如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場

如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告2市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？3什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！4房吵地掛產(chǎn)燙市騾場宣分畏析吐的爐思關(guān)路偷、婆步妻驟梢和庫方津法1。擾思膽路三個(gè)智層次區(qū)域童市場秩、專隨業(yè)物隔業(yè)市詞場、夸項(xiàng)目緒市場兩葬個(gè)隊(duì)方拘面供蟻給微、堅(jiān)需盤求三鉤個(gè)鏟時(shí)辨段過至去裕、蹤蝶現(xiàn)涼在轉(zhuǎn)、國未井來區(qū)律域市場漁分析專業(yè)市碧場奴分鈔析項(xiàng)荷目市場狐分析廣州定經(jīng)濟(jì)召環(huán)境鑒和房送地產(chǎn)波市場廣州漫住宅六市場項(xiàng)目妄所在奇地市效場例如隱：區(qū)域延房地體產(chǎn)發(fā)謊展處千于何辱種階奏段？項(xiàng)目腳市場彩處于抄何種勉競爭量格局艘？競爭閣供給證分析客織戶澆需憲求侮分敞析競儲(chǔ)爭候供馳給經(jīng)分助析客崖戶園需士求動(dòng)分微析競局爭費(fèi)樓擱盤拖分色析客戶表需求矛分析5房蠅地然產(chǎn)預(yù)市課場言分渡析情的峽思積路這、派步岔驟瓦和幕方剩法2。步腎驟第豪一醬步筑：匠市事場唱區(qū)望域斥界狗定這糊里如所彈指拿的滴區(qū)續(xù)域薯是奇中堡觀該房劇地遲產(chǎn)判市失場架分帶析順的籠基號本漏單斯位帆，廁具濾有乒完昌整薄的導(dǎo)房裂地瓜產(chǎn)籠市答場路特例征插的觸范餓圍違，檢一旁般擾以害行與政債區(qū)嬌劃磁來洲劃伸分。第二娘步：協(xié)區(qū)域狠經(jīng)濟(jì)勵(lì)環(huán)境斑和市業(yè)場分良析考察兼整個(gè)鹿區(qū)域陣經(jīng)濟(jì)插環(huán)境封，判坑斷區(qū)趨域房薯地產(chǎn)董市場泰處于帖何種畝發(fā)展嫌階段余，找皇到影頃響房葬地產(chǎn)劣市場濤變化述的主扁要因隸素，經(jīng)對區(qū)帝域房耽地產(chǎn)刷發(fā)展滋前景殃進(jìn)行南預(yù)測抓。第三霸步：聯(lián)專業(yè)冒市場泛分析按甲物應(yīng)業(yè)月類病型奸進(jìn)新行加市愉場塌細(xì)雷分罪，端對紹各焦專俯業(yè)芒市憑場火的棚供茅給碗和騾需圖求掃進(jìn)妙行供對新比雀預(yù)紙測拍，微從途而舌揭脖示裙各講專扁業(yè)綿市蜓場錯(cuò)的帖需按求驕潛詞力希及霞分俗布靠狀雹況荷。第勾四情步屢：古項(xiàng)女目題市撲場壺分跌析根聰據(jù)變對餡競眉爭肅對拖手潛及約消黎費(fèi)線者除的憐分鄉(xiāng)豐析筋找依到刑項(xiàng)老目碑的庫機(jī)便會(huì)碼點(diǎn)您、燦預(yù)長估煤項(xiàng)道目齊的付市神場昏占句有聲率溪。6房地?fù)p產(chǎn)市額場分指析的伐思路回、步拒驟和潤方法3。方畫法第二旨步區(qū)功域廟經(jīng)夏濟(jì)煤環(huán)逃境授和行市墾場愚分柏析區(qū)車域圣經(jīng)菜濟(jì)杰環(huán)諸境油分涉析區(qū)域斷房地套產(chǎn)市販場分毀析（貿(mào)一渡）相基凱本凳內(nèi)夾容+對當(dāng)旗地經(jīng)雅濟(jì)環(huán)首境中蝦決定某所有簽類型賢房地師產(chǎn)供晶給和柄需求起的基明本因主素進(jìn)外行分律析，個(gè)對過策去變格化趨棟勢進(jìn)艦行判餡斷，循預(yù)測靜未來搏的發(fā)惜展前裝景。7房地脆產(chǎn)市挪場分唐析的者思路樸、步獵驟和假方法3。陸方撫法第案二橋步區(qū)廟域艷經(jīng)齒濟(jì)右環(huán)流境申和冷市層場習(xí)分榨析（二仍）基家本資貢料的酬獲得區(qū)域豬經(jīng)濟(jì)偉環(huán)境漆分析1、稱總卷量亦指歇標(biāo)GD較P、人盾口、美人均G未D泄P、仔固祥定慕資激產(chǎn)茂投湖資憶、晃新氣批鄉(xiāng)豐三殘資乒企捧業(yè)不人窗數(shù)老、他接盤待鄉(xiāng)豐入凡境飲旅恢游隨人莊數(shù)…乳…2、倘結(jié)派構(gòu)鹽指炸標(biāo)襪：夜產(chǎn)鴉業(yè)源結(jié)培構(gòu)環(huán)及雜布繞局棵、警就鄉(xiāng)豐業(yè)折人肝口醒結(jié)男構(gòu)3、冶水稱平潛指妖標(biāo)接：片人售均燃收診入糖水桑平末、懂消歇費(fèi)導(dǎo)水般平術(shù)、補(bǔ)人爬均貸居被住何面租積眠、他住肅宅銅消辯費(fèi)跑支撿出并水五平4、城徒市經(jīng)膊濟(jì)發(fā)箭展計(jì)提劃、轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)宣規(guī)劃執(zhí)、城名市總紀(jì)體規(guī)隨劃區(qū)呈域呈房恢地欄產(chǎn)戲市淘場灶分附析1、投乓資：笨開發(fā)母投資詢額2、找土稼地角開有發(fā)議：枕土概地怖開挖發(fā)解投航資齡、來開穩(wěn)發(fā)炭面戒積貼、歐土蛾地述出當(dāng)讓恰金3、竭商遙品疾房旁開么發(fā)井：并施器工刻面惡積屈、若竣予工浩面膏積憤、談年萬開疊發(fā)萌量4、銷嘆售：葵銷售具額、饒銷售紛面積雄、價(jià)壁格、黑空置顯量、蛛吸納辛量5、房殺地產(chǎn)躲景氣梨指數(shù)槍、價(jià)拿格指縣數(shù)數(shù)據(jù)誓來源各地釣方統(tǒng)剖計(jì)年串鑒、祝統(tǒng)計(jì)鮮公報(bào)突、經(jīng)陵濟(jì)發(fā)單展月嫁報(bào)、調(diào)地方射經(jīng)濟(jì)怪信息織網(wǎng)、帆地方拆政府臂網(wǎng)站拔、中普房指星數(shù)、哨國房火指數(shù)扎、地褲方房我地產(chǎn)些年鑒土地寄、規(guī)煎劃部猜門的蹈政府輝官員醫(yī)訪談規(guī)劃平、房蘭地產(chǎn)框等專壺業(yè)人網(wǎng)士訪搏談8房地爬產(chǎn)市攏場分發(fā)析的悄思路訪、步怠驟和瓦方法3。方限法第環(huán)二魔步區(qū)兼域嘩經(jīng)信濟(jì)朗環(huán)腐境且和場市憶場智分垂析（三谷）能道夠反亭映區(qū)貍域房傻地產(chǎn)華市場壤發(fā)展亡狀況棟的指肚標(biāo)人刻均GD符P與娛房律地話產(chǎn)罰發(fā)菜展席關(guān)旁系GD值P增姐速肌與睬房雨地譯產(chǎn)繁發(fā)娃展較關(guān)頸系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展9房地煎產(chǎn)市悟場分跟析的摸思路芹、步敗驟和耗方法3。方柄法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地涉產(chǎn)市蘭場預(yù)勇警預(yù)蚊報(bào)指趴標(biāo)體遼系第二邪步區(qū)域島經(jīng)濟(jì)童環(huán)境渣和市眉場分濤析（衫三鍛）龜能跨夠?qū)⒎醋R映延區(qū)富域懷房艘地盜產(chǎn)垂市華場鉤發(fā)雨展乞狀雨況絨的談指蜜標(biāo)1交0房芝地走產(chǎn)映市過場遷分距析谷的記思屬路崇、肌步憤驟戴和主方與法3。囑方吹法第二山步區(qū)域誓經(jīng)濟(jì)講環(huán)境既和市饅場分戴析（還三孤）瞧能壩夠判反拒映趙區(qū)窗域催房鵲地撇產(chǎn)弊市儀場流發(fā)駁展殺狀份況約的你指閥標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格井爾系偵數(shù)與割住房獨(dú)支出答比重皂的國霧際衡噸量標(biāo)鉤準(zhǔn)恩格妻爾系糟數(shù)＝務(wù)食物昂支出鎮(zhèn)金額/總支宏出金農(nóng)額與國陷際上姜其他私國家兔相比逮，在腫相同霉的收胸入水臥平下因，我場國城檔市居探民的雙住房鵝支出子占總喝消費(fèi)抱支出飛的比既重仍肉然偏尾低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20居08年稻我根國旅各欣主遞要莫城旅市筒的腎恩隔格淘爾寇系孝數(shù)1繭1房地掃產(chǎn)市滲場分或析的花思路烤、步沫驟和縫方法3。灘方勤法第婚三戴步專業(yè)羊市場迫分析顫（住怠宅）1、貝住扇宅亭類齊土蛇地裳供藏應(yīng)狗情意況廁、姐成桐交原情事況熟、艦成宋交假價(jià)爛格2、住佛宅商較品房異供給愧總量群、供窯給結(jié)正構(gòu)分浩析（匠按面浸積進(jìn)少行劃脾分）3、承住沒宅餐商淋品項(xiàng)房板成煤交本結(jié)迅構(gòu)渡、鑄產(chǎn)倒品遠(yuǎn)特指點(diǎn)趣分些析4、住欣宅商鑄品房錫成交扣價(jià)格惑分析5、龍專姨業(yè)棚房粗地葉產(chǎn)努市愈場殿總伏結(jié)12房地?fù)Q產(chǎn)市極場分月析的求思路看、步譯驟和配方法3。欄方喬法第習(xí)四呈步項(xiàng)目腎市場載分析（監(jiān)微癢觀氧層侍面戒）對俯每婆一悶個(gè)諸可幕能救影歷響翅項(xiàng)禾目觀競園爭謹(jǐn)性黃能千的蠢特皂征您一初一您進(jìn)略行眼分佛析滲和殘?jiān)u啦價(jià)奸。地塊搞特征練：土攜地使使用權(quán)渡年限短、規(guī)遠(yuǎn)劃條買件、暖建筑播標(biāo)準(zhǔn)澇、地襖塊面氏積、炸形狀蹲、高術(shù)度…悠…周圍瞇環(huán)境沉：自棗然景觀帥、人曠文環(huán)承境關(guān)濱聯(lián)償性建：目通欺達(dá)遞性價(jià)、泰可甲視份性項(xiàng)目鞭自身盈資源券條件糖分析(s態(tài)wo顧t分析)競膚爭聞對證手絨分海析目標(biāo)言客戶貼分析現(xiàn)有估、潛糟在競獲爭項(xiàng)妹目的轟競爭尤特點(diǎn)斯、功軌能和穩(wěn)優(yōu)劣玩勢、示市場嘗反應(yīng)目標(biāo)武客戶姿的數(shù)疑量、嚇客戶里類型跪、收男入水葵平、惹家庭到結(jié)構(gòu)各、消銀費(fèi)偏花好、擋生活姜方式父、心竄理特槽征、社行為挖模式找出悶項(xiàng)目訂的目用標(biāo)客蝦戶目崗標(biāo)猴客灶戶長的菊置雕業(yè)券需罵求沖和窮偏壁好找覺出籍項(xiàng)責(zé)目閱面握對流競殃?duì)幦枋姓紙鼍盏脑隀C(jī)磨會(huì)涂點(diǎn)最終澡目標(biāo)1蛙3STOW內(nèi)部財(cái)因素外部侵因素SW蓋OT分析SW致OT工具奴（項(xiàng)準(zhǔn)目+環(huán)境+競爭滲）1孫4SW倦OT唱分析辛的價(jià)測值要見素S/芒W（優(yōu)窄勢/劣勢疑）的鵲價(jià)文值宴要埋素地吸段斜要?jiǎng)袼丨h(huán)境酷要素地塊貿(mào)要素項(xiàng)目久要素具竟體廊地繭說端，風(fēng)針譯對渾一銳個(gè)地曠塊的閣價(jià)固值痛要壘素午包喘括肯：地養(yǎng)段誰要紅素——地段/片勻區(qū)赤認(rèn)殘知許度/周邊劈燕配套只（商鄉(xiāng)豐業(yè)/教育奪）/交通滿等（無可總引結(jié)為困便利者性/成熟軍度/知名諒度）環(huán)榆境煙要盲素——自抬然柔環(huán)種境/四至差景觀/社會(huì)盒人文氧環(huán)境邁（噪落音）朵等（身可判滿定資想源的貨程度規(guī)：稀巧缺、冶良好愛還是泛匱乏午）地吼塊葵要約素—摟—地形傾地貌/規(guī)模/技塞術(shù)茄經(jīng)榴濟(jì)麻指朱標(biāo)案等傷（阿可住判蠶斷殘產(chǎn)副品討的暫可交發(fā)槐揮漂空群間勞）項(xiàng)迅目兼要職素——目標(biāo)/開發(fā)鵲商品撒牌/可利勿用資菊源等1姨5O/爆T（讓機(jī)己會(huì)/威脅遇）的寺價(jià)值標(biāo)要素宏觀榆要素—只—經(jīng)濟(jì)傾形勢蹄（宏貍觀政及策）/重大伙城市隙變革中摸觀臉要黃素——行業(yè)竭形勢膜（一偏、二交、三支級市夏場）/城市洗規(guī)劃轉(zhuǎn)（交裂通、霉市政斷配套墻、開鏟發(fā)重竿點(diǎn)、盲熱點(diǎn)辛等）微觀設(shè)要素—脅—市場據(jù)競爭蒙（片都區(qū)、逢樓盤摸、戶旋型）/客日戶許流睜向?觀知點(diǎn)趙的羊判祝定蹄很趨重資要亮，電它甲是講我耗們?nèi)髂瓿鐾床哓毬怨芊较x向乓的徒基羞礎(chǔ)僵。?在唱分孩析貢的卡過雁程消中肝，苦我悠們?nèi)珡?qiáng)糕調(diào)否盡依可提能泳多碼地賤去號考胳慮來優(yōu)復(fù)勢剝和若機(jī)海會(huì)抄，灶尤己其羨是墨必壟須歌抓趨住市核廉心薦優(yōu)燈勢鴨和正大握機(jī)域會(huì)—交—這是約我們岔“挖介掘物與業(yè)價(jià)照值”龍的要掩旨所距在。1懂6S近W匙O扮T升分塞析我慎們轎的貞戰(zhàn)找略發(fā)彼揮劑優(yōu)遭勢袖，蠢搶請占頭機(jī)喝會(huì)利輕用掃機(jī)必會(huì)染，參克圍服漿劣糞勢減惠少只劣冊勢蹤蝶，倍避哭免松威殖脅發(fā)央揮壁優(yōu)液勢捐，沸轉(zhuǎn)騾化炕威奧脅優(yōu)勢S機(jī)逗會(huì)O威脅T劣達(dá)勢W1某7進(jìn)筆行寸房員地很產(chǎn)諸市液場恨分森析孝時(shí)驕常密犯末的穿錯(cuò)號誤1。大環(huán)串境看五好，限項(xiàng)目潮的小粉環(huán)境候就一賭定不親錯(cuò)2。過珠分肢倚因重洪宏樂觀吉資殺料械來?xiàng)澱搩x證純項(xiàng)睜目逝，狡只罪關(guān)圓注傾外混圍稈共撕性景，枝忽船視薄項(xiàng)課目墓差搞異伏性3。過介于