濰坊市城市規(guī)劃及交通情況分析報(bào)告

目錄第三部分濰坊市城市規(guī)劃及交通情況1、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶海洋生物醫(yī)藥、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、海洋文化旅游業(yè)等海洋產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，形成了濰坊的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。2009年4月胡錦濤總書記視察山東，作出打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的指示藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃范圍包括了山東全部海域15萬余平方公里，以及山東半島7個(gè)省轄市（包括濰坊）、51個(gè)沿?？h市區(qū)，陸域面積達(dá)6.4萬平方公里，陸域面積超過全省的40％藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)最終要落實(shí)在產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目上。濰坊提出實(shí)施?°三個(gè)千億?±計(jì)劃，以千億級(jí)的投入，打造千億級(jí)產(chǎn)業(yè)，造就千億級(jí)企業(yè)，顯示出了非同尋常的氣魄與膽略。千萬噸石化、百萬輛汽車、百萬千瓦光伏電池、50萬盞LED路燈?-?-這一個(gè)個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，成為濰坊藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成就最生動(dòng)的寫照。2010年9月,

由山東省委省政府組織編制的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)改革發(fā)展試點(diǎn)總體方案》已上報(bào)并等待批準(zhǔn)。濰坊連接藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。2、輕軌工程濰坊輕軌工程啟動(dòng)，30億打造山東省內(nèi)首條輕軌，從建設(shè)城區(qū)至濱海新城，全長(zhǎng)約50公里輕軌，每小時(shí)最高運(yùn)送客流量可達(dá)3萬人，促進(jìn)濰坊市“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的發(fā)展。青島、煙臺(tái)、威海、濰坊半島城際快速軌道交通的在途時(shí)間不超過一小時(shí)，四城市到周邊縣城以及主要城鎮(zhèn)的在途時(shí)間不超過半小時(shí)，規(guī)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間為今后20年內(nèi)。輕軌建設(shè)拉進(jìn)區(qū)域之間的距離，增加人口和信息的流動(dòng)性加強(qiáng)，將極大的帶動(dòng)沿線周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。項(xiàng)目所在區(qū)域距離輕軌較近，將會(huì)直接帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展速度，可以吸引更多的外地客戶前來購(gòu)買，為區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展?fàn)幦「嗟目蛻糍Y源。3、濰坊市綜合保稅區(qū)在吸引投資方面，濰坊綜合保稅區(qū)力爭(zhēng)通過五年發(fā)展，引進(jìn)生產(chǎn)企業(yè)２００家、物流企業(yè)１００家、總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)５００家，完成總投資４８０億元，實(shí)現(xiàn)年進(jìn)出口額１００億美元，年工業(yè)總產(chǎn)值７００億元。2011年1月25日，濰坊綜合保稅區(qū)獲國(guó)務(wù)院批復(fù)設(shè)立，成為我國(guó)第14綜合保稅區(qū)。濰坊綜合保稅區(qū)的設(shè)立，為濰坊及整個(gè)山東對(duì)外開放搭建了強(qiáng)有力的國(guó)際化平臺(tái)，必將成為加快山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的有力助推器。4、濰坊市未來發(fā)展格局城市格局分析——中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸“一心”是由虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體鳶都湖片區(qū)所在區(qū)域處于“一環(huán)”和“一軸”的交匯處，從城市格局的角度來看，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?5、城市發(fā)展方向重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺(tái)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重頭戲任務(wù)重點(diǎn)發(fā)展物流業(yè)，努力成為全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點(diǎn)南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴(kuò)張，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，發(fā)展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)和輕型工業(yè)，做大做強(qiáng)生態(tài)旅游業(yè)

東、南、西、北，四向發(fā)展，城市規(guī)模正快速拓展；南部控制工業(yè)，創(chuàng)造宜居環(huán)境，將成為中高端置業(yè)者向往的置業(yè)方向。6、濰坊市舊城改造濰坊市人口基數(shù)中等，人口增長(zhǎng)速度較快近幾年，政府加大舊改力度，濰坊市舊城改造進(jìn)程加快，年投資額在90億元以上；舊城改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用將持續(xù)3年以上。2008年以來，濰坊市加快舊城改造進(jìn)程，對(duì)舊小區(qū)、城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)三大重點(diǎn)實(shí)施改造，年投資額在90億元以上。城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)改造，全部采用市場(chǎng)化運(yùn)作。全市舊城改造工程計(jì)劃于2010年基本完成，而拆遷引發(fā)的購(gòu)房剛性需求有一定的滯后性，因此，舊城改造對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用將持續(xù)3年以上。目錄第四部分山東省各地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r目錄第五部分濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、人口濰坊市人口總數(shù)自2008年開始飛速增長(zhǎng)，截止到2010年12月，濰坊市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到862.5萬人，市區(qū)人口181.25萬人，統(tǒng)計(jì)暫住人口約27萬人。2005-2010年，市區(qū)人口年均增長(zhǎng)5.7%，增長(zhǎng)較快。城區(qū)濰城寒亭坊子奎文青州諸城壽光安丘高密昌邑臨朐全部人口數(shù)36萬42萬52萬49萬90萬107萬103萬91.5萬83萬58萬85萬862.5萬2、GDP2005-2009年濰坊GDP年均增長(zhǎng)率保持在13%以上，省內(nèi)排名第四。2005-2009年濰坊GDP年均增長(zhǎng)13%以上，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。濰坊GDP排名省內(nèi)第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年濰坊GDP總量為3000億元（非官方數(shù)據(jù)）；※伴隨城市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市經(jīng)濟(jì)總量逐漸擴(kuò)大，穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年，濰坊第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年增長(zhǎng)率在14-22%之間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化，2009年第三產(chǎn)業(yè)所占比重達(dá)到31.75%，和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還有較大差距，有很大的上升空間。2005-2009年第三產(chǎn)業(yè)年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年達(dá)到22.69%，發(fā)展十分迅速。三產(chǎn)比例逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)提供了良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，服務(wù)業(yè)增強(qiáng)有利于私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長(zhǎng)，居民消費(fèi)水平的整體上升將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供有力的保障。134、固定資產(chǎn)投資濰坊固定資產(chǎn)投資逐年增加，10年上半年固定資產(chǎn)投資完成931.5億元。2009年濰坊固定資產(chǎn)投資已達(dá)1890.5億元，2006年-2009年固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率均在15%以上，08年和09年年增長(zhǎng)率均達(dá)24%以上。固定資產(chǎn)增長(zhǎng)較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優(yōu)化。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價(jià)值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。145、人均收入2009年濰坊市人均可支配收入17267.3元，2006年-2009年人均可支配收入年均增長(zhǎng)率為13.7%，居民購(gòu)買能力逐漸增強(qiáng)，商品房潛在的首次置業(yè)者和改善型剛需客戶眾多。2006年-2009年濰坊市人均可支配收入年增長(zhǎng)速度均在10%以上，增長(zhǎng)速度較快，人均消費(fèi)性支出年增長(zhǎng)速度06年和07年增長(zhǎng)速度均在15%以上，08年由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，消費(fèi)性支出增長(zhǎng)速度有小幅下降，但總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，濰坊市人均生活水平逐年提高。6、濰坊市歷年房地產(chǎn)投資額近幾年，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率在30%以上，2010年上半年同比增長(zhǎng)47.2%，投資額排名全省第三。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快，增速明顯高于去年同期。2010年上半年，全市房地產(chǎn)投資完成165.2億元，增長(zhǎng)47.2%，住宅投資增長(zhǎng)40.4%，辦公樓投資增長(zhǎng)26.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)35.3%。省內(nèi)其它城市相比，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額所占比例較高。2010年上半年占全省房地產(chǎn)投資額11.7%，排在濟(jì)南、青島之后，位列全省第三。濰坊房地產(chǎn)投資額發(fā)展的迅猛勢(shì)頭表明開發(fā)企業(yè)對(duì)于濰坊市場(chǎng)的發(fā)展具有較強(qiáng)的信心。167、商品房施工及竣工面積2007年以來，商品房施工面積大幅增長(zhǎng)，2010上半年商品房施工面積已超出2009年全年；2010年全市施工面積為3350萬平方米，新開工1961萬平方米，竣工量1330萬平方米。其中濰坊主城區(qū)（含濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、濱海開發(fā)區(qū)、高薪區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：施工面積為1999萬平方米，新開工758萬平方米，竣工量528萬平方米，市場(chǎng)整體供應(yīng)較大。2007-2010全年濰坊商品房施工竣工面積0500100015002000250030003500萬平米商品房施工面積1510190927093350商品房竣工面積418345608.9713302007200820092010年178、商品房銷售面積濰坊商品房市場(chǎng)成交規(guī)模較大，2010年全市銷售面積為1995.3萬平方米，同比增長(zhǎng)15.9%。濰坊城區(qū)新建商品房銷售情況，共銷售665.38萬平方米，同比下降5.91%，其中銷售新建商品住房581.84萬平方米，同比增長(zhǎng)27.26%。根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)控，目前濰坊市區(qū)一手住宅成交均價(jià)約3700元/平米。18第二部分城市規(guī)劃與交通191、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)海洋生物醫(yī)藥、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、海洋文化旅游業(yè)等海洋產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，形成了濰坊的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃范圍包括了山東全部海域15萬余平方公里，以及山東半島7個(gè)省轄市（包括濰坊）、51個(gè)沿?？h市區(qū)，陸域面積達(dá)6.4萬平方公里，陸域面積超過全省的40％2010年9月,

由山東省委省政府組織編制的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)改革發(fā)展試點(diǎn)總體方案》已上報(bào)并等待批準(zhǔn)。濰坊連接藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。2、輕軌濰坊輕軌工程啟動(dòng)，30億打造山東省內(nèi)首條輕軌，從建設(shè)城區(qū)至濱海新城，全長(zhǎng)約50公里輕軌，每小時(shí)最高運(yùn)送客流量可達(dá)3萬人，促進(jìn)濰坊市“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的發(fā)展。青島、煙臺(tái)、威海、濰坊半島城際快速軌道交通的在途時(shí)間不超過一小時(shí)，四城市到周邊縣城以及主要城鎮(zhèn)的在途時(shí)間不超過半小時(shí)。櫻前街項(xiàng)目所在區(qū)域距離輕軌較近，將會(huì)直接帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展速度，可以吸引更多的外地客戶前來購(gòu)買，為區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展?fàn)幦「嗟目蛻糍Y源。213、城市格局“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸“一心”是由虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體22第三部分濰坊房地產(chǎn)綜述232010年住宅價(jià)格變化情況在中建大觀天下、中央生活城、濰京、泰華榮觀華府等若干高端項(xiàng)目帶動(dòng)下，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)逆市上揚(yáng)趨勢(shì)。242010年，濰坊市房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，整體價(jià)格漲幅在17-18%，雖受國(guó)家調(diào)控政策影響，但整體市場(chǎng)仍然處于穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。※2010年濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP總量及人均可支配收入再創(chuàng)新高。※以中建·大觀天下、濰京、中央生活城、泰華城·榮觀華府為代表高端、高品質(zhì)項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了動(dòng)力；※為加快濰坊城市化建設(shè)的進(jìn)程，濰坊市政府大力扶植房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；基于以上三方面因素，2010年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格上漲幅度較大。目前濰坊全市均價(jià)為3700元/平方米，其中奎文中心城區(qū)均價(jià)4200元/平方米，濰城區(qū)均價(jià)3550元/平方米，高新區(qū)成交均價(jià)約為4000元/平方米，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)價(jià)3500元/平方米。25奎文區(qū)奎文區(qū)是濰坊市經(jīng)濟(jì)和政治中心，依托白浪河和虞河兩條河景資源優(yōu)勢(shì)，區(qū)域城市發(fā)展和建設(shè)都走在各區(qū)前列?？膮^(qū)目前在售項(xiàng)目近68個(gè)，是目前濰坊市供應(yīng)項(xiàng)目最多的區(qū)域。本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境較好，周邊配套齊全，產(chǎn)品品質(zhì)較好，客戶認(rèn)可度高；區(qū)域均價(jià)在4200元/㎡左右，項(xiàng)目眾多，供應(yīng)體量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要是產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷推廣的競(jìng)爭(zhēng)；2010年本區(qū)域中高端項(xiàng)目共推出約50萬㎡，成交約33萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占90%，面積主要集中在80-140㎡之間；2011年，本區(qū)域預(yù)計(jì)供應(yīng)體量約為76萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占90%，面積區(qū)間主要集中在80-95㎡和110-140㎡之間，預(yù)計(jì)首次推售高峰將會(huì)集中在明年3-6月份之間到來。26濰城區(qū)本區(qū)域是典型的老舊城區(qū)，環(huán)境較差，配套設(shè)施不完善，項(xiàng)目一般為中低端產(chǎn)品，客戶主要是周邊的居民和剛性需求客戶，區(qū)域均價(jià)在3550元/㎡左右，同時(shí)該區(qū)域項(xiàng)目眾多，價(jià)格戰(zhàn)是本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)主題。2010年濰城區(qū)中高端項(xiàng)目新增供應(yīng)量約為36萬㎡，成交約26萬㎡；產(chǎn)品以高層為主，約占70%，多層約占25%。2011年此區(qū)域中高端項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)量約為55萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占75%，面積主要集中在80-90㎡和110-135㎡之間，預(yù)計(jì)首次推售高峰將會(huì)在2011年4-7月份到來。濰城區(qū)屬于濰坊的老舊城區(qū)，舊村改造項(xiàng)目較多，片區(qū)建設(shè)和核心配套資源落后于其他片區(qū)。目前在售項(xiàng)目約62個(gè)，供應(yīng)體量極大。27高新區(qū)本區(qū)域處在城市發(fā)展的主干道上，環(huán)境較好，城市建設(shè)先進(jìn)，產(chǎn)品品質(zhì)高端，高端項(xiàng)目不斷進(jìn)駐，區(qū)域認(rèn)可度較高，客戶主要是市區(qū)的高端人群，區(qū)域均價(jià)在4000元/㎡左右，2010年區(qū)域熱度和升值潛力的到客戶度得到極大提升。2010年高新區(qū)中高端項(xiàng)目新增供應(yīng)量約為26.82萬㎡，成交約20.27萬㎡，其中高層約占80%，面積主要集中在80-95㎡和110-145㎡之間；2011年高新區(qū)中高端項(xiàng)目預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量約為47萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占80%；面積區(qū)間主要集中在70-105㎡和110-150㎡之間，預(yù)計(jì)明年首次推售高峰將會(huì)在3-5月份到來。28經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)本區(qū)域靠近工業(yè)區(qū)域，環(huán)境較差，各項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般，市場(chǎng)認(rèn)可度較低，區(qū)域均價(jià)在3500元/㎡左右，主要以剛性需求客戶為主，相對(duì)其他片區(qū)未來發(fā)展空間較小。

2010年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目新增供應(yīng)量約為9.6萬㎡，成交約7.4萬㎡，其中高層約占80%，產(chǎn)品面積區(qū)間主要集中在70-130㎡之間；2011本區(qū)域預(yù)計(jì)中高端項(xiàng)目新增供應(yīng)量約為16.7萬㎡，其中高層約占80%，面積區(qū)間主要集中在80-95㎡和90-120㎡之間。2010年住宅市場(chǎng)小結(jié)1、宏觀政策對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，但并未阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展。2010年，國(guó)家出臺(tái)系列新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，限制房?jī)r(jià)的過快上漲，針對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供大于求，市場(chǎng)泡沫較少的現(xiàn)狀，新政對(duì)部分剛性需求客戶和投資客戶產(chǎn)生了一定影響，但市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)較好。2、2010年濰坊市中高端項(xiàng)目新增供應(yīng)體量約為125萬㎡，成交約87萬㎡，中高端市場(chǎng)發(fā)展良好。根據(jù)全市重點(diǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析，2010年濰坊市中高端項(xiàng)目新增供應(yīng)量共計(jì)約125萬㎡，成交約87萬㎡，成交率約為70%，成交產(chǎn)品主要是以高層為主，約占成交產(chǎn)品的80%左右，面積主要集中在80-95㎡和110-140㎡之間；濰坊市中高端物業(yè)整體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較好，客戶對(duì)生活品質(zhì)要求的逐漸提高驅(qū)動(dòng)中高端物業(yè)的穩(wěn)步上升。3、2010年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，價(jià)格漲幅再創(chuàng)新高。2010年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)漲幅再創(chuàng)新高，目前市場(chǎng)均價(jià)3700元/㎡，漲幅近15%，為歷年來最高。4、高端項(xiàng)目陸續(xù)面世，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)成為產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷推廣的競(jìng)爭(zhēng)。2010年，繼茂華·紫苑公館引領(lǐng)市場(chǎng)后，諸如濰京、中央生活城、加州·世紀(jì)尊品、中建·大觀天下、泰華城·榮觀華府等高端項(xiàng)目陸續(xù)面世，形成分庭抗禮的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷推廣的比拼是當(dāng)前和未來競(jìng)爭(zhēng)的主題。

302011年市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、政策的不確定性因素，將會(huì)直接影響明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。未來市場(chǎng)在眾多不確定性因素的影響下，市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)難以精確把握。2011年上半年的走勢(shì)，只能給予某些確定性的因素，包括成交量在春節(jié)前后形成新一輪的低谷，開發(fā)商銷售回款緊縮難以持久、需求的抑制終會(huì)釋放等進(jìn)行模擬推斷。2、2011年中高端項(xiàng)目市場(chǎng)潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到200萬平米，奎文區(qū)、高新區(qū)、濰城區(qū)將是明年供應(yīng)主力區(qū)域根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年多個(gè)大盤下半年入市，2011年大盤進(jìn)入強(qiáng)銷期，將加大市場(chǎng)供應(yīng)，明年濰坊市中高端物業(yè)供應(yīng)面積預(yù)計(jì)將超過200萬平米；整體市場(chǎng)新增供應(yīng)將會(huì)超過400萬㎡。從供應(yīng)時(shí)間上來看，大部分新推房源將集中在上半年推出；從區(qū)域上來看，奎文區(qū)、高新區(qū)、濰城區(qū)將是明年新增供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。3、新區(qū)發(fā)展成為主力，大盤將占據(jù)市場(chǎng)較大份額。濰坊城市化進(jìn)程加快，中心城區(qū)土地放量有限，隨著高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等區(qū)域的迅速崛起，大批國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)大手筆進(jìn)入新區(qū)開發(fā)。未來，陽光100、恒大、萬達(dá)等開發(fā)企業(yè)均在城區(qū)內(nèi)有超過百萬平米的項(xiàng)目，大盤涌現(xiàn)將極大地占據(jù)市場(chǎng)份額，成為住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。大盤發(fā)展將成為2011年濰坊住宅市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。314、隨著一線開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，濰坊產(chǎn)品品質(zhì)將得到明顯提升，精裝潮將被帶起。2010年國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐濰坊，一線開發(fā)商帶來成熟的產(chǎn)品，市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)將會(huì)明顯提升。另外，綠城、恒大等開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品線均已精裝為主，未來的濰坊市場(chǎng)將隨著一線開發(fā)企業(yè)精裝產(chǎn)品的入市，精裝項(xiàng)目將會(huì)逐漸增多，精裝潮將會(huì)被慢慢帶動(dòng)，精裝修將成為高端項(xiàng)目的價(jià)值提升點(diǎn)。5、未來的濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)三足鼎立之勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)一步形成。隨著一線開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，以萬達(dá)、陽光100為核心的高端綜合體區(qū)域聚集區(qū)，以中建、恒大為代表的中高端物業(yè)聚集區(qū)域，以綠城為核心的高端別墅花園洋房聚集區(qū)域?qū)⑹菫H坊未來城市發(fā)展的三個(gè)主要區(qū)域。另外，三區(qū)域周邊已有多個(gè)高端項(xiàng)目入市，未來濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)高端物業(yè)的發(fā)展，將帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)迅速發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)進(jìn)一步形成，未來競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。32附：對(duì)新政策解讀限購(gòu)令被全面強(qiáng)化，市場(chǎng)可能進(jìn)入調(diào)整政策點(diǎn)評(píng)全面限購(gòu)：由原來20多個(gè)城市限購(gòu)擴(kuò)張到全國(guó)近40個(gè)大中城市，涵蓋了全國(guó)主要的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些城市2010年住宅成交量占全國(guó)三成以上，成交金額占全國(guó)近六成。力度更大：之前各地的限購(gòu)令多以新增購(gòu)房為限制條件。本次以存量為調(diào)控前提，擁有兩套以上住房將不得再購(gòu)房，政策力度無疑提高了一個(gè)等級(jí)。對(duì)市場(chǎng)的影響影響：成交量短期內(nèi)可能將出現(xiàn)下滑，價(jià)格走勢(shì)取決于政策執(zhí)行力和購(gòu)房者的政策適應(yīng)力市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)可能出現(xiàn)在下半年，在政策得到市場(chǎng)消化之后成交量有望企穩(wěn)反彈對(duì)一二線城市影響大于三四線城市。對(duì)中高端物業(yè)影響較大，豪宅和中低端住宅影響較小33對(duì)企業(yè)的影響：空間：加快企業(yè)向三四線城市戰(zhàn)略布局的進(jìn)程速度：高周轉(zhuǎn)企業(yè)相對(duì)沖擊較小形態(tài)：資金優(yōu)勢(shì)有利于央企發(fā)力和洗牌；專注于三四線潛力企業(yè)受益，有望借機(jī)超車34整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)上半年市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，下半年市場(chǎng)有望反彈2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，供應(yīng)有上升趨勢(shì)，成交量可能出現(xiàn)一定的下滑，但濰坊總體大于求問題仍難解決，需求比較穩(wěn)定，房?jī)r(jià)像10年漲幅會(huì)有一定難度。供應(yīng)：隨著2010年房屋新開工面積的大幅上升，預(yù)計(jì)在2011、2012年供應(yīng)量將保持高速增長(zhǎng)。成交：受政策影響，上半年整體市場(chǎng)成交量可能將出現(xiàn)一定的下滑。在政策逐步消化之后，下半年市場(chǎng)有望出現(xiàn)反彈。價(jià)格：一線城市房?jī)r(jià)難以下跌，保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)；二線城市可能出現(xiàn)一定波動(dòng)；三四線城市受需求影響將繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH——“ifen”酒新品發(fā)布活動(dòng)策劃愛奮斗?愛生活目錄010203040506活動(dòng)概述“ifen”酒新品發(fā)布會(huì)“愛奮斗?愛生活”品酒晚宴“我愛奮斗”高校樂隊(duì)演唱會(huì)活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)費(fèi)用活動(dòng)概述2012年05月20日-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.活動(dòng)時(shí)間湖南錦繡瀟湘文化產(chǎn)業(yè)園活動(dòng)地點(diǎn)新品發(fā)布會(huì)/品酒晚宴/高校樂隊(duì)演唱會(huì)活動(dòng)構(gòu)架活動(dòng)概述活動(dòng)目的：提升代理商對(duì)ifen酒的認(rèn)識(shí)，有效促進(jìn)合作。通過新聞發(fā)布會(huì)的召開向外界傳達(dá)強(qiáng)勢(shì)品牌的印象和

品牌強(qiáng)勢(shì)運(yùn)作的信息。借助新聞發(fā)布會(huì)的召開傳遞產(chǎn)品信息和品牌價(jià)值，形

成事件傳播。活動(dòng)概述活動(dòng)意義：新聞發(fā)布會(huì)的意義在于能夠激發(fā)和鞏固代理商積極銷售的信心，

同時(shí)可以對(duì)于ifen酒品牌的上市做一個(gè)正式的通告，

借以帶動(dòng)業(yè)界對(duì)于ifen酒的認(rèn)同和認(rèn)識(shí)和關(guān)注，是對(duì)

于ifen酒的整個(gè)傳播體系的推動(dòng)和幫助。以新聞與活動(dòng)的結(jié)合表現(xiàn)形式確立ifen酒目標(biāo)群體中的顯赫地位新品發(fā)布會(huì)愛奮斗?愛生活

——2012ifen酒新品發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì)主題-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.錦繡瀟湘“芙蓉國(guó)劇場(chǎng)”發(fā)布會(huì)地點(diǎn)15:30——17:20發(fā)布會(huì)時(shí)間新品發(fā)布會(huì)特色互動(dòng)環(huán)節(jié)：ifen銷售達(dá)人賽場(chǎng)外場(chǎng)內(nèi)連線互動(dòng)：在活動(dòng)開展前期，在長(zhǎng)沙步行街開展小型戶外活動(dòng)——ifen酒銷售達(dá)人賽，然后將現(xiàn)場(chǎng)火熱瘋搶的畫面剪輯成視頻，在發(fā)布會(huì)上進(jìn)行播放，讓經(jīng)銷商看到ifen酒受廣大市民（年輕消費(fèi)者）的追捧。第一次連線：將現(xiàn)場(chǎng)瘋搶的畫面拍攝下來，隨即采訪一下消費(fèi)者，問其為何要買酒，對(duì)酒的印象等。第二次連線：要求攝像拍攝出現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品售罄的狀態(tài)。表現(xiàn)形式：安排兩百位學(xué)生扮演消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)配合工作，現(xiàn)場(chǎng)隨即采訪消費(fèi)者的購(gòu)買心得。微電影VCR展播主持人開場(chǎng)新品發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì)流程：

蝶舞九天女子時(shí)尚電聲組開場(chǎng)來賓簽到（微電影VCR熱場(chǎng)）第一次場(chǎng)外連線：讓經(jīng)銷商看到場(chǎng)外熱鬧瘋搶的狀況與ifen酒品牌展示，從而給經(jīng)銷商留下好的印象，讓他們看到該產(chǎn)品的市場(chǎng)前景。顏總致辭（宣布政策）第二次連線新品發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì)流程：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)酒演示（品酒師點(diǎn)評(píng)）第一次連線第二次場(chǎng)外連線：此次連線需看到產(chǎn)品即將售罄的狀態(tài)，以求再次打動(dòng)在坐經(jīng)銷商的心，讓產(chǎn)品熱銷，好銷，有市場(chǎng)等一切優(yōu)秀品質(zhì)進(jìn)入經(jīng)銷商的心，從而使經(jīng)銷商從心動(dòng)變?yōu)樾袆?dòng)。簽約儀式“ifen酒”榮耀現(xiàn)世新品發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì)流程：

經(jīng)銷商代表發(fā)言此環(huán)節(jié)后附詳細(xì)流程

合影自由洽談簽約儀式500萬獎(jiǎng)金現(xiàn)場(chǎng)助陣，活動(dòng)至高潮。新品發(fā)布會(huì)1、“ifen酒”榮耀現(xiàn)世：嘉賓觸摸LED點(diǎn)光球，特制酒保箱綻放,同時(shí)煙霧升起.冷焰火四射，ifen酒在綻放的儀器中榮耀現(xiàn)世。新品發(fā)布會(huì)2、“ifen酒”500萬重獎(jiǎng)銷售機(jī)制建立：“ifen”酒業(yè)老總親自向經(jīng)銷商代表頒發(fā)“ifen酒”500萬銷售獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制承諾書。新品發(fā)布會(huì)3、“ifen酒”品酒塔：這里我們用傳統(tǒng)的香濱灌注香濱塔,改成“ifen”灌注,體現(xiàn)另外一種引用模式，同時(shí)，音樂響起，兩位模特手捧“ifen”走秀。新品發(fā)布會(huì)新品發(fā)布會(huì)會(huì)場(chǎng)布置：易拉寶簽到臺(tái)噴繪、海報(bào)新品發(fā)布會(huì)新品發(fā)布會(huì)網(wǎng)絡(luò)直播：我們與湖南最權(quán)威的媒體網(wǎng)絡(luò)之一“文明在線”合作，全程緊密跟蹤直播新品發(fā)布會(huì)。新品發(fā)布會(huì)新品發(fā)布會(huì)主持人：湖南電視臺(tái)魏哲浩侯文ifen品酒晚宴愛奮斗?愛生活

——2012ifen品酒晚宴晚宴主題-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.-ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.湘府韓城（岳麓區(qū)阜埠河路）晚宴地點(diǎn)17:20開始晚宴時(shí)間ifen品酒晚宴晚宴酒店簡(jiǎn)介：長(zhǎng)沙湘府韓城湘府韓城韓系餐廳是一家經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門批準(zhǔn)注冊(cè)的合法企業(yè),湘府韓城韓系餐廳以經(jīng)營(yíng)主營(yíng)餐飲美食服務(wù)為主，以合理的價(jià)格、優(yōu)良的服務(wù)與眾多用戶及企業(yè)建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系。湘府韓城韓系餐廳位于岳麓區(qū)阜埠河路(近湖南大學(xué)天馬學(xué)生公寓)。大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)5星好評(píng)！ifen品酒晚宴晚宴酒店布置：開始用餐17:4517：20—17:40ifen品酒晚宴晚宴流程：

領(lǐng)導(dǎo)致祝酒詞1