中國房地產市場年展望

2014中國房地產市場年展望

香河天富房地產開發(fā)有限公司

2014.01第一部分2013中國房地產年市場回顧回顧2013年，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)正在或者已經發(fā)生了很多變化。雖然房地產作為一個周期性行業(yè)，也在沿著特定的軌跡推進，但我們可以發(fā)現(xiàn)每一輪周期持續(xù)的時間長短和波動的幅度大小變化越來越不同，影響周期波動的主要因素也正在發(fā)生改變。從總量上來看，對比最近兩輪周期，房地產行業(yè)在2012年初的表現(xiàn)類似于2009年初，都經歷了向死而生的過程，而在2013年的表現(xiàn)就跟2010年有點類似，全年呈現(xiàn)量價齊升的局面。但2010年與2013年相比存在更多的不同，無論是經濟環(huán)境還是房地產市場均發(fā)生比較大的變化，結構層面的變化非常顯著。從經濟環(huán)境看，經歷了兩年的再杠桿進程之后，2010年國內經濟過熱明顯，中央政府面臨著巨大的潛在的通脹壓力和資產價格上漲過快的挑戰(zhàn)。為了打壓暴漲的土地市場和抑制投資客盛行的的房屋市場，中央頻頻出臺房地產政策。2013年，國內經濟面臨著很多內外部不確定因素，經濟去杠桿調結構的需求越加迫切，同時GDP增速中樞長期趨勢性下降已經被確認，但下游房地產和汽車需求全年表現(xiàn)較好，拉動投資維持在高位，為溫和去杠桿下的“穩(wěn)增長”提供最有力的支持。房地產市場結構上來看，由于行業(yè)限購政策以及年齡結構的變化，剛需客戶崛起成為市場的絕對主導力量，全年銷量的穩(wěn)步回升，帶動房企積極補庫存，土地市場的成交隨之上揚，但從溢價率來看，整體上來看還算高位理性。2013年房地產市場的回顧2013年也是行業(yè)重要的一年，新一屆政府上臺之后，在經濟建設領域簡政放權，更加市場化的取向更加明顯，而房地產調控長效機制日益清晰，預期基本保持穩(wěn)定，限購和限貸保持不變，房地產稅推進謹慎，上市房企再融資放開，區(qū)域調控差別化。但看短期的變化，我們會發(fā)現(xiàn)上下半年的政策松緊程度并不一致。年初開始，央行的貨幣政策偏松，外匯占款的增長和信貸的大量投放提供了充足的流動性，多家銀行的貸款政策偏松，除個別銀行的貸款政策有所收緊外，多數(shù)銀行都存在優(yōu)惠政策，首套房貸款利率85折成為普遍現(xiàn)象。此外，個別城市出現(xiàn)了針對房地產市場做出適當?shù)奈⒄{，在這種局面下，需求不斷釋放，行業(yè)延續(xù)2012年來的復蘇，呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，但成交量的攀升推動熱點城市房價過快上漲的勢頭特別明顯。為穩(wěn)定市場預期，中央在2月底出臺了“新國五條”。2013年房地產市場的回顧政策的出臺一度讓市場風聲鶴唳，預期一度陷入混亂，房者信心指數(shù)也因政策的出臺而小幅下降，但最終政策落地性不強，需求整體沒有受到多大的影響，即使在6月份爆發(fā)“錢荒”事件，市場仍能維持高度景氣。而在下半年，央行貨幣政策定調中性偏緊，同時也受到國外經濟一些因素的影響，銀行間拆放利率中樞逐步上移，全社會融資總量增速下移。在流動性逐步收緊的影響下，疊加去年同期高成交基數(shù)因素，下半年起商品房成交增速開始下移，但依然處于讓人滿意的高位，自然也會帶動價格的攀升。在資產價格逐步上移壓力下，8月起部分銀行由于信貸額度受限，開始取消首套房貸利率優(yōu)惠，甚至首套房貸利率較基準上浮10%-20%，但需求仍舊旺盛，商品房成交量始終維持在高位，房價上漲趨勢不改。進入11月，市場資金面偏緊，銀行信貸額度大幅收緊，貸款利率持續(xù)上浮使得需求有所衰弱，疊加一二線熱點成交城市紛紛出臺政策抑制需求，導致觀望情緒開始加重，雖然樓盤上門量仍維持高位，但成交率開始有所下行。在此背景下，2013年的房地產市場，仍然呈現(xiàn)出一些值得我們回顧的特征。2013年房地產市場的回顧（一）從全國來看，成交高位景氣，預計全年住宅成交近7萬億，30%的增長2013年上半年，在寬松的流動性支持下，房地產行業(yè)呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，雖然期間政府出臺“新國五條”及相關細則，但是由于政策落地性不強，對市場影響有限，全國商品房銷售面積和金額同比大幅上升，但漲幅趨于收窄。1-6月，全國商品房成交面積51433.33萬平米，同比大幅上漲28.7%，漲幅幅較前5月收窄6.9個百分點，其中商品住宅成交面積46089.66萬平米，同比大幅上漲30.4%，漲幅較前5個月收窄7.2個百分點；1-6月商品房銷售金額33376.41億元，同比上漲43.2%，漲幅較1-5月份收窄9.6個百分點。其中商品住宅銷售金額28215.06億元，同比上漲46.0%，漲幅較1-5月收窄10.8個百分點。2013年下半年，房地產市場成交量始終維持在高位，但增速持續(xù)下滑，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2013年1-11月份，全國房地產開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，房地產開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)；商品房成交面積110807萬平米，同比增長20.8%，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額69946億元，同比增長30.7%；其中商品住宅成交面積98871萬平米，同比增長21.3%，商品住宅成交金額58689億元，同比增長31.1%。特征1：高位景氣，量價齊升特征1：高位景氣，量價齊升數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局特征1：高位景氣，量價齊升商品住宅成交量持續(xù)增長，支撐全國銷售均價上漲明顯，2013年1-11月，商品房均價6312元/平米，同比增長8.1%，其中住宅均價5936元/平米，同比增長8.0%。圖表5：中國房地產市場商品住宅成交量價走勢特征1：高位景氣，量價齊升（二）從城市來看，一二線城市繼續(xù)領跑從城市來看，三、四線城市前幾年房地產市場快速發(fā)展使得這兩年供應量井噴，但由于經濟增長動能不足和人口聚集能力較低，需求相對疲軟，導致其出現(xiàn)嚴重的供給大于需求局面。在這種情況下，品牌開發(fā)商用腳投票，趨勢性回歸一二線城市。一二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國的比例自2011年以來持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月一二線城市銷售面積占全國的比例為25.7%，比2012年提升2.1%，銷售金額占比為45.1%，比2012年提升3.6%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局特征1：高位景氣，量價齊升（三）從土地市場來看，整體成交回暖，局部火熱

2012年開發(fā)商的主旋律是去庫存，擴張的意愿并不強烈，造成了全年土地成交整體偏冷的局面。經過2012年3月以來的持續(xù)熱銷，庫存下降明顯，去化時間不斷縮短。進入2013年，開發(fā)商亟需補庫存，伴隨著核心城市優(yōu)質地塊的推出，土地市場景氣度回升，各地地王頻現(xiàn)。但我們留意到，土地市場從區(qū)域上變的更加集中，火熱只局限于一二線城市和部分市場表現(xiàn)較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。2013年1-11月，40大中城市土地成交面積為35292.46萬平米，同比下降4.5%，相對于2012年土地成交面積同比下降12.0%來說，增速明顯回升。土地市場回暖明顯，推動土地成交溢價率攀升。但從不同城市類型的土地成交溢價率可以看出，土地市場分化明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地成交溢價率高達32.2%，二線城市土地成交溢價率為19.1%，三線城市土地市場表現(xiàn)相對冷清，土地成交溢價率只有9.6%。特征1：高位景氣，量價齊升

此外，從土地溢價率可以看出，相對于2009-2010年土地市場的火爆局面，2013年土地回暖并沒有喪失理性。對比上一輪周期和這一輪周期，我們可以發(fā)現(xiàn)2009年和2010年土地成交溢價率一度接近60%，而今年溢價率最高僅錄得29.7%。這說明開發(fā)商的土地購置行為整體趨于理性，戰(zhàn)略選擇上相對沒那么激進，也意味著行業(yè)在本輪的回暖中加杠桿相對謹慎。特征1：高位景氣，量價齊升城市區(qū)域規(guī)劃用途成交總價(億元)樓面地價(元)溢價競得方上海徐家匯商辦、餐飲旅館業(yè)217.73726424%新鴻基深圳前海商務金融用地1092167062%華潤置地天津南開區(qū)商服、城鎮(zhèn)住宅、科教103.21010912%融創(chuàng)武漢江漢區(qū)住宅、商服、科教、公共設施、公園與綠地90.11261729%廣州城建深圳前海商務金融用地71.81594853%卓越置業(yè)集團廣州天河區(qū)其他商服用地64122512%廣州綠地、廣州市邦杰置業(yè)、廣州穗榮杭州江干區(qū)住宅及商業(yè)商務用地56.21941630%綠地地產深圳南山區(qū)工業(yè)用地（新型產業(yè)用地）+商業(yè)服務業(yè)用地+綠地54404393%萬科地產重慶江北區(qū)二類居住、商業(yè)、商務用地

53.743430%萬科和保利聯(lián)合體深圳前海商務金融用地51.91619548%卓越置業(yè)集團上海浦東新區(qū)商住48.72141689%萬科，上海張江（集團）上海青浦區(qū)餐飲旅館業(yè)用地,商辦47.285397%綠地地產,福建泰坤貿易北京昌平區(qū)住宅混合公建用地479102

基礎設施投資和北京京投置地聯(lián)合體北京海淀區(qū)住宅混合公建用地46.514095

基礎設施投資和北京京投置地聯(lián)合體上海長寧區(qū)文體用地,商辦462922957%北京福潤天成廣州黃埔云埔工業(yè)區(qū)

其他商服用地45.6780745%裕瑞房地產杭州江干區(qū)住宅及商業(yè)商務用地43.82319049%濱江房產廈門海滄區(qū)城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用

地

40.510834185%泰禾房地產北京朝陽區(qū)二類居住用地40.41371365%恒大地產廣州天河區(qū)其他商服用地39.91776248%聯(lián)鴻實業(yè)特征2：長效機制，管理預期

由于年初成交量不斷放大，核心城市價格上漲，導致了“新國五條”的出臺。此后新政府上臺，政策趨于平穩(wěn)，調控更傾向于建立長效機制。從政府的相關表述來看，我們相信未來房地產市場的調控一定是逐步建立起更加市場化的長效機制，但短期內礙于資產價格的持續(xù)上漲，本屆政府繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸、限價政策，謹慎推進房產稅改革，更加注重發(fā)揮市場機制的調節(jié)作用，但必要的時候仍會采取一定的行政干預手段來穩(wěn)定預期，適度抑制需求的過度釋放。（一）首次置業(yè)仍被支持

盡管今年政策整體比較平穩(wěn)，也有適度調整，但支持首套置業(yè)的方向不變，繼住建部、央行后，“穩(wěn)剛需”提法層面逐步走高。6月19日，國務院首次表態(tài)支持首次購房貸款需求。2011-12-25—住建部—會議要求堅持地產調控同時，加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房貸款需求。2012-02-03—央行—繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。要加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求；要不斷完善融資機制，繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度。2013-06-19—國務院—創(chuàng)新金融服務，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅游等信貸需求，支持保障性安居工程建設，擴大消費金融公司試點。特征2：長效機制，管理預期（二）區(qū)域調控政策差別化

縱觀過往的房地產調控政策，通常是一二線核心城市房價急劇上漲，引來了媒體輿論的高度關注，中央基于資產價格泡沫的擔憂和輿論壓力出臺政策打壓房地產，各個地方政府出臺具體的細則，如果政策效果不明顯，調控加碼直到行業(yè)基本面發(fā)生變化，房價下跌。但往往房價在下跌一段時間后又再次上漲，于是媒體輿論再次關注，全國性政策再次出臺這一個循環(huán)展開。遺憾的是，由于過往政策關注的只是房價上漲的表面現(xiàn)象，沒有涉及到本質，因此出現(xiàn)了政策屢調，房價屢漲的現(xiàn)象。此外，部分房地產市場健康發(fā)展的城市，也隨著全國性政策的出臺打壓受到波及。從本輪周期來看，一二線城市房價仍繼續(xù)領漲，但政府并沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產市場，相反是各個城市根據(jù)具體情況出臺相應的調控政策，我們認為在調控長效機制的導向下，未來區(qū)域調控政策差別化將常態(tài)化。特征2：長效機制，管理預期（三）房價持續(xù)上漲，一二線城市上漲壓力更大

從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅指數(shù)來看，2012年10月起價格同比上漲城市逐步增多，2013年5月以后70個大中城市中，除了溫州價格同比下降之外，其它69個城市同比均上漲?？傮w看，70個大中城市價格同比已經連續(xù)上漲9個月，且同比漲幅不斷擴大。環(huán)比已經連續(xù)上漲15個月，但環(huán)比漲幅在4月以后有收窄的趨勢，由于環(huán)比是同比的領先指標，我們預計未來價格同比上漲幅度也將逐步收窄。不同城市類型來看，一線城市由于需求旺盛，供應不足，價格上漲壓力較大，10月一線城市新建商品住宅同比上漲幅度高達20.3%。二線城市房價上漲壓力也比較大，10月價格同比上漲10.2%。三線城市今年來供應充足，價格上漲比較溫和，10月房價同比上漲幅度為7.0%。特征2：長效機制，管理預期特征2：長效機制，管理預期特征2：長效機制，管理預期特征3：分化時代，花開花落

2012年房地產市場表現(xiàn)出兩個特點：其一，一二線城市和三四線城市表現(xiàn)分化；其二，主流產品遭熱捧，大戶型產品相對滯銷，市場結構性失衡現(xiàn)象嚴重。2013年，我們看到城市分化仍在加劇，結構失衡的現(xiàn)象仍存在，但是由于開發(fā)商積極調整戶型產品迎合市場，市場結構性失衡的現(xiàn)象有所好轉，但仍舊存在。展望明年，我們認為這種分化的現(xiàn)象仍會持續(xù)。這種失衡的現(xiàn)象出現(xiàn)，標志著中國房地產市場已經正式步入了分化的時代。（一）城市分化加劇，補庫存與去庫存并存

庫存是一個相對的概念，也是一把雙刃劍，是好是壞關鍵是要看所處的市場環(huán)境。當市場環(huán)境向上時，融資渠道通暢，高庫存并不會帶來去化壓力，且存貨的升值也會增厚企業(yè)的利潤。當市場環(huán)境向下時，高庫存意味著去化壓力增大，且最大的風險來自于存貨減值帶來的損失以及融資困難。特征3：分化時代，花開花落1、一線城市庫存情況從庫存絕對量來看，上海、廣州、深圳仍處于高位，北京則持續(xù)下降，但去化時間（去化時間=當月可售面積/最近6個月的月均銷售面積）北京、上海、深圳均低于10個月，廣州去化時間較長，但考慮到廣州為商品房口徑，剔除這兩年大量供應的商業(yè)地產，預計商品住宅庫存去化時間跟其它三個一線城市差不多。截至11月底，北京商品住宅可售面積為844萬平米，去化時間為8.9個月；上海商品住宅可售面積為1063萬平米，去化時間為9.2個月；廣州商品房可售面積為1549萬平米，去化時間為18.2個月；深圳商品住宅可售面積為345萬平米，去化時間為9.4個月。我們認為一線城市商品住宅供需矛盾突出，且短期內資源，人口的集聚力度仍將繼續(xù)加大，短期內供不應求的現(xiàn)象仍將持續(xù)，短期房價上漲壓力較大，這也是“京七條”，“滬七條”和“深八條”出臺的主要原因。特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落2、二線城市庫存情況從庫存來看，大部分二線城市庫存仍在持續(xù)增加，甚至部分城市創(chuàng)下近幾年的新高。截至2013年11月份，杭州商品住宅可銷售面積400.6萬平米，去化時間14.6個月；重慶商品房可銷售面積1497萬平米，去化時間8.1個月。寧波商品房可銷售面積1058萬平米，去化時間25.8個月，寧波銷售面積雖然較去年大幅提升，但當前庫存壓力仍舊比較大，今年以來去化時間不斷拉長；福州商品住宅可銷售面積205萬平米，去化時間13.2個月。截至2013年11月，廈門商品住宅可售面積250.6萬平米，去化時間低至7.9個月，銷售的快速上行和供應不足，致使今年以來廈門房價上漲幅度媲美一線城市；青島商品住宅可售面積621萬平米，去化時間10.7個月。特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落3、三線城市庫存情況三四線城市由于供應和需求失衡，供過于求的局面持續(xù)。整體上看2013年以來庫存和去化時間雙雙攀升。在未來的一段時間仍將面臨著比較大的去化壓力，特別是華東區(qū)域幾個高度依賴出口的城市，由于外需不振導致出口低迷，部分城市發(fā)生民間信貸危機，住房市場萎縮，成交面積同比負增長，比如蘇州、常州、無錫、溫州等城市。目前來看，東北區(qū)域的三四線城市風險最大，丹東、營口、連云港等城市庫存大量積壓，市場表現(xiàn)不振，去化任務艱巨。特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落（二）庫存結構分析

1、各面積段產品銷售情況表明，熱銷戶型朝著適度大型化的方向發(fā)展2013年，受制于限購政策，144平米以上大戶型產品持續(xù)滯銷，144平米以下產品占比提升。與2012年不同的是，2013年90-144平米戶型產品占比提升，而90平米戶型產品占比有所下降。世聯(lián)重點監(jiān)測的10個城市成交數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月，90平米以下的產品成交面積占總量的33.5%，較去年下降8.4%，90-144平米的產品占44.1%，較去年上升9.4%，而144平米以上的產品占比22.5%，較去年下降0.8%。2013年1-11月份，面積小于90平米的占比為29.4%，較去年下降16.4%，面積在90平米和144平米之間的占比為51.7%，較去年大幅提升11.7%，而面積大于144平米的比重占比18.9%，較去年提升6.3%。特征3：分化時代，花開花落特征3：分化時代，花開花落2、開發(fā)商庫存結構調研結果表明，144平米以上的產品持續(xù)滯銷2012年以來剛需和改善型產品的熱銷使得大部分開發(fā)商調整產品策略以迎合市場需求，但是也有部分開發(fā)商由于前期大戶型產品占比太大，加上大戶型產品持續(xù)滯銷，使得庫存中該類產品大量積壓。特征4：大者恒大，強者恒強

在確認2012年年初的觸底反彈之后，房地產市場在2013年繼續(xù)回暖，龍頭企業(yè)更是一路高歌。城市住宅市場成交量持續(xù)回升，進而帶動一二線重點城市項目價格上漲，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖，土地市場也發(fā)生了量價齊升的現(xiàn)象。在此大好形勢下，房地產開發(fā)商銷售火爆，現(xiàn)金流狀況大幅改善，庫存壓力明顯減少，財務狀況穩(wěn)健良好。雖然地王時有發(fā)生，但主流房地產開發(fā)商整體拿地理性，抗風險意識增強，抵御行業(yè)風險和應付政策調控的能力處于歷史最佳狀態(tài)。在供需兩旺的情形下，龍頭房地產開發(fā)商的表現(xiàn)優(yōu)異，行業(yè)集中度持續(xù)提升。總體來說，大型房地產開發(fā)商運營高效穩(wěn)健，一方面繼續(xù)拓寬融資渠道以有效降低融資成本，另一方面積極拿地擴張，進一步搶占市場份額。因行業(yè)資金密集型的特點，融資的結構和成本對房地產開發(fā)商來說確實是核心管理內容。能夠獲得低成本的資金對開發(fā)商而言，便是擁有天然的優(yōu)勢，因而未來集中度演化會更加明顯。特征4：大者恒大，強者恒強

（一）上市房地產開發(fā)商營收創(chuàng)新高，來年毛利率和凈利率將有所改善

截至2013年10月31日，股市場共計有142家上市房地產開發(fā)商公布了今年三季度季報，A營業(yè)收入和凈利潤均實現(xiàn)良好增長。2013年前三季度共實現(xiàn)營業(yè)收入4105.98億，同比上升36.41%；實現(xiàn)營業(yè)利潤705.43億，同比上升28.90%；其中凈利潤達到524.19億，同比上升26.50%，歸屬上市公司股東凈利潤471.39億，同比上升26.74%。營業(yè)收入、凈利潤和歸屬上市公司股東凈利潤絕對值和增速均創(chuàng)下這一輪以來的新高，顯示出市場情緒處于樂觀狀態(tài)。特征4：大者恒大，強者恒強

特征4：大者恒大，強者恒強

A股上市房地產開發(fā)商整體毛利率維持平穩(wěn)，比2012年底略微下滑1.3個百分點，主要是因為目前結算的項目大部分處于2011年四季度和2012年上半年時期，時值行業(yè)銷售低谷，開發(fā)商策略是走量為上，犧牲了部分毛利。而從凈利率來看，其跌至近5年低點，部分原因是因為三項費用為當期結算，期間隨著今年的銷售火爆有所增長，而銷售的結算為2011年四季度和2012年上半年時期，收入和費用的結算錯位導致凈利率下降幅度大于毛利率下降幅度。特征4：大者恒大，強者恒強

A股上市房地產開發(fā)商費用率占比略微超過10%，三項費用占比較去年有所上升，其中財務費用上升0.3個百分點，管理費用上升0.4個百分點，但都處于正常范圍之內。目前來看，整體毛利率和凈利率都處于底部，未來將會有所增長，主要原因是1）整個行業(yè)進入漲價周期，未來結算期的項目均處于此周期內的，因而毛利率會得到提升；2）之前資金緊張的局面會大大扭轉，2012年下半年之后的融資成本逐步下降，營業(yè)收入同比增長會高于三項費用的同比增長，特別是財務費用增長會放緩，因此凈利率會得到實質性的改善。特征4：大者恒大，強者恒強

特征4：大者恒大，強者恒強

（二）上市房地產開發(fā)商庫存增長加速，未來業(yè)績鎖定性較強

截至2013年三季度，上市房地產開發(fā)商累計庫存絕對值處于歷史最高水平，達到18999億元；庫存增速平穩(wěn)，較2012年三季度同比增長27%。考慮到其中已售未結的項目，上市企業(yè)的真實庫存（可通過庫存剔除預收但未交房部分的成本推斷出來）高峰已過，原因是1）未來將進入2012年下半年和2013年銷售高峰的結算期，庫存增速將進一步回落；2）地價上漲造成新增項目庫存價格上升，但庫存面積增長速度有所回落。截至2013年三季度，上市房地產開發(fā)商累計預收賬款絕對值也處于歷史最高水平，達到7547億元；預收賬款增速較2012年三季度同比增長24%，略低于庫存增長速度，預收賬款的平穩(wěn)增長對未來業(yè)績增長提供了有力的保障。特征4：大者恒大，強者恒強

特征4：大者恒大，強者恒強

對于去化周期的估算，可用真實庫存的貨值（用當時毛利率估算）和當時銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金的成本進行模擬預估，得出的結論是目前大致需要11.4個季度進行完全去化，而房地產開發(fā)商必須維持2-3年的庫存維持運營，所以去化壓力屬于正常情況。特征4：大者恒大，強者恒強

（三）上市房地產開發(fā)商財務穩(wěn)健，償債能力大為改善

截至2013年三季度，上市房地產開發(fā)商的短期債務為3297億元，長期債務為5816億元，有息債務占總資產比例為31%，與過去5年相比保持平穩(wěn)。值得注意的是，開發(fā)商的短期債務占整體債務的比例明顯下降，從過去兩年的42%降到了目前的36%的水平，大幅下降7個百分點，顯示出開發(fā)商財務架構更趨穩(wěn)健，在整體債務水平保持均衡的狀態(tài)下，調整了債務的內部結構，接近歷史低位，使得償付能力更加自如，財務彈性明顯加強。

如果說核心城市的房價難降，很多時候根源就在這里。我們觀察過往幾輪的中國房地產價格調整的規(guī)律中可以發(fā)現(xiàn)：每一輪房價的下跌總是伴隨著一二手倒掛的現(xiàn)象出現(xiàn)，二手房價往往更加抗跌，房價的調整都是一手房。原因在于，中國的家庭部門的整體資產負債率較低，并不會面臨著很大的償付危機；反倒是高杠桿的房地產開發(fā)商在市場需求下滑銷量下降的時候，之前很多負債到期導致短期的償付壓力時有出現(xiàn)，從而促使開發(fā)商降價拋售物業(yè)。顯然的，對于任何一家開發(fā)商來說，資金越廉價越好，債務結構里面短債的占比越低越好。在經歷過幾輪市場周期的波動挑戰(zhàn)之后，無疑開發(fā)商越發(fā)理性，越發(fā)有應對經驗。在這樣的情形下，我們看到短債占比不斷下降是一個好的跡象。至少，中國的開發(fā)商也在成長，這將意味著房地產市場越發(fā)顯得健康。特征4：大者恒大，強者恒強

特征4：大者恒大，強者恒強

（四）上市房地產開發(fā)商銷售旺盛，現(xiàn)金流狀況良好

截至2013年三季度，上市房地產開發(fā)商的銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為5976億元，較去年同期增長27%。同時，上市房地產開發(fā)商的購買商品、接受勞務收到的現(xiàn)金為5403億元，較去年同期大幅增長66%，顯示出開發(fā)商現(xiàn)金流狀況良好，拿地進取，這也可從存貨占總資產比例得到旁證：存貨占總資產比例攀升至歷史新高65%，而貨幣占總資產比例處于歷史低位的12%。截至2013年三季度，上市房地產開發(fā)商經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額是-736億元，由去年的正值轉負的現(xiàn)象亦說明開發(fā)商積極拿地，籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額是1209億元，較前兩年大幅攀升，亦接近歷史高位，說明房地產商信貸需求旺盛，融資渠道有所拓寬，整體融資活躍。特征4：大者恒大，強者恒強

特征4：大者恒大，強者恒強

特征4：大者恒大，強者恒強

（五）多數(shù)房地產開發(fā)商超額完成任務

今年房地產銷售暢旺，根據(jù)已披露的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企同比去年均取得明顯突破。大部分企業(yè)全年銷售目標完成度均超過3/4，快于往年時間進度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績預計將繼續(xù)攀升，重點企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%-30%的業(yè)績增長率。碧桂園、融創(chuàng)中國、世茂房地產和中海地產在持續(xù)的銷售旺勢中，已提前兩個月完成企業(yè)年度銷售目標。其中碧桂園和融創(chuàng)的表現(xiàn)異常突出，碧桂園797億元的成績單，已超越其在年初制定全年目標620億元近三成，更是接近2012年全年476億元的兩倍；而融創(chuàng)中國不僅以10月單月新增預訂合約金額108.5億迅速達成全年目標，并以前三季度70%的漲幅，在標桿房企中緊隨碧桂園同比120%的增長速度。不僅標桿房企業(yè)績飄紅，以瑞安房地產、中駿置業(yè)為代表的中小房企，前十月業(yè)績的同比漲幅都錄得翻番，即使是業(yè)績漲幅排名較為靠后的花樣年、首創(chuàng)置業(yè)，也獲得了10%左右的增長。特征4：大者恒大，強者恒強

第二部分北京房地產市場概況市場綜述/政策法規(guī)/政策綜述

2013年11月14日，住房城鄉(xiāng)建設部出臺了《住房保障檔案管理辦法》，住房城建部部長、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會上說，明年全國保障房建設目標可能在600萬左右，絕不會低于500萬套。保障性住房作為與商品性住房相對應的一個概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經濟發(fā)展和房改的深化，我國房地產市場快速成長，住房建設快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。按照黨的十八大報告提出的要求，住房保障制度建設的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，立足保障基本需求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房[4]供需格局，向著實現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標邁進。我國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發(fā)展。近日，北京市政府表示2014年竣工10萬套保障房。十八屆三中全會順利落幕，出臺《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》

在本次的三中全會公告中，城鎮(zhèn)化再度成為重點篇章出現(xiàn)，不過去年十八屆一中全會相比，本次的決定報告中除了再次強調“以人為核心”、產城融合等概念之外，更明確提出了加快戶籍制度改革的具體方案。按照報告的表述來看，未來戶籍制度改革將大致分為四個檔次，建制鎮(zhèn)和小城市全面放開，中等城市有序放開，大城市總體維持，特大型城市嚴格控制。從房地產市場的角度來看，中大型城市應是未來房地產企業(yè)投資的重點關注對象，其中，中等城市限購是否延續(xù)或許都已無需要過多關注，只要人口流入規(guī)模能夠保證，在寬松的落戶政策催化下，房地產市場新增有效需求將源源不斷。市場綜述/政策法規(guī)/重點政策解讀國務院：不動產統(tǒng)一登記條例出臺，房產調控長效機制逐步完善

11月20日，國務院常務會議決定，整合分散在多個部門的不動產登記職責，由國土資源部承擔全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，并建立不動產登記信息管理基礎平臺。全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)和管理體制建立以后，可對非房市調控領域改革形成多方的支撐：首先，進一步轉變政府職能，最大限度減少政府對微觀事務的管理，提高政府治理效率；其次，有助完善官員反腐機制，全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)的建成之日，相信全國官員財產公開制度也將不日推行；再者，保護不動產權利人合法財產權，有助于建立產權清晰、高效流轉的全國統(tǒng)一不動產交易市場，進一步完善社會主義市場經濟體制；還有，是新一輪土改的基礎性工作，宏大的新型城鎮(zhèn)化建設將因此打開局面，進入蓬勃發(fā)展期。市場綜述/政策法規(guī)/重點政策解讀市場綜述/政策法規(guī)/點評

全國統(tǒng)一的不動產登記系統(tǒng)的建成，必將大大提高樓市調控的科學性、針對性、有效性。首先，它是樓市調控長效機制最基礎的工作。無論是住房信息聯(lián)網(wǎng)還是房產稅政策，都需要以此為基礎。如果不動產登記系統(tǒng)能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。因此，不動產登記條例的出臺，對于房地產市場是一個利好，有利于推動樓市調控去“行政化”。其次，建立不動產統(tǒng)一登記制度有利于房地產調控的政策針對性和有效性。目前，中央層面的政策制定者對全國的不動產分布情況不清晰，以及不同城市間的不動產信息查詢并非完全通暢，都使一些調控政策在制定上帶有盲目性，從而在執(zhí)行上不能達到預期效果。比如樓市限購政策，監(jiān)管部門不知道每個城市的購房者情況，并沒有針對性地根據(jù)不同城市的實際情況制定不同的限購標準，實際效果參差不齊。而有了全國不動產統(tǒng)一登記系統(tǒng)后，監(jiān)管層可以組建一個研究小組專門對全國和各個城市的不動產信息進行深入挖掘，制定出針對不同收入群體、區(qū)域制定差別性政策，從而提高房市調控的針對性，做到精準的“點對點”調控。朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)開建最大公租房小區(qū)，可提供6800套房

日前，全市最大公租房小區(qū)在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)正式開建，全部建成后可提供住房6800余套，并配備社區(qū)衛(wèi)生中心、養(yǎng)老院等設施。其中，率先開建的一期工程由11棟住宅樓組成，戶型以30至60平方米的套型為主，建成后將面向全市招租，每平方米月租金在38元至42元之間。據(jù)介紹，該公租房小區(qū)位于平房橋東側，總占地面積26.9公頃，共由5個地塊組成，整個項目分三期建成。目前，率先開建的一期工程已施工降水井近200口，現(xiàn)況土方工程測定基本完成?！懊髂晁奈逶路?，就能看見樓房一層層起來?！表椖块_發(fā)公司經理陳學東介紹，一期工程由11棟住宅樓組成，共約3200套住房。按照施工進度，一期工程預計2015年封頂，2016年完全交付使用。與本市在建的眾多公租房不同，這個全市最大的公租房項目并非由北京市、朝陽區(qū)兩級政府撥款，而是由朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)集體自籌資金興建，房屋產權歸鄉(xiāng)集體所有。按照“建成一期，出租一期”的原則，市住房保障辦公室從平房鄉(xiāng)躉租來房屋后，再定期支付房屋租金給鄉(xiāng)集體經濟組織。陳學東表示，這部分收益最終將會以生活補貼或其它福利的形式發(fā)放到當?shù)剞r民手中。市政動態(tài)/市政動態(tài)/市政建設規(guī)劃豐臺區(qū)豐臺保障房建設任務超額完成保障房竣工12363套

近日，北京豐臺區(qū)住建委稱，北京豐臺區(qū)實現(xiàn)保障房開工建設18055套，完成全年開工任務的101%，實現(xiàn)保障房竣工12363套，完成全年竣工任務的103%。據(jù)了解，在北京全市2013年建設籌集保障房16萬套，竣工7萬套的總體目標下，豐臺需建設籌集1.79萬套，占全市總任務的11.2%；竣工1.2萬套，占全市總任務的17.1%。通過總結近幾年的保障性住房選址建設經驗，我區(qū)提前謀劃建設任務，盡早實現(xiàn)項目落地，有效確保了今年保障房建設任務的完成。北京豐臺區(qū)委書記李超鋼、區(qū)委副書記、區(qū)長冀巖多次主持召開區(qū)委專題會、區(qū)長辦公會，聽取工作進展，要求各相關部門加強協(xié)調配合，扎實做好住房保障工作。以區(qū)重大項目領導小組辦公室為依托，定期召開“專題調度會”，及時動態(tài)解決各保障房項目存在問題，確保工程進度。市政動態(tài)/市政動態(tài)/市政建設規(guī)劃京住房庫存跌破警戒線

“由于近期新房供應不足，需求卻在不斷增加，促使北京的新房庫存量不斷減少。”張大偉說，“如果以北京月均10000套計算，59921套的消化的周期已不足6個月。”張大偉指出，從北京以往庫存與市場關系來看，庫存8萬套是供求均衡點，若高于8萬套，說明供大于求，房價會滯漲甚至下跌，但低于8萬套時，房價會上漲明顯。而僅不足6萬套庫存，可能會影響10月份市場成交量，但供求矛盾激烈，房價上漲速度或再度加快。市政動態(tài)/市場資訊/市場行情北京自住型商品房最快明年賣不會取代保障房

北京剛推出的自住型商品房雖然對保障房家庭優(yōu)先購買，但自住房不會取代經適房、限價房。昨日，市房協(xié)秘書長陳志做客城市服務管理廣播時表示，自住房最快有望在明年下半年銷售。按照自住型商品房的政策，經適房、限價房輪候家庭，以及北京市戶籍無房家庭可優(yōu)先購買。市政動態(tài)/市場資訊/市場行情/點評

當前北京可售商品住宅庫存已經跌破警戒線，從北京房價調控角度來看，如果可售商品住宅庫存不足，那么房價還會持續(xù)上漲，這勢必會加大第四季度北京房價調控的難度。從目前整體的市場走勢看，年內北京的庫存減少狀態(tài)很難得到緩解，“銀十”量價上漲幾成定局，但北京后期將出臺的限房價、地價，以及其他可能出臺的長效機制或有望逐漸抑制房價上漲幅度。市政動態(tài)/市場資訊/市場新規(guī)北京：加快房地產稅立法并適時推進改革

據(jù)11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議，逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革，適當簡化稅率。把高耗能、高污染的產品及部分高檔消費品納入征收范圍。逐步建立個人所得稅制。加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)保費改稅。隨后，財政部部長樓繼偉在11月19日發(fā)行的《〈中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制改革需要把握的五個方面之一，并提出要加快房產稅立法，推進房產稅改革。11月20日消息，國務院總理李克強當天主持召開國務院常務會議，決定整合不動產登記職責。會議指出，整合不動產登記職責、建立不動產統(tǒng)一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔。市政動態(tài)/市場資訊/市場新規(guī)/點評

從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設部（住建部）聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房產稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費的征收需要家庭房產數(shù)據(jù)的詳細數(shù)據(jù)做為依托，住房信息聯(lián)網(wǎng)是房產稅擴圍的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內開征房產稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海（樓盤）、重慶（樓盤）兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節(jié)作用，房產稅才會真正發(fā)揮它的作用。市政動態(tài)/市場資訊/土地資訊京密集推配建自住房地塊

2013年11月4日，北京迎來首場自住型商品房土地的集中出讓。當天，現(xiàn)場共出讓了8宗配建競價地塊，總成交金額高達87.69億元，其中6宗為自住型商品房用地。此6幅配建自住型商品房的地塊遍布朝陽、海淀、平谷、昌平、順義五個區(qū)縣，最終成交總價為70.09億元，溢價27%?！白宰⌒蜕唐贩俊闭咧饕峭ㄟ^增加土地供應、加快中低價位自住型改善型商品住房建設來調節(jié)房地產市場的供求差，從而達到抑制房價上漲的目的。其低于同時段同品質商品住房30%的銷售均價將會吸引大批首次置業(yè)需求者的購買，從短期來看，北京自住型商品房政策堅持“寬進、嚴出”的標準，將保障人群覆蓋面大大增加，確實有助于緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力，這將是在對地方土地財政收入影響不大的前提下，穩(wěn)定房價預期的最快的辦法，因而對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。但是從中長期來看，此類用地一般分布在距離市區(qū)較遠的偏遠地區(qū)，這樣來看，其相應的配套設施將會不太完善，這對于改善性需求來講，吸引力不大，政策影響也就不大。市政動態(tài)/市場資訊/土地資訊北京順義今年累計22宗土地交易土收破百億

近日，市國土局官方微博“國土北京”發(fā)布消息稱，截至目前，順義區(qū)今年已經累計有22宗土地入市交易。其中，已成交20宗土地，總用地面積為157.83公頃，總成交價款已經達到了108.9億元。隨著順義新城第22街區(qū)SY00-0022-6003(西區(qū))地塊以16.7億元的價格拍出，也使得今年目前順義區(qū)的土地成交總額突破百億元。順義區(qū)國土局的相關部門負責人介紹，108.9億元的土地總成交價款中，已經實現(xiàn)政府土地收益59.25億元，這個數(shù)字已經接近了5年來土地收益最高的2010年的65.67億元。據(jù)悉，今年順義區(qū)入市交易的22宗土地中，商品住宅用地6宗，總用地面積93.79公頃；保障性安居工程用地2宗，總用地面積28.16公頃；商服用地6宗，總用地面積40.06公頃；工業(yè)用地8宗，總用地面積42.4公頃。來自市土地整理儲備中心網(wǎng)站的信息顯示，目前順義區(qū)仍有兩宗地發(fā)布了出讓公告，但尚未成交，總用地面積46.58公頃，預計2014年1月7日成交。根據(jù)出讓公告，兩宗地均位于順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)中心區(qū)，起始價格相加已達到42.3億元。據(jù)悉，這兩宗地共將配建至少8.33萬平方米的限價商品房和至少5.7萬平方米的自住型商品房。市政動態(tài)/市場資訊/土地資訊/點評

京七條后北京掀拍地高峰，自住型住房用地大量入市。北京土地市場11月份迎來了交易高峰，共計8宗經營性地塊入市交易，成交價格達到87.69億元。受益于強勁的購房需求以及堅挺的價格表現(xiàn)，房企對北京市場信心充足。預計在四季度的其他土地出讓中，房企搶地仍會出現(xiàn)，市場將持續(xù)火爆。值得注意的是，本次集中出讓的地塊含有大量自住型商品住房和保障性住房用地，超過規(guī)劃建筑面價的七成。第三部分香河房地產市場現(xiàn)狀環(huán)境概述隨著北京CBD的東擴、通州新區(qū)的規(guī)劃和環(huán)首都經濟圈等大量的利好政策堅定了香河衛(wèi)星城的定位，香河經濟開發(fā)區(qū)作為離北京最近的區(qū)域，迸發(fā)出蓬勃的生機，隨著開發(fā)區(qū)的獲批，項目陸續(xù)的建設，極大的帶動了人口的增長和經濟的蓬勃發(fā)展。從北京城市發(fā)展機會中尋找香河未來的發(fā)展方向將成為承接北京外溢人口的重要區(qū)域！北京周邊的區(qū)縣由于自身的地理及交通優(yōu)勢，成為吸引北京外溢人口的重要區(qū)域

2000年的四環(huán)、2003年的通州、2006年的燕郊、2009年的香河：價差的壓迫下客戶逐漸克服郊區(qū)的陌生感障礙，同時城市范圍逐漸擴大。三個重要優(yōu)勢第一是地理區(qū)域的優(yōu)勢。香河區(qū)域得天獨厚，與京津接壤，處在環(huán)渤海經濟圈的核心腹地，以香河為圓心，方圓500公里范圍有百萬以上人口城市11座，常駐居民兩億多人，消費市場巨大。且全縣自然、生態(tài)、優(yōu)美宜人，香河縣又通過了ISO14001國際環(huán)境管理體系認證和ISO14000國家示范區(qū)驗收，林木覆蓋率達40.3%，擁有潮白河等四條主要河流水系，形成都市之間難得的天然氧吧。這對于飽受霧靄之苦的北京市民來說無疑是個巨大誘惑。第二是交通優(yōu)勢，香河縣交通路網(wǎng)便捷、通達，擁有京哈高速，103國道等幾條省級交通干線，京哈高速在香河縣設有河北第一出口和第二出口，京哈高速938，810路公交車皆由香河縣直達北京郎家園。其交通的優(yōu)勢也是無可比擬的。第三點配套優(yōu)勢，香河這的商業(yè)配套非常明顯，國家國安兩大足球訓練基地坐落于此，香河市東北亞地區(qū)的家具集散地，家具展廳面積達到220萬平方米，規(guī)模位于北方最大全國第二，為香河贏得了中國北方家具之都的魅力品牌，先后承辦過中美第三屆戰(zhàn)略對話等國際會議，香河因此被寓意為中國北方會展名城。市場掃描

香河縣房地產2013年市場表現(xiàn)出供銷兩旺，發(fā)展速度快的態(tài)勢，年消化增長比例一直保持在20%以上，市場消化能力強。香河縣房地產市場開發(fā)和供應量自2008年開始發(fā)生大幅度飛躍式的發(fā)展，增長幅度在3倍以上，且之后的市場供應量平穩(wěn)發(fā)展。同時，香河縣房地產市場消化量在2012年出現(xiàn)激量增長，并一直保持平穩(wěn)增長，市場存量不斷減少，增長比例始終保持在20%以上，市場消化能力強。

香河縣房地產市場開發(fā)以中小規(guī)模為主，產品供應結構以多層和小高層板樓為主的中低端產品；由于不斷涌進的全國知名房地產開發(fā)企業(yè)的入駐，目前市場價格水平凸顯在6000-7800元/平米，區(qū)域地段價值有明顯分割，但市場開發(fā)高度集中還在本土開發(fā)商手中。香河縣城內小高板供應為主，產品規(guī)劃設計和品質屬中低檔，競爭力弱，北京客戶基本占到45%，經濟開發(fā)區(qū)以小高層、高層、聯(lián)排別墅供應為主，檔次品質較高，逐漸出現(xiàn)高端產品，北京客戶所在比例可達75%以上?？偨Y通過對香河房地產市場不難看出香河獨特的地理位置優(yōu)勢，隨著北京以及及河北省城市化進程的推進，環(huán)首都新型城市群雛形已經顯現(xiàn)，以三河、香河、大廠為基礎，建設京東新城的構想正在逐步實現(xiàn)。根據(jù)規(guī)劃，環(huán)京區(qū)域河北省將建設3座百萬級人口新城。其中，以香河、三河、大廠為主，將建設一座位于北京、天津二者之間的京東新城。在通州“城市副中心”的確定、“環(huán)首都經濟圈”的逐漸落實，京津的聯(lián)動，同時伴隨著在北京的第三次城市空間跨越式發(fā)展之際，香河得天時地利，不僅以獨特的區(qū)位位于京津唐核心，而且同時是京津的交通樞紐地帶。目前，環(huán)渤海區(qū)域的規(guī)劃已經進入實質性發(fā)展階段，香河的地理位置優(yōu)勢突出，在北京與天津之間，是天津和北京把整個400多平方公里的香河包圍起來了，聯(lián)動優(yōu)勢非常明顯。它是往東環(huán)渤海區(qū)域重要的樞紐。

從香河目前的土地出讓區(qū)位來看，萬科、綠地、富力等品牌房企，大多集中在香河縣京沈高速以北地區(qū)，此區(qū)域地塊較為平整且均為大面積出讓，比較容易形成高品質大規(guī)模的宜居項目集群，目前該區(qū)域配套設施比較欠缺、成型項目較少，但隨著在建項目于待建項目的竣工與配套設施的完善北部區(qū)域房價還有很大的上行空間。香河將成為北京明日新城的最佳選擇！第四部分2014年房地產市場的展望這是一個分化的時代，今年以來核心城市主流產品價格上漲明顯與三四線城市去庫存并行，回顧全年，伴隨著董潘教授反復強調的“未來北京房價80萬一平”的聲音，北京五環(huán)的房價已經成功邁入5萬/平米的時代，這充分反映出來一線城市的漲幅；與此同時，我們發(fā)現(xiàn)供給壓力巨大而總量的需求有限，很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎么漲過，其中東北三省的三四線城市已經成為了不少開發(fā)商的夢魘，某些城市例如丹東的去化周期高達近7年，如果把未來的供應算上，那去化周期更是長得可怕；即使部分擁有產業(yè)集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如供給非常巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都，今年部分開發(fā)商在當?shù)氐挠揭膊桓?，其中還不乏知名房企。在一些傳統(tǒng)的發(fā)達區(qū)域，例如蘇南地區(qū)的蘇錫常，今年也因為外需的疲軟最終導致房地產市場表現(xiàn)并不如意；而溫州這樣民間資本特別活躍的地方，也因為民間資本危機導致房價的暴跌，與之對應的是在四大國有銀行壞賬里面，溫州是排名第一的城市；即使在杭州這樣的大家公認的1.5線城市，不少開發(fā)商在這里也面臨著去化并不如意的挑戰(zhàn)。展望

在這個分化的時代里面，我們也可以看到開發(fā)商的分化在加劇，集中度在顯著地提升。由于核心城市主流產品供不應求的狀態(tài)，刺激資金實力雄厚的主流開發(fā)商回歸一二線城市，直接推升核心城市的地價，從而導致行業(yè)的進入門檻被拔高，因此在當前拿地越來越難的時候，大開發(fā)商憑著品牌和產品的號召力，有與地方政府談判的實力，在拿地方面較中小開發(fā)商更加有優(yōu)勢；由于利率市場化的推進，當前市場利率雙軌并軌推高利率中樞的趨勢越加明顯，刺激開發(fā)商更愿意從海外融入廉價資本，疊加國內以資產作為信用的融資現(xiàn)狀使得大開發(fā)商擁有更高的額度，這樣的開發(fā)商其IRR(內部收益率)與融資成本的裂口更大，競爭優(yōu)勢更大，例如某公司項目18%的IRR要求，最低時其從香港能融到Libor(倫敦同業(yè)拆借利率)加200~300多個BP的廉價資本；由于在公司管理、組織架構和發(fā)展前景等多方面的優(yōu)勢，吸引著更多的人才流向大的開發(fā)商；在行業(yè)整體利潤率逐步走下坡路的趨勢下，已經形成規(guī)模優(yōu)勢和成熟產品體系的大開發(fā)商在成本控制上優(yōu)勢明顯，利潤表現(xiàn)方面較中小開發(fā)商要好。上述這些，都是開發(fā)商集中度不斷加速的原因。展望

在舉世矚目的三中全會后，房地產市場的走向牽動人心。從三中全會的《決定》全文來看，并沒有單獨論述房地產的段落章節(jié)，但可以從市場體系、土地改革、財稅改革等方面看出不少關于房地產市場的內容。字里行間，透露出這樣的信號：房地產市場未來會更加市場化，強調市場在資源配置中的決定性作用，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，集體經營性建設用地出讓、租賃、入股同地同權，加快推進房地產稅立法并適時推進改革，這將意味著中央決意建立起房地產“市場歸市場，保障歸保障”的二元體系，加強對農民利益補償?shù)牧Χ群鸵詣?chuàng)新方式提升農民收入，加快聯(lián)網(wǎng)速度試點和房地產稅立法，這些長期性的措施將促進我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們預計未來的房地產市場預期穩(wěn)定，市場的運行受到行政性調控的力度將越來越小。展望

政策之外，我們更加愿意談談行業(yè)的中長期未來。我們一直沒有擔心過市場中長期的表現(xiàn)，皆因中長期的需求沒有問題。相比歐美日等國家，中國家庭部門的資產負債表杠桿率較低，有充足的加杠桿空間。中國城鎮(zhèn)居民可支配收入還在持續(xù)增長，未來還有收入倍增計劃保駕護航，能很好地支撐房地產中長期的基本面。即使從住戶儲蓄率走勢來看，2009年之后已經走過了高位拐點，但是在可預見的未來里將會維持在一定的高位水平。這些都是我們對于行業(yè)中長期仍持有信心的重要原因。當然，由于住戶儲蓄率高位拐點已過，再加上中國家庭金融資產規(guī)模爆發(fā)分流住宅的投資投機需求，我們預計未來房價上漲的幅度會逐步放緩，這是行業(yè)下半場的重要特征。如果加上三中全會關于房地產政策的相關表述，我們對于房地產市場未來的健康程度更加樂觀。但是我們也知道，即使行業(yè)的中長期向上，但短期不時也會有些小調整，這也是行業(yè)正常的螺旋式上升的規(guī)律。展望

對于2014年市場的短期表現(xiàn)，我們也有一些自己的判斷，但預測這些行業(yè)的總量數(shù)據(jù)意義真的不大。我們更加相信，對于開發(fā)商而言，與其預測明天天氣是否會變冷，不如多穿一件衣服；而且，在市場邁入分化的時代之后，市場總量變化帶來的指導意義正在被進一步地削弱。在市場的供需關系層面，由于今年土地成交情況處于讓人滿意的高位，則意味著2014年開發(fā)商推盤的貨值會有明顯的上升。再來看需求，我們一貫認為資金成本的抬升對于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因為除了價格之外，還有首付比例、期限、預期收入等非價格因素帶來的影響。更準確的說，家庭部門的需求曲線對資金成本的彈性沒那么大。因此，利率的上浮要累積到比較大的幅度后（這是漸進的過程），才會導致需求出現(xiàn)顯著衰退。今年下半年以來，整體利率中樞開始緩慢抬升，但是進入四季度之后，長端利率隱然有加速的趨勢。展望

因此，對今年下半年的成交水平并不是太擔心，但是由于最近長端利率的走高，加上當前中國的貨幣易緊難松的大環(huán)境，使得我們開始對于接下來乃至明年的需求表示明確的擔憂。總的來說，2014年行業(yè)的整體供給增加，估計可售面積要增加10%左右，而需求卻有所衰退，我們相信行業(yè)整體的去化率會低于2013年，預測銷售面積同比增長5%，全國均價增長5%，而銷售金額增長10.2%，但當前城市分化的局面在2014年會加劇。或許會有人認為明年會是房價負增長的糟糕局面，甚至現(xiàn)在都有些崩盤言論出現(xiàn)。對此，我們只能說即使在市場存在調整的2011年，行業(yè)的數(shù)據(jù)依然是正增長的，但是對于任何一個行業(yè)來說，增速的下滑帶來的沖擊一點也不會比絕對值負增長的沖擊少，尤其是對于房地產這樣的資金驅動型的行業(yè)而言，沖擊會更明顯。2011年行業(yè)增速的下滑，導致很多開發(fā)商在2012年初面臨著巨大的償付危機，最終很多開發(fā)商降價來保證現(xiàn)金流的安全，在2012年初甚至存在一些價格直接腰斬的樓盤。在2014年，行業(yè)增速的下降同樣會帶來較大沖擊，會有部分加杠桿過度的開發(fā)商面臨著去庫存的壓力。但是更多的中大開發(fā)商在這一輪以來加杠桿比較謹慎，債務結構優(yōu)化較好，A股三季報的數(shù)據(jù)顯示行業(yè)短債占比為36%，處于近幾年來的低位?；趯φw行業(yè)的財務健康程度的信心，我們認為2014年增速的下滑帶來的沖擊會比2011年少，行業(yè)將會實現(xiàn)軟著陸。展望感謝您的聆聽與閱讀謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產相關基本知識2、了解房地產相關的建筑知識3、熟悉房地產銷售基本知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產基礎知識房地產房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產是指房屋的經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】地產是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產、地產兩者間的關系房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分2、從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格3、從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】房地產的經濟特性1、生產周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產的保值增值性

房地產的特性

房地產的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產業(yè)

以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業(yè)。

房地產開發(fā)房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產基本概念】

房地產市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產基本概念】

房地產價格房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產價格水平的高低。

房地產價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產價格

房屋價格

房地產價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】【第一節(jié)：房地產基本概念】房地產價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產基本概念】【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作