XX廣場(chǎng)商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XXXXXX廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目概況XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目位于XX省XX市XX區(qū)XX金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)桂瀾路與五勝河南路交匯處，項(xiàng)目北臨金融高新區(qū)金融城項(xiàng)目，西鄰桂瀾路及保利花園。項(xiàng)目地塊方正，呈矩形形狀。XX金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)是XX建設(shè)金融強(qiáng)省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺(tái)之首，也是XX省人民政府批準(zhǔn)的唯一省級(jí)金融后臺(tái)服務(wù)基地，致力吸引金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)處理中心、呼叫中心、災(zāi)備中心、培訓(xùn)中心、研發(fā)中心等后臺(tái)機(jī)構(gòu)，以服務(wù)金融業(yè)為核心業(yè)務(wù)的服務(wù)外包企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)總部、區(qū)域總部落戶。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積9.70萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約69.83萬平方米，容積率5.50，建筑密度53%。產(chǎn)品類型包含甲級(jí)寫字樓、豪宅、大型商業(yè)廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、室外步行街等。該項(xiàng)目是近年來XX區(qū)罕見大體量商業(yè)地塊。項(xiàng)目將在2年時(shí)間建成開業(yè)，其主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包含百貨、超市、酒樓、影城、KTV、商務(wù)酒店等。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約72億元，計(jì)劃融資額度25億元。 1.1.2開發(fā)主體本項(xiàng)目的開發(fā)主體為XXXXXX廣場(chǎng)投資有限公司。公司成立于2012年5月24日，注冊(cè)資本6億元，由XXXX商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司全部一次性注資。1.1.3開發(fā)商母公司概況●●組織架構(gòu)圖：●經(jīng)營(yíng)概況公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊(cè)資本37.36億元人民幣，是XXXX集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理，核心產(chǎn)品是以“XX廣場(chǎng)”命名的XX城市綜合體。截至2011年底，公司已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的61個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了87個(gè)XX廣場(chǎng)，其中已開業(yè)49個(gè)XX廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng)26家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。公司計(jì)劃在2012年新開業(yè)17個(gè)XX廣場(chǎng)和XXXX中心，新運(yùn)營(yíng)8家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)商，公司在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。目前公司主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購(gòu)物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡(jiǎn)稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。以“XX廣場(chǎng)”命名的城市綜合體是目前國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益：●為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；●全方位滿足和創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，從而有效拉動(dòng)和刺激消費(fèi)；●打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進(jìn)城市均衡發(fā)展；●創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位；●匯聚了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸形成獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在：完整的產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競(jìng)爭(zhēng)力，公司在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了XX城市綜合體產(chǎn)品模式的快速?gòu)?fù)制，成為目前國(guó)內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局的城市綜合體投資及運(yùn)營(yíng)企業(yè)。未來，公司將利用“XX廣場(chǎng)”的品牌影響力，繼續(xù)重點(diǎn)拓展一線城市市場(chǎng)，適當(dāng)擴(kuò)大在二、三線城市的布局，并力爭(zhēng)在各區(qū)域市場(chǎng)占有一定的市場(chǎng)份額，從而鞏固并進(jìn)一步擴(kuò)大全國(guó)性布局的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)是：鞏固亞洲商業(yè)地產(chǎn)排名第一的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)成為全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，最終成為全球持有物業(yè)面積最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)“國(guó)際XX，百年企業(yè)”的愿景。1.1.4XXXX集團(tuán)概況XXXX集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大支柱產(chǎn)業(yè)截至2011年12月31日，企業(yè)資產(chǎn)1950億元，2011年年收入1051億元，納稅163億元。已在全國(guó)開業(yè)49座XX廣場(chǎng)、26家五星級(jí)酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。截至2011年12月31日，XX商業(yè)地產(chǎn)公司目前持有收租物業(yè)面積903萬平方米，是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。計(jì)劃到2012年開業(yè)70個(gè)XX廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積1300萬平方米（位列全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第四），年租金總收入超過70億元，規(guī)模排名全球行業(yè)前五。XX集團(tuán)努力承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，黨和國(guó)家給予極高榮譽(yù)。XX集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林成為全國(guó)民營(yíng)企業(yè)中唯一一位身兼十七大代表、全國(guó)工商聯(lián)副主席、全國(guó)政協(xié)常委的企業(yè)家。王健林還擔(dān)任著中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)等一系列重要社會(huì)職務(wù)。1.1.5承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：XXXXXX廣場(chǎng)有限公司。1.1.6研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件《XX地區(qū)建設(shè)工程材料市場(chǎng)信息價(jià)格》本項(xiàng)目相關(guān)資料1.1.7項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本次研究的是XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：1.1.8項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)項(xiàng)目土地使用權(quán)取得本項(xiàng)目于2012年05月24日由XXXX商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司通過競(jìng)拍獲得。項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)本項(xiàng)目的國(guó)土證、用地規(guī)劃許可證預(yù)計(jì)在2012年07月取得；本項(xiàng)目的工程規(guī)劃許、施工許可證可證預(yù)計(jì)在2012年11月取得；結(jié)論本項(xiàng)目手續(xù)合法完成，開發(fā)主體具備相關(guān)資質(zhì)。1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)XX省金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)位于中國(guó)信息化名城、XX“四小虎”之一、廣（州）-佛（山）經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)――XX千燈湖畔，占地面積17.6平方公里，分為A、B、C三區(qū)；是XX建設(shè)金融強(qiáng)省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺(tái)之首，也是XX省人民政府批準(zhǔn)的唯一省級(jí)金融后臺(tái)服務(wù)基地，根據(jù)國(guó)務(wù)院《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020）》，納入國(guó)家戰(zhàn)略；輻射亞太地區(qū)的現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)后援服務(wù)基地；中國(guó)最佳私募基金及風(fēng)險(xiǎn)投資集聚區(qū)。從項(xiàng)目位置看，項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)千燈湖版塊，屬于XX金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)，是XX建設(shè)金融強(qiáng)省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺(tái)之首，也是XX省人民政府批準(zhǔn)的唯一省級(jí)金融后臺(tái)服務(wù)基地，是XX省的重點(diǎn)項(xiàng)目。同時(shí)地處桂瀾路和海八路交匯點(diǎn)，位于廣佛地鐵線千燈湖地鐵站和金融高新區(qū)地鐵站之間。從交通方面來講，XX一環(huán)從這個(gè)地塊附近經(jīng)過，地面上交通網(wǎng)絡(luò)完善，地下有地鐵線經(jīng)過，非常便捷。從配套方面來講，該區(qū)域的配套正日趨成熟。區(qū)域內(nèi)中小學(xué)及重點(diǎn)學(xué)校很多，客流量與人流量很大。從景觀方面來講，區(qū)域有千燈湖的湖景資源。海八路沿線向西走，是XX獅山，獅山是產(chǎn)業(yè)基地，那么千燈湖版塊就是生活基地。從項(xiàng)目定位看，項(xiàng)目作為XX集團(tuán)華南地區(qū)第6座XX廣場(chǎng)，項(xiàng)目建筑面積達(dá)70萬平方米，還將配建IMAX電影院。而地塊所處位置生活配套成熟，各項(xiàng)市政配套完善，有較濃厚的商業(yè)氛圍。XX集團(tuán)將以XX廣場(chǎng)的形式，XXXX集團(tuán)準(zhǔn)備在XX市投資200億元，興建4個(gè)大型城市綜合體。并有意把XXXX項(xiàng)目打造將建成XX業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大，規(guī)格最高綜合體。這些城市綜合體包括精品購(gòu)物中心、連鎖影城、大型電玩、豪華KTV、連鎖數(shù)碼電器、高檔酒樓、特色餐飲、特色精品步行街、娛樂休閑商街及高尚住宅、SOHO公寓等。按照計(jì)劃，建成后，這些項(xiàng)目將成為各鎮(zhèn)街地標(biāo)性建筑，大幅提升XX商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平和檔次。從項(xiàng)目客戶定位看，項(xiàng)目住宅及商業(yè)用房主要針對(duì)深圳、廣州、香港等周邊一線城市投資型客戶群，以及本地投資及存在改善性需求的客戶群。項(xiàng)目位于金融高新區(qū)內(nèi)部，周邊遍布經(jīng)營(yíng)成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，其作為城市最高端人群的聚集區(qū)域，商業(yè)投資價(jià)值自然不言而喻。同時(shí)，周邊一線城市受房地產(chǎn)新政影響，大量資金尋求穩(wěn)定的投資渠道，因而，看好項(xiàng)目未來的市場(chǎng)銷售和經(jīng)營(yíng)前景。1.2.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目作為城市重點(diǎn)更新項(xiàng)目，其建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域商業(yè)氛圍，其必將成為XX人心中新的財(cái)富熱點(diǎn)。同時(shí)，隨著項(xiàng)目的不斷投入，也將為政府增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1宏觀市場(chǎng)分析2.1.1XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近幾年，XX市GDP保持較高速度增長(zhǎng)，2011年全年XX完成生產(chǎn)總值6580.28億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)12.1%。根據(jù)《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》規(guī)劃顯示，到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值超萬億元，年均增長(zhǎng)約10%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過2.5萬美元，年均增長(zhǎng)約9%。2.1.2房地產(chǎn)投資情況全年固定資產(chǎn)投資1936.26億元，比上年增長(zhǎng)16.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資599.22億元，比上年增長(zhǎng)23.4%。其中商品房住宅投資459.01億元，增長(zhǎng)31.0%。商品房施工面積3539.87萬平方米，增長(zhǎng)25.0%，其中商品住宅2872.24萬平方米，增長(zhǎng)22.0%。商品房竣工面積386.39萬平方米，增長(zhǎng)16.8%；商品房銷售額699.46億元，增長(zhǎng)4.7%。商品房銷售面積875.27萬平方米，下降1.1%。商品房待售面積111.30萬平方米，增長(zhǎng)0.2%。2.1.3產(chǎn)業(yè)分布狀況2011年全市生產(chǎn)總值6580.28億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值118.62億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4186.13億元，增長(zhǎng)13.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2275.53億元，增長(zhǎng)9.6%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增長(zhǎng)14.6％，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)14.2％，住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)4.5％，金融業(yè)下降1.0％，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)3.2％，其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)11.8％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.8：63.6：34.6。在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)中，先進(jìn)制造業(yè)增加值1263.90億元，增長(zhǎng)20.4%；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值1308.40億元，增長(zhǎng)11.4%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值3992.92億元，占全市生產(chǎn)總值的比重為60.7%。XX2012年政府工作報(bào)告中指出，以XX新城建設(shè)攜領(lǐng)組團(tuán)城市發(fā)展。加快推動(dòng)XX新城崛起、桂城千燈湖片區(qū)拓展和禪城老城區(qū)改造提升，共同支撐“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略實(shí)施。全力做好XX新城土地利用總體規(guī)劃調(diào)整，狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，融合生態(tài)、文化、智慧等要素，突出在“水環(huán)境”和“建筑風(fēng)格”上下功夫，把XX新城建成具有嶺南風(fēng)韻的城市精品。各區(qū)城市建設(shè)要突出重點(diǎn)，禪城加快祖廟東華里、東平河北岸片區(qū)建設(shè)；XX推進(jìn)瀝桂一體、三山新城、獅山中心城區(qū)、聽音湖片區(qū)建設(shè)；順德以建設(shè)順德新城、濱水魅力小城和國(guó)際生態(tài)谷為重點(diǎn)，打造網(wǎng)絡(luò)型城市典范；高明推進(jìn)西江新城建設(shè)；三水加強(qiáng)三水新城建設(shè)。同時(shí)，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，著力打造一批產(chǎn)業(yè)與生態(tài)相兼容、快節(jié)奏與慢生活相結(jié)合的富有嶺南特色的優(yōu)美鎮(zhèn)（街）。2.1.4城鄉(xiāng)居民收入情況年末全市常住人口723.10萬人，比上年末增加3.19萬人，增長(zhǎng)0.44%。據(jù)戶籍人口統(tǒng)計(jì)，年末全市總戶數(shù)113.37萬戶，總?cè)丝?74.77萬人，比上年末增加3.88萬人。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30718元，比上年增長(zhǎng)12.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出23782元，增長(zhǎng)8.1%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為33.7%，與上年持平。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出中，教育支出所占比重為4.9%，較上年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；文化娛樂用品及服務(wù)支出所占比重為9.5%，較上年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)住房總建筑面積人均38.6平方米。城鎮(zhèn)居民最高10%收入組人均可支配收入73205元，最低10%收入組人均可支配收入9547元。年末每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有家用汽車58.5輛。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資41002元，增長(zhǎng)10.6%。2.2XX房地產(chǎn)分析2.2.1一級(jí)土地市場(chǎng)2011年XX土地市場(chǎng)以商住為核心XX市2011年土地市場(chǎng)年度交易情況2011年土地市場(chǎng)開始降溫，主要因限購(gòu)政策的影響使市場(chǎng)銷售環(huán)境變得異常低迷，發(fā)展商對(duì)于后市的悲觀預(yù)期及資金鏈斷裂的擔(dān)憂而減少拍地。在高壓政策影響下，中心區(qū)域土地市場(chǎng)交投量明顯下降，發(fā)展商態(tài)度謹(jǐn)慎。此外，小宗商住用地及鎮(zhèn)街土地開始吸引發(fā)展商的目光，其低總價(jià)、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)適合在逆市中的房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地塊仍是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。商住用地交易情況4月土地出讓面積方面，共出讓8宗地塊，其中三塊位于XX新城，一塊位于XX桂城，出讓面積為39.51萬㎡，環(huán)比大幅上升，與去年同期一致；成交方面，共成交5宗地塊，成交面積為5.07萬㎡，環(huán)比下跌86%；成交金額為4.26億元，環(huán)比下降78%；傳統(tǒng)市場(chǎng)銷售淡季顯現(xiàn)，4月份的土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度跳水，小型商住用地為本月土地市場(chǎng)交易的焦點(diǎn)，但成交地塊中仍不乏XX、XX新城等熱點(diǎn)區(qū)域的土地。2012年土地市場(chǎng)宏觀展望2012央行放松流動(dòng)性的預(yù)期不斷增強(qiáng)，對(duì)土地市場(chǎng)有所利好。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但在實(shí)際操作層面上，貨幣政策已經(jīng)微調(diào)轉(zhuǎn)向，特別是北京、上海、廣州、南京等城市，房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)。XX土地資源日趨稀缺。根據(jù)XX市土地總體規(guī)劃要求，城鎮(zhèn)建設(shè)用地由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，充分挖掘現(xiàn)有建設(shè)用地潛力，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模。為加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障必要的交通、能源、水利、社會(huì)公共設(shè)施及國(guó)家、省重點(diǎn)工程項(xiàng)目的用地，城鄉(xiāng)居民點(diǎn)等非農(nóng)建設(shè)應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有用地潛力，盡量使用閑置地、非耕地和提高土地利用率。規(guī)劃期末非農(nóng)建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?.66萬公頃(129.92萬畝)，占全市土地總面積的22.51%。未來可利用建設(shè)用地極為緊張。宏觀面仍從緊，走勢(shì)保持低穩(wěn)?，F(xiàn)時(shí)為市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)計(jì)2012年限購(gòu)政策仍會(huì)持續(xù)，土地市場(chǎng)將會(huì)一直保持低調(diào)。供應(yīng)量、成交價(jià)格下挫，抑制高地價(jià)政府推地的數(shù)量會(huì)適量減少而發(fā)展商拍地的熱情亦不會(huì)太高，出讓地塊多以底價(jià)成交為主，地王再難出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)受重視從商用物業(yè)不限購(gòu)這個(gè)特點(diǎn)出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)中所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧珜?huì)越來越重要，在土地市場(chǎng)中所占的比例將逐漸加大。2.2.2XX商品房市場(chǎng)XX商品房年度銷售量在波動(dòng)中保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2011年成交總量已經(jīng)可以媲美2009年的旺盛行情。與長(zhǎng)沙、青島等人口規(guī)模相當(dāng)?shù)亩€城市相比，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還較小，存在較大的后續(xù)動(dòng)力。2011年，XX商品房住宅供應(yīng)保持穩(wěn)定，微漲4%。據(jù)合富輝煌XX市場(chǎng)研究監(jiān)測(cè)。2011年，在“新國(guó)八條”、“限購(gòu)”、“加息”、“限貸”等政策的打壓下，XX商品房的新增預(yù)售為839.5萬㎡，環(huán)比2010年微漲4%。2011年XX五區(qū)商品房成交56581套，合共約633.89萬㎡，同比下降18.87%。2011年XX五區(qū)商品房成交金額5179003萬元，均價(jià)約為8170元/㎡，同比上升9.69%。2011年，由于調(diào)控日益加碼，全國(guó)樓市成交量一般，尤其是一線城市行情十分低迷。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積8.96萬㎡，增長(zhǎng)8.5%，其中住宅銷售面積7.96萬㎡米，增長(zhǎng)7.5%。XX市2011年一手住宅成交56581套，成交面積633.89萬平米，，順德區(qū)以微弱的優(yōu)勢(shì)，險(xiǎn)勝XX區(qū)3個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)跑XX五區(qū)，全年成交占XX總成交量的37%，接近4成，XX區(qū)則占XX總成交量的34%。這兩大區(qū)區(qū)域面積較廣，鎮(zhèn)街和人口多，居民消費(fèi)力強(qiáng)，對(duì)商品房住宅的需求相對(duì)較大，其次，這兩個(gè)區(qū)與其他城市接壤，尤其廣州，一定程度上吸引了部分廣州消費(fèi)。2.2.3XX非住宅市場(chǎng)分析XX寫字樓市場(chǎng)。目前依然以季華板塊和祖廟板塊為主導(dǎo)，但隨著項(xiàng)目的落實(shí)，未來桂城板塊和XX新城板塊將成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。XX公寓市場(chǎng)，從2004年出現(xiàn)傳統(tǒng)住宅公寓產(chǎn)品——陽光公寓后，公寓產(chǎn)品開始進(jìn)入XX的視野。2007年，在XX房地產(chǎn)的高速發(fā)展下，公寓市場(chǎng)也進(jìn)入快速發(fā)展階段。隨之，不同的公寓類型相繼出現(xiàn)，包括商務(wù)公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，也相繼出現(xiàn)在XX市場(chǎng)。從單一的純住宅公寓發(fā)展成具有商住功能的商務(wù)公寓；從不注重裝修和配套設(shè)施發(fā)展成帶有豪華裝修與完善的配套設(shè)施的高端公寓；從基本無物業(yè)管理發(fā)展成具有星級(jí)酒店管理的專業(yè)物業(yè)管理。XX的公寓市場(chǎng)正逐漸走向成熟和高端化。XX商業(yè)市場(chǎng)。強(qiáng)工業(yè)弱商業(yè)，整體發(fā)展水平落后，整體工業(yè)發(fā)展水平處于中國(guó)前列，在二線城市中名列前茅，但商業(yè)發(fā)展較為落后；整個(gè)XX市高端商業(yè)數(shù)量、大型購(gòu)物中心數(shù)量、高端品牌數(shù)量等，在同等城市中均排名靠后。分布較散，缺乏凝聚力強(qiáng)的商業(yè)中心，商業(yè)主要分為禪城祖廟和桂城兩大板塊，兩大板塊商業(yè)各自輻射周邊區(qū)域?yàn)橹?；目前整個(gè)XX仍沒有城市級(jí)別輻射力和影響力的商業(yè)中心。缺乏一站式購(gòu)物中心，購(gòu)物體驗(yàn)差，但未來有大量中高端購(gòu)物中心項(xiàng)目供應(yīng)。高端消費(fèi)外流，無高端項(xiàng)目。2.2.4XX樓市總結(jié)土地：2011年，XX市通過“招拍掛”公開市場(chǎng)共供應(yīng)各類型用地281宗，總供應(yīng)用地面積1081.01萬㎡。其中工業(yè)用地供應(yīng)為123宗，共552萬㎡，約占總供地面積的51%；住宅用地供應(yīng)95宗，共353萬㎡，約占總供地面積的33%；商業(yè)用地供應(yīng)36宗，共89.85萬㎡，約占總供地面積的8%；辦公用地供應(yīng)18宗，共67.41萬㎡，約占總供地面積的6%；其他性質(zhì)的用地供應(yīng)9宗，共18.73萬㎡，約占總供地面積的2%。XX巨大的發(fā)展?jié)摿Ρ貙硇乱惠喌墓?yīng)，預(yù)計(jì)商品房市場(chǎng)供給量仍將呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)；而成交量方面短期內(nèi)雖有所下滑，但剛性需求旺盛并占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，后市看好。新增：受金融危機(jī)的影響，2008年成交的土地減少，直接導(dǎo)致2009年的商品房住宅新增預(yù)售直接下跌14%，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，良好的銷售氣氛，使得開發(fā)商對(duì)商住用地的投資開發(fā)熱情高漲，2010年新增預(yù)售環(huán)比09年上升16%。2011年，在“新國(guó)八條”、“限購(gòu)”、“加息”、“限貸”等政策的打壓下，XX商品房的新增預(yù)售為839.5萬㎡，環(huán)比2010年微漲4%。成交：2005年-2007年XX商品住宅的成交量呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)；08年遭遇全球金融危機(jī)，商品住宅成交量與新增預(yù)售一樣跌至谷底。09年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，成交火爆，為2011來的最高峰，之后在國(guó)家一系列調(diào)控政策的影響下，2010年-2011年的成交持續(xù)走低。2011年密集出臺(tái)，多管齊下的房地產(chǎn)政策效力逐漸顯現(xiàn)，直接導(dǎo)致2011年的成交量大幅下跌，全年成交633.89萬㎡，環(huán)比2010年下跌18.9%，成為僅次于2008年的成交低點(diǎn)。今年受宏觀政策影響嚴(yán)重，市場(chǎng)后三季度觀望氣氛濃厚，同時(shí)CPI從年初一路上揚(yáng)，央行為調(diào)控CPI上調(diào)6次存款準(zhǔn)備金率和3次加息，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩方都有嚴(yán)重影響。這兩點(diǎn)也是除“限購(gòu)”外，造成本年度XX市場(chǎng)大幅下滑的主要原因。價(jià)格：2005年-2011年，XX樓市的成交均價(jià)一直處于快速上升的趨勢(shì)。尤其是09年-10年間，XX的樓市價(jià)格由5856元/㎡直接跳升至7448元/㎡，環(huán)比大漲44%。2011年，在眾多調(diào)控政策的圍堵下，成交均價(jià)依然穩(wěn)據(jù)“8”字頭，全年成交均價(jià)為8170元/㎡，環(huán)比上升9.7%。2.3XX商品住宅市場(chǎng)總體情況2.3.1XX各區(qū)漲跌情況2011年度XX5區(qū)1-12月商品房（含住宅和別墅）成交57212套，同比2010年的69290套下跌17.43%；在成交面積方面，2011年XX全市成交620.76萬㎡，同比2010年的781.36萬㎡大降20.55%。2011年XX全市商品房?jī)r(jià)格約為7674.45元/㎡，同比2010年7448.16元/㎡上漲9.97%。2.3.2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析中?！艉惶?hào)：當(dāng)前供應(yīng)已186㎡大三房和258㎡四方為主，186㎡的大三房售比例達(dá)到96.12%，共258套，成交248套。招商-依云天匯：總體規(guī)模210000平米，主力戶型90、103、140、158、260平米。XX住宅供給及成交情況2011年XX全市住宅成交情況XX區(qū)近年商品房住宅供求價(jià)格走勢(shì)。項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位區(qū)域住宅產(chǎn)品可分為三種類型，資源型、區(qū)位型和區(qū)位與資源兼有型，其在產(chǎn)品、價(jià)格、客戶等方面有所不同通過對(duì)XX市及XX區(qū)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)分析，XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品集中在150平方米三房、大戶型四房；按本項(xiàng)目客群定位為參考，項(xiàng)目產(chǎn)品主要定位于首改和再改群體，并輔以部分終改客戶以滿足投資型需求的小戶型為主。計(jì)劃戶型比例如下表：2.4XX市商業(yè)用房分析2.4.1XX城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況XX城區(qū)商圈格局分析祖廟商圈：XX傳統(tǒng)商業(yè)中心，目前XX人氣最旺、租金最貴的商圈，輻射至整個(gè)大XX，未來嶺南天地項(xiàng)目將給商圈帶來新的契機(jī)。祖廟商圈以祖廟路、福賢路、升平路、錦華路、松風(fēng)路為主體，以興華商場(chǎng)、百花廣場(chǎng)為核心，沿線賣場(chǎng)眾多，商品高中低檔次齊全，業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)配套完善；該商圈是目前XX市輻射面最廣、發(fā)展最成熟的大型商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，但其位置與交通限制了其更好的發(fā)展，停車問題較為突出；未來大型舊改項(xiàng)目嶺南天地將通過豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動(dòng)該商圈實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。城南商圈：XX極具潛力的新興商圈，新老城區(qū)承接位置，交通位置便利，政府規(guī)劃打造“四核一帶”中的季華商業(yè)帶。該商圈被形容為XX“新天河”，沿季華路兩側(cè)發(fā)展，具有優(yōu)越的交通條件；季華路沿線大型賣場(chǎng)眾多，但網(wǎng)點(diǎn)之間較為分散，呈帶狀分布，目前尚未形成核心購(gòu)物區(qū)域，商圈內(nèi)主要商場(chǎng)多為日常生活消費(fèi)；新一城廣場(chǎng)商圈經(jīng)過改造，現(xiàn)成為印象城，改造后引入了大量時(shí)尚潮牌，定位為區(qū)域時(shí)尚家庭購(gòu)物中心，輻射力將增強(qiáng)，未來區(qū)域還將有萬科廣場(chǎng)、王府井百貨等大型項(xiàng)目。桂城商圈：XX中心組團(tuán)第二大商圈，目前主要呈兩軸線發(fā)展，未來保利水城有望成為桂城商圈第三軸。桂城商圈東起平一路，西至XX大道，南起南新一路，北至海八路；目前桂城商圈呈兩軸線發(fā)展一是XX大道以XX廣場(chǎng)和凱德廣場(chǎng)為代表的商業(yè)區(qū)域；二是桂瀾路以城市廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)、奧特萊斯為中心區(qū)域；該商圈商業(yè)項(xiàng)目較為分散，以XX廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、保利水城分別形成四個(gè)小型商圈，均為中檔購(gòu)物中心，其中保利水城朝高端發(fā)展。東平商圈:XX規(guī)劃的CBD區(qū)域，尚無成熟項(xiàng)目，保利東灣為區(qū)域第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分打包整售給凱德商用。東平新城為XX未來的新中心，處于XX市中南部，以東平河為界，跨禪城、順德兩區(qū)。由同濟(jì)路、XX大道—北滘環(huán)鎮(zhèn)西路、XX一環(huán)南線、325國(guó)道圍合而成，總規(guī)劃面積88.6平方公里。2009年起掀起建設(shè)熱潮，總投資220多億元的公共文化綜合體、交通樞紐中心、商務(wù)中心、“CBD”A區(qū)、汾江路南延、嶺南大道南延、東平學(xué)校等十多項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目全面鋪開。未來區(qū)域?qū)⒊蔀槿丝诔^100萬的城市新區(qū)。XX桂城區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)總結(jié)從現(xiàn)有市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，區(qū)域中低端項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分購(gòu)物中心開始走細(xì)分路線，未來前景不容樂觀，但真正體驗(yàn)好、規(guī)劃好、檔次高的一站式休閑、娛樂、購(gòu)物中心有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)，有引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)、自成一極的機(jī)遇。整個(gè)XX市無在售的集中商業(yè)，集中商業(yè)以持有為主，東方廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)、百花廣場(chǎng)之前部分商鋪分散銷售。2012年以來XX在售商業(yè)一直偏少，全部為住宅底商，受調(diào)控影響，新增量并無明顯規(guī)律，很多項(xiàng)目雖獲得預(yù)售許可，但并未實(shí)際推盤。商鋪投資客戶特征重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析周邊競(jìng)爭(zhēng)—區(qū)域劃分：金融高新區(qū)總體劃分為A、B、C三個(gè)分區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)镃區(qū)。項(xiàng)目周邊—金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)A區(qū)項(xiàng)目周邊—金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)B區(qū)項(xiàng)目周邊—金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)C區(qū)潛在供應(yīng)量分析土地成交：2011年，XX各類土地共成交約286塊，供應(yīng)約1259萬㎡，成交面積997萬㎡，其中商住用地成交261.78萬㎡，而商服用地成交61.13公頃。商住、工業(yè)用地的比例依然占據(jù)主導(dǎo)地位，商住用地、商服用地及住宅用地成交占比則出現(xiàn)下降。。土地供應(yīng)：4月土地出讓面積方面，共出讓8宗地塊，其中三塊位于XX新城，一塊位于XX桂城，出讓面積為39.51萬㎡，環(huán)比大幅上升，與去年同期一致；成交方面，共成交5宗地塊，成交面積為5.07萬㎡，環(huán)比下跌86%；成交金額為4.26億元，環(huán)比下降78%；傳統(tǒng)市場(chǎng)銷售淡季顯現(xiàn)，4月份的土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度跳水，小型商住用地為本月土地市場(chǎng)交易的焦點(diǎn)，但成交地塊中仍不乏XX、XX新城等熱點(diǎn)區(qū)域的土地。本項(xiàng)目客戶定位第三章項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊分析3.1.1項(xiàng)目位置：位于XX省XX市XX區(qū)XX金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)桂瀾路與五勝河南路交匯處，項(xiàng)目北臨金融高新區(qū)金融城項(xiàng)目，南接2至3層舊廠房，東靠已拆除舊廠房的規(guī)劃地塊，西鄰桂瀾路及保利花園。圖3-1：項(xiàng)目位置圖圖3-2：XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊照片3.1.2項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：屬性界定：廣佛同城背景下XX金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)核心區(qū)位大規(guī)模地鐵上蓋城市綜合體項(xiàng)目。3.2項(xiàng)目SWOT分析3.2.1優(yōu)勢(shì)（S）XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目具備品牌開發(fā)商優(yōu)勢(shì)，整體起點(diǎn)較高、依靠其強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力可塑造高端商務(wù)中心形象，以購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)為訴求點(diǎn)，客戶的認(rèn)可度高；XXXXXX廣場(chǎng)依托XX集團(tuán)成熟的商業(yè)運(yùn)作模式，高效快速推進(jìn)項(xiàng)目，時(shí)間成本低，并擁有一支戰(zhàn)斗力強(qiáng)，執(zhí)行力高的精英團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目的順利開展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；項(xiàng)目地塊位于XX省XX市XX區(qū)XX金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)桂瀾路與五勝河南路交匯處，市政配套齊全，周邊環(huán)境安定和諧，區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高管人員等高端消費(fèi)人群密集，不僅提供了充足的消費(fèi)環(huán)境，還保證了較高的消費(fèi)層級(jí)，聚集效應(yīng)明顯，市場(chǎng)需求逐漸上升；項(xiàng)目地塊千燈湖區(qū)域處于XX市傳統(tǒng)豪宅區(qū)，周邊遍布經(jīng)營(yíng)成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，其作為城市最高端人群的聚集區(qū)域，商業(yè)投資價(jià)值自然不言而喻。同時(shí)，周邊一線城市受房地產(chǎn)新政影響，大量資金尋求穩(wěn)定的投資渠道，因而，看好項(xiàng)目未來的市場(chǎng)銷售和經(jīng)營(yíng)前景。地方政府對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同度高，大力支持項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作，將項(xiàng)目作為省市的重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度得到了充分的保障。3.2.2劣勢(shì)（W）XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目基地內(nèi)部拆遷雖基本完成，但地塊內(nèi)剩余幾棟舊廠房待拆除，需將清理建筑垃圾，對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)度有一定影響。3.2.3機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目處于金融高新區(qū)，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷、昭示性強(qiáng)，利于塑造高端形象；該地塊周邊的教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)較為齊全；周邊區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中酒店、餐飲配套設(shè)施檔次高，并且周邊有購(gòu)物、娛樂等配套的大型商業(yè)，XX的進(jìn)入可以鞏固XX中央商貿(mào)區(qū)和核心商圈地位，平衡老城區(qū)與高新區(qū)域發(fā)展，提升高新區(qū)首位度，并且是塑造新中心的最佳機(jī)遇。地方政府將XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目作為推動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)雙轉(zhuǎn)型、推進(jìn)城市和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的省市重點(diǎn)項(xiàng)目來推進(jìn)，高度重視項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作，集團(tuán)內(nèi)部也將項(xiàng)目作為了XX省示范性項(xiàng)目來管理，致力將XXXXXX廣場(chǎng)打造為XX省旗艦店，本項(xiàng)目的成功將對(duì)XX集團(tuán)進(jìn)一步在XX乃至XX省內(nèi)的擴(kuò)張具有重大意義，對(duì)XX集團(tuán)未來的發(fā)展創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。3.2.4威脅（T）XX房地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲，商住用地供需活躍，但成交重心逐漸轉(zhuǎn)移至二線鎮(zhèn)區(qū)。XX城區(qū)經(jīng)營(yíng)著成熟的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，雖然XX消費(fèi)力強(qiáng)勁，但面臨著消費(fèi)外溢現(xiàn)象，項(xiàng)目面臨著很大的競(jìng)爭(zhēng)和威脅；國(guó)家宏觀政策的不確定性，將在未來時(shí)間給項(xiàng)目的銷售造成一定的影響。分析結(jié)論：本項(xiàng)目定位為居住、購(gòu)物、酒店、餐飲、文化等多功能為一體的大型、高端城市綜合體，符合市場(chǎng)需求，在集團(tuán)的高度重視和地方政府的大力支持下，XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目于2年半內(nèi)建成開業(yè)，并且將打造成為XX成旗艦店，成為新的城市中心，為XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)做出積極貢獻(xiàn)，為XX集團(tuán)在XX乃至XX省的進(jìn)一步第四章項(xiàng)目定位4.1產(chǎn)品定位4.1.1商業(yè)部分根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)格局及市場(chǎng)需求，XXXXXX廣場(chǎng)將建成包括大型商業(yè)中心、城市步行街、寫字樓、酒樓、高級(jí)公寓等多類型業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體的大型城市綜合體。在區(qū)域內(nèi)形成獨(dú)立的大型商圈，吸引社會(huì)高端消費(fèi)人群，成為城市商業(yè)中心。4.1.2住宅部分項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)約22.00萬平米（其中地下室5.85萬平米）建筑面積的住宅，戶型主要以適應(yīng)XX、廣州城區(qū)高端消費(fèi)檔次為主。4.2客戶定位4.2.1商業(yè)客戶定位本區(qū)域內(nèi)投資客；看好商業(yè)未來增值收益以及信任XX品牌的區(qū)域以外的投資客；以租金收益為目標(biāo)的技術(shù)性投資客；從事實(shí)體經(jīng)營(yíng)的業(yè)主；4.2.2住宅客戶定位住宅的核心客戶為XX、廣州、深圳等周邊城市的投資客；同時(shí)通過項(xiàng)目的綜合品質(zhì)吸引本地投資客及有改善型居住需求的本地高端客戶。4.3價(jià)格定位大商業(yè)出租價(jià)格：根據(jù)我公司估價(jià)人員對(duì)周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，結(jié)合該片區(qū)的市場(chǎng)潛力及目前市場(chǎng)成交價(jià)格，綜合衡量項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)、項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位等因素，考慮區(qū)域租金年增長(zhǎng)率10%-15%，本案商鋪定價(jià)以租金280元/㎡為標(biāo)準(zhǔn)。甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格：18,000元/㎡；大商業(yè)外街商鋪銷售價(jià)格：50,000元/㎡；城市商業(yè)街商鋪銷售價(jià)格：50,000元/㎡；酒樓銷售價(jià)格：25,000元/㎡；公寓銷售價(jià)格：15,000元/㎡；住宅銷售價(jià)格：18,000元/㎡；住宅地下車位銷售價(jià)格：150000元/個(gè)。第五章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排5.1有關(guān)工程計(jì)劃說明XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊于2012年5月24日以總價(jià)20.36億元競(jìng)拍獲得；本項(xiàng)目的國(guó)土證、用地規(guī)劃許可證預(yù)計(jì)在2012年7月取得；本項(xiàng)目的工程規(guī)劃許可證、施工許可證預(yù)計(jì)在2012年11月取得；預(yù)計(jì)在2012年8月22日開放售樓中心；預(yù)計(jì)在2012年9月30日銷售住宅底商；預(yù)計(jì)在2012年12月18日銷售一期住宅；預(yù)計(jì)在2012年12月25日銷售室外步行街；預(yù)計(jì)在2013年3月21日銷售寫字樓；預(yù)計(jì)在2013年5月13日銷售二期住宅；預(yù)計(jì)在2013年7月30日銷售甲級(jí)寫字樓；預(yù)計(jì)在2014年8月29日試營(yíng)業(yè)；預(yù)計(jì)在2015年8月25日住宅交付使用。5.2項(xiàng)目總包單位該項(xiàng)目的主體建筑單位為中國(guó)建筑第四工程局有限公司（簡(jiǎn)稱中建四局）。中國(guó)建筑第四工程局有限公司（以下簡(jiǎn)稱中建四局），世界500強(qiáng)企業(yè)“中國(guó)建筑工程總公司”大型直屬主力公司。A股上市企業(yè)中國(guó)建筑股份有限公司（股票名稱：中國(guó)建筑代碼：601668

）全資子公司。中建四局前身為1962年8月成立的建設(shè)工程部貴州工程公司，至今已有49年歷史。曾先后更名為國(guó)家基本建設(shè)委員會(huì)第四工程局、國(guó)家建設(shè)工程總局第四工程局。1982年6月，中國(guó)建筑工程總公司成立后隨之更名為中國(guó)建筑第四工程局。2002年9月27日獲XX省人民政府入粵批準(zhǔn)。同年12月9日，四局總部從貴陽市移至廣州市正式辦公，作為中央駐粵企業(yè)納入管理。2004年底四局在中建總公司系統(tǒng)內(nèi)率先運(yùn)行國(guó)有獨(dú)資企業(yè)董事會(huì)制度，2007經(jīng)XX省工商行政管理局核準(zhǔn)，正式更名為中國(guó)建筑第四工程局有限公司。中建四局現(xiàn)擁有建筑科研開發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、檢測(cè)為一體的國(guó)家房屋建筑工程總承包特級(jí)資質(zhì)，已獲國(guó)家建筑最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”、省部級(jí)以上優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、全國(guó)裝飾金獎(jiǎng)等各類榮譽(yù)260多項(xiàng)，并連續(xù)20年被評(píng)為“全國(guó)守合同重信用企業(yè)”、“全國(guó)建筑施工企業(yè)先進(jìn)管理單位”,被中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“首批全國(guó)建筑業(yè)AAA級(jí)信用企業(yè)”。中建四局目前自有員工總數(shù)近萬人，旗下有5個(gè)號(hào)碼公司，1個(gè)地產(chǎn)公司，1個(gè)科研設(shè)計(jì)院，并在上海、北京、貴州、四川、廈門、深圳、珠海等地區(qū)都設(shè)立了直營(yíng)公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍集中在華南、西南、華東、京津、冀、閩等幾個(gè)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域。由于對(duì)XX地區(qū)的強(qiáng)力拓展經(jīng)營(yíng)，在XX建筑施工企業(yè)中名列前茅，并成為“中國(guó)建筑”在XX地區(qū)排頭兵。近年來，中建四局在企業(yè)改革發(fā)展中，逐步形成了“房建主業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)”三大支撐的經(jīng)營(yíng)格局，進(jìn)入了優(yōu)質(zhì)高速發(fā)展通道；尤其在房建領(lǐng)域連續(xù)承建了大量“高、大、精、尖”項(xiàng)目以及多個(gè)城市第一高樓，在國(guó)內(nèi)超高層建筑領(lǐng)域成為業(yè)界領(lǐng)先。在廣州、深圳兩地，中建四局就牽頭建設(shè)了廣州雙地標(biāo)441.75米的珠江新城西塔以及539.2米的珠江新城東塔；441.8米的深圳新地標(biāo)京基100國(guó)際金融大廈、廣州太古匯廣場(chǎng)；亞洲未來最大輕紡中心廣州紡織博覽城（85萬平米）、廣州亞運(yùn)村媒體村等重、特大項(xiàng)目。在貴州貴陽、遵義等地，中建四局正在積極實(shí)施舊城改造及城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2009年5月，中建四局正式簽約云南省石林至鎖龍寺高速公路37.33億元的施工承建合同，創(chuàng)造了“獨(dú)家施工總承包全長(zhǎng)107公里的高速公路”的云南第一、中國(guó)第一。在XX惠州淡水，由中建四局首個(gè)自主開發(fā)的46萬平米房地產(chǎn)項(xiàng)目“中建·彩虹城”創(chuàng)下當(dāng)?shù)劁N售第一的奇跡。面向“十二五”未來發(fā)展，中建四局正以打造“品質(zhì)企業(yè)、幸福四局”為引領(lǐng)，朝著“綜合效益、房地產(chǎn)開發(fā)、承接特大型房建項(xiàng)目、精細(xì)化管理、解決歷史遺留問題”等五個(gè)走在中建系統(tǒng)前列目標(biāo)不斷前進(jìn)。該單位豐富的施工經(jīng)驗(yàn)和良好的信譽(yù)為項(xiàng)目順利進(jìn)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的保障。也為良好的工程質(zhì)量提供了技術(shù)保障。第六章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算6.1項(xiàng)目可售物業(yè)銷售收入測(cè)算6.1.1項(xiàng)目住宅銷售收入測(cè)算6.1.2項(xiàng)目非住宅銷售收入測(cè)算6.2項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為71.98億元（含地價(jià)，不含銷售稅金）。總投資估算說明土地成本本項(xiàng)目的土地成本為227,003萬元土地款20.36億元、市政配套費(fèi)12,695萬元，契稅及其他相關(guān)費(fèi)用10,708萬元。政府行政性事業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目政府行政性事業(yè)收費(fèi)為26,458萬元包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)及增容配套費(fèi)。前期工程準(zhǔn)備費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)為11,235萬元包括勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等項(xiàng)目前期工程準(zhǔn)備費(fèi)。主體建筑（裝修）工程費(fèi)項(xiàng)目主體建筑（裝修）工程費(fèi)為251,924萬元包括基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程、室內(nèi)外裝修、門窗工程等，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入；室內(nèi)外水暖氣電管線設(shè)備、室內(nèi)設(shè)備及安裝、弱電施工等，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。主體安裝工程費(fèi)項(xiàng)目主體安裝工程費(fèi)為62,936萬元包括室內(nèi)外水暖氣電管線設(shè)備、室內(nèi)設(shè)備及安裝、弱電施工等，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)項(xiàng)目社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)為17,457萬元包括室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)等，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。園林環(huán)境工程費(fèi)項(xiàng)目園林環(huán)境工程費(fèi)為9,589萬元包括環(huán)境工程設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)施配套、室外燈光工程燈費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。其他建設(shè)工程支出其他費(fèi)用為5,092萬元包括監(jiān)理咨詢費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)等其他與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用。物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)項(xiàng)目物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)估算為3,748萬元，包括招商推廣費(fèi)、促銷旺場(chǎng)費(fèi)、開業(yè)慶典費(fèi)等。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。項(xiàng)目管理費(fèi)約為10,831萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用估算為60,375萬元。銷售費(fèi)用項(xiàng)目銷售費(fèi)用估算為21,546萬元，包括廣告及代理費(fèi)等。不可預(yù)見費(fèi)指在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，因市場(chǎng)環(huán)境因素變化、材料人工價(jià)格上漲等不可抗力因素造成的項(xiàng)目建設(shè)成本增加的費(fèi)用。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)用估算為11,653萬。6.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算，XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售物業(yè)將實(shí)現(xiàn)銷售收入861,850萬元，凈利潤(rùn)172,548萬元，銷售凈利潤(rùn)率20%，成本凈利潤(rùn)率36.0%；項(xiàng)目資金將采取封閉運(yùn)作模式，銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流將全部用于滿足購(gòu)物中心的建設(shè)資金需求，加上前期股東投入的資本金，購(gòu)物中心的建設(shè)資金能得到充分保障。同時(shí)，該項(xiàng)目完成銷售后，公司仍將持有總建筑面積20.15萬平方米（地下10.65萬平方米）的大型購(gòu)物中心，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益，項(xiàng)目長(zhǎng)期綜合收益較高，具有較強(qiáng)的可操作性。6.3.1項(xiàng)目住宅業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算，XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)住宅業(yè)態(tài)銷售將實(shí)現(xiàn)收入307,500萬元，凈利潤(rùn)40,289萬元，銷售凈利潤(rùn)率13%，成本凈利潤(rùn)率20.0%；項(xiàng)目資金將采取封閉運(yùn)作模式，銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流將全部用于滿足住宅區(qū)域的建設(shè)資金需求，加上前期股東投入的資本金，住宅區(qū)域的建設(shè)資金能得到充分保障。該項(xiàng)目完成銷售后，能夠產(chǎn)生凈利潤(rùn)40,289萬元，收益較高，具有較強(qiáng)的可操性。6.3.1項(xiàng)目非住宅業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算，XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)非住宅業(yè)態(tài)銷售將實(shí)現(xiàn)收入554,350萬元，銷售凈利潤(rùn)132,259萬元，銷售凈利潤(rùn)率24%，成本凈利潤(rùn)率30.9%；項(xiàng)目資金將采取封閉運(yùn)作模式，銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流將全部用于滿足非住宅區(qū)域的建設(shè)資金需求，加上前期股東投入的資本金，非住宅區(qū)域的建設(shè)資金能得到充分保障。同時(shí)，非住宅業(yè)態(tài)完成銷售后，能夠產(chǎn)生凈利潤(rùn)132,259萬元，收益較高，自持物業(yè)投入可通過銷售部分彌補(bǔ)。同時(shí)，自持購(gòu)物中心總建筑面積20.15萬平方米（地下10.65萬平方米），能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益，項(xiàng)目長(zhǎng)期綜合收益較高，具有較強(qiáng)的可操作性。6.4資金籌措與運(yùn)用項(xiàng)目計(jì)劃總投資71.98億元（含地價(jià)，不含銷售稅金），投資的資金來源主要包括自有資金25億元、銀行融資25億元、銷售返投21.98億元，分別約占項(xiàng)目總投資的34.73%、34.72%、30.54%；項(xiàng)目將最終實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流258,581萬元。具體見下表：由上表可以看出，項(xiàng)目總投資額為71.98億元，項(xiàng)目資金可用于開發(fā)建設(shè)的資金流入共計(jì)92.84億元，主要包括自有資金投入25.0億元、銀行貸款投入25億元，項(xiàng)目的銷售回款在支付完稅金及還貸后凈額42.84億元，完成項(xiàng)目建設(shè)后可產(chǎn)生資金盈余25.86億元。就具體的資金來源與投放情況來看，前期自有資金投入25.0億元，主要用于解決項(xiàng)目土地成本以及前期工程費(fèi)用；銀行貸款投入25.0億元，主要解決項(xiàng)目主體工程的建設(shè)工程款；銷售返投21.98億元，主要解決工程款及期間費(fèi)用。項(xiàng)目銷售回款共計(jì)86.19億元，需銷售返投的資金僅占銷售總額的25.50%，扣除稅金及銷售返投，可用于還貸的凈額約50.86億元，銷售還貸覆蓋率為203%。同時(shí)，由于項(xiàng)目建設(shè)完成后還將持有大面積的商業(yè)購(gòu)物中心，持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及進(jìn)一步與銀行合作可取得的經(jīng)營(yíng)貸款，都能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)貸款提供充足的還款來源，項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，可取得較高的綜合收益。6.4.1住宅業(yè)態(tài)資金籌措與運(yùn)用住宅項(xiàng)目計(jì)劃總投資21.47億元（含地價(jià)，不含銷售稅金），投資的資金來源主要包括自有資金7億元、銀行融資6億元、銷售返投8.47億元，分別約占項(xiàng)目總投資的32.6%、27.9%、39.5%；項(xiàng)目將最終實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流122,246萬元。具體見下表：由上表可以看出，住宅業(yè)態(tài)總投資額為21.47億元，項(xiàng)目資金可用于開發(fā)建設(shè)的資金流入共計(jì)33.70億元，主要包括自有資金投入7.0億元、銀行貸款投入6億元，項(xiàng)目的銷售回款在支付完稅金及還貸后凈額20.70億元，完成項(xiàng)目建設(shè)后可產(chǎn)生資金盈余12.22億元。就具體的資金來源與投放情況來看，前期自有資金投入7.0億元，主要用于解決項(xiàng)目土地成本以及前期工程費(fèi)用；銀行貸款投入6億元，主要解決項(xiàng)目主體工程的建設(shè)工程款；銷售返投8.47億元，主要解決工程款及期間費(fèi)用。項(xiàng)目銷售回款共計(jì)30.75億元，需銷售返投的資金僅占銷售總額的20.75%，扣除稅金及銷售返投，可用于還貸的凈額約18.22億元，銷售還貸覆蓋率為304%，為項(xiàng)目開發(fā)貸款提供充足的還款來源，項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，可取得較高的綜合收益。6.4.2非住宅業(yè)態(tài)資金籌措與運(yùn)用住宅項(xiàng)目計(jì)劃總投資50.51億元（含地價(jià)，不含銷售稅金），投資的資金來源主要包括自有資金18億元、銀行融資19億元、銷售返投13.51億元，分別約占項(xiàng)目總投資的35.6%、37.6%、26.8%；項(xiàng)目將最終實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流136,334萬元。具體見下表：由上表可以看出，非住宅業(yè)態(tài)部分預(yù)計(jì)總投資額為50.51億元，項(xiàng)目資金可用于開發(fā)建設(shè)的資金流入共計(jì)64.15億元，主要包括自有資金投入18.0億元、銀行貸款投入19億元，項(xiàng)目的銷售回款在支付完稅金及還貸后凈額27.14億元，完成項(xiàng)目建設(shè)后可產(chǎn)生資金盈余13.63億元。就具體的資金來源與投放情況來看，前期自有資金投入18.0億元，主要用于解決項(xiàng)目土地成本以及前期工程費(fèi)用；銀行貸款投入19億元，主要解決項(xiàng)目主體工程的建設(shè)工程款；銷售返投12.51億元，主要解決工程款及期間費(fèi)用。項(xiàng)目銷售回款共計(jì)55.43億元，需銷售返投的資金僅占銷售總額的22.57%，扣除稅金及銷售返投，可用于還貸的凈額約32.63億元，銷售還貸覆蓋率為172%。同時(shí)，由于項(xiàng)目建設(shè)完成后還將持有大面積的商業(yè)購(gòu)物中心，持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及進(jìn)一步與銀行合作可取得的經(jīng)營(yíng)貸款，都能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)貸款提供充足的還款來源，項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，可取得較高的綜合收益。6.5投資使用計(jì)劃（現(xiàn)金流測(cè)算）根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算。具體資金來源與運(yùn)用情況見下表：從上表可以看出，項(xiàng)目資金缺口主要存在于2012年，此段期間的資金缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資金成本8%作為折現(xiàn)率，則項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為230,191萬元，項(xiàng)目現(xiàn)金流充裕，具備較強(qiáng)的可行性，貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控；動(dòng)態(tài)回收期為1.3年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及可行性。6.5.1住宅業(yè)態(tài)部分具體資金來源與運(yùn)用情況根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算。具體資金來源與運(yùn)用情況見下表：從上表可以看出，項(xiàng)目資金缺口主要存在于2012年，此段期間的資金缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資金成本8%作為折現(xiàn)率，則住宅項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為103,598萬元，項(xiàng)目現(xiàn)金流充裕，具備較強(qiáng)的可行性，貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控；動(dòng)態(tài)回收期為1.3年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及可行性。6.5.2非住宅業(yè)態(tài)部分具體資金來源與運(yùn)用情況根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算。具體資金來源與運(yùn)用情況見下表：從上表可以看出，項(xiàng)目資金缺口主要存在于2012年，此段期間的資金缺口需要依靠銀行貸款支持。假設(shè)以企業(yè)資金成本8%作為折現(xiàn)率，則住宅項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值為126,594萬元，項(xiàng)目現(xiàn)金流充裕，具備較強(qiáng)的可行性，貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控；動(dòng)態(tài)回收期為1.3年，是比較理想及合理的回收期。因此，該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益及可行性。6.6財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)論通過以上分析不難看出，XXXXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目可完全依靠自身銷售現(xiàn)金流滿足全項(xiàng)目的資金需求，階段性的資金缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款金額。項(xiàng)目計(jì)劃總貸款額度25億元，占項(xiàng)目總投資額的34.73%，僅占項(xiàng)目總銷售金額的25.5%左右，同時(shí)，項(xiàng)目完成銷售后，仍然持有20.15萬平米（地下10.65萬平方米）的大型高端購(gòu)物中心，可持續(xù)為項(xiàng)目提高長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，本項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控，能夠有效保證銀行收益。6.6.1住宅業(yè)態(tài)部分財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)論通過以上分析不難看出，XXXXXX廣場(chǎng)住宅業(yè)態(tài)部分可完全依靠自身銷售現(xiàn)金流滿足全項(xiàng)目的資金需求，階段性的資金缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款金額。項(xiàng)目計(jì)劃總貸款額度6億元，占項(xiàng)目總投資額的27.95%，僅占項(xiàng)目總銷售金額的19.51%左右。因此，本項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控，能夠有效保證銀行收益。6.6.2非住宅業(yè)態(tài)部分財(cái)務(wù)測(cè)算結(jié)論通過以上分析不難看出，XXXXXX廣場(chǎng)非住宅業(yè)態(tài)部分可完全依靠自身銷售現(xiàn)金流滿足全項(xiàng)目的資金需求，階段性的資金缺口需要依靠銀行貸款支持，但充裕的銷售回收款可完全覆蓋銀行貸款金額。項(xiàng)目計(jì)劃總貸款額度19億元，占項(xiàng)目總投資額的37.62%，僅占項(xiàng)目總銷售金額的34.28%左右，同時(shí)，項(xiàng)目完成銷售后，仍然持有20.15萬平米（地下10.65萬平方米）的大型高端購(gòu)物中心，可持續(xù)為項(xiàng)目提高長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，本項(xiàng)目的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可控，能夠有效保證銀行收益。第七章可行性研究結(jié)論與建議7.1擬建方案的結(jié)論性意見7.1.1項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，作為XX當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)項(xiàng)目，是政府全力支持和推動(dòng)的項(xiàng)目，在開發(fā)證照的辦理速度、現(xiàn)場(chǎng)施工的工程進(jìn)度等各方面都能都到充分的保障。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年7月可取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，11月可取得《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。7.1.2項(xiàng)目具有長(zhǎng)期的綜合性收益項(xiàng)目建設(shè)資金主要依靠自籌資金、銀行貸款及項(xiàng)目銷售回款，銷售部分物業(yè)的銷售回款可滿足項(xiàng)目的整體投資資金需求，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)較低。另外項(xiàng)目建成后項(xiàng)目公司持有20.15萬平米（地下10.65萬平方米）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流及較高的綜合收益，為進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作創(chuàng)造了有利條件。7.1.3項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益通過分析，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)較高的經(jīng)營(yíng)收益，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境及產(chǎn)品類型分析，XX集團(tuán)先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，必將改變當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)格局，贏得較高的市場(chǎng)份額，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景樂觀。項(xiàng)目的成功不僅可提高XX品牌的影響力，同時(shí)也可為合作伙伴提高自身影響力和占有市場(chǎng)份額提供良好的平臺(tái)。另外，項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，提升商業(yè)品質(zhì)，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠產(chǎn)生較好的社會(huì)效益，為將來的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要投資者科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)做，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。對(duì)于貸款銀行來講，貸款的風(fēng)險(xiǎn)是可控的、有限的，以該項(xiàng)目貸款為切入點(diǎn)，銀行可在與XX集團(tuán)開展全方位的深度合作，能夠在未來取得巨大的長(zhǎng)期綜合收益。7.2建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工投入使用，并獲得預(yù)期收益，建議：7.2.1盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施盡快與項(xiàng)目所在地的政府及有關(guān)部門辦理土地出讓的相關(guān)手續(xù)，以確保項(xiàng)目按照預(yù)定的實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)行。7.2.2進(jìn)一步落實(shí)資金該項(xiàng)目規(guī)模大，建設(shè)投資超過72億元，在較短時(shí)間內(nèi)需完成投資。在融資方面，開發(fā)商已做了大量的工作，建議開發(fā)商進(jìn)一步落實(shí)資金，除盡快落實(shí)自有資金外，需盡快與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。7.2.3加強(qiáng)預(yù)售工作，確保預(yù)售款返投的資金該項(xiàng)目的資金來源中預(yù)售款所占比例較大。因此，預(yù)售款返投資的資金能否及時(shí)、足額到位，直接關(guān)系到該項(xiàng)目整體工程的順利完工。雖然XX集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)美譽(yù)度較高，前期開發(fā)的樓盤或商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售非常順利。但不同的項(xiàng)目，不同的時(shí)間，面臨不同的市場(chǎng)，一定要充分考慮市場(chǎng)銷售可能出現(xiàn)的問題。需加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣蛻?zhàn)略合作伙伴的溝通，充分利用合作各方寶貴的品牌資源和XX商業(yè)廣場(chǎng)的知名度和先進(jìn)理念，重視前期的廣告和公共宣傳工作，增強(qiáng)商業(yè)業(yè)戶的投資信心，加大促銷力度，確保預(yù)售款返投資資金及時(shí)到位，使項(xiàng)目得以順利實(shí)施。7.2.4加強(qiáng)捆綁品牌集聚效應(yīng)的宣傳和營(yíng)銷的力度，確保項(xiàng)目預(yù)期收益加大對(duì)購(gòu)物中心理念的推廣，使XX市場(chǎng)認(rèn)同國(guó)際化購(gòu)物中心這一新概念，以期在市民心目中占據(jù)首家真正的國(guó)際化購(gòu)物中心這一優(yōu)越位置，贏得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；加強(qiáng)品牌宣傳力度，對(duì)項(xiàng)目中國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌以及協(xié)同效應(yīng)進(jìn)行大力推介和宣傳，以期建立良好的知名度和美譽(yù)度。這不但可使該項(xiàng)目獲得預(yù)期的銷售收益，也為項(xiàng)目后期獲得穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金收入提供了有力保障?；贑8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究