中國餐飲餐飲五力管理

中國餐飲餐飲“五力”管理更多課程PPT及視頻訪問：...gaoxuewen.第一章餐飲企業(yè)核心競爭力一、當今餐飲業(yè)企業(yè)無核心競爭力表現(xiàn)癥狀1、誤區(qū)表現(xiàn)：餐飲企業(yè)無核心產(chǎn)品，模仿抄襲，跟風嚴重，沒有商品（菜點、服務）競爭賣點，產(chǎn)品標準化不能統(tǒng)一穩(wěn)定，特色不突出，員工無動力，不能做到團結競爭，不能超越自我競爭。。2、誤區(qū)表現(xiàn)餐飲營銷不注重策略，企業(yè)（總經(jīng)理）不能放下架子，主動找客源，使產(chǎn)品和服務不能有機的組合，思維層次不清，營銷不能形成結構化組合，餐飲產(chǎn)品動銷無力二、分析核心競爭力產(chǎn)生形成1、定義：餐飲核心競爭力可簡要描述為餐飲企業(yè)在所從事的行業(yè)中自身所擁有的占優(yōu)勢地位的資源和能力。主指企業(yè)在研發(fā)、設計、制造、營銷、服務某一兩個環(huán)節(jié)上明顯優(yōu)于并且不易被競爭對手模仿的能夠滿足客戶價值需要的獨特能力。建立比競爭者以更低的成本和更快的速度提供出人預料的產(chǎn)品的核心競爭力。2、核心競爭力的分類競爭力是企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢的源泉，可分為核心競爭力、核心能力、核心專長、核心競爭優(yōu)勢。企業(yè)核心競爭力又可分為行業(yè)競爭力和企業(yè)在行業(yè)競爭板塊的核心競爭力。又可成為企業(yè)發(fā)展能力，競爭力應不斷提煉提升，應具備可持續(xù)競爭優(yōu)勢能力。三、什么是核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品：一個或一個以上核心競爭力的物質(zhì)表現(xiàn)。包括企業(yè)的融合能力、產(chǎn)品和工藝創(chuàng)新能力。核心技術是顧客使用認知價值四、資源競爭能力資源沒有生產(chǎn)能力，是通過加工整合，而實現(xiàn)產(chǎn)品價值。我們不要忘記，商戰(zhàn)畢竟不同于兵戰(zhàn)：兵戰(zhàn)中，兩軍對壘；商戰(zhàn)是一個商家在市場競爭中的勝敗，歸根接底是由顧客的貨幣選票是否投給你，投的多少決定的。以人為本：是企業(yè)的聚焦點，也是核心競爭力的靈魂---企業(yè)核心價值觀的最后“人格表達”，擺脫“牛奶社會學”的邏輯“我給奶牛多加一把草料，是為了多擠一點牛乳”，可悲的說法，忽略人格、團隊、價值、精神品格素質(zhì)的開發(fā)。競爭優(yōu)勢的本質(zhì)是效率。所謂驅(qū)動因素就是指影響活動效率的因素。因素包括：生產(chǎn)規(guī)模、技術水平、工廠地址等方面。五、餐飲企業(yè)核心競爭力的構建1、餐飲企業(yè)的響應能力是指企業(yè)在恰當?shù)臅r間內(nèi)對重要事件、機會和外部威脅作出有意識的反應以獲得或保持競爭優(yōu)勢的能力。2、餐飲企業(yè)核心戰(zhàn)略決策能力企業(yè)高管人員在做戰(zhàn)略決策時，應改變傳統(tǒng)的那種僅僅從個別產(chǎn)品和市場角度出發(fā)的做法，而從企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)、成長和積累的角度來考慮企業(yè)的戰(zhàn)略問題。3、餐飲企業(yè)核心生產(chǎn)加工制造能力企業(yè)核心競爭力的水平需要通過產(chǎn)品來展現(xiàn)，而制造能力是關鍵，因為他決定了企業(yè)是否能取得產(chǎn)品質(zhì)量競爭優(yōu)勢和成本競爭優(yōu)勢。4、餐飲企業(yè)核心市場營銷能力企業(yè)家在思維層次具備：高度----視野------思路------出路。4ps市場營銷組合是有產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）和促銷（Promotion）四個營銷要素組合形成的餐飲市場營銷方式。餐飲企業(yè)的4Cs市場營銷方式是有顧客（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience)和溝通(Communication)四個對餐飲市場營銷組合而形成的市場營銷方式。企業(yè)營銷最高境界是“人脈營銷”，“一個企業(yè)（個人）是出賣信譽而不是產(chǎn)品”。你可以拒絕我，拒絕我的產(chǎn)品，拒絕我的服務，但你不可以拒絕我對你的關心。5、餐飲企業(yè)核心組織協(xié)調(diào)能力涉及企業(yè)組織架構、信息傳遞、企業(yè)文化和激勵機制等諸多要素。6、餐飲企業(yè)核心品牌形象能力品牌是企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分，尤其在產(chǎn)品技術與質(zhì)量差異性較小的企業(yè)之間的競爭中，品牌形象甚至會主宰市場的成敗。7、企業(yè)核心服務競爭能力企業(yè)競爭表現(xiàn)為產(chǎn)品附加值服務的競爭。1、開發(fā)與獲取構成核心競爭力的技能與技術之爭。2、整合核心競爭力之爭。3、核心產(chǎn)品份額之爭。六、核心競爭力的培養(yǎng)1、技術創(chuàng)新因素2、組織因素3、人力資本因素竭誠變革就是將我們的企業(yè)創(chuàng)造一個致力于變革的團隊，將我們所學的東西融會貫通，推出質(zhì)量改進、流程重組、業(yè)務流程在造、組織管理突破，并隨時準備在帶領同事追求改革計劃過程中承擔風險。七、如何培養(yǎng)核心競爭力建立學習型組織，就是通過不斷學習來改革本身的組織。企業(yè)的困惑在學習中都能找到答案。必須強調(diào)：1、要全員學習，即決策層、管理層、操作層，都要全身心地投入學習；2、全程學習，任何企業(yè)的運作都包括準備、計劃、推行3個階段。。3、團隊學習，不僅重視個人學習和個人智力的開發(fā)，更要重視團隊學習和群體智力的開發(fā)。企業(yè)對核心能力的關注和培養(yǎng)，幫助企業(yè)在競爭中逐漸立于不敗之地。核心競爭力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合知識和技術，尤其是關于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能和整合不同技術的知識和技能八、收獲：1、什么是競爭力2、企業(yè)與同行業(yè)進行差異化競爭3、核心競爭力的構建實施方案九、總結1一個企業(yè)的競爭力，主要建立在企業(yè)的創(chuàng)新能力之上，創(chuàng)新是企業(yè)永恒的主題。比爾.蓋茨有句名言“我們每天都必需創(chuàng)新”?？偨Y2競爭力是將企業(yè)的核心業(yè)務做精、做細、做強、做大。做精、做細就是要培育企業(yè)的核心競爭力，建立企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢。無論任何產(chǎn)品都要體現(xiàn)產(chǎn)品核心價值及美好回憶，增加產(chǎn)品賣點，增強同類產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，發(fā)揮核心產(chǎn)品競爭宣傳優(yōu)勢，把產(chǎn)品做成“毒品”，我們企業(yè)要和客人建立“戀人”關系，充分發(fā)揮技術是基礎，品牌是保證、渠道是關鍵、末端決勝負優(yōu)勢第二章餐飲企業(yè)職業(yè)領導力一、職業(yè)領導力內(nèi)涵概念領導力是一種說服他人熱心敬業(yè)，實現(xiàn)達到一定目標的能力。二、領導力的實質(zhì)1、獎賞權力2、強制權力3合法權力4、專家權力5、榜樣權力三、榜樣權利領導與管理區(qū)別經(jīng)理執(zhí)行代表一個過程，領導（領袖）代表企業(yè)發(fā)展的方向管理是員工對職位畏懼，領導是員工對個人道德的尊重四、領導力與溝通激勵1、情感溝通2、理念溝通3、形象溝通4、利益溝通五、領導力藝術1、決策藝術2、用人藝術3、授權藝術4、指揮和激勵藝術5、主抓環(huán)節(jié)藝術6、領導革新藝術不斷革新技術，改進管理，引起人們思想認識和組織行為的變革此章課程收獲：1明白職業(yè)領導力運用，需要溝通與激勵兩要素。2了解領導與管理的區(qū)別，在管理中更好運用領導藝術。領導力總結本章介紹有關領導理論和領導者的修養(yǎng)與領導藝術，使我們管理人員能夠在管理實踐中自覺運用領導方法和技巧。第三章餐飲企業(yè)強制執(zhí)行力一、什么是執(zhí)行力1、執(zhí)行力不到位誤區(qū)表現(xiàn)：每天都在大呼小叫，但是每天都在犯同一種錯誤。人情夾雜在制度中，獎罰不明確。新的規(guī)章制度，大張旗鼓，不久“濤聲依舊”。2、執(zhí)行力最簡單的定義就是：保質(zhì)保量地完成自己的工作和任務的能力。3、商界領袖如何談執(zhí)行力所謂的執(zhí)行力就是選拔合適的人在合適的崗位上工作。執(zhí)行力就是在每一階段、每一個環(huán)節(jié)都力求完美，一絲不茍，切實執(zhí)行。二、造成執(zhí)行力不佳的八個原因1、責任沒有到位2、培訓溝通不到位3、管理者不能做“黑臉”執(zhí)行者4、管理者“速度反饋”因素5、多層領導因素6、制度帶有不科學性與不合理性7、缺乏監(jiān)督指導過程及方法8、人情夾雜在制度中的困惑，朝令夕改1介紹怎么做？

2示范怎么做？

3

解答怎么做？

4嘗試怎么做？

5總結怎么做?

示范

答疑

演練

說明

結論PINGANT26～怎樣設計訓練課程的架構？培訓到位，責任到位各工作有標識、設備有工作提示自覺承擔責任，不找任何借口整理清潔檢查告示牌”張貼，讓每個人都清楚并監(jiān)督每個員工在自己應負的責任上自覺承擔責任，不找任何借口；每件事、每件設備設備、每個管理地方都有完整的管理記錄和檢查記錄；公司上下無扯皮、無推諉，部門爭負責，人人爭事干。三、如何提升個人及下屬執(zhí)行力1、管好自己的工作2、管好下屬（管理者必須學會管人）3、管事的方法（責任到位）四、不同人群不同執(zhí)行方法五、執(zhí)行力強的人的特征六、檢查督導是執(zhí)行力實施保障此章課程收獲：企業(yè)制度管理是保證，文化管理是競爭元素，用人是關鍵，決策是根本，獎罰分明，責、權、利相互統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。管理營銷貴在落實，常規(guī)重在訓練。總結：一句是“制定一份好的計劃就意味著工作完成一半”，另一句是“什么是管理，執(zhí)行計劃就是管理”。第四章餐飲企業(yè)制度約束力一、制度約束力的內(nèi)涵概念是一個企業(yè)為實現(xiàn)運營保障，制訂出一套用來約束限制不法或違紀員工的一種行為規(guī)則。但是制度要建立在合法合理的，符合科學道德基礎上?！爸贫取笔潜ＷC組織各項業(yè)務正常運轉(zhuǎn)的軌道，是組織調(diào)控其內(nèi)部各種關系的有效工具。二、制度的類型即實施技巧1、獎勵制度2、懲罰制度

3、人情制度

4、混合制度三、制度約束力實施的標準1.培訓到位，對自己應守的制度作出承諾，全員承諾率100%2.犯同樣錯誤的重犯率為03.犯了錯，自覺填處罰單100%4.懲罰遺漏率為0四、制度約束力的具體事項

1.凡要求員工必須要遵守的規(guī)定，一定是要取得員工的認同；2.組織員工對相關規(guī)定進行反復學習培訓；3.對規(guī)定事項、制定明確的懲罰條文或具體量化的懲罰辦法；4.約束力關鍵是不放過任何人的違規(guī)行為；5.懲罰的形式多種多樣，讓被懲罰者有選擇懲罰的余地，這樣可消除對懲罰到位的抵觸。此章課程收獲總結一切形式的懲罰都要講求“堅持教育、及時警告、事不過三、嚴懲重犯”的原則，絕不能容忍多次犯同一個錯誤。只有這樣，制度約束力才能到位，才能最終達到消滅懲罰的目的。第五章實效控制力一、控制力的含義擬定成本、衡量成效、糾正偏差是按照餐飲企業(yè)在科學合理的基礎上，設定各種目標，對實施目標中每個環(huán)節(jié)而采用的一種改善即糾正的過程?？刂苹救蝿站褪乔Х桨儆嬕詫崿F(xiàn)達到目標結果與預設效果相一致，完成計劃。二、控制力的內(nèi)容1、質(zhì)量控制2、財務控制3、人力控制4、時間控制三、控制力突破含步驟就是要求組織或管理者個人，進行組織變革“打破現(xiàn)狀”，要進行改革創(chuàng)新，開創(chuàng)新局面，創(chuàng)造新業(yè)績，改善新環(huán)境，提升經(jīng)濟點。1、企業(yè)危機，兩種語言說話，對上用經(jīng)濟“錢”，對下技術“物”2、組織落實3、進行“診斷”4、治療過程5、克服阻力6、新水平控制過程四、控制工作的類型1、預先控制2、現(xiàn)場控制（同期控制）3、收尾控制4、反饋控制5、逐級控制五、有效控制力方法1、走動式2、抽屜式3、必查式此章課程收獲一個真正有效的控制過程或系統(tǒng)應能預測未來，及時發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的偏差，預先采取措施，調(diào)整計劃，而不是等出現(xiàn)了問題在去解決。設計行為，把握過程，控制結果。控制力總結“控制力”是企業(yè)有效管理的核心問題，控制成本是企業(yè)衡量企業(yè)投入產(chǎn)出比的根本尺度，所有的管理活動都和“控制”有關，要懂得運用“控制”開源創(chuàng)效。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積×公用建筑面積分攤系數(shù)