青島xx房地產(chǎn)公司項目營銷策劃方案

一、項目概述及開發(fā)條件分析1.1版塊綜述本項目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，東為中央商務區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟中心--黃島的連接跳板，同時由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標志性景點建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設計等存在著各種缺陷，造成了許多項目的銷售不力，同時也為市場化運作留下了機會和空白。1.2目前調(diào)查現(xiàn)狀簡析單純的大戶型住宅在周邊的銷售價格平均在5000--6500元左右，商住樓價格在6000—7500元/平方米左右，總價均在50萬以上，銷售情況不理想，競爭對手較多。因此我們要避開大戶型純住宅的市場風險，必須采取小戶型、精設計。結(jié)合目前周圍項目的情況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項目。從如意大廈（主力戶型120—140平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適合作大戶型高檔住宅項目。1.3地塊價值發(fā)現(xiàn)樹立開發(fā)商品牌：進出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強勢品牌；地塊獨特，社會關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。該項目也是華藝集團進駐青島的第一個項目，給進駐青島市場打下堅實的基礎。社會效益：將建筑當作雕塑建設，做成青島市標志性建筑甚至是青島的一個獨特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項目，一方面獲得了較大的社會效益，更重要的是可以促進開發(fā)商品牌的樹立。經(jīng)濟效益：銷售價格按保守估計7000元/平方米就可以創(chuàng)造接近40%的投資回報率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。同時通過項目概念、建筑品質(zhì)、戶型設計和物業(yè)服務等方面的提升，售價可以達到8000—10000元/平方米，投資回報率可以達到60%--100%。

二、宏觀環(huán)境分析2.1青島市國民經(jīng)濟整體運行狀況“九五”以來，青島市國民經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢，2020年青島市國民生產(chǎn)總值比2019年增長15.9%。2020年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）947.2億元，累計增長23.1%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，利稅總額達57.86億元，社會商品零售總額為197.6億元，累計增長13%，固定資產(chǎn)投資128.3億元，增長56.4%，外貿(mào)出口額達78.75億元，增長25.4%。2.2承辦奧運項目給青島帶來的影響作為2008年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經(jīng)濟帶來巨大的活力和競爭力，促進關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。青島市計劃總投資780億元全面改造和建設青島市的旅游基礎設施、交通、比賽場館等設施。每年將投資40～60億元建設生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設“五大通訊工程”，投資57.5億元興建20座立交橋，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設旅游網(wǎng)絡系統(tǒng)和中央指示導游系統(tǒng)，實施綠色奧運“七大工程”。奧運會將為促進青島市的入境旅游市場提供良好機遇。到2008年，海外游客將達到79.53萬人，外匯收入將達到4.34億美元，屆時將在全國重點旅游城市中位次居前。同時2008年奧運會預計會為青島市增加2萬個全日制就業(yè)機會。2.3區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟圈和沿黃流域經(jīng)濟帶的主要中心城市，通過區(qū)域經(jīng)濟分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的互補性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進技術(shù)合作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準備。青島港即將建成北方國際航運中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟格局。在充滿希望的新世紀里，青島將圍繞建設區(qū)域性航運中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標，加快建設現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對本案的開發(fā)比較有利。不斷增強的經(jīng)濟實力、日益發(fā)展的北方大港、獨具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng)濟與文化地位。20多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機和活力。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。近年來，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴大對外開放，已有95家世界500強企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財團、大公司在青島投資的項目已投產(chǎn)或已開工運營，并獲得成功。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經(jīng)濟周期的上升階段，加入WTO、奧運會的籌備建設、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。社會、文化環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境均對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利，本項目面臨良好的發(fā)展機遇。

三、區(qū)域環(huán)境分析3.1供應量與需求量3.1.1青島市近6年商品房屋竣工面積青島市商品房竣工面積從2014年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，研究發(fā)現(xiàn)這種趨勢有兩條線：一條是14年、2018年、2019年構(gòu)成的上升線，一條是15年、2001年、2020年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。3.1.2青島市歷年商品房銷售面積青島市商品房銷售面積16年～2020年呈穩(wěn)定增長勢頭，從16年的236萬平方米增長到2020年的453萬平方米；增幅16年～2001年基本保持不變，為28%左右；2017年～2019年、2020年增幅較小，為5.6%，增幅下降較明顯。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開工面積達到1417萬平方米和800萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的81％和87％，經(jīng)濟適用房占整個商品住宅的15％。3.2價格趨勢受供求關(guān)系影響，2020年1～4月份，青島房屋價格與2019年同期相比上漲9.2%，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價格便達到3151.56元／平方米，同比上漲30.6%。青島市商品房銷售額從15年～2020年逐年增長，從15年的42.94億元增長至2019年的92億元，增幅超過100%；各年增幅從15年～2019年穩(wěn)定增長，分別是20.9%、31.5%和39.7%；2001年～2019年增幅有所回落，為14.7%，2020年的增幅為15.7%。3.3近期市場重點及未來發(fā)展預測2019年及2020年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個“天價”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出5500元“天價”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號地塊每平方米樓面地價拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的“世紀天價”。土地價格的攀高勢必強烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。另外由于青島作為北京奧運會的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會吸引大量本地和外來投資者的眼球。從2019年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。同時，由于青島土地市場在2020年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項目無法正常開工建設，因此在市場上也留下一塊空白機會點。

四、項目周邊項目競爭分析

物業(yè)名稱數(shù)碼港開發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬平方米竣工時間2020年底銷售率95%以上銷售價格均價9500元；現(xiàn)二手房市場均價11000元/平方米物業(yè)服務內(nèi)容及價格綜合服務費5元/月；電梯費0.4元/月；空調(diào)費0.25元/月；熱水8.2元/噸租金水平酒店式公寓2.0—3.0元/平方米·日；寫字樓3.0—3.5元/平方米·日二手市場掛牌情況很多項目賣點地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15%）

物業(yè)名稱百盛大廈開發(fā)商青島第一百盛有限公司物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置中山路和曲阜路交匯處總建筑面積13萬平方米竣工時間1914年目前銷售價格13-26層均價6000元/平方米；28-37層均價7300元/平方米物業(yè)服務內(nèi)容及價格13-26層包括中央空調(diào)，電梯費等10.8元/平方米·月；28-37層不包括空調(diào)費6.5元租金水平13-26平均2.3元/平方米·日；28-37平均2.6元/平方米·日項目賣點中山路地標性建筑，南觀棧橋二手市場掛牌情況少備注共49層，其中1-8層購物中心；9-11層集團辦公；13-26國際商務中心；28-37天下君臨（以辦公為主）；38-48美食城；其余為設備層物業(yè)名稱發(fā)達商廈開發(fā)商山東發(fā)達集團物業(yè)管理公司發(fā)達公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時間1156年底銷售率目前銷售價格商住6100元/平方米物業(yè)服務內(nèi)容及價格包括中央空調(diào)，電梯費等5.15元/平方米·月租金水平平均2元/平方米·日項目賣點基本上沒有明顯優(yōu)勢二手市場掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售物業(yè)名稱山東國際貿(mào)易大廈開發(fā)商物業(yè)管理公司山東國貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1153年銷售率\目前銷售價格\物業(yè)服務內(nèi)容及價格\租金水平按使用面積2.14元/平方米·日（含物業(yè)管理費）二手市場掛牌情況\備注不對外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場北側(cè)主力戶型120—140平方米竣工日期2019年銷售率90%目前銷售價格二手市場25層以下均價5500元/平方米；29層復式7900元/平方米（新房）物業(yè)服務內(nèi)容及價格2元/平方米·月（含電梯費）租金水平0.8元/平方米·天項目賣點項目銷售時老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄，雙星·金色海岸未售）二手市場掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會物業(yè)管理公司負責銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價格二手市場平均5500元/平方米物業(yè)服務內(nèi)容及價格含電梯費2.3元/平方米·月租金水平0.8元/平方米二手市場掛牌情況有備注開發(fā)商是美國貝蒙特(青島)油業(yè)有限公司旗下的子公司，項目主要為自用，未做正式市場推廣其它信息：項目名稱開發(fā)商二手市場均價租金備注海富樓雙星地產(chǎn)5100--5300元/平方米0.8元/平方米·日雙星·金色海岸雙星地產(chǎn)起價5280元/平方米（網(wǎng)上1樓）8~9層平均5650元/平方米新項目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦·新天地魯邦地產(chǎn)9樓5200元/平方米15樓5680元/平方米主力戶型54.5~140平方米火車站周圍飯店標準件價格及折扣率酒店名稱星級掛牌價格當前折扣率總間數(shù)裝修標準金海大酒店400；2888折168三星鐵道大廈二星460；260；6806.5折130貝蒙特酒店220；2605折三星碧海賓館280；300；2204.5折五星賓館680；3805折全海景泛海名人四星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館214；314；414；514；614；14005折100華能賓館4366折國風大酒店214；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒店對旅行社價格平均在低價80元/天/間，高價160元/天/間。酒店經(jīng)營旺季為4月至11月，淡季為12月至次年3月。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在126元/天/間，酒店消費總量超過6000萬元。

五、項目SWOT分析及客戶需求分析5.1項目SWOT（優(yōu)劣勢）分析5.1.1優(yōu)勢分析景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標志性景點—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。商業(yè)優(yōu)勢：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值高；特別是中山路改造工程的啟動，中山路將建成以旅游為核心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū)，同時具備旅游相關(guān)的信息服務、餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。人流優(yōu)勢：緊靠火車站，是進出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價值高；交通優(yōu)勢：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設施上局限很大。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設計做到盡善盡美，從周邊項目中脫穎而出。5.1.2劣勢分析1、市場對該地塊的熟悉程度此項目擱置已久，會有部分市場成見和顧慮存在，在項目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。2、未來市場放量的競爭由于青島市2020年開工總量和正在施工總量共2200多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約20%，共計430多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟適用房，2004年和2005年的竣工總量預計要比2020年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場帶來一定的銷售壓力。3、噪音劣勢，靠近火車站，噪音污染比較嚴重，不適合開發(fā)高檔住宅；4、規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益；5.1.3市場機會分析1、市場空白點縱觀青島房地產(chǎn)市場，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬元人民幣，因此低于50萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽度造成了嚴重影響，同時，也使其項目在市場中難于立腳。因此，從版塊市場來講，小戶型的酒店式公寓是市場空白點，機會較多。投資空白點：由于青島房地產(chǎn)市場中，真正提出來酒店式公寓概念的應當是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計需要較長時間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項目正好可以彌補這個空白點，搶占市場制高點。戶型設計上的空白點：青島的房地產(chǎn)項目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設計，造成了許多項目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設計，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項目。如果我項目能夠從戶型設計采用復式、躍式、三錯層、入戶花園等設計上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場機會點。建筑材料上的空白點：運用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項目所存在劣勢，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎上，進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。2、火車提速火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項目位置的預期商業(yè)價值將大大提升。隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)?；疖囌局車馁e館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點。3、中山路改造百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項目提供了無限的增值空間和想象力。4、以奧運為契機的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運會，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到2008年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設和中央商務區(qū)規(guī)劃建設的基礎上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎，補充完善配套設施。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。5.1.4威脅分析1、競爭者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會稀釋整個市場的消費總量，給項目帶來一定的威脅。2、選擇運營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。5.2總體策劃思路及核心價值體系規(guī)劃限定本項目為住宅、商業(yè)型項目，如何在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務內(nèi)涵、全新錯、躍層小戶型設計內(nèi)涵、青島首個全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。在整體規(guī)劃設計、局部細節(jié)設計、設備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標桿，以規(guī)避當前以及今后潛在的競爭風險，差異+領(lǐng)先成為我們的核心價值所在。5.2.1關(guān)于公寓隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟以及商務活動越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務套房的出租率基本在90%以上。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)，是指提供酒店式管理服務的公寓，酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務。并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式CONDO轉(zhuǎn)移。本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。我們的目標客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時推出，正好滿足了這部分人的需求。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。酒店式公寓因其獨特的優(yōu)點，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺占據(jù)非常重要的位置。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達到國際標準的酒店式公寓。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運營，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準業(yè)主擔心的就是物業(yè)服務的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導者而成為本市的標志性項目。首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設施應有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會選用高級產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將對物業(yè)維護費高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國際知名品牌可使住戶真正享受到星級酒店的硬件設施，是開發(fā)商對業(yè)主負責的良苦用心；其次，軟件即服務管理方面聘請境外知名管理公司實現(xiàn)體貼入微的酒店式管理，提供包括24小時保安、24小時便利店、24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體；商務中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項服務，更設有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會員制場所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務、社交、休閑的需求。附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設施標準（供參考）東陶衛(wèi)浴設備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶25吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機5.2.2關(guān)于商業(yè)該項目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。通過上述分析，由于該地的獨特地理位置，其商業(yè)應該是獨立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。因此，市場機會增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進行運作。5.2.3商業(yè)物業(yè)前期運作方式初探：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式：整體出售：開發(fā)商只負責規(guī)劃、建設，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進行經(jīng)營。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設，根據(jù)買家的需求，進行規(guī)劃和設計，然后建設。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風險較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當然利潤相對也較低。這種操作一般能夠比較成功地進行后期經(jīng)營。整體出租：開發(fā)商建設完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進行設計、建設、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進行二次招商。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報速度慢，但是比較持久的方式。這種操作方式風險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設完成后，成立專門的經(jīng)營公司或部門對物業(yè)進行經(jīng)營。這種操作方式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴重考驗。如果前期招商經(jīng)營不善，會對整個物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營造成嚴重傷害，因此有一定的風險。分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風險不大，但對于該物業(yè)的長遠發(fā)展來看存在著較大的風險。產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務對投資回報放心，另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時由于統(tǒng)一經(jīng)營，容易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風險都比較小，能夠形成共贏的局面。綜合以上五種運作方式，對于該項目地段來說，最好的運作方式應該是采取第1、第2、第5種方式比較理想。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。對于第2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預見性。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。5.2.4項目總體定位關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點：為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。同時不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應該集中于投資性客戶，因此強調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風險尤為重要。5.3客戶群需求分析“金領(lǐng)階級”比如外國金融保險貿(mào)易機構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對于來自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購物、休閑方便，則他們在任何國家都會首選頂級物業(yè)，這里有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對市場的逐步了解和接軌?！爸挟a(chǎn)階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員?！百Y產(chǎn)階級”在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。青島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級市場的接受程度，決定其投資導向。據(jù)青島統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！外來置業(yè)者許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項目的獨特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！5、個體旅行社經(jīng)營者本項目無可替代的位置優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C會。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時可為酒店式公寓的后期運作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機會。另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項目的獨特優(yōu)勢所吸引。6.2商業(yè)客戶群需求分析根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應當采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應當如下界定：大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們一般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨特的認識，一般情況下針對這類買家應當采取按單定做比較切實可行。投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬元之間。這也是我們商業(yè)部分的主要目標客戶群體。具體經(jīng)營者購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。

六、項目目標市場的選擇與項目定位6.1開發(fā)主題定位宜家宜商·CONDO國際公寓附一：CONDO八大生活準則都市的一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準的年輕的CONDO是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類核心的一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個恰到好處的距離，工作和生活兩不誤小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸陽光的、景觀的最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚軌道上的對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標準，交通方便節(jié)約時間成本便利的依存于社會配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當然共享的有一個豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器及住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務的公寓式住房。Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負責，公寓所有者按月交納一定的管理費。Condo的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設施，包括運動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務交流等項目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務，從而使住客享受到一種簡易方便、輕松自如的生活。作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀八十年代的美國。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產(chǎn)品。在其發(fā)展歷程中，Condo還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向，Condo主要集中在風景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。Condo的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進一步細分市場，細分目標客戶，對未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。6.2整體設計建議6.2.1規(guī)劃設計規(guī)劃是房地產(chǎn)項目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點，才能充分發(fā)掘土地價值，把房地產(chǎn)價值最大化；規(guī)劃設計的重要性一方面是供給推動的結(jié)果，另一方面更是需求拉動的產(chǎn)物。具體規(guī)劃上講求如下幾點：1．標志性：項目所在地的獨特位置優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。2．人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價值，在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶的長遠要求。充分利用所有公共空間進行景觀建設，彌補項目受面積限制外圍環(huán)境建設不足的缺憾。3．和諧性：由于地處火車站和青島標志性景點棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨立成景。6.2.2戶型建議宜家宜商·CONDO國際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標準層、復式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空4.9米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。（1）戶型設計上要講究功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚房）和個人活動空間（臥室等）分開、不交叉。干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。當然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。（2）當前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應十分注意這一點。多面采光，明亮大方。整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強。（3）注重舒適性：每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強采光通風效果。因為高層公寓往往采取一梯8～10戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風效果都大受局限。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風，觀景的房間（廳、主臥）的需要。輔助用功能間的種類應多一些，設計也應更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲藏間、走入式衣柜等。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O置玄關(guān)、書房、吧臺、儲物間等?？淳皯粜妥鳛楸景冈O計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯開的“風車”型。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定消費群的家庭人口數(shù)量和人