深標修訂-密度分區(qū)(公示版-2017-11-28)

附件1：《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》局部修訂(第4章密度分區(qū)與容積率)條文草案第4章 密度分區(qū)與容積率本章在深圳市城市總體規(guī)劃的指導下,結合深圳容積率管理實踐與經(jīng)驗，以促進土地集約節(jié)約利用、加強生態(tài)環(huán)境與特色風貌保護、保證土地開發(fā)權益的公平性為指導思想,按照城市總體空間結構、區(qū)位條件、交通條件、城市承載力條件等綜合確定城市密度與地塊開發(fā)強度的空間分布，用地開發(fā)強度的確定和調(diào)整應當符合國家、省、市容積率的有關規(guī)定。本章為指引性內(nèi)容，提出的城市建設用地密度分區(qū)、基準容積率等，宜參照執(zhí)行。4.1城市密度分區(qū)4.1.1城市建設用地密度分區(qū)是指在宏觀規(guī)劃的指導下，合理預測并提出遠期城市發(fā)展空間密度布局和規(guī)劃密度控制要求，是促進集約節(jié)約用地、保護生態(tài)環(huán)境、塑造風貌特色的重要路徑之一。隨著城市經(jīng)濟、社會、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展階段變化和發(fā)展策略調(diào)整，城市建設用地密度分區(qū)應進行適時動態(tài)修訂。4.1.2城市建設用地密度分區(qū)分五個等級，不包括機場、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區(qū)。城市建設用地密度分區(qū)等級宜按表4.1.2執(zhí)行。表4.1.2城市建設用地密度分區(qū)等級基本規(guī)定序號密度分區(qū)開發(fā)建設特征1密度一區(qū)高密度開發(fā)2密度二區(qū)中高密度開發(fā)3密度三區(qū)中密度開發(fā)4密度四區(qū)中低密度開發(fā)5密度五區(qū)低密度開發(fā)區(qū)4.2地塊容積及容積率4.2.1地塊容積是指地塊內(nèi)的規(guī)定建筑面積，包含地上規(guī)定建筑面積與地下規(guī)定建筑面積。地塊容積率是地塊容積與地塊面積的比值。地塊容積及容積率與使用功能密切相關，受該地塊所處的服務區(qū)位、交通區(qū)位和景觀區(qū)位等要素的影響。本標準與準則主要對居住、商業(yè)服務業(yè)、工業(yè)、物流倉儲四大類用地及其混合使用的地塊容積及容積率確定予以指引，對公共服務設施和交通市政設施等用地地塊容積不作特別規(guī)定。4.2.2地塊容積及容積率確定應滿足市政交通設施負荷、歷史保護、地質(zhì)條件、生態(tài)安全等要求，并滿足日照、消防等規(guī)范要求。在特殊地段，應滿足文物保護、機場凈空、電力電信通道、危險品倉庫、核電站防護、地質(zhì)安全以及生態(tài)敏感區(qū)等相關控制要求。居住用地地塊容積及容積率確定須同時校核所在地區(qū)的教育、醫(yī)療等公共設施服務水平。按照本標準與準則確定的地塊容積及容積率僅作為技術參考，具體地塊容積及容積率應結合相關影響條件綜合研究論證，按程序批準確定。4.2.3地塊容積由基礎容積、轉(zhuǎn)移容積、獎勵容積三部分組成。其中，地塊基礎容積是在密度分區(qū)確定的基準容積率的基礎上，根據(jù)微觀區(qū)位影響條件（周邊道路、地鐵站點和地塊規(guī)模等）進行修正的容積部分。地塊轉(zhuǎn)移容積是地塊開發(fā)因特定條件，如歷史文化保護、綠地公共空間系統(tǒng)等因公共利益制約而轉(zhuǎn)移的容積部分。地塊獎勵容積是為保障公共利益目的實現(xiàn)而獎勵的容積部分，地塊獎勵容積最高不超過地塊基礎容積的30%。地塊容積宜按下式計算：FA≤FA基礎+FA轉(zhuǎn)移+FA獎勵；（公式4.2.3-1）FA基礎＝FAR基準×（1-A1）×（1+A2）×（1+A3）×S；（公式4.2.3-2）式中：FA—地塊容積；FA基礎—地塊基礎容積；FA轉(zhuǎn)移—地塊轉(zhuǎn)移容積；FA獎勵—地塊獎勵容積；FA基準—地塊基準容積；FAR基準—密度分區(qū)地塊基準容積率；A1—地塊規(guī)模修正系數(shù)；A2—周邊道路修正系數(shù)；A3—地鐵站點修正系數(shù)；S—地塊面積。4.2.4混合用地地塊容積是將該區(qū)位上各類功能用地對應的地塊容積按擬混合的建筑面積比例進行加權平均?；旌嫌玫氐貕K容積宜按下式計算：FA混合＝FA1×K1+FA2×K2+FA3×K3…；（公式4.2.4）式中：FA1、FA2、FA3—分別為該地塊基于各類單一用地功能的地塊容積；K1、K2、K3—分別為該地塊各類功能建筑面積占總建筑面積的比例。4.2.5轉(zhuǎn)移容積和獎勵容積的相關規(guī)定可在本標準與準則基礎上，由規(guī)劃主管部門另行制定。表4.4.3-2不同車站重疊覆蓋的地鐵站點修正系數(shù)a1a2b1b2a1+0.7+0.7+0.7+0.7a2+0.7+0.5+0.5+0.5b1+0.7+0.5+0.5+0.5b2+0.7+0.5+0.5+0.3注：a1代表多線車站0～200米覆蓋范圍，a2代表多線車站200～500米覆蓋范圍，b1代表單線車站0～200米覆蓋范圍，b2代表單線車站200～500米覆蓋范圍。4.4.4 居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地、工業(yè)用地及物流倉儲用地地塊均需進行地塊規(guī)模修正。周邊道路修正系數(shù)和地鐵站點修正系數(shù)同時存在時，商業(yè)服務業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、物流用地地塊可進行重復修正，居住用地地塊僅選取其中最大值修正。普通工業(yè)用地、倉儲用地地塊僅進行周邊道路修正，不作地鐵站點修正。4.5特定地區(qū)的密度分區(qū)、地塊容積及容積率4.5.1除機場、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區(qū)外，因城市規(guī)劃調(diào)整而出現(xiàn)的密度分區(qū)未覆蓋地區(qū)，用地位于一般地區(qū)的原則上應按照相鄰片區(qū)同等密度分區(qū)確定；用地臨近基本生態(tài)控制線或位于基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的生態(tài)敏感地區(qū)，原則上應比相鄰片區(qū)密度分區(qū)下降一區(qū)確定。4.5.2密度分區(qū)內(nèi)涉及特色風貌、生態(tài)敏感、核電防護、地質(zhì)安全等因素的特定地塊，應適當降低開發(fā)強度，通過開展專題研究地塊容積及容積率，按程序批準確定。4.5.3在城市更新、特定類型的土地整備、經(jīng)市政府