房地產(chǎn)合作開發(fā)10種模式

./房地產(chǎn)合作開發(fā)10種模式最近關(guān)于房企合作、出軌的新聞一直沒有停過,不過在XX時(shí)代,單打獨(dú)斗確實(shí)已經(jīng)out了。只有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合才能顯著增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。正如佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛所言,"有錢的出錢,有地的出地,有管理經(jīng)驗(yàn)的出管理經(jīng)驗(yàn),這樣企業(yè)才能繼續(xù)維持、發(fā)展,在房地產(chǎn)后半場(chǎng)繼續(xù)運(yùn)作。"明確合作策略,制定合作章程在選擇合作開發(fā)之前,房企務(wù)必要明確合作策略、制定合作規(guī)則,避免在合作過程中扯皮,錢沒賺到,最后鬧得不歡而散。比如當(dāng)代置業(yè)與企業(yè)企業(yè)合作開發(fā),就制定了自己的合作章程和合伙協(xié)議。其合作的基本要求如下：而進(jìn)行這種合作的理由和辦法有以下三點(diǎn)：〔1角色交換就有一種制衡。一定是我操盤一個(gè)你操盤一個(gè)才比較和諧,一個(gè)合作就容易產(chǎn)生矛盾,雙方老有不同意見啊,一旦有兩次合作,雙方就可以達(dá)成一個(gè)默契,誰操盤誰來決策,不為細(xì)節(jié)吵架?！?兩個(gè)項(xiàng)目可以一起談。談判的過程,一般是兩個(gè)合作項(xiàng)目同時(shí)談,簽一個(gè)戰(zhàn)略框架協(xié)議,再簽一個(gè)項(xiàng)目合作協(xié)議,兩個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)日期一次確定?！?也可以和供應(yīng)商合作乃至跨行業(yè)合作。合作不僅僅限于開發(fā)商,可以和供應(yīng)商比如總包商合作?？偘牍删鸵獕|資,墊資后承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),工期、效率什么都上去了?？缧袠I(yè)合伙也有優(yōu)勢(shì),比如當(dāng)代和金融機(jī)構(gòu)合伙,和一個(gè)做智慧社區(qū)的軟件合伙,成立并購綠色產(chǎn)業(yè)基金,都可以發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。選擇合適的合作模式合作開發(fā)的形式多種多樣,每家房企都根據(jù)自身的需求選擇其中一種或幾種；不同的房企自身的優(yōu)劣勢(shì)不同,合作開發(fā)對(duì)它們各自的作用自然有所差異。一、土地入股合作開發(fā)以土地入股合作開發(fā),這是目前主流的方式。該模式是A企出地,B企出資的合作模式。該模式需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。同時(shí),雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù),依法將該宗土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到開發(fā)商的名下。項(xiàng)目開發(fā)完成后,A企按照獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案合作雙方都要視同銷售,看似沒有享受稅收優(yōu)惠,但以土地費(fèi)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體,符合開發(fā)資質(zhì)要求,項(xiàng)目經(jīng)營核算以B企為主,項(xiàng)目設(shè)計(jì)的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企名義開發(fā)帶來的一系列問題。二、合作建房合作建房是指以一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。主要分為掛牌模式和協(xié)議模式。實(shí)際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。?協(xié)議方式以XX為例：原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的,按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10％,可以合作建房。土地可以協(xié)議出讓。合作方可以協(xié)議合作建房,報(bào)主管部門審批?！?合作方式：宗地屬于農(nóng)村征地返還用地,能夠以合作建房方式取得土地。萬科XX公司擬與土地方、中介方通過三方合作建房的形式進(jìn)行開發(fā)?！?合作內(nèi)容：★土地方在項(xiàng)目中占20%的權(quán)益,負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目土地使用權(quán),完成地塊紅線內(nèi)的清場(chǎng),辦理相關(guān)手續(xù),取得林業(yè)和環(huán)保部門的批文；★中介方在項(xiàng)目中占15%的權(quán)益,負(fù)責(zé)繳納項(xiàng)目用地的政府地價(jià)〔以政府基準(zhǔn)地價(jià)的10%為基數(shù)計(jì)算,估計(jì)總額在2,000萬元左右,負(fù)責(zé)按規(guī)定遷移高壓線,并負(fù)責(zé)相關(guān)手續(xù)的辦理；★萬科在項(xiàng)目中占65%的權(quán)益,負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè),承擔(dān)相應(yīng)的資金和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),并以商議的價(jià)格收購?fù)恋胤?、中介方在?xiàng)目中的權(quán)益。?掛牌方式以XX為例：對(duì)已繳清地價(jià)款的出地方〔農(nóng)村征地返還用地除外,出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng),通過掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。合作建房〔農(nóng)村征地返還用地除外須進(jìn)入土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行,棄絕了以前私下尋找合作方的途徑。合作建房視為土地使用權(quán)部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓,以價(jià)高者得的原則確定合作方,合作開發(fā)的事宜不作為交易條件,待成交后由合作雙方協(xié)商解決?；灸Ｊ饺鐖D：?優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)質(zhì)上是二手地,但在合作方選擇上與一手地掛牌相似,而成交后,所依據(jù)的是雙方的合作協(xié)議。?主要風(fēng)險(xiǎn)控制三、聯(lián)合成立項(xiàng)目公司該模式是開發(fā)商與土地方成立項(xiàng)目公司,土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后,由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的一種模式,有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓,需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。這是萬科較常使用的一種模式.在項(xiàng)目公司模式中,萬科要求：?合作原則：〔1絕對(duì)控股原則：萬科全資子公司及附屬公司在項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股。〔2項(xiàng)目公司全資化原則：項(xiàng)目分配利潤后,萬科要收購合作方的全部股權(quán),在與業(yè)主的買賣合同履行完畢后,注銷項(xiàng)目公司,客戶服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保留的客戶服務(wù)部門和物業(yè)管理公司承擔(dān)?！?股權(quán)并購可控原則：萬科受讓對(duì)方在項(xiàng)目公司中股權(quán)可以控制,同時(shí)事先需要對(duì)受讓股權(quán)及其條件、價(jià)格等約定清楚?！?控制股權(quán)變更登記手續(xù)原則：股權(quán)變更手續(xù)由萬科辦理。?優(yōu)缺點(diǎn)：該合作模式的優(yōu)點(diǎn)是土地證落在項(xiàng)目公司名下,雙方合作關(guān)系比較密切,缺點(diǎn)是涉及到項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算。?風(fēng)險(xiǎn)控制：四、股權(quán)收購模式股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下,開發(fā)商將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購,達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的,股權(quán)收購后,雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。〔如下圖。股權(quán)收購模式分為收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式,收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式,收購現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式3種。下面以上海金豐蘭喬圣菲項(xiàng)目為例,來看在采取收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式使是如何進(jìn)行實(shí)操的?！锖献黜?xiàng)目大體情況占地面積31.7萬平米,土地方為上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司,隸屬于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府。公司注冊(cè)資本1000萬元,資產(chǎn)總額9013萬元,負(fù)債8735萬元,所有者權(quán)益278萬元。土地方在簽約前已獲得A-1、A-3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書,A-5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！锕蓹?quán)收購操作模式①金豐公司與鎮(zhèn)屬企業(yè)上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司,注冊(cè)資金800萬元。②金豐公司將A-1、A-3、A-5地塊相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司,所有前期證照也更名至華歐公司名下。③待華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議,取得地塊的土地權(quán)證后,萬科收購華歐公司100%股權(quán),公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬科進(jìn)行。需要注意的是,三種股權(quán)收購方式的風(fēng)險(xiǎn)由低到高,在實(shí)際的合作開發(fā)中做選擇時(shí),應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)行。五、聯(lián)合競(jìng)買與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛,競(jìng)買成功后,雙方按份額繳交土地出讓金,土地按份額共有,雙方共同出資開發(fā)建設(shè),分享利潤的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競(jìng)買的方式。?合作原則〔1互賴原則：合作方準(zhǔn)入條件高,要誠信、具備資金實(shí)力?！?排他伙伴原則：建立長期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系?！?事先設(shè)立公司原則：事先由雙方共同成立公司,由該公司負(fù)責(zé)競(jìng)買?！?絕對(duì)控股原則：在合作公司或項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股?！?控制競(jìng)買原則：控制競(jìng)買價(jià)、競(jìng)買過程?！?保密原則：嚴(yán)格保密。?優(yōu)缺點(diǎn)〔1優(yōu)點(diǎn)：一手地,土地沒有債權(quán)債務(wù),交地標(biāo)準(zhǔn)清楚,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小?！?缺點(diǎn)：對(duì)合作方的要求嚴(yán)格,合作方要有信用、實(shí)力。雙方配合要默契。合作條件應(yīng)事先明確。?主要風(fēng)險(xiǎn)和控制六、代建模式開發(fā)商不作為股東,而是作為經(jīng)營管理者角色,通過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號(hào)召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務(wù),獲取固定收益和超額回報(bào)。主要操作模式是委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地,開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè),即委托方以合約形式委托開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目部分前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付等環(huán)節(jié)的全過程開發(fā)管理,并根據(jù)代建合同使用開發(fā)商品牌。七、技術(shù)輸出以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術(shù),與對(duì)方合作,包括技術(shù)入股和固定收益兩種合作模式。比如當(dāng)代置業(yè)就和其他企業(yè)合作,輸出自己的綠色節(jié)能技術(shù),并從中獲取一定收益。八、開發(fā)商合作互補(bǔ),發(fā)揮價(jià)值最大化這個(gè)就不用說了,前段時(shí)間剛剛合體的萬科、萬達(dá),未來雙方主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行,即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分,萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。萬科擅長住宅,萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)是龍頭,這樣的結(jié)合有利于開發(fā)商之間的互補(bǔ),打造出最優(yōu)產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。九、HI合作模式HI合作模式是項(xiàng)目公司向外資銀行借外債、償還本息,項(xiàng)目由開發(fā)商開發(fā)并享有利潤,但接受HI監(jiān)督的模式。?優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：降低了資金成本,萬科獨(dú)立開發(fā)獨(dú)享收益,合作關(guān)系相對(duì)單純,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。缺點(diǎn)：操作模式復(fù)雜,手續(xù)煩瑣,項(xiàng)目開發(fā)周期要求更為嚴(yán)格,借款額度受到一定限制。?主要風(fēng)險(xiǎn)和控制〔1股權(quán)運(yùn)作：該模式需要經(jīng)過一系列的股權(quán)運(yùn)作,控制股權(quán)運(yùn)作是控制風(fēng)險(xiǎn)的首要因素,控制方法是事先進(jìn)行可行性調(diào)查論證。〔2項(xiàng)目操作周期：該模式對(duì)項(xiàng)目操作周期的要求比較嚴(yán)格,對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要求?？刂品椒ㄒ皇鞘孪纫袦?zhǔn)確周密的計(jì)劃、二是計(jì)劃要留有一定余地?！?政策及國際金融市場(chǎng)：該模式受國內(nèi)外匯政策和國際金融市場(chǎng)、匯率等影響比較大,需要時(shí)刻關(guān)注政策面的變化。十、信托民眾或企業(yè)、團(tuán)體〔統(tǒng)稱委托人將資金委托給信托公司,由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司,取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。?優(yōu)點(diǎn)相對(duì)于銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大。一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資,進(jìn)行相關(guān)前期投入,節(jié)約時(shí)間成本。?缺點(diǎn)目前由于信托投資門檻高、贖回期限長等特點(diǎn),一方面使信托公司很難開展大型項(xiàng)目,另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主?？赡苌婕氨姸辔腥说睦?一旦出現(xiàn)問題,影響波及面廣。?合作原則〔1互賴原則：要精選信托人,雙方要相互信賴,信托方要誠信、有資金實(shí)力,