2023年中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查

4自去年12月國(guó)家防疫政策優(yōu)化后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，今年一季度GDP錄得4.5%的增長(zhǎng)。中國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)結(jié)束8個(gè)季度的連續(xù)下跌并環(huán)比回升至107.8?？茽柲嵬馍讨苯油顿Y信心指數(shù)企穩(wěn)，1-4月實(shí)際利用外資金額錄得歷史第二高值。我們今年的辦公樓租戶調(diào)查于3月至4月開展，正逢經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)能出現(xiàn)波動(dòng)之際，但調(diào)查結(jié)果顯示企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期從去年低谷回升：超過(guò)四分之三(76%)的受訪企業(yè)預(yù)期2023年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，該比例較去年大幅提升71個(gè)百分點(diǎn)。圖表1:中國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)和外商直接投資信心指數(shù)1需求初顯，中資企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)需求增量調(diào)查結(jié)果顯示，2023年有42%的受訪企業(yè)計(jì)劃未來(lái)三年增加辦公面積，較2022年小幅提升4個(gè)百分點(diǎn)，但明顯低于2021年的59%。這一趨勢(shì)與寫字樓租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)保持同頻。在今年一季度寫字樓需求弱復(fù)蘇的情況下，CBRE預(yù)計(jì)，租賃活動(dòng)將跟隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和企業(yè)信心而逐步改善，2023年全國(guó)寫字樓凈吸納量約430萬(wàn)平方米，超過(guò)2020年和2022年的水平，達(dá)到2021年歷史峰值的六成左右。中資企業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)更強(qiáng)的增長(zhǎng)動(dòng)能。52%的中資企業(yè)計(jì)劃增加辦公面積，同比上升10個(gè)百分點(diǎn)。與此相反，計(jì)劃增加辦公面積的外資企業(yè)占比較去年下降5個(gè)百分點(diǎn)至25%,外資企業(yè)擴(kuò)張意愿的下降與歐美經(jīng)濟(jì)放緩不無(wú)關(guān)系。圖表3:2022年和2023年計(jì)劃未來(lái)增加辦公面積的企業(yè)占比(分中外資)2023年6整體來(lái)看，除持續(xù)高景氣的專業(yè)服務(wù)業(yè)擴(kuò)張意愿有所回落外，各行業(yè)需求較2022年均有不同程度的回暖，尤其是顯著受益于防疫措施優(yōu)化的零售貿(mào)易行業(yè)的擴(kuò)張意愿超過(guò)了2021年調(diào)查的水平。寫字樓租賃需求的三大主力引擎-金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、和專業(yè)服務(wù)業(yè)占據(jù)擴(kuò)張意愿榜單的前三位。在國(guó)家“數(shù)實(shí)融合”和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)加速布局的背景下，新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)制造業(yè)顯現(xiàn)強(qiáng)勁動(dòng)能，人口結(jié)構(gòu)變化和健康訴求也讓醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)具備長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?022年與新能源相關(guān)的鋰電池和乘用車、生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)的A股上市企業(yè)員工數(shù)同比增長(zhǎng)38%、37%、13%和10%3。本次調(diào)查也顯示，制造業(yè)和醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)計(jì)劃未來(lái)增加辦公面積的企業(yè)占比分別提升13和18個(gè)百分點(diǎn)。盡管仍顯著弱于2021年，但計(jì)劃增加辦公面積的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占比較2022年亦回升15個(gè)百分點(diǎn)至47%,其中近七成為全國(guó)總辦公面積5,000平方米以下的中小租戶。這一結(jié)果與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求引擎煥新趨勢(shì)吻合。CBRE發(fā)布的《中資企業(yè)寫字樓租賃四重奏》報(bào)告顯示，以人工智能、云計(jì)算為代表的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)以及軟件開發(fā)企業(yè)已逐步取代平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)成為支撐該行業(yè)的主要增量需求。2022年，此類交易面積以1,000至3,000平方米為主的租戶在科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)內(nèi)的新租面積占比增加至69%,同比上升24個(gè)百分點(diǎn)，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張動(dòng)能。圖表4:2021年、2022年和2023年計(jì)劃未來(lái)增加辦公面積的企業(yè)占比(分行業(yè))8企業(yè)未來(lái)三年擴(kuò)張意但同時(shí)關(guān)注租金成本基于疫情管控政策的調(diào)整，2023年已然是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)規(guī)劃的轉(zhuǎn)變時(shí)點(diǎn)。相較于疫情三年，未來(lái)三年有擴(kuò)張計(jì)劃的企業(yè)占比有所提升，適度增長(zhǎng)(10-30%)成為大部分計(jì)劃擴(kuò)張企業(yè)的選擇，顯示出當(dāng)前企業(yè)在全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景仍未完全明朗之際的謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。企業(yè)適度增長(zhǎng)的預(yù)期也體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)租金成本的規(guī)劃上。調(diào)查結(jié)果顯示，近八成受訪企業(yè)表示未來(lái)三年房地產(chǎn)租金支出的增速將不高于整體運(yùn)營(yíng)成本的增速。顯然，企業(yè)在增加其房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的同時(shí)，也將密切關(guān)注成本結(jié)構(gòu)的健康。金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)和零售貿(mào)易租戶計(jì)劃增加房地產(chǎn)租金成本的占比最高，分別為28%、26%和24%。9擴(kuò)租和品質(zhì)升級(jí)在企業(yè)未來(lái)的房地產(chǎn)策略中位居前二，但總體上呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)租金規(guī)劃直接影響企業(yè)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)策略的選擇?！び?jì)劃增加租金成本占比的企業(yè)具有強(qiáng)勁的擴(kuò)租和升級(jí)意愿。而作為其中的典型代表，金融、專業(yè)服務(wù)和高端零售租戶預(yù)計(jì)將繼續(xù)在核心商務(wù)區(qū)保持活躍?！ぴ谟?jì)劃降低租金成本占比的企業(yè)中，就現(xiàn)有租約進(jìn)行重新談判、行使租約到期或縮減權(quán)、辦公室整合和區(qū)位搬遷是被租戶較多選擇的房地產(chǎn)策略。我們認(rèn)為，當(dāng)前大部分城市的新興商務(wù)區(qū)建設(shè)將為成本敏感的科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)租戶提供充裕的選項(xiàng)?！?1%的受訪企業(yè)在保持未來(lái)三年房地產(chǎn)租金成本占比基本不變的前提下，房地產(chǎn)策略因行業(yè)特性和業(yè)務(wù)預(yù)期的不同而有所分化?？傮w而言，醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)租戶更傾向于擴(kuò)租升級(jí)，而交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、制造業(yè)等行業(yè)租戶則希望通過(guò)重整租約、搬遷等策略有效控制未來(lái)房地產(chǎn)租金支出的增長(zhǎng)。圖表7:未來(lái)企業(yè)優(yōu)先選擇的房地產(chǎn)策略(分不同租金成本規(guī)劃)4(房地產(chǎn)租金成本占比整體運(yùn)營(yíng)成本)判現(xiàn)有租約注釋4:占比表示各行業(yè)內(nèi)選擇該租賃策略的企業(yè)的比例，有設(shè)施使用權(quán)租賃靈活性設(shè)施使用權(quán)租賃靈活性無(wú)論是選取擴(kuò)租升級(jí)還是收縮整合的策略，租戶均不同程度地對(duì)設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性表示關(guān)注。這反映出租戶希望最大化其租賃權(quán)益并增強(qiáng)租約抗風(fēng)險(xiǎn)能力的意圖。對(duì)樓內(nèi)設(shè)施及業(yè)主旗下共享空間的使用權(quán)關(guān)注度最高。這一訴求近期已經(jīng)在市場(chǎng)上得到部分業(yè)主的響應(yīng)，如凱德辦公樓及產(chǎn)業(yè)園租戶可在全國(guó)12個(gè)凱德奕橋社區(qū)享有免費(fèi)預(yù)定和使用靈活工位的增值權(quán)益。從這一點(diǎn)上看，在全國(guó)擁有多個(gè)辦公物業(yè)的業(yè)主更具優(yōu)勢(shì)，業(yè)主也可以考慮引入擁有廣泛共享辦公空間網(wǎng)絡(luò)的第三方運(yùn)營(yíng)商作為商務(wù)配套并進(jìn)行合作。出于對(duì)經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)不確定性的考量，逾1/4的租戶希望業(yè)主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項(xiàng)之一，這一比例在中小租戶和業(yè)務(wù)彈性較高的科技互聯(lián)網(wǎng)租戶中更高。此外，也有小部分租戶在租賃面積增減的靈活度上提出訴求。圖表8:租戶對(duì)設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性的考慮將所在樓宇服務(wù)、設(shè)施和靈活辦公空間使用權(quán)納入租約提供裝修房使用所租樓宇業(yè)主旗下其他樓宇的設(shè)施，如共享辦公空間車位充足且提供電動(dòng)車充電樁在新租或續(xù)租時(shí)尋求更靈活的增加或縮減面積的條款固定工位配置需求反彈，辦公室利用率仍有提升空間圖表11:不同規(guī)模的企業(yè)辦公室利用率(工位使用率)達(dá)70%及以上的占比有限性；大型租戶對(duì)空間靈活性和健康元素要求更高除工位設(shè)置外，當(dāng)被問(wèn)及對(duì)工作場(chǎng)所的其他功能空間需求時(shí)，小型會(huì)議室和隔音空間訴求最多。這一現(xiàn)象的背后是企業(yè)踐行ESG理念和控制差旅成本的背景下，視頻會(huì)議需求的增多。該訴求在中小型租戶中更為突出。由于辦公室面積有限，在保證工位基本配置的情況下，很難再延伸出不同用途的配套空間。因此，中小型租戶在選址中尤為看重樓宇所提供的商務(wù)配套：73%的中小型租戶期望將所在樓宇服務(wù)、設(shè)施和靈活辦公空間使用權(quán)納入租約，高于整體均值12個(gè)百分點(diǎn)。大型和特大型租戶則更重視協(xié)作空間的合理布局和利用，比如設(shè)法改善大型會(huì)議空間的使用和增加協(xié)作空間配置。此外，大型和特大型租戶對(duì)打造綠色健康辦公場(chǎng)所的要求更高。圖表12:當(dāng)前企業(yè)在辦公場(chǎng)所中面臨的挑戰(zhàn)(空間布局)圖表12:當(dāng)前企業(yè)在辦公場(chǎng)所中面臨的挑戰(zhàn)(空間布局)沒(méi)有充足的隔音空間沒(méi)有充足的小型會(huì)議室大型會(huì)議空間未得到充分使用沒(méi)有充足的協(xié)作空間或小組項(xiàng)目空間空間設(shè)計(jì)難以輕松配置成不同用途缺乏更多的健康配套設(shè)施如健身房難以滿足ESG/WELL標(biāo)準(zhǔn)深入了解員工的行為模式是推動(dòng)辦公場(chǎng)所策略的重要前置條件圖表13:當(dāng)前企業(yè)在辦公場(chǎng)所中面臨的挑戰(zhàn)(策略實(shí)施)圖表13:當(dāng)前企業(yè)在辦公場(chǎng)所中面臨的挑戰(zhàn)(策略實(shí)施)整體-特大型租戶-大型租戶-中小型租戶運(yùn)用房地產(chǎn)科技，提升空間效率并推行適用的實(shí)施計(jì)劃提升辦公室利用率有賴于獲取更為準(zhǔn)確和及時(shí)的辦公室使用數(shù)據(jù)，并將其運(yùn)用于房地產(chǎn)策略的規(guī)劃、實(shí)施和回顧調(diào)整的全生命周期內(nèi)。與此同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)亦可用于分析和了解員工的行為模式，從而制定相匹配的辦公場(chǎng)所策略的實(shí)施計(jì)劃。域或樓層出入口安裝傳感器則可以獲得精準(zhǔn)和實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)，但成本相對(duì)較高。如今，當(dāng)辦公室利用率被納入核心指標(biāo)來(lái)規(guī)劃和優(yōu)化企業(yè)房地產(chǎn)策略時(shí)，越來(lái)越多的企業(yè)開始考慮安裝傳感器等設(shè)備。我們?cè)趪?guó)內(nèi)看到同樣的趨勢(shì)，今年有接近六成的受訪企業(yè)對(duì)辦公室利用率相關(guān)的科技表示關(guān)注，包括辦公桌預(yù)約在數(shù)據(jù)測(cè)量手段方面，2021年CBRE全球調(diào)查顯示，門禁卡、目測(cè)和WIFI網(wǎng)絡(luò)分析目前使用度較高，其成本低且容易實(shí)現(xiàn)，但數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度和安全性欠佳。相反，在全部辦公區(qū)工具(58%)和空間占用傳感器(56%圖表15:企業(yè)目前使用的辦公室使用率測(cè)量手段門禁卡成本較低全部辦公區(qū)域內(nèi)樓層內(nèi)成本較低實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)用來(lái)即時(shí)可追蹤歷史數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：2021CBREGlobalOccupancyInsightsReport,世邦魏理仕零碳目標(biāo)設(shè)定、能源審計(jì)和資源循環(huán)利用實(shí)施2500多家A股上市公司在2022年年報(bào)中披露了為減少碳排放所采取的措施及效果，占比首次超過(guò)50%。我們的調(diào)查結(jié)果與該趨勢(shì)高度吻合，2023年企業(yè)在房地產(chǎn)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)中落實(shí)ESG戰(zhàn)略的進(jìn)程全方位提速。在繼續(xù)把CBRE已經(jīng)做出于2040年實(shí)現(xiàn)凈零碳排放的承諾，并提出到2035年將為租戶管理的設(shè)施中每平方英尺的碳排放量減少79%(以2019年為基期)的中期目標(biāo)。我們將為租戶提圖表16:已在房地產(chǎn)策略中實(shí)施ESG相關(guān)事項(xiàng)的企業(yè)占比8更多租戶愿意接受綠色溢價(jià)租賃和使用綠色樓宇是企業(yè)將ESG戰(zhàn)略落實(shí)在房地產(chǎn)策略中最直接的表現(xiàn)。在今年的調(diào)查中，有明確意愿搬遷至綠色認(rèn)證樓宇的租戶占比達(dá)到66%,較2022年增加16個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，租戶對(duì)綠色樓宇溢價(jià)的接受度有所提升：愿意為搬遷至綠色樓宇并支付租金溢價(jià)的企業(yè)占比自2022年的3%提升至16%;同時(shí)72%的企業(yè)希望租金溢價(jià)控制在5%以內(nèi)。28%的租戶表示可以考慮為所在樓宇進(jìn)行升級(jí)和綠色改造支出一定費(fèi)用；而在以續(xù)租和擴(kuò)租作為未來(lái)優(yōu)先選擇的房地產(chǎn)策略的受訪租戶中，這一比例分別達(dá)到57%和圖表17:租戶目前對(duì)具備綠色認(rèn)證(如LEED、WELL等)的辦公樓物業(yè)有何看法內(nèi)圈為2022年外圈為2023年13%不確定/不關(guān)注圖表18:對(duì)目前所在項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)樓宇進(jìn)行升級(jí)和綠色圖表18:對(duì)目前所在項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)樓宇進(jìn)行升級(jí)和綠色改造，租戶是否愿意支出一定的費(fèi)用(如增加物業(yè)管理費(fèi)等)已設(shè)定零碳目標(biāo)的企業(yè)意愿尤為顯著，金融、專業(yè)服務(wù)和醫(yī)藥租戶領(lǐng)先在CBRE今年的調(diào)查中，22%的受訪租戶表示已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)，這將為企業(yè)在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的減碳提供至上而下的支持和行動(dòng)框架，因此這部分企業(yè)所展現(xiàn)出對(duì)綠色溢價(jià)更高的接受度也在意料之內(nèi)。分行業(yè)來(lái)看，金融、專業(yè)服務(wù)租戶的綠色溢價(jià)接受度領(lǐng)先于整體平均水平，這在一定程度上緣于辦公職場(chǎng)在這兩個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)零碳目標(biāo)進(jìn)程中的重要性和優(yōu)先級(jí)。在租賃綠色樓宇之外，企業(yè)對(duì)租約能否“綠化”日益重視。19%的受訪租戶計(jì)劃在未來(lái)租約中放入綠色條款，其中綠色裝修、廢棄物處理和能耗數(shù)據(jù)披露相關(guān)條款的關(guān)注度最高。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)綠色租賃的發(fā)展目前尚處在初級(jí)階段，近年來(lái)我們看到太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新城控股等領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主開始在租約中加入綠色條款。CBRE認(rèn)為，隨著政府對(duì)公共建筑碳排放約束機(jī)制的不斷完善，以及能耗、碳排放數(shù)據(jù)的獲取和評(píng)估對(duì)樓宇租賃雙方實(shí)現(xiàn)其碳中和目標(biāo)的重要性日益提升，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)綠色租約的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化有望提速。圖表21:企業(yè)關(guān)注的綠色租約要素 和建議進(jìn)一步提升空間效率優(yōu)化企業(yè)辦公資產(chǎn)組合推進(jìn)辦公場(chǎng)所減碳和健康 和建議·金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)仍是需求主力，但需關(guān)注細(xì)分行業(yè)引擎的轉(zhuǎn)換；·高端制造和醫(yī)藥企業(yè)的需求回升，并有望成為中長(zhǎng)期的增量需求；·提前規(guī)劃統(tǒng)籌項(xiàng)目可租面積，把握科技互