XXXX珠海某地產(chǎn)金灣項(xiàng)目定位

2010年12月謹(jǐn)呈：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利金灣項(xiàng)目策劃

本文內(nèi)包含的資料屬于珠海世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)珠海世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果珠海世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。保利來(lái)了！快訊：11月16日，保利地產(chǎn)以5497萬(wàn)元的總價(jià)拿下珠海市金灣商住用地，位于金灣金銘東路南側(cè)、機(jī)場(chǎng)東路西側(cè)，時(shí)代山湖海北側(cè)，土地面積10.99萬(wàn)平方米，容積率≤3.0，折合樓面地價(jià)2500元/平方米。。。。。。目標(biāo)更快——快速開發(fā)，快速銷售更高——高站位，跳出西區(qū)市場(chǎng)更遠(yuǎn)——進(jìn)軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)保利對(duì)這塊地的期望項(xiàng)目組基于以上開發(fā)商要求進(jìn)行項(xiàng)目定位思考2006年起，區(qū)域外品牌發(fā)展商陸續(xù)進(jìn)入，刷新珠海的產(chǎn)品模式及營(yíng)銷視野，改變珠海的市場(chǎng)格局，珠海正式進(jìn)入——明星時(shí)代。品牌引領(lǐng)市場(chǎng)，明星為王，我們要做明星！如今的珠海——沒有市場(chǎng)，只有明星！萬(wàn)科金域藍(lán)灣產(chǎn)品：“金域藍(lán)灣”系列產(chǎn)品復(fù)制及創(chuàng)新，首個(gè)超高層，首個(gè)商HOUSE，首個(gè)全面家居解決方案；營(yíng)銷：建立營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)，首個(gè)品牌發(fā)布會(huì)，首個(gè)開盤活動(dòng)等；中海濱河灣產(chǎn)品：首個(gè)城市綜合體營(yíng)銷：品牌導(dǎo)入；招商花園城產(chǎn)品：“花園城”系列產(chǎn)品復(fù)制；引入沃爾瑪商業(yè)營(yíng)銷：宜居社區(qū)及招商品牌推廣時(shí)代山湖海產(chǎn)品：西區(qū)首個(gè)生活會(huì)所；營(yíng)銷：符合客群的年輕化推廣調(diào)性，……中信紅樹灣產(chǎn)品：“紅樹灣”系列產(chǎn)品復(fù)制及創(chuàng)新升級(jí)，資源利用最大化；營(yíng)銷：品牌營(yíng)銷，事件炒作“造星”模式：以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，從產(chǎn)品線復(fù)制，到因地制宜的產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品到營(yíng)銷的系統(tǒng)性造星；2011，保利造星CONTENTS目錄市場(chǎng)趨勢(shì)項(xiàng)目突圍形象演繹規(guī)劃實(shí)踐珠海面臨快速發(fā)展機(jī)遇，城市化進(jìn)程及人口導(dǎo)入加速！西部中心城區(qū)是未來(lái)城市化進(jìn)程最快的區(qū)域之一；珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)功能分配完善，西區(qū)作為新興的城市住區(qū)，以剛需型產(chǎn)品為主情侶路沿線——珠海金邊線供應(yīng)產(chǎn)品：170-300㎡三房/四房為主置業(yè)群體：前期以本地客戶為主，近期以外地投資客戶居多，特別是內(nèi)地、珠三角客戶價(jià)格區(qū)間：高層2.8-3.2萬(wàn)元/㎡，TH別墅3.5-7萬(wàn)元/㎡代表樓盤：鳳凰山一號(hào)、鳳凰海域、綠洋山莊、鈺海帝景、中海銀海灣新香洲——COD新區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品：居家型主流產(chǎn)品，以90-150㎡兩房至四房為主置業(yè)群體：珠海本地剛需及首改客戶為主價(jià)格區(qū)間：1.3-1.5萬(wàn)元/㎡代表樓盤：仁恒星園、金地伊頓山、中珠上城、香山人家前山——工業(yè)區(qū)，近年住宅供應(yīng)集中供應(yīng)產(chǎn)品：90-140㎡兩房至四房為主置業(yè)群體：本地首置及首改客戶價(jià)格區(qū)間：0.9-1.2萬(wàn)元/㎡代表樓盤：招商花園城、幸福里南屏——前山河高端濱水住區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品：120-200㎡三房/四房為主置業(yè)群體：本地首改剛性需求及非剛性需求客戶價(jià)格區(qū)間：高層1.7-2.5萬(wàn)元/㎡，別墅5萬(wàn)元/㎡代表樓盤：華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城、中信紅樹灣吉大——珠海CBD供應(yīng)產(chǎn)品：130-200㎡三房/四房為主置業(yè)群體：本地首改剛性需求及非剛性需求客戶價(jià)格區(qū)間：1.5-2.3萬(wàn)元/㎡代表樓盤：格力廣場(chǎng)、錦園、新光御景山西區(qū)——新興城市住區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品：90-120㎡兩房/三房為主置業(yè)群體：本地首置、首改及內(nèi)地度假客戶價(jià)格區(qū)間：高層0.5-0.7萬(wàn)元/㎡，別墅：1.3-1.8萬(wàn)元/㎡代表樓盤：時(shí)代山湖海、里維埃拉、珠光新城、東方威尼斯、萬(wàn)威美地、西江月等坦洲——珠海后花園供應(yīng)產(chǎn)品：80-120㎡兩房/三房為主置業(yè)群體：珠海本地首置客戶為主價(jià)格區(qū)間：0.5-0.7萬(wàn)元/㎡代表樓盤：中頤海倫堡、錦繡陽(yáng)光花園、東城四季、龍光海月城邦、中澳世紀(jì)城西區(qū)發(fā)展在即，土地供應(yīng)充裕，大盤云集，市場(chǎng)集中供應(yīng)時(shí)代山湖海：40萬(wàn)建面，總套數(shù)約2369套，分四期開發(fā)，目前在售第一期珠光新城：63萬(wàn)建面，總套數(shù)5000多套，分五期開發(fā)，目前在售第一期西江月：20萬(wàn)建面，總套數(shù)1994套，分三期開發(fā)，目前在售第二期金碧麗江西海岸：18萬(wàn)建面，總套數(shù)1200套，分二期開發(fā)，目前在售第二期東方威尼斯：占地100萬(wàn)，總套數(shù)8000多套，分五期開發(fā)，目前在售第一期2010年2011年2012年2013年德昌盛景：25萬(wàn)建面，總套數(shù)2275套，分二期開發(fā)，目前在售第一期里維埃拉：450萬(wàn)建面，總套數(shù)35000，分五期開發(fā)，目前在售第二期海逸豪庭：50多萬(wàn)建面，總套數(shù)4000多套，分四期開發(fā)，目前在售第二期恒基曦城高層：69萬(wàn)建面，分二期開發(fā)電力家和城：百萬(wàn)建面，分三期開發(fā)目前西區(qū)各在售項(xiàng)目剩余貨量較多，在未來(lái)三年內(nèi)將會(huì)陸續(xù)推出，另有新項(xiàng)目恒基曦城和電力家和城，預(yù)計(jì)2012年中推售，本項(xiàng)目將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域供應(yīng)集中在湖心路沿線，覆蓋斗門、金灣兩個(gè)片區(qū)，南北兩側(cè)特色不同，機(jī)場(chǎng)路沿線品質(zhì)較高；

珠海大道是連接珠海城區(qū)和西區(qū)的交通要道，與珠海大道相接的湖心路和機(jī)場(chǎng)路成為西區(qū)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)片區(qū)，基本均為沿路分布狀；湖心路目前樓盤林立，發(fā)展相對(duì)比較成熟，但樓盤品質(zhì)普通且周邊環(huán)境鄉(xiāng)村化機(jī)場(chǎng)路沿線目前新供應(yīng)項(xiàng)目目前主要有明月灣和時(shí)代山湖海，項(xiàng)目不多，未來(lái)仍有許多住宅項(xiàng)目供應(yīng)；且機(jī)場(chǎng)東路資源相較湖心路稍好，有海景及河景（湖心路僅有河景資源）；航空產(chǎn)業(yè)及高教園區(qū)等提升了板塊品質(zhì)感；西湖片區(qū)規(guī)劃為西部城區(qū)最適宜人居板塊之一，時(shí)代的進(jìn)駐吸引市場(chǎng)關(guān)注，且個(gè)性鮮明交通、休閑、產(chǎn)業(yè)等，共享西區(qū)的城市級(jí)配套片區(qū)規(guī)劃定位金灣行政文化中心控規(guī)包括：行政辦公用地、文化娛樂用地、商業(yè)金融用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、學(xué)校用地、交通設(shè)施用地、商住用地、居住用地等；9月22日，定位年輕、輕快的時(shí)代山湖海作為片區(qū)代表項(xiàng)目公開發(fā)售，當(dāng)天銷售380余套，銷售率約80%；實(shí)現(xiàn)均價(jià)近7000元/㎡政策背景：短期內(nèi)新政取消可能性低，貸款影響較大，并面臨限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)首套90㎡以上的家庭，三成首付貸款購(gòu)買第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍貸款購(gòu)買三套及以上，大幅提高首付比例貸款利率，部分城市可暫停發(fā)放選擇性限制發(fā)放異地購(gòu)房貸款“4.15”新政首套住房貸款，三成首付貸款購(gòu)買第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍第三套及以上住房貸款，暫停發(fā)放選擇性限制發(fā)放異地購(gòu)房貸款加強(qiáng)消費(fèi)性貸款的管理首套房利率8.5折（后期）“9.29”新政“限購(gòu)令”影響的城市：在“4.15”新政之后，調(diào)控力度并未得到全面執(zhí)行，又出臺(tái)“9.29”新政，并且全面提高首套房門檻的同時(shí)限制購(gòu)房，大部分限購(gòu)城市的“解凍”時(shí)間暫未明確，估計(jì)存在政策持續(xù)并擴(kuò)大執(zhí)行的可能性。開發(fā)商目標(biāo)：更快——快速開發(fā)，快速銷售更高——高站位，跳出西區(qū)市場(chǎng)更遠(yuǎn)——進(jìn)軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)市場(chǎng)局勢(shì)小結(jié)：西部中心城區(qū)是未來(lái)城市化進(jìn)程最快的區(qū)域之一西區(qū)作為新興的城市住區(qū)，剛需自住及投資客戶為主，以剛需型產(chǎn)品為主西區(qū)發(fā)展在即，土地供應(yīng)充裕，大盤云集，市場(chǎng)集中供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)集中在湖心路機(jī)場(chǎng)路沿線，南北兩側(cè)特色不同，機(jī)場(chǎng)路沿線品質(zhì)較高西湖片區(qū)規(guī)劃為西部城區(qū)最適宜人居板塊之一，時(shí)代的進(jìn)駐吸引市場(chǎng)關(guān)注，且個(gè)性鮮明貸款影響較大，并面臨限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)符合區(qū)域主流市場(chǎng)，走剛需產(chǎn)品路線——快迎合片區(qū)格調(diào)，走時(shí)尚精致路線——高城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū)市場(chǎng)局勢(shì)及目標(biāo)之下，項(xiàng)目發(fā)展方向：CONTENTS目錄市場(chǎng)趨勢(shì)項(xiàng)目突圍形象演繹規(guī)劃實(shí)踐本地塊平整，視野開闊，高層部分海景地塊素質(zhì)良好，無(wú)先天不良致命要素機(jī)場(chǎng)東路珠海大道東面臨機(jī)場(chǎng)東路，目前遠(yuǎn)處可眺望海景，按規(guī)劃后續(xù)會(huì)填海西面隔著金城路是中航通飛員工家屬樓用地北面隔著金銘東路為另一住宅開發(fā)項(xiàng)目金銘東路南面緊鄰地塊是時(shí)代山湖海項(xiàng)目，中間有市政規(guī)劃路金城路本項(xiàng)目約束條件較多，發(fā)揮空間受限中等規(guī)模、不規(guī)則地塊、高容積率、低覆蓋率、90/70限制、100米限高地塊名稱珠國(guó)土儲(chǔ)2010-06地塊土地性質(zhì)住宅、商業(yè)占地面積109940.6平米建筑面積329821.8平米公建面積商業(yè)面積占總建筑面積15%綠化率≧35%容積率≦3.0建筑限高≦100米建筑密度≦20%其他條件90/70政策相較區(qū)域其他項(xiàng)目，本地塊優(yōu)勢(shì)不足，資源雷同，需要突圍項(xiàng)目占地建面容積率配套及資源時(shí)代山湖海17.7萬(wàn)40萬(wàn)1.8擁有山、海、高爾夫等多重景觀；由多層電梯洋房、高層海景住宅、大型社區(qū)活動(dòng)中心、商業(yè)街、幼兒園組成的超大規(guī)模綜合社區(qū)；項(xiàng)目首期將建設(shè)金灣區(qū)最大型的近萬(wàn)平方米的社區(qū)會(huì)所，配套：泳池，健身房，舞蹈室，棋牌室，室內(nèi)羽毛球館，桌球室，乒乓球，兒童活動(dòng)中心，美術(shù)館，閱覽室，便利店，餐廳，書店一應(yīng)俱全，為住戶提供度假般生活體驗(yàn)省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)幼兒園大型商業(yè)街社區(qū)穿梭巴士珠光新城31萬(wàn)63萬(wàn)1.7高等級(jí)住客會(huì)所、幼兒園、游泳池等配套，同時(shí)擁有集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體的風(fēng)情商業(yè)大道；珠光新城建成之后，將成為容納5000多戶、萬(wàn)余居民的現(xiàn)代化、生態(tài)、休閑生活小城。西江月8.1萬(wàn)20萬(wàn)2.0配套商業(yè)街及社區(qū)幼兒園里維埃拉340萬(wàn)450萬(wàn)1.8黃楊河畔、尖峰山山腳，社區(qū)綠化率高達(dá)63.2%，利用4條天然黃楊河水系與社區(qū)近100000平方米的人工湖有機(jī)結(jié)合；大型酒樓、大型超市、商業(yè)步行街、特色飲食店等應(yīng)有盡有，華潤(rùn)萬(wàn)家已開業(yè)；社區(qū)內(nèi)設(shè)置多功能會(huì)所、1000畝沿江休閑濕地公園、兒童游樂場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、戶外樂園、游艇俱樂部等；完善教育醫(yī)療體系，國(guó)家重點(diǎn)職?！烽T三職，容閎國(guó)際幼兒園，遵義醫(yī)學(xué)院第五附屬醫(yī)院及學(xué)校；東方威尼斯50萬(wàn)100萬(wàn)2.2珠海唯一一個(gè)總建筑面積近13萬(wàn)平方米的大體量商務(wù)綜合體，中港城國(guó)際廣場(chǎng)融頂級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)所、商業(yè)、會(huì)展、國(guó)際歌劇院等多功能為一體；擴(kuò)建周邊學(xué)校為省一級(jí)中學(xué)，市一級(jí)小學(xué)，并冠名為“東方威尼城中學(xué)”“東方威尼城小學(xué)”，同時(shí)在本社區(qū)內(nèi)建立“東方威尼城幼兒園”提供雙語(yǔ)教學(xué)；恒基曦城21萬(wàn)69萬(wàn)2.13幼兒園、會(huì)所、特色商業(yè)街電力家和城32萬(wàn)95萬(wàn)2.13大型集中商場(chǎng)與特色商街，擬建設(shè)高星級(jí)酒店一座。周邊項(xiàng)目建筑規(guī)模大，容積率相對(duì)低，兼?zhèn)浯笮蜕虡I(yè)、生活配套，本項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)不足。以需求（客戶）和供應(yīng)（市場(chǎng)）為基礎(chǔ)，進(jìn)行本項(xiàng)目的產(chǎn)品突圍思考！明月灣的客戶群體：1、周邊居民、公務(wù)員、大學(xué)教師和產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理人員，以自住為主要目的；2、港澳投資客戶，其中澳門客戶較多，看好西區(qū)升值潛力；3、廣州、深圳等珠三角區(qū)域投資客戶；時(shí)代山湖海的客戶群體：呈“三分天下”狀態(tài)，1、以周邊區(qū)域的教師、高級(jí)公務(wù)員及私企高管路過(guò)了解項(xiàng)目，以首置或換房為主要置業(yè)目的；2、市區(qū)首置高價(jià)溢出客戶，看重區(qū)域及時(shí)代品牌；3、外地和港澳投資度假、養(yǎng)老客戶里維埃拉的客戶群體：初期，里維埃拉客戶群體以周邊工業(yè)園區(qū)的技術(shù)人員和內(nèi)地養(yǎng)老度假客戶為主要群體，隨著珠海城市競(jìng)爭(zhēng)力上升，西區(qū)利好的兌現(xiàn)，客戶群體開始往周邊城市輻射，開始出現(xiàn)投資客戶；明月灣上門客戶來(lái)源分析里維埃拉成交客戶來(lái)源分析時(shí)代山湖海成交客戶來(lái)源分析客戶分析：主城區(qū)剛需客戶開始增多，與西區(qū)本地、北方內(nèi)地客戶一同成為區(qū)域主流客戶群；西區(qū)本地人：原住民第二代，“走出去，接受新事物”關(guān)鍵詞：20-30歲/傾向商品房/會(huì)為父母考慮就近置業(yè)典型代表描述：黃先生，25歲左右，金灣本地人，公務(wù)員，在斗門行政中心工作，家庭人口：4人，父母+妹妹居住現(xiàn)狀：自建房經(jīng)濟(jì)來(lái)源：工作收入+福利，個(gè)人月收入約5000元左右客戶特征：孝順父母，但都是接受過(guò)高等教育的，對(duì)新事物好奇，渴望居住高品質(zhì)社區(qū)的同時(shí)可以就近照顧父母客戶語(yǔ)錄：“我是土生土長(zhǎng)的紅旗人，在政府工作，對(duì)于我們這種接受過(guò)高等教育的會(huì)比較容易接受高層小區(qū)住宅，新事物對(duì)我們還是比較有吸引力的?！薄拔鲄^(qū)的項(xiàng)目給我印象最深的就是時(shí)代山湖海了，那個(gè)會(huì)所真是做的好，感覺未來(lái)住進(jìn)去是非常享受的，雖然價(jià)格比周邊的都高，但是就沖著這個(gè)會(huì)所，還是覺得比較值的”“買房就好比買手機(jī)，像我們這些年輕人，都是追潮流的，什么夠潮流就追什么，像我這個(gè)NOKIA用舊了，要再買就買I-PHONE，潮流嘛”“只要是我喜歡的，家人一般都不太反對(duì)，但是作為長(zhǎng)子，還是考慮父母年紀(jì)大了，要就近照顧?！蔽鲄^(qū)本地人：工業(yè)園區(qū)高級(jí)職員，高科技技術(shù)的追隨者，享受因工作能力所帶來(lái)的生活犒賞，注重生活品質(zhì)關(guān)鍵詞：25-40歲/管理者/改善型需求，白領(lǐng)階層/首置需求置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上/未置業(yè)居住現(xiàn)狀普通員工大部分住在企業(yè)員工宿舍，或租住周邊居民房屋；企業(yè)中高層一般在市區(qū)或主城區(qū)置業(yè)；數(shù)量預(yù)測(cè)三灶科技工業(yè)園員工總數(shù)約為11萬(wàn)多，新青工業(yè)園區(qū)共約有210多家企業(yè)，僅偉創(chuàng)力就有約6萬(wàn)員工；借鑒數(shù)字飛利浦家電有限公司位于三灶鎮(zhèn)琴石工業(yè)區(qū)，有1400多名員工，2009年納稅額超過(guò)3億元人民幣。——飛利浦家電有限公司簡(jiǎn)介珠海聯(lián)邦制藥位于三灶科技園，廠區(qū)占地面積25萬(wàn)平方米，產(chǎn)品遠(yuǎn)東南亞、銷歐美、非洲等國(guó)家，有近20000名員工。

——珠海聯(lián)邦制藥股份有限公司簡(jiǎn)介美國(guó)跨國(guó)企業(yè)偉創(chuàng)力集團(tuán)在新青工業(yè)園有12家企業(yè)，廠區(qū)面積達(dá)到60多萬(wàn)平方米，在職員工6萬(wàn)人。

——偉創(chuàng)力集團(tuán)簡(jiǎn)介購(gòu)房需求中高管置業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購(gòu)房需求旺盛——數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站、各公司網(wǎng)站典型代表描述：林先生，30歲左右，東北人，來(lái)珠海五年，副教授，在吉林大學(xué)教書家庭人口：2人，夫妻兩人居住現(xiàn)狀：教師員工宿舍（福利分房）經(jīng)濟(jì)來(lái)源：工作收入+福利，家庭月收入1.5萬(wàn)客戶特征：有一定的積蓄，買房會(huì)考慮小孩的教育問(wèn)題或父母的養(yǎng)老問(wèn)題，眼光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，考慮比較周全客戶語(yǔ)錄：“我在大學(xué)教書，現(xiàn)在住的是學(xué)校分的宿舍里面住著，當(dāng)時(shí)分的房子比較小，未來(lái)計(jì)劃生小孩，想把父母都接過(guò)來(lái)，好照顧孩子和老婆?！薄胺孔哟笮〉脑?，就計(jì)劃買個(gè)100㎡左右的，三房，夠住就好，畢竟這附近配套不好，等小孩大些，要教育了還是要搬到市區(qū)的?！薄白詈每梢杂袀€(gè)套房，畢竟還是想和老婆有點(diǎn)私人空間，骨子里還是有點(diǎn)小資情調(diào)的?！薄鞍パ?，這個(gè)買房不像買棵蔥，還是要精挑細(xì)選的，可以不是最貴的，但是一定是好的，這種好吧，就像是就算我買不起寶馬5系，咬咬牙買個(gè)1系也不錯(cuò)啊，品質(zhì)還是很重要的?！蔽鲄^(qū)本地人：高校園區(qū)教職工，知識(shí)分子，深諳文化游戲，追逐品位與品質(zhì)關(guān)鍵詞：25-40歲/圈層/文化/經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等典型代表描述：周先生，27歲左右，普通白領(lǐng)，在市區(qū)工作，珠海新移民（在珠海讀書，畢業(yè)后在珠海工作）家庭人口：待婚居住現(xiàn)狀：現(xiàn)與女友在市區(qū)租房住經(jīng)濟(jì)來(lái)源：工作所得，家庭月收入7000客戶特征：工作年限較短，但稍有積蓄，準(zhǔn)備結(jié)婚，承受不起市區(qū)高價(jià)格，但又渴望居住品牌社區(qū)客戶語(yǔ)錄：“現(xiàn)在和女朋友租房住，準(zhǔn)備結(jié)婚，市區(qū)的婚房買不起，只能到西區(qū)買房了?！薄笆袇^(qū)的房子太貴，經(jīng)濟(jì)能力承受不起，西區(qū)雖然遠(yuǎn)了點(diǎn)，但價(jià)格是市區(qū)的一半，我寧愿買西區(qū)的房子然后買輛車開去上班?！薄拔鲄^(qū)的房子看了很多，但都覺得像農(nóng)村的房子，一直沒下定決心買，但時(shí)代的房子就不同了，雖然在西區(qū)，但還是覺得很有都市感，雖然還是貴了點(diǎn)，但我們都很喜歡，就買了82平米的兩房?！薄拔屹I房主要看價(jià)格，便宜的才能買，遠(yuǎn)點(diǎn)無(wú)所謂，但小區(qū)的檔次一定要做起來(lái)，否則也不會(huì)買的。”市區(qū)本地人（自住型）：珠海新移民，有抱負(fù)有追求，城區(qū)高價(jià)溢出，關(guān)注性價(jià)比及配套關(guān)鍵詞：25-30歲/普通白領(lǐng)/婚房群體典型代表描述：王小姐，30歲左右，普通白領(lǐng)，在吉大工作，珠海新移民（來(lái)珠海7年，已有珠海戶口）家庭人口：2人，夫妻兩人，尚無(wú)小孩居住現(xiàn)狀：現(xiàn)居新香洲，100平米的3房，貸款所買經(jīng)濟(jì)來(lái)源：工作所得，家庭月收入1.2萬(wàn)，有私家車客戶特征：海歸、高學(xué)歷、收入穩(wěn)定、眼界開闊、易接受新事物、有投資意識(shí)客戶語(yǔ)錄：“我主要是聽朋友介紹，但是看了時(shí)代的廣告，覺得挺符合我們這種年輕人的，買了時(shí)代山湖海，82平米的兩房，純投資，沒想過(guò)自住?！薄拔屹I房主要是看重戶型和品牌，品牌升值潛力大啊，另外我還喜歡山湖海的會(huì)所，感覺很大很現(xiàn)代，功能也多，看過(guò)的人都會(huì)喜歡的?！薄拔鲄^(qū)太遠(yuǎn)了，有車也不方便，來(lái)回浪費(fèi)時(shí)間，本來(lái)想給父母買的，但是現(xiàn)在覺得買來(lái)投資還不錯(cuò)，將來(lái)價(jià)格合適就把它賣了?！薄拔鲄^(qū)最吸引人的就是房子便宜，價(jià)格在我可承受的范圍內(nèi)，還能作為一種投資，市區(qū)的房子就不行了，價(jià)格太高，投資不起?！笔袇^(qū)本地人（純投資）：眼光獨(dú)到，看重未來(lái)升值潛力，產(chǎn)品展示及品牌實(shí)力成為打動(dòng)購(gòu)買的重要因素關(guān)鍵詞：本地人或新移民/25-40歲/普通白領(lǐng)（第二代）/中高管典型代表描述：郭先生，62歲左右，陜西人家庭人口：2人，夫妻兩人，有3個(gè)孩子，兩個(gè)兒子一個(gè)女兒，都已經(jīng)工作，沒住在一起居住現(xiàn)狀：在老家有大房子，但子女都在外地工作，只剩夫妻兩人住經(jīng)濟(jì)來(lái)源：退休金、子女資助客戶特征：被珠海的氣候和環(huán)境吸引、買房主要用來(lái)養(yǎng)老居住客戶語(yǔ)錄：“我從西北過(guò)來(lái)的，有個(gè)女兒嫁到澳門，珠海的氣候好，想在這邊買套房養(yǎng)老住，所以就買了山湖海一套三房，和女兒也比較近，方便互相照顧。陜西的氣候不好，子女現(xiàn)在又都在外地，我們都不打算在老家住，想直接搬過(guò)來(lái)這邊了?！薄斑@個(gè)小區(qū)的環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)的，園林綠化多，空間大，散步乘涼都好，住在這里應(yīng)該還是很舒服的。就是市場(chǎng)離這里太遠(yuǎn)了，將來(lái)的配套一定要跟上，小區(qū)里最好有個(gè)醫(yī)療社區(qū)什么的，老人家有個(gè)病痛什么的看醫(yī)生也方便些。”“這里的房子肯定比老家的貴了，只能用退休金加上子女的一點(diǎn)資助買一套了，一次性付款?！眱?nèi)地客戶：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，養(yǎng)老度假型客戶居多，關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施關(guān)鍵詞：內(nèi)地客戶/50歲以上/退休干部或生意人客戶分析：市場(chǎng)主流客戶群經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等，以第一居所、度假居所等居住性需求為主，投資需求為輔客戶類型客戶特征客戶關(guān)注點(diǎn)西區(qū)本地客戶以第二代為主，自有小車，偏好大社區(qū)，對(duì)朝向較為敏感，首付敏感，月度還款能力強(qiáng)購(gòu)買力：大多依賴于家庭支持，購(gòu)買力中等；居住狀況：集中在三灶、紅旗、井岸等片區(qū)；置業(yè)特征：關(guān)注交通配套、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理，對(duì)于幼兒園等生活配套較為重視。置業(yè)需求：70-100平米2/3房，總價(jià)區(qū)間50-100萬(wàn)。市區(qū)本地客戶以區(qū)位、配套等為置業(yè)核心驅(qū)動(dòng)因素，首付敏感，較注重生活品質(zhì)購(gòu)買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等；居住狀況：集中在吉大、拱北、新香洲等片區(qū)；置業(yè)特征：因城區(qū)高價(jià)擠壓，置業(yè)屬剛性需求型，對(duì)價(jià)格、配套、產(chǎn)品品質(zhì)等關(guān)注度高。置業(yè)需求：70-140平米2/3/4房，總價(jià)區(qū)間70萬(wàn)-150萬(wàn)。內(nèi)地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶北方客戶為主，關(guān)注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套購(gòu)買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力中上等；居住狀況：內(nèi)地東北及西北各城市；置業(yè)特征：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，看重珠海的氣候和環(huán)境，偏好精裝修，不抗拒陌生區(qū)域，主要看重環(huán)境和社區(qū)配套。置業(yè)需求：70-150平方米2/3/4房，總價(jià)區(qū)間50-150萬(wàn)。港澳客戶澳門客戶為主，以區(qū)位、總價(jià)為核心驅(qū)動(dòng)力購(gòu)買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等；居住狀況；以香港、澳門為長(zhǎng)期居住點(diǎn)置業(yè)特征：對(duì)區(qū)位、總價(jià)、兩地車牌等關(guān)注度高，注重社區(qū)規(guī)模及開發(fā)商品牌，偏好一次性付款，可置辦兩地車牌；置業(yè)需求：90-200平米2/3/4房，總價(jià)100萬(wàn)-150萬(wàn)左右。珠三角度假投資客戶資源偏好型客戶，看重稀缺和投資價(jià)值購(gòu)買力：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；居住狀況：以港、澳、深等為常住地，往來(lái)于廣州、珠海、深圳等珠三角富裕城市；置業(yè)特征：看好珠海的發(fā)展?jié)摿Γ們r(jià)承受能力較強(qiáng)，有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)景觀及居住舒適度要求較高。置業(yè)需求：舒適度較強(qiáng)的二房、三房、四房甚至別墅，偏好高樓層?？蛻舳ㄎ唬阂晕鲄^(qū)及市區(qū)本地客戶為主，內(nèi)地、珠三角及港澳客戶為輔

偶得客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群港、澳：5%-10%珠三角：5%—10%西區(qū)客戶25%-35%周邊居民（家庭裂變第二代）工業(yè)園區(qū)中高層管理高校區(qū)教師/職工市區(qū)客戶25%-30%白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)內(nèi)地客戶：10%-15%置業(yè)關(guān)注因素分析：調(diào)查顯示，客戶在置業(yè)過(guò)程中較為關(guān)注升值潛力、物業(yè)管理、交通及配套；其次，比較關(guān)注開發(fā)商品牌、小區(qū)環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)；我是西區(qū)人，沒有去市區(qū)買是因?yàn)楸旧硪苍谖鲄^(qū)工作，而且我覺得西區(qū)還有升值的空間。挺看好的，如果沒漲的那么快，等攢夠錢可以考慮投資一套?！獣r(shí)代業(yè)主，黃先生我買房主要還是考慮社區(qū)環(huán)境、物管、生活配套什么的，畢竟是一家人過(guò)生活——明月灣上門客戶，李先生我覺得小區(qū)整體的素質(zhì)很重要??！我已經(jīng)退到西區(qū)來(lái)買房了，在經(jīng)濟(jì)能力允許的情況下，肯定要買好一點(diǎn)的；環(huán)境啊，哪些人住啊，是不是有城市的感覺或者配套上跟上城市的節(jié)奏?！獣r(shí)代業(yè)主，彭先生我覺得時(shí)代最吸引我的就是會(huì)所，滿符合當(dāng)代人的需求，而且這么完善的西區(qū)現(xiàn)在好像基本沒有。這里雖然還沒怎么開發(fā)起來(lái)，不過(guò)時(shí)代本身已經(jīng)滿有城市的感覺，覺得住在這里的人應(yīng)該也都是比較年輕活力的?！獣r(shí)代、明月灣上門客戶，龔小姐周邊客戶訪談?wù)Z錄：客戶分析：對(duì)環(huán)境、配套、城市感、人群的關(guān)注；——突圍啟示，從實(shí)質(zhì)到印象，拉近城市距離！客戶語(yǔ)錄分析：社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、交通及生活配套、城市感、人群等成為西區(qū)客戶提及最多的關(guān)鍵需求；484236302418126產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)分析：調(diào)查顯示，客戶在置業(yè)過(guò)程中較為關(guān)注戶型通風(fēng)采光；其次，比較關(guān)注朝向及內(nèi)部舒適性；客戶分析：對(duì)基礎(chǔ)舒適性、局部功能的關(guān)注；——突圍啟示，從基礎(chǔ)到提升，滿足潛在需求！房子我覺得合理就好，也不用很大，我們也不是住大房子的人，不過(guò)采光、通風(fēng)要好，否則這房子就不好住——明月灣上門客戶，李先生我買不起大房子，但是從本身的情況來(lái)說(shuō)，譬如衣帽間、書房，還是很想要的?！獣r(shí)代上門客戶，黎先生我買三房，面積到?jīng)]所謂，夠住就行，太大也買不起。有個(gè)套房，有儲(chǔ)物間，廚房也要全套整體的那種。——時(shí)代業(yè)主，黃先生買房先看通風(fēng)朝向，不要有太多的浪費(fèi)面積，要有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，洗手間最好能有浴缸?！獣r(shí)代業(yè)主，王小姐我就買個(gè)小房投資，面積不要太大，不過(guò)房子采光什么的要好，方方正正的，以后出手出租都方便。——時(shí)代業(yè)主，王小姐周邊客戶訪談?wù)Z錄：客戶語(yǔ)錄分析：采光、通風(fēng)、面積實(shí)用性，客戶基礎(chǔ)關(guān)注點(diǎn)；衣帽間、書房、套房……高端住宅要素日漸成為新興小宅人群的提升性需求；5040302010產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化戶型創(chuàng)新家居整合型格建筑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供應(yīng)細(xì)分：主流兩房區(qū)間為70-90㎡，主流三房區(qū)間為90-120㎡，少量四房單位項(xiàng)目規(guī)模容積率在售主力戶型均價(jià)銷售速度時(shí)代山湖海占地17.7萬(wàn)建面40萬(wàn)1.880-82㎡兩房102-128㎡三房146-199㎡四房8000元/㎡（帶1500-1800的裝修）234套/月（含開盤日））珠光新城占地31萬(wàn)建面63萬(wàn)1.786-102㎡兩房97-131㎡三房6500元/㎡15套/月西江月占地8.1萬(wàn)建面20萬(wàn)2.066-75㎡兩房93-96㎡三房6200元/㎡（帶1200元/㎡裝修）13.5套/月金碧麗江西海岸占地2.4萬(wàn)建面18萬(wàn)2.1763-92㎡兩房93-113㎡三房4200元/㎡27.5套/月海逸豪庭占地14萬(wàn)建面50多萬(wàn)2.9892-161㎡三房183㎡四房6500元/㎡近三個(gè)月無(wú)成交里維埃拉占地340萬(wàn)建面450萬(wàn)1.852-120㎡兩房75-157㎡三房128-188㎡四房毛坯6000元/㎡精裝單位7000元/㎡39套/月東方威尼斯占地50萬(wàn)建面100萬(wàn)2.279-98㎡兩房91-136㎡三房6500元/㎡13.5套/月

戶型：主流兩房區(qū)間為70-90㎡，主流三房區(qū)間為90-120㎡，少量一房四房單位；價(jià)格：毛坯價(jià)4200-6500元/㎡不等，主流區(qū)間為6200元/㎡，漸漸有帶裝修出售的趨勢(shì)，裝修價(jià)格為1200-1500元/㎡；銷售情況：剛需兩房三房和品牌項(xiàng)目消化速度較快，月均消化20套?！N售速度為近三個(gè)月的數(shù)據(jù)家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑產(chǎn)品面積區(qū)間戶型面積比60-75㎡兩房20%80-87㎡2+1房/小三房50%100-110㎡三房20%130-150㎡四房10%總計(jì)

——100%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配比：較市場(chǎng)更為緊湊的實(shí)用戶型，以各種面積段的三房為主；低總價(jià)，高單價(jià)；定位原則：高品質(zhì)的精品居住社區(qū)堅(jiān)持不拼合的原則，以中小面積的兩房/三房為主力產(chǎn)品，順應(yīng)市場(chǎng)及客戶，實(shí)現(xiàn)“快打快銷”利用產(chǎn)品創(chuàng)新，嘗試同一面積段下的多種戶型模式限制條件及市場(chǎng)機(jī)遇：地塊自身有90/70限制，高容積率，建筑密度低；保利目標(biāo)：快打快銷，高站位，品牌落地；項(xiàng)目屬性定位：城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū)；市場(chǎng)主流產(chǎn)品為70-120㎡兩房/三房產(chǎn)品，小面積居家型產(chǎn)品銷售速度最高；客戶主力需求產(chǎn)品為70-140㎡兩房-四房產(chǎn)品，追求品牌及配套好的大盤項(xiàng)目；家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑市場(chǎng)供應(yīng)的建筑風(fēng)格——以異域風(fēng)情建筑為主，少量現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；風(fēng)情有余，時(shí)尚不足；時(shí)代山湖海現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格珠光新城西班牙風(fēng)格里維埃拉東南亞風(fēng)格東方威尼斯東南亞風(fēng)格西江月現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格金碧麗江西班牙風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格建筑，建筑外形主動(dòng)城市化，形成地標(biāo)氣質(zhì)，成為青年人理想消費(fèi)品；家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑型格建筑：建筑風(fēng)格——現(xiàn)代風(fēng)格，符合時(shí)尚青年人潮流取向，極具城市意象；幾何造型玻璃材質(zhì)，通透、時(shí)代感強(qiáng)玻璃+色彩百葉，科技含量，生態(tài)建筑，形成隨心而變，色彩斑斕的建筑外墻型格建筑：建筑語(yǔ)匯——玻璃、百葉、幾何型、色彩，十足地標(biāo)；家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送——設(shè)置內(nèi)庭院，可改房，贈(zèng)送一半面積，增加戶型附加值利用采光面，在戶型內(nèi)設(shè)置內(nèi)庭院，贈(zèng)送一半面積，提高室內(nèi)居住舒適度的同時(shí)，可將內(nèi)庭院改為臥室，增加產(chǎn)品附加值家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑《2.2m0.8m《2.2m0.8m戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送——衛(wèi)生間設(shè)置落地凸窗，凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)容室內(nèi)空間，小面積的大享受衛(wèi)生間設(shè)置倒凸窗可結(jié)合浴缸、花灑設(shè)置為淋浴空間，擴(kuò)大空間，提升戶型舒適度家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑戶型創(chuàng)新：面積贈(zèng)送——墻體結(jié)合內(nèi)凸窗，設(shè)置為衣帽間或書桌空間，凸窗面積全贈(zèng)送家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化——預(yù)留供裝修發(fā)揮的潛在功能空間，提供實(shí)用率更高的室內(nèi)空間儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在衣柜、鞋柜、雜物間的設(shè)計(jì)。另也有將雜物間設(shè)在地下車庫(kù)的方式來(lái)贈(zèng)送給客戶家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑由一個(gè)全功能衛(wèi)生間和一個(gè)僅設(shè)置便器和小型洗面器的“半衛(wèi)”組成。對(duì)常有客人的家庭其發(fā)揮衛(wèi)生間功能，對(duì)客人不多的家庭可改造成儲(chǔ)藏室。將衛(wèi)生間功能細(xì)分，即常說(shuō)的干濕分區(qū)，供居住人口較多的家庭提高空間的使用效率?？托l(wèi)生間主衛(wèi)生間戶型創(chuàng)新：功能優(yōu)化——設(shè)置“一個(gè)半”衛(wèi)生間或功能的細(xì)分，提供更人性化功能空間考量家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑60-75㎡小兩房戶型定位：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型特點(diǎn)：設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)置獨(dú)立的衣帽間預(yù)留浴缸位置局部西廚化+半獨(dú)立中廚=獨(dú)立餐廳和中西廚虛空間利用最大化（增加儲(chǔ)物空間）80-88㎡小三房戶型定位：2+1房，兩廳兩衛(wèi)戶型特點(diǎn)：設(shè)置可改房的空中花園雙陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)+觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)置獨(dú)立的衣帽間預(yù)留浴缸位置局部西廚化+半獨(dú)立中廚=獨(dú)立餐廳和中西廚虛空間利用最大化（增加儲(chǔ)物空間）虛空間蝶.客廳主臥虛空間客廳主臥虛空間客廳主臥虛空間由客廳進(jìn)入虛空間虛空間單獨(dú)使用由主臥進(jìn)入虛空間可以成為家庭照片廳、收藏屋等家庭展示性空間可以成為衣帽間、化妝間、書柜等主臥個(gè)性化空間可以成為儲(chǔ)藏間或櫥柜滿足客廳臥室儲(chǔ)藏及展示空間戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：60-75㎡小兩房、80-88㎡小三房典型110平米三房面積需求22-32平方米8-14平方米4.3-8平方米15-20平方米10-13平方米6-12平方米3.6-6平方米1.2-12平方米面積需求28-36平方米10-18平方米6-10平方米18-26平方米10-15平方米8-12平方米5.4-8平方米2-12平方米10-13平方米典型140平米四房功能需求特征滿足多人聚集交流及集體活動(dòng)，需求大面積開敞空間。由于使用頻次及家具設(shè)置不同，客廳布局相對(duì)穩(wěn)定，餐廳可變性更強(qiáng)獨(dú)立以隔絕處理食物的油煙及異味，滿足食物加工及儲(chǔ)藏功能滿足個(gè)人私密空間需求，在基本舒適的前提下，儲(chǔ)藏及個(gè)性空間需求強(qiáng)烈。其中主臥舒適度通常較高，故更看中個(gè)性化功能的附加，而次臥由于舒適度有限，對(duì)舒適度的需求略大于對(duì)功能增加的需求功能空間客廳餐廳廚房主臥次臥書房/次臥衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)次臥無(wú)滿足辦公、娛樂等個(gè)人個(gè)性化需求，為家庭服務(wù)需求多樣功能可能性滿足多人同時(shí)使用，降低相互干擾，保證使用舒適度滿足晾曬洗刷的實(shí)用功能同時(shí)，提供景觀享受型功能公共活動(dòng)空間（客廳、餐廳）私人休閑活動(dòng)空間（臥室、書房）半室外活動(dòng)空間（入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)）服務(wù)型空間（廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：110㎡三房、140㎡四房舒適戶型局部功能空間特征突破增強(qiáng)功能的實(shí)用性，同時(shí)空間可適當(dāng)壓縮合并增加公共空間空間開敞度及多樣功能增加個(gè)性化及多樣化功能可能性公共活動(dòng)空間（客廳、餐廳）私人休閑活動(dòng)空間（臥室、書房）半室外活動(dòng)空間（入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)）服務(wù)型空間（廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏）配合實(shí)現(xiàn)個(gè)性化及多樣化的功能需求功能：PARTYROOM，影院，展廳……需求功能：化妝間、工作室、書屋、琴房、個(gè)性墻……需求功能：BBQ、茶室、植物溫室、瑜伽房……需求功能：開放式廚房、浴缸、私人衣帽間……戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：110㎡三房、140㎡四房

IKEA式空間生活設(shè)計(jì)源自瑞典，清新、健康！定制化宜家家居解決方案，富有想象力，永遠(yuǎn)引領(lǐng)年輕人的生活潮流家居整合：當(dāng)裝修的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)成為主流衡量標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，我們需要新的標(biāo)準(zhǔn)！小空間大創(chuàng)意，實(shí)現(xiàn)從空間到家居的集約化居住家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑[門廳][客廳][餐廳][臥室][書房][衣帽間]利用組合櫥柜完全利用廚房空間利用廚房墻面，打造“0”占用收納空間廚房家居整合：家電一體化，“零占用”的廚房空間解決計(jì)劃家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化園林風(fēng)格園林細(xì)節(jié)園林模式市場(chǎng)供應(yīng)的園林風(fēng)格——以歐式園林和現(xiàn)代東南亞園林為主，輔以水系，觀賞性強(qiáng)但缺乏參與性，新穎性不足；時(shí)代山湖?，F(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的自然生態(tài)園林珠光新城西班牙風(fēng)情水岸園林里維埃拉東南亞風(fēng)情園林西江月分散式普通園林金碧麗江西班牙風(fēng)情園林環(huán)境景觀園林細(xì)節(jié)園林模式園林風(fēng)格東方威尼斯歐式水系園林集約土地的園林設(shè)計(jì)模式建筑退讓給園林，讓偌大的園林空間成為少數(shù)人的精致享受住宅雖小，“家”卻很大！環(huán)境景觀園林細(xì)節(jié)園林模式園林風(fēng)格園林模式：內(nèi)部景觀資源營(yíng)造，中央大園林設(shè)計(jì)，精致小戶的“大家空間”環(huán)境景觀園林細(xì)節(jié)園林模式園林風(fēng)格園林風(fēng)格：現(xiàn)代，都市，一定的藝術(shù)氣質(zhì)；強(qiáng)調(diào)參與性與共享空間；——趣味園林藝術(shù)家的創(chuàng)作基地彰顯珠海都市魅力國(guó)際化的文化路標(biāo)國(guó)際都市景觀創(chuàng)作營(yíng)以建筑為界，形成從私密到開放的視覺感受；與集中商業(yè)MALL呼應(yīng)與會(huì)所相連接，內(nèi)外互通的無(wú)邊際泳池，泳池既是游泳的地方，也吃喝著果汁曬著太陽(yáng)的好去處；廣場(chǎng)既是入口的之一，也是和親朋好友嬉戲的場(chǎng)所；這里，一切都是sofunny！環(huán)境景觀園林細(xì)節(jié)園林模式園林風(fēng)格園林細(xì)節(jié)：實(shí)際功能與觀賞性同在，功能新穎、強(qiáng)調(diào)造型；重點(diǎn)打造廣場(chǎng)、泳池等等空間；環(huán)境景觀園林細(xì)節(jié)園林模式園林風(fēng)格園林細(xì)節(jié)：園林空間無(wú)所不在的延展，架空層室外化，園林室內(nèi)化，將客廳延伸在家外，你我的都市會(huì)客廳；產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考——競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)配套完善，且各有特色，但是項(xiàng)目5萬(wàn)平商業(yè)體量有條件成為區(qū)域服務(wù)中心商業(yè)時(shí)代山湖海商業(yè)配套：會(huì)所、商業(yè)街、美術(shù)館里維埃拉商業(yè)配套：大型酒樓、華潤(rùn)萬(wàn)家、特色飲食、兒童游樂場(chǎng)、容閎、游艇俱樂部、遵義醫(yī)學(xué)院第五附屬醫(yī)院、商業(yè)街、會(huì)所等珠光新城商業(yè)配套：會(huì)所、幼兒園、游泳池等配套、風(fēng)情商業(yè)大道東方威尼斯商業(yè)配套：13萬(wàn)㎡商務(wù)綜合體：寫字樓、五星級(jí)酒店、會(huì)所、商業(yè)、會(huì)展、國(guó)際歌劇院小學(xué)、中學(xué)、幼兒園商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考——保利有操作商業(yè)案例的成功經(jīng)驗(yàn)，有條件成功打造項(xiàng)目約5萬(wàn)平的商業(yè)體保利水城——城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，保利有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城）占地面積：117034平方米其中：地面以上建面：135436㎡

商場(chǎng)、零售、娛樂62055㎡

地面以下建面：77273㎡

首層建面：49052㎡容積率：1.33建筑密度：42％層數(shù)：≤7層商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：商業(yè)思考——客戶在要求滿足基本日常生活所需的前提下，內(nèi)心渴望“吃喝玩樂一條龍服務(wù)”的“宅”生活社區(qū)配套功能需求分析：調(diào)查顯示，小型超市、銀行/自動(dòng)存取機(jī)、餐飲店、大型商業(yè)中心和門診藥店等基本日常生活功能的需求最為旺盛；其次對(duì)書店、咖啡廳、美容美發(fā)店、洗衣店等消遣性商業(yè)配套需求也較高；同時(shí)部分客戶也表示對(duì)社區(qū)教育配套較為關(guān)注，若能引進(jìn)國(guó)際級(jí)教育機(jī)構(gòu)更好。010152025304045客戶語(yǔ)錄：商業(yè)當(dāng)然要滿足日常生活所需，比如說(shuō)超市、餐飲店、銀行、藥店、門診都是必須的，但是我也希望有一些非常享受型的，如果可以和女朋友不用去市區(qū)都可以看看電影就好了，服務(wù)一條龍；其實(shí)像我們這種年輕人都是渴望過(guò)上“吃喝玩樂”的日子，但是內(nèi)心又是非?！罢钡娜耍凑乙笸Ω叩?，希望住的小區(qū)什么玩意都有，就像吉大的房子為什么這么貴，因?yàn)橛忻舛惏?、有光大寫字樓啊，最好這里也像吉大那樣；個(gè)性商業(yè)：案例借鑒——YOHOTOWN，新界元朗，西鐵上蓋（1期尚未通車），距中環(huán)乘地鐵30分鐘，建面約100萬(wàn)復(fù)蘇期高層居家明星樓盤B：YOHOTOWN項(xiàng)目推出時(shí)西鐵要通還未通經(jīng)三號(hào)干線乘西鐵荃灣13分鐘10分鐘旺角21分鐘23分鐘美孚——14分鐘尖沙嘴24分鐘30分鐘中環(huán)28分鐘30分鐘YOHOTown30分鐘內(nèi)到達(dá)中、港、龍整體規(guī)劃圖地址：元朗元龍街8號(hào)占地面積：約21933平方米住宅座數(shù)：8座（第1至9座，不設(shè)第4座）單位總數(shù)：2200個(gè)第1期：首期5幢住宅大廈，共約1404個(gè)單位。逾7成是兩房，其余是三房，面積為500余至800余平方呎；頂層均備有精致特色單位“YO豪宅”，面積為1222平方尺起，分為3房及4房設(shè)計(jì)，每個(gè)單位設(shè)有兩個(gè)空中花園。首期推售1、2、3、5、6共5座單位商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：案例借鑒——YOHOTOWN是新鴻基“生活概念”塑造的經(jīng)典案例：“YOHOLIFE”——鎖定目標(biāo)客戶（城區(qū)白領(lǐng)）的“社區(qū)概念”體系YOHO“YOHO就是全新的生活形態(tài)”，YOHO是一個(gè)人人健康快樂的社區(qū)，在YOHO社區(qū)內(nèi)，沒有年齡界限，能夠成為YOHO人必定是擁有國(guó)際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有”多走兩步“的前瞻眼光”。YOHOtown的營(yíng)銷概念的基調(diào)是開心快樂社區(qū)。這種社區(qū)概念正好能返璞歸真，將人類因心情輕松愉快而迸發(fā)出來(lái)的一種感覺、一種態(tài)度，演繹為簡(jiǎn)單而具內(nèi)涵的生活哲學(xué)。

家庭朋友時(shí)尚生活創(chuàng)意生活開心健康工作休閑娛樂商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：案例借鑒——“YOHO生活”概念的表現(xiàn)——嫁接年輕人熱愛的品牌與名人的生活方式與年輕人熱愛與追逐的品牌連接：YOHOTOWN通過(guò)與STARBUCKS、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等國(guó)際著名品牌合作，通過(guò)引入咖啡文化、首創(chuàng)「YOHOSmartAlerts」服務(wù)、采用SAMSUNG最新產(chǎn)品，推出「YOHO網(wǎng)上電臺(tái)」，充分演繹YOHOLIVING生活狀態(tài)，通過(guò)提供品牌服務(wù)為項(xiàng)目增值。與年輕人相信的名人生活方式連接名人合作一：著名飲食專欄作家歐陽(yáng)應(yīng)霽名人合作二：國(guó)際時(shí)裝設(shè)計(jì)師何志恩名人作三：商務(wù)印書館名人合作四：著名瑜伽教練黃佩霞名人合作五：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)邀請(qǐng)娛樂界知名人士參加商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：案例借鑒——YOHOTOWN，在有限資源下享受豪宅的生活體驗(yàn)和生活暢想……城市前沿＼流行尖端＼銳利風(fēng)行＼陽(yáng)光健康＼我有我性格＼貪心＼愛自己＼享受生命＼都會(huì)動(dòng)物＼迷戀城市的味道……商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個(gè)性商業(yè)：功能建議——區(qū)域一站式目的地型商業(yè)中心商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求1個(gè)24小時(shí)營(yíng)業(yè)的7-11，為客戶帶來(lái)便利。引進(jìn)大型超市，如華潤(rùn)萬(wàn)家，解決客戶日常生活所需。商業(yè)體采用通透玻璃幕墻形式，白天是鮮明的個(gè)性建筑，夜間是燈火通明的昭示建筑，將城市品質(zhì)生活進(jìn)行到底。個(gè)性商業(yè)：功能建議——打造珠海首個(gè)I-MAX3D影院，追求高端生活享受商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求IMAX3D技術(shù)不僅使用世界最大的IMAX底片，并且使用雙膠片分開錄制、播放左眼及右眼的影像，使得影像更立體清晰，色彩也更鮮明。個(gè)性商業(yè)：功能建議——組建一個(gè)私家小型博物館，用文化休閑配套打造精英都市生活商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化會(huì)所思考形象定位功能建議社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位時(shí)尚會(huì)所：會(huì)所思考——符合年輕人的生活“場(chǎng)”舞蹈室健身房?jī)和瘖蕵肥矣斡境貢r(shí)代山湖海會(huì)所功能功能建議時(shí)尚會(huì)所：會(huì)所思考——符合年輕人的生活“場(chǎng)”；會(huì)所功能需求分析：調(diào)查顯示，恒溫泳池、兒童中心、健身中心、中餐廳和羽毛球場(chǎng)的需求最為旺盛；其次為西餐廳、室內(nèi)籃球場(chǎng)、棋牌室；對(duì)室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)壁球館、按摩中心等需求也較高；客戶需求的會(huì)所功能基本與目前市場(chǎng)上的會(huì)所功能分布基本吻合。010152025304045客戶語(yǔ)錄：現(xiàn)在會(huì)所在西區(qū)也很流行了，但是也沒見多少個(gè)開發(fā)商真的就做出來(lái)，就時(shí)代做出來(lái)了，還是比較吸引的，感覺以后服務(wù)都很上檔次，最重要是給我一種新的生活方式；會(huì)所就是“玩”的地方嘛，除了什么健身房、泳池啊，還是希望出現(xiàn)比較新穎的功能，比如說(shuō)酒吧啊，不一定去酒吧街才可以泡吧嘛，遠(yuǎn)??；希望會(huì)所可以有許多跟上潮流的東西，我女朋友老說(shuō)我晚上玩電玩打擾她休息，世界杯的時(shí)候，她就最討厭我了，如果會(huì)所有電玩室就好了，還希望有個(gè)娛樂室，可以和其他球友一起看看球；社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位功能建議時(shí)尚會(huì)所：形象定位——新巢人的時(shí)尚生活場(chǎng)；“新巢人的俱樂部”會(huì)員制，健身、理療、交友等功能，經(jīng)常舉辦Party的地方、體驗(yàn)之都、潮流的發(fā)布基地Club社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位功能建議時(shí)尚會(huì)所：功能建議——?dú)g暢吧、自由網(wǎng)上沖浪區(qū)；藍(lán)色網(wǎng)絡(luò)區(qū)——時(shí)刻把握全球最新資訊，走在時(shí)代前列白色閱讀區(qū)——繁忙之外的寧?kù)o致遠(yuǎn)，左岸的精神盛宴紅色歡暢吧——分享與釋放，把酒高歌金色娛樂室——偶爾的童心未泯，因?yàn)槲覀兪冀K年輕自由網(wǎng)上沖浪區(qū)歡暢吧社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位功能建議娛樂電玩室陽(yáng)光閱覽室白色閱讀區(qū)——繁忙之外的寧?kù)o致遠(yuǎn)，左岸的精神盛宴金色娛樂室——偶爾的童心未泯，因?yàn)槲覀兪冀K年輕時(shí)尚會(huì)所：功能建議——陽(yáng)光閱覽室、娛樂電玩室；社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位功能建議時(shí)尚會(huì)所：功能建議——新穎、好玩的兒童娛樂區(qū)；社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位功能建議時(shí)尚會(huì)所：功能建議——趣味性、娛樂性的地面導(dǎo)視系統(tǒng)；社區(qū)會(huì)所會(huì)所思考形象定位功能建議產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化信息共享物業(yè)服務(wù)社區(qū)文化信息共享物業(yè)服務(wù)社區(qū)文化：信息共享——珠海首個(gè)3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，信息無(wú)處不在建設(shè)珠海首個(gè)3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，包括G3信息機(jī)（TD固話）、G3視頻監(jiān)控網(wǎng)關(guān)、RFID-SIM手機(jī)門禁卡等。業(yè)主未來(lái)將通過(guò)這些尖端配置，使用3G網(wǎng)絡(luò)裝置可視電話、配備家庭信息器等，除了一般的上網(wǎng)、發(fā)郵件、看電影外，還有游戲、與管理處溝通，自由管理家電設(shè)備等多種功能。如點(diǎn)擊“離家”按鈕，家里指定房間的燈還有部分電器，都會(huì)自動(dòng)關(guān)閉。如果出差，則可以將這些功能轉(zhuǎn)移到手機(jī)上，業(yè)主出差也可以遠(yuǎn)程監(jiān)控家里的情況。3G旨在為業(yè)主提供更加信息化、便捷化、人性化的綜合服務(wù)。手機(jī)門禁可視電話社區(qū)文化信息共享物業(yè)服務(wù)社區(qū)文化：信息共享——設(shè)置社區(qū)留言板、社區(qū)論壇，倡導(dǎo)“公平、公正”的開放的社區(qū)文化社區(qū)文化信息共享物業(yè)服務(wù)社區(qū)文化：物業(yè)服務(wù)——在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，針對(duì)年輕人的服務(wù)需求增加定制式的物業(yè)升級(jí)服務(wù)創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式，增加年輕客群用得到的物業(yè)服務(wù)：社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站服務(wù)：繳費(fèi)、下維修單一體化Morningcall服務(wù)：不必?fù)?dān)心因貪睡而遲到家政服務(wù)：上門打掃，清潔給您一個(gè)干凈整潔的家自助洗衣服務(wù)：設(shè)有洗衣機(jī)烘干機(jī)等，方便快捷，免去洗衣煩惱寵物托管服務(wù)：安心去上班，不用擔(dān)心“它”會(huì)寂寞自助洗衣MORNINGCALL社區(qū)E網(wǎng)站寵物服務(wù)家政服務(wù)城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū)價(jià)值KPI時(shí)尚精品社區(qū)價(jià)值KPI區(qū)域價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值珠海處于城市發(fā)展上升通道，西區(qū)將與橫琴開發(fā)并駕齊驅(qū)西部中心城區(qū)為城市化發(fā)展速度最快的區(qū)域之一金灣以高科技、高教為主要產(chǎn)業(yè)，資源較好，品質(zhì)形象較高西湖片區(qū)定位金灣行政文化中心，未來(lái)最適宜居住的板塊之一堅(jiān)持90/70中小戶型，較市場(chǎng)同等戶型面積緊湊同面積段內(nèi)豐富的戶型類型現(xiàn)代時(shí)尚個(gè)性化建筑外立面定制化家居解決方案戶內(nèi)花園、墻體等面積贈(zèng)送方案實(shí)用與趣味同在的集中式園林5萬(wàn)平區(qū)域型商業(yè)配套（首個(gè)I-MAX影院、首個(gè)小型博物館會(huì)所——新巢人的生活場(chǎng)首個(gè)3G社區(qū)保利央企地位，實(shí)力雄厚全國(guó)一線開發(fā)商品牌定制物業(yè)服務(wù)家居住所環(huán)境景觀社區(qū)商業(yè)社區(qū)會(huì)所社區(qū)文化CONTENTS目錄市場(chǎng)趨勢(shì)項(xiàng)目突圍形象演繹規(guī)劃實(shí)踐時(shí)尚+精致+個(gè)性+品牌MINICOOPER：新興上中產(chǎn)們的精神標(biāo)簽與物質(zhì)玩物——可以用來(lái)寵愛的汽車，可以承受的與眾不同的寶馬汽車。MINICOOPER與上中產(chǎn)的精神契合：時(shí)尚、精致、個(gè)人樂趣時(shí)尚設(shè)計(jì)——保留古典可愛的外形與車燈設(shè)計(jì)，搭配時(shí)尚耀眼的鮮艷紅色精致空間——空間小但品質(zhì)感并不弱，BMW出品，手工打造內(nèi)設(shè)個(gè)人樂趣——?jiǎng)?chuàng)意改裝，完全可以由消費(fèi)者自己的某些特殊要求，車廠而按單改造設(shè)計(jì)，這種改良從外殼圖案、內(nèi)部裝飾、輪胎格調(diào)到一個(gè)小踏板都有——完全屬于自己時(shí)尚精品社區(qū)打造KPI，我們聯(lián)想到的：——他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，繁忙，身心高度緊張；——他們可能是職業(yè)經(jīng)理人，純正白領(lǐng)，可能是高級(jí)藍(lán)領(lǐng)，可能是公務(wù)員；他們必定是向上一族；——他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，繁忙的工作將賦予他們成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；這個(gè)階層將成為未來(lái)十年整個(gè)市場(chǎng)的主要客戶群；他們擁有向上的資本，處在向上的通道，奮力打拼中也幻想一步登天；——他們或許幻想著“一夜暴富”，也暗羨“出身豪門”；但最向往的還是一張名牌商學(xué)院的MBA畢業(yè)證書；——他們事業(yè)小有成就，在業(yè)界資源眾多，開始建立自己的職業(yè)圈層；——他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性、享樂等精神的完全張揚(yáng)；——他們重視品牌和產(chǎn)品質(zhì)量，認(rèn)可物質(zhì)主義并不是“精神至上”的對(duì)立，物質(zhì)主義就是你買東西時(shí)的“精神至上”?！麄儾蛔杂X地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開社交；論壇、博客、社交網(wǎng)、微博，圈子無(wú)處不在，信息無(wú)孔不入；他們?cè)谶@座城市“蝸居”，沒有找到適合他們的“場(chǎng)”，但他們?nèi)匀豢吹缴钲谒俣取⒈本┪乃?、香港Shopping，甚至是“紐約的癲狂”、“東京的繁華”、“巴黎的時(shí)尚和浪漫”…并心生向往之！——他們追求時(shí)尚，有名牌觀念，酷愛旅游，幻想周游世界；他們是最需要標(biāo)簽圈層的人群在“向上”的過(guò)程中，追求新興的奢華GETINTOSPIRITwonderful-lifeimage新興的奢華主義，關(guān)鍵詞：自我、聯(lián)系、個(gè)人、集約新奢華消費(fèi)觀5大情感要素1.“關(guān)愛我”（TakingCareofMe）

幫助消費(fèi)者消除生活的緊張壓力，它們被看作是消費(fèi)者們成功時(shí)的獎(jiǎng)勵(lì)品或失意時(shí)的慰藉。

2.聯(lián)系紐帶（Connecting）

幫助消費(fèi)者建立、維系、加強(qiáng)他們與朋友、工作伙伴、家人、情人之間的關(guān)系。

3.探索追求（Questing）

讓消費(fèi)者能夠嘗試一種新的體驗(yàn)，學(xué)習(xí)更多文化和思想，擴(kuò)大他們的視野。

4.個(gè)人風(fēng)格（IndividualStyle）

將消費(fèi)者和品牌價(jià)值聯(lián)系起來(lái)，幫助消費(fèi)者表達(dá)他們的個(gè)人風(fēng)格，表明他們的個(gè)人興趣所在，引發(fā)他人的崇拜和羨慕。5.集約奢華（intensivism）不為盲目的追求而浪費(fèi)資本與精力，只花合理的錢，獲得希望的享受

舊奢華關(guān)于產(chǎn)品屬性、品質(zhì)與特色，它的吸引力來(lái)自地位與威望，舊奢華代表一種力量，憑借金錢對(duì)最稀有的東西粗暴、專制的占有與炫耀。新奢華主義源自快速上升的中上產(chǎn)的自我認(rèn)同，他們需要定位/區(qū)隔于過(guò)去已取得財(cái)富地位的“老錢群體”。因此新奢華主義更溫和，更民主，更強(qiáng)調(diào)個(gè)人意識(shí)——他們?nèi)缃耜P(guān)心所購(gòu)買的商品是否能令他們獲得獨(dú)特的體驗(yàn)保利●U-HOMEMENISSMALLANDTHEREFORE，SMALLISBEAUTIFUL。我的集約小家你的大家空間我們的交流場(chǎng)所時(shí)尚的潮流社區(qū)保利●香檳花園——寓意：保利花園系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系列案名，集團(tuán)內(nèi)部戰(zhàn)略定位備選案名建議：保利●西灣——寓意：取西區(qū)金灣之意，也和希望諧音，第一個(gè)項(xiàng)目，寄予保利在珠海的希望保利●POLYTOWN——寓意：潮流指標(biāo)，時(shí)尚，洋氣CONTENTS目錄市場(chǎng)趨勢(shì)突圍之路形象演繹規(guī)劃實(shí)踐資源條件分析：地塊周邊資源不強(qiáng)勢(shì)，前后左均為住宅項(xiàng)目，緊鄰項(xiàng)目地塊東北角為住宅項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，有難于利用的邊角地塊，有綠化建筑紅線退讓要求目前海景，后期河景住宅住宅住宅住宅城市快速路城市主干道城市支路城市支路地塊資源條件：周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源，目前可高層可望海，后期因填海工程變成“余線”河景，周邊均被住宅項(xiàng)目包圍，東北角為另一住宅項(xiàng)目；地塊東面緊鄰城市快速路—機(jī)場(chǎng)東路，昭示性最佳；地塊形狀不規(guī)則，東南角地塊難于被利用；用地紅線建筑紅線朝向最大化內(nèi)部中心園林化商業(yè)布局集中化外部景觀最大化盡量保證南北朝向，建筑偏角度排布以南北》東南》西南朝向；在外部為非強(qiáng)勢(shì)、直面景觀資源前提下，通過(guò)內(nèi)部中心大園林創(chuàng)造共享空間；以區(qū)域性商業(yè)中心為前提，氣勢(shì)、規(guī)模都是商業(yè)起勢(shì)的重要要素，按商業(yè)氛圍及未來(lái)機(jī)遇進(jìn)行集中化布局；目前東北角高樓層單位可以看到海景，海景資源在項(xiàng)目銷售階段還是賣點(diǎn)之一，最大化利用規(guī)劃指導(dǎo)原則：規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中心大園林為核心，建筑圍繞中心園林進(jìn)行包圍式布局，利用景觀對(duì)景、借景手法，結(jié)合外部重要道路，形成“聚心”小區(qū)形態(tài)，商業(yè)既滿足對(duì)內(nèi)服務(wù)，更多是外向型定位人行次入口車行入口人行入口車行入口車行/人行入口綠化軸線綠化軸線商業(yè)組團(tuán)中心園林住宅組團(tuán)規(guī)劃實(shí)踐：對(duì)地塊綜合價(jià)值進(jìn)行排序，指導(dǎo)戶型分布緊鄰另一住宅地塊高層部分有海景資源西南朝向緊鄰機(jī)場(chǎng)東路，有一定噪音影響，但是商業(yè)價(jià)值最高但是高層部分有海景資源地塊不規(guī)則且面積小東南朝向與另一住宅地塊中間為金銘東路，屬于城市主干道內(nèi)部中心大園林，樓間距超大東南朝向隔著馬路為中航通飛員工宿舍樓享受內(nèi)部景觀資源西南朝向隔著規(guī)劃中市政道路為時(shí)代山湖海，正對(duì)是時(shí)代塔樓高層住宅和裙樓商業(yè)街享受內(nèi)部園林景觀正南朝向①②③④⑤>>>>綜合價(jià)值排序130-150平米100-110平米80-90平米60-75平米規(guī)劃實(shí)踐：依據(jù)景觀及朝向等基本戶型設(shè)計(jì)因素，按價(jià)值排序進(jìn)行戶型分布規(guī)劃，素質(zhì)依據(jù)戶型大小依次遞減與時(shí)代山湖海的裙樓商業(yè)街形成呼應(yīng)，聯(lián)手打造良好的商業(yè)氛圍同時(shí)考慮與項(xiàng)目自身的商業(yè)中心作出相應(yīng)聯(lián)系商業(yè)形式：1層樓高，街鋪形式，3000㎡依靠機(jī)場(chǎng)東路主干道，昭示性強(qiáng)，對(duì)外服務(wù)輻射半徑大與周邊商業(yè)形成呼應(yīng)商業(yè)形式：5層樓，集中MALL形式，4.6萬(wàn)㎡規(guī)劃實(shí)踐：在外部海景景觀最大化利用前提下，內(nèi)部圍合造景，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部園林價(jià)值、朝向最大化，大樓間距住宅面積戶型面積建筑面積總占比住宅占比60-75㎡5544017%20%80-90㎡14433043%50%100-110㎡5712017%20%130-150㎡268808%10%小計(jì)28377085%100%商業(yè)面積商業(yè)形式建筑面積占比街鋪30001%集合商業(yè)4600014%小計(jì)4900015%合計(jì)332770100%基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地：109940.6㎡總建筑面積：332770㎡容積率：≦3.0商業(yè)面積：占總建面15%建筑密度：≦20%規(guī)劃指標(biāo)實(shí)現(xiàn)：90㎡以下戶型占住宅建筑面積70%；商業(yè)面積占總建筑面積約15%；套數(shù)方面：75㎡以下戶型約740套；90㎡以下戶型約1600套；110㎡以下戶型約520套；150㎡戶型約180套；共約3040套。規(guī)劃實(shí)踐：建筑以1T4和1T5為主，大戶型為1T3，兩房戶型基本為1T6，高層建筑為主，實(shí)現(xiàn)技術(shù)指標(biāo)要求極具張揚(yáng)、奢華個(gè)性的商業(yè)中心規(guī)劃實(shí)踐：物業(yè)發(fā)展建議在圖紙上的相應(yīng)表達(dá)無(wú)邊際泳池具備功能的關(guān)上草坪中心園林共享平臺(tái)商業(yè)中心（包含會(huì)所）商業(yè)中心（包含會(huì)所）世聯(lián)地產(chǎn)2010-12-1Youenjoy.Weserve.謝謝聆聽！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬(wàn)利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬(wàn)利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬(wàn)利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購(gòu)買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰(shuí)來(lái)設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來(lái)的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬(wàn)利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來(lái)

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰(shuí)？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬(wàn)，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬(wàn)，問(wèn)A餐廳的月營(yíng)業(yè)收入：月營(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬(wàn)測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬(wàn)定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最