收購東進(jìn)置業(yè)和朝陽大廈項(xiàng)目及承擔(dān)債務(wù)清償項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

收購東進(jìn)置業(yè)和朝陽大廈項(xiàng)目及承擔(dān)債務(wù)清償?shù)捻?xiàng)目建議書海拓置業(yè)有限公司二〇一三年七月目錄一、項(xiàng)目概況1、公司的基本情況…………………….62、項(xiàng)目立項(xiàng)審批………..73、本項(xiàng)目拆遷遺留問題………………8二、擬收購東進(jìn)公司股權(quán)和項(xiàng)目承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任…….…81、東進(jìn)公司及本項(xiàng)目債權(quán)…………..82、股權(quán)收購和債務(wù)清償及報(bào)建費(fèi)等行政費(fèi)用分析…………93、25棟樓拆遷安置……………………94、街道辦事處回遷…………………….95、項(xiàng)目的報(bào)建等行政費(fèi)用…………..9三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………….10四、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境…………………..101、項(xiàng)目地理位置…………102、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查…………….103、項(xiàng)目周邊市場調(diào)研……………………114、商業(yè)情況調(diào)查…………..11五、市場分析和項(xiàng)目定位1、市場分析……………….162、項(xiàng)目定位………………..163、價(jià)格定位………………..16六、規(guī)劃發(fā)展建議1、規(guī)劃設(shè)計(jì)………………..12、建設(shè)設(shè)計(jì)…………..183、景觀設(shè)計(jì)…………..18七、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃1、前期開發(fā)計(jì)劃…………………..18八、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算……………….19九、銷售收入預(yù)測1、銷售收入預(yù)測…………………...21十、項(xiàng)目可行性結(jié)論1、經(jīng)濟(jì)效益分析…………………..222、可行性結(jié)論……………………...22一、項(xiàng)目概況1、公司的基本情況;東進(jìn)置業(yè)有限公司(以下簡稱東進(jìn)公司)，成立于2001年1月，公司注冊(cè)資本850萬元，其中趙力龍出資85萬元，占股本金10%，孫文欽出資765萬元，占股本金90%，由趙龍力出任公司法人，公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。2005年公司啟動(dòng)長沙市芙蓉區(qū)朝陽二村基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶改造項(xiàng)目中的“金朝陽大廈”（以下簡稱項(xiàng)目）的項(xiàng)目立項(xiàng)，2008年公司取得本項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)【芙發(fā)改投（2008）35號(hào)《關(guān)于同意“金朝陽大廈”建設(shè)立項(xiàng)批復(fù)》】。本項(xiàng)目享受政府的棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，公司分別于2007年和2008年取得二宗國有土地使用權(quán)，使用類型均為出讓土地，土地總占地面積8514㎡約12.77畝，凈地面積6375㎡約9.56畝，容積率7.2，建筑面積60344㎡，本項(xiàng)目標(biāo)高100米,樓層分地下三層和地上三十層。F1--4層是大空間商場，5—30層高層公寓樓,F2—F3停車庫。2、項(xiàng)目立項(xiàng)和土地審批;2001年東進(jìn)公司和芙蓉區(qū)朝陽街道辦事處（以下簡稱辦事處）合作，聯(lián)合開發(fā)建設(shè)朝陽綜合市場及住宅樓的項(xiàng)目，于2001年1月4日簽訂《合作建設(shè)朝陽綜合市場及住宅樓合同書》（見附錄1）和2001年1月9日簽訂的《關(guān)于合作開發(fā)朝陽綜合市場及住宅樓的補(bǔ)充協(xié)議》（見附錄2），協(xié)議明確由辦事處提供國有出讓土地，土地面積5.992畝【該土地于1994年由當(dāng)時(shí)東區(qū)朝陽街道辦事處申請(qǐng)?zhí)顚憞医ㄔO(shè)征（撥）用地呈報(bào)表（見附錄3），于1994年12于取得《土地使用權(quán)出讓收費(fèi)審批表》（見附錄4）1995年取得長沙建設(shè)征（撥）用地審批單（見附錄5）使用類型為出讓土地】作為項(xiàng)目投資，該土地上的2，3，4，5，24棟樓拆遷安置由東進(jìn)公司負(fù)責(zé)并負(fù)責(zé)承擔(dān)建設(shè)，該項(xiàng)目的投資和分成比例為辦事處10%，東進(jìn)公司90%。項(xiàng)目合同簽訂后以金朝陽商住大廈項(xiàng)目向芙蓉區(qū)發(fā)改局申報(bào)，芙蓉區(qū)發(fā)改局于2001年批復(fù)【芙計(jì)投（2001)59號(hào)金朝陽商住大廈工程立項(xiàng)批復(fù)】（見附錄6）。2002年2月東進(jìn)公司取得長沙市國土局的該宗土地紅線說明圖（附錄7）。2005年2月長沙市政府市長辦公會(huì)批準(zhǔn)朝陽二村整治改造項(xiàng)目立項(xiàng)并明確“朝陽二村整治改造按棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策予以支持”【長沙市人民政府市長辦公會(huì)紀(jì)要（2005）5號(hào)】（見附錄8），2005年12月長沙市發(fā)改委核準(zhǔn)朝陽二村基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶改造項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)【長發(fā)改投（2005）667號(hào)《關(guān)于核準(zhǔn)長沙市朝陽二村基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶改造項(xiàng)目的批復(fù)》】（見附錄9）。項(xiàng)目享受政府的棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，東進(jìn)公司和辦事處在此背景下向芙蓉區(qū)發(fā)改局以結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整金朝陽商住大廈一期工程進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng),2007年7月芙蓉區(qū)發(fā)改局對(duì)本項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)【芙發(fā)改投（2007）33號(hào)《關(guān)于同意結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整金朝陽商住大廈一期工程立項(xiàng)的批復(fù)》】。（見附錄10）同年5月辦事處取得芙蓉區(qū)地稅局《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)核查單》（見附錄11）同月30號(hào)辦事處向芙蓉區(qū)地稅局繳納轉(zhuǎn)讓土地增值稅和印花稅（見附錄12）東進(jìn)公司繳納土地轉(zhuǎn)讓代理費(fèi)（見附錄13）7月取得項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線圖1（見附錄14），同年8月，取得長國用（2007）第035281號(hào)土地使用權(quán)證（見附錄15）2007年下半年東進(jìn)公司和辦事處啟動(dòng)朝陽二村的基礎(chǔ)建設(shè)改造中的2，3，4，5，24，25棟樓的整體拆遷安置開發(fā)“金朝陽大廈”項(xiàng)目的立項(xiàng)申報(bào),2008年4月芙蓉區(qū)發(fā)改局對(duì)本項(xiàng)目2，3，4，5，24，25棟地整體拆遷開發(fā)予以批復(fù)【芙發(fā)改投（2008）35號(hào)《關(guān)于同意“金朝陽大廈”建設(shè)工程立項(xiàng)的批復(fù)》】（見附錄16），本項(xiàng)目列入長沙市朝陽二村基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶改造項(xiàng)目中。同年4月東進(jìn)公司從長沙慶業(yè)房地產(chǎn)公司和辦事處,根據(jù)《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副怼罚ㄒ姼戒?7）以11411025元轉(zhuǎn)讓了朝陽二村25棟2027.15㎡的土地使用權(quán)并支付土地轉(zhuǎn)讓款（見附錄18匯款憑證）,同年5月公司取得項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線圖2（見附錄19），同年7月長沙市國土局在紅線圖上簽署的同意轉(zhuǎn)讓說明（見附錄20）同年9月公司取得長國有（2008）第04958號(hào)土地使用權(quán)證（見附錄21），同年4月由芙蓉區(qū)人民政府向長沙市規(guī)劃局出函要求,對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)容積率調(diào)整至7.58的函【芙政函（2008）28號(hào)《關(guān)于支持調(diào)整朝陽二村改造金朝陽大廈項(xiàng)目規(guī)劃指示的函》】（見附錄22）。同年7月市規(guī)劃局局務(wù)會(huì)議決定本項(xiàng)目容積率調(diào)整到7.2【長沙市規(guī)劃局局務(wù)會(huì)議紀(jì)要長規(guī)紀(jì)（2008）156號(hào)】（見附錄23）。2009年1月項(xiàng)目通過規(guī)劃審查（見附錄24），同年3月長沙市規(guī)劃局對(duì)本項(xiàng)目提出了《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書》（見附錄25），同年4月項(xiàng)目通過市規(guī)劃局的報(bào)建圖會(huì)審（見附錄26）。2008年年底，東進(jìn)公司和辦事處簽訂《關(guān)于合作開發(fā)鑫城的補(bǔ)充協(xié)議》（見附錄27）本協(xié)議明確辦事處用原辦事處25棟樓內(nèi)的產(chǎn)權(quán)及股權(quán)折價(jià)人民幣2770萬元，用于回購朝陽大廈一層整樓3000㎡房產(chǎn)。3、項(xiàng)目的動(dòng)遷安置及遺留問題本項(xiàng)目需要?jiǎng)舆w的房屋：1、住宅,194戶14050㎡2、門面20戶2027.51㎡根據(jù)政府的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷的原則，本項(xiàng)目的拆遷由芙蓉區(qū)棚戶改造指揮部統(tǒng)一安排拆遷，拆遷安置費(fèi)用由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)。本項(xiàng)目已拆舊住宅146戶7840㎡，已收購拆遷門面1474.9㎡。由于本項(xiàng)目的業(yè)主基本沒有項(xiàng)目自有資金，資金來源主要靠民間借貸,收取項(xiàng)目建設(shè)保證金及高回報(bào)投資來為續(xù)本項(xiàng)目的拆遷安置。2009年7月，由朝陽街道辦事處向芙蓉區(qū)政府報(bào)告【朝辦（2009）29號(hào)《關(guān)于請(qǐng)求協(xié)調(diào)變更東進(jìn)公司和凱通公司原拆遷安置意向協(xié)議的請(qǐng)示》】（見附錄28），在區(qū)政府的協(xié)調(diào)下，凱通公司在收取東進(jìn)公司支付的2000萬安置房款后，安置本項(xiàng)目拆遷安置戶142戶（至今東進(jìn)公司尚欠凱通公司拆遷安置房款4746萬元）由于原項(xiàng)目業(yè)主拆遷安置資金無以為繼，使原計(jì)劃拆遷安置的第25棟46戶6225.74㎡住宅和1341.72㎡的門面無法動(dòng)遷。3、本項(xiàng)目拆遷遺留問題;25棟原產(chǎn)權(quán)是朝陽街道辦事處（住戶均是街道辦事處的工作人員和離退休人員,產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人房改房）該樓產(chǎn)權(quán)屬街道辦事處的辦公用房643.95㎡，門面461.79㎡，未拆遷安置，拆遷估價(jià)6736.82萬元,此棟給樓的土地使用權(quán)在2008年已辦理土地轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)人為東進(jìn)公司。已拆遷的146戶中有4戶5套住宅未付安置,補(bǔ)償款估價(jià)800萬元。根據(jù)東進(jìn)公司和辦事處簽訂《關(guān)于合作開發(fā)東進(jìn)鑫城的補(bǔ)充協(xié)議》（見附錄27）本項(xiàng)目需要承擔(dān)街道辦事處回遷的辦公用房3000㎡，估價(jià)2739萬。二、擬收購東進(jìn)公司股權(quán)和項(xiàng)目承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任1、東進(jìn)公司及本項(xiàng)目債務(wù);東進(jìn)公司及本項(xiàng)目共欠債務(wù)16筆，累計(jì)欠款25034萬元，該債務(wù)內(nèi)不包含25棟樓的拆遷安置費(fèi)、朝陽街道辦事處回遷安置費(fèi)和項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)等行政費(fèi)用。2013年6月30日長沙市中院對(duì)本項(xiàng)目啟動(dòng)競拍程序（見附錄29競拍公告），于2013年7月30日以增價(jià)拍賣方式公司拍賣，競拍保留價(jià)18071.8175萬元。7月24日在全體債權(quán)人和原股東的請(qǐng)求下，芙蓉區(qū)政府會(huì)同公安、朝陽街道辦事處的協(xié)調(diào)下，全體債權(quán)人同意放棄部分債權(quán)，原東進(jìn)公司股東同意放棄股權(quán)。由海拓置業(yè)收購東進(jìn)公司的股權(quán)和“金朝陽大廈”項(xiàng)目。承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任，經(jīng)長沙市中院同意，7月29日法院終止了本項(xiàng)目的拍賣。2、股權(quán)收購和債務(wù)清償及報(bào)建費(fèi)等行政費(fèi)用分析：東進(jìn)公司原股東同意按實(shí)收資本1：1轉(zhuǎn)讓股權(quán)850萬元，全體債權(quán)人同意16筆債務(wù)按總額17901.23萬元由項(xiàng)目承接人承擔(dān)清償責(zé)任，并同意由收購方分三期支付支付。第一期支付9546.87萬元，第一期付款后6個(gè)月支付第二期，第二期支付3592.69萬元，第二期支付后3個(gè)月支付第三期，第三期支付5611.69萬元（見附錄29股權(quán)收購及債務(wù)清償協(xié)議）。3、25棟樓拆遷安置：根據(jù)對(duì)25棟拆遷安置戶摸底摸底調(diào)查見下表1。表1,25棟拆遷安置戶摸底摸底調(diào)查表朝陽二村25棟拆遷安置戶摸底表姓名面積（㎡）/套套建筑面積（㎡）備注住宅個(gè)人57.16157.1658.89158.8983.362166.7284.046504.2490.316541.86121.53364.5131.53394.5140.19121682.28150.96905.4151.046906.24朝陽辦事處643.951643.95已協(xié)議補(bǔ)償小計(jì)476225.74門面劉敏文724.92已收購補(bǔ)償張開明155.01朝陽辦事處461.79已協(xié)議補(bǔ)償小計(jì)1341.72合計(jì)7567.46本棟樓未拆安置戶住宅46戶,門面3戶,住宅面積6225.74㎡，門面1341.72㎡，在該拆遷面積中產(chǎn)權(quán)屬朝陽街道辦事處的房產(chǎn)住宅面積643.95㎡，門面461.79㎡（已在協(xié)議中補(bǔ)償）,門面已安置補(bǔ)償面積724.95㎡。本樓實(shí)際拆遷補(bǔ)償面積為5581.79㎡，門面155.01㎡。根據(jù)拆遷安置補(bǔ)償政策，每戶增加補(bǔ)償面積15㎡，累計(jì)補(bǔ)償面積690㎡，住宅拆遷和補(bǔ)償面積合計(jì)6271.79㎡,門面155.01㎡。根據(jù)現(xiàn)有政策，拆遷補(bǔ)償款住宅按10000元∕㎡，門面30000元∕㎡補(bǔ)償，本項(xiàng)目拆遷安置費(fèi)為6736.82萬元，如拆遷戶需要回遷，則支付過渡安置費(fèi)即可。2012年12月東進(jìn)公司和長沙市芙蓉區(qū)朝陽二村改造指揮部《關(guān)于東進(jìn)朝陽大廈項(xiàng)目未拆遷樓規(guī)劃及說明》（附錄30）4、街道辦事處回遷根據(jù)協(xié)議（見附錄27）本項(xiàng)目中需要安置街道辦事處辦工用房3000㎡，不足部分按10000元∕㎡現(xiàn)匯補(bǔ)償，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，項(xiàng)目整一層樓面面積2585㎡，根據(jù)項(xiàng)目的建筑預(yù)算，街道辦事處回遷建設(shè)成本估算2323.8萬元，現(xiàn)匯補(bǔ)差415萬元，回遷成本估算合計(jì)2738.8萬元。5、項(xiàng)目的報(bào)建等行政費(fèi)用：項(xiàng)目的報(bào)建等行政費(fèi)用約需要6600萬元，根據(jù)本項(xiàng)目享受棚戶改造優(yōu)惠政策，可減免35%的行政費(fèi)用，本項(xiàng)目需交納報(bào)建等行政規(guī)費(fèi)約4290萬元。根據(jù)以上的綜合分析本項(xiàng)目在收購股權(quán)和債權(quán)，完成拆遷安置和辦事處回遷后總費(fèi)用為32517萬元，本項(xiàng)目的樓板土地成本5381元∕㎡。附;2013年1月22日湖南長城房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司對(duì)本項(xiàng)目土地評(píng)估報(bào)告書（附錄31）和朝陽大廈效果圖（附錄32）三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);見下表2表2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積8514㎡，約12.77畝凈用地面積6375㎡，約9.56畝總建筑面積60344㎡其中：住宅35252㎡容積率7.6商業(yè)與公建配套10598㎡建筑密度﹤40%地下室13916㎡綠化率＞23.2%停車位地面30個(gè)，地下300個(gè)四、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境1、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于長沙市車站路與朝陽路交匯處，東臨軌道交通3號(hào)線（將于2014年竣工）的車站路站《關(guān)于軌道交通3號(hào)線一期工程車站路站與凱通國際相關(guān)地塊對(duì)接的函》見附錄33），紅線占地面積8514㎡（約12.77畝）。地塊東面臨街（車站路），沿車站路臨街面地塊長約75米，其它三面為小區(qū)道路，項(xiàng)目地塊成方形，長沙市人民政府、芙蓉區(qū)政府將朝陽二村215.43畝土地列為城市大型改造工程，而“金朝陽“大廈地處此列范圍，是改造工程最好最優(yōu)地段。屬火車站商圈內(nèi)，其商業(yè)繁茂程度僅次于五一商圈，日均人流達(dá)30萬以上；商圈主要是沿車站路，東至朝陽路平行布置，匯集于阿波羅商業(yè)廣場、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場?；疖囌旧倘Φ凝嫶笕肆饕约褒嫶蟮南M(fèi)市場，使其實(shí)際具有與五一商圈同等的商業(yè)價(jià)值。2、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查該項(xiàng)目地塊配套設(shè)施完善，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就地解決。3、項(xiàng)目周邊市場調(diào)研區(qū)域住宅市場產(chǎn)品特點(diǎn);見下表3表3,芙蓉區(qū)區(qū)域代表性樓盤一覽表代表樓盤地理位置總建面物業(yè)類型配套園林金燁融府韭菜園路4807333層單體商住樓學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市場等主樓架空做空中園林和諧瀟湘五一大道136號(hào)56345高檔商務(wù)酒店式公寓學(xué)校、醫(yī)院、銀行、公園等層頂和外墻上設(shè)置個(gè)空中花園明城國際中心芙蓉中路與白沙路的交匯處91609高檔商住樓高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施綠化廣場凱通國際城芙蓉區(qū)朝陽二村700000商業(yè)裙樓20萬，商品房住宅為主，部分酒店學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商場、公園等東南亞宮廷式水景園林湘域熙岸人民東路與長善路交匯處320000住宅，商業(yè)樓，公寓醫(yī)院、學(xué)校、超市農(nóng)貿(mào)、沿河風(fēng)光帶等近10萬平米奢華園林4、商業(yè)情況調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域位于金蘋果大市場正對(duì)面，隸屬于火車站商圈，是長沙五大商圈之一。4.1區(qū)域商業(yè)概述經(jīng)過近幾年的發(fā)展和政府的改造，特別是軌道交通3號(hào)線的開通,該區(qū)域商業(yè)的形態(tài)、定位、發(fā)展已趨向成，現(xiàn)有的同檔次、同業(yè)態(tài)的商業(yè)已呈飽和狀態(tài)，且此商圈人流量之大、人氣之旺僅次于五一商圈。就商業(yè)分布及繁華程度來看，根據(jù)區(qū)域特征，可以人民中路為界。人民中路以北為火車站商圈的中心繁華地帶，集商業(yè)區(qū)與居民區(qū)為一體。其商業(yè)含蓋多種業(yè)態(tài)，功能分區(qū)明顯，呈規(guī)?；⒓s化形式發(fā)展，有人民中路以南，則以居民小區(qū)為主，周邊商業(yè)多為小區(qū)配套型商業(yè)，并包含少許專業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)。該商圈以其專業(yè)的特色和中低檔商業(yè)業(yè)態(tài)的定位與以中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)為主的五一商圈形成對(duì)峙之勢(shì)，隨著軌道交通3號(hào)線的開通,本項(xiàng)目會(huì)因地鐵效應(yīng)，一定會(huì)受到長沙市民的首肯與親睞。4.2區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀目前，該區(qū)域商業(yè)以飲食、服裝和電腦數(shù)碼電子、電單車自行車、廣告裝橫設(shè)計(jì)、汽配鋁合金門窗等為主流商業(yè)業(yè)態(tài)，東形成相當(dāng)規(guī)模，由此該商圈也自然衍生了若干個(gè)以這些商業(yè)業(yè)態(tài)為主的集群。4.3商業(yè)業(yè)態(tài)分析;見下表4表4,商業(yè)業(yè)態(tài)分析說明：1、國儲(chǔ)電腦城2、合峰電腦城3、華海3C電子數(shù)碼廣場4、地鐵出口（車站路站）5、金蘋果大市場6、國美電器7、通城電器8、家潤多9、百腦匯10、百意百貨11、港島12、火車站A區(qū)域：火車站以北以酒店、住宿、超市為主；B區(qū)域：火車站——人民路立交橋范圍車站路東側(cè)以服裝零售為主；C區(qū)域：火車站——人民路立交橋范圍車站路西側(cè)以小吃飲食。小商品，美容美發(fā)等社區(qū)商業(yè)為主。D、區(qū)域、人民路立交橋以南范圍車站路兩側(cè)以鋁合金制造銷售、娛樂為主；E、區(qū)域：朝陽路西側(cè)以電腦城、電腦配件銷售為主。在這若干個(gè)集約化商業(yè)群中，包括如國儲(chǔ)、合峰、合一、華海、朝陽、CGO高數(shù)碼等電腦城及數(shù)碼電子類產(chǎn)品市場共6個(gè)，如金蘋果大市場、金三角服飾箱品、金太陽精品服飾服裝市場3個(gè)，如國美、蘇寧、通城等電器市場3個(gè)，如家潤多等大型超市1個(gè)，如港島等娛樂演藝中心1個(gè)，中學(xué)1所。4.4門面租金價(jià)格：由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)分布的集約化、規(guī)劃化以及經(jīng)營項(xiàng)目的不同及所處位置的相對(duì)差異，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)不同商業(yè)群的門面租金價(jià)格大相徑庭。見下表5見下表5門面出租租金的抽樣調(diào)查結(jié)果位置（業(yè)態(tài)）面積(㎡)月租(萬元/月)單價(jià)（元/平方.月）車站路金蘋果對(duì)面飲食商業(yè)群252.4972.2港島南側(cè)鋁合金門窗商業(yè)群252.1833.3朝陽路國美北服裝商業(yè)群504.0798.6人民路家潤多西側(cè)精品商業(yè)群201.8902.8解放西路電子數(shù)碼商業(yè)群302.6868.1該商圈目前臨街少有空置門面，門面搶手，且轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，以15-20平米小門面為例，轉(zhuǎn)讓費(fèi)都在6-8萬左右。根據(jù)以上數(shù)據(jù)綜合分析可知：火車站商圈門面的租金及售價(jià)也商圈特點(diǎn)其有明顯的區(qū)域差異性。而本項(xiàng)目所處位置是火車站商圈最繁華，價(jià)值最高的黃金位置，價(jià)值將遠(yuǎn)高與旁邊項(xiàng)目或物業(yè)，有很好的商業(yè)契機(jī)。4.5消費(fèi)人群分析目前該區(qū)域主要消費(fèi)人群由3部分組成，附近小區(qū)常住居民，外址來長或隔近商業(yè)的業(yè)主等承租戶，在商圈輻射效應(yīng)下帶動(dòng)的全市及周邊城市市民。區(qū)域范圍內(nèi)的居民區(qū)主要集中在三大片：朝陽小區(qū)，桂花村和家潤多后面的朝陽銀座，朝陽欣園等小區(qū)以及家潤多往西的大片居民社區(qū)。據(jù)2010年底芙蓉區(qū)政府公布數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目所在區(qū)域的朝陽街辦事處就轄外加火車站鐵路戰(zhàn)線的職工及其家屬、桂花村小區(qū)居民，朝陽銀座和朝陽欣園的居民及其需駐公司的員工、人民中路沿線社區(qū)居民，以及附近幾個(gè)社區(qū)內(nèi)大量的租賃戶，保守估計(jì)總?cè)丝诓幌?2萬，而火車站商圈據(jù)今年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，除春運(yùn)特殊時(shí)期外，日人流量仍達(dá)20萬人次以上。。4.6周邊商鋪經(jīng)營狀況;在該區(qū)域各個(gè)商業(yè)群中，又以飲食小吃，服裝、電腦數(shù)碼電子規(guī)模最大。飲食小吃商業(yè)群。門店數(shù)量多，消費(fèi)便宜，但客源接踵，生意火爆；服裝商業(yè)群，主要以金蘋果大市場為中心向南北延伸。往南，由于人民路立交橋的阻隔，該液態(tài)已瀕臨衰亡、而往北直至火車站，生意仍是火爆，發(fā)展呈上漲趨勢(shì)。4.7區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷;隨著人民中路拓改工程的竣工通車，車站咱和人民路的改造全部完成，根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)并回復(fù)的《長沙市城市總體規(guī)劃（2001-2020）》的規(guī)劃，該區(qū)域近年內(nèi)的城市布局不會(huì)再有大的變動(dòng)。但道路的拓改和拉通，勢(shì)必帶來兩相經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)。目前正實(shí)施拆遷的朝陽新村，投資10幾個(gè)億進(jìn)行大手筆改造，原朝陽新村的部分居民已一次性賠償，一部分是一次性安置，還有一部分是暫時(shí)安置，待新的朝陽新村落成了，再搬回來。曙光電子廣場改造，開發(fā)面積達(dá)到50-60萬平米。而新落成的朝陽新村和改造后的曙光電子廣場，不論從體量還是品質(zhì)，都是一具飛躍性的提高。再次遷入的居民人數(shù)只會(huì)增不會(huì)減；另一方面，能購買該地段屋業(yè)的業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)將是很強(qiáng)的，對(duì)于將來該區(qū)域的消費(fèi)是個(gè)新的增長段，同時(shí)，周邊新房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，也會(huì)對(duì)該區(qū)域的商業(yè)造成一定的影響，對(duì)該項(xiàng)目帶來強(qiáng)有力的競爭。明顯的區(qū)域商業(yè)牲和人們消費(fèi)習(xí)慣的影響，造成了某些商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，某些商業(yè)業(yè)態(tài)的堅(jiān)挺，也造成了某些業(yè)態(tài)的衰退。因此，已趨近飽和的業(yè)態(tài)，將會(huì)優(yōu)勢(shì)組合，更進(jìn)一步集約化，如電腦數(shù)碼電子類業(yè)態(tài)，因?yàn)榭蛻羰袌鍪谴罅糠€(wěn)定存在的，面從服裝業(yè)態(tài)群的發(fā)展趨勢(shì)來看，將會(huì)逐步向人民路立交橋與火車站之間緊縮，金蘋果大市場的改造，會(huì)帶動(dòng)該業(yè)態(tài)短期內(nèi)，將維持目前的狀況，與區(qū)域內(nèi)主流業(yè)態(tài)長期共存。五、市場分析和項(xiàng)目定位市場分析;1、1雖然全國調(diào)控政策趨緊，但是長沙市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭仍為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供了空間，兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)的批準(zhǔn)，武廣客運(yùn)鐵路的建設(shè)?！耙恢鞫嗡慕M團(tuán)”的規(guī)劃，河西濱江新城建設(shè)，新河三角洲建設(shè)，長沙城市正面臨新輪的快速發(fā)展，城市發(fā)展空間很大。長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展，為長沙市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1、2我市房地產(chǎn)投資減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，住宅投資有所下降，商業(yè)用房比重上升較快，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，各種商業(yè)城、物流中心、招商城等到一批項(xiàng)目投入市場，反應(yīng)良好，供不應(yīng)求。1、3小戶型商品房開始受到市場青睞，得到開發(fā)商，消費(fèi)者追捧。2、項(xiàng)目定位;2、1市場定位;該項(xiàng)目擬建成本市繁華地段少有的其大型商貿(mào)，寫字樓居住樓與一體的精品小樓盤。2、2區(qū)域定位;本區(qū)域?yàn)殚L沙最大服裝批發(fā)市場和電器市場，該項(xiàng)目將建成寫字樓及商品質(zhì)商住房。2、3主力客戶群定位;中、高收入市民，白領(lǐng)階層，置業(yè)者以及外地來長人員。2、4建設(shè)風(fēng)格定位;本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其空中花園為中式園林設(shè)計(jì)。3、價(jià)格定位根據(jù)長沙市地理位置及商業(yè)繁華地段市場調(diào)研得出以下信息：3.1、第一繁華區(qū)是長沙市黃興路步行街;商業(yè)鋪面價(jià)已是每平米20－25萬元/m2以上，商住樓2－2.5萬元/m23.2、第二是長沙市火車站商業(yè)圈;該項(xiàng)目旁的凱通國際的商鋪價(jià)7－12萬元每平方米，商住樓1.3－1.5萬元每平方米。3.3、第三是長沙市東塘商業(yè)圈;商鋪價(jià)7－10萬每平方米，商住樓1.2－1.5萬元每平方米。由此推測，如該項(xiàng)目在2015年推出，預(yù)計(jì)住宅整體均價(jià)至少可賣到13000元每平方米，商鋪均價(jià)至少可賣到70000每平方米。六、規(guī)劃發(fā)展建議1、規(guī)劃設(shè)計(jì);整體感強(qiáng)，符合朝陽二村區(qū)域自然條件，商場外圍道路分流設(shè)計(jì)合理，綠化面積精品，標(biāo)志形象顯目，商業(yè)氛圍濃厚。2、建設(shè)設(shè)計(jì);裙樓四層為商業(yè)，主樓高三十一層為小戶型公寓，建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡潔，視覺沖擊強(qiáng)，裙樓外墻石材面飾，頂部永久廣告位制作。3、景觀設(shè)計(jì);前庭標(biāo)志物襯托出主體建筑的商業(yè)氣息，綠化整體大慶、常青，樓頂空中花園水榭由石布局合理。七、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃前期開發(fā)計(jì)劃;拆遷安置13年10月股權(quán)收購清償債務(wù)拆遷安置13年10月股權(quán)收購清償債務(wù)13年8月前期調(diào)研13年7月施工準(zhǔn)備13年12月報(bào)建取證13年12月規(guī)劃調(diào)整施工準(zhǔn)備13年12月報(bào)建取證13年12月規(guī)劃調(diào)整13年10月八、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算;項(xiàng)目總投資89332萬元，其中土地成本29176萬元，前期費(fèi)用1534萬元，建筑裝飾安裝工程16559萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2664萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用18228萬元，管理費(fèi)用（包括銷售費(fèi)用）2664萬元，項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)3600萬元,綜合稅費(fèi)14709萬元。見下表6;表6,項(xiàng)目投資成本預(yù)算表序號(hào)費(fèi)用名稱單位指標(biāo)費(fèi)用合計(jì)（萬）備注（元/㎡）一土地費(fèi)用5006229778總面積：6375㎡1債權(quán)股權(quán)收購187512拆遷成本67373街道辦回遷04報(bào)建增容費(fèi)4290二前期工程費(fèi)15341規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)402402三通一平10603勘探、測量、放樣等費(fèi)0.20%20按建安造價(jià)的0.20%4監(jiān)理費(fèi)0.80%80按建安造價(jià)的0.8%5招標(biāo)費(fèi)0.30%30按建安造價(jià)6臨電臨水424按建筑面積60344平方米7水增容905408電增容90540三建筑裝飾工程費(fèi)2631165591土建工程1609663安裝工程22013152室外廣場、綠化等3803裝修費(fèi)住宅1000元/㎡2975商場1500元/㎡2226四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20426641排污工程8482室外供水工程8483室外供電工程15904煤氣安裝工程15905消防工程1509006安防及智能化工程8487電梯高速電梯180萬元/臺(tái)1080高速電梯6臺(tái)電梯觀光電梯80萬元/臺(tái)160觀光電梯2臺(tái)電梯扶梯50萬元/臺(tái)200商場內(nèi)扶梯4臺(tái)五財(cái)務(wù)費(fèi)用182281過橋資金利息13502項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本16878六管理費(fèi)用28621企管費(fèi)用16622銷售費(fèi)用1200不可預(yù)見3600成本不含稅75225七綜合稅費(fèi)約總銷售額12%14709總成本估算899342.項(xiàng)目資金籌措：本項(xiàng)目投資估算89934萬元（其中不可預(yù)見費(fèi)3600萬元）.綜合稅費(fèi)14709萬元;待實(shí)現(xiàn)銷售后發(fā)生，街道辦事處回遷費(fèi)用2739萬元;待項(xiàng)目啟動(dòng)之后發(fā)生，本項(xiàng)目實(shí)際投入的成本資金約72486萬元。本項(xiàng)目擬投入自有資金20000萬元，項(xiàng)目貸款或項(xiàng)目融金40000萬元。九、銷售收入及贏利預(yù)測1.銷售收入預(yù)測;根據(jù)前面所做的項(xiàng)目價(jià)格定位，項(xiàng)目銷售預(yù)測詳見表7。表7,項(xiàng)目銷售價(jià)格表名稱總面積（平米）實(shí)收單價(jià)（元/平米）實(shí)現(xiàn)銷售總額（元）住宅銷售2975013000386750000商鋪銷售B1F4500550002475000001F25851200003102000002F2585700001809500003F2585500001292500004F25853600093060000B1-B2F300個(gè)150000元/個(gè)45000000街道回遷2585-13000-37755000總銷售額：12257050002.項(xiàng)目贏利預(yù)測;該項(xiàng)目銷售總額為1225705000元。.項(xiàng)目總成本89934000012257000元－899340000元＝326360000元項(xiàng)目凈贏利預(yù)測約為3.2636億元：十、項(xiàng)目可行性結(jié)論1、社會(huì)效益分析;（1）該項(xiàng)目將向國家交納約1.5億元人民幣的稅費(fèi)，增加了國家的財(cái)政收入；（2）該項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，配以完善的基礎(chǔ)設(shè)施，將建設(shè)成為我市又一高檔社區(qū)，居住環(huán)境將進(jìn)一步改善。2、可行性結(jié)論綜上所述，該項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)非常突出，市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較低，經(jīng)測算，該項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，社會(huì)效益較好，項(xiàng)目可行。附錄表目錄1、《合作建設(shè)朝陽綜合市場及住宅樓合同書》見（附錄1）2、《關(guān)于合作開發(fā)朝陽綜合市場及住宅樓的補(bǔ)充協(xié)議》（附錄2）3、國家建設(shè)征（撥）用地呈報(bào)表（見附錄3）4、《土地使用權(quán)出讓收費(fèi)審批表》（附錄4）5、長沙建設(shè)征（撥）用地審批單（附錄5）6、【芙計(jì)投（2001)59號(hào)金朝陽商住大廈工程立項(xiàng)批復(fù)】（附錄6）7、土地紅線說明圖（附錄7）8、（長沙市人民政府市長辦公會(huì)紀(jì)要（2005）5號(hào)（附錄8）9、長發(fā)改投（2005）667號(hào)《關(guān)于核準(zhǔn)長沙市朝陽二村基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶改造項(xiàng)目的批復(fù)（附錄9）10、芙發(fā)改投（2007）33號(hào)《關(guān)于同意結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整金朝陽商住大廈一期工程立項(xiàng)的批復(fù)（附錄10）11、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)核查單（附錄11）。12、芙蓉區(qū)地稅局繳納轉(zhuǎn)讓土地增值稅和印花稅（附錄12）13、土地轉(zhuǎn)讓代理費(fèi)（附錄13）14、項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線圖1（附錄14）15、長國用（2007）第035281號(hào)土地使用權(quán)證（附錄15）16、【芙發(fā)改投（2008）35號(hào)《關(guān)于同意“金朝陽大廈”建設(shè)工程立項(xiàng)的批復(fù)》】（附錄16）17、土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副恚ǜ戒?7）18、匯款憑證（附錄18）19、項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線圖2（附錄19）20、長沙市國土局在紅線圖上簽署的同意轉(zhuǎn)讓說明（附錄20）21、長國有（2008）第04958號(hào)土地使用權(quán)證（附錄21）22、【芙政函（2008）28號(hào)《關(guān)于支持調(diào)整朝陽二村改造金朝陽大廈項(xiàng)目規(guī)劃指示的函》】（附錄22）23、【長沙市規(guī)劃局局務(wù)會(huì)議紀(jì)要長規(guī)紀(jì)（2008）156號(hào)】（附錄23）24、規(guī)劃審查（附錄24）25、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書（附錄25）26、市規(guī)劃局的報(bào)建圖會(huì)審（附錄26）27、《關(guān)于合作開發(fā)鑫城的補(bǔ)充協(xié)議》（附錄27）28、【朝辦（2009）29號(hào)《關(guān)于請(qǐng)求協(xié)調(diào)變更東進(jìn)公司和凱通公司原拆遷安置意向協(xié)議的請(qǐng)示》】（附錄28）29、《股權(quán)收購及債務(wù)清償協(xié)議》（附錄29）30、東進(jìn)公司和長沙市芙蓉區(qū)朝陽二村改造指揮部《關(guān)于東進(jìn)朝陽大廈項(xiàng)目未拆遷樓規(guī)劃及說明》（附錄30）31、湖南長城房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司土地評(píng)估報(bào)告書（附錄31）32、朝陽大廈效果圖（附錄32）33、《關(guān)于軌道交通3號(hào)線一期工程車站路站與凱通國際相關(guān)地塊對(duì)接的函》（附錄33）34、東進(jìn)公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證（附錄34）35、東進(jìn)公司房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)證書（附錄35）目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場需求預(yù)測與競爭能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場 192.3 主要目標(biāo)市場分析 222.4 廣東省水泥市場分析 242.5 競爭能力分析 272.6 市場分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過程自動(dòng)化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 929. 工程建設(shè)招標(biāo)安排 10810. 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的建議 11010.1 項(xiàng)目管理 11010.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 11011. 投資估算 11211.1 綜述 11211.2 建設(shè)投資構(gòu)成 11211.3 估算編制依據(jù) 11211.4 建設(shè)項(xiàng)目投資總估算書 11312. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 11712.1 概述 11712.2 項(xiàng)目總投資及資金籌措6. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設(shè)場地 94HYPERLINK\l"_Toc8