企業(yè)實(shí)施名牌戰(zhàn)略的思考-以凱德龍之夢為例

摘要在經(jīng)濟(jì)迅猛增長的二十一世紀(jì)，企業(yè)之間的競爭就是名牌的競爭,名牌效應(yīng)已經(jīng)越來越受到重視，名牌不但代表著企業(yè)的信譽(yù)，還是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和核心競爭力。所以，面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化,企業(yè)要增加產(chǎn)品的價值含量,提高自身的競爭能力,拓寬自己的產(chǎn)品市場,就必須利用名牌戰(zhàn)略創(chuàng)造名牌，以名牌帶動企業(yè)的發(fā)展。為企業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好穩(wěn)定發(fā)展提供支持。因此，本文以凱德龍之夢為例，深入了解其名牌戰(zhàn)略的發(fā)展?fàn)顩r，分析凱德龍之夢實(shí)施名牌戰(zhàn)略過程中存在的問題，結(jié)合凱德龍之夢在推進(jìn)名牌戰(zhàn)略的做法，對如何提升名牌戰(zhàn)略提出了一些相應(yīng)的對策，希望能夠為凱德龍之夢在今后的發(fā)展提供決策參考，進(jìn)一步促進(jìn)凱德龍之夢經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。關(guān)鍵詞:實(shí)施戰(zhàn)略；凱德龍之夢;購物中心第1章緒論隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步和市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，產(chǎn)品已高度同質(zhì)化，要以產(chǎn)品價值的差異來領(lǐng)先市場的機(jī)會已愈來愈少，而采用名牌競爭來獲取競爭優(yōu)勢已成為一種趨勢。所謂名牌，簡言之，即馳名品牌，也即在市場上具有廣泛知名度和美譽(yù)度的品牌或商標(biāo)。所以，如今的企業(yè)競爭已經(jīng)演變?yōu)槠髽I(yè)品牌的競爭。品牌已經(jīng)成為一個國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭力的體現(xiàn)，也是企業(yè)最寶貴的無形資產(chǎn)，是企業(yè)核心競爭力的集中體現(xiàn)。在新形勢下，企業(yè)如何在口益競爭的一體化經(jīng)濟(jì)中占有一席之地，提高名牌意識、實(shí)施名牌戰(zhàn)略、提高市場占有率、保持市場競爭力，已成為當(dāng)前影響我國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展和企業(yè)做強(qiáng)做大的一個重要課題。

第2章概念界定及基礎(chǔ)理論2.1購物中心的含義購物中心是指由一個單位有計劃地開發(fā)、所有、管理、運(yùn)營的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，配備停車場，它作為適應(yīng)消費(fèi)需要的社交場所，發(fā)揮著一部分城市功能。2.2購物中心的相關(guān)競爭理論2.2.1.中心地理論德國學(xué)者CMstaller在20世紀(jì)針對購物中心的商業(yè)轄射范圍提出了中心地理論。該理論認(rèn)為，任何商店都具有“需求門檻”:即商店的建立是以一定的市場需求為基礎(chǔ)，在此需求產(chǎn)生的市場中，商店提供了一定的產(chǎn)品服務(wù)。當(dāng)市場需求小于商店提供的商品數(shù)量時，商店的商品開始積壓，此時商店需要改變經(jīng)營策略或減少商品數(shù)量，否則便形成虧損;當(dāng)市場需求大于商店提供商品的數(shù)量時，商店具有進(jìn)一步發(fā)展的能力，可擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)自身競爭力以避免其他商店的進(jìn)入;當(dāng)市場需求與商店提供商產(chǎn)品數(shù)量差距不大時，商店處于供需平衡階段。假設(shè)商店處于該平衡階段，那么該商店完全能夠滿足一定范圍內(nèi)的購物需求，在這一范圍內(nèi)商店的供需飽和。如果其想進(jìn)一步發(fā)展，需將近似于圓形的輻射區(qū)域之間的空白區(qū)納入自身的輻射范圍或擴(kuò)大輻射區(qū)域。這便形成了以商店所在位置為中心地的商店之間的競爭。中心地理論為商店的布局提供了理論基礎(chǔ)，在該理論的指導(dǎo)下，只有在確定市場需求以及自身競爭能力的前提下，進(jìn)行合理布局，才能夠最大可能的吸引周邊消費(fèi)者，與其他商店形成競爭。該理論也為日后購物中心的布局奠定了理論基礎(chǔ)。2.2.2.同類聚集理論這個理論是由著名的德國學(xué)者Hotelling提出，該理論指出針對不同類型的商品，零售商的銷售可分為同類商品集中銷售和異類商品集中銷售。其中同類零售商集中銷售同類商品便稱為同類聚集。在同類聚集中，相同零售商在一起集中，從積極方面來說，可形成規(guī)模銷售、提升商品的競爭能力，并可加強(qiáng)銷售商之間的聯(lián)系與競爭，有利于同類商品銷售質(zhì)量的提高及服務(wù)水平的改進(jìn);但它的最大缺點(diǎn)是形成了激烈競爭的環(huán)境，使銷售商容易以降價的方式進(jìn)行銷售，最終損害同類商品整體市場環(huán)境，損害銷售商的共同利益。面對類似的問題，采用異類銷售則可有效的進(jìn)行商品種類互補(bǔ)，充分發(fā)揮供應(yīng)商之間的合作，避免同類競爭。因此，購物中心和其他大型銷售區(qū)域更適合于異類銷售的模式，在娛樂、餐飲、零售、生活服務(wù)等方面均衡引進(jìn)的商家，擴(kuò)大購物中心的服務(wù)的類型及區(qū)域，提升購物中心的輻射能力。2.2.3.零售需求的外部效應(yīng)理論零售需求的外部效應(yīng)理論認(rèn)為，顧客到購物中心購物時，也許會在購買預(yù)定商品后再購買其他計劃外的商品，顧客的此種做法可促進(jìn)零售商店的銷售額。該理論認(rèn)為，如果購物中心采用同類聚集的方式，商店之間具有完全替代關(guān)系，則零售需求的外部效應(yīng)無法有效發(fā)揮，而如果購物中心采用異類聚集理論，同時提供不同種類的服務(wù)及商品，各種商家之間相互補(bǔ)充，則可能避免存在同類替代關(guān)系。當(dāng)前購物中心零售需求的外部效應(yīng)理論的焦點(diǎn)主要集中在租賃組合的問題上。購物中心由為其帶來大部分購物人群的主要承租戶(主力店)以及受到主要承租戶輻射影響的非主要承租戶構(gòu)成。在購物中心的租賃組合中，采取以一家主力店，如百貨商場為主力店，通過輻射效應(yīng)帶動其他租戶的發(fā)展;還是以幾個主要承租戶共同入駐購物中心，如快時尚品牌集合店，并利用幾個主要承租戶共同的轄射效應(yīng)帶動購物中心發(fā)展，此兩種方式的選擇是購物中心招商中首先需要解決的問題。就當(dāng)前情況來看，我國的購物中心多數(shù)采用第二種方式。不過此方式存在的問題是在客源有限的情況下，主要承租戶之間存在競爭。而如何解決這一問題，充分發(fā)揮零售需求的外部效應(yīng)，這在國內(nèi)外學(xué)術(shù)界仍處于探索中。

第3章凱德龍之夢概況及發(fā)展現(xiàn)狀分析3.1凱德龍之夢概況凱德龍之夢成立于2012年，位于上海虹口，是一家大型的購物中心，公司占地面積29700平方米，總面積為27.7萬平方米，其中17萬平方米為商業(yè)用面積，10.7萬平方米為公辦商務(wù)面積，以現(xiàn)代家庭購物模式為主導(dǎo)，公司員工2800余名，凱德龍之夢虹口寫字樓匯聚國際商務(wù)精英，依托地上地下8層巨型購物中心與地下千位停車場，打造現(xiàn)代商務(wù)、休閑及娛樂一體化的新辦公概念，創(chuàng)造多元商務(wù)生活空間，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)，資源共享。兩座高檔甲級寫字樓，氣勢非凡，構(gòu)建起上海北區(qū)最高端商務(wù)功能，國際一流企業(yè)總部的入駐，引領(lǐng)商業(yè)活動走向一個新的高峰，為國際都會上海新添一道亮麗的商務(wù)風(fēng)景線。3.2凱德龍之夢發(fā)展歷程3.1.1.2012至2013年度——開創(chuàng)期由于凱德龍之夢地處上海虹口新城西區(qū)，2007年選址建設(shè)時，該區(qū)域是一片農(nóng)田，人口稀少，無商業(yè)氛圍，初期招商十分困難。凱德龍之夢借助其他商城的經(jīng)營管理經(jīng)驗及優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊，經(jīng)過不懈的努力，引進(jìn)了星巴克、DQ,KFC、香江蕉葉等品牌，這在當(dāng)時實(shí)屬不易。為了達(dá)成在預(yù)定的2012年12月試營業(yè)的目標(biāo)，在萬般無奈的情況下，公司自營成立了“家樂福超市”及“國美電器”。由于新舊商圈同行的競爭十分激烈，加之凱德龍之夢地處人流稀少的新區(qū)，體量龐大，能耗費(fèi)很高，公司背負(fù)了巨額財務(wù)費(fèi)用，2012年至2013年公司各項經(jīng)營收入僅5,209萬元，而各項開支達(dá)16,362萬元，現(xiàn)金虧損達(dá)11,198萬元，經(jīng)營虧損更達(dá)16,178萬元。為提升知名度，拉抬人氣，促進(jìn)銷售，公司投入大量資金舉辦各類行銷、販促、展銷、表演活動，凱德龍之夢人氣和品牌知名度逐漸提升，加上西區(qū)商業(yè)配套完善并建有高品質(zhì)的商品房，入住率不斷提高，逐漸成為上海富人居住區(qū)和外國人聚集區(qū)。完成了“以商帶住”的階段性任務(wù)。3.2.2.2014年度——大規(guī)模調(diào)整期2014年5月金鷹百貨正式入駐到凱德龍之夢，憑借其百貨連鎖廠商的資源及品牌影響力，豐富了全館的零售業(yè)態(tài)，帶動全館人氣。2014年7月另一全國連鎖超市品牌——世紀(jì)聯(lián)華進(jìn)駐。全公司在總經(jīng)理室的帶領(lǐng)下積極招商，一大批品牌餐飲店順利入駐，至2014年底公司呈現(xiàn)出主力大店“金鷹百貨”、“世紀(jì)聯(lián)華”，次主力店“金逸國際影城”、“K9KTV”、“流行名店”、“青春工廠”、“JJ頑樂園”以及以“香江蕉葉”、“一尊皇?！薄ⅰ按ㄖ丁?、“西部牛扒”為代表的休閑餐飲和以“星巴克”、“DQ”、“味千”、“肯德基”為代表的國際連鎖品牌專營店，全館業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營格局分明，租賃面積大幅增加，自此“自營轉(zhuǎn)租賃”順利完成。3.2.3.2015年度——商圈快速發(fā)展期通過成功轉(zhuǎn)型后，凱德龍之夢經(jīng)濟(jì)效益得到了明顯的提升，現(xiàn)金收支虧損從2012年度的9,055萬元到2015年度降至1,825萬元，西區(qū)新商圈人氣不斷聚集，商圈己經(jīng)初具規(guī)模。凱德龍之夢為達(dá)成以上業(yè)績主要采取了如下措施:(1)通過補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，鼓勵年輕人到凱德龍之夢創(chuàng)業(yè)投資2014年凱德龍之夢2F開辟了“青春工廠”小名店區(qū)域，針對的主要客戶群為年輕的創(chuàng)業(yè)者，為吸引這一群體到凱德龍之夢開店，公司對一些小業(yè)主實(shí)行大力度的“扶持”政策，例如:租金打折分期繳納、貼補(bǔ)廣告宣傳費(fèi)用、餐費(fèi)補(bǔ)貼、凱德龍之夢出資租用大巴車帶商戶去上海附近的地區(qū)進(jìn)貨等，一方面樹立了良好的口碑，解決了部分年輕人的就業(yè)問題;另一方面“青春工廠”區(qū)域?qū)ξ贻p客層消費(fèi)，增強(qiáng)淘寶購物的趣味性起到了一定的作用。(2)加強(qiáng)與主力大店的溝通，做好宣傳和服務(wù)工作2014上半年金鷹百貨店開業(yè)，同年的下半年世紀(jì)聯(lián)華開業(yè)，為服務(wù)好館內(nèi)的主力店，凱德龍之夢在每月的行銷宣傳中基本將金鷹的活動與凱德龍之夢的活動捆綁，對外統(tǒng)一宣傳。在日常的物業(yè)服務(wù)與工程服務(wù)中，由于金鷹等主力店工程、安保人員配備較少，一旦出現(xiàn)突發(fā)情況，需要臨時搶修或維持秩序時，凱德龍之夢的工作人員會積極予以協(xié)助，2014年金鷹開業(yè)僅一年，營業(yè)額的增長比例就達(dá)到50%。(3)加大招商力度，出租率迅速提升面對激烈的市場競爭，公司在2015年加大招商力度，本著“更加貼近市場”的原則，先后引進(jìn)了“賓果酒吧”、“千尊比薩”、“臺北小站”、“馬克貝甜”、“珍珠波波”等一批特色餐飲店。此外，對流行名店一樓四區(qū)進(jìn)行重新招商，已于2015年6月開幕，國內(nèi)知名電器品牌——蘇寧電器于2016年春節(jié)開業(yè)。3.2.4.2016年度至今—品質(zhì)提升期為了保持凱德龍之夢生活購物中心良好的休閑、購物環(huán)境，我司在公共基礎(chǔ)設(shè)施方面不斷的進(jìn)行投資，完善館內(nèi)外公共設(shè)施，于2015年底在Mall東南側(cè)新建大型停車坪一座，2015年在Mall西側(cè)又修建一座面積約6000平米的大型停車坪，地下、地面停車場車位數(shù)量2125個。2015年7月為豐富整個商圈的業(yè)種、業(yè)態(tài)，引進(jìn)嘉年華游樂園項目——凱德龍之夢歡樂世界，2016年引進(jìn)全球第一大連鎖快時尚品—ZARA，2017年在三樓打造活力時尚城潮流時尚街區(qū)引進(jìn)了“古木崖柏”、“萬仟堂”、“茶之然”等品牌打造文創(chuàng)、手工私人定制主題街區(qū)。為增強(qiáng)餐飲的品牌競爭力，2016至2017年對四、五樓餐飲品牌陸續(xù)調(diào)整，引進(jìn)了一批年輕人喜歡的餐飲品牌，如“佐枯”、“煙火魚鄉(xiāng)”、“水貨海鮮餐廳”、“茶元舍”、“小喬餐廳”等，以全新店鋪形象面對消費(fèi)者，吸引客流，帶動館內(nèi)消費(fèi)人潮。自2016年開始，全館出租率穩(wěn)定在95%，租金收入穩(wěn)步增長，如表2-1所示:表2-1凱德龍之夢2012至2016年收入同比分析單位:千元期間合計2012年度2013年度同比增長%2014年度同比增長%2015年度同比增長%2016年度同比增長%1月50,8094,9646,24525.8%8，42434.9%8,344-0.9%11,350-1.1%2月48,4824,9635,75816.0%6,78817.9%8,59826.7%12,46625.8%3月45,4574,5835,57821.7%6,97324.4%7,62810.0%10,96812.3%4月48,0824,9526,13823.9%7,51222.4%8,1848.9%11,33013.7%5月48,3454,9526.21526.2%7,20916.0%8,51718.1%11,34612.0%6月48,0674,6685,96327.7%7,22521.2%8.43422.4%11,0907.9%7月49,9775,0646，32625.4%7,68621.5%9,20319.7%11，2407.3%8月54,1015，5856,68219.6%8,98834.5%10，43116.1%11,6648.5%9月50,0484,8946,25627.8%7,82325.0%9,31519.1%11,47211.5%10月54,7465,7687，25525.8%8,04210.8%10，01024.5%12，55512.9%11月50,8754,5447.31961.1%7,119-2.7%9，40332.1%11,91012.6%12月56,9365,4407,66540.7%8,3769.4%11,07232.2%12,05213.2%合計605,92560,33277，39028.3%92,12919.0%109,54818.9%140,34311.2%第4章凱德龍之夢實(shí)施戰(zhàn)略能力分析4.1.招商能力凱德龍之夢雖然在項目運(yùn)營初期招商遇到嚴(yán)重困難，但隨著近幾年業(yè)態(tài)、布局的不斷調(diào)整以及與金鷹、ZAR.A等國內(nèi)、國際知名品牌的合作，使得整體的招商呈現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢，近3年來出租率長期穩(wěn)定在96%，每年新簽及調(diào)整品牌的面積占比約為整個購物中心的10%。4.2.管理能力一個購物中心能否取得成功，與開業(yè)后的運(yùn)營管理能力息息相關(guān)。運(yùn)營管理成功與否的重要表現(xiàn)指標(biāo)為商場的銷售額。凱德龍之夢2013年至2015年商場銷售額同比每年呈15%以上速度遞增，2013年比2014年遞增比例達(dá)20%，增速高于同業(yè)平均水平。2015年顧客滿意度95%，客戶投訴處理滿意率100%。較好的運(yùn)營管理能力讓凱德龍之夢一直保持穩(wěn)定的經(jīng)營狀態(tài)。4.3.營銷能力“育樂帶動零售”一直是凱德龍之區(qū)別于一般購物中心的一大特點(diǎn)，凱德龍之夢根據(jù)各大節(jié)慶契機(jī)，積極組織各類育樂活動、販促活動，并通過各大媒體立體宣傳，以吸引全館人氣，刺激消費(fèi)，達(dá)到提高業(yè)績之目的。每年公司會在中庭及周邊廣場舉辦大、小活動近百場，其中“上海風(fēng)情展”、“上海美食展”活動是凱德龍之夢每年必辦的活動，目的是宣傳上海的文化和特色商品。與此同時，近兩年利用國內(nèi)流行的自媒體平臺，如微信、微博等招募會員，進(jìn)行宣傳促銷，建立凱德龍之夢微信商城查詢商家折扣商品，增加關(guān)注度及點(diǎn)擊率。

第5章凱德龍之夢實(shí)施戰(zhàn)略存在問題5.1品牌同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重由于凱德龍之夢商場面積達(dá)17萬平米，前期招商時以“填場式招商”為主，品牌組合缺乏新意，項目吸引力不足。隨著近幾年的不斷調(diào)整，該現(xiàn)象己有所改觀，但此問題并沒有完全解決。凱德龍之夢定位“全生活、多功能”，但購物中心內(nèi)部業(yè)態(tài)、品牌同質(zhì)化的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，特色不鮮明，與三盛、華愚的品牌檔次基本處于同一水平，品牌類型也非常相近，沒有形成差異化的發(fā)展模式。5.2業(yè)態(tài)布局不夠合理由于凱德龍之夢項目定位的重點(diǎn)不夠突出，項目業(yè)態(tài)組合上也顯得較為凌亂，缺乏新意，業(yè)態(tài)布局仍然以零售業(yè)態(tài)為主，雖然一層引進(jìn)了ZARA、屈臣氏，金鷹百貨占據(jù)了西側(cè)一至三層，但項目的二、三層布局明顯不合理。二樓的青春工廠小名店，以淘寶類小店鋪為主，檔次較低，但占據(jù)的位置很好，Ailice女人館的女士服裝、配飾、鞋箱包等品牌吸引力較弱，集客力不強(qiáng)，三樓活力時尚城定位年輕、時尚、文創(chuàng)品牌，而實(shí)際引進(jìn)的品牌較為繁雜，與“活力、時尚”的主題匹配程度不夠。此外，項目業(yè)態(tài)組合還存在缺失，例如針對周邊社區(qū)的兒童主題消費(fèi)、家庭主題消費(fèi)以及針對寫字樓白領(lǐng)的教育主題消費(fèi)，都沒有相應(yīng)的業(yè)態(tài)提供服務(wù)。5.3項目功能不夠健全項目的“全生活”主題不夠突出，缺乏針對特定人群消費(fèi)的商品、功能和服務(wù)。在項目功能定位上僅突出強(qiáng)調(diào)了購物的概念，多元化的生活功能服務(wù)比重較小，未能給消費(fèi)者提供充足的選擇空間。業(yè)態(tài)布局上餐飲、購物占據(jù)的比例較大，餐飲占比35%，零售占比59%娛樂及生活服務(wù)占比僅為13%，在全國零售業(yè)普遍下滑，實(shí)體受網(wǎng)絡(luò)沖擊明顯的情況下，加大體驗類業(yè)態(tài)是大勢所趨。因此需要加大娛樂、生活服務(wù)業(yè)態(tài)的占比，給顧客更多的選擇空間。5.4管理精細(xì)化程度不足雖然購物中心在中國處在高速發(fā)展階段，但專業(yè)人才稀缺，建立一支專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊是項目成功的關(guān)鍵。項目在日常管理中對于商戶的物業(yè)服務(wù)、租金催收、店鋪形象檢查、安全檢查等方面均有許多需要提升之處。公司內(nèi)部的制度流程、沿襲了上海市凱德龍之夢的機(jī)制，規(guī)范但繁瑣，并且執(zhí)行的力度不夠，且運(yùn)營管理團(tuán)隊人員的整體素質(zhì)有待提升，否則將影響項目的后續(xù)發(fā)展。第6章凱德龍之夢發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施和保障措施6.1打造體驗型購物中心購物中心的體驗式消費(fèi)，主要是從生活情境出發(fā)，通過環(huán)境、建筑及與城市風(fēng)格的融合，營造一個富有新意的消費(fèi)場所，激發(fā)出顧客的消費(fèi)意愿。與傳統(tǒng)的購物中心相比，新型購物中須更加注重環(huán)境和設(shè)計，通過合理的布局和特色的風(fēng)格，打造一個舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、生活品位相匹配。體驗型購物中心具有以下幾個特點(diǎn):在商業(yè)和設(shè)計理念上，注重顧客的心理體驗以及在購物過程中的立體感受;在空間和環(huán)境營造上，凸顯互動性、娛樂性、情景性、文化性和個性化等特點(diǎn)，在業(yè)態(tài)和品牌配比上，以休閑娛樂功能為主，購物功能為輔；在配套設(shè)施上，坐落在相對集中的中、高收入人群區(qū)域，停車方便，有足夠的停車位。與傳統(tǒng)百貨及一般購物中心等商業(yè)對比，體驗型購物中心更注重顧客的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。它不僅提供新穎多樣的休閑購物方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美環(huán)境及開放式的消費(fèi)體驗環(huán)境。6.2創(chuàng)新經(jīng)營管理理念6.2.1.增強(qiáng)復(fù)合化功能優(yōu)勢，打造交流、娛樂和休閑的生活中心當(dāng)前，凱德龍之夢不但增加了餐飲、娛樂、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)，甚至還融入了文化、婚慶以及旅游等諸多元素，購物中心作為一個復(fù)合型商業(yè)體，提供的商品和服務(wù)己不僅局限于購物的范疇。單純性購物已無法滿足消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者更加注重消費(fèi)場所的環(huán)境和服務(wù)，“享受型消費(fèi)”正在發(fā)展成為主流，“非攜帶型現(xiàn)場消費(fèi)”所占比例逐步加大。凱德龍之夢管理者應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)購物中心的經(jīng)營發(fā)展理念，在項目轉(zhuǎn)型發(fā)展方面增強(qiáng)其社會功能優(yōu)勢，不僅將項目打造成一個優(yōu)美、舒適、便捷的購物場所，還應(yīng)為消費(fèi)者提供交友約會、家庭聚會、社交活動的新社會空間。通過提供混合性的功能，滿足人們?nèi)找鎻?fù)合化的需求，在一定程度上彌補(bǔ)社會公共活動空間的不足，將購物中心融入消費(fèi)者的生活方式之中。因此，凱德龍之夢的管理者在項目轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，應(yīng)創(chuàng)新經(jīng)營管理理念，通過強(qiáng)化購物中心的復(fù)合化功能，在將項目打造成優(yōu)質(zhì)購物中心的基礎(chǔ)上，還將其發(fā)展成為消費(fèi)者交流、娛樂和休閑的生活中心。6.2.2.拓展項目社會服務(wù)功能，體現(xiàn)項目的社會責(zé)任感由于凱德龍之夢的轉(zhuǎn)型發(fā)展不僅要體現(xiàn)出購物中心的商業(yè)化功能，更重要的是要融入到市民的生活方式當(dāng)中，因此發(fā)展社會服務(wù)功能是項目與傳統(tǒng)購物中心的最大區(qū)別，也是項目提升客流，避免同質(zhì)化，增加消費(fèi)者勃度的重要方式。項目有足夠的空間用于各類展覽、講座及其他社交活動。項目雖經(jīng)常舉辦一些展覽、表演活動，但社會服務(wù)功能體現(xiàn)的不夠充分。今后還應(yīng)多組織一些公益活動，如義賣、義捐，收集消費(fèi)者的舊書，郵寄給山區(qū)小學(xué)等活動，體現(xiàn)出項目的社會責(zé)任感。通過社會服務(wù)功能的發(fā)展，加大項目的社會服務(wù)屬性，增加項目的客流，提升消費(fèi)者的忠誠度和企業(yè)形象。6.3實(shí)施特色營銷管理6.3.1.加強(qiáng)新媒體營銷，提升消費(fèi)者參與度凱德龍之夢目前己經(jīng)開設(shè)官方微博和微信，但粉絲數(shù)量僅一萬多，發(fā)布內(nèi)容上也僅限于商家優(yōu)惠信息和商場活動信息，更側(cè)重于信息發(fā)布中心的作用，沒有發(fā)揮與消費(fèi)者或粉絲的有效互動和品牌傳播的作用。今后須更加注重通過新媒體平臺增加與消費(fèi)者互動的頻率，加深活動營銷力度和宣傳效果，收集客戶反饋信息。隨著智能手機(jī)終端的普及，在官方微博、微信之外，凱德龍之夢應(yīng)盡快開發(fā)官方App，讓消費(fèi)者在下載安裝凱德龍之夢APP軟件后，可直接通過簡單快捷的會員注冊系統(tǒng)完成注冊，成為手機(jī)APP