度物業(yè)在2008年、2009年供應(yīng)量充足。由于前幾年的土地儲(chǔ)備，低密度物業(yè)還需要較長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái)消化；?xx市市場(chǎng)對(duì)外來(lái)品牌的認(rèn)同度不高，五礦通盈剛剛進(jìn)入xx市，市場(chǎng)認(rèn)知度不足，而高端物業(yè)的品牌非常重要。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃（一）目標(biāo)市場(chǎng)及產(chǎn)品的初步定位1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位xx寺公園旁·江岸坡嶺·大型國(guó)際標(biāo)桿社區(qū)理由：?江北區(qū)是xx市市民購(gòu)房首選區(qū)域，項(xiàng)目所在區(qū)域又是江北區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，必將制造“一個(gè)全市人民向往的居住中心”；?項(xiàng)目依山、眺江、公園環(huán)抱，必將成為“一個(gè)能提升城市形象的全新城區(qū)”；?利用最好的資源，打造最好的住宅，賣(mài)最好的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)居住的終極目標(biāo)。2、客戶群定位?高層產(chǎn)品：客戶年齡以28－39歲為主，“2＋1”太陽(yáng)家庭，換房需求旺盛，注重生活品質(zhì)；以江北、渝北、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)客戶為主。?低密度產(chǎn)品：項(xiàng)目位于城市中心地段，其向外的輻射能力極強(qiáng)，其豐富的物業(yè)形態(tài)（花園洋房、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟）更滿足各個(gè)新富階層對(duì)于居住品質(zhì)的需求，其購(gòu)買(mǎi)人群的年齡為35-50歲左右，主要來(lái)自于金融、IT、地產(chǎn)以及小型私營(yíng)企業(yè)主。3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位xx市市場(chǎng)的傳統(tǒng)中高檔物業(yè)主要有純獨(dú)立別墅、3－4層聯(lián)排或疊加別墅、4－5層花園洋房、11＋1小高層電梯洋房。隨著房地產(chǎn)業(yè)的愈發(fā)成熟和多元化發(fā)展，產(chǎn)品更趨豐富，本項(xiàng)目具體的產(chǎn)品形式可突破傳統(tǒng)的分類界限，力求產(chǎn)品創(chuàng)新，形成城市形象亮點(diǎn)，最大化實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位初步設(shè)想：地塊位置物業(yè)定位備注K10－1緊鄰公園，且處于背山面江的絕佳位置獨(dú)立、創(chuàng)新聯(lián)排院落別墅容積率1.0K10－5K10－6近鄰高壓線保護(hù)區(qū)域創(chuàng)新型交通梯連廊式4＋1、11＋1花園洋房分別容積率為1.2，1.5K11-1xx寺公園東側(cè)高層、小高層、疊階式花園洋房容積率為3.0K13-3xx寺公園東南側(cè)，相對(duì)獨(dú)立小戶型高層組團(tuán)容積率為4.04、價(jià)格定位從項(xiàng)目的特質(zhì)來(lái)看，項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的特質(zhì)與區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶群要求相符合，項(xiàng)目具有吸引高端消費(fèi)群的特質(zhì)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目顯性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格影響因素的修正，綜合考慮項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)，初步建議本案銷售均價(jià)為：高層均價(jià)：6500元/平方米小高層均價(jià)：7000元/平方米花園洋房均價(jià)：8500元/平方米聯(lián)排均價(jià)：15000元/平方米獨(dú)立別墅：20000元/平方米（二）初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)理念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例；3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；4、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮；5、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析。規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地本身特征、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境、周邊市政工程配套設(shè)施、周邊生活配套設(shè)施等方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品類型和特征的影響，主要解決辦法。在滿足規(guī)劃要點(diǎn)的前提下，可對(duì)不同建筑形式的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比選。（三）開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷售周期初步安排（以流程圖形式表現(xiàn)為佳）銷售周期詳見(jiàn)銷售收入與進(jìn)度表。七、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算及資金籌措方案表一：方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積

（平方米）備注一占地面積一期289921.1二期306575.5二總建筑面積1483241.9地上建筑面積1253100.1其中：住宅939982.0商業(yè)313118.1地下建筑面積230141.8車(chē)位全部為地下，35平米建面/個(gè)其中：合計(jì)車(chē)位6575.5住宅4383.70.6個(gè)/100平米建面商業(yè)2191.80.7個(gè)/100平米建面一期總建筑面積1061545.9地上建筑面積869763.2其中：住宅608834.2商業(yè)260928.9地下建筑面積191782.8車(chē)位全部為地下，35平米建面/個(gè)其中：合計(jì)車(chē)位5479.5住宅車(chē)位3653.00.6個(gè)/100平米建面商業(yè)車(chē)位1826.50.7個(gè)/100平米建面二期總建筑面積421695.91地上建筑面積383336.91.1聯(lián)排別墅193373.1K10-1地塊1.2獨(dú)立別墅16000.0K10-1地塊，暫估1.34+1花園洋房46861.41.411+1電梯洋房24629.21.5高層50284.11.6商業(yè)52189.12地下面積38359.0其中：合計(jì)車(chē)位1096.0K10-1地塊設(shè)地上車(chē)位住宅730.6商業(yè)365.3說(shuō)明：公建配套含在住宅面積當(dāng)中，合計(jì)8030平方米。在銷售時(shí)從總建筑面積當(dāng)中將其扣除即為可銷售建筑面積。表二：項(xiàng)目總投資序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)

(元/m2)計(jì)價(jià)量

(平方米）樓面分?jǐn)?/p>

(元/m2)總價(jià)

(萬(wàn)元)說(shuō)明投資總額6192.96776040.26一土地費(fèi)用1374522.862382.11298502.341摘牌價(jià)格1374522.862311.87289701.002契稅1374522.8669.368691.03摘牌價(jià)格的3%3手續(xù)費(fèi)0.88110.31二前期工程費(fèi)用1483241.87316.8339701.491勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用30.001483241.8735.514449.73包括設(shè)計(jì)、勘查、人防設(shè)計(jì)等2市政配套費(fèi)190.001483241.87224.9028181.603可研費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)0.801483241.870.95118.664定額測(cè)定編制費(fèi)1483241.872.86358.28按工程造價(jià)的0.14%計(jì)算5招標(biāo)管理費(fèi)1483241.872.86358.28按工程造價(jià)的0.14%計(jì)算6建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)1483241.871.53191.93按照工程造價(jià)的千分之0.75計(jì)算7質(zhì)監(jiān)費(fèi)、交房前各項(xiàng)費(fèi)驗(yàn)收10.001483241.8711.841483.24按總建筑面積10元/平方米計(jì)算8監(jiān)理及檢測(cè)費(fèi)6.001483241.877.10889.95按照總建筑面積6元/平方米計(jì)算9規(guī)劃請(qǐng)照費(fèi)3.001483241.873.55444.97按總建筑面積3元/平方米計(jì)算10土地平整費(fèi)15.001483241.8717.752224.86總建面15元/平方米計(jì)，含土石方費(fèi)用11售樓處建安、裝修費(fèi)用4000.002500.007.981000.00預(yù)估三建安工程費(fèi)2042.24255913.29一期1492.99187086.05地上住宅1650.0608834.21801.67100457.64主體建筑1200.0608834.21583.0373060.10外裝工程400.0608834.21194.3424353.37消防工程50.0608834.2124.293044.17地上商業(yè)1850.0260928.95385.2248271.85主體建筑1200.0260928.95249.8731311.47外裝工程600.0260928.95124.9415655.74消防工程50.0260928.9510.411304.64地下車(chē)庫(kù)2000.00191782.7738356.55二期549.2668827.241地上61155.441.14+1花園洋房1540.0046861.4057.597216.66主體建筑900.0046861.4033.664217.53外裝工程600.0046861.4022.442811.68消防工程40.0046861.401.50187.451.211+1電梯洋房1390.0024629.1827.323423.46主體建筑950.0024629.1818.672339.77外裝工程400.0024629.187.86985.17消防工程40.0024629.180.7998.521.3獨(dú)棟別墅1740.0016000.0022.222784.00主體建筑900.0016000.0011.491440.00外裝工程800.0016000.0010.211280.00消防工程40.0016000.000.5164.001.4聯(lián)排別墅1540.00193373.13237.6529779.46主體建筑900.00193373.13138.8817403.58外裝工程600.00193373.1392.5911602.39消防工程40.00193373.136.17773.491.5高層住宅1650.050284.0866.218296.87主體建筑1200.050284.0848.156034.09外裝工程400.050284.0816.052011.36消防工程50.050284.082.01251.421.6商業(yè)1850.052189.138877.059654.99主體建筑1200.052189.138849.986262.70外裝工程600.052189.138824.993131.35消防工程50.052189.13882.08260.952地下車(chē)庫(kù)2000.0038359.0170261.227671.80四基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)526.001253100.08526.0065913.06包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等1供水13.001253100.0813.001629.03按地上建面13元/平方米單方成本計(jì)算2供電127.001253100.08127.0015914.37按地上建面127元/平方米單方成本計(jì)算3供氣23.001253100.0823.002882.13按地上建面23元/平方米單方成本計(jì)算4有線電視13.001253100.0813.001629.03按地上建面13元/平方米單方成本計(jì)算5園林綠化景觀300.001253100.08300.0037593.00按地綠化面積300元/平方米單方造價(jià)計(jì),綠化率30%6雨污水管、道路工程20.001253100.0820.002506.20按地上建筑面積20元/平方米計(jì)算7智能化工程30.001253100.0830.003759.30按地上建筑面積30元/平方米計(jì)算五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)144.2518076.39二、三、四項(xiàng)和的5%六管理費(fèi)用43.095400.00600萬(wàn)/年，9年計(jì)七財(cái)務(wù)費(fèi)用418.3852426.66詳見(jiàn)還款付息表八營(yíng)銷費(fèi)用320.0640107.01銷售收入的3.5%表三:靜態(tài)指標(biāo)（全投資）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值備注1總投資723613.6不含財(cái)務(wù)費(fèi)用2總銷售售收入1145914.53兩稅一費(fèi)63025.34增值稅67096.35利潤(rùn)總額292179.36所得稅73044.87稅后利潤(rùn)219134.58稅后利潤(rùn)率30.3%注：總投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。表四：土地增值稅（全投資）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷售收入銷售收入表1145914.52扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和922260.22.1總投資總投資表723613.62.2兩稅一費(fèi)銷售收入表63025.32.3其他扣除項(xiàng)目總投資扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用后的20%135621.33增值額（1）-（2）223654.34增值率（3）/（2）30.9%5增值稅稅率（4）≤50%30.0%6土地增值稅（3）*（5）67096.3表五：靜態(tài)指標(biāo)（資本金）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值備注1總投資755736.32總銷售售收入1145914.53兩稅一費(fèi)63025.34增值稅57459.55利潤(rùn)總額269693.46所得稅67423.47稅后利潤(rùn)202270.18稅后利潤(rùn)率26.8%表六：土地增值稅（資本金）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷售收入銷售收入表1145914.52扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和954382.92.1總投資總投資表755736.32.2兩稅一費(fèi)銷售收入表63025.32.3其他扣除項(xiàng)目總投資扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用后的20%135621.33增值額（1）-（2）191531.64增值率（3）/（2）25.3%5增值稅稅率（4）≤50%30.0%6土地增值稅（3）*（5）57459.5表七：銷售收入與進(jìn)度表銷售進(jìn)度安排序號(hào)項(xiàng)目類別合計(jì)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年9－12月上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一期住宅可銷售建面6036314000056363563635636356363563635636356363563635636356363銷售金額（萬(wàn)元）3573672080030042307933156232351331603398934839357103660337518銷售比例100.0%6.63%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%9.34%銷售單價(jià)（元/㎡）592052005330546356005740588360306181633664946656商業(yè)銷售金額（萬(wàn)元）26309623484240712467225289259222657027234279152861229328可銷售建面（㎡）26092926093260932609326093260932609326093260932609326093銷售比例100.0%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%銷售單價(jià)（元/㎡）10083900092259456969299341018310437106981096611240車(chē)位銷售金額(萬(wàn)元）12786852852852852852852852852852852852852852852852銷售比例100.0%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%6.67%銷售數(shù)量1827122122122122122122122122122122122122122122122銷售單價(jià)（元/個(gè)）70000700007000070000700007000070000700007000070000700007000070000700007000070000銷售收入合計(jì)633248216523089431645324155668758083595146098162484640256560428767294653018085200二期4＋1花園洋房可銷售建面（㎡）46861156201562015620銷售金額（萬(wàn)元）35849119501195011950銷售比例100.0%33.33%33.33%33.33%銷售單價(jià)（元/㎡）765076507650765011＋1電梯洋房可銷售建面（㎡）24629821082108210銷售金額（萬(wàn)元）14654488548854885銷售比例100.0%33.33%33.33%33.33%銷售單價(jià)（元/㎡）5950595059505950聯(lián)排別墅可銷售建面（㎡）19054727221272212722127221272212722127221銷售金額（萬(wàn)元）28582040831408314083140831408314083140831銷售比例100.0%14.29%14.29%14.29%14.29%14.29%14.29%14.29%銷售單價(jià)（元/㎡）1500015000150001500015000150001500015000獨(dú)立別墅可銷售建面（㎡）160002000440044004800400銷售金額（萬(wàn)元）320004000880088009600800銷售比例100.0%12.50%27.50%27.50%30.00%2.50%銷售單價(jià)200002000020000200002000020000高層住宅可銷售建面（㎡）50284.125142.025142.0銷售金額（萬(wàn)元）37407.918473.018934.8銷售比例100.0%50.0%50.0%銷售單價(jià)（元/㎡）7439.37347.57531.2商業(yè)可銷售建面（㎡）52189.117396.417396.417396.4銷售金額（萬(wàn)元）104378.334792.834792.834792.8銷售比例100.0%33.3%33.3%33.3%銷售單價(jià)（元/㎡）20000200002000020000車(chē)位銷售數(shù)量36548484800000000919141銷售金額（萬(wàn)元）2557.3333.6333.6333.60.00.00.00.00.00.00.00.0636.1636.1284.1銷售比例100.0%13.0%13.0%13.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%24.9%24.9%11.1%銷售單價(jià)（元/個(gè)）700007000070000700007000070000700007000070000700007000070000700007000070000銷售收入合計(jì)5126670001716861999667994963150431416314083140831000539025436435077一、二期總銷售收入1145914.521652308943164549583118687124883109145111412104115104856106435287672946530180547545436435077兩稅一費(fèi)（5.5%）63025.31190.91699.21740.52727.16527.86868.66003.06127.75726.35767.15853.91582.21620.61659.93011.52990.01929.2增值稅預(yù)繳（1%）11459.1216.5308.9316.4495.81186.91248.81091.51114.11041.21048.6