阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責任公司海陵花園建設項目可行性論證報告

阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責任公司海陵花園建設項目申請報告PAGEPAGE82【鹽城佳文投資咨詢有限公司】目錄第一章申報單位及項目概況 3第一節(jié)項目申報單位概況 3第二節(jié)項目概況 4第三節(jié)項目市場分析 9第四節(jié)工程建設方案 9第五節(jié)投資估算與資金籌措 42第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 46第三章資源綜合利用分析 49第一節(jié)項目建設地概況 49第二節(jié)建設條件 51第三節(jié)資源利用方案 55第四章能源消耗分析與節(jié)能 56第一節(jié)分析依據(jù) 56第二節(jié)能源節(jié)約的重要性 56第三節(jié)項目能耗指標 59第四節(jié)采取的主要節(jié)能措施 59第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析 62第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 65第一節(jié)采用的環(huán)保標準 65第二節(jié)環(huán)境影響初步分析 65第三節(jié)主要污染物產(chǎn)生情況 66第四節(jié)環(huán)境保護措施 68第五節(jié)水土保持方案 70第六節(jié)地質(zhì)災害影響分析 71第七節(jié)環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 72第七章經(jīng)濟影響分析 74第八章社會影響分析 75附件：1、阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照2、國有建設用地使用權出讓合同3、總平面規(guī)劃圖4、表1：項目總投資估算表5、表1-1：土地費用估算表6、表1-2：前期工程費估算表7、表1-3：基礎設施建設費估算表8、表1-4：建筑安裝工程費用估算表9、表1-5：公共配套設施建設費10、表1-6：開發(fā)期稅費估算表11、表1-7：其它費用估算表12、表2：投資計劃與資金籌措表13、表5：經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表14、表6：項目損益表15、表7：項目全部投資現(xiàn)金流量表

第一章申報單位及項目概況第一節(jié)項目申報單位概況公司名稱：阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責任公司公司地址：阜寧縣益林鎮(zhèn)人民政府東院西南小樓法定代表人：于永海項目負責人：于永海聯(lián)系電話編：224421阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責任公司成立于2004年8月，注冊資金1000萬元。許可經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)、煤炭銷售；一般經(jīng)營項目為物業(yè)管理、建材銷售。公司實行董事長負責制，按照精煉、高效的原則，設有銷售部、工程管理部、財務部、辦公室、造價審核中心等職能部門。公司擁有工民建、給排水、電氣、人防、經(jīng)濟管理、財務等各類專業(yè)人才，是一支具有豐富的實踐經(jīng)驗、扎實的理論基礎、過硬的協(xié)調(diào)能力、規(guī)范的工作秩序、優(yōu)異的服務質(zhì)量的專業(yè)團隊。幾年來該公司已成功開發(fā)了鑫鑫花園、通達花園、淮海花苑等小區(qū)，開發(fā)項目合格率100%、履約率100%，企業(yè)營業(yè)行為規(guī)范有序。目前，該公司已和多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)洽談意向性開發(fā)地段，公司發(fā)展前景良好。今后，該公司計劃牢牢抓住阜寧房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的市場機遇，充分利用企業(yè)自身優(yōu)勢及資源，克服市場環(huán)境變化因素，把企業(yè)做大做強。第二節(jié)項目概況一、項目名稱海陵花園二、項目建設地點項目建設地址位于阜寧縣益林鎮(zhèn)大東社區(qū)居委會四組，海陵路南、淮海路東。東至曹恒濤、南至巷道、西至淮海路、北至海陵東路（詳見宗地圖）。地塊占地面積5618.4平方米。三、項目概況為緊密配合益林鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設，加快東益小城市建設進程，根據(jù)阜寧縣和益林鎮(zhèn)城市總體發(fā)展規(guī)劃要求，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責任公司擬在阜寧縣益林鎮(zhèn)投資建設海陵花園項目。項目地塊于2012年2月經(jīng)阜寧縣國土資源局掛牌拍賣，公開出讓取得。1、項目建設規(guī)模建設規(guī)模的選擇將影響建設投資、市場銷售及其他技術經(jīng)濟指標。因此，必須按一定的經(jīng)濟規(guī)模進行選擇。從預測未來市場需求、企業(yè)資金籌措能力以及營運成本、市場競爭等考慮，本項目建設規(guī)模如下：阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限責任公司借鑒周邊商品房開發(fā)的成功經(jīng)驗以及自身開發(fā)經(jīng)驗，將以構造和諧社區(qū)、生態(tài)社區(qū)為主題，融合人文地理景觀于其中，緊緊依托益林人文環(huán)境和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展優(yōu)勢，合力構筑一個管理先進、功能完善的生態(tài)型住宅新區(qū)。海陵花園項目用地面積為5618.4平方米，計劃新建4幢9.5F住宅樓、1幢6.5F住宅樓和6幢1F商業(yè)用房，建筑總面積11799平方米。項目總投資2703.67萬元。2、項目建設內(nèi)容項目總建筑面積11799平方米，擬建居民住宅用房建筑面積6679平方米，其中90平方米以下套型面積4679平方米，物管用房、社區(qū)、變配電等配套用房120平方米，商業(yè)用房5000平方米。90平方米以下戶型所占面積比例為70.06％，建筑密度為50%，綠地率28%。該項目容積率為2.1。本項目建筑設計、景觀規(guī)劃側(cè)重以人為本的新型健康住宅理念；小區(qū)建有主題公園、綠地草坪、健身廣場；無桿化管線預埋。項目建成后，整個住宅區(qū)設施完善，功能齊全，綠樹青草，鳥語花香，適宜的人居環(huán)境為益林又增加了一道靚麗的風景線，并將成為阜寧商品住宅小區(qū)建設的樣板工程。四、項目建設背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于帶動消費、擴大內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展都具有極為重要的意義。目前，從中央到省、市、縣各級政府都高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并納入“十二五”發(fā)展規(guī)劃中，同時出臺了一系列的相關配套政策。江蘇省阜寧縣在“十二五”發(fā)展規(guī)劃和城市建設規(guī)劃中，明確提出“規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。阜寧的房地產(chǎn)業(yè)起步于80年代初期，先后經(jīng)歷了1982-1996年起步階段，1997-1999年全面推進階段，2000-2006年完善提高階段，2007-2008年調(diào)整階段，2009至今迅速發(fā)展階段。特別是從1997年來的十幾年時間，縣城的房地產(chǎn)建設先后投入資金高達30多億元，拆除各類建筑近400萬平方米。隨著地方經(jīng)濟社會的全面發(fā)展和新一輪城市建設的興起，尤其是當?shù)卣疀Q定在近幾年內(nèi)在老縣城的南側(cè)建設一座新城區(qū)，阜寧縣的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭，城市建設出現(xiàn)空前的熱潮?！笆晃濉逼陂g，阜寧縣把做大城市作為富民強縣的第一載體，加快阜寧中心城市建設進程，構建面向未來的城市構架，高起點做好市區(qū)城市規(guī)劃，與城市經(jīng)濟互動發(fā)展，做優(yōu)城市功能，做美城市形象，做活城市經(jīng)營，為把阜寧建成我國東部沿海工商業(yè)的重要縣城和區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易中心，為“十二五”實現(xiàn)富民強縣、跨越發(fā)展奠定了良好的基礎。益林一直是蘇北鹽阜地區(qū)的戰(zhàn)略要地和商業(yè)重鎮(zhèn)，享有“蘇北小上?！敝Q。近年來，阜寧縣益林鎮(zhèn)圍繞“打造實力益林、建設蘇北強鎮(zhèn)”目標，堅持工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化聯(lián)動戰(zhàn)略，經(jīng)濟社會發(fā)展取得顯著成績，被譽為“玻璃工藝品之都，輕工紡織之城、食品工業(yè)強鎮(zhèn)、金屬加工基地”，主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)了兩年翻一番，在鹽城市50強重點鎮(zhèn)排名由15位躍升到第9位。鎮(zhèn)區(qū)形成八縱八橫主骨架，街、燈、路、景交相輝映。老城區(qū)仿古式步行街融傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代風貌為一體，人民公園、中小學校、文化中心等設施齊全，新城區(qū)(政府辦公區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游休閑區(qū))三區(qū)聯(lián)動，今日的益林更大、更美、更靚麗。區(qū)域中心城市建設是龍頭，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是目標?？h第十三次黨代會提出，要優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，突出重點鎮(zhèn)建設，培植一批主業(yè)突出、各具特色的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、商貿(mào)強鎮(zhèn)、旅游名鎮(zhèn)、宜居創(chuàng)業(yè)的新型集鎮(zhèn)。東益小城市建成區(qū)達30萬平方公里，全縣農(nóng)民新社區(qū)達80個。適度超前推進新一輪基礎設施建設，以公用設施的共享共用消除城鄉(xiāng)界限，實現(xiàn)一體發(fā)展。五、項目建設的必要性1、是促進益林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設的需要在阜寧縣域范圍內(nèi)，由于歷史和地理的因素，和縣內(nèi)其他鎮(zhèn)區(qū)相比較，經(jīng)濟發(fā)展、小城鎮(zhèn)建設相對超前，海陵花園建設項目是該鎮(zhèn)加快城鎮(zhèn)建設的一項實事工程、民心工程，它的實施將進一步增強鎮(zhèn)區(qū)優(yōu)勢，為鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展拓展更大的空間，對于推動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟建設和社會發(fā)展具有重要的意義。本項目建設是全面落實“建設新阜寧、全面達小康”的重要舉措，對于改善居民居住條件、提高居民生活水平有積極的意義。2、滿足消費者的需要滿足消費者的需要，是市場經(jīng)濟的目標。隨著人們生活節(jié)奏的加快，在同等價位情況下，能夠買到稱心如意的商品是消費者的需求，特別是像住宅這樣的高檔商品；同時一般消費者由于對各類住宅的結(jié)構、質(zhì)量指標和價格等信息了解不夠充分，往往造成消費行為的猶疑謹慎。海陵花園項目建設，將以其住宅規(guī)劃的豐富性和價格的可選擇性，極大地吸引消費者的眼球，從而滿足不同層次消費者的需求。3、符合阜寧經(jīng)濟發(fā)展的要求近年來，全縣上下緊緊圍繞“奮戰(zhàn)四年全面達小康，爭先蘇北躍進前八強”的宏偉目標，大力弘揚“艱苦創(chuàng)業(yè)，負重奮進，團結(jié)拼搏，跨越爭先”的新時期阜寧精神，加快推進阜寧全面小康偉大事業(yè)。按照縣委十二屆八次全體（擴大）會議提出的“深化大變革再干一場，加速大發(fā)展再創(chuàng)輝煌”的要求，立足“全面加速”基調(diào)，圍繞“大變革、大發(fā)展”兩大主題，推進工業(yè)集聚大變革，促進了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；推進高效農(nóng)業(yè)大變革，實現(xiàn)了農(nóng)民持續(xù)增收；推進城市建設大變革，提升了經(jīng)濟承載能力；推進交通格局大變革，暢通了對外經(jīng)濟通道；推進教育事業(yè)大變革，帶動了社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。本建設項目和阜寧的其它房地產(chǎn)建設項目，也必將帶動阜寧其它產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，實現(xiàn)與第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展良性互動的局面。阜寧縣經(jīng)濟正在進入快速增長期，人民生活水平大大提高，將使得大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為城市住房建設提供了新的市場機遇。據(jù)統(tǒng)計，2011年城市化水平達46%，城鎮(zhèn)人口為50.9萬人。阜寧縣人口規(guī)模及城市化水平預測2011年2015年縣域總?cè)丝冢ㄈf人）110.6114.6城市化水平（%）4660城鎮(zhèn)人口（萬人）50.968.7縣城人口（萬人）21244、有利于推動城市現(xiàn)代化建設進程。近年來，阜寧縣城的城市建設速度較快，城市功能顯著增強，其面貌發(fā)生可喜的變化。公用事業(yè)的發(fā)展在城市總體規(guī)劃指導下，逐步步入了科學化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。但是與現(xiàn)代化城市的要求仍然有相當大的差距，城市建設的任務依然相當繁重。通過本項目的實施，可進一步加大商品房的開發(fā)力度，通過建設一批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、配套設施完備的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，將加快推動阜寧縣城市現(xiàn)代化建設的進程。5、有利于增強企業(yè)的綜合實力隨著阜寧開發(fā)市場的壯大，新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，企業(yè)要在激烈的市場競爭中，站穩(wěn)腳跟，保持后勁，取得發(fā)展，就必須苦練內(nèi)功，夯實基礎，必須審時度勢，搶占商機，開拓市場。阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司實施海陵花園建設項目，正順應了這一要求。本項目的建設，必將進一步提高阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司在阜寧建筑市場知名度，有利于進一步增強企業(yè)的綜合競爭實力。本項目起點較高、定位超前，并按照阜寧縣政府“十二五”規(guī)劃的要求，與阜寧城市建設規(guī)劃的宏偉目標相呼應。阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司將以全新的管理理念，利用現(xiàn)代科技手段提供的綜合性平臺，進一步提高現(xiàn)代服務業(yè)水平，因此本項目建設，將成為阜寧住宅小區(qū)建設的又一個典范。第三節(jié)項目市場分析一、全國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀隨著宏觀經(jīng)濟背景繼續(xù)向好、居民收入水平提高，置業(yè)需求將逐步釋放，在宏觀調(diào)控的逐步影響下，北京、上海、廣州、深圳四大城市房地產(chǎn)市場開發(fā)建設速度放緩，而二線城市房地產(chǎn)市場投資卻呈現(xiàn)大幅增加的態(tài)勢，由于各地房地產(chǎn)市場背景的不同，其供需市場呈現(xiàn)出了不同的發(fā)展特征。1、人口結(jié)構特點造成膨脹的住宅需求從2004年中國人口年齡結(jié)構分布情況可以發(fā)現(xiàn)，由于上世紀50年代的生育高峰，造成目前社會上25—34歲與35-44歲的年齡段人口比重相當大，兩者占了總?cè)丝?5%。不同年齡的人群具有不同的經(jīng)濟行為，人口結(jié)構將會影響到房地產(chǎn)的消費與投資。調(diào)查顯示，25—34歲的人群正值組建家庭的年齡，期間的2億多人口正陸續(xù)進入結(jié)婚、生育期，是購房最為集中的年齡段。1997年中國住房改革后，福利分房制度取消，隨著政策深入使住房私有制引發(fā)了交易量突破一個個高峰，這些在一線城市尤為突出，目前上海、北京等地已經(jīng)基本完成了房改房的落實。通常情況下購房者在近期購買了房產(chǎn)之后，至少若干年后才能積累起新的購買力隨著房改房制度的深化，市場交易量將出現(xiàn)一定程度的萎縮。同時從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)5年后25-34歲購房高峰人口開始從峰值下滑，未來首次置業(yè)將出現(xiàn)下降。2、城市區(qū)域發(fā)展進程加速城市化本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構、產(chǎn)業(yè)結(jié)構和需求結(jié)構在內(nèi)的整個社會經(jīng)濟結(jié)構的變化過程。在這一過程中，農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降，工業(yè)和服務業(yè)人口比重逐漸上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長，城市區(qū)域的擴張，還表現(xiàn)對城市房地產(chǎn)需求總量的不斷增加。（1）城市發(fā)展吸納眾多人口從1997年開始，中國城市化水平便進入了快速提升時期，城市化首先表現(xiàn)為城市人口的增長。在一些特大型城市如北京、上海，二十年間人口增長了4.8倍，這一現(xiàn)象表明為特大城市對人口具有的巨大吸納能力。而這種能力又必然帶領著這些特大的一、二線城市房地產(chǎn)市場由初始階段跨越到成熟階段。（2）經(jīng)濟增長吸引國外就業(yè)者隨著宏觀環(huán)境改善，中國對世界經(jīng)濟的控制力和影響力不斷增強，許多城市已經(jīng)具備開放、高效、便捷的市場化區(qū)域環(huán)境、密集的企業(yè)群等等，眾多國外企業(yè)在中國設立區(qū)域總部或研發(fā)中心，外國企業(yè)的聚集，會吸引大量海外人才的加盟。最新統(tǒng)計數(shù)字表明，中國吸引海外人才總量已突破250萬人次，增速達到20%，引進海外人才數(shù)已超過新中國成立后52年的總和。一線城市吸引境外人才及海外人士的能力最強，因此其高檔住宅總量仍將增加。而二線城市從其經(jīng)濟發(fā)展的階段來看，這方面吸引能力還有待發(fā)展。（3）城市區(qū)域擴張成為購房誘因伴隨著城市化進程的不斷推進，城市區(qū)域也出現(xiàn)大幅擴張，以大城市為中心的城市群（帶）逐漸形成、壯大，如以上海、南京、杭州、寧波為中心的長江三角洲城市群。城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，引起城市自身大規(guī)模擴張，并向周圍地區(qū)產(chǎn)生強大輻射的作用。來自國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長居高不下，前7個月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長高達30%以上，城市擴張引發(fā)房地產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長，這一現(xiàn)象在城市集群的區(qū)域內(nèi)最為顯著，如在上海經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，蘇州、南京、無錫、寧波等地的房地產(chǎn)市場逐漸啟動，不斷完善的配套供應，更激發(fā)了消費者的購房需求。（4）大面積舊城改造，引發(fā)剛性需求城市競爭力提升必然伴伴隨大量的舊城區(qū)改造面積以及城郊拆遷。其中一線城市針對城郊不同功能區(qū)的再次分配，主要拆遷量位于城市中心的老商圈，重建的商圈將進一步擴大城市商業(yè)商務圈，帶來彈性的商業(yè)商務需求而拆出的居民則帶來剛性的居住需求。而在二線城市，由于發(fā)展相對遲緩，拆遷帶來的將是更多的剛性住宅需求。一些歷史悠久的老城為“拆遷建城”的主力軍，如天津、沈陽等。天津各類存量住房7830萬平方米，主要是由解放前遺留下來的破舊平房，解放初期興建的職工宿舍組成。在舊城改造不斷推進的同時，拆遷所帶來的剛性需求，成為推動地區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的另一個快速通道。（5）農(nóng)村城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)市場中下一個香饃饃“兩會”伊始，新農(nóng)村建設與今年中央“一號文件”相伴隨，建設新農(nóng)村的各方面政策優(yōu)惠意將吸引大量資金涌向農(nóng)村，而房地產(chǎn)業(yè)自然會成為經(jīng)濟增長點之一。一旦農(nóng)村經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，單不考慮廣大農(nóng)民近幾年來的收入增加，新農(nóng)村建設所帶來的人口回流，將為農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的住宅需求。不過要轉(zhuǎn)變目前農(nóng)民用房自籌自建，散戶居住的局面面臨很多問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場是必然趨勢，需要有步驟進入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，并且積極參與農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設。隨著新農(nóng)村建設的推進，在農(nóng)民收入以及農(nóng)村人口增加的作用下，農(nóng)村住宅的需求空間將放大，房產(chǎn)企業(yè)的適時進入將大有可為。3、城市居民消費水平上升改善居住條件(1)現(xiàn)有住房改善面積趨大住房改善，特別是住房面積、住房數(shù)量的改善，包括住房環(huán)境的改善、住房品質(zhì)的改善，經(jīng)過幾年的市場發(fā)展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而語，建設部政策研究中心發(fā)布了《2020我們住什么樣的房子—中國全面小康社會居住目標研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來藍圖。這個課題研究公布了21項指標，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來填補，需求增加在一二線城市中將集中體現(xiàn)。(2)家庭結(jié)構變小，住宅需求放大由于生活觀念的變化，現(xiàn)在人們婚后大多愿意單獨居住，中國的家庭戶人口規(guī)模在逐漸變小，家庭規(guī)模小型化傾向，核心家庭和“丁克”家庭在中國城市家庭結(jié)構中高達60％以上，而且有增加的趨勢。我們發(fā)現(xiàn)社會經(jīng)濟發(fā)展程度越高的城市，其家庭規(guī)模越小。上海地區(qū)生產(chǎn)總值最高，平均家庭戶規(guī)模處于全國最低的水平，這一趨勢表明了隨著城市經(jīng)濟地位的提升，家庭將日趨小型化。家庭結(jié)構愈小，則人均消費面積愈大，因為即便是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，未來小家庭結(jié)構的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加。而此現(xiàn)象將隨著二線城市等經(jīng)濟快速發(fā)展而日益突出。4、海外資金投資——物業(yè)升值+匯率差價的雙份收益良好的經(jīng)濟前景必然會給房地產(chǎn)帶來好的贏利前景，此外人民幣升值的預期更是吸引了大量的海外資金注入，從摩根士丹利收購上海廣場，以及其在其他一線城市的甲級寫字樓收購部署中可以發(fā)現(xiàn)，海外基金偏向于國內(nèi)的高端成熟物業(yè)，尤其是在寫字樓與大型商業(yè)地產(chǎn)領域，。海外基金在取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來的收益外，也同樣看好未來物業(yè)高速成長的升值潛力。人民幣升值后，會有大量外資通過各種渠道進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大型、高端物業(yè)，資金的聚集首先會造成成交量增加，并最終使價格上揚，這對于持有者而言，意為著只要經(jīng)過良好的重新包裝或提升租客的檔次，就可獲得物業(yè)升值+匯率差價的雙份收益。但從目前情況來看，二線城市稱得上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)仍屬鳳毛麟角，因此這部分投資資金仍將主要停留在一線城市。中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀中國的房地產(chǎn)市場是當今世界上最大的房地產(chǎn)市場。改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米（我國近幾年來房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實行的預售制度有關）。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進社會經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。同時，我們也清醒地認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題，尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關注的焦點。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院于2010年4月印發(fā)了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年1月26日國務院辦公廳于印發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（即國8條）。加大對房地產(chǎn)調(diào)控力度，（一）2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長25.3%，增速比上年回落1.2個百分點，比1-11月回落2.6個百分點；其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長23.4%。房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點，比1-11月回落4.3個百分點；其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個百分點，比1-11月回落9.0個百分點；其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長13.0%。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。（二）2011年商品房銷售情況和待售情況2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米，比11月末增加1763萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加203萬平方米。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況指標絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）6174027.9其中：住宅4430830.2辦公樓254440.7商業(yè)營業(yè)用房737030.5房屋施工面積（萬平方米）50795925.3其中：住宅38843923.4辦公樓1595031.3商業(yè)營業(yè)用房5627826.1房屋新開工面積（萬平方米）19008316.2其中：住宅14603512.9辦公樓536146.2商業(yè)營業(yè)用房2067118.3土地購置面積（萬平方米）409732.6土地成交價款（億元）8049-1.9房屋竣工面積（萬平方米）8924413.3其中：住宅7169213.0辦公樓217920.0商業(yè)營業(yè)用房90459.2商品房銷售面積（萬平方米）1099464.9其中：住宅970303.9辦公樓20086.2商業(yè)營業(yè)用房787812.6商品房銷售額（億元）5911912.1其中：住宅4861910.2辦公樓250216.1商業(yè)營業(yè)用房670223.7商品房待售面積（萬平方米）2719426.1其中：住宅1690435.8辦公樓123010.8商業(yè)營業(yè)用房589511.9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）8324614.1其中：國內(nèi)貸款125640.0利用外資8142.9自籌資金3409328.0其他資金357758.6其中：定金及預收款2161012.1個人按揭貸款8360-12.2（四）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家統(tǒng)計局發(fā)布2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。其中，在全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)部分，2011年12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為98.89，比11月份回落0.98點。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)是遵循經(jīng)濟周期波動的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運用時間序列、多元統(tǒng)計、計量經(jīng)濟分析方法，以房地產(chǎn)開發(fā)投資為基準指標，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節(jié)因素和隨機因素的影響，采用增長率循環(huán)方法編制而成。國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。二、江蘇省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011年以來，中央及地方政府針對房地產(chǎn)市場的各類調(diào)控政策繼續(xù)加碼，在此宏觀背景下，江蘇房地產(chǎn)市場運行基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，呈現(xiàn)出開發(fā)投資平穩(wěn)增長、建設規(guī)模穩(wěn)步擴大、資金來源穩(wěn)定充裕、市場銷售低位徘徊、企業(yè)積極謀求創(chuàng)新等特點。（一）開發(fā)投資持續(xù)快增，建設規(guī)模繼續(xù)擴大2011年前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了持續(xù)快速增長勢頭，對全省固定資產(chǎn)投資起到了很好的支撐作用。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3951.3億元，比2010年同期增長33.6%，比上半年回落0.2個百分點，同比提高4.9個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增速高11.3個百分點，占全部投資的比重為21.2%，同比提高1.9個百分點。前三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動情況見下圖：分主要商品房類型看，住宅完成投資2923.5億元，增長36.9%，占開發(fā)投資總量的74%，仍是開發(fā)投資的主體；辦公樓完成投資144.4億元，增長18.8%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資511億元，增長19.0%；其他商品房完成投資372.5億元，增長37.2%。分地區(qū)看，蘇南、蘇中、蘇北分別完成投資2674.6億元、513.4億元、763.2億元，同比分別增長35.0%、34.0%、28.8%，其中住宅分別增長37.9%、36.7%、33.7%，蘇南地區(qū)在三大地區(qū)中持續(xù)保持領先水平。此外，前三季度，全省商品房施工面積為3.7億平米，同比增長19.9%，其中新開工面積為11432.8萬平米，同比增長17.7%；住宅施工面積為2.79億平米，同比增長20.4%，其中新開工面積為8685萬平米，同比增長16.9%。（二）商品房銷售由增轉(zhuǎn)降，銷售額保持一定增長2011年前三季度，全省商品房銷售各月度之間雖有起伏，但總體呈高開低走、由增轉(zhuǎn)降之勢。前三季度累計，全省商品房銷售面積為5569.6萬平米，同比下降2.2%，其中住宅銷售面積為4770.6萬平方米，同比下降3.2%。（各月累計銷售量和增速變動情況見下圖表）。從當月銷售來看，9月份當月全省商品房銷售面積為727.6萬平米，同比下降12.7%，環(huán)比增長46.2%，其中住宅為632.6萬平米，同比下降13.5%，環(huán)比增長46.8%。由于當前房價仍處一定上漲水平，所以2011年三季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售額仍保持一定增長，但增幅明顯有所回落。前三季度，全省商品房銷售額為3675.3億元，同比增長14.4%，其中住宅銷售額為2956.7億元，同比增長10.8%，增速比上月累計分別回落4.9個和5.1個百分點，均低于上半年和一季度水平。（三）商品房價格總體趨穩(wěn)，漲幅回落明顯受市場供求關系變化和房價調(diào)控政策等多重因素影響，2011年前三季度，全省房價和漲幅月度之間雖有小幅波動，但總體呈逐步趨穩(wěn)之勢，宏觀調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。從成交均價看房價總體趨穩(wěn)。省住建廳網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省13個省轄市市區(qū)商品房成交均價為7743元/平方米，其中住宅為7236元/平方米，低于年初（7962元/平米，其中住宅7647元/平米）和一季度（7802元/平米，住宅為7442元/平米）的水平，前三季度和上半年商品房成交均價每平方不超過60元，住宅在40元以內(nèi)小幅波動。從增長幅度看回落趨勢明顯。前三季度，全省13個省轄市市區(qū)商品房和住宅同比分別增長10.0%、7.7%，漲幅均低于年初（1-2月，分別增長33.5%、39.9%）、一季度（分別增長26.7%、29.2%）、上半年（分別增長15.7%、14.2%）和1-8月（分別增長12.9%、11.2%）的水平，也低于去年同期水平（分別為24.9%、24.7%）。2010年以來全省商品房成交均價漲幅變動情況詳見下圖：三、阜寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）阜寧縣土地市場及發(fā)展趨向阜寧縣委、縣政府高起點修編規(guī)劃。按照沿海中等城市定位和“一主兩翼”的戰(zhàn)略構想，按照“100平方公里主城區(qū)，50萬人口”的要求，充分預留各類發(fā)展用地，合理分布工業(yè)、文化、商貿(mào)、居住等功能區(qū)，高起點修編新一輪（到2020年）城市發(fā)展總體規(guī)劃，引導人口向城市集中，居住向社區(qū)集中，工業(yè)向園區(qū)集中，促進城市可持續(xù)發(fā)展，努力把阜寧縣城建設成“布局和諧統(tǒng)一，建筑特色鮮明，環(huán)境清新宜人，市民文明儒雅”的生態(tài)型精品城市。政府提出高效益的經(jīng)營城市。堅持政府依法壟斷土地一級市場，加大城市土地經(jīng)營力度。縣政府在2005年城建土地招商中，加快了舊城改造步伐，并取得較為豐富的經(jīng)驗。為了高效益的經(jīng)營城市，政府在2006年進一步開放建筑市場、設計市場、拆遷市場，開發(fā)利用城市公用事業(yè)資源，吸引更多的民資和外資參與城市建設，同時積極向上爭取建設資金，形成多元化的城市建設投資體系。阜寧縣近年經(jīng)營性用地出讓情況如下：年份土地宗數(shù)土地成交面積（畝）成交總價（萬元）平均出讓價（萬元/畝）20057188.418034.7895.73200617553.9245473.5782.0920076456.023647079.972008101302.168248163.342009121032.25124076.45120.212010151330.22177610.97133.52合計674862.52360195.0895.81由上表可以看出，近年阜寧縣土地市場供需情況較好，行情趨于穩(wěn)定。從上市土地宗數(shù)看，2010年上市土地總數(shù)15宗，保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。從土地成交面積看，近六年平均成交面積達810畝，2010年為最高,達到1330.22畝。從土地平均出讓價看，有上升趨勢。另從土地供應量與出讓價格之間的聯(lián)動關系看，2008年起土地供應量迅速增長，顯示了阜寧縣存在一定的土地需求。（二）阜寧縣城市發(fā)展規(guī)劃按照《阜寧縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，阜寧縣計劃到“十二五”末，縣城主城區(qū)達到100平方公里、50萬人口，開發(fā)區(qū)城東新城和澳洋新城建成區(qū)達到各10平方公里、10萬人口。城市化率達58%，阜寧縣城定位為江蘇沿海中等城市，鹽城市域的次中心城市、蘇北現(xiàn)代化新興工業(yè)商貿(mào)城市。按照建成“江蘇省沿海開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)增長極、鹽阜都市圈副中心”的定位，推進以縣城為主城，開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城為兩翼的新型中等城市建設，全力打造水綠之城、人文之城、宜居之城、創(chuàng)業(yè)之城。突出城南新區(qū)建設。按照“現(xiàn)代服務業(yè)的集聚地、和諧共生的人居地、綜合行政的服務地”的要求，建設現(xiàn)代都市化新區(qū)，認真組織實施城建重大工程，傾力打造高效便捷的服務區(qū)、繁榮發(fā)達的商貿(mào)區(qū)、功能齊全的居住區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的休閑區(qū)，建成現(xiàn)代之城、活力之城、魅力之城。完善提升老城區(qū)。按照“只拆不建、多拆少建、還綠于民、兼顧效益”的思路，加快老城區(qū)改造步伐，重點改造老城區(qū)危舊房和市政公用設施，整治交通擁堵、污染嚴重、布局零亂的地段，不斷改善居住環(huán)境。加快“兩翼”發(fā)展。開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城走產(chǎn)業(yè)強園、城市興園、生態(tài)立園之路，積極打造開發(fā)區(qū)新城CBD中央商務區(qū)；加快推進澳洋工業(yè)園與郭墅鎮(zhèn)“區(qū)鎮(zhèn)合一”體制建設，建設以配套工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點的澳洋新城。到2015年，開發(fā)區(qū)新城、澳洋新城建成區(qū)各10平方公里、10萬人口。加快金沙湖建設。堅持納湖入城，將金沙湖作為城南新區(qū)的重要板塊，與縣城協(xié)調(diào)發(fā)展。到2015年全面完成11.85平方公里內(nèi)核心區(qū)建設。完善城市配套設施。提升城市市政設施，抓好縣城“四環(huán)”建設，建設北京路跨射陽河大橋和迎賓大道。提高城市配套功能，著重抓好新盛街改造、射河北路外灘水景的打造、阜城大街地下商業(yè)街與人防相配套的地下空間開發(fā)。發(fā)掘城市文化景觀，建成興國寺、廟灣古城等一批標志建筑，規(guī)劃建設城北片區(qū)和城西片區(qū)公園，全面打造人文阜寧、宜居阜寧。隨著政府宏觀調(diào)控能力的增強，國家對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)推行了一系列的措施，對阜寧縣的經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的機遇，在阜寧縣委、縣政府的正確領導下，阜寧縣的社會經(jīng)濟呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭，這對阜寧房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了良好的商機。根據(jù)政府規(guī)劃，阜寧縣城已經(jīng)初步勾畫沿海中等城市定位和“一主兩翼”的戰(zhàn)略構想，按這一規(guī)劃要求，近幾年內(nèi)，阜寧縣城將需新增近600萬平方米，鎮(zhèn)區(qū)將新增近100萬平方米的各類建筑。未來幾年在阜寧投資房地產(chǎn)還是有一定的發(fā)展空間的。（三）阜寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011年，在一系列促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策調(diào)控下，阜寧縣房地產(chǎn)市場總體上保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。（1）商品房供應增加，銷售穩(wěn)中有升2011年全縣商品房上市115.77萬平方米，同比增長2.07%；商品住房上市106.98萬平方米，同比增長8.85%。銷售商品房90.82萬平方米，同比增長11.75%；銷售商品住房82.22萬平方米，同比增長21.11%。商品房供銷比為1：0.81；商品住房供銷比為1：0.78，銷售率為78.15%?？h城城南區(qū)域銷售登記面積占全縣整個銷售登記面積的62.58%，上市量占58.42%，區(qū)域性購房較為集中。（2）房價整體走勢平穩(wěn)，同比處于上升態(tài)勢1-12月份全縣商品房成交均價為3010.82元/平方米，同比增長14.39%；商品住房成交均價為2787.21元/平方米，同比增長12.28%，我縣房價整體水平延續(xù)了2010年年底價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但1-10月份與去年同期相比增幅較大（同比增長34.0%），增幅較大的原因一是我縣的房價一直處于相對較低的水平，2008年、2009年、2010年我縣的商品住房均價分別為2052、2169、2482元/平方米，2011年1-10月份全縣商品住房均價為3202元/平方米，但在2010年1-10月份我縣的商品住房均價才2348元/平方米，到了2010年11月份以后才開始較大幅度增長（11月份為2749元/平方米、12月份為2928元/平方米），二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房銷售在網(wǎng)上備案系統(tǒng)中無法剔除，也拉低了全縣的房價，三是原來沒有將拆遷安置房、經(jīng)濟適用房等保障性住房納入網(wǎng)上備案系統(tǒng)，2011年11月、12月份已將部分保障性住房銷售合同在網(wǎng)上簽約，實時備案。我縣的房價很長時間都維持在低價位上，現(xiàn)在的上漲只是在消化過去的蟄伏，即使這樣，我縣目前的房價水平在全市范圍內(nèi)也處于較低水平，根據(jù)市房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，至2011年10月份我縣的商品住房均價在全市范圍內(nèi)僅高于響水。（3）房屋登記業(yè)務辦件量再創(chuàng)歷史新高全年共辦理各類房屋登記業(yè)務32990件，同比增加16.19%，發(fā)放各類房屋登記證書（證明）24839本（份），同比增加15.40%。審批商品房預售許可55件，批準預售樓幢229幢，面積115.69萬平方米，同比增加4.23%。辦理二手房交易1037件，成交面積14.20萬平方米，同比減少13.15%；完成房屋抵押登記4470件，同比增長26.41%；辦理房屋預告登記9367件，同比減少10.52%；商品房合同備案7132件，備案面積71.99萬平方米。出具房屋登記信息查詢證明11907份。（4）保障性住房建設得到加強截止10月底，全面完成省、市政府下達的新開工經(jīng)濟適用住房300套、廉租住房180套的全年目標任務；完成657套（間）公共租賃住房建設（籌集）任務；完成危舊房改造項目7個4.1萬平方米，涉及家庭461戶。(四)阜寧縣房地產(chǎn)開發(fā)市場預測據(jù)初步調(diào)查，阜寧縣共有房地產(chǎn)企業(yè)43戶，2010年開發(fā)住宅商品房總面積215萬平方米，已銷售面積為72.6萬平方米，總成交額為18.5億元，均價為2546/平方米。2010年新建設小區(qū)11個，面積約40萬平方米。從阜寧的發(fā)展規(guī)劃和阜寧房地產(chǎn)市場供需狀況等方面調(diào)查表明來看，雖然全國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，但阜寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)仍有一定的發(fā)展前景，阜寧的房地產(chǎn)市場潛力巨大。主要表現(xiàn)為：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從9228元上升到14127元。盡管房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看由于股市長期低迷，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域?！獜南M結(jié)構看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大?！獜男枨箨P系看根據(jù)規(guī)劃，加快東益小城市建設，到2015年，建成區(qū)達30萬平方公里，全縣農(nóng)民新社區(qū)達80個。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。六、本建設項目定位1、建設項目定位根據(jù)“90平方米以下戶型比例必須占到70％以上”要求，本項目建設將轉(zhuǎn)變單純的“求大求豪華"的觀念，確立理性務實的開發(fā)思路，加強戶型組合、戶內(nèi)空間、結(jié)構造型等方面的設計，努力構筑一個設計先進、功能齊全、設施完善、管理先進的綜合性住宅示范小區(qū)。2、銷售市場定位通過對阜寧縣城鄉(xiāng)居民及周邊地區(qū)居民購房意愿等多項指標的分析以及本項目建設的地理位置的綜合分析，從中提煉出翰林名府建設項目的主要客戶群：（1）目標區(qū)域：益林及周邊地區(qū)的城鄉(xiāng)居民。（2）隱性客戶群：鹽城、蘇南、浙江等地在阜的投資客商；國內(nèi)其它城市商業(yè)投資者；鄰縣經(jīng)商戶投資者。（3）顯性客戶群：大、中專畢業(yè)生、部隊轉(zhuǎn)業(yè)軍人。七、本項目市場競爭優(yōu)勢1、優(yōu)越的地理環(huán)境本項目地塊地處阜寧縣益林鎮(zhèn)，緊鄰淮海路和海陵東路，交通便捷。從全局看益林是阜寧縣的重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有著南靠上海、浙江，北聯(lián)連云港、山東，東臨黃海的良好的地理環(huán)境，是經(jīng)濟的戰(zhàn)略要地。2、具有良好的交通條件城市主干道淮海路位于項目區(qū)西側(cè)，道路通暢，東距沿海高速20公里、寧靖鹽高速40公里，西距京滬高速60公里，南距寧靖鹽高速30公里。3、服務優(yōu)勢本項目建設，所有公用設施及通訊、供電、給排水、有線電視等配套設施全部一次到位，并同時進行綠化建設，綠化率達28％，積極營造整潔優(yōu)美的居住條件，在建設布局和房屋建設中追求新穎、合理、環(huán)保和時尚，服務設施配套齊全，是阜寧縣近年來起點較高、設計要求較高的商品房開發(fā)項目。4、結(jié)構優(yōu)勢本項目開發(fā)的住宅商品房，90平方米以下小戶型住房占總面積的70％，可以充分滿足廣大中低收入、工薪階層居民的住房需求。5、價格優(yōu)勢本項目建設在充分考慮城鎮(zhèn)居民社會購買能力以及消費習慣和消費心理的基礎上，在優(yōu)化建筑結(jié)構設計的同時，以合理的價格水平確定銷售價格。從以上分析可以看出，在阜寧縣益林鎮(zhèn)實施海陵花園建設項目的條件已經(jīng)形成。該項目的建設不僅符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和阜寧縣的發(fā)展規(guī)劃，而且市場前景看好。阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司憑借先進的經(jīng)營管理理念，以及優(yōu)質(zhì)配套的服務必將贏得更大的市場競爭優(yōu)勢。第四節(jié)工程建設方案一、總圖布置1、總圖布置原則（1）符合項目建設區(qū)域規(guī)劃，且確?？倛D布置流暢、優(yōu)化。（2）考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時注意各功能區(qū)的相對獨立性，保證有良好的居住人文環(huán)境。（3）減少不安全因素，內(nèi)部交通流暢，形成環(huán)道，進出口要通暢。（4）通過合理規(guī)劃，營造自然、和諧、親切的環(huán)境品質(zhì)。中心綠化帶景觀與各樓群間的綠化相結(jié)合，達到環(huán)境均好性。充分考慮居民群體的不同需求，住宅用房戶型設計中，90平方米以下戶型占住宅用房總戶(套)數(shù)的比例達70％以上。（5）保證一定的停車場用地。2、總平面布置該項目地塊建設內(nèi)容主要有住宅用房、商業(yè)用房和物管用房、社區(qū)用房以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。根據(jù)上述布置原則，總平面布置首先應滿足項目建設功能要求，同時要符合消防、環(huán)保等要求，力求合理、流暢。按照“整體有序、交通合理、使用便利、注重氣氛、以居為本、適度超前、便于操作”的原則，根據(jù)規(guī)劃設計條件及周邊特點，擬開發(fā)住宅樓5幢和商業(yè)用房6幢。本項目總平面布置情況如下：（1）地塊大體呈長方形，南北長于東西。商業(yè)用房與住宅樓均呈東西向，南北“一”字形排列，商業(yè)用房與住宅樓交叉布置。商住樓周邊及其它空地布置道路、車位、綠化，項目區(qū)內(nèi)道路、綠化及燈光按相關建設要求設計，力求整個小區(qū)點、線、面相結(jié)合，創(chuàng)造出一個清新、舒適的居住環(huán)境。（2）共設地上機動車位55個，非機動車位510個。（3）小區(qū)內(nèi)道路寬暢，四周貫通，流線明晰，交通便捷，功能分流互不干擾，沒有死角，消防車能到達每個樓群。（4）小區(qū)建成后輔以健康綠地、亭院廣場、健身場所供業(yè)主休閑健身；數(shù)字電視覆蓋小區(qū)。3、交通組織要創(chuàng)造一個成功的商住小區(qū)，使人們樂于其中，首先必須向人們提供方便、快捷、安全的交通通道。這種與周邊地區(qū)及內(nèi)部各單體之間的聯(lián)系，即為“可達性”，它是商品住宅樓開發(fā)成功的價值基礎。(1)項目區(qū)入口設計項目區(qū)為開放式，通過樓后及樓之間道路，可直達淮海路。(2)區(qū)內(nèi)主要交通路線設計結(jié)合商住區(qū)的功能布局以及地形特征，在小區(qū)內(nèi)設互通交通網(wǎng)絡。項目區(qū)內(nèi)設置的道路為6-20米寬，可使車流、人流能方便到達每個樓群。主干道、支干道均采用混凝土路面。擬采用如下做法：①素土夯實，②二灰土墊層，③碎石層，④混凝土路面。區(qū)內(nèi)道路縱坡≥O.03％，以利雨水、污水排泄。具體路基做法應根據(jù)不同路段的地質(zhì)情況確定，并每隔一定距離設置脹縫。根據(jù)需要在道路兩側(cè)地下敷設雨水管、污水管，同時考慮到檢修方便。(3)項目區(qū)內(nèi)步行道路設計小區(qū)內(nèi)步行道路設計不僅僅是物質(zhì)的也應當是精神的。步行道路只有在納入“人”這個主體一切才得以實現(xiàn)，才得以升華，才有了價值。本項目在設計住宅區(qū)的步行道路時，在考慮物業(yè)管理的同時，更要為“人"這個主體提供一個休憩的場所。二、土建工程1、設計依據(jù)（1）鋼結(jié)構設計規(guī)范[GB50017-2003]（2）建筑設計防火規(guī)范[GB50016-2006](2006年版)（3）混凝土結(jié)構設計規(guī)范[GB50010-2002]（4）建筑樁基技術規(guī)范[JGJ94-94]（5）建筑抗震設計規(guī)范[GB50011-2001]（6）建筑結(jié)構荷載規(guī)范[GB50009-2001]2、工程內(nèi)容本項目土建工程主要由住宅用房、商業(yè)用房及配套設施組成。各建筑物的設計應滿足防火間距要求，還應體現(xiàn)現(xiàn)代商住樓特有的風貌特色。項目總用地面積5618.4平方米，新增土建工程總建筑面積11799平方米。居民住宅面積6679平方米，商業(yè)用房5000平方米，物管用房、社區(qū)用房、變配電等配套用房120平方米。海陵花園項目主要技術經(jīng)濟指標如下：項目主要建設指標1項目建筑面積平方米117992項目占地面積平方米5618.43項目總投資萬元2703.674項目實施進度年25容積率2.16建筑密度%507綠地率%288機動車位個559非機動車位個510三、公用配套工程1、給排水（1）設計依據(jù)①建筑給水排水設計規(guī)范[GBJI5-88](1997年版)②室外排水設計規(guī)范[GBJI4-87](1997年版)③室外給水設計規(guī)范[GBJI3-86](1997年版)④建筑設計防火規(guī)范[GB50016-2006](2006年版)⑤建筑滅火器配置設計規(guī)范[GB50140-2005](2005年版)（2）生活給水系統(tǒng)本項目給水由市政給水管網(wǎng)供水，進水管管徑為DNl00，并在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，以滿足居民及消防用水要求。連接到戶的水管含在建筑費用中。（3）消防給水系統(tǒng)①消防用水量室外消火栓用水量：40L／s室內(nèi)消火栓用水量(單幢最高)：30L／s自動噴淋系統(tǒng)：27L／s②室外消防給水由市政給水管網(wǎng)供給并形成環(huán)路，供水管徑為DNl00，室外消防用水量為60L／s，室外按保護半徑不超過50m設置室外消火栓。③室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)住宅用房根據(jù)消防規(guī)范設置室內(nèi)消火栓，每只水槍最小流量：51L／s，最小充實水柱：l0m，每個消火栓處設直接啟動消防泵的按鈕，并應設有保護按鈕的設施。每棟樓屋頂設試驗消火栓1只，并設壓力顯示裝置。（4）排水系統(tǒng)本項目采用雨污分流制：①屋面雨水采用內(nèi)落水系統(tǒng)，室外地面雨水經(jīng)管網(wǎng)收集后排入附近市政下水道；②廚房污水須先經(jīng)隔油池處理后才能排入調(diào)節(jié)池，污水經(jīng)收集，通過生活污水處理裝置處理達標后，排入市政下水道；③排水主管道采用ф500涵管，埋設在人行道下。④糞便污水經(jīng)化糞池處理后，與廢水匯總排入市政污水管。⑤地下室積水排至集水坑，再由排水泵排至室外雨水管網(wǎng)。2、電氣（1）設計依據(jù)①民用建筑電氣設計規(guī)范[JGJ／T16-92]②民用建筑照明設計標準[GBJ133—90]③通用用電設備配電設計規(guī)范[GBJ50055—93]④建筑設計防火規(guī)范[GB50016-2006](2006年版)⑤供配電系統(tǒng)設計規(guī)范[GB50052-95]⑥低壓配電設計規(guī)范[GB50054-95]⑦建筑物防雷設計規(guī)范[GB50057-94]⑧工業(yè)企業(yè)建筑電氣設計規(guī)范[JGJ/T16-92]⑨工業(yè)企業(yè)照明設計標準[GBJ50034-93]（2）電源及用電負荷本項目用電主要為用戶照明、工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等，用電負荷等級為二級或三級，新增用電負荷約為1720kW。擬在項目區(qū)內(nèi)設10KV／0.4KV變配電房，配置1臺2000KVA干式變壓器，以滿足項目實施的供電要求。（3）變配電系統(tǒng)本項目變配電房高壓側(cè)設環(huán)網(wǎng)柜，變壓器采用環(huán)樹脂澆注低噪聲干式變壓器，采用低壓器集中補償方式，使功率因素提高至0.9以上，電能計量為高供低壓。（4）低區(qū)配電系統(tǒng)①擬在住宅樓內(nèi)設計配電間(箱)，配電房至各配電間(箱)采用UJV22型電纜在室外直埋引入。②低壓供配電線路配電方式采用放射式與樹干混合方式。③消防設備均要求在最末一級配電箱設自動切換裝置。（5）照明設計①住宅用房及配套用房的室內(nèi)照明采用熒光燈。②室外照明包括室外道路照明和迎街大樓的泛光照明。光源主要采用金鹵燈，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需設漏電保護裝置。③室內(nèi)照明回路采用ZR-BV銅芯電線穿阻燃PVC管敷設或穿鋼管敷設；室外照明回路采用ZR－VV電纜穿鋼管暗敷。（6）防雷與接地本工程的建筑物按不同建筑物的規(guī)范要求確定防雷等級，接地采用TN－C—S接地系統(tǒng)。防雷、防靜電、工作及保護接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤1歐姆。所有電氣設備正常時不帶電的金屬外殼均進行可靠接地。本工程利用建筑物基礎作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼10#，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用－25×4鍍鋅扁鋼。本項目建設，按規(guī)劃部門要求，供電電纜全部埋設在地下，實現(xiàn)無桿化。3、電信和數(shù)字電視本項目通信線路采用地下電纜埋設于地下。數(shù)字電視信號全覆蓋，通訊線路架設到每套住宅，由用戶向電信和廣電部門申請安裝。4、消防（1）設計依據(jù)①GB50016-2006《建筑設計防火規(guī)范》(2006年版)②GB50140-2005《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(2005年版)（2）設計要求本項目建設工程耐火等級為二級。消防水泵、消防報警系統(tǒng)及主要通訊照明為二級負荷，其余為三級負荷。防雷設計按二類，抗震設計烈度按七度設防。（3）消防系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范，本項目消防系統(tǒng)主要包括消防報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)等。總平面布置時，建筑物的間距應滿足防火間距要求，住宅小區(qū)內(nèi)的主要道路，應形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。室外消防給水管在住宅小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，并與城市自來水管網(wǎng)的兩個進水管連接。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當位置設室外地上式消火栓，室外消火栓的間距應確保室外消火栓50m保護半徑。其他用房內(nèi)均按規(guī)范要求配置室內(nèi)消火栓箱或噴淋裝置，室內(nèi)消火栓的布置間距應滿足兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位，并不大于30m。在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。變配電室等電氣設備的消防采用二氧化碳滅火器，其余場所采用磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器置于專用滅火器箱內(nèi)。第五節(jié)投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資總額估算概述本項目投資估算范圍包括土地征用、建筑工程、安裝及裝飾工程、設備購置及安裝，配套基礎設施等內(nèi)容。根據(jù)國家概算指標及江蘇省有關部門規(guī)定的收費標準，主要采用單位工程量綜合指標法，結(jié)合項目實際情況，并參照當?shù)仡愃乒こ淘靸r水平，對本項目投資進行估算。二、投資估算編制依據(jù)1、《江蘇省建設工程造價編制及審核暫行辦法》；2、國家、江蘇省關于建設工程投資估算編制的有關規(guī)定；3、建設單位提供的項目相關資料；4、江蘇省、鹽城市及阜寧縣有關部門規(guī)定的收費標準。三、投資估算本項目固定資產(chǎn)投資總額包括土地取得成本、工程費用、其它費用、預備費及建設期貸款利息。1、土地取得成本土地通過公開拍賣取得，項目土地價格為640萬元。2、建安及裝飾工程費根據(jù)本報告前面所述，本項目建設內(nèi)容主要包括住宅用房、附屬用房等。項目建安及裝飾工程總費用為1348.29萬元。各部分建筑面積、單價及造價詳見表1-4。3、前期工作費項目前期工程費包括規(guī)劃、設計、可行性研究費、水文地質(zhì)勘測及其圖紙審查費等，項目前期工程費總合計74.02萬元。詳見表1-2。4、基礎設施配套工程費基礎設施配套工程費包括場地、道路工程、供水工程、排水工程、供電工程、綠化工程、其它工程(含消防、安全、環(huán)保、通訊等)。項目基礎設施配套工程費總合計280.07萬元。詳見表1-3。5、開發(fā)期稅費估算開發(fā)期稅費應包括項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。各項稅費根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算，合計為162.48萬元。詳見表1-6。6、建設期間其他費用其他費用應包括：臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。建設期間其他費用總額74.31萬元，詳見表1-7。7、不可預見費用，包括可能的政府增加收費、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預見事件的發(fā)生，按上述1—7項總和的5%計算，計81.72萬元。四、項目總投資構成分析本項目投資總額為2703.67萬元，投資構成按費用類別劃分參見下表。投資總額按費用類別構成分析序號類別名稱單位投資額占投資總額比例1土地費用萬元64023.672前期工程費用萬元74.022.743基礎設施建設費萬元280.0710.365建筑安裝工程費萬元1348.2949.876公共配套設施建設費萬元6.000.227開發(fā)間接費用萬元1.630.068管理費用萬元23.480.878銷售費用萬元11.680.439開發(fā)期稅費萬元162.486.0110其他費用萬元74.312.7511不可預見費萬元81.723.02合計萬元2703.67100本項目建成后，開發(fā)的所有用房全部用于出售，占用流動資金很少，故流動資金未予估算。二、資金籌措及投資計劃本項目建設總投資計2703.67萬元，項目資金由阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司自籌，目前大部分建設資金已基本落實。本項目建設期2年，項目建設資金根據(jù)項目的實施進度分期投入。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃該項目符合我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，我國《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要建議》明確提出“加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?。阜寧縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃中也明確提出“規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！笆濉逼陂g，新建保障性住房30萬平方米，中低價位商品房194萬平方米，農(nóng)民進城居住低價房150萬平方米?！?。房地產(chǎn)業(yè)屬于現(xiàn)代服務業(yè)，將為增強城市功能、提升城市形象、確保居民安居樂業(yè)提供條件。該項目為城鎮(zhèn)住宅建設項目，已納入城市建設總體規(guī)劃，無論從國家發(fā)展規(guī)劃，還是當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃來看，該項目的實施符合規(guī)劃發(fā)展要求，有利于促進當?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展。二、產(chǎn)業(yè)政策對照《產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整指導目錄（2011年本）》（國家發(fā)展和改革委員會9號令），本項目是普通商品房開發(fā)，屬于允許類。因此，本項目的建設符合國家相關產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定。為貫徹落實黨中央、國務院關于進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務院同意，2008年12月20日，國務院辦公廳發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，《意見》要求一是加大保障性住房建設力度，二是進一步鼓勵普通商品住房消費，三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對市場變化，四是強化人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責，五是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。2006年7月13日，建設部發(fā)布《關于落實新建住房結(jié)構比例要求的若干意見》，規(guī)定自2006年6月1日起，各城市年度新批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比例必須達到70%以上。本項目為城鎮(zhèn)住宅建設項目，屬于普通商品房開發(fā)，符合國家鼓勵普通商品房建設的政策。本項目90平方米以下套型占70%，符合文件規(guī)定要求。三、行業(yè)準入國家現(xiàn)行的行業(yè)準入政策、準入標準對房地產(chǎn)開發(fā)項目主要限制的是2萬平方米以上別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、外商獨資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，其他沒有特別的規(guī)定要求。該項目屬于內(nèi)資項目，且為普通商品房開發(fā)項目，因此，項目建設單位和擬建項目與國家現(xiàn)行的行業(yè)準入政策、準入標準不相抵觸，符合有關規(guī)定。四、行業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，建設樓層不受限制。三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在省轄市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔建筑面積15萬平方米以下的開發(fā)建設項目，不得承擔十六層（含）以上的建筑物的建設。四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于在城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以承擔建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設項目，不得承擔七層（含）以上的建筑物的建設。領取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標準從事相應資質(zhì)等級的開發(fā)建設項目。各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，不得越級承擔任務。阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司目前資質(zhì)為三級，可以在省轄市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔建筑面積15萬平方米以下的開發(fā)建設項目，建設樓層16層以下。海陵花園項目處于阜寧縣境內(nèi)，開發(fā)面積和層數(shù)均在上述規(guī)定范圍內(nèi)，阜寧縣益林鎮(zhèn)村鎮(zhèn)房屋開發(fā)有限公司可以進行該項目的開發(fā)經(jīng)營。

第三章資源綜合利用分析第一節(jié)項目建設地概況一、地理位置項目建于阜寧縣益林鎮(zhèn)，益林鎮(zhèn)地處北緯34°線，氣候宜人，域內(nèi)地面平坦，物富民豐。先后榮獲“歷史文化名鎮(zhèn)”、“江蘇百家名鎮(zhèn)”、“江蘇省文明鎮(zhèn)”、“全國小城鎮(zhèn)改革試點鎮(zhèn)”、“中國手工玻璃工藝品之都”等稱號。自明代以來，益林一直是蘇北鹽阜地區(qū)的戰(zhàn)略要地和商業(yè)重鎮(zhèn)，享有“蘇北小上?！敝Q。鎮(zhèn)域面積42.8平方公里，總?cè)丝?萬人。屬北亞熱帶季風氣候，年平均降雨量979.6毫米，無霜期213天，區(qū)域范圍內(nèi)地勢干坦，地形西高東低，河渠縱橫交錯，自然條件優(yōu)越。二、自然資源1、土地資源阜寧全縣總面積143933.67公頃。其中耕地面積為88751.09公頃，水域面積35157.08公頃，居民點及工礦用地面積13839.06公頃，交通用地3480.67公頃，園地面積1655.07公頃，林地173.55公頃，牧草地758.44公頃，未利用地118.71公頃。全縣有肥沃的宜旱宜水的耕地122.26萬畝，復種指數(shù)為185％。2、水資源全縣有57億立方米水資源，人均水資源6100立方米?？h境河網(wǎng)密布，有射陽河、蘇北灌溉總渠、通榆河、串場河等大河，其中射陽河平均來水量30億方，總渠38億方。蕩灘資源：全縣有30萬畝蕩灘，7萬畝的馬家蕩最為著名，水產(chǎn)養(yǎng)殖品種多，質(zhì)量高。3、礦產(chǎn)資源阜寧縣境喻口、溝墩等地有泥炭礦、粘土礦等。泥炭礦蘊藏量298.5萬噸，粘土礦蘊藏量1581.9萬立方米。縣境施莊的沙崗、新溝的北沙灣等地有優(yōu)質(zhì)黃沙，面積826.67公頃，相當于全縣土地總面積的0.57％。黃沙質(zhì)地純凈，沙粒均勻。顆粒為70—120目，是工業(yè)、建筑業(yè)的理想材料。石油礦藏在縣境永興等地勘查。三、經(jīng)濟社會概況1、人口：2010年末全縣總?cè)丝?09.4萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口37.8萬人，占34.6％。年末常住城鎮(zhèn)人口38.14萬人，城鎮(zhèn)化率達42.35％。人文資源：阜寧縣40萬勞動力，其中中高級技術人員4萬多名，中高級技工2萬人，初級以上文化程度21萬人，阜寧籍高層次人才10萬多名，遍布全國各地，阜寧在港、澳、及海外僑胞5萬多人。2、人民生活2010年，阜寧縣經(jīng)濟運行良好，保持了平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14127元，增長15％。農(nóng)民人均純收入7650元，增長11.6％；城鎮(zhèn)失業(yè)登記率控制在2.3％以內(nèi)。四、經(jīng)濟概況1、經(jīng)濟總量2010年阜寧縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值198億元，同比增長18.4%。2、利用外資近幾年，美國、日本、加拿大、德國、法國等15個國家和港澳臺地區(qū)的客商180多批6000余人次前來洽談投資，投資6500萬美元的風電設備及總裝生產(chǎn)線、投資5000萬美元的中糧米業(yè)（鹽城）有限公司30萬噸稻谷綜合加工項目、一期投資8500萬美元的LED用藍寶石單晶襯底片產(chǎn)線項目等外商獨資項目先后落戶阜寧。2010年，全縣實際利用外資達1.5億美元，當年實現(xiàn)倍增，自營出口1.3億美元，增幅全市第一。第二節(jié)建設條件一、規(guī)劃用地條件本項目用地已經(jīng)過阜寧縣規(guī)劃局和阜寧縣國土資源局的確認。阜寧縣規(guī)劃局明確該地塊用地性質(zhì)為民用建設用地。阜寧縣國土資源局明確該地塊，規(guī)劃用途為建設用地預留區(qū)，不屬于基本農(nóng)田范圍。因此本項目建設用地符合當?shù)乜傮w規(guī)劃的要求。二、自然條件1、氣象條件江蘇省阜寧縣在北半球中緯度，為北亞熱帶向南溫帶過度的氣候地帶，濕潤的季風氣候盛行，四季分明，溫暖濕潤，雨量充沛。冬季盛行大陸來的偏北風，以寒冷少雨天氣為主；夏季盛行海洋來的東南風，以炎熱多雨天氣為主；春秋兩季為冬夏季風交替，常出現(xiàn)冷暖、干濕多變天氣。據(jù)氣象統(tǒng)計，歷年最高氣溫為39℃，歷年最低氣溫為-17.3℃，本地區(qū)年平均氣溫15.3℃，8月份氣溫較高，歷年均日照2399.7h。年平均降水量985.1mm，平均氣壓1.01x105帕，平均風速3.5米／秒，最大風速20.7米／秒，常年主導風向為ENE，NE，風頻10-13％，無霜期為210-218天。據(jù)資料統(tǒng)計，該地區(qū)主要氣象數(shù)據(jù)：(1)氣溫年平均氣溫15.3℃極端最高氣溫39℃極端最低氣溫-17.3℃(2)氣壓年平均氣壓1016.8hPa極端最高氣壓1045.7hPa極端最低氣壓987.9hPa(3)降水年平均降雨量895.5mm年最大降雨量1244.6mm年最小降水量413.5mm(4)風向、風速、風壓常年主導風向東南風年最大風速20m／s年平均風速3.3m／s(5)年平均相對濕度78％2、地質(zhì)地貌阜寧縣全境為近代淺海淤長形成的海積平原，地形平坦，地勢低洼，河網(wǎng)密布，標高為2.2米-2.7米之間。3、水文地質(zhì)本項目場地土質(zhì)為農(nóng)田，地形較為平坦，土質(zhì)屬高壓性土，地質(zhì)情況自上而下依次為：第一層土為素填土，松散，層厚1.0m；第二層為黃褐色粘土，可塑、中密，層厚約1.2m，地耐力f=20KN／m2；第三層為灰色淤泥，流塑、松軟，層厚約為1.8m，地耐力f=70KN／m2；第四層為灰色淤泥，流塑、松軟，層厚約為O.8m，地耐力f=80KN／m2：第五層為灰-黃褐色粘土，可塑、中密，地耐力f=240KN／m2；場地地下水位距地表深度級0.97～1.40m左右。4、地震烈度阜寧縣范圍內(nèi)地震烈度為6度，建筑設計按7度設防。三、基礎設施及交通條件供電——建成和再建220KV變電所3座、110KV變電所8座、熱電廠3座。

供水——縣內(nèi)設有地面自來水廠五座，供水能力20萬噸／日。

供熱——已建協(xié)鑫熱電廠，3爐2機，供氣能力每小時120噸，可滿足新老城區(qū)熱需求。開發(fā)區(qū)的協(xié)鑫熱電二廠和東益園區(qū)熱電廠正在籌建中。

供氣——由香港華燊燃氣集團投資建設的天然氣管道工程已開工建設，可滿足縣城用氣需求。

排污——日處理污水2萬噸的縣城污水處理廠一期工程已經(jīng)建成，即將投入運行。

電信——程控電話交換機18萬門。全縣實現(xiàn)村村通電話，設有60個移動通信站。已開通ISDN，DDN和寬帶上網(wǎng)業(yè)務。

碼頭——縣城東通榆河邊設有水運專用碼頭。

道路——縣城區(qū)26條道路組成道路網(wǎng)，總長45KM?？h域內(nèi)村村通黑色路面工程已經(jīng)建成，縣鎮(zhèn)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)村、村村交通十分便捷。

垃圾處理——在縣城西新建日處理垃圾200噸、總規(guī)模70萬噸垃圾處理場正在籌建中。四、區(qū)域環(huán)境狀況項目建設地址位于阜寧縣益林鎮(zhèn)，環(huán)境狀況良好，適宜居住。本項目的實施會給環(huán)境帶來一定程度的影響，項目建設單位擬采取綜合治理措施，以