南新澳洲花園房地產(chǎn)開發(fā)項目工程謀劃建議書1

PAGE6613-PAGE14三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司“南新澳洲花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告海南****咨詢有限公司二目錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報告依據(jù)與范圍‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項目承建單位簡介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設項目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項目建設的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項目本身及市場情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第一節(jié):中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項目定位分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16第四節(jié):項目規(guī)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):項目周邊環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第六節(jié):本項目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第四章:項目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第一節(jié):場地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第二節(jié):項目設計內容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第五章:管理組織機構和土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61第一節(jié):管理組織機構‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6第二節(jié):土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69第六章:項目實施進度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥70第七章:營銷策略及銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71第八章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥74第九章:財務效益評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75第十章:結論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥81附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥82第一章總論第一節(jié)項目提要一、項目名稱：三亞南新澳洲花園,以下簡稱本項目。二、項目建設地點：本項目位于著名的國家級旅游區(qū)三亞市荔枝溝。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護總局把三亞浴場列入全國5個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。本項目建設用地三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面。項目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開發(fā)高級生活住宅、服務式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。三、項目開發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司四、項目開發(fā)商法定代表人：五、項目性質：高端旅游度假小區(qū)六、項目概況：本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車程,地勢開闊、平坦。項目用地具有豐富的住居度假元素。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶配套和通訊條件優(yōu)越。用地一側緊臨公路，以后是從海口進入三亞和從三亞市區(qū)進入市中心區(qū)的主要干道，交通進出入情況優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，容積率≤1.21，綠化率≥2.0%，建筑密度≤%，建筑高度≤米，：本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米；總銷售面積約657225平方米；停車位個；七、建設單位概況 本項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務、建筑設計規(guī)劃、市政工程設計、規(guī)劃設計咨詢服務、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設計制作、工程設計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風情融入項目的設計及業(yè)務發(fā)展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。總建筑面積672545平方米。建設內容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施，項目投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設施、公共娛樂設施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。九、環(huán)境保護本項目屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設備選用節(jié)能型設備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎均設隔震墊，且水泵進出水管上均設置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。十、項目實施進度安排2010年月日之前為前期準備階段，預計到年月日項目竣工驗收，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為年時間。詳見第六章項目進度安排。十一、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,項目總投資額為12億元。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務數(shù)據(jù)估算，詳見附表“項目投資計劃與資金籌措表”。企業(yè)自籌4600萬元，占總投資%；申請銀行貸款萬元，占總投資的%，預售回籠，占總投資的%。貸款利率按一至三年期銀行利率％計，貸款期限為年。十二、資金籌措（一）、申請國內金融機構貸款萬元；（二）、企業(yè)自籌資金萬元；（三）、預售回籠萬元十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在35-80萬，單位面積在55-120左右平方米的高品質的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。（二）、項目引入“人文關懷”的服務理念，為國內、國際所有追求生活品質的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。（三）、三亞南新澳洲花園項目定位為:結合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標客戶需求，項目的功能應該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。（四）通過項目產(chǎn)品品質的提升，進一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴展的新局面。（七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（八）、有利于調整產(chǎn)業(yè)結構，增加社會就業(yè)機會。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。第二章項目背景第一節(jié)項目承建單位簡介項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務、建筑設計規(guī)劃、市政工程設計、規(guī)劃設計咨詢服務、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設計制作、工程設計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風情融入項目的設計及業(yè)務發(fā)展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目位于南新農(nóng)場北區(qū)，南新招待所北側，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。總建筑面積672545平方米。建設內容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施，項目投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設施、公共娛樂設施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。第二節(jié)建設項目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風氣候，年平均氣溫為25.5℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，極端最高氣溫35.7℃，極端最低氣溫5.1℃；年平均降雨量1263mm，5-10月為雨季，其中8-10月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長，年日照時數(shù)為2586.5小時。三亞市主導風向為東北風，市中心地震烈度為6度。三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風影響，在三亞臨海側，3-10月之東北季風時海流為西南方向，而5-8月之西北季風時，海流是朝東北方向。一般來說，季節(jié)風期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。二、生態(tài)條件1、三亞的海水清澈透明，能見度達8至16米，有些地方達到25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標志的鹿回頭雕像映入眼簾。2、三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。3、三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準設計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。4、三亞全市森林覆蓋率達63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達44.3%，人均公共綠地面積達18.3平方米；其海洋負氧離子超過8,000個單位；城市空氣質量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”三、交通條件1.本項目距三亞鳳凰國際機場25公里。三亞鳳凰國際機場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內23個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京92.三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時可到達。3.市內交通主要有公交車和出租車。三亞的出租車很多，也很方便，從本項目區(qū)域起步不要打表10元就可以到達中心城區(qū)的任何地方。三亞市內主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本項目緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。4．本項目右側正在新建旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風景。第三節(jié)項目建設的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質量和環(huán)境質量。據(jù)有關資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為44.3%，人均公共綠地面積18.3平方米，城市空氣負離子含量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽。三亞天藍海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨厚的自然風光和頂級的生態(tài)環(huán)境質量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。三亞以其美麗，被越來越來越多的國內外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購買了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。據(jù)上?！段膮R報》近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎設施建設投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約2.5億元，使長達17.8公里的三亞灣得以建成,沿三亞灣濱海路前行,近處是椰樹搖曳生姿，遠處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；投資約2.2億元進行”兩河三岸”景觀建設，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的”山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\列車已經(jīng)通車。城市規(guī)劃的逐步實施和城市基礎建設的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項目，為適應大的市場潮流，許多項目在硬件方面，從根本上限制高品質產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調查結果表明，目前在售物業(yè)中許多項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質的產(chǎn)品，不管是項目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設計上都缺乏國際化的水準。許多項目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就”的尷尬局面。三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)項目的建筑設計將項目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質公寓物業(yè)管理服務，充分引入“以人為本”和“人文關懷”的服務理念，為國內、國際所有追求生活品質的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。第三章項目本身及市場情況分析第一節(jié)中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉變時期。（一）、配合國民經(jīng)濟增長從粗放型向集約型轉變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉變。（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉向投資、旅游度假和消費三重功能的產(chǎn)品。（三）、在社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立的過程當中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調控向依靠市場和自身調節(jié)方向轉變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準則。第二節(jié)三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，結構合理，房價穩(wěn)中有升。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平衡、結構合理。2010年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，批準預售商品房37.34

萬平方米，和去年同期相比增長76

%。其中商品住房37.05萬平方米,

3942套，登記銷售面積25.45萬平方米，和去年同期相比增長48

%；其中商品住房24.66萬平方米,

2785套（包含產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米）,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價格

9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，PAGE66PAGE92商業(yè)用房8037元/

平方米，產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓

15201

元/

平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷售總金額

23.71億元，和去年同期相比增長94%。1、土地供應價格情況：三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年-2004年內地價60=100萬元／畝，2005-2006年土地價格攀升到100-200萬元／畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗69.52畝的土地，拍出每畝762萬元的高價，每平米價格達11,429元。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。2、三亞商品房市場主要在島外.3、商品房銷售價格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計，2010年第一季度三亞市商品房平均價格是9317元／平方米。其中海景房的平均價格是13000元／平方米（毛胚）以上。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復性增長，房價應屬正常。（二）宏觀調控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析基于以下因素分析，預期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項目不會造成太大的價格的影響：1、三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強烈的購買力，他們向往的是高品質的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。2、三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項目買的不僅僅一個度假產(chǎn)品，一項投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。3、三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內地游客的青睞。（三）2010年初三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。2009年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，批準預售商品房37.34

萬平方米，和去年同期相比增長76

%。其中商品住房37.05萬平方米,

3942套，登記銷售面積25.45萬平方米，和去年同期相比增長48

%；其中商品住房24.66萬平方米,

2785套（包含產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米）,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價格

9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/

平方米，產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓

15201

元/

平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。商品房銷售總金額

23.71億元，和去年同期相比增長94%。第三節(jié)項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設施、人文等各種因素綜合考慮。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個高層中、小戶型項目，具有標志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。（一）目標市場定位1、主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國內外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗享受生活。主要為投資型和度假需求型客戶。消費者分類：在高層中、小戶需求型購房者當中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風景，價格不是首要因素。該類客戶會選擇7—12層有好視野的戶型。二類客戶（無奈型）：想要高層風景，但又在乎價格。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型。從目標消費者的分析來看，本項目目標客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。（二）產(chǎn)品定位（市場定量調查分析）調查時間：2010.5.10—2010.8.15調查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。調查方式：同類問卷抽樣調查實際發(fā)放問卷：1000份回收有效問卷：968份基本市場參數(shù)如下：1．接受調查的常住人口比例2．潛在客戶購房原因3．大眾了解樓盤信息的渠道5．購房人群對車庫的需求6．潛在客戶的職業(yè)分布7．購買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機8．潛在購房者認為合理的價位9．潛在購房者理想的套面積10．潛在購房者理想的戶型：11．購房時主要聽取誰的意見市場調查結果分析1、臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點是視野開闊，臨海景觀是本項目的最大賣點。2、本項目建設規(guī)劃設計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。3、據(jù)本次調查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。4、通過市場調查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標客戶群。5、物業(yè)收費有市場依據(jù)。經(jīng)過對調查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在1.40—1.80元左右，占總調查人數(shù)的八成。結合市調市場需求和項目特征，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。引領三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質的海景高層樓盤。項目規(guī)劃本項目的總體設計思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn)21世紀居住建筑人性化的原則。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。每個單元由一棟15—25層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內廊作弧形拼接而成。二、建筑風格順應消費者對人性化住宅的心理需求，本項目采用了夏威夷風格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設計，豐富室內空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調統(tǒng)一。小區(qū)輪廓設計上，15—25層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質素提升小區(qū)品味和檔次。小區(qū)以四個主題熱帶園林景觀小品配合四個建筑單元，整體內外空間交錯穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。三、戶型結構本項目戶型設計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。具體戶型上以40—70平米一房，77—93平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室一廳100㎡%二室一廳93㎡%一室一廳45㎡%一室40㎡%第五節(jié)項目周邊市場環(huán)境分析本項目周邊北面有南新招待所,項目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開發(fā)住宅、服務式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。加上在建的本項目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。（一）、周邊住宅小區(qū)分布情況本項目附近有三亞市體育廣場、學校、工商、農(nóng)業(yè)、建設銀行分行、中國郵政、等生活配套設施。（二）、競爭樓盤價格情況南新澳洲花園于年月號開盤，高層均價在元，起價元，最高價為元。每層加價元。目前，銷售已達%。三亞藍月灣海景酒店公寓2006年5月6日開盤報價最低為19.8萬/套，最高為29.8第六節(jié)本項目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。（二）南新澳洲花園獨占山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風景。（三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。（四）本項目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領先效應”。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。（六）本項目戶型設計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。（七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。（八）項目所在地負氧離子高達11000個單位（北京天安門處150個單位），適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。二、劣勢分析（一）本項目位于三亞東部的荔枝溝鎮(zhèn)，雖然項目獨立封閉管理，與當?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費者的觀念中，本項目似乎地段檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。（二）周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。（三）目前，項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。待小區(qū)及荔枝溝鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進一步優(yōu)化。三、風險分析（一）由于本項目是迎賓大道的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目,對目標市場不熟悉,沒經(jīng)驗可以借鑒。能否起到“羊群”效應，既要看市場需求，又要看三亞荔枝溝整體效應的發(fā)揮。（二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。地域性和集群性銷售可爭取主動。（三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費用略偏高。因為業(yè)主享受了較好的物業(yè)服務。（四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。但由于市政府準備加快凈化工程，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。消費檔次將大幅提升。四、機會分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機會。（三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū)2004年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當初銷售價格的1.5—3倍。（四）目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應求，尤其是臨海一線基本上無樓可售。（五）南新澳洲花園建設將改變三亞城市發(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進迎賓大道新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。（六）連帶本項目，周邊已有3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對本項目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。第四章項目方案第一節(jié)場地選址一、場地選擇1、地理位置：本項目坐北朝南，建設用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀山遙海效果極佳，是建設高檔生活小區(qū)的理想用地。項目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。2、交通條件：本項目位于荔枝溝路，距三亞鳳凰國際機場15公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往海口，約3小時可到達；三亞市內主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地，項目右側為正在新建的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風景。第二節(jié)項目設計內容與規(guī)模一、設計依據(jù)（一）、委托方提供的各項原始資料及有關數(shù)據(jù)；（二）、三發(fā)改（2010字第21號；（三）、三亞市建設工程規(guī)劃三規(guī)委辦為[2009]36號；（四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)；（八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預算定額》。二、建筑設計（一）、單體設計1、戶型設計以人為本，結合海南的地域及氣候特點，注重通風、采光及遮陽設計，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。2、注重戶型的景觀設計，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。（二）、造型與色彩1、建筑體型設計上突出熱帶建筑風格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構件形成造型特色，適應海南的地域及氣候特征。2、立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。利用窗和陽臺的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。3、建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調高雅，別致、具有地域特色。三、項目設計的主要指標：建筑整體由兩期組成：：本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米?？備N售面積約657225平方本項目總建筑面積：約672545平方米； 容積率≤2.496，綠化率≥40%，建筑密度≤21.57%，建筑高度≤80米。功能分類及戶型設置定位1功能分類本項目總建筑面積約67.25萬平方米，其中：商業(yè)部分零銷1萬平方米，服務式公寓建筑占地面積3320平方米，建筑面積3500平方米，多層住宅建筑占地面積29435平方米，建筑面積204045平方米；高層住宅建筑占地面積17430平方米，建筑面積453180平方米；公用設施部分包括為207268平方米，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。3、4、3、2戶型設置建議設置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。面積在51--80平方米，235間，占53。7%雙套間設計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。1）、本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米。總銷售面積約657225平方米；（2）、本項目總建筑面積：約672545平方米； （3）、本項目總投資費用：約12億元；（5）、可銷售面積部分單位成本：3326元/平方米。 3．5．2平均售價制定建議：①70%毛利潤：實收售價=單位成本×（1+70%）=5653元/M2；②80%毛利潤：實收售價=單位成本×（1+80%）=5986元/M2；③90%毛利潤：實收售價=單位成本×（1+90%）=6319元/M2。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導入期（內部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價格約為：5986元/M2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高90%：銷售平均實收價格約為：6319元/M2。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)6041元/M2的銷售價格。備注：1、此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。2、控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、價格分布不同朝向、不同樓層的房屋質素存在一定的差距，應加以價格上的調整。3、6入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結合項目自身特點。從理論上講，房地產(chǎn)的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是：●主體工程已基本完成●配套設施已全部到位●外部環(huán)境與內部配套已銜接到位●形象與品牌的推廣已達到了預期的效果●物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定●有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該項目的特點：●自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；●施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速；●以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持；●項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段：●項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零●物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定●銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定3、7銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是：●進行小區(qū)的產(chǎn)權銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理●以零散發(fā)售為主●采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式●采用組合式付款方式3、8物業(yè)管理定位3、8、1本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用服務式公寓式模式進行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員會自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質經(jīng)營管理。3、8、2物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行服務式公寓標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。3、8、3運作機制物業(yè)經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，小區(qū)業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務年度委托國內會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。3、8、4業(yè)主委托經(jīng)營管理方式專有名詞定義南新澳洲花園：南新澳洲花園位于在三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面，建設內容包括高層住宅，服務式公寓及幼兒園、商務中心、會所等配套服務設施營業(yè)收入：南新澳洲花園通過經(jīng)營服務式公寓、產(chǎn)權小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入,不包括商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它項目的收入，不包括服務費收入以及小區(qū)設備、場地的使用費、租賃費等收入。經(jīng)營管理成本：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金?？煞峙涫找妫盒^(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。會計年度：第一個會計年度，從當年服務式公寓經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當年的12月31日止為一會計年度。免費入住權：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權。第三章管理范圍管理公司的管理范圍是乙方所擁有的南新澳洲花園。第四章管理期限、義務和權力管理期限小區(qū)委托管理期限為30年。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。收益分配期限以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權利和義務權利1．乙方選擇第種方式型。（詳見《合同附件》）業(yè)主在委托期間有權轉讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。義務：業(yè)主應支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項安全文明制度；業(yè)主應在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品；不得私自經(jīng)營客房。四、管理公司的權利和義務權利：甲方在管理期限內將作為南新澳洲花園唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。聘用經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營的最高效益。義務：甲方應把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主）向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件；甲方應如期向乙方支付應得經(jīng)營收益；在整個經(jīng)營期內，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。第五章服務式公寓經(jīng)營收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營收入開房率=服務式公寓年實際出租總房間數(shù)÷（自然營業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù)）×100%；年平均房價=服務式公寓經(jīng)營收入÷年實際出租總房間數(shù)；服務式公寓客房經(jīng)營收入=年入住率×年平均房價×可出租房間數(shù)×年自然營業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“1、營業(yè)費用%2、營業(yè)稅金及附加6%3、管理費用%4、管理傭金5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金6%6．保險費用%7．房產(chǎn)稅%總成本60%三、收益分配詳見《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會計年度終了的天內進行結算。結算后于天內匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無法履行；因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時；乙方因產(chǎn)權抵押或其它經(jīng)濟責任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應依法賠償相應損失。目錄產(chǎn)權運作方式基本運行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營管理模式委托經(jīng)營管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定一、產(chǎn)權運作方式經(jīng)營管理公司a.南新澳洲花園由物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。

2.運作機制

a.物業(yè)經(jīng)營管理公司將遵循中華人民共和國的有關法律和法規(guī)經(jīng)營管理。b.物業(yè)經(jīng)營管理公司將以真誠和負責任的態(tài)度定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營情況。C物業(yè)經(jīng)營管理公司可接受業(yè)主委托獨立的注冊會計師或會計事務所審計客房經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預約（僅限每年的3月份）。費用由業(yè)主自行負擔。d.每個會計年度物業(yè)管理公司委托國內注冊會計師事務所進行審計，并在業(yè)主內部公布審計報告。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。e.物業(yè)經(jīng)營管理公司隨時接受所有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)督和合理的批評建議。

3.日常物業(yè)管理

a.服務式公寓的客房、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業(yè)；b.服務式公寓各項設施、設備的日常維護、維修及其改造；c.服務式公寓的宣傳廣告及公關促銷活動；d.服務式公寓人力資源管理；e.服務式公寓的安全防護；

f.培訓、服務水準提升。

4.業(yè)主卡

a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有南新澳洲花園編號的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受服務式公寓的優(yōu)惠服務。c.持卡人的卡號必須與業(yè)主備份的本卡簽單權益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應在第一時間通知物業(yè)經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。e.該卡具有明顯南新澳洲花園的產(chǎn)權依附性，其持有者隨產(chǎn)權的轉移而轉移；f.該卡自行轉讓無效。二、基本運行管理1、客房物品配置

當服務式公寓竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作一次性配備）2、基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調整）：a、客房基本運行費

按套內面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設備與物業(yè)維護費等，合計人民幣50元/㎡*月。b、費用繳納

客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。應交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當季基本運行費存入甲方賬號。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。c、基本運行管理費的使用

基本運行管理費用于以下開支：管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利；泳池、園林等公共場所及設施的保養(yǎng)和維修；公共場所的用水、用電；公共場所、公共設施購買保險的費用；為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用；辦公費；工作制服及其清潔費用；其它管理開支。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算

由物業(yè)經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學的經(jīng)營管理。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。按南新澳洲花園的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。（2）業(yè)主入住管理A、提前預約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標準的客房。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費入住期部分按當日客房價的折扣價支付房租。C、業(yè)主授權他人入?。盒柙陬A定房間的傳真或E-mail中，寫明被授權人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結算，業(yè)主需在發(fā)出結算單的7日內，付清全部款項。每超過1日，需支付應付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權終止服務或通過其它方式予以追索。E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調整。(見入住分值表)F、業(yè)主應遵守中華人民共和國及三亞市關于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。業(yè)主入住必須遵守酒店的有關營運管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務

酒店配套設施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價格優(yōu)惠：

＊溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；

＊酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；

＊優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。

四、客房委托經(jīng)營管理模式

業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理,有以下三種基本模式：完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（50元/㎡*月）和其它費用。不參與酒店利潤分配。（基本運行費內容附表）

如果業(yè)主提出換洗布草、補充洗漱用品、康樂服務等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務。（見自選服務菜單）B.部分自用型業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。非出租期間（自住和空置時間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用，按季度結算。（50元/㎡*月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補充洗漱用品，康樂服務等要求，酒店可以提供自選服務。年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的40%加權分配。在年底收入分配時，從業(yè)主應分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運行費（50元/㎡*月）；當應分客房收入不足以沖減業(yè)主應承擔的酒店基本運行費，業(yè)主應于本會計年度結束前補交差額部分。當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。C.完全投資型業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。酒店運行費用全免。業(yè)主在委托期內，只分享酒店客房收入，不分擔酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈21間*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分計）的客房自用。完全投資型客戶所獲贈免費入住期按周計算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當日折扣價從利潤中抵扣。一年內自用不足21分者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達到委托前標準。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費用由業(yè)主按原價支付），以便出租。五、委托經(jīng)營管理收入分配方案酒店客房收入實行按年度分配的原則。分配的時間以會計年度為計算單位。從開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。年終時，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會計師事務所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。1、收入分配關系因素：

a、總收入：本年度天域二期酒店客房總收入b、可分配收入：本年度客房總收入x40%

c、業(yè)主入住酒店費用：將按照“業(yè)主入住計分制”（詳見業(yè)主入住計分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。d分類開房率系數(shù)：在一個會計年度中某類客房實際開房率與總開房率的比值；2、業(yè)主分配公式：

B方案：部分自用型

本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店（二期）物業(yè)總價值]X40%

本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入×（B方案業(yè)主物業(yè)價值÷所有B方案物業(yè)總價值）X該客房的有效委托時間系數(shù)XB方案客房開房率系數(shù)-業(yè)主入住酒店費用C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店（二期）物業(yè)總價值]X40%

本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入×（C方案業(yè)主客房物業(yè)價值÷所有C方案物業(yè)總價值）XC方案客房開房率系數(shù)。六、業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權，是酒店不可分割的一部分，為維護酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權益，特規(guī)定如下：業(yè)主要變更客房業(yè)權時，須向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請；業(yè)主在提出變更業(yè)權時，還須提供如下材料：a.轉讓雙方個人身份證正本、復印件，b.轉讓雙方個人戶口本正本、復印件，c.原始購房合同書；d.原始發(fā)票；e.原始房產(chǎn)證，f.原始委托經(jīng)營管理合同。新、舊業(yè)主應共同與酒店經(jīng)營管理公司結算，確認并結清原業(yè)主的所有帳務。原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉到新業(yè)主名上。在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。有關費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。在原業(yè)主的有關賬務沒有結清，并且受讓方不予承認的情況下，不得辦理客房業(yè)權變更。直系親屬有對客房業(yè)權的繼承權。直系親屬在辦理客房業(yè)權的變更時，同樣須提供相關證件。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權。10、未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認，如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔相關責任。第四章營銷策略4、1宣傳主題概念●南新澳洲花園度假公寓，您的酒店您的家●開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河●時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——南新澳洲花園，演繹經(jīng)典4、2賣點整合●海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人●濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩●三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設計超凡，建筑質素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●三亞唯一的通透式酒店大堂設計●雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套設施并提供個性化的酒店服務4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購買，優(yōu)惠2%●試銷期購買，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購買五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷期購買，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4銷售目標體系——整體推廣思路銷售的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“三亞首家推出的酒店公寓主題（condo）”形象得以確立，使得本項目“時尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地POP上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎。4、4、2現(xiàn)場廣告牌的制作內容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。4、4、4賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場內部：色彩：主色調為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。建筑設計：園林設計：燈光設計：創(chuàng)世紀杰作的美麗所在澳洲花園園林出自美國知名設計師之手，承襲了夏威夷風格，以當今國際流行的人性化設計理念，融合海南的本土特色，規(guī)?；趾氪髿猓谱骶峦昝?，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見的熱帶植物：果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。產(chǎn)權式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權酒店在法國阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2002年報告：全球已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權和產(chǎn)權酒店。美國“產(chǎn)權酒店”已超過1000個。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權式酒店。所謂產(chǎn)權式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨立產(chǎn)權的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營，完全委托酒店經(jīng)營的，既可獲取投資回報，同時又可以獲贈一定期限的免費入住權?！缎仑敻弧穭谒谷R斯500富人榜揭曉：京滬浙粵富人居多，內地民營企業(yè)家占富人榜前五位。500富人財富總量超5000億元，相當于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財富》）中國經(jīng)濟的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的。。。。。。中國32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線中點的天域二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對你而言，這也許是最后的機會！把你的貴客請到天邊來，遠離城市的鋼筋水泥，在海風拂面，椰影婆娑的天域：商務、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對朋友的深切關懷！投資澳洲花園加入快樂大本營在中國最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領海，奉獻給家人和朋友一份健康和幸福；投資澳洲花園如同加入一個快樂大本營：一生的快樂，一身的健康以及貨幣單位無法計算的幸福回報！當你不在時，如果你愿意將這份享受快樂和健康的機會與他人分享，天域的管理團隊將為你適時出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂予人，安康一生！這是任何理財大師都無法測算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設施與服務先進完備的會議設施、多樣化的海上運動和康體設施、ID電話、房內寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時保安服務、24小時送餐服務、VIP貼身管家服務、導游服務、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務室、洗衣服務、郵政收發(fā)和快遞服務、機票預定、機場接送、車輛租用、停車場、行李寄存、商務中心秘書服務、嬰兒看護/嬰兒床、免費擦鞋服務、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務、留言服務五星級酒店標準室內家私配備客廳：名牌空調，名牌電視機，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥室：名牌空調(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標準日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗簾：高級遮光窗簾；床上用品：全套高級優(yōu)質床上用品。裝修標準外墻：進口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級涂料；內墻：環(huán)保高級防霉高級涂料；天花：環(huán)保高級防霉高級涂料；地面：實木地板，用熱帶風情的石材；門窗：高級鋁合金；廚房：高級防滑瓷磚；衛(wèi)生間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺面；陽臺：高級仿古防滑瓷磚；電梯：上海三菱電梯GPS3或同級；通信接口：二個/間潔具：科勒、美標、TOTO高級潔具或同級；信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)（煙感或自動噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。基本戶型：一共八層。（帶地下停車場）戶型分為：單間\雙套間\三套間等。房類分為：端頭海景房、豪華海景房、高級海景房、豪華花園房和私家花園房。專業(yè)團隊貼心管家天域管家至上而下，為您貼心呵護，總在您最適當、最需要的時候出現(xiàn)。訓練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴格訓練，全力完成業(yè)主的要求。全天候24小時周到護衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對隱私。忠誠為業(yè)主提供全方位的細致服務。智者識天域、前瞻無限景五星級天域、五星級服務享受、頂級硬件配套設施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風、陽光，天域度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風光。你的未來不是夢！圍墻廣告：以項目名稱“澳洲花園”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標志性色彩即橙色）；以“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標志性色彩藍色）；其中，點綴著綠色的椰樹、藍色的海浪和發(fā)展商之公司徽標，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍色以及活潑的綠色渲染，共同構筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫卷。4、5分階段控制的公關效果基于本項目的特點，本方案前面部分已提出項目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項目的公關活動應建議有步驟地劃分為三個階段：●形象建立及宣傳鋪墊階段●試銷階段●正式銷售階段各階段的公關效果目標如下：4、5、1售前形象建立及宣傳鋪墊——項目開工后（時間一個月，預計開始時間為年月下旬）售前宣傳的基本目標是讓目標客戶對本項目及本項目推出的新概念有相當程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認同感，對項目有了比較深刻的印象及對休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認識。主要通過現(xiàn)場POP、工地圍墻以及在三亞旅游通道的條幅進行宣傳。本階段，各項工作尚處于準備與調試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場及銷售隊伍等。4、5、2試銷階段——（時間三個月，預計開始時間為年春節(jié)前）試銷階段是為了試探目標客戶對項目的直接反應，進一步證實項目的定位、價格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場的需求，以便作適當?shù)恼{整。這一階段的公關活動都控制在特點及目標明確的小范圍內，包括海南的旅游者、大的包機團等。主要采用直郵廣告、重點位置設立宣傳咨詢點、現(xiàn)場售樓處的建立、現(xiàn)場POP、三亞個別星級酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。建議售前宣傳與試銷階段的部分時間可重疊，而階段工作同時進行。由于本項目推出的概念對于部分客戶來說已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亞同區(qū)域樓盤之間的準客戶，如果本項目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟能力、理財習慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價格比，那么，在前期就可以爭取這一部分的客戶，并使之成為本項目的現(xiàn)實客戶和義務宣傳者。本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對項目信心培養(yǎng)的支持。同時，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場、沙盤、模型及銷售隊伍等已經(jīng)完成，可以接受內部認購。4、5、3正式銷售階段——項目主體工程出三層后（時間十個月，預計正式開盤時間為2003年“五一”）建立在前兩個階段的公關效果之上，在這一階段，推廣的力度和費用都達到了最大極限。報紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場展銷宣傳資料、模型等所有公關手段和銷售工具全面展開。本階段，將吸引目標區(qū)域市場有較大實力的代理商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項目銷售的轟動效應，以迅速完成銷售目標。甚至可以考慮委托內地目標區(qū)域市場的銷售機構進行異地銷售。4、6外發(fā)式宣傳策略4、6、1精品樓書主要用于對新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊及海南的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對海南購房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看樓者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于三亞高級別酒店里供閱讀）。形式：12開銅板紙精美冊子內容：●“自游人”新度假概念的優(yōu)點和特色描述●家庭度假在三亞的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢●介紹海南與項目周邊的旅游景點及民族風情訴求，項