04機(jī)械工程常用材料及其工程性能

第四章機(jī)械工程常用材料及其工程性能§4－1概述§4－2金屬材料的機(jī)械性能§4－3常用工程材料§4－4金屬材料的熱處理與表面精飾材料是人類用于制造物品、器件、構(gòu)件、機(jī)器或其他產(chǎn)品的那些物質(zhì)。

機(jī)械工程材料是用于機(jī)械制造的材料，其主要包括金屬材料和非金屬材料兩大類?！?－2金屬材料的機(jī)械性能金屬材料在外力作用下所表現(xiàn)出的特性稱為機(jī)械性能，包括強(qiáng)度、剛度、塑性、硬度、疲勞強(qiáng)度、沖擊韌性和線膨脹系數(shù)等指標(biāo)。1）力—伸長(zhǎng)曲線拉伸實(shí)驗(yàn)中，依據(jù)拉力F與伸長(zhǎng)量ΔL之間的關(guān)系在直角坐標(biāo)系中繪出的曲線稱為力—伸長(zhǎng)曲線。強(qiáng)度是指材料在外力作用下抵抗塑性變形和防止出現(xiàn)斷裂的能力。2.1強(qiáng)度2）強(qiáng)度指標(biāo)①屈服強(qiáng)度:屈服強(qiáng)度是當(dāng)金屬材料呈現(xiàn)屈服現(xiàn)象時(shí)，在實(shí)驗(yàn)期間發(fā)生塑性變形而力不增加的應(yīng)力點(diǎn)材料在斷裂前所能承受的最大應(yīng)力稱為抗拉強(qiáng)度②抗拉強(qiáng)度δb彈性模量E是用于表示材料剛度的重要參數(shù)，E值越大材料剛度越大。表4-1是不同金屬材料的彈性模量。剛度是指材料在外力作用下抵抗彈性變形保持原有形狀的能力。2.2剛度2.3塑性材料受力后在斷裂之前產(chǎn)生塑性變形的能力稱為塑性斷后伸長(zhǎng)率是指試樣拉斷后，標(biāo)距的伸長(zhǎng)量與原始標(biāo)距之比的百分率1）斷后伸長(zhǎng)率A斷面收縮率是指試樣拉斷后，縮頸處面積變化量與原始橫截面面積比值的百分率2）斷面收縮率Z1）布氏硬度布氏硬度的測(cè)定是在布氏硬度試驗(yàn)機(jī)上進(jìn)行的，其試驗(yàn)原理是用直徑為D的淬硬鋼球或硬質(zhì)合金球，在規(guī)定壓力F作用下壓入被測(cè)金屬表面至規(guī)定時(shí)間后，卸除壓力，金屬表面留有壓痕，壓力F與壓痕表面積A的比值稱為布氏硬度，用符號(hào)HBW（壓頭為硬質(zhì)合金球）表示。2.4硬度硬度是指金屬材料抵抗其他更硬物體壓入其表面的能力。2）洛氏硬度洛氏硬度的測(cè)定是在洛氏硬度試驗(yàn)機(jī)上進(jìn)行的，是用一個(gè)頂角為120°的金剛石圓錐，或直徑為1.5875mm的淬火鋼球?yàn)閴侯^，在一定載荷下壓入被測(cè)金屬材料表面，根據(jù)壓痕深度來確定硬度值。壓痕深度越小，硬度值越高，材料越硬。金屬材料抵抗交變載荷作用而不產(chǎn)生破壞的能力稱為疲勞強(qiáng)度。疲勞極限用符號(hào)σ-1表示。機(jī)器和很多零件，受到隨時(shí)間作周期性變化的應(yīng)力作用，這種應(yīng)力稱為交變應(yīng)力。構(gòu)件在交變應(yīng)力作用下的破壞稱為疲勞破壞。當(dāng)應(yīng)力循環(huán)次數(shù)達(dá)到106～107次時(shí)材料不出現(xiàn)損壞，則認(rèn)為材料不會(huì)出現(xiàn)疲勞損壞。2.5疲勞強(qiáng)度疲勞斷口特點(diǎn)為:破壞時(shí)構(gòu)件內(nèi)的最大應(yīng)力遠(yuǎn)低于強(qiáng)度極限，甚至低于屈服極限；破壞前沒有明顯的塑性變形；破壞斷口表面明顯分成光滑區(qū)及粗糙區(qū)。因此疲勞破壞無明顯的預(yù)兆，容易造成嚴(yán)重的后果。線膨脹系數(shù)是指材料溫度每升高1℃，零件單位長(zhǎng)度的伸長(zhǎng)率。表4-3是常用材料的線膨脹系數(shù)。2.6線膨脹系數(shù)α2.7沖擊韌性沖擊韌性是指金屬材料抵抗沖擊載荷作用而不破壞的能力，沖擊韌性值用αk表示,αk越大，材料抗沖擊能力越強(qiáng)。2.8金屬材料的工藝性能工藝性能是指金屬材料所具有的能夠適應(yīng)各種加工工藝要求的能力，它標(biāo)志著制成成品的難易程度，包括鑄造性、鍛造性、焊接性、切削加工性等。1）鑄造性鑄造性是指金屬在鑄造生產(chǎn)中表現(xiàn)出的工藝性能，包括液態(tài)流動(dòng)性、吸氣性，冷卻時(shí)的收縮性和偏析性等。2）鍛造性鍛造性是指金屬材料鍛造時(shí)的難易程度。鍛造性好，表明該金屬易鍛造成形。3）焊接性4）切削加工性及熱處理性能切削加工性是指金屬材料被切削加工的難易程度。切削加工性好的金屬材料，加工時(shí)刀具不易磨損，加工表面的粗糙度較小。熱處理性能包括淬透性、淬硬性、過熱敏感性、變形開裂傾向、回火脆性傾向、氧化脫碳傾向等（將在鋼的熱處理中詳細(xì)論述）焊接性是指在一定的焊接工藝條件下金屬材料獲得優(yōu)良焊接接頭的難易程度。工程材料可以分為金屬材料和非金屬材料，非金屬材料又分為高分子材料和無機(jī)材料。§4－3常用的工程材料1）灰鑄鐵在灰鑄鐵中碳主要以石墨形式存在，其斷口呈暗灰色，故稱灰鑄鐵。以“HT+材料抗拉強(qiáng)度”表示牌號(hào)，如HT150。常用于制造形狀復(fù)雜而力學(xué)性能要求不高的工件，承受壓力、要求消振的工件，以及一些耐磨工件。常用的熱處理工藝有去應(yīng)力退火，消除白口組織的退火和表面淬火。3.1.1鑄鐵是指含碳量大于2.11%的鐵碳合金，并且含有較多的硅、錳、硫、磷等元素。3.1黑色金屬球墨鑄鐵常用于制造載荷較大且受磨損和沖擊作用的重要零件，如汽車、拖拉機(jī)的曲軸，連桿和機(jī)床的蝸桿、蝸輪等。球墨鑄鐵常用的熱處理方式有退火、正火、調(diào)質(zhì)及等溫淬火。以“QT+材料抗拉強(qiáng)度”表示牌號(hào)如QT400表示球墨鑄鐵，其最低抗拉強(qiáng)度為400MPa。2）球墨鑄鐵鐵液經(jīng)球化處理和孕育處理，使石墨全部或大部分呈球狀的鑄鐵稱為球墨鑄鐵。3.1.2碳素鋼1）雜質(zhì)對(duì)碳素鋼性能的影響碳含量小于2.11%的鐵碳合金稱為碳素鋼。a）硅、錳：材料硬度、強(qiáng)度提高。b）硫：材料熱脆性增強(qiáng)。c）磷：材料冷脆性增強(qiáng)。D）氫：材料脆性增強(qiáng)。2）碳素鋼的分類a）根據(jù)碳的質(zhì)量分?jǐn)?shù)分類:低碳鋼：ωC≤0.25%。中碳鋼：0.25%<ωC<0.60%。高碳鋼：ωC≥0.60%。b）按分類:普通鋼:ωS≤0.050%，ωP≤0.045%。優(yōu)質(zhì)鋼:ωS≤0.035%，ωP≤0.035%。高級(jí)優(yōu)質(zhì)鋼:ωS≤0.025%，ωP≤0.025%。c）根據(jù)鋼的用途分類:碳素結(jié)構(gòu)鋼:其ωC<0.70%碳素工具鋼:其ωC≥0.70%碳素鑄鋼:主要用于制作形狀復(fù)雜、難以鍛造成形的鑄鋼件。3）普通碳素結(jié)構(gòu)鋼以“Q+材料屈服極限的平均值”作為牌號(hào)，如Q235，表示σS≥235MPa的普通碳素結(jié)構(gòu)鋼。常用于制造結(jié)構(gòu)件以及其他載荷不大的構(gòu)建。4）優(yōu)質(zhì)碳素結(jié)構(gòu)鋼以“材料所含碳的萬分比”進(jìn)行命名，如45鋼，表示碳的平均質(zhì)量分?jǐn)?shù)為0.45%的優(yōu)質(zhì)碳素鋼，含碳量較低時(shí)其延展性強(qiáng)常用于制造沖壓件，含碳量較高時(shí)常用于制造較重要零部件。5）碳素工具鋼以“T+材料所含碳的千分比”進(jìn)行命名，如T9表示碳的平均質(zhì)量分?jǐn)?shù)為0.90%的碳素工具鋼。1）根據(jù)合金元素總質(zhì)量分?jǐn)?shù)分類低合金鋼:合金元素總質(zhì)量分?jǐn)?shù)小于5%；中合金鋼:合金元素總質(zhì)量分?jǐn)?shù)為5%～10%；高合金鋼:合金元素的總質(zhì)量分?jǐn)?shù)大于10%。3.1.3合金鋼特意加入一種或數(shù)種合金元素的鋼稱為合金鋼。它比碳鋼具有較高的強(qiáng)度、韌性或具有特殊性能。2)根據(jù)用途分類合金結(jié)構(gòu)鋼:用于制造機(jī)械零件和工程結(jié)構(gòu)的鋼。合金工具鋼:用于制造各種工具的鋼。特殊性能鋼:指具有某種特殊物理和化學(xué)性能的鋼。3）合金結(jié)構(gòu)鋼以“材料含碳量的萬分比+合金元素符號(hào)+合金含量的百分比”表示其牌號(hào)，如60Si2Mn鋼，表示碳的含量為0.60%，含硅量為2%，含錳量小于1.5%的合金結(jié)構(gòu)鋼。合金結(jié)構(gòu)鋼一般各項(xiàng)性能優(yōu)于相同碳含量的優(yōu)質(zhì)碳素鋼，因此常用于制造載荷復(fù)雜的零部件。以“材料含碳量的千分比+合金元素符號(hào)+合金含量的百分比”表示其牌號(hào)，如9SiCr鋼，表示碳的含量為0.90%、硅的含量和鉻的含量均小于1.5%的合金工具鋼。4）合金工具鋼a）合金量具鋼指用于制造測(cè)量工具（即量具）的合金鋼，這類鋼具有高硬度、高耐磨性、高尺寸穩(wěn)定性。用于制造高精度的量規(guī)和量塊。有Cr12、9Mn2V、CrWMn等。是指用于制造沖壓、熱鍛、壓鑄等成形模具的合金鋼。根據(jù)工作條件不同分為冷作模具鋼和熱作模具鋼。c）合金模具鋼指主要用于制造金屬切削刀具的合金鋼，其含碳量一般在0.8%～1.4%。常用的合金刃具鋼有9SiCr、9Mn2V、Cr2、CrMn、CrWMn和CrW5等。主要用于制造鉸刀、絲錐、板牙等。b）合金刃具鋼指在空氣、水不銹鋼屬于具有特殊物理、化學(xué)性能的特殊性能鋼，它是指在空氣、水、弱酸、堿和鹽溶液或其他腐蝕介質(zhì)中具有高度化學(xué)穩(wěn)定性的合金鋼的總稱。5）特殊性能鋼6）高速鋼是一種含鎢、鉻、釩等多種元素的高合金刃具鋼，加入的主要合金元素為鎢、鉬、釩等，其合金總含量達(dá)到10%～15%。7）滾動(dòng)軸承鋼如GCr15鋼，則表示平均鉻的質(zhì)量分?jǐn)?shù)為1.5%的滾動(dòng)軸承鋼。3.2.1純銅及其合金3.2有色金屬有色金屬通常指除鋼鐵之外的其他金屬（又稱非鐵金屬），常用的有色金屬種類有銅及其合金、鋁及其合金、鈦及其合金等1）純銅（紫銅）通常呈紫紅色，具有良好的導(dǎo)電性、導(dǎo)熱性及抗大氣腐蝕性能，還具有強(qiáng)度低，塑性好，便于冷熱壓力加工的優(yōu)點(diǎn)常用于制造導(dǎo)線、散熱器、銅管、防磁器材及配制合金等2）黃銅:是以鋅為主要合金元素的銅合金，因其顏色呈黃色，故稱黃銅①普通黃銅:當(dāng)銅中加入鋅時(shí)所組成的合金稱為普通黃銅.②特殊黃銅:在普通黃銅中加入鉛、鋁、硅、錫等元素所組成合金稱為特殊黃銅3）青銅:是指黃銅和白銅以外的所有銅合金①錫青銅:以錫為主加元素的銅合金。錫青銅分為壓力加工錫青銅和鑄造青銅②特殊青銅:特殊青銅有鈹青銅、鋁青銅1）純鋁純鋁呈銀白色，是一種密度僅為2.72g/cm3的輕金屬，是自然界中儲(chǔ)量最為豐富的金屬元素，產(chǎn)量?jī)H次于鋼鐵。3.2.2鋁及其合金2）鋁合金當(dāng)純鋁中加入適量的硅、銅、錳、鎂、鋅等合金元素，可形成強(qiáng)度較高的鋁合金。（1）變形鋁合金有防銹鋁合金、硬鋁合金、超硬鋁合金、鍛鋁合金等。①鋁硅鑄造鋁合金（俗稱硅鋁明）:鑄造性能較好，但鑄造組織粗大，在澆注時(shí)應(yīng)進(jìn)行變質(zhì)處理細(xì)化晶粒，以提高其力學(xué)性能；②鋁銅鑄造鋁合金:具有較好的高溫性能，但鑄造性和抗蝕性較差，而且密度大，主要用于制造要求高強(qiáng)度或在高溫條件下工作的零件；（2）鑄造鋁合金按加入主元素的不同，鑄造鋁合金主要有鋁硅系、鋁銅系、鋁鎂系及鋁鋅系四類，其中,鋁硅系應(yīng)用最為廣泛。③鋁鎂鑄造鋁合金:具有較高的強(qiáng)度和良好的耐腐蝕性能，密度小，鑄造性能差，主要用于制造在腐蝕性介質(zhì)中工作的零件；④鋁鋅鑄造鋁合金:具有較高的強(qiáng)度，熱穩(wěn)定性和鑄造性能也較好，但密度大，耐蝕性差，主要用于制造結(jié)構(gòu)形狀復(fù)雜的汽車、飛機(jī)零件等；3.3非金屬材料1）塑料的組成塑料是以有機(jī)合成樹脂為主要成分，并加入多種添加劑的高分子材料。添加劑的種類有:填料、增強(qiáng)材料、增塑劑、潤(rùn)滑劑、穩(wěn)定劑、著色劑、阻燃劑等。3.3.1工程塑料3）熱塑性塑料常用的有聚烯烴、聚氯乙烯、聚苯乙烯、ABS、聚酰胺、聚甲醛、聚碳酸酯、聚四氟乙烯和聚甲基丙烯酸甲酯等。4）熱固性塑料常用的有環(huán)氧塑料和酚醛塑料等環(huán)氧塑料（EP）是由環(huán)氧樹脂加入固化劑后形成的熱固性塑料。它強(qiáng)度較高，韌性較好，并具有良好的化學(xué)穩(wěn)定性、絕緣性以及耐熱、耐寒性，成形工藝性好。酚醛塑料（PF）是由酚類和醛類經(jīng)縮聚反應(yīng)而制成的樹脂。根據(jù)不同性能要求加入各種填料便制成各種酚醛塑料。常用的酚醛樹脂是由苯酚和甲醛為原料制成的。1）橡膠的類型橡膠分為天然橡膠與合成橡膠二種。天然橡膠是從橡膠樹、橡膠草等植物中提取膠質(zhì)后加工制成；合成橡膠則由各種單體經(jīng)聚合反應(yīng)而得。3.3.2橡膠2）橡膠的性能橡膠是絕緣體，不容易導(dǎo)電，但如果沾水或不同的溫度的話，有可能變成導(dǎo)體。橡膠在制造過程中可以通過加入不同添加劑獲得不同的性能。由人工合成，而各方面特性均與天然產(chǎn)出的礦物相同或密切相似的產(chǎn)物稱為人工合成礦物，如人造金剛石﹑人造寶石、人造水晶等。3.3.3人工合成礦物1）人造寶石（人造剛玉）剛玉主要成分是Al2O3。其硬度僅次于金剛石。由于剛玉具有優(yōu)良的高溫性質(zhì)及機(jī)械強(qiáng)度等性能，因而被廣泛應(yīng)用到了冶金、機(jī)械、化工、電子、航空和國(guó)防等眾多工業(yè)領(lǐng)域。剛玉的主要用途如下：①由于剛玉有耐高溫、耐腐蝕、高強(qiáng)度等性能，故常用于制作用于冶煉稀貴金屬、特種合金、高純金屬的坩堝及器皿，用做澆鋼滑動(dòng)水口，各種高溫爐窯的內(nèi)襯（墻和管），理化器皿、火花塞、耐熱抗氧化涂層；②由于其有硬度大、耐磨性好、強(qiáng)度高的特點(diǎn)，在化工系統(tǒng)中，用作各種反應(yīng)器皿和管道，化工泵的部件；作機(jī)械零部件、各種模具的模嘴等；作刀具、磨具磨料、防彈材料、人體關(guān)節(jié)、密封磨環(huán)等；③由于其有高溫絕緣性，故被用作熱電偶的套絲管和保護(hù)管，原子反應(yīng)堆中用得絕緣性依舊優(yōu)良；④由于其分子結(jié)構(gòu)很穩(wěn)定，在高頻、高壓和較高的溫度下使用其絕緣性優(yōu)良，加之損耗不大，介電常數(shù)也不大，在電子工業(yè)中被廣泛用于固體擠成電路基板管座、外殼、瓷架、導(dǎo)彈雷達(dá)天線保護(hù)罩等；⑤剛玉制品氣密性好，即使在高溫下也嚴(yán)密不透氣，因此在電真空中得到廣泛應(yīng)用，如用剛玉制作各種大型電子管殼、固體微電路中的雙列直插式封裝外殼。2）人造水晶水晶是一種無色透明的大型石英結(jié)晶體礦物。它的主要化學(xué)成份是二氧化硅，化學(xué)式為SiO2。由于石英具有壓電效應(yīng)和逆壓電效應(yīng)，因此常用于制造壓電傳感器和石英振蕩器。陶瓷是以粘土以及各種天然礦物經(jīng)過粉碎混煉、成型和煅燒制得的材料，陶瓷材料一般硬度較高，但可塑性較差，同時(shí)具有耐高溫、抗氧化等特點(diǎn)。3.3.4陶瓷陶瓷的主要可以分為日用陶瓷、藝術(shù)（工藝）陶瓷和工業(yè)陶瓷三大類。工業(yè)陶瓷指應(yīng)用于各種工業(yè)的陶瓷材料和制品。工業(yè)陶瓷又分以下6各方面：①建筑——衛(wèi)生陶瓷；②化工（化學(xué)）陶瓷：用于各種化學(xué)工業(yè)的耐酸容器、管道，塔、泵、閥以及搪砌反應(yīng)鍋的耐酸磚、灰等；③電瓷：用于電力工業(yè)高低壓輸電線路上的絕緣子。電機(jī)用套管，支柱絕緣子、低壓電器和照明用絕緣子，以及電訊用絕緣子，無線電用絕緣子等；④特種陶瓷：用于各種現(xiàn)代工業(yè)和尖端科學(xué)技術(shù)的特種陶瓷制品，有高鋁氧質(zhì)瓷、鎂石質(zhì)瓷、鈦鎂石質(zhì)瓷、鋯英石質(zhì)瓷、鋰質(zhì)瓷、以及磁性瓷、金屬陶瓷等。3.4復(fù)合材料復(fù)合材料是由兩種或兩種以上不同性質(zhì)的材料，通過物理或化學(xué)的方法，在宏觀上組成具有新性能的材料。各種材料在性能上互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，使復(fù)合材料的綜合性能優(yōu)于原組成材料而滿足各種不同的要求。3.4.1復(fù)合材料的類型1）復(fù)合材料按其組成分為：①金屬與金屬?gòu)?fù)合材料②非金屬與金屬?gòu)?fù)合材料③非金屬與非金屬?gòu)?fù)合材料。①纖維增強(qiáng)復(fù)合材料。將各種纖維增強(qiáng)體置于基體材料內(nèi)復(fù)合而成。如纖維增強(qiáng)塑料、纖維增強(qiáng)金屬等。2）按其結(jié)構(gòu)特點(diǎn)又分為：②層疊復(fù)合材料。由性質(zhì)不同的表面材料和芯材組合而成。通常面材強(qiáng)度高、??；芯材質(zhì)輕、強(qiáng)度低，但具有一定剛度和厚度。層疊復(fù)合材料又分為實(shí)心夾層和蜂窩夾層兩種。③顆粒復(fù)合材料。將硬質(zhì)細(xì)粒均勻分布于基體中，如彌散強(qiáng)化合金、金屬陶瓷等。④骨架復(fù)合材料。3.4.2纖維增強(qiáng)復(fù)合材料的性能復(fù)合材料中以纖維增強(qiáng)材料應(yīng)用最廣、用量最大。1）具有比重小、比強(qiáng)度和比模量大的特點(diǎn)。例如碳纖維與環(huán)氧樹脂復(fù)合的材料，其比強(qiáng)度和比模量均比鋼和鋁合金大數(shù)倍，2）具有優(yōu)良的化學(xué)穩(wěn)定性、減摩耐磨、自潤(rùn)滑、耐熱、耐疲勞、耐蠕變、消聲、電絕緣等性能。3）纖維增強(qiáng)材料的另一個(gè)特點(diǎn)是各向異性，因此可按制件不同部位的強(qiáng)度要求設(shè)計(jì)纖維的排列。3.5新型材料合金的形狀被改變之后，一旦加熱到一定的躍變溫度時(shí)，它又可以魔術(shù)般地變回到原來的形狀，人們把具有這種特殊功能的合金稱為形狀記憶合金。形狀記憶合金科學(xué)家在鎳-鈦合金中添加其他元素，進(jìn)一步研究開發(fā)了欽鎳銅、鈦鎳鐵、鈦鎳鉻等新的鎳鈦系形狀記憶合金；除此以外還有其他種類的形狀記憶合金，如:銅鎳系合金、銅鋁系合金、銅鋅系合金、鐵系合金(Fe-Mn-Si,Fe-Pd)等。4.1熱處理概述鋼的熱處理就是將鋼在固態(tài)下通過加熱、保溫和不同的冷卻方法，從而改變其組織結(jié)構(gòu)，滿足性能要求的一種加工工藝。鋼在加熱和冷卻時(shí)的特性線§4－4金屬材料的熱處理與表面精飾熱處理目的在于改善工件的加工工藝性，為后續(xù)的工序作組織準(zhǔn)備，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率;顯著提高鋼的力學(xué)性能，充分發(fā)揮鋼的使用性能，延長(zhǎng)使用壽命。鋼材的熱處理主要分為普通熱處理和表面熱處理兩大類。4.2鋼的普通熱處理工藝4.2.1退火退火是把鋼加熱到某一工藝預(yù)定溫度，保溫一段時(shí)間，隨后在爐中或?qū)嵝暂^差的介質(zhì)中緩慢冷卻的熱處理方法。退火的目的是降低鋼的硬度、均勻成分、消除內(nèi)應(yīng)力、細(xì)化組織，從而改善鋼的力學(xué)性能和加工性能，為后續(xù)的機(jī)械加工和淬火做好準(zhǔn)備。1）完全退火完全退火簡(jiǎn)稱退火，是將亞共析鋼加熱到Ac3以上30～50℃，保溫一段時(shí)間，隨后緩慢冷卻以獲得接近平衡狀態(tài)組織的退火方法。其目的是細(xì)化晶粒、改善組織和提高力學(xué)性能。（2）球化退火球化退火是將過共析鋼加熱到Ac1以上20～30℃，保溫一段時(shí)間，隨后緩慢冷卻的退火方法。其目的在于降低鋼的硬度，改善切削加工性，并為以后淬火處理作好組織準(zhǔn)備。（3）去應(yīng)力退火去應(yīng)力退火又稱低溫回火，是將鋼件加熱至500～650℃左右，保溫一段時(shí)間后緩慢冷卻的退火方法。其目的是消除由于塑性變形、焊接、切削加工、鑄造等形成的殘余應(yīng)力，以穩(wěn)定尺寸，減少變形。正火是將鋼加熱到Ac3或Accm以上30～50℃，使鋼的組織完全轉(zhuǎn)變?yōu)閵W氏體后，適當(dāng)保溫，從爐中取出，在靜止的空氣中冷卻至室溫的熱處理方法正火冷卻速度稍快，所得到的組織比退火細(xì)，強(qiáng)度、硬度有所提高退火和正火的加熱溫度4.2.2正火淬火是將鋼加熱到Ac3或Ac1線以上30～50℃，保溫一定時(shí)間后，在水、鹽水或油中急劇冷卻，以獲得馬氏體組織的一種熱處理方法。淬火目的在于得到馬氏體或下貝氏體組織，然后配以適當(dāng)?shù)幕鼗饻囟龋垣@得多樣的使用性能。4.2.3淬火4.2.4回火回火是把淬火后的鋼加熱到Ac1線以下的某一溫度，保溫一定時(shí)間，然后冷卻到室溫的熱處理方法?；鼗鸬闹饕康脑谟诮档痛嘈裕瑴p少內(nèi)應(yīng)力，防止變形開裂；獲得工件所要求的機(jī)械性能；穩(wěn)定鋼件的組織，保證工件的尺寸、形狀穩(wěn)定。各種普通熱處理示意圖1）低溫回火加熱到150～250℃，保溫后空冷，得到組織為回火馬氏體。其目的在于降低淬火內(nèi)應(yīng)力和脆性，保證高硬度和耐磨性。主要用于刀具、量具、沖壓模、滾動(dòng)軸承等的處理。2）中溫回火加熱到350～450℃，保溫后空冷，得到回火屈氏體，這種組織具有高的彈性和屈服極限，并有一定韌性和硬度。（3）高溫回火加熱到500～650℃，保溫后空冷，得到回火索氏體，這種組織具有一定強(qiáng)度和硬度，又有良好的塑性和韌性。通常把淬火再進(jìn)行高溫回火的熱處理方法稱為調(diào)質(zhì)處理。4.4鋼的表面熱處理利用快速加熱的方法，使工件表面迅速加熱至淬火溫度，不等熱量傳到心部就立即冷卻的熱處理方法稱為表面淬火。表面淬火可分為火焰加熱表面淬火、感應(yīng)加熱（高頻、中頻、工頻）表面淬火和電接觸加熱表面淬火等。4.4.1表面淬火將工件置于一定介質(zhì)中加熱和保溫，使介質(zhì)中的活性原子滲入工件表層，以改變表層的化學(xué)成分和組織，從而使工件表面具有某些特殊的力學(xué)或物理化學(xué)性能的一種熱處理工藝4.4.2化學(xué)熱處理是向鋼的表層滲入碳原子，提高鋼表層含碳量的過程。主要用于低碳鋼和低碳合金鋼，滲碳后經(jīng)過淬火、低溫回火，材料表層具有較高的硬度、抗疲勞性和耐磨性，而心部仍保持良好的塑性和韌性1）滲碳是在工件表層滲入氮原子，形成一個(gè)富氮硬化層的過程。其目的在于提高材料表面硬度、抗疲勞性、耐磨性和耐蝕能力，并且滲氮性能優(yōu)于滲碳。2）滲氮是指碳、氮同時(shí)滲入工件表層的過程。其目的在于提高表面硬度、抗疲勞性、耐磨性和耐蝕能力，并兼具滲碳和滲氮的優(yōu)點(diǎn)。3）碳氮共滲4.5金屬零件的表面精飾電鍍就是利用電解原理在某些金屬表面上鍍上一薄層其它金屬或合金的過程，是利用電解作用使金屬或其它材料制件的表面附著一層金屬膜的工藝從而起到防止腐蝕，提高耐磨性、導(dǎo)電性、反光性及增進(jìn)美觀等作用。4.5.1電鍍1）鍍銅：打底用，增進(jìn)電鍍層附著能力，及抗蝕能力。銅容易氧化，氧化后，銅綠不再導(dǎo)電，所以鍍銅產(chǎn)品一定要做銅保護(hù)。2）鍍鎳：打底用或做外觀，增進(jìn)抗蝕能力及耐磨能力。現(xiàn)在許多電子產(chǎn)品不再使用鎳打底，主要是由于鎳有磁性。3）鍍金：改善導(dǎo)電接觸阻抗，增進(jìn)信號(hào)傳輸。金最穩(wěn)定，也最貴。4）鍍鈀鎳：改善導(dǎo)電接觸阻抗，增進(jìn)信號(hào)傳輸，耐磨性高于金。5）鍍錫鉛：增進(jìn)焊接能力，快被其他替物取代。6）鍍銀：改善導(dǎo)電接觸阻抗，增進(jìn)信號(hào)傳輸。銀性能最好，容易氧化，氧化后也導(dǎo)電。采用化學(xué)或電化學(xué)處理使金屬表面生成一層穩(wěn)定化合物的方法稱為化學(xué)處理。4.5.2化學(xué)處理謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積使