養(yǎng)老院建設方案

愛晚工程：銀鈴改（頤樂堂）（頤年樂）或（玫瑰）老年公寓計劃立項。投資預算。可行性研究報告總策劃人：耿柏林注釋：用上建議名稱，具有積極暗示名稱，可以給人心理上的暗示，選擇利于老年人建立積極心態(tài)的詞語，為老年公寓命名可視為人性化表現(xiàn)，象征著入住該公寓的老年人活力與豐富多彩的生活，及過著生命不息的余生，也肯定老年人所做的貢獻，讓生活在此公寓的人有著很多美好的回憶，目錄

一、赤峰市房地產(chǎn)市場概況二、老年住宅市場1、老齡化市場機遇分析2．赤峰市老齡化現(xiàn)狀3、赤峰市老年住宅市場現(xiàn)狀4、赤峰老年人住宅市場發(fā)展趨勢三、項目規(guī)劃要求四、項目投資預算1、項目投資與成本費用估算2、項目投入產(chǎn)出與回報五、項目風險分析六、風險規(guī)避建議與結論：二、老年人住宅市場分析（一）老齡化市場機遇分析

我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

“老年人住宅市場”潛力巨大目前，我國60歲以上老年人已達1.4億。以3.5%的速度遞增。我國已進入老齡化社會，如何充分滿足養(yǎng)老需求，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年8000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。三、項目規(guī)劃根據(jù)對項目的具體定位，結合開發(fā)設想，在此提出項目規(guī)劃方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。

設計要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。

環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

戶型要合理化應充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在30～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。

配套要完善化小區(qū)應配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。四、項目投資成本預算（一）項目投資與成本費用估算1、地塊項目開發(fā)假設條件

規(guī)劃用地總面積：15畝，

10000㎡。

土地用途：住宅用地

使用功能：居住養(yǎng)老

建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空

建筑高度：（多層約3層）18.6m

—（小高層約6層）18.6m

綜合容積率：1.5

綠化面積：40%

總戶數(shù)：按50㎡/戶計算約為100戶，

總人口：按人均15㎡計算約為300人

商品房市場售價：其中小高層2000元/㎡，建面約3220㎡；多層1800元/㎡，建面約1518㎡；商鋪3800元/㎡，建面約180㎡。2、建設開發(fā)成本估算

前期費用序號費用科目金額1土地費用15畝*10萬元等于150萬2土地出讓金27萬元34城市基礎配套費22.5萬元5總規(guī)劃設計圖1.5萬元6施工圖設計3萬元7園林景觀設計1.5萬元8人防費7.5萬9消防建審費1.5萬元10抗震費3萬11白蟻費0.3萬元合計約217.8萬元

中期費用序號費用科目金額1建管費2.25萬元2地質(zhì)勘探費1.5萬3質(zhì)量監(jiān)督費4.5萬元4施工監(jiān)理費4.5萬元5樁基費（綜合取費）75萬元67土建施工費（綜合取費）300萬元8水電、消防安裝施工75萬元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）27萬元10室外道路工程45萬元11綠化景觀工程27萬元12噪音防治費1.5萬元13公建、配套裝修及設施設備100萬元14電梯費用30萬元合計697.75萬

后期費用序號費用科目金額1辦理商品房銷（預）售許可證20萬元4廣告、宣傳費100萬元5銀行利息62.26萬元6垃圾處理費7.5萬元7營業(yè)稅75萬元10商品房維修基金（綜合）50萬元11辦理權證50萬元合計364.76萬元

開發(fā)管理費、不可預見費：（前期費用+中期費用+后期費用）×2%=（217.8萬+697.75萬+364.76萬）×2%≈25.61萬

開發(fā)總成本估算：投資開發(fā)總成本=（前期費用）217.8萬+（中期費用）697.75萬+（后期費用）364.76萬+（開發(fā)管理費、不可預見費）125.61萬≈1305.92萬（二）項目投入產(chǎn)出與回報1、銷售價格確定由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現(xiàn)將銷售價格暫定為：多層住宅3800元/平方米，小高層住宅4500元/平方米，商鋪5800元/平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學的方法合理定價）2、銷售總收入

住宅銷售收入：4500元/㎡×3220㎡+3800元/㎡×1518㎡=2025.84萬元

商鋪銷售收入：5800元/㎡×180㎡=104.4萬元

銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=2025.84萬+104.4萬=2130.24萬元3、項目銷售總利潤項目投資開發(fā)總利潤

=

總銷售收入2130.24萬元－項目總成本1305.92萬元=824.32萬元4、成本利潤率項目投資開發(fā)總利潤/項目總成本=824.32萬元/1305.92萬元≈63.12%

5租賃回報：1建筑成本:1305.92元2*精裝每平米按2000元計算等于2000萬（按中等豪華型），按10000平米計算3公寓房配套用品約70萬，按120---150套房計算4醫(yī)療用品配套約60萬5建筑成本不可預見費用：25萬*6裝修購各種用品不可預見的費用(2000+70+60)萬元*2%：42.6萬7租賃總成本：1305.92+2000+70+60+25+42.6等于3503.52萬8租賃收益：按每套房每月3000元至5000元如每月每套3000元*150套一月45萬，一年540萬，折住率50%等于270萬*70年共18900元————總投資成本3503.52萬——不可預見費用如工資6人*3000元*12月*70年等于1512萬等于（1億3884.48萬元）70年租賃收益。每年與每年有增長率與折舊率抵了如每月每套按5000元120套60萬，一年1200萬折住率50%等于600萬*70年共42000萬元————總投資成本3503.52萬元——不可預見費用如工資6人*3000元*12*70年等于1512萬等于（3億6984.48萬元）70年租賃收益，每年的增長率與折舊率抵了。9按付押金方式，會員制方式入?。?1\*GB2⑴、如10萬住5年按3000元算150套共收1500萬*14（70除以5）等于2億1000萬減去工資1512萬元等于1億9488萬=2\*GB2⑵、如15萬元住5年按5000元算110套共收1650萬*14（70除以5）等于2億3100萬元減去工資1512等于2億1588萬元五、項目風險分析1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可需要一段時間赤峰市有60歲以上老年人近幾萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。2、消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權歸屬的敏感性導致項目具有較大風險房地產(chǎn)業(yè)是高風險、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項目開發(fā)成功與否。老年住宅項目面對的是60歲以上的特殊消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個產(chǎn)權和繼承權的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會影響老年人購房消費，也必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉的負面影響，這是本項目風險之二。六、風險規(guī)避建議與結論老年住宅項目強調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時市場需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提如下建議：1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。2、本項目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加