上海南匯臨港工業(yè)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

第28頁(yè)共28頁(yè)南匯臨港工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分市場(chǎng)定位篇 2一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)分析 2二、浦東、南匯工業(yè)市場(chǎng)分析 5三、祝橋空港工業(yè)區(qū) 8四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況 10五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 13第二部分項(xiàng)目分析篇 15一、項(xiàng)目地塊分析 15二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 18一、方案一 19二、方案二 22三、方案對(duì)比分析 27第一部分市場(chǎng)定位篇一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)分析1、郊縣物業(yè)價(jià)格分析2007年過(guò)后，上海的工業(yè)物業(yè)租售價(jià)格仍然處于逐步攀升狀態(tài)，租金環(huán)比漲幅為1.8%，售價(jià)的環(huán)比漲幅也達(dá)到1％。據(jù)了解，上海市政府眼下很重視土地的節(jié)約利用問(wèn)題，并且正在研究相關(guān)舉措以促進(jìn)消除土地閑置。事實(shí)上，上海未來(lái)的土地可供增量已經(jīng)很少。2、區(qū)縣供需分析目前上海的建設(shè)用地總量約2400平方公里，隨著國(guó)家調(diào)控深入、土地督察嚴(yán)緊，到2020年，上海建設(shè)用地規(guī)模能達(dá)到3000平方公里就是“極限”了；分到每個(gè)區(qū)縣，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期間，能追加的建設(shè)用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到1000平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為600—700平方公里。從結(jié)構(gòu)上講也很不合理，工業(yè)用地太多了，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地與生活居住用地之比最高也就是1，由此看來(lái)，上海的工業(yè)用地規(guī)模已超警戒線。3、價(jià)格走勢(shì)分析工業(yè)物業(yè)憑借著高達(dá)7%~12%工業(yè)地產(chǎn)出租回報(bào)率，以及遙遙領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他城市的成熟產(chǎn)業(yè)配套，上海已成為大型國(guó)際物流運(yùn)營(yíng)商和物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)的首選門(mén)戶。因此，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)似乎成了2003年后開(kāi)始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的受益者。不只是在上海，從全國(guó)范圍來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近20年，投資回報(bào)率一直勻速向上，少有下挫的例外。但是，與其它許多國(guó)家相比，中國(guó)的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價(jià)格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大的差距，因此，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格還有很大的上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。二、浦東、南匯工業(yè)市場(chǎng)分析工業(yè)房地產(chǎn)近兩年在中國(guó)的被關(guān)注度飛猛上漲，逐漸追趕并超越住宅地產(chǎn)及商用地產(chǎn)等，而上海這個(gè)世界矚目的國(guó)際大都市憑借其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)及堅(jiān)實(shí)的工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)更成為內(nèi)、外資投資的寵兒。1、浦東新區(qū)浦東新區(qū)面對(duì)著太平洋，它的扇形面正好對(duì)著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，這就使浦東新區(qū)成為世界了解中國(guó)的窗口，是各國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的大門(mén)。目前，浦東新區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)是拓展功能，提升產(chǎn)業(yè)，主要包括：大力增強(qiáng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能；加快發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和高增值產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展高層次現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；全面推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化。金橋的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車整車及零部件、現(xiàn)代家電產(chǎn)、生物醫(yī)藥與食品產(chǎn)業(yè)等，目前金橋園區(qū)內(nèi)的廠房基本只租不買(mǎi)，廠房的平均租賃價(jià)為1.2元/平米/天。金橋現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園Ⅱ期將會(huì)是跨國(guó)公司地區(qū)總部、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心云集的基地以及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。目前的平均租金為4元/平米/天，但需要整棟租賃。張江目前可租售的工業(yè)物業(yè)以研發(fā)辦公、孵化樓宇為主，平均租金為3元/平米/天。目前張江的土地批租價(jià)格最高，為每平方米206美元。外高橋隨著保稅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，原來(lái)開(kāi)發(fā)的土地使用情況基本飽和，可供批租轉(zhuǎn)讓的土地資源已十分有限。目前，外高橋保稅區(qū)廠房倉(cāng)庫(kù)的平均租金為1.2元/平米/天。2、南匯區(qū)南匯擁有上海最大的空海兩大運(yùn)輸港口（上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海洋山深水港口），具備了成熟的網(wǎng)狀交通脈絡(luò)，直線距市中心距離較近，受到市區(qū)及起步較早的浦東新區(qū)和閔行區(qū)的影響非常大，雖然起步較晚，但套用了其他地區(qū)成功的模式，產(chǎn)業(yè)滲透、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)對(duì)接等發(fā)展速度非?？欤诙潭痰膸啄昀镆呀?jīng)形成了具備一定規(guī)模的成熟工業(yè)區(qū)，隨著臨港新城的建設(shè)推進(jìn)，南匯會(huì)在下一個(gè)五年發(fā)展中有著更高速的騰飛。從實(shí)地來(lái)看，南匯規(guī)劃的工業(yè)廠房是依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格建造的，特別是臨港新城地區(qū)，建造成本較高、基礎(chǔ)設(shè)施完善，其次南匯產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相對(duì)高，工業(yè)廠房供求相對(duì)平衡，這是南匯廠房?jī)r(jià)格高位走勢(shì)的部分因素。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，兩港優(yōu)勢(shì)必然大幅度帶動(dòng)南匯的工業(yè)發(fā)展，工業(yè)廠房還會(huì)以上升態(tài)勢(shì)隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展走上浮，3年的兩港規(guī)劃也預(yù)示著南匯工業(yè)地產(chǎn)3年上揚(yáng)。目前南匯工業(yè)用地平均價(jià)約為40萬(wàn)/畝，廠房平均租金價(jià)格為0.66元/平米/天，售價(jià)為2685元/平米。3、綜述工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊上海的工業(yè)物業(yè)租售價(jià)格基本一直處于穩(wěn)步攀升的態(tài)勢(shì)，上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景相當(dāng)被看好。大量跨國(guó)公司繼續(xù)在滬投資興建自用的廠房、物流中心和研發(fā)中心等工業(yè)設(shè)施。多層產(chǎn)房將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品從供需市場(chǎng)來(lái)看：由于工業(yè)用地的日漸稀缺以及工業(yè)物業(yè)租金價(jià)格的穩(wěn)步上漲，業(yè)主們都想方設(shè)法地將物業(yè)容積率達(dá)到允許范圍的上限，于是三層、四層的多層廠房成了新增工業(yè)物業(yè)的主體。而縱觀當(dāng)前的需求市場(chǎng)，從事機(jī)械加工制造類等需要單層廠房的剛性需求占整個(gè)需市場(chǎng)的近40％。因此，供、需廠房的不匹配性已成為目前上海工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾點(diǎn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，隨著上海工業(yè)地產(chǎn)逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變的必然趨勢(shì)，多層廠房、研發(fā)辦公樓在未來(lái)5年內(nèi)將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)。三、祝橋空港工業(yè)區(qū)1、工業(yè)園概況空港工業(yè)區(qū)地處祝橋中心鎮(zhèn)，北接浦東新區(qū)，東鄰浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，近鄰上海深水港。工業(yè)區(qū)四面環(huán)路，遠(yuǎn)東大道貫穿工業(yè)區(qū)南北，使工業(yè)區(qū)與市中心和深水港緊密相連。西邊川南奉公路和北邊的聞居路連通浦東，南邊的鹽朝公路直通東海岸。工業(yè)區(qū)西側(cè)浦東運(yùn)河連接川楊河通黃浦江，工業(yè)區(qū)距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅3公里。毗鄰浦東，緊鄰空港，近年來(lái)，“臨空”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使祝橋鎮(zhèn)逐漸成為南匯大發(fā)展中的一支重要經(jīng)濟(jì)力量，而不斷加快空港工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商引資力度，并加強(qiáng)與浦東新區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，則讓祝橋這一“空港重鎮(zhèn)”振翅騰飛。要引“鳳”，先“筑巢”。經(jīng)過(guò)幾年的努力，聞居路以南、A30高速以東——祝橋空港工業(yè)園區(qū)5年里投入1.7億元，完成了首期2平方公里范圍內(nèi)的路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)、氣網(wǎng)以及通訊、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；主干道聞居路已延伸至機(jī)場(chǎng)高速公路，形成總長(zhǎng)8公里、二縱二橫，集排雨、排污于一體的道路網(wǎng)格。良好的投資環(huán)境，吸引了國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)相入駐上海東航美心食品有限公司、上海東航伊人食品有限公司、市（一）電機(jī)、赫比（上海）精密沖壓模具有限公司等大批企業(yè)紛紛落戶空港工業(yè)園區(qū)，為祝橋發(fā)展航空食品加工、航空配件制造維修、電子電器產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力。這期間，注冊(cè)資金逾1億美元的上海波音航空改裝維修工程有限公司的成功入駐，更有利助推了祝橋“臨空”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，空港工業(yè)區(qū)簽訂協(xié)議項(xiàng)目103個(gè)，協(xié)議總投資66億余元。落戶祝橋年產(chǎn)值超億元的企業(yè)已經(jīng)增至9家，稅收入庫(kù)超千萬(wàn)元的企業(yè)也已增至4家。同時(shí)，受浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期開(kāi)發(fā)帶來(lái)的效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年祝橋鎮(zhèn)可實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.6億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入1.4億元。

祝橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的功能定位，更使祝橋與浦東和機(jī)場(chǎng)兩區(qū)一港的聯(lián)動(dòng)更為密切。目前，浦東新區(qū)川沙工業(yè)區(qū)、臨空工業(yè)園區(qū)和南匯祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)四方正在積極籌措，為把這4個(gè)工業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)而努力創(chuàng)造條件。放眼未來(lái)，祝橋已繪就“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，空港重鎮(zhèn)，和諧新鎮(zhèn)”的藍(lán)圖，將建設(shè)賓館餐飲區(qū)、大型商貿(mào)購(gòu)物區(qū)、休閑觀光區(qū)和環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)。北聯(lián)浦東，南拓臨港，一個(gè)城鎮(zhèn)環(huán)境與自然景觀相協(xié)調(diào)，與浦東空港相匹配的現(xiàn)代化“空港重鎮(zhèn)”。四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況上海祝橋空港工業(yè)區(qū)位于上海市南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)區(qū)域的東北角，規(guī)劃面積為8平方公里，由工業(yè)區(qū)、物流保稅區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)三大功能區(qū)組成。1、工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)1.12平方公里的投產(chǎn)企業(yè)，每平方公里工業(yè)產(chǎn)值33.48億元，每平方公里產(chǎn)出稅收1.54億元，每平方公里提供就業(yè)崗位7781個(gè)，在南匯區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)中名列前茅。2、物流區(qū)物流區(qū)規(guī)劃面積為5平方公里，位于橫十路以南、鹽朝公路以北，遠(yuǎn)東大道以東至機(jī)場(chǎng)圍場(chǎng)河，物流區(qū)一期開(kāi)發(fā)面積為1.85平方公里。3、保稅區(qū)空港物流保稅區(qū)總面積達(dá)3.58平方公里，南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)占地0.54平方公里。購(gòu)地入駐園區(qū)基本要求：以外資企業(yè)為主；投資額度需求：不低于200萬(wàn)人民幣/畝，稅額：不低于20萬(wàn)人民幣/畝；生產(chǎn)型企業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品必須以內(nèi)銷為主；以機(jī)械、電子、家紡類為主，及部分倉(cāng)儲(chǔ)物流；4、綜述從園區(qū)企業(yè)的情況開(kāi)看，目前入住企業(yè)主要以機(jī)械，電子類、及倉(cāng)儲(chǔ)為主及少量的家紡類企業(yè)，其生產(chǎn)型企業(yè)主要以內(nèi)銷型為主；從園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，除部分企業(yè)以自主購(gòu)地建造廠房外，大多不符合購(gòu)地企業(yè)都已租賃為主；從園區(qū)廠房結(jié)構(gòu)來(lái)看，除自用型企業(yè)部分以多層為主，租賃型企業(yè)主要以1層標(biāo)準(zhǔn)型廠房為主，多層廠房租賃較少；從園區(qū)內(nèi)的租賃情況來(lái)看，租賃比例在50-60％左右，租賃面積以800-1500平方米居多；從價(jià)格來(lái)看，園區(qū)租賃價(jià)格較為統(tǒng)一，在0.6-0.65元/平方米*天；銷售物業(yè)現(xiàn)僅有一例，為一棟4層多層，及一棟1層廠房，總建筑面積在13000平方米，單價(jià)為2600元/平方米；五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、產(chǎn)品定位2-3層框架結(jié)構(gòu)廠房產(chǎn)品建議：該區(qū)域工業(yè)用地較少，且地理位置優(yōu)越，應(yīng)用足容積率，達(dá)到利潤(rùn)最大化；2、價(jià)格定位租賃價(jià)格建議：0.55-0.6元/平方米*天（區(qū)域市場(chǎng)價(jià)）銷售價(jià)格建議：2500元/平方米定價(jià)理由：本項(xiàng)目為多層廠房，結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)略低于一層廠房，故價(jià)格建議稍低于區(qū)域價(jià)格；3、客源定位利用本地塊兩港的地理優(yōu)勢(shì)，以出口貿(mào)易型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶。出口貿(mào)易型企業(yè)為主出口貿(mào)易型企業(yè)為主電子產(chǎn)品研發(fā)公司電子信息產(chǎn)業(yè)電器制造公司汽車、摩托整車和配件制造企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、出口加工企業(yè)第二部分項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目地塊分析1、地塊特征本地塊位于祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)，地塊形狀呈長(zhǎng)方形，東臨遠(yuǎn)東大道，西近金亮路，北靠張家路港，南面為M-8號(hào)地塊。地塊總占地面積為30畝（約20010平方米），目前為空地。2、地塊周邊地塊目前是空置狀態(tài)，地塊所處為工業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊多為廠房及在建廠房。地塊北面廠房居多，本地塊臨近正在建造中的豐霖醫(yī)療機(jī)械公司的廠房，地塊南面多為空地。這些廠房基本上以單層廠房為主，入駐企業(yè)以電子產(chǎn)品研發(fā)、機(jī)械設(shè)備、物流貿(mào)易等為主。3、SWOT簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）屬于空港工業(yè)園內(nèi)地塊，擁有機(jī)場(chǎng)和兩港的交通優(yōu)勢(shì)地塊方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；周邊項(xiàng)目對(duì)本地塊的干擾??；劣勢(shì)（WEAKNESSES）地塊面積不大，如果實(shí)現(xiàn)多種功能，相對(duì)會(huì)比較局促；自成一體，沒(méi)有依托，不利于形成氣候；地塊在園區(qū)內(nèi)的位置靠里，不易尋找到。園區(qū)自身仍處于成長(zhǎng)期，因此，無(wú)法提供強(qiáng)有力的人氣與口碑支持。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）浦東機(jī)場(chǎng)二期和兩港的建設(shè)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)較多機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，園區(qū)發(fā)展依舊迅猛；威脅（THREATS）經(jīng)濟(jì)衰退或其他不可抗力；周邊地塊迅速發(fā)展，形成激烈競(jìng)爭(zhēng)氣候。4、地塊分析總結(jié)一塊小而精的地；一塊優(yōu)勢(shì)很多的地；一塊機(jī)會(huì)大于威脅的地；一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地；一個(gè)可以成就財(cái)富夢(mèng)想的項(xiàng)目。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式是目前國(guó)內(nèi)各級(jí)政府常用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，其主要特征表現(xiàn)為：在政府的引導(dǎo)下完成，通過(guò)創(chuàng)造特殊優(yōu)惠政策及稅收優(yōu)惠條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合條件的相關(guān)工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。如祝橋空港工業(yè)園就是典型案例之一。主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。而綜合開(kāi)發(fā)模式即上述三項(xiàng)開(kāi)發(fā)模式的綜合使用。由于本地塊是祝橋空港工業(yè)園內(nèi)的開(kāi)發(fā)地塊，且占地面積只有30畝左右，因此不適用工業(yè)園區(qū)及主體企業(yè)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式。我們重點(diǎn)討論一下工業(yè)地產(chǎn)商模式。對(duì)本項(xiàng)目而言，采用工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，有2種運(yùn)營(yíng)方式，通過(guò)實(shí)地勘查了解，我們結(jié)合地塊特征和市場(chǎng)情況提供兩個(gè)方案供參考。一、方案一通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，來(lái)獲取溢價(jià)利潤(rùn)。即投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。按目前市場(chǎng)情況來(lái)看，有兩種轉(zhuǎn)讓方式。第一種為通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)得形式間接改變土地使用權(quán)的實(shí)際使用人。第二種為傳統(tǒng)的直接土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此種方式要求項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％。鑒于本項(xiàng)目屬于未開(kāi)發(fā)至25％的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列，因此，我們建議開(kāi)發(fā)商選擇第一種方式。目前通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知，目前，工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格在50－60萬(wàn)元/畝，離機(jī)場(chǎng)更近的一期倉(cāng)儲(chǔ)用地和保稅區(qū)內(nèi)，土地價(jià)格在70－80萬(wàn)/畝左右。本地塊是屬于工業(yè)園區(qū)內(nèi)用地，土地用途不可改變。因此，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉(zhuǎn)讓與受讓雙方無(wú)須討論補(bǔ)繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。1、目標(biāo)客戶資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司國(guó)內(nèi)大型電子產(chǎn)品制造公司國(guó)內(nèi)大型物流貿(mào)易公司國(guó)內(nèi)大型機(jī)械配件制造企業(yè)2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算在方案一中，從法律層面上來(lái)看，僅涉及到股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不涉及到公司具體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，因此，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，只需要交納企業(yè)所得稅或者個(gè)人所得稅即可。我們按市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為60萬(wàn)元/畝，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓方需要交納的企業(yè)所得稅計(jì)算為：企業(yè)銷售收入（估）60萬(wàn)/畝×30畝＝1800萬(wàn)元根據(jù)目前稅率情況，企業(yè)所得稅為25％，由于目前無(wú)法準(zhǔn)確得知企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，因此，我們根據(jù)一般企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本情況進(jìn)行估測(cè)，將企業(yè)所得稅率調(diào)整約為12％左右，那么：企業(yè)所得稅＝（1800－900）萬(wàn)×12％＝108萬(wàn)總利潤(rùn)為792萬(wàn)元。則，總投資回報(bào)率＝792/900×100％＝88％3、方案優(yōu)劣勢(shì)分析對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，此種方案有如下優(yōu)點(diǎn)：操作方式手續(xù)簡(jiǎn)單可以節(jié)省費(fèi)用，僅涉及交納企業(yè)所得稅。開(kāi)發(fā)快捷同時(shí)，本方案存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)：1、潛在法律風(fēng)險(xiǎn)本方案不牽涉到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，僅是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，尋找適合的目標(biāo)客戶是關(guān)鍵步驟。由于土地的特殊性和有限性，國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了許多立法限制，投資者已經(jīng)不能直接進(jìn)行土地倒賣，獲取溢價(jià)收入了。因此，出現(xiàn)了大量通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)以實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式。在此種操作模式下，若開(kāi)發(fā)商作為收購(gòu)主體，盡管會(huì)對(duì)被收購(gòu)公司作詳細(xì)的前期調(diào)查，仍然無(wú)法避免被收購(gòu)公司存在對(duì)外擔(dān)保，以前股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的不明債務(wù)或違約合同賠償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。若開(kāi)發(fā)商作為被收購(gòu)主體，對(duì)收購(gòu)主體而言，同樣存在以上問(wèn)題。因此，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師全程參與項(xiàng)目得談判與法律文件得起草。2、談判時(shí)間較長(zhǎng)由于公司是動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)的主體，因此，談判雙方關(guān)注的著眼點(diǎn)并非簡(jiǎn)單的土地使用權(quán)單項(xiàng)資產(chǎn)的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對(duì)成，將給雙方的談判帶來(lái)難度和時(shí)間跨度的長(zhǎng)期性。二、方案二通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需制定開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)出租或出售來(lái)獲取利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。如與本地塊一港之隔的在建廠房，開(kāi)發(fā)商拿下地后，按照要求建造廠房及相應(yīng)配套設(shè)施，出售給豐霖（上海）醫(yī)療器材公司。1、目標(biāo)客戶主要發(fā)展電子信息、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、工程機(jī)械、客車制造、新型材料及物流等產(chǎn)業(yè)，禁止新建、擴(kuò)建化工、印染、食品等有水污染的企業(yè)。如：電子產(chǎn)品研發(fā)公司電子信息產(chǎn)業(yè)電器制造公司汽車、摩托整車和配件制造企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、保稅、出口加工企業(yè)2、技術(shù)指標(biāo)總占地面積：約20000平方米總建筑面積：約24000平方米容積率：1.2（擬）綠化率：30％建筑密度：40％代號(hào)名稱建筑面積A區(qū)廠房及其工業(yè)配套13000平方米B區(qū)辦公樓8000平方米C區(qū)職工宿舍樓3000平方米3、功能區(qū)分A區(qū)規(guī)劃為4層的廠房區(qū)，建筑面積在13000平方米左右。緊靠地塊南面，供入駐企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)用，該區(qū)可開(kāi)辟出局部車間辦公區(qū)域，用作廠房管理辦公室。B區(qū)臨金亮路，規(guī)劃2棟廠房式辦公樓，一棟為3層，一棟為4層，沿著金亮路張家路港，呈L形狀分布。建筑面積為8000平方米左右。該區(qū)供入駐企業(yè)員工辦公使用，或由其自行出租給意向企業(yè)都可。該區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按臨港工業(yè)園內(nèi)辦公樓一般標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。C區(qū)規(guī)劃為2層的工業(yè)配套－職工宿舍，建筑面積在3000平方米左右。用作員工住宿、餐飲配套服務(wù)場(chǎng)所。廠房建造標(biāo)準(zhǔn)：4層，層高4－4.5米，柱距為8－10米，長(zhǎng)85米×寬40米。08年初，國(guó)家宏觀政策方面，明確指出鼓勵(lì)工業(yè)用地集約化利用，提高工業(yè)用地容積率。對(duì)本項(xiàng)目而言，無(wú)疑是利好因素。上海的工業(yè)用地土地價(jià)格不斷上漲，后市被業(yè)內(nèi)一致看好，從使利潤(rùn)最大化的原則出發(fā)，兼顧廠房的實(shí)用性，我們建議本項(xiàng)目建造的廠房標(biāo)準(zhǔn)如下：多層廠房：對(duì)于工藝緊湊、可采用垂直工藝流程和利用重力運(yùn)輸方式、設(shè)備與產(chǎn)品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車間，采用多層廠房；規(guī)劃為4層，層高4－4.5米，柱距為8－10米，長(zhǎng)85米×寬40米。4、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（出售）1）項(xiàng)目土地及前期費(fèi)用：1317萬(wàn)元本項(xiàng)目土地購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用為30萬(wàn)元/畝，共需900萬(wàn)元。由于土地目前處于已平整狀態(tài)，因此不需要再投入基礎(chǔ)整治費(fèi)用。前期工程費(fèi)用預(yù)計(jì)為常規(guī)的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖、監(jiān)理、審價(jià)等，根據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算為共約417.6萬(wàn)元。則，本項(xiàng)目土地及前期工程費(fèi)用約投入900＋417.6＝1317.6萬(wàn)元。這一部分為自有資金。2）項(xiàng)目建設(shè)、銷售及財(cái)務(wù)成本：3663.94項(xiàng)目建設(shè)建安工程及配套費(fèi)用預(yù)計(jì)為3663.94萬(wàn)元，包括工程造價(jià)2800萬(wàn)元，項(xiàng)目配套建設(shè)約633.6萬(wàn)元，其他管理費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用約230.34萬(wàn)元。3）項(xiàng)目總銷及利潤(rùn)分析：投資回報(bào)率為28.62％本方案是開(kāi)發(fā)商根據(jù)目標(biāo)客戶的需求而為其量身定做的廠房及辦公樓，然后出售。因此，基本可以實(shí)現(xiàn)全部銷售。根據(jù)市場(chǎng)行情，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在2500元/平米左右，可實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬(wàn)，項(xiàng)目總投資額為4664.74萬(wàn)元，總利潤(rùn)在1335.3萬(wàn)元左右，則總投資回報(bào)率在28.62％。5、經(jīng)濟(jì)測(cè)算（出租）此外，在方案二中，按照入駐企業(yè)要求建造廠房后，如果進(jìn)行出租，我們假設(shè)在全部能出租的理想狀態(tài)下，按照目前園區(qū)內(nèi)的租金0.6元/平米/天左右來(lái)計(jì)算，每年的租金收入在518萬(wàn)元左右。則，出租投資回報(bào)率＝518萬(wàn)元/3663.94萬(wàn)元×100％＝14.1％6、方案二風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于銷售，即定向客戶的尋找。因此，需要組建專業(yè)的銷售招商隊(duì)伍，加大市場(chǎng)調(diào)研力度，進(jìn)一步縮小可選擇企業(yè)范圍，然后進(jìn)行重點(diǎn)突破。金融風(fēng)險(xiǎn)金融層面的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自國(guó)家利率的調(diào)整，導(dǎo)致本項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本、費(fèi)用的變動(dòng)，從而導(dǎo)致資金鏈條的不順暢、甚至可能引起項(xiàng)目工程進(jìn)度的擱淺、減慢。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，主要是發(fā)展商的開(kāi)發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)是否老道。規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的解決途徑主要是加強(qiáng)發(fā)展商的市場(chǎng)考察和學(xué)習(xí)工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場(chǎng)方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過(guò)程等。三、方案對(duì)比分析方案一方案二（出售）方案二（出租）總投資900萬(wàn)元3663.94萬(wàn)元3663.94萬(wàn)元總利潤(rùn)792萬(wàn)元1335.3萬(wàn)元518萬(wàn)元開(kāi)發(fā)年限約1年約1年按1年計(jì)算總投資回報(bào)率約88％約28.62％約14.1%從上面兩個(gè)方案的對(duì)比分析表格，我們可以得出，方案一操作簡(jiǎn)便，稅費(fèi)少，但是總利潤(rùn)相對(duì)較少，客戶不易尋找，并且由于國(guó)家宏觀政策的頻繁出臺(tái)，具備相當(dāng)?shù)恼叻娠L(fēng)險(xiǎn)。方案二的總利潤(rùn)十分客觀，不足之處在于操作難度加大，開(kāi)發(fā)期加長(zhǎng)，但是方案二操作性靈活，可售可租，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在工業(yè)用地日益看漲的市場(chǎng)趨勢(shì)下，擁有固定廠房資產(chǎn)不失為一項(xiàng)保值增值的投資舉措。南匯臨港工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分市場(chǎng)定位篇 2一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)分析 2二、浦東、南匯工業(yè)市場(chǎng)分析 5三、祝橋空港工業(yè)區(qū) 8四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況 10五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 13第二部分項(xiàng)目分析篇 15一、項(xiàng)目地塊分析 15二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 18一、方案一 19二、方案二 22三、方案對(duì)比分析 27目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 223.1市場(chǎng)現(xiàn)狀 223.2**縣市場(chǎng) 233.3全國(guó)市場(chǎng) 233.4雞肉市場(chǎng)分析 243.5雞蛋市場(chǎng)分析 243.6有機(jī)肥市場(chǎng)分析 243.7銷售預(yù)測(cè) 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) 65第九章項(xiàng)目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質(zhì)量管理 689.4建設(shè)及運(yùn)作方式 69第十章招投標(biāo)方案 7010.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 7010.2項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式及方式 7010.3招投標(biāo)組織 71第十一章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排 7311.1項(xiàng)目建設(shè)期 PAGEREF